Жилье эконом-класса приобретается с привлечением ипотечных кредитов

До 70% жилья южане покупают с использованием ипотечных сделок

Сумма выданных ипотечных кредитов на юге России
с начала ноября 2011 года
до начала ноября 2012 года выросла в полтора раза. Низкие ставки по кредитам и увеличившиеся темпы жилищного строительства позволили рынку в прошлом году приблизиться
к докризисным показателям и сохранить высокие темпы роста в 2012 году. Вместе
с тем, по прогнозам банкиров, повышение ставок ипотечного кредитования во втором полугодии замедлит темпы роста в следующем году
до 20–30%.

Ипотека перегнала докризисный год

В Южном и Северо-Кавказском федеральных округах,

по данным Центробанка России, с января по октябрь 2012 года было выдано 13,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму

22,3 млрд рублей. По сравнению с 10 месяцами 2011 года число кредитов выросло на 38,7%, а их сумма увеличилась больше, чем в полтора раза. В Краснодарском крае за это же время сумма выданных ипотечных кредитов увеличилась на 45% — до 19,2 млрд рублей, в Ростовской области она составила почти 14,7 млрд рублей (плюс 39%). Самые высокие темпы роста — 66% — показал Ставропольский край,

в котором за 10 месяцев 2012 го­-да ипотечных кредитов было выдано на 9,95 млрд рублей.

— В докризисные годы количество банков, занимающихся ипотечным кредитованием, было меньше, чем сейчас. Быстрое восстановление цен на недвижимость увеличивало спрос и, естественно, интерес банковского сектора к ипотечному кредитованию, поэтому рост объемов кредитования обеспечен определенной стабилизацией экономической ситуации

в России, а также отчасти отложенным спросом, действием государственной программы поддержки рынка жилищного кредитования и активизацией банков в области представления ипотечных кредитов,— пояснила управляющий филиалом «Газпромбанка» в Ростове-на-Дону Ольга Огурцова.

Некоторые банки, работающие в южных регионах, заявили о двукратном увеличении числа ипотечных займов. Так, «ВТБ 24» в Ростовской области

за 11 месяцев 2012 года выдал

в 2,3 раза больше кредитов на приобретение жилья, чем за тот же период прошлого года.

В банке «Кубань Кредит» за это же время рост числа ипотечных займов составил 193%. В Юго-Западном банке Сбербанка России сумма выданных за 10 месяцев 2012 года жилищных кредитов превысила 16 млрд рублей — это на 30% больше, чем в январе–октябре 2011 года.

— В 2011 году российский ипотечный рынок вышел

на докризисный уровень и стал рекордным по количеству

и объему выданных кредитов за все время развития ипотеки. Мы в своей работе видим

эту тенденцию очень отчетливо. Ипотечный портфель Россельхозбанка вырос с начала

2011 года в 2,8 раза, при этом портфель Ростовского филиала за этот же период увеличился

в 4 раза,— комментирует директор Ростовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Игорь Пятигорец.

Средний размер ипотечного займа в южных регионах в 2012 году увеличился незначительно — на 100–150 тыс. рублей.

В Ставропольском крае он составляет около 1,16 млн рублей, в Ростовской области и Краснодарском крае колеблется в пределах 1,4–1,5 млн рублей.

Все больше ипотечных кредитов заемщики привлекают для покупки жилья в новостройках. Как сообщил директор регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк» Дмитрий Шахметов, сейчас наблюдается достаточно большая активность на первичном рынке, многие заемщики предпочитают приобретать квартиры

— В южном регионе в текущем году по сравнению с 2011 годом значительно увеличилось количество ипотечных сделок на приобретение жилья в новостройках, что обусловлено развитием комплексной жилой застройки, например, микрорайона Ливенцовский и ЖК «Норд» в Ростове-на-Дону,— прокомментировала управляющий Ростовским филиалом Банка «Возрождение» Яна Гамалей.

В банке «Кубань Кредит» отмечают, что доля ипотечных займов, выданных на покупку жилья в строящихся домах, стабильно растет в течение нескольких лет.

— Если еще в 2006 году она

в общем объеме выданных жилищных кредитов составляла всего 7%, то сегодня эта цифра достигла уже 24%. Жители Краснодарского края все в большей мере приобретают жилье на стадии строительства по ценам гораздо ниже, чем на вторичном рынке,— пояснил начальник управления розничного кредитования банка «Кубань Кредит» Александр Пышной.

Заместитель директора Краснодарского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» Елена Аболонкова, отмечает, что увеличение количества строящихся объектов недвижимости сейчас является одним из важнейших факторов роста рынка ипотечного кредитования.

Покупатели с кредитами

Девелоперы, в свою очередь, отмечают высокий процент продаж жилья при использовании ипотечных кредитов.

— Доля ипотечных сделок колеблется в среднем от 20%

до 30%,— сообщил генеральный директор строительной компании «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.

По словам Жанны Потуриди, начальника отдела продаж

ООО «Деловой мир», в домах, которые возводит компания

в Краснодарском крае, в среднем с использованием ипотечных кредитов приобретается 25% построенного жилья. В ЗАО «ПАТРИОТ» сообщили, что в проектах компании в Ростове-на-Дону 35% продаж квартир приходится на ипотечные сделки. В кубанской «Инвестиционно-строительной компании „Наш город“» 70% жилья покупатели приобретают с помощью ипотечных займов.

— В целом у Группы Компаний ПИК около 30% всех сделок по продажам квартир происходит с привлечением ипотеки. Если рассматривать регионы по отдельности, то процент варьируется в зависимости от региона. Например, в Новороссийске в третьем квартале 2012 года доля ипотечных сделок составила около 20%,— сообщил вице-президент, директор по развитию региональных проектов Группы Компаний ПИК Александр Селюков.

На рынок жилья все более сильное влияние оказывают различные госпрограммы.

По словам Дмитрия Шахметова, возрастает количество семей, пользующихся материнским капиталом для приобретения квартиры. Руководитель ипотечного центра ОО «Краснодарский» Южного филиала «Промсвязьбанка» Елена Голод подчеркивает, что в 2012 году заметно увеличилось количество покупателей, обладающих различными государственными жилищными сертификатами.

Краснодарский край и Ростовская область традиционно популярны среди отставных военных, которые перебираются сюда на постоянное место жительства после окончания службы. Именно поэтому военная ипотека особенно актуальна в южных регионах, пояснила управляющий операционным офисом «Ростовский» банка «ВТБ 24» Евгения Власова.

— В «ВТБ 24» действует программа, рассчитанная на военнослужащих-участников накопительной ипотечной системы.

Она позволяет получить жилье без привлечения собственных средств. Квартиру и место проживания заемщик выбирает сам,

а государство осуществляет погашение его ипотечного кредита,— сообщила Евгения Власова.

Характерной особенностью рынка ипотечного кредитования на юге, по мнению управляющего Ростовским филиалом «НОМОС-БАНКа» Игоря Нестерова, является повышенный спрос на ипотечные кредиты для строительства или покупки индивидуальных жилых домов с земельными участками.

— Это происходит иногда

в силу традиций, сформировавшихся в южных территориях,

а иногда вызвано просто отсутствием многоэтажного жилья адекватного качества,— пояснила Евгения Власова.

В краснодарском филиале «Росбанка» отмечают, что, по сравнению с остальными филиалами банка в России, в южном подразделении среди ипотечных заемщиков преобладают индивидуальные предприниматели.

— Это, в первую очередь, связано с высоким уровнем развития малого бизнеса, в особенности в агропромышленном комплексе,— пояснила директор филиала «Росбанка» в Краснодаре Сюзанна Подмазова.

Среди тех, кто берет ипотечные кредиты, популярностью пользуется жилье эконом-класса. Подобных проектов с каждым годом становится все больше. В Ростове-на-Дону и Краснодаре доступным жильем для населения застраиваются целые микрорайоны.

— Устойчивый экономический рост южных регионов формирует потребности населения в доступном и комфортном жилье, что способствует развитию строительства жилья эконом-класса,— считает Александр Селюков из Группы Компаний ПИК.

Андрей Шумеев из «ЮИТ ДОН» уверен, что спрос

на жилье эконом-класса в ближайшие годы будет нарастать. Компания, строившая жилье комфорт- и бизнес-класса,

в прошлом году запустила первый проект экономичного жилья.

— В данный момент

на рынке жилья в первую очередь востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. За счет относительно небольшой стоимости они интересны как молодым семьям, так и покупателям, которые, в первую очередь, рассматривают квартиры как надежную возможность для вложения средств. Объемы строительства элитного жилья

и жилья бизнес-класса сейчас сокращаются,— пояснил Андрей Шумеев.

Однако он считает, что динамика роста сегмента жилья эконом-класса в ближайшем будущем будет сдерживаться отсутствием предложений недорогих муниципальных земельных участков на рынке.

— Для отрасли серьезную проблему создает то, что

на рынке нет предложений юридически чистых земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, большие затраты на подключение инженерной инфраструктуры, связанные с отсутствием

по отдельным сетевым компаниям утвержденного размера платы за подключение, снижают доступность жилья эконом-класса,— пояснил эксперт, добавив, что доступность жилья «может быть обеспечена только минимизацией стоимости земли и подключений инженерной инфраструктуры».

Рост будет скромнее

Несмотря на положительную динамику рынка ипотечного кредитования, банкиры отмечают несколько факторов, замедляющих темпы роста. Основные из них — это низкие объемы нового жилищного строительства, невысокие

в целом доходы населения при высоких и стабильно растущих ценах на жилье.

— Рынок сдерживает недостаточное количество реализуемого жилья эконом-класса

и рост ставок со второго полугодия 2012 года. Также пересмотрены условия кредитования по программам АИЖК (в среднем ставки выросли на 1 процентный пункт), то есть ценовая доступность ипотеки будет снижаться в условиях ускоряющейся инфляции,— считает Яна Гамалей.— Исходя из этого,

в 2013 году влияние процентных ставок на ипотечный рынок ожидается более ощутимым.

Девелоперы уже сейчас говорят о том, что высокие процентные ставки по кредитам сдерживают как рынок ипотеки, так и первичный рынок жилья.

— Сегодня ипотечные ставки находятся в диапазоне 7–12% по валютным кредитам и 8–14% по кредитам в рублях. Это самый низкий уровень ставок за всю историю российской ипотеки. Но, тем не менее, он все еще достаточно высок для граждан с уровнем дохода ниже 20–25 тыс. рублей при отсутствии первоначального взноса,— сообщила заместитель директора по экономике и финансам ООО «ИСК „Наш город“» Татьяна Корчагина.

В 2013 году банкиры ожидают продолжение роста рынка ипотеки, но без особых всплесков.

— Сейчас уровень обеспеченности населения страны жильем пока невысок, что обеспечивает объективную потребность в росте рынка. Рост объемов выдачи ипотеки в РФ в следующем году составит 21%,— пояснила Евгения Власова.

Сюзанна Подмазова считает, что в следующем году рост рынка составит около 30%.

— Этот прогноз подтверждается и мнением Банка России, прогнозирующего, в частности, снижение темпов прироста

в розничном кредитовании

с 40–44% до 25–30%. Оснований для более существенного снижения темпов роста или падения, нет,— прокомментировала Сюзанна Подмазова.

Банкиры отмечают, что росту рынка жилищного строительства, а, значит, и ипотечного кредитования в регионах Южного округа будет способствовать традиционно высокий уровень миграции.

— Краснодар — деловая столица Кубани, город, который «берет» на себя основной поток переселенцев из других регионов. Здесь и работа есть, и море недалеко, и квартиру подобрать несложно. 30% жилья,

по оценкам риэлторов, покупают приезжие из других регионов страны и районов края,— сообщила Татьяна Корчагина

Почему субсидированная ипотека больше не привлекает покупателей новостроек

Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.

Клиенту подарков, разумеется, никто не делал. Льготный график устанавливался либо на 1–3 года и потом заемщик переходил на обычную ставку, либо программы были рассчитаны на небольшой срок кредитования – 5–7 лет. Кроме того, в большинстве случаев в цену 1 кв. м закладывались «потери» застройщика, т. е. те самые деньги, которые он компенсировал банку. «Как правило, это 3–7% от стоимости квартиры», – уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград». Застройщик платит по факту совершения сделки, т. е. после получения денег по основному договору и после его регистрации, дополняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Сами участники рынка не скрывали, что субсидированная ставка – это прежде всего эффектный маркетинговый ход, завлекающий клиентов красивой цифрой. «Основной задачей было привлечь потенциального покупателя, а возьмет он в итоге ипотеку по этой программе или нет – дело второе. Для покупателя ставки 6–8% при стандартных 12–14%, конечно, были невероятно интересны», – замечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон тон».

Многоквартирных домов сдается все меньше

Еще год назад «ставка от застройщика» фигурировала в списке программ почти что у любой строительной компании и была хитом рекламной кампании. Сейчас она значительно реже упоминается в рекламе. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркета недвижимости», говорит, что у крупных девелоперов и агентств, продающих квартиры от застройщика, по-прежнему имеются программы субсидирования ипотеки, особенно на старте продаж, но не на каждом объекте. Подобные программы еще довольно внушительно представлены на ресурсе Сбербанка «Домклик»: ипотеку от 7,5% предлагают в жилых комплексах «UP-квартал Сколковский», «Москвичка», «Кварталы 2119», от 7,6% – в «Царской площади», «Инновации», «Настроении». Всего программа насчитывает 76 жилых комплексов в Москве. На рынке премиальных новостроек Москвы, по данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, субсидированная ставка представлена лишь в единичных проектах, где финансовыми партнерами и соучредителями застройщиков являются крупные системообразующие банки. «Таких проектов всего восемь из 61, – говорит эксперт. – Это 311 квартир и апартаментов в продаже».

С калькулятором в руках

Но рынок явно охладел к субсидированной ставке, это отмечает большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов. Главная причина потухшего энтузиазма – рекордное снижение рыночной ипотечной ставки с 12–13% до 9–9,5% годовых, наблюдавшееся вплоть до лета 2018 г. Это «само по себе повышает спрос на ипотеку (рост на 72% за три квартала 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) даже без субсидирования», замечает Халин. Ипотека занимает, по оценкам экспертов, 60–75% в объеме сделок, в некоторых особо выдающихся проектах эта цифра еще выше.

Сбербанк повышает ставки по ипотеке

Следующая причина – потребители довольно быстро сообразили, что субсидированная ставка выгодна далеко не всем. Нередко застройщики завышали цену квартир, покупавшихся по совместной с банком программе. «Покупатели научились разбираться, за чей счет происходит снижение ставок: конечно же, за счет повышения стоимости квадратного метра», – комментирует Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family. Если клиент брал квартиру по субсидированной ставке, то другие акции и скидки ему уже не полагались. Покупателям, которые вносили сумму полностью сами или с помощью ипотеки, скидку давали. И люди часто делали выбор в пользу скидок. Предположим, квартира стоит 5 млн руб., застройщик при 100%-ной оплате и ипотеке дает скидку 5%, т. е. клиент может получить 250 000 руб. скидки, приводит пример Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Взяв калькулятор в руки, клиент определялся, к какому лагерю ему примкнуть.

Читайте также:  Как узнать задолженность и оплатить услуги ЖКХ

Покупатели переключались на другие конкурентные программы. Например, в премиум-классе застройщики активно использовали беспроцентные рассрочки – от одного года до более длительного периода – до конца строительства. «Спрос на сделки с длительной рассрочкой в отдельных проектах бизнес- и премиум-класса превышает 50%», – свидетельствует Халин.

Новые ограничения

Финансовое положение застройщиков сказывается на выборе маркетинговых программ. «Позволить субсидировать ипотеку может все меньше игроков», – замечает Халин. Это обстоятельство, конечно, не может не влиять на политику банков-партнеров. Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что сегодня сами банки ужесточили критерии отбора партнеров-застройщиков, «особенно после нашумевшего банкротства Urban Group, среди дольщиков которого оказалось много ипотечников».

Жилье эконом-класса приобретается с привлечением ипотечных кредитов

Средняя ипотечная ставка в России к концу года опустится до нового исторического минимума – ниже 10% годовых.

«На конец года в среднем по выдачам ставку можно будет увидеть ниже 10%», – сообщил глава Сбербанка Герман Греф журналистам на III Восточном экономическом форуме. Он добавил, что сегодня для ряда клиентов Сбербанка ставка по ипотеке уже составляет 9,5%.

«Инфляция снижается даже более быстрым темпом, чем предполагали, поэтому, я думаю, будет снижаться ставка Центрального банка, стоимость фондирования и, соответственно, ипотечные ставки», – отметил Герман Греф. Он сообщил, что в целом число заявок на выдачу ипотеки в этом году выросло по сравнению с прошлым годом на треть.

6 сентября ЦБ России опубликовал показатели рынка ипотечного жилищного кредитования с начала года. По данным регулятора, средневзвешенная ставка по ипотеке впервые в истории наблюдений опустилась ниже 11%, до 10,95% по итогам семи месяцев этого года. После отмены в феврале программы господдержки ипотеки первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщал, что он надеется на увеличение количества заключенных ипотечных кредитов.

В 2016 году в России было выдано 862 тысячи ипотечных кредитов. А с января по июнь 2017 года, согласно данным ЦБ, число предоставленных банками ипотечных кредитов составило 507,9 тыс., что на 11,6% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в свою очередь заявляют, что за три последних месяца темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38%. Средний размер выданного кредита достиг 1,83 млн рублей по сравнению с 1,7 млн рублей в прошлом году. Ожидается, что по итогам 2017 года может быть выдан 1 млн кредитов на общую сумму 1,8 трлн рублей.

Также в АИЖК сообщили, что ставки в среднем по России по ипотечным кредитам на покупку новостроек снизились до 10,53%, на покупку жилья на вторичном рынке – до 11,14%, что стало минимумом с 2005 года, когда начался мониторинг показателя. К началу августа объемы выдачи ипотеки выросли на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Накануне глава Минстроя Михаил Мень в интервью телеканалу «Россия 24» заявил, что ожидает дальнейшего снижения ипотечных ставок в России в 2018 году.

«С учетом макроэкономических показателей и прогноза социально-экономического развития есть все-таки основания говорить о том, что инфляция останется в будущем году на таком же достаточно низком уровне, как сейчас. И это может стать основанием для снижения ключевой процентной ставки. И дальше, соответственно, снижения ипотечной ставки. Мы очень на это надеемся, тем более что мы видим рост почти на 20% по объему ипотечных кредитов, которые берут сегодня люди», – сказал министр.

По его словам, люди понимают, что при всех сложностях ипотека является единственным серьезным механизмом, благодаря которому можно улучшить свои жилищные условия. «Мы считаем принципиальным, чтобы эта процентная ставка стала однозначным числом, то есть ниже 10%», – отметил Михаил Мень.

Между тем, в августе премьер-министр РФ Дмитрий Медведев по итогам совещания по жилищному строительству дал поручение Минстрою и Минфину совместно с Банком России и АИЖК проанализировать возможности для дальнейшего снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

По итогам проведенного анализа до 4 октября в правительство должны быть представлены предложения по уменьшению ставок.

«Нужно проанализировать в целом эту новую реальность, которая складывается со ставками по ипотеке, проанализировать, есть ли возможность у банков снизить ставки еще больше», – сказал Дмитрий Медведев.

Он заметил, что очевидно, «все это завязано на общую финансовую политику и на ситуацию с ключевой ставкой ЦБ». «В любом случае я просил бы, чтобы наше агентство (Агентство ипотечного жилищного кредитования – ИФ) предоставило дополнительные предложения по развитию ипотечного сектора», – сказал Дмитрий Медведев.

С 10 августа Сбербанк уже снизил ставки: на приобретение жилья в новостройке он предлагает кредит под 7,4-10%, на вторичном рынке – под 8,9-10%. В свою очередь второй банк в России, согласно рэнкингу «Интерфакс-100», банк ВТБ-24 с 17 августа снизил ставки по ипотеке на покупку жилья на вторичном рынке до 9,5-10%, на покупку квартир в новостройках – до 9,7-10%.

«Мы чувствуем, как оживление в экономике приводит к тому, что начинает расти кредитный портфель, в том числе и работа с населением. Хотел бы сказать, что в этом году мы ожидаем прирост ипотечного портфеля на 23%. Причем позитивная тенденция в снижении ставок. Сегодня средняя ставка по ипотеке составляет порядка 11%, но мы считаем, что к концу года она должна снизиться до 10%», – заявил глава банка ВТБ Андрей Костин на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным.

Также ипотечные ставки снизились, в частности, и в Газпромбанке. В конце апреля банк снизил процентные ставки по ипотеке для участников программы «Социальная ипотека» в Подмосковье до 10% годовых. Ранее ставка составляла 11,5%.

Между тем, цены на жилье только в Москве на первичном рынке с начала года упали в среднем на 10-12%, заявил председатель комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев. По его словам, одной из причин снижения цены является снижение ипотечных ставок. «Доступность жилья повысилась, в том числе за счет снижения ипотечных ставок. В столице около 23% жилья приобретается с помощью ипотеки. Сейчас банки предлагают кредит под 11%, а есть предложения и по ставке около 9%», – добавил он.

Согласно исследованию компании «Миэль-Новостройки» востребованность ипотечного кредитования во втором квартале этого года выросла во всех сегментах жилой недвижимости Москвы.

По данным компании, во втором квартале с привлечением ипотеки было совершено 43,4% сделок, в первом квартале этот показатель составлял 38,3%. В эконом-классе с ипотекой заключается более половины сделок, в комфорт-классе – около 48%, в бизнес-классе – почти 30%.

Эксперты отмечают, что в прошлые годы ипотека была наиболее распространена в массовом сегменте, но не затрагивала бизнес-класс. Но в 2017 году ситуация изменилась: в первом квартале доля ипотечных сделок в бизнес-классе составила 28,1%, во втором – 29,6%.

«В связи с выходом на рынок проектов доступного бизнес-класса, где можно найти предложения студии или однокомнатной квартиры в бюджете 5-6 млн рублей, целевая аудитория стала шире», – отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

По ее мнению, с учетом снижения ставок к концу года доля сделок по приобретению жилья, совершенных с привлечением ипотеки, может достичь 50%.

Говоря о будущем ипотечного кредитования, старший вице-президент, директор департамента ипотечного бизнеса ВТБ 24 Андрей Осипов считает, что следующий цикл снижения ипотечных ставок займет около года.

«С лета 2016 года среднерыночная ставка по ипотеке снизилась на 2 процентных пункта с 13% до 11% годовых. При этом первый цикл снижения на 1 процентный пункт произошел за восемь месяцев, а второй за четыре месяца», – заявил во время онлайн-конференции в Facebook Андрей Осипов.

Он отметил, что есть потенциал для дальнейшего снижения ставок.

«Мы видим дальнейший потенциал снижения ставок (по ипотеке – ИФ), но надо понимать, что он реализуется теперь уже в достаточно долгосрочной перспективе. То есть следующий минус 1 процентный пункт мы увидим не за три-четыре месяца и, видимо, даже не за восемь, а, наверное, уже около года займет следующий цикл снижения ставок», – сказал представитель банка.

Между тем, некоторые из экспертов делают прогнозы сразу на три года вперед. Так, глава АИЖК Александр Плутник, чьи слова приводит «Российская Газета», считает, что ипотечная ставка достигнет 7% к 2020 году.

«К ипотечной ставке в 7% мы можем прийти гораздо быстрее, чем думаем. Это та ставка, к которой на горизонте трех лет и даже меньше мы можем прийти», – заявил Александр Плутник. Он напомнил, что сегодня ставки по ипотеке минимальные за всю историю ипотечного кредитования в России.

«Средняя ставка по рынку в районе 10,5%. Все крупнейшие банки выдают кредиты уже по однозначной ставке, начиная от 9,5%. Количество кредитов, выданных по такой ставке, в сентябре-октябре будет возрастать. К концу года уже средняя ставка по рынку станет однозначной, и мы видим тенденцию к дальнейшему снижению», – спрогнозировал Александр Плутник. Между тем, согласно аналитическим материалам Центробанка, на 1 января 2006 года средневзвешенная ставка в валюте по ипотечным кредитам составляла 11,8%, в рублях – 14,9%. Ипотечные ставки на приобретение первичного жилья стабильно снижались вплоть до лета 2008 года (10,8% годовых в валюте и 12,4% – в рублях).

После финансового кризиса ставки на ипотеку увеличились. Максимум был зафиксирован в мае 2009 года: 13,8% в валюте и 14,9% в рублях. С улучшением мировой финансовой обстановки ставки начали снижаться. С мая 2011 года ставка по ипотечным кредитам в валюте опустилась ниже 10% годовых. В рублях минимальная средневзвешенная ставка по ипотеке была зафиксирована в декабре 2011 года: 11,4% годовых. Затем она снова начала расти.

В ноябре 2014 года рублевая ставка по ипотеке доросла до 12,85% годовых, в декабре 2014 года средняя ставка составила 12,61%. После решения Центробанка об увеличении ключевой ставки до 17% банки повысили ставки по ипотеке до 17-20% годовых.

Россиянам нужны квартиры эконом-класса, считают в АИЖК

В прошлом году в России была запущена социальная программа «Жильё для российской семьи». Как повлиял на неё кризис, и кто ещё может получить квартиру по цене на 20% ниже рыночной, мы узнали у директора департамента инноваций методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Марии Поляковой:

– Как проходит реализация программы «Жильё для российской семьи»? Не изменился ли план в связи с кризисной ситуацией в экономике?

– Государственная программа «Жильё для российской семьи» была запущена в 2014 г. В рамках программы до 1 июля 2017 г. должно быть построено не менее 25 млн кв. м жилья экономического класса. Жильё будет строиться на территории регионов России – участников программы на земельных участках, прошедших отбор, проводимый местными органами государственной власти. Основными целями программы является поддержка отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличение объёмов ввода жилья экономкласса, повышение его доступности за счёт снижения средней стоимости одного квадратного метра и более доступной ипотеки.

В настоящее время 64 региона уже заключили соглашения о реализации программы. В рамках этих соглашений планируется ввод жилья общим объёмом более 19 млн кв. м. Большинство регионов – 48 субъектов – провели первые отборы земельных участков, застройщиков, проектов для участия в программе. Проекты находятся в разной степени готовности. Среди регионов, где уже идёт активное строительство жилья и началась продажа квартир, стоит назвать Владимирскую, Тульскую области, Чувашскую Республику, Приморский край. Если говорить об участии Группы компаний АИЖК в программе, то механизмы и инструменты, которые мы обеспечиваем для реализации проектов в ее рамках, сокращаться не будут, сейчас мы ведем активную работу по реализации программы.

– Какие это механизмы? Какая роль отведена АИЖК в реализации программы?

– Помимо организаторской функции для реализации программы Группа компаний АИЖК внедряет также ряд финансовых механизмов. Так, АИЖК будет выкупать у застройщиков объекты инженерно-технического обеспечения по цене не выше 4 тыс. руб. за 1 кв. м, способствуя тем самым снижению себестоимости строительства жилья экономкласса. Также АФЖС, дочерняя компания АИЖК, предоставляет целевые займы в рамках программы «Стимул», которая в настоящий момент полностью направлена на поддержку застройщиков, участвующих в программе «Жильё для российской семьи».

Что касается граждан – участников программы, то для них АИЖК в рамках социального стандарта реализует социальные ипотечные продукты, повышающие доступность ипотечного кредитования и приобретаемого жилья. Одно из ключевых преимуществ социальных ипотечных программ АИЖК – сниженная ставка по кредиту. Сочетание цены жилья на 20% ниже рыночной и сниженной процентной ставки по кредиту даёт возможность участникам программы «Жильё для российской семьи» снизить свою финансовую нагрузку практически на 50% по сравнению с теми, кто оформлял ипотечный кредит на текущих рыночных условиях. При этом стоит отметить, что в рамках государственной программы субсидирования ипотечных процентных ставок АИЖК внесло изменения в систему ценообразования своих ипотечных продуктов: теперь размер ставки устанавливается в соответствии с действующими правилами предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и АИЖК. В дальнейшем ставка будет меняться автоматически в зависимости от изменений в правилах. Так, Агентство готово приступить к рефинансированию ипотечных кредитов по новой субсидируемой ставке 12% после принятия соответствующих решений Правительством Российской Федерации. А для отдельных социально приоритетных категорий заёмщиков, определённых в социальном стандарте, будут установлены дополнительные вычеты при базовой сумме кредита 1,5 млн руб. независимо от динамики индекса потребительских цен. Для части кредита, превышающего базовую сумму, ставка будет равна размеру, определенному правилами.

Читайте также:  Минстрой до конца года проведет реформу госжилинспекций

– Какое жильё могут приобрести в рамках программы её участники? Когда будут сданы в эксплуатацию первые дома?

– В рамках программы граждане могут приобрести квартиру в многоэтажном доме, квартиру в таунхаусе или коттедж на территории малоэтажной застройки. Ещё раз обращу внимание, что всё жилье должно стоить на 20% ниже рыночных аналогов в соответствующем регионе. Но в любом случае не дороже 35 тыс. руб. за кв. м. В 2015 году уже запланирован ввод в эксплуатацию первых жилых домов. В наибольшей степени готовности находятся проекты в Республике Чувашии и Республике Башкортостан, Владимирской, Тульской, Самарской, Нижегородской областях. Но основной объём ввода жилья, конечно, приходится на 2016–2017 гг.

– Сколько граждан уже принимают участие в программе «Жилье для российской семьи»?

– Первые итоги подтверждают интерес граждан к возможности покупки квартиры экономического класса. Уже более 4 тыс. семей из 21 региона заявили о своем желании участвовать в программе «Жильё для российской семьи». При этом порядка 70% семей планируют привлечь средства ипотечного кредита, по крайней мере, они высказали такую потребность. На сегодняшний день наибольшее количество заявок подано жителями Тульской, Волгоградской, Нижегородской областей, Чувашской Республики и Республики Башкортостан. Также стоит отметить, что началась активная выдача ипотечных кредитов. Сейчас уже выдано около 70 ипотечных кредитов, первые квартиры приобретены во Владимирской и Тульской областях, Чувашской Республике. В числе заемщиков сотрудники органов внутренних дел, организаций оборонно-промышленного комплекса и бюджетной сферы, молодые семьи с детьми и другие социальные категории граждан, которые были включены в перечень участников программы «Жильё для российской семьи» администрациями регионов.

– Какова сейчас цена квадратного метра жилья по программе? В каких регионах предлагается жилье?

– Трёхсторонние соглашения с Минстроем России и АИЖК об обеспечении строительства жилья экономического класса в рамках программы объектами инженерно-технического обеспечения заключили уже 64 региона. В феврале текущего года постановлением Правительства РФ максимальная цена 1 кв. м жилья по программе была увеличена с 30 до 35 тыс. руб. Важно отметить, что при этом сохраняется условие о реализации жилья экономического класса в рамках программы по цене на 20% ниже рыночной стоимости, но не более максимально установленной, что делает условия программы по-прежнему привлекательными для граждан. На наш взгляд, повышение максимальной стоимости квадратного метра позволит привлечь к участию в программе большее число застройщиков и увеличит количество реализуемых проектов, а, следовательно, расширит для граждан возможность выбора проекта строящегося жилья и его места расположения. При этом максимальная цена 1 кв. м жилья по вновь начинаемым проектам в рамках программы будет увеличена. Принять решение об увеличении максимальной цены жилья по ранее отобранным проектам субъекты смогут до 1 мая 2015 г. Исключением являются только договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома или государственные и муниципальные контракты. К примеру, правительство Пензенской области уже заявило, что планирует сохранить стоимость жилья в регионе по программе на уровне 30 тыс. руб. за 1 кв. м.

– По каким критериям отбираются граждане для участия в программе «Жилье для российской семьи»?

– Перечень категорий граждан, которые могут приобрести жилье в рамках программы, определен постановлением Правительства Российской Федерации № 404 от 5 мая 2014 г., устанавливающим основные условия и меры реализации программы. В настоящее время к таким категориям относятся граждане, имеющие обеспеченность не более 18 кв. м на одного человека и определенный уровень дохода, а также те, кто проживает в аварийных жилых помещениях. Кроме того, участвовать в программе могут граждане, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского капитала при условии использования средств такого материнского капитала на приобретение или строительство жилья экономкласса в рамках программы; граждане, являющиеся ветеранами боевых действий; инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов.

При этом каждый регион – участник программы может определять приоритетные категории из этого перечня. Хотелось бы подчеркнуть, что программа предназначена для активно работающего населения, чей доход не позволяет приобрести недвижимость по текущим рыночным ценам. Она даёт возможность гражданам социально приоритетных категорий купить жилье экономического класса по сниженной цене либо за свой счёт, либо с привлечением ипотечного кредита по льготной ставке.

– Были ли зафиксированы обращения от участников программы в связи с растущей кредитной нагрузкой с просьбой реструктуризировать кредит?

– Активная реализация программы только началась. Первые кредиты в её рамках были выданы лишь в конце декабря прошлого года, поэтому о таких обращениях говорить не приходится. Стоит отметить, что кредиты выдаются на базе оценки платёжеспособности заёмщика. Учитывая льготную ставку, которая фиксируется на весь срок кредитования, и низкую предельную платёжную нагрузку на семью (платёж по кредиту не должен превышать 45% дохода семьи), мы ожидаем, что таких обращений будет минимальное количество.

– Какие есть способы поддержать рынок ипотечного кредитования в нынешних условиях?

– На наш взгляд, сохранить доступность жилья для граждан, поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства в первую очередь позволят утвержденные Правительством Российской Федерации правила субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке. Согласно постановлению Правительства от 13 марта 2015 г., на мероприятия по субсидированию процентных ставок предусматривается выделение 20 млрд руб. Это позволит выдать ипотечных кредитов примерно на 400 млрд руб. На днях правительство поддержало инициативу Минстроя России и Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по снижению субсидируемой ставки до 12% в связи со снижением ключевой ставки Банка России до 14%. При этом параметры программы останутся без изменений. АИЖК как участник государственной программы субсидирования ипотечных процентных ставок готово приступить к рефинансированию ипотечных кредитов по новой субсидируемой ставке после принятия соответствующих решений Правительством Российской Федерации.

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора – кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

– ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

– 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

С 17.09.2018 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 7,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России).

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

– связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

– по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

– по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);

– с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ – семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, – соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 – 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Читайте также:  Теперь участники ТСЖ могут быть безработными

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности обременения

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя – после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

– заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

– совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество – одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

“Электронный журнал “Азбука права”, актуально на 21.06.2019

Другие материалы журнала “Азбука права” ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы “Азбуки права” доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

Что будет с ипотекой в 2020 году?

Значительные изменения в ипотеке в 2020 году затронут как строительную сферу, так и вторичный рынок жилья. По мнению экспертов, снижение Центробанком ключевой ставки до 6,25% приведет к уменьшению процентов по ипотечному кредитованию. Ставка по кредиту может достичь 8,5-8,7% годовых, что является рекордом для банковской системы России.

Стоит ли брать ипотеку в 2020 году

Стоимость недвижимости в новом году, вероятно, будет расти. Причина повышения цен на жилье связана с нововведениями в ФЗ-214, согласно которым застройщики переходят на проектное финансирование.

С учетом роста цен в наибольшем выигрыше окажутся люди, которые имеют право на участие в государственных программах кредитования. Если человек является льготником или планирует пополнение в семействе, ему стоит задуматься об ипотеке в 2020 году. Господдержка позволит уменьшить долговую нагрузку и взять кредит с невысокой процентной ставкой.

Хорошие возможности открываются и для инвесторов, которые покупают недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду. Снижение ставок создаст оптимальные условия для выплаты кредита и существенно повысит доходность арендного бизнеса.

Условия ипотеки в 2020 году

На протяжении 2019 года Центробанк пять раз снижал ключевую ставку. С конца 2018-го по настоящее время она уменьшилась с 7,75% до 6,25%. Такая ситуация не могла не сказаться на процентах по ипотечному кредитованию. Банки достаточно быстро реагируют на изменения и улучшают условия по получению займов.

Ожидается, что первое полугодие нового года станет периодом, когда впервые в истории банковской системы РФ ипотечная ставка снизится до 9% и менее. Причем она будет устойчивой с тенденцией на дальнейшее понижение. Уменьшение ставки по ипотеке в 2020 году продолжится и во втором полугодии. Прогноз на этот период — 8,7%. Такие цифры далеко не случайны — именно они указаны в российском национальном проекте «Жилье и городская среда» для наступающего года.

Существует мнение, что к концу 2020-го ключевая ставка Центробанка будет снижена до 6% или даже до 5,5%, что, несомненно, отразится на банковском проценте. Для этого есть все предпосылки, ведь сегодня мы наблюдаем дефляционные процессы в экономике, причем они идут более быстрыми темпами, чем прогнозировали Банк России и Правительство.

Помимо инфляции и уменьшения ставок, на увеличение объемов кредитов влияют цены на жилую недвижимость. Переход на проектное финансирование, связанный с реформой ФЗ-214, вынуждает застройщиков наращивать предложение, а растущий спрос на жилплощади способствует повышению стоимости квадратного метра. За текущий год она выросла на 7%, в отдельных регионах — на 17%.

Таким образом, можно ожидать следующие изменения в ипотеке в 2020 году:

  • снижение кредитной ставки до 8,7% и ее дальнейшее уменьшение до 7,9% к 2023–2024 годам;
  • увеличение числа выдаваемых кредитов (в количественном выражении они могут достичь цифры в 1,57 млн.).

Благодаря снижению процентов рост объемов ипотечного кредитования наблюдается уже в настоящее время. Только за восемь месяцев 2019-го заемщикам было предоставлено 1,6 триллиона рублей на покупку жилья. В сравнении с аналогичным периодом 2018-го прирост составил 4%.

Отметим, что в увеличении количества ипотечных кредитов присутствует и сдерживающий фактор. В связи с ужесточением требований Центробанка кредитным учреждениям придется более строго относиться к закредитованности заемщиков. Иными словами, если клиент уже имеет значительную долговую нагрузку, новый кредит ему вряд ли предоставят. Соответственно, для некоторых людей ипотека в 2020 году будет недоступной.

Ставки на ипотеку в новостройках

С началом нового года власти намереваются переориентировать существенную долю ипотечных займов в сторону новостроек. На сегодня наблюдается значительный перекос в сторону вторичного рынка жилья, поэтому для развития кредитования необходимо направлять денежные средства на жилищное строительство. В этих целях планируется внедрять новые ипотечные программы для граждан, которые принимают участие в процессах возведения и приобретения недвижимости.

Ситуация с условиями получения займа на покупку новостройки примерно одинакова во всех крупных банках. Некоторые финансовые организации выдают займы под более высокий процент, но при этом выдвигают более лояльные требования к заемщикам.

Что касается ставки по ипотеке в 2020 году, то для будущих новоселов будут созданы максимально комфортные условия получения займа. Уже сейчас многие банки снижают процент по кредиту и готовятся к дальнейшему уменьшению ставок. В частности, с 1 октября 2019-го падение в разных банковских учреждениях составило:

  • В Сбербанке на 0,3 процентных пункта на приобретение строящегося жилья, машиномест и гаражей. Причем если квартира находится в списке аккредитованных новостроек, минимальный процент может быть от 6,5%.
  • В Газпромбанке на 0,5–0,6 пунктов. Если жилье приобретается у компаний-партнеров банка либо покупатель является зарплатным клиентом финансовой организации, кредит выдается под ставку от 8,1% годовых.
  • В Альфа-банке на 0,4–0, 8 процентных пунктов. Под минимальный процент от 8,09% банковское учреждение обещает кредитовать заемщиков, которые покупают недвижимость в аккредитованных новостройках при условии страхования жизни и подписания договора в течение 30 дней после одобрения строительной компании.
  • В Дом.РФ на 0,8 п.п. По программе «Новостройка» процент банка может составить от 7,3% в зависимости от общей суммы кредита и первоначального взноса.
  • В Райффайзен на 0,3–0,4 п.п. Для всех категорий заемщиков процент составляет 8,99%, но при покупке у ключевых застройщиков из списка банка он будет снижен до 8,39%.

Падение ставок происходит и в других банковских учреждениях. Но хотя прогноз ипотеки в 2020 году в целом благоприятный, экспертам сложно предсказать, как поведет себя рынок после дальнейшего падения банковского процента. Поэтому если покупка недвижимости является насущной проблемой, стоит решать ее уже в ближайшее время.

Условия по ипотечному кредитованию от Сбербанка

Доля ипотечного кредитования Сбербанка в общем объеме выдаваемых кредитов в РФ составляет более 50%. Предполагается, что банк будет значительно упрощать получение ипотечного займа. На текущий момент его система «ДомКлик» является одним из главных факторов привлечения новых клиентов, а в новом году финансовое учреждение предоставит ряд дополнительных сервисов, которые помогут ускорить оформление кредитного договора.

Помимо «ДомКлик», к числу приоритетных продуктов банка будут относиться эскроу-счета, введенные при принятии реформы ФЗ-214. Чтобы привлечь к обслуживанию строительные компании, Сбербанк вводит льготную ипотеку под 1%, благодаря которой квартиры от застройщиков (клиентов банка) будут предоставляться молодым семьям с дисконтом к основной ставке.

В начале декабря 2019-го Герман Греф сообщил о намерении ввести услугу рефинансирования ипотеки в 2020 году. Как считает глава Сбербанка, сейчас наступает «золотое время» для заемщиков — ставки снижаются, а инфляция замедляется, что позволяет приобрести квартиру с существенной выгодой для семейного бюджета.

Кредитование с господдержкой

С января государство планирует увеличить размеры материнского капитала за рождение второго ребенка до 466 617 рублей. Эти деньги можно использовать для внесения первого взноса по кредиту или для погашения задолженности банку при покупке жилья. Кроме того, с нового года намечается запуск нескольких ипотечных программ, которые будут работать со льготной процентной ставкой:

  • Прежде всего, наберет обороты семейная ипотека. Согласно ее условиям, семьи, в которых после 1 января 2018-го рождается второй и каждый следующий ребенок, смогут брать кредит на недвижимость по ставке 6% и менее. Предполагается, что программа будет иметь популярность. Этому поспособствуют услуга рефинансирования от Сбербанка и разрешение покупать жилье на вторичном рынке по льготным процентам.
  • Согласно прогнозам по ипотеке в 2020 году, заемщики смогут воспользоваться льготной программой, разработанной для жителей Дальнего Востока. Ее условия предполагают предоставление ипотечного кредита под 2% годовых со сроком на 20 лет. Средства можно будет получить для покупки жилья в регионе или для возведения своего дома по проекту «Дальневосточный гектар».
  • Гражданам, которые особо нуждаются в жилье, предоставят субсидию на первый взнос. Она будет доступна семьям с детьми, военным, государственным служащим и другим людям, которым остро необходимо улучшить свои жилищные условия.
  • Сельская ипотека заработает уже с 1 января нового года. Благодаря этой программе отдельные жители сел смогут оформлять кредиты на покупку недвижимости по ставке 0,1–3% годовых.

Таким образом, изменения в ипотеке в 2020 году не принесут особенных потрясений и помогут многим россиянам обзавестись собственной недвижимостью. Ставки продолжат падение, цены будут расти умеренно, поскольку их повышение ограничит идущая на спад покупательская способность населения. Условия по кредиту улучшатся, что позволит гражданам более оптимистично смотреть в сторону покупки недвижимости с привлечением ипотечного кредитования.

Ссылка на основную публикацию