Жилье эконом-класса на 90% приобретается с привлечением ипотечных кредитов

Блиц-опрос: грозит ли рынку недвижимости ипотечный пузырь

Недавно Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке. Если он лопнет, то Россию накроет кризис, аналогичный США в 2008 году. Чтобы не допустить удара по экономике, правительство планирует ужесточить правила выдачи ипотеки. Новострой-СПб выяснил у экспертов рынка, как ограничения Центробанка повлияют на рынок недвижимости и стоит ли поторопиться с покупкой жилья в ипотеку.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Я бы более аккуратно посмотрела на цифры, которые принес нам 2017 год. С учетом программ рефинансирования, объем выданных ипотечных кредитов не выглядит таким уж феноменальным. Надо понимать, что в 2015 году стоимость ипотеки была довольно высокой, за последнее время, когда ставки продемонстрировали последовательное снижение и достигли тех значений, которые мы видим на сегодня, появилось немало заемщиков, охотно рефинансирующих свои кредиты. Этот процесс приобрел явные масштабы, банки всерьез борются за аудиторию клиентов, которые готовы рефинансировать свой кредит. В общем объеме ипотечных кредитов рефинансирование составляет порядка 40%.

Существенный рост числа новых заемщиков не прогнозируется. Доходы населения не растут на протяжении последних нескольких лет, и темпы снижения ипотечных ставок всего лишь позволяют поддерживать спрос на текущем, достаточно высоком уровне. При этом ипотечные займы берутся для того, чтобы приобрести квартиру для личных нужд. Это создает хороший прогноз для поведенческой модели таких заемщиков. Если они будут испытывать трудности при выплате ипотеки, то будут бороться за свой кредит, искать дополнительные возможности для заработка.

На рынке сейчас нет широкой практики привлечения кредитов для того, чтобы провести инвестиционную сделку с целью дальнейшей перепродажи. Цены на рынке стагнируют, они удерживаются на действующем уровне, поэтому спекулятивных покупок на кредитные деньги практически нет.

Центробанк предпринимает правильные шаги и осуществляет лимитирование кредитов с нулевым объемом собственных средств или низким первоначальным взносом. С января текущего года увеличен объем резервов, если банки выдают кредиты под минимальный объем собственных средств. Бездумный рост числа заемщиков никому не нужен.

Если страна не столкнется с новым масштабным кризисом, вызвавшим массовую безработицу, ипотечного пузыря не будет. Залогом этому служит отсечение заемщиков с нулевым первоначальным взносом и отсутствие спекулятивных покупок на кредитные средства из-за стагнации цен на жилье.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС

Падение реальных доходов населения – это макроэкономическое понятие, говорящее о средних доходах всего населения страны. Доля же ипотечных заемщиков в этой массе совсем невелика. В связи с этим, данный статистический показатель не может быть отнесен к ипотечным заемщикам в полном объеме. У кого-то из них доходы остаются на текущем уровне, у кого-то, наоборот, увеличиваются.

Говорить про ипотечный «пузырь», на мой взгляд, пока преждевременно. Только в последний год у некоторых застройщиков доля ипотечных сделок достигла 70%. До этого в масс-маркете она составляла в среднем 50%, еще раньше – 40% и менее. Ипотечный кризис в США произошел на фоне того, что там порядка 90-95% объектов недвижимости приобреталось с помощью ипотеки. И не два-три года подряд, а на протяжение нескольких десятилетий. Чтобы для нас высокий объем ипотечных сделок представлял угрозу, должно пройти минимум десять, а то и двадцать лет. Только в этом случае может накопиться определенная критическая масса, которая при возникновении экономических предпосылок будет способна негативно повлиять на рынок. При том объеме недвижимости, который сейчас приобретается в ипотеку, я думаю, что ничего страшного в ближайшие годы не произойдет.

Мы ожидаем, что в ближайшее время спрос на квартиры в строящихся домах может значительно активизироваться. Уже понятно, что полной отмены долевого строительства не произойдет, но те изменения, которые нас ожидают в ближайшие два-три года, предполагают работу по схемам банковского финансирования стройки. По определению, это приведет к росту стоимости строительства. И не сложно ответить на вопрос, на чьи плечи лягут эти дополнительные издержки.

В данный момент на рынке недвижимости сложилась благоприятная для покупателя совокупность факторов: низкая процентная ставка по ипотеке, которая не будет существенно снижаться еще долгое время; богатый выбор объектов в разных районах города и области; возможность приобрести квартиру в жилых комплексах, которые пока не обременены банковским финансированием. Все это создает прекрасные условия для покупки недвижимости именно сейчас.

Кроме того, если в ближайшее время ЦБ РФ примет решение повысить требования к нормативам банков, которые выдают кредиты при наличии у заемщика первоначального взноса менее 20%, предложение подобных кредитов значительно сократится. Можно ожидать, что выдавать их продолжат лишь несколько крупнейших банков. В связи с этим, заемщикам с минимальным первоначальным взносом также не стоит откладывать покупку на потом.

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development

Считаю, что подобное развитие событий, по крайне мере в настоящий момент, маловероятно. Центробанк проводит жесткую политику по снижению количества «плохих» кредитов в стране и вряд ли позволит ситуации выйти из-под контроля.

Может ли в России повториться кризис, аналогичный кризису в США в 2008 году? Это исключено. Не понимаю экспертов, которые пытаются провести параллели между ипотечными рынками двух стран. Система в США качественно отличается от нашей, и предпосылок для кризиса, подобного американскому ипотечному пузырю, я не наблюдаю.

Надеюсь, что ограничения Центробанка повлияют на рынок недвижимости позитивно. В последнее время ЦБ рьяно взялся за оздоровление различных секторов, например, банковского и страхового. Будем полагать, что это вызовет нужный рынку эффект. По крайней мере, повышение требований к ипотечному кредитованию должно положительно сыграть на качестве данного типа банковских продуктов.

Торопиться с покупкой квартиры в ипотеку стоит, но вовсе не из-за поступающих извне «тревожных новостей» и всевозможных информационных вбросов спекулятивного характера. Просто сейчас на рынке для покупателя сложилась благоприятная ситуация для приобретения жилья: количество и качество предложения высоки, цены более чем приемлемы, ипотека доступна, банки пока еще достаточно лояльны. Так что не вижу причин ждать чего-то: если есть необходимость улучшить жилищные условия или инвестировать средства в недвижимость – сейчас самое время это сделать.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Основная доля новой недвижимости комфорт- и эконом-класса реализуется с привлечением ипотечных средств. И если в 2016 году число таких сделок на рынке уже превышало 60% от общего объема продаж, то в 2017-м оно ощутимо выросло. Этому способствовало и снижение базовой ставки ЦБ до минимальных исторических отметок и общее повышение лояльности банков в отношении самых разных категорий клиентов. Ипотечные риски зависят от целого ряда факторов, в том числе от стабильности экономики и обеспеченности выдаваемых займов. Политика государства сегодня направлена, с одной стороны, на дальнейшее увеличение доступности ипотеки, а с другой, на повышение качества кредитов. Одним из шагов в этом направлении является и повышение коэффициентов риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%.

В сегменте «масс-маркет» около половины ипотечных сделок осуществляется с использованием минимального первоначального взноса – 10-20%. Повышение порога стартового взноса существенно не отразиться на рынке, но может затруднить выход на сделку для отдельных покупателей.

Сегодня ипотечные ставки находятся на комфортных значениях, а цены на недвижимость существенно не менялись уже очень долгое время. При этом в среднесрочной перспективе на фоне изменений отраслевого законодательства и ожиданий отмены долевой схемы финансирования строительства рост цен неизбежен. Поэтому если вы планируете приобретение нового жилья, то сейчас очень подходящее время для сделки. Ориентироваться на дальнейшее снижение базовой ставки не стоит. Разумнее приобрести квартиру сейчас, зафиксировав ее цену до удорожания. А при будущем снижении ставки покупатель всегда сможет рефинансировать свой заем по более привлекательным условиям.

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»

Когда на рынке присутствует много кредитных программ с нулевым или минимальным первоначальным взносом, количество неблагонадежных заемщиков автоматически растет. Ведь если человек не смог накопить на первоначальный взнос, возможно, у него отсутствует финансовая дисциплина. Как в таком случае он будет платить по кредиту? К счастью, доля высокорисковых ипотечных программ на рынке невелика, в связи с чем они не смогут привести к образованию «пузыря».

Да и в целом, предпосылок для образования ипотечного «пузыря» немного. Стоит учесть и тот факт, что средний срок выплаты ипотечного кредита в России – 7,5 лет. А берут такие кредиты на 15-20 лет. Таким образом, определенный запас прочности у наших заемщиков есть. Если ситуация в экономике ухудшиться, можно предположить, что люди просто будут платить кредит положенные 20 лет, не пытаясь погасить его досрочно.

Сравнивать же ипотечные рынки России и США бессмысленно. Между ними – бездна. Такой ипотечный коллапс в ближайшие время у нас невозможен.

Более 90% жилья экономкласса в России покупается за счет ипотеки

Директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин рассказал, что сегодня более 90% жилья экономкласса в России покупается с привлечением ипотечных кредитов. Он также уточнил, что в 2015 году более чем на 20% увеличился объем ввода жилья экономкласса и составил 37,1 млн м2, передает dp.ru., пишет dp.ru .

“Доля жилья экономкласса в общем объеме увеличивается, а доля ипотечных кредитов населения по объектам экономкласса составляет 90%. Это означает, что средняя ставка по ипотеке, которая сегодня есть, востребованна”, — уверен глава департамента, сообщает пресс-служба министерства.

При этом он добавил, что идея с понижением субсидированной процентной ставки по ипотеке довольно спорная. “Это даст большой эффект на время: большее количество людей сможет себе позволить ипотеку и улучшить свои жилищные условия. Но, по словам экспертов банковского сообщества, андеррайтинг (оценка банка вероятности погашения кредита. — Ред.) клиентов будет все равно рассчитываться по рыночной ставке, чтобы по окончании срока действия льготной ставки не столкнуться с проблемными заемщиками”, — пояснил он.

Читайте также:  Жители Пензы соберут 160 миллионов на реконструкцию водоканала

Никита Стасишин также добавил, что по той же причине не было принято решение о субсидировании первоначального взноса или снижении его размеров. “Это может привести к значительному ухудшению портфеля заемщика”, — резюмировал глава департамента.

Накануне стало известно, что Минстрой не поддерживает введение в России механизма обратной ипотеки. Ранее первый заместитель министра финансов России Татьяна Нестеренко заявила, что сейчас министерство рассматривает возможность введения в стране обратной ипотеки — механизма, который должен помочь людям улучшить свои жилищные условия. Суть нововведения заключается в следующем: государство выдает людям деньги, а взамен получает их имущество в госсобственность.

Читайте также последние новости ипотеки

Примсоцбанк начал прием заявок и выдачу ипотечных кредитов по программе “Семейная ипотека с господдержкой” со сниженной до 4,69% годовых процентной ставкой*. Помимо сниженной процентной ставки, программа полностью совместима с материнским капиталом и “Военной ипотекой”, сообщили ИА.

Согласно опросу, только 62% будущих ипотечников готовы копить деньги на первоначальный взнос. Причем треть из них хранят наличные дома.

В рамках программы поддержки многодетных семей, которым государство помогает гасить ипотеку путем выплаты 450 тыс. рублей, в общей сложности было выдано около 11 млрд рублей, сообщил в пятницу замдиректора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев.

Востребованность льготной ипотеки под 6% для семей с двумя и более детьми в 2019 году вдвое превысила плановые показатели, по программе выдано 40 тыс. кредитов. Об этом сообщил на конференции “Ипотека 2020: эскроу и цифровая среда” замдиректора департамента финансовой политики Минфина РФ Алексей.

На Южном Урале с начала 2020 года началась реализация госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». Она предусматривает улучшение жилищных условий жителей села и их общего благосостояния. Флагманом реализации этого проекта выступил Россельхозбанк. Он предоставляет ипотеку по ставке.

Покупка квартиры – шаг серьезный. Семейное гнездышко должно быть уютным, достаточно просторным и, главное, по карману. Часто на выручку приходит ипотека, ставки по которой в последние годы снижаются. Но так придется каждый месяц отдавать банку весомую сумму. Как вариант – купить квартиру.

Проект был запущен по инициативе главы региона Сергея Жвачкина. За это время за деньгами обратились 117 семей. 83 из них уже получают данную меру поддержки, сообщил заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре Евгений Паршуто.

Почти 1 800 заявок поступило от жителей Приморского края на льготную ипотеку под 2%. О том, как приостановить рост цен при повышении спроса на жилье во Владивостоке, рассказали заместитель председателя правительства России — полномочный представитель президента РФ в ДФО Юрий Трутнев и губернатор.

Первые три заявки на ипотечное кредитование под 2% годовых одобрены в Петропавловске-Камчатском. Реализация «Дальневосточной ипотеки» на территории краевой столицы стала темой совещания, которое прошло под председательством врип Главы города Константина Брызгина.

Глава региона Айсен Николаев отметил, что интерес к льготной ипотеке остается в республике стабильно высоким и продолжает расти.

Ждать или покупать. Каждая вторая квартира в новостройках продается в ипотеку

Ипотека в России, которой в 2018 году исполнилось 20 лет, становится основным и едва ли не единственным доступным инструментом для улучшения жилищных условий. Потребность в улучшении этих условий, по данным АИЖК и ВЦИОМ, сохраняется у 45% населения. На фоне этого ипотека демонстрирует рекордные показатели. Однако эксперты объясняют их снижением ключевой ставки, а не ростом доходов российских домохозяйств.

Общее число сделок по приобретению жилых помещений в 2017 году составило 2,85 млн, что соответствует уровню 2016 года, говорится в сообщении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Число выданных ипотечных кредитов увеличилось примерно на 30%, сообщил на конференции АК&М, посвященной ипотеке, руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.

«Прошедший год, по оценке агентства, вообще выдался рекордным по ипотеке. Населению было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. Таких показателей не было никогда», — рассказал Гольдберг, добавив, что в денежном выражении рост составил почти 40% по сравнению с 2016 годом.

С учетом того, что число сделок за год практически не изменилось, это означает, что население все меньше покупает жилье за собственные средства и все больше с помощью ипотечных кредитов.

Низкие ставки по ипотеке, которых удалось добиться за счет поэтапного снижения ключевой ставки, и стабильные цены на жилье создают подходящее время для решения жилищного вопроса, считают в АИЖК. Сегодня они находятся на беспрецедентно низких уровнях — ниже 10%.

«Снижение ставок по ипотечным кредитам привело к росту средней площади приобретаемого в ипотеку жилья. Это говорит о росте доступности приобретения жилья с помощью ипотеки», — говорится в материалах.

Негативная динамика

Ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту, по данным агентства, сократился за 2017 год с 20 100 до 19 700 рублей, несмотря на рост среднего размера кредита c 1,7 млн до 1,85 млн рублей в условиях роста реальных зарплат населения на 3,2% в годовом выражении. Однако не все эксперты согласны с такой оценкой. Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, исходя из ряда экономических факторов, прогнозирует отрицательную динамику.

«Ипотека растет исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не из-за роста доходов населения. Доходы населения первый месяц как перестали падать, и пока говорить о росте доходов населения я бы поостереглась», — заявила на конференции по ипотеке Косарева.

Также она отметила, что количество ДДУ практически не увеличивается. Это подтверждают и данные АИЖК. В 2016 году число ДДУ составило 620 000, а в 2017 году всего на тысячу больше — 621 000.

С прогнозом замедления темпов роста выдачи ипотеки согласен и вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин.

«Снижение ставки близится к завершению и имеет уже не те темпы снижения, как были раньше. Это говорит о том, что темпы роста предложения и темпы роста спроса будут развиваться по разным направлениям. Если посмотреть на 2017 год, то темпы примерно одинаковые. А на 2018 год темпы роста предложения будут еще больше, чем в 2017 году, а темпы роста ипотеки скорее всего замедлятся. По крайней мере тренд замедления точно начнется», — заявил Болдин на конференции AK&M по ипотеке.

По его мнению, тренд на снижение и еще большее затоваривание увеличат давление на цены, однако в перспективе рынок, безусловно, должен прийти в равновесие.

Спрос на жилье

Между тем число сделок по приобретению жилья в новостройках хорошо растет в Москве. По данным АИЖК, рост составил 43% по сравнению с 2016 годом. А вот доля сделок на новостройки с ипотекой в целом по России сохранилась на уровне в 50%. То есть роста не наблюдается.

В этом ключе Косарева не видит предпосылок для роста ипотеки. «У меня большие сомнения, что это выразится в больших положительных результатах», — заявила она. Рост цены на квартиры, по ее словам, может составить до 10% к концу года.

«Для того чтобы не росла цена, должно увеличиться предложение. А факторов для увеличения предложения я не вижу ни одного», — сказала Косарева, назвав российский рынок жилищного строительства неконкурентным и неэластичным.

В свою очередь Гольдберг считает нормальной ситуацию, когда в растущей экономике цены на жилье растут темпами меньшими, чем доходы населения.

«Поэтому если жилье нужно сейчас, для проживания, а не в инвестиционных целях, то сейчас самое подходящее время его купить на фоне сочетания низких ставок по ипотеке и хороших стабильных цен на жилье», — считает эксперт.

Ранее газета «Ведомости» со ссылкой на нескольких экспертов сообщала, что базовые ипотечные ставки продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. В этой связи для заемщиков выгоднее будет взять ипотеку по ставке в 8%. По мнению руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, она может снизиться до этого уровня уже к концу 2018 года. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ожидает снижения ставки до 6% к 2022 году. Президент аналитического агентства Rway Александр Крапин, которого цитирует издание, задается вопросом: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

Контраргумент приводит представитель АИЖК Михаил Гольдберг: если ставки по ипотеке упадут так же, как они упали с 2015 по 2017 год, то кредит всегда можно рефинансировать.

«Мы видим, что сейчас изменяется и позиция Банка России на эту тему, я думаю, что будет облегчена возможность банкам рефинансировать кредит на своем балансе, то есть эта процедура для заемщиков упростится», — уверен он.

В целом прогноз большинства экспертов позитивный. Они не верят в «пузырь» на рынке ипотеки в силу высокого качества кредитного портфеля. Доля просроченной ипотечной задолженности составляет 2,3% и постепенно снижается (2,83% в 2016 году). Для сравнения: доля просроченной задолженности по неипотечным кредитам составляет 12%.

На фоне этого, по данным АИЖК, растет средний размер кредита на приобретение жилья в новостройках. Так, с 2016 по 2017 год он вырос на 13% и составил 2,11 млн рублей.

«Такой рост в условиях стабильности цен на жилье означает увеличение площади приобретаемого жилья», — поясняют в АИЖК.

Вторичный рынок

На вторичном рынке жилья физические лица совершили около 2,23 млн сделок с жильем по договорам купли-продажи. Эта оценка получена по данным Росреестра о количестве зарегистрированных прав (3,35 млн) и оценки АИЖК о среднем количестве прав, регистрируемой в одной сделки (1,5).

«По сравнению с прошлым годом вторичный рынок жилья также демонстрирует стабильность (-0,4% к 2016 году) как по количеству зарегистрированных сделок (2,24 млн в 2016 году), так и по количеству зарегистрированных прав (3,36 млн в 2016 году)», — говорится в сообщении АИЖК.

При этом для приобретения жилья население получило около 680 000 ипотечных кредитов, что на 25% выше уровня 2016 года (551 000). Еще около 100 000 кредитов, по оценкам АИЖК, было выдано на рефинансирование ранее полученных кредитов. Такие кредиты не использовались для приобретения жилья в текущем году.

Читайте также:  Для очистки кровель жилого фонда Ульяновска задействуется спецтехника и промышленные альпинисты

По данным агентства, ипотеку стали чаще использовать и при покупке жилья во вторичке. За год доля сделок с ипотекой выросла на 5 п. п. и составила 30%.

«Это существенный рост, вызванный изменениями в структуре финансирования и реализацией ранее отложенного спроса», — объясняют аналитики агентства.

Если ранее ипотечных программ на покупку жилья на вторичном рынке по низким процентным ставкам не было, то за год банки адаптировали свои продукты и под этот спрос.

Таким образом, за год ставки по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке снизились почти на 3 п. п., с 12,7% в ноябре 2016 года до 9,86% в ноябре 2017 года, говорится в сообщении АИЖК.

Этот спрос сразу выразился в росте выдачи ипотечных кредитов. Их объем за 2017 год вырос на 15% (с 900 млрд рублей в 2016 году до 1,2 трлн рублей в 2017 году без учета кредитов на цели рефинансирования), а средний размер — на 10% (с 1,64 млн до 1,8 млн рублей), сообщили в агентстве.

С учетом небольшого снижения цен на жилье (-2,3% к концу третьего квартала 2017 года к третьему кварталу 2016 года по данным Росстата) это также означает рост площади приобретаемого жилья.

Прогнозы

Специалисты АИЖК считают, что ужесточение регулирования Банка России в части выдачи кредитов с низким первоначальным взносом не сильно повлияет на динамику развития рынка. Сейчас, по данным агентства, около 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10% до 20%.

Новое регулирование Банка России позволит не допустить роста доли высокорискованных ипотечных кредитов в портфеле банковской системы. По оценкам АИЖК, у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку в течение первых двух лет жизни кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%.

В свою очередь вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин считает, что в перспективе ЦБ и банки вынуждены будут смягчать требования к выдаче ипотеки, чтобы заново запустить механизм роста выдачи кредитов на жилье.

«И здесь очень важно не повторить трек наших западных партнеров, которые уже этот этап проходили. Несмотря на хорошее качество кредитного портфеля, сейчас я вижу серьезные факторы для давления на это качество в ближайшие годы», — сказал Болдин.

Почему субсидированная ипотека больше не привлекает покупателей новостроек

Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.

Клиенту подарков, разумеется, никто не делал. Льготный график устанавливался либо на 1–3 года и потом заемщик переходил на обычную ставку, либо программы были рассчитаны на небольшой срок кредитования – 5–7 лет. Кроме того, в большинстве случаев в цену 1 кв. м закладывались «потери» застройщика, т. е. те самые деньги, которые он компенсировал банку. «Как правило, это 3–7% от стоимости квартиры», – уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград». Застройщик платит по факту совершения сделки, т. е. после получения денег по основному договору и после его регистрации, дополняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Сами участники рынка не скрывали, что субсидированная ставка – это прежде всего эффектный маркетинговый ход, завлекающий клиентов красивой цифрой. «Основной задачей было привлечь потенциального покупателя, а возьмет он в итоге ипотеку по этой программе или нет – дело второе. Для покупателя ставки 6–8% при стандартных 12–14%, конечно, были невероятно интересны», – замечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон тон».

Многоквартирных домов сдается все меньше

Еще год назад «ставка от застройщика» фигурировала в списке программ почти что у любой строительной компании и была хитом рекламной кампании. Сейчас она значительно реже упоминается в рекламе. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркета недвижимости», говорит, что у крупных девелоперов и агентств, продающих квартиры от застройщика, по-прежнему имеются программы субсидирования ипотеки, особенно на старте продаж, но не на каждом объекте. Подобные программы еще довольно внушительно представлены на ресурсе Сбербанка «Домклик»: ипотеку от 7,5% предлагают в жилых комплексах «UP-квартал Сколковский», «Москвичка», «Кварталы 2119», от 7,6% – в «Царской площади», «Инновации», «Настроении». Всего программа насчитывает 76 жилых комплексов в Москве. На рынке премиальных новостроек Москвы, по данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, субсидированная ставка представлена лишь в единичных проектах, где финансовыми партнерами и соучредителями застройщиков являются крупные системообразующие банки. «Таких проектов всего восемь из 61, – говорит эксперт. – Это 311 квартир и апартаментов в продаже».

С калькулятором в руках

Но рынок явно охладел к субсидированной ставке, это отмечает большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов. Главная причина потухшего энтузиазма – рекордное снижение рыночной ипотечной ставки с 12–13% до 9–9,5% годовых, наблюдавшееся вплоть до лета 2018 г. Это «само по себе повышает спрос на ипотеку (рост на 72% за три квартала 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) даже без субсидирования», замечает Халин. Ипотека занимает, по оценкам экспертов, 60–75% в объеме сделок, в некоторых особо выдающихся проектах эта цифра еще выше.

Сбербанк повышает ставки по ипотеке

Следующая причина – потребители довольно быстро сообразили, что субсидированная ставка выгодна далеко не всем. Нередко застройщики завышали цену квартир, покупавшихся по совместной с банком программе. «Покупатели научились разбираться, за чей счет происходит снижение ставок: конечно же, за счет повышения стоимости квадратного метра», – комментирует Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family. Если клиент брал квартиру по субсидированной ставке, то другие акции и скидки ему уже не полагались. Покупателям, которые вносили сумму полностью сами или с помощью ипотеки, скидку давали. И люди часто делали выбор в пользу скидок. Предположим, квартира стоит 5 млн руб., застройщик при 100%-ной оплате и ипотеке дает скидку 5%, т. е. клиент может получить 250 000 руб. скидки, приводит пример Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Взяв калькулятор в руки, клиент определялся, к какому лагерю ему примкнуть.

Покупатели переключались на другие конкурентные программы. Например, в премиум-классе застройщики активно использовали беспроцентные рассрочки – от одного года до более длительного периода – до конца строительства. «Спрос на сделки с длительной рассрочкой в отдельных проектах бизнес- и премиум-класса превышает 50%», – свидетельствует Халин.

Новые ограничения

Финансовое положение застройщиков сказывается на выборе маркетинговых программ. «Позволить субсидировать ипотеку может все меньше игроков», – замечает Халин. Это обстоятельство, конечно, не может не влиять на политику банков-партнеров. Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что сегодня сами банки ужесточили критерии отбора партнеров-застройщиков, «особенно после нашумевшего банкротства Urban Group, среди дольщиков которого оказалось много ипотечников».

Обмен с ипотекой

Покупка жилья большей площади происходит, как правило, одновременно c продажей имеющейся квартиры. Разницу в цене покупатель восполняет с помощью ипотеки. Величина процентной ставки по кредиту в этом случае наиболее выгодна: ведь ее уровень, наряду со сроком кредита и способом подтверждения дохода, напрямую зависит от суммы собственных средств – чем их больше, тем ставка ниже. В особенностях подобных сделок разбирался «БН.ру».

По оценкам риэлторов, более 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные: люди продают свою квартиру и одновременно покупают другую. Больше, лучше, дороже. Или две квартиры. Понятно, что без дополнительных вложений такая операция не обходится. Даже простейшее «район на район без доплаты» не получится, если у человека нет сбережений: комиссия риэлторов — минимум 200 тыс. рублей, плюс расходы на оформление, переезд и ремонт. И в этом плане ипотечный кредит, взятый на доплату, представляется весьма разумным.

Ипотека станет неплохим решением проблем с наследством. Не секрет, что квартиру, полученную сразу несколькими наследниками, приходится «пилить» по вполне банальной схеме: объект — продать, деньги — пополам (на три части, в соотношении 40/60 и т. д.). В результате у каждого на руках остается весьма значительная сумма, которая, тем не менее, далеко не всегда способна превратиться в отдельную квартиру. В этом случае поможет привлечение банковских средств.

Обмен с ипотекой часто используют при сделках с жильем низкой ценовой категории. «Практически весь объем альтернативных сделок с привлечением ипотеки приходится на жилье эконом-класса, в меньшей степени — на бизнес-класс. На элитном рынке такие сделки практически не происходят», — сообщила директор департамента частного и корпоративного кредитованиякомпании PennyLaneRealty Марина Мелконян.

В кризисный прошлый год именно такие кредиты спасли ипотечный рынок от краха. По данным компании «Релайт-Недвижимость», средняя сумма кредита в 2009 году составляла 1,2–1,5 млн рублей, это 30–40% от стоимости покупки применительно к основной массе сделок. При этом практически 90% выданных кредитов были использованы заемщиками на «добор» недостающей суммы при продаже своей квартиры и покупке новой — большей площади. «Собственно, альтернативные сделки в период кризиса как раз и имели довольно широкое распространение, — говорит руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость» Ирина Кажикина. — Ведь на падающем рынке их проведение особенно выгодно». Но и сегодня, при стабильном рынке, такие кредиты не теряют популярности. По опыту компании «Ипотек.ру», сейчас примерно в каждом втором случае ипотечные кредиты используются именно для доплаты при обмене. Да и на растущем рынке подобный подход актуален, хотя бы в качестве страховки от риска не успеть за ценой квартиры.

Читайте также:  Более половины россиян не одобряет закон о «резиновых квартирах»

Особые условия

Технологически обмен с ипотекой мало отличается от обычной альтернативной сделки с доплатой: одна квартира продается, одновременно покупается другая. При этом сумма, вырученная от продажи, используется как первый взнос, а недостающие для покупки средства берутся в кредит. Но, как говорится, есть нюансы: сделку должен одобрить банк. Он одобряет (или не одобряет) и покупателя как заемщика, и приобретаемую квартиру как предмет залога. Кроме того, необходимо согласование условий сделки с учетом требований банка-кредитора и ее проведение в соответствии с этими требованиями. Иначе денег просто не дадут.

«Критическим требованием банка-кредитора будет проведение сделки на его территории», — говорит Ирина Кажикина. Казалось бы, условие не самое трудное для исполнения. Однако оно автоматически влечет за собой ряд сложностей. Первая — принять это условие придется всем участникам альтернативной цепочки. Если же кто-то не согласен, придется либо отказываться от покупки, либо искать другой банк, который устроит все стороны. Понятно, что в другом банке и условия кредитования, и требования к приобретаемому объекту могут быть иными, менее приятными для заемщика.

Вторая сложность — необходимо учесть, какое максимальное количество квартир банк-кредитор готов «принять» на своей территории. Третья — если квартиру, которую продает заемщик, покупают также «ипотечники», сделка состоится только при условии, что покупатели будут брать кредит в том же банке, что и продавец. «Если же квартиру захотят купить с привлечением кредитных средств другого банка, такая сделка, скорее всего, не состоится, так как банки едва ли смогут договориться, на чьей территории она будет проходить, — объясняет Ирина Кажикина. — Следовательно, покупателей, имеющих одобрение других банков, во избежание сложностей и рисков развала сделки необходимо сразу же отсекать от участия в ней».

Есть различия и в самой процедуре кредитования. В отличие от обычной покупки квартиры с использованием ипотеки, при обмене заемщик обращается за ипотекой, фактически не имея на руках ни копейки. Ведь деньги на первый взнос появятся только после проведения самой сделки и регистрации договора купли-продажи. Более того, заранее даже нельзя точно определить, сколько денег понадобится на доплату.

Преодоление препятствий

До кризиса программы по улучшению жилищных условий, ориентированные на проведение обменных операций, существовали примерно в 15 банках. Сейчас такой продукт остался только у «Газпромбанка», но его программа носит скорее декларативный характер.

Однако и без специальных программ риэлторы и ипотечные брокеры давно отработали технологии проведения обмена с ипотекой. «В качестве кредитора необходимо выбрать банк, не требующий предварительного предъявления заемщиком собственных средств либо учитывающий в качестве первоначального взноса денежные средства, которые будут получены от продажи имеющейся квартиры, — советует Ирина Кажикина. — Кроме того, так как подготовка альтернативной сделки занимает более продолжительный период, чем простая покупка, необходимо заранее согласовать с банком-кредитором условия продления одобрения в случае, если «собрать» сделку в срок (обычно 3 месяца) не удастся».

«Обращаться в банк лучше до начала продажи своей квартиры», — добавляет генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. Сумма продажи, так же как и точная стоимость покупки, неизвестна, поэтому имеет смысл просить в банке столько денег, сколько кредитор готов дать исходя из доходов заемщика. «Если для доплаты при обмене нужен миллион, а доходы позволяют получить три — стоит просить три. Ведь попросить — это не значит взять. А если банк готов кредитовать три миллиона, миллион выдаст и подавно! И только после того как получено одобрение банка (а лучше не одного, а двух-трех), можно выставлять квартиру на продажу».

Особенно внимательно надо выбирать объект, который заемщик собирается купить. Например, практически не выдаются кредиты на покупку квартир в пятиэтажных панельных домах и домах, построенных до 1970 года, а также в домах с деревянными и смешанными перекрытиями (за исключением случаев, когда в доме со смешанными перекрытиями был проведен капитальный ремонт или реконструкция). Дом не должен быть включен в план на снос, реконструкцию или капитальный ремонт. Более того, предъявляются требования к степени износа дома. «Предельное значение износа не должно превышать 60%», — уточнила Марина Мелконян.

Кроме того, в числе собственников не должно быть несовершеннолетних детей. «Если собственник имеющейся у заемщика квартиры — несовершеннолетний ребенок, то сделка по ее продаже будет возможна, если только ребенка наделят собственностью в новой квартире, — поясняет Овсянников. — Но поскольку новая квартира приобретается с использованием кредитных средств, она будет предметом залога. А сегодня ни один банк не согласится принять в залог квартиру, в которой доля собственности принадлежит несовершеннолетнему».

Около 85% квартир в новостройках эконом-класса приобретаются с помощью ипотеки

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке ипотечного кредитования. За указанный период количество сделок с ипотекой выросло, ставки снизились. В целом, тенденции рынка в 3 квартале внушают оптимизм. У тех, кто желает приобрести квартиру, есть реальный шанс оформить ипотечный кредит по адекватным ставкам.

Несмотря на уже ставшее перманентным ожидание второй волны кризиса, рост количества совершаемых сделок по покупке жилья продолжается, при этом в основном за счет увеличения ипотечных клиентов. Если в начале 2013 года мы говорили о 50% сделок с ипотекой при покупке новостроек эконом-класса, то в 3 квартале этот показатель составляет уже 85%. В бизнес-классе этот показатель тоже вырос с 30 до 50%.

Явных причин столь значительного увеличения кредитных покупок как минимум две, – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Во-первых, с глобальной точки все это зрения можно объяснить возросшим ожиданием кризиса, который может повлечь обесценивание сбережений. Таким образом население пытается сохранить накопления и приобрести жилье уже сейчас, пусть и с привлечением кредита. Во-вторых, рост ипотечных сделок также объясняется корректировкой ставок вниз по кредитам. Всего за последний квартал снизили свои ставки свыше 20 игроков ипотечного рынка. Кроме того, за последние три месяца ведущие ипотечные банки продлили действие краткосрочных акций с пониженными ставками или запустили принципиально новые со сроком действия до конца года. Таким образом, средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за сентябрь 2013, составила 12,4%, что 0,5% ниже, чем в начале 2 квартала, но на 0,1% выше значения за аналогичный период прошлого года. Анализ показателей говорит, что текущее предложение по ипотечным ставкам выше, чем предложенные условия в 2012 и 2011 годах, но ниже чем это было в 2010 году».

На текущий момент одна из самых низких ставок по ипотеке в рублях на новостройки – 11% до регистрации права собственности и 10,5% после, предлагаемые «Россельхозбанком», при сроке кредита до трех лет и первоначальном взносе свыше 50%. На втором месте – единая ставка 11,5% по акции банка ВТБ24 при сроке кредита до 7 лет и первоначальном взносе от 10%. На третьем месте – ставка в 12%, которая доступна уже более широкому кругу населения. Ее предлагает с 01.03.2013 года Сбербанк по акции «12-12-12» (при сроке кредита до 12 лет) и с 01.09.2013 ВТБ24 (до 15 лет).

При этом средневзвешенный срок кредитования по-прежнему составляет менее 15 лет – 174,4 месяцев, несмотря на то, что изначально заемщики ориентируются на более долгие сроки – свыше 20 лет. То есть берут кредит «с запасом», но гасят гораздо быстрее.

По данным «Метриум Групп», состояние кредитных портфелей банков продолжает быть стабильным – доля ипотечных кредитов, не имеющих просрочек – свыше 96%, а доля займов, имеющих просрочки от 30 до 90 дней, составляет всего 0,54%. О стабильности говорит и тот факт, что просрочка снизилась на фоне более медленного роста кредитования, то есть данные не размываются за счет вновь выданных кредитов. Это результаты как более строгого андеррайтинга заемщиков, так и в целом показатель стабильности российской экономики.

Можно отметить еще одну тенденцию – возвращение интереса покупателей к валютным кредитам. Пока они не составляют сколь-либо значительной цифры, но среди заемщиков, берущих займы на срок до 5 лет, появляются редкие исключения, которые оформляют валютную ипотеку. «Что движет этими людьми – понять сложно, можно лишь предположить, – комментирует Мария Литинецкая. – Самая вероятная причина – люди берут кредит на короткий срок, планируя его погасить за 1-2 года, в этом случае ставка в валюте для них более выгодна, так как начинается от 8%. Не исключено также, что на настроения повлияла пошатнувшаяся экономика Америки, в связи с чем доллар заметно «просел».

Другая заметная тенденция – наконец, стали заключаться сделки с ипотекой по апартаментам. Если во втором квартале банки впервые стали заявлять о принципиально новом продукте – кредитование на покупку строящихся апартаментов, то в третьем квартале пошли первые сделки. Более того, мы увидели также первые корректировки ставок в сторону понижения: с 13-14% до 12%, что можно считать прорывом. Пионерами в этом деле стали такие банки, как «Балтика», «Московское ипотечное агентство», «Зенит», «РосЕвробанк». На индивидуальных условиях согласования такие объекты кредитует и ВТБ24. До конца года о новых программах заявят еще несколько крупных банков.

На текущий момент приобрести апартаменты по ипотеке можно ставкам от 12% на стадии строительства и от 13% после оформления права собственности, первоначальный взнос – от 10%, а срок кредитования до 30 лет. «Такие параметры продукта уже практически сопоставимы с условиями на покупку квартир, вопрос только в количестве операторов, выдающих подобные кредиты, – отмечает Мария Литинецкая. – Надеемся, что к 2014-му году их станет больше и у клиентов появится выбор».

Дата публикации: 10:17 16 октября 2013

Ссылка на основную публикацию