Застройщиков будут наказывать за ложь о ходе строительства

Неустойка есть? А если найду? Как наказание застройщиков превращается в бизнес

Доля своевременно сданных новостроек на российском рынке настолько ничтожна, что у юристов появилась отдельная доходная ниша. Застройщики защищаются обвинениями в потребительском экстремизме.

До 90 процентов российских новостроек сдается с нарушением сроков. По данным Единого реестра застройщиков, в 2018 году в Ленобласти средняя задержка ввода объектов выросла с 4 до 7 месяцев, а в Петербурге снизилась до трех месяцев. По данным аналитической компании «Метриум», в среднем по России перенос срока сдачи жилья, построенного в 2018 году, составил 6,5 месяца, а из 100 крупнейших застройщиков лишь 16 выполнили условия договора. В разных источниках данные по задержке отличны: в зависимости от региона, указывают на нарушения сроков при сдаче от 50 до 90% жилья. Это логично породило и рынок по взысканию неустоек с застройщика.

Группы дольщиков и новоселов в соцсетях увешаны предложениями юридических услуг. Авторов отличает пробивная манера привлечения клиентов: в ход идут и личные сообщения, и посты в группах ЖК в соцсетях, и даже объявления на строительных заборах вполне еще благополучных ЖК. Дольщиков тоже можно понять: они рады возможности сэкономить время и переложить головную боль по взысканию неустойки на другого. Эксперты говорят «Фонтанке», что подобное явление – закономерное следствие развития рынка. Опрошенные же строители хотят подчеркнуть – поводом для реального беспокойства и обращения к юристу может стать лишь пугающая тишина и отсутствие активности на стройке, в остальных вопросах желательно сразу обратиться к своему застройщику и искать пути решения. При этом большинство участников рынка вообще отказались высказаться на эту тему.

В суде и без него

В 2018 году громким решением арбитражного суда за просрочку в 2,5 месяца дольщик получил неустойку, равную стоимости квартиры, – чуть более 5 миллионов рублей. Это было в Москве. В Петербурге одна из дольщиц взыскала с признанного банкротом «Норманн ЛО» 5 миллионов 300 тысяч рублей. В сумму включены неустойка, штраф, компенсация морального вреда и проценты по ипотеке. Но это один из самых проблемных застройщиков региона. Реально ли эту сумму получить – отдельный вопрос.

Чаще суммы взысканий в разы скромнее, примерно от 50 до 200 тысяч, но и «грехи» строителей гораздо меньше. Размер неустойки зависит от периода просрочки и стоимости квартиры. Участники рынка называют сложившуюся судебную практику прямым поощрением потребительского экстремизма и призывают дольщиков решать все вопросы с застройщиком в досудебном порядке. По их мнению, даже небольшие суммы судебных взысканий, при большом их количестве могут обанкротить добросовестного застройщика, и здесь нужно учитывать баланс интересов сторон, на что неоднократно указывал Верховный суд.

Хотя точной статистики по количеству исков и рынку юристов по дольщикам не ведется, можно предположить, что он сопоставим с масштабами просрочек. При этом далеко не все застройщики задерживают сдачу дома по своей вине, на это влияет множество факторов, и чаще всего – действия госорганов. Участники рынка приводили примеры: Росстройнадзор может ставить невыполнимые условия, не принимать зимой объект без благоустройства двора или летом требовать испытать инженерные сети.

Как пояснили «Фонтанке» юристы «Полис Групп», досудебное соглашение, которое предлагают застройщики, как раз и является тем балансом для обеих сторон. Застройщики предлагают дольщикам единовременную компенсацию за просрочку от 30% до 50% от неустойки, рассчитанной по закону. Разница, на которую дольщик может рассчитывать дополнительно, обратившись в суд, может составлять 20 – 30%, за счет взысканного судом штрафа и морального вреда. Подготовка документов для обращения в суд и принятия решения судом занимает от шести месяцев до года, утверждают специалисты «Полис Групп», а в случае апелляции, настаивают они, все затянется еще на 3 – 6 месяцев, потом исполнительное производство. Так что дольщик сам решает, что важнее – получить деньги сразу после приемки или же получить побольше, но через год.

Большинство судей снижают размер неустойки, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ и принципом, по которому неустойка является компенсацией и не должна выступать средством обогащения. Так, случаи, когда суды удовлетворяют более половины от требуемой суммы, являются исключением, настаивает застройщик.

– Дольщик может и получить деньги без судебных тяжб, подписав досудебное соглашение, где указан согласованный размер компенсации и срок ее выплаты, – рассказали в «Полис Групп». – У этого варианта есть ряд преимуществ – нет налоговых рисков, дольщик точно знает, на какую сумму может рассчитывать, а сроки выплаты значительно меньше, чем при взыскании по суду.

В реальности же судебная практика неоднородна. Ряд судей, действительно, применяют 333-ю статью Гражданского кодекса, но пленум Верховного суда постановил, что жалобы застройщика на непредвиденные обстоятельства или потенциальное разорение не могут служить доводом для снижения положенной по закону суммы. Поэтому случаи стопроцентного взыскания с присуждением 50-процентного штрафа в разряд исключений отнести нельзя. Другое дело, что судебный процесс и вправду может быть длительным, но тут уже каждый решает для себя — получить от застройщика часть своего, но сразу или рискнуть побороться за полную сумму и подождать год.

Буквально полгода назад худшим вариантом для застройщика была продажа дольщиком своего права на взыскание неустойки сторонним организациям или ИП, так называемым «скупщикам неустоек». Это отдельная ниша рынка посреднических услуг, порожденная просрочками ввода. Новые хозяева неустойки в арбитражных судах взыскивали сумму неустойки без штрафа и морального вреда. Деньги при этом варианте дольщик получал в день обращения, но, как правило, меньше, чем при досудебном решении вопроса. При этом в «Полис Групп» подчеркнули – дольщик был обязан самостоятельно задекларировать полученный от скупщика доход, в противном случае – это нарушение налогового законодательства, то есть он нес налоговые риски.

По словам юристов компании, в реалиях сегодняшнего дня продажа неустойки утратила свою притягательность для скупщиков. Арбитражные суды указали, что неустойка не может служить средством наживы для коммерческих организаций и ИП, и стали снижать ее размер по 333-й статье ГК РФ, вплоть до цены ее покупки у дольщика. Это заставило скупщиков сворачивать некогда выгодный бизнес обращаться самим к застройщику с просьбой заключить досудебное или мировое соглашение, если дело уже находится в суде.

Удар на фоне кризиса

По мнению участников рынка, юридические фирмы играют на контрасте, рисуя образ застройщика как богача с кучей денег на фоне бедного дольщика, отдавшего за квартиру последнее. Что, кстати, не всегда неправда.

Как пояснили в компании «Дальпитерстрой», строительная отрасль находятся в затяжном кризисе, и возникший на этой волне новый бизнес по взысканию неустоек лишь добивает ее. В компании проиллюстрировали кризисную ситуацию. Волна исков как раз началась в 2008 году. По бизнесу ударило сразу несколько факторов: удорожание строительных материалов на 400%, которого никто не ожидал, ставка ЦБ резко поползла вверх, и банк, где у компании была кредитная линия, попросил срочно вернуть заем, для погашения кредита пришлось приостановить все закупки, а при открытии новой кредитной линии банки предлагали ставку уже на 6% выше. Плюс город поставил обязательным условием строительство школы.

«Мы регулярно сталкиваемся с такими фирмами, – пояснили в «Дальпитерстрое». – Дельцы, называющие себя «юристами» и «адвокатами» (часто, кстати, не состоящие ни в каких коллегиях и имеющие за плечами только краткие юридические курсы), идут по простому пути. Этому можно противостоять, подавая иски за клевету, и мы в своей практике добивались не только удаления объявлений, но и возмещения ущерба. Юристы по взысканию неустоек в погоне за легким хлебом видят только на шаг вперед. А застройщик видит картинку целиком: снежный ком неустоек еще больше затягивает сроки сдачи домов, лишает кварталы социальных объектов и благоустройства, ведь на них не остается средств. Здесь важно понимать: застройщики не борются с дольщиками, они борются с юристами. Компании с высокой социальной ответственностью всегда идут на контакт с дольщиком. Мы в своей практике предлагаем различные досудебные решения: предчистовую отделку, квартиры большего метража, парковочные места».

В компании напомнили, что по договору с момента ввода дома в эксплуатацию у застройщика есть полгода на передачу квартиры, а с получения уведомления у дольщика есть два месяца на приемку квартиры. Но застройщики отмечают появление определенного слоя клиентов, желающих заработать на неустойке: они выкатывают бесконечный список претензий, надолго пропадают, всячески оттягивая момент приемки. Но по 214-ФЗ есть всего три варианта приемки квартиры: принять с недочетами, но с уменьшением стоимости, потребовать ремонта за счет застройщика либо самому исправить недоделки и получить с застройщика возмещение затрат.

«В последнее время количество желающих заработать на нарушении сроков передачи жилья, действительно, выросло в разы. Защищенные законом покупатели уже не боятся, что суд ухудшит положение застройщика, ведь их дом уже построен, и проблемы застройщика их не касаются, – говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. – Зато проблемы возникают у их «коллег», ждущих квартир в других очередях или на других объектах компании-застройщика. К тому же подобные иски требуют минимальной доказательной базы, и это еще одна причина роста числа подобных дел».

Нет дыма без огня

По словам старшего партнера Versus.legal Ильи Алембаева, хоть термин «уберизация» сложно применим к рынку юридических услуг, но критерий «быстро» особенно важен именно в этой сфере из-за характерной затянутости процесса, отпугивающей людей от защиты своих прав в суде. По его мнению, взыскание неустойки с застройщика довольно типовой процесс.

«Привлечение юриста – это всегда ответ на нарушение прав, и, пожалуй, один из самых цивилизованных, – пояснил «Фонтанке» Алембаев. – Чем более конфликтна сфера, чем чаще в ней не исполняют обязательств, тем больше плотность юристов на квадратный метр. Если бы застройщики договорились начать выплачивать неустойку без суда, занимающимся такими спорами коллегам пришлось бы искать другое место на рынке. Безусловно, причина этой ситуации в поведении застройщиков, не удовлетворяющих добровольно требования дольщиков. Во-первых, многие надеются на снижение неустойки в суде, во-вторых, для коммерческой организации отсрочка платежа путем инициации и затягивания судебного спора – своего рода дешевый кредит. Тем не менее удивительны эмоциональные высказывания некоторых застройщиков – массовое неисполнение обязательств воспринимается спокойно, законные же и не нарушающие ничьих прав сделки с юристами подвергаются критике и, по мнению некоторых, должны быть запрещены».

По словам Ильи Алембаева, для многих людей необходимость что-то требовать в конфликтной ситуации – проблема психологическая. При этом обращение к застройщику с официальной письменной претензией не требует ни юридических знаний, ни живого общения – претензию можно отправить с описью вложения. И в этом случае многие застройщики действительно удовлетворяют требования без судебных тяжб. Что касается ведения дела в суде, то юрфирме дольщик заплатит несущественные в сравнении с размером взыскиваемой неустойки деньги, но сэкономит время и не столкнется с очередями и прочим дискомфортом.

А как в судах

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов пояснил «Фонтанке», что на практике такие споры, как правило, выигрываются, но во многих случаях это не приводит к реальному получению денег, так как законодатель ввел правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», и при определенном пороге споров застройщик просто принимает решение не платить вообще никому, а выигранный спор только по неустойке не дает возможности обратиться за возбуждением дела о банкротстве. А ссылка на 333-ю статью ГК, которой раньше суды активно пользовались, теперь, наоборот, применяется крайне редко.

«При строительстве по «старым правилам» взыскание неустойки дольщиками первых очередей зачастую делает невозможным достройку последующих очередей и приводит к банкротству застройщика. Как в классической пирамиде: реальные деньги успевают получить только самые первые отсудившиеся», – пояснил он.

Практику судов Петербурга и области обобщил адвокат Станислав Изосимов. Хоть Верховный суд РФ говорит о снижении неустойки лишь в исключительных случаях, сегодня это происходит чуть ли не автоматически. По его словам, одному и тому же объекту разные судьи уменьшают неустойку, кто в три, кто в два раза, кто на 30%, то есть соседи с одинаковыми жизненными ситуациями и квартирами получают неустойку с различиями до трех раз. Если учесть, что обращаются в суд не все, застройщику невыгодно досудебное решение.

«Когда я спросил представителей одного из застройщиков, почему они не урегулировали добровольно вопрос выплаты компенсаций меньших, чем размер неустойки, а многие дольщики согласились бы на это, мне ответили, что тогда пришлось бы платить всем, а так не все будут обращаться в суд с исками. Получается, что позиция судов общей юрисдикции только поощряет недобросовестных застройщиков не договариваться с дольщиком», – пишет юрист в своем блоге.

Читайте также:  Что вы знаете о реформе ЖКХ?

Палки в колеса или цивилизованная практика?

Как пояснил управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев, лавинообразный спрос на подобные услуги возник из-за 214-ФЗ, по которому при задержке сдачи четко начисляется неустойка. Выискивание клиентов – тоже нормальная практика для страны с развитым потребительским рынком. Одни юристы отслеживают падение наледи на автомобили и травмы в гололедицу, другие следят за неправомерными действиями полиции, третьи специализируются на ошибках врачей.

«Во-первых, у нас этот рынок только формируется. Во-вторых, судебное право у нас не является прецедентным, и в каждом конкретном случае суд рассматривает все заново, – подчеркивает эксперт. – По схожим делам решения судов могут разниться до полностью противоположных, и, действительно, сегодня это становится проблемой застройщиков. Участники рынка хорошо понимают, как часто срыв сроков ввода происходит из-за внешних факторов, включая действия органов исполнительной власти. А юристы действуют в рамках закона, защититься от них застройщик не может. В дальнейшем, думаю, застройщики будут просто перевыставлять неустойки третьим лицам, которых сочтут виновными в срывах сроков».

Отделить дольщиков от потребителей

Сложившуюся ситуацию пытаются переломить, но пока не очень успешно. По данным ЕРЗ, депутат Госдумы Валерий Гартунг подготовил поправки, чтобы вывести дольщиков из-под закона о защите прав потребителя и не распространять его нормы на ДДУ, и это уже не первая законодательная попытка. В январе 2017 года Госдума отклонила один подобный законопроект, защищающий строителей от «дольщиков, злоупотребляющих своими правами». Второй закон, внесенный в том же месяце, предлагал сделать соизмеримой ответственность застройщика и дольщика за просрочки (платежей по договору и срока сдачи дома соответственно), повышая ответственность за качество жилья, одновременно ограничивая возможности потребительского экстремизма. Этот документ не прошел – федеральные власти подчеркнули, что 214-ФЗ в первую очередь призван защитить именно потребителя. А уже летом 2018 года Верховный суд давал разъяснение, что не все нормы закона о защите потребителей применимы к долевому строительству, чуть ранее признав право судов снижать размер неустойки только в исключительных случаях. Также Национальное объединение застройщиков (НОЗА) обращалось с Минстрой с просьбой «остановить потребительский терроризм». Пока о судьбе этого обращения ничего не известно.

Почему новая статья Уголовного кодекса не сможет защитить пострадавших от действий застройщиков

12 мая вступила в силу статья Уголовного кодекса РФ, предусматривающая до пяти лет лишения свободы за нарушение законодательства о долевом строительстве. Но эта мера не спасет от банкротства застройщиков и вряд ли поможет покупателям недостроенного жилья.

Артем Каракасиян, Ольга Плешанова, юридическая фирма “Инфралекс”

Статья 200.3, призванная карать недобросовестных застройщиков, включена в УК 1 мая — в этот день закон был подписан президентом. Специальный состав преступления, касающийся привлечения денег граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве, появился в российском уголовном праве впервые. До сих пор считалось, что имеющихся в УК статей о мошенничестве, растрате, злоупотреблении полномочиями достаточно. Такого мнения придерживались правительство и Верховный суд РФ в 2013 году, когда проект новой статьи УК только появился. Его внесла в Госдуму группа депутатов во главе с Александром Хинштейном — еще в конце 2014 года проект был принят в первом чтении.

Подтолкнуть к внесению поправок в УК могло банкротство одного из крупнейших застройщиков — СУ-155. В апреле арбитражный суд Москвы признал банкротом ЗАО “Группа компаний СУ-155” по заявлению Банка Москвы, которому холдинг должен свыше 1,2 млрд руб. О проблемах СУ-155 стало известно в прошлом году, власти стремились не допустить банкротства и передали холдинг санатору — банку “Российский капитал”. Избежать банкротства, однако, не удалось, число пострадавших дольщиков может составить десятки тысяч человек.

Оценки числа пострадавших от действий застройщиков существенно различаются. Александр Хинштейн говорит о 114 тыс. человек в 2015 году, учитывая прежде всего клиентов СУ-155. Данные Генпрокуратуры заметно скромнее: на 1 января нынешнего года обманутых дольщиков в России насчитывалось всего 42 тыс. человек. По данным Минстроя РФ, в 2015 году за счет средств дольщиков строилось около 2 млн квартир и иных объектов недвижимости, объем вложений дольщиков составил 1,5 трлн руб. Проблемных объектов (в основном многоквартирных домов) Минстрой насчитал в прошлом году 510, тогда как Александр Хинштейн заявлял о 814 таких домах.

По данным Генпрокуратуры, только в 2015 году, до появления новой статьи УК, зарегистрировано 799 преступлений в сфере долевого строительства, возбуждено 546 уголовных дел. Приговоров, однако, единицы — виновными признавались в основном главы некрупных региональных компаний.

Наиболее известно дело экс-главы Mirax Group, скандально известного бизнесмена Сергея Полонского: расследование дела завершилось в октябре прошлого года, однако в суде слушания по существу пока не начались. Сергею Полонскому предъявлено обвинение в мошенничестве в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК), связанном с привлечением средств дольщиков двух жилищных комплексов в Москве — “Кутузовская миля” и “Рублевская Ривьера”. Предполагаемый ущерб оценивается в 2,6 млрд руб., максимальное наказание по ч. 4 ст. 159 УК — десять лет лишения свободы.

Иногда для уголовного преследования застройщика требуется даже вмешательство президента. 14 апреля в ходе прямой линии с Владимиром Путиным поступил звонок дольщицы из Подмосковья. Она пожаловалась на присвоение руководителями строительной компании “Сабидом” денег, собранных на коттеджные поселки “Белый город” и “Немецкая деревня”, и отсутствие должной реакции со стороны правоохранительных органов. Президент пообещал разобраться, после чего полиция отрапортовала о возбуждении уголовного дела о мошенничестве и задержании одного из совладельцев “Сабидома”. Потерпевшими по делу были признаны около 600 человек.

Наказание за мошенничество суровое: до десяти лет лишения свободы за ущерб в 1 млн руб. либо лишение гражданина права на жилье. В случае с застройщиками, однако, доказать умысел на совершение преступления возможно далеко не всегда. Этот аргумент использовал депутат Александр Хинштейн, настаивая на необходимости появления в УК специальной статьи.

Новая ст. 200.3 УК не потребует доказывания ни умысла застройщика на неправомерное использование полученных денег, ни причинения дольщикам материального ущерба. Застройщику достаточного будет нарушить какие-либо нормы законодательства об участии в долевом строительстве, например не получить полный комплект документов для строительства, неправильно оформить договор участия в долевом строительстве, внести в проектную декларацию недостоверные сведения. Уголовная ответственность может наступить даже за нарушения, связанные с продажей одной квартиры: получение 3 млн руб. считается привлечением денег в крупном размере, 5 млн руб. (цена недорогой квартиры в Москве) — в особо крупном.

На первый взгляд уголовных дел против застройщиков может появиться много. Уголовной ответственностью грозит любое заключение с дольщиком договора с нарушением правил известного закона N214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, принятого в 2004 году. Под ударом окажутся застройщики, которые привлекли деньги дольщиков, не получив права на земельный участок или разрешение на строительство, либо неправильно оформили договоры с дольщиками, использовали вексельные схемы.

Подобных нарушений, однако, на рынке сейчас единицы. Продажу строящегося жилья с использованием вексельных схем риэлторы практиковали в основном до принятия 214-го закона и в первые годы его появления, а главной целью этих схем было уклонение от уплаты налогов. В 2006 году налоговая служба предъявила претензии на сумму около 1 млрд руб. ЗАО МИАН, которое в 2002-2003 годах заключало с гражданами договоры инвестирования в строительство, принимая оплату векселями фирм, связанных с МИАН. Использование векселей позволяло МИАН занижать выручку и выводить деньги в компанию, которая не платила с них налоги. Арбитражные суды признали налоговые претензии законными. После этого популярность вексельных схем, использовавшихся в том числе для обхода 214-го закона, заметно снизилась. Соблюдать 214-й закон застройщиков успешно заставляют региональные администрации, а также банки, активно кредитующие дольщиков (в том числе по госпрограмме поддержки ипотеки).

Новая ст. 200.3 УК не предотвратит крах застройщиков: банкротство СУ-155 показывает, что дольщики пострадали отнюдь не из-за формальных нарушений. СУ-155 привлекало деньги граждан через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), разрешенные как законодательством о кооперации, так и 214-м законом. Соблюдение формальных требований, однако, от финансовой несостоятельности не спасло.

Сам 214-й закон также не дает дольщикам надежной защиты. Основной гарантией считалось право залога, принадлежащее дольщикам в отношении земельного участка и строящегося объекта недвижимости. Первоначальная редакция 214-го закона давала дольщикам приоритетное право залога по сравнению с банками, кредитовавшими застройщика в ходе строительства, но в 2006 году права банков существенно расширили. В случае с СУ-155 основными залоговыми кредиторами оказались именно банки, которые претендуют сейчас на значительную часть активов компании.

Закон о банкротстве, специальный раздел которого “Банкротство застройщиков” был принят в 2011 году, установил своеобразный баланс прав банков и дольщиков. В случае банкротства застройщика 60% денег от продажи предмета залога пойдет банкам и только 25% — гражданам-дольщикам. Остальные 15% пойдут на социальные выплаты, зарплату работникам компании-застройщика и на погашение судебных расходов — все эти выплаты имеют приоритет перед требованиями граждан. Неудивительно, что основные надежды дольщиков связаны не с продажей активов застройщика и возвратом денег, а с санатором либо инвестором, который купит недострой, достроит дома и передаст гражданам квартиры.

При банкротстве застройщика уже неважно, как оформлялись права гражданина на участие в долевом строительстве: закон о банкротстве позволяет признать наличие у дольщика прав и при заключении предварительного договора, и при схемах с использованием договора займа, векселей. По сути, все дольщики уравниваются в правах независимо от того, как оформлялось их участие в долевом строительстве. Это означает, что новая ст. 200.3 УК, предусматривающая наказание за формальные нарушения, никак не повысит защиту граждан и в случае банкротства застройщика: признать наличие у дольщиков прав позволяет закон о банкротстве, а удовлетворение требований зависит совсем от других факторов.

Примечательно, что постройка и сдача объекта в эксплуатацию освобождает от ответственности по ст. 200.3 УК застройщика, который нарушил требования законодательства. Это приводит к парадоксальному выводу: застройщик, использующий серые схемы, будет под страхом уголовного наказания стараться построить и сдать дом вовремя, тогда как застройщик, правильно оформивший все документы, может не опасаться стать банкротом. Ответственность по ст. 200.3 УК он заведомо не понесет, а выявить признаки фиктивного или преднамеренного банкротства, за которые давно существует уголовная ответственность, на практике крайне трудно. Соответственно, граждане, купившие “котлован” за векселя или по непонятным договорам, реально могут получить жилье, а граждане с договором по 214-му закону — оказаться в очереди требований кредиторов к застройщику-банкроту.

Бесполезность ужесточения уголовной ответственности косвенно подтвердили итоги заседания Госсовета 17 мая, посвященного проблемам строительства. Президент РФ Владимир Путин констатировал, что защита дольщиков недостаточна. В канун заседания обсуждались разные меры защиты дольщиков, такие как повышение уставного капитала застройщиков, обязательное страхование их ответственности. Страховой механизм поддержки не получил: у страховых компаний не хватает ресурсов. В результате предложено создать государственный компенсационный фонд, построенный по модели страхования банковских вкладов: все застройщики будут отчислять в фонд взносы, а фонд — финансировать достройку проблемных объектов. Создание госфонда означает, что государство вынуждено дать дольщикам гарантии, в том числе финансовые. На практике фонд страхования банковских вкладов поддерживается многомиллиардными кредитами Центробанка.

Дольщиков делят

Главные вопросы о новых правилах строительства недвижимости

  • Ключевое событие на рынке недвижимости в 2019 году — вступление в силу поправок в законодательство о долевом строительстве жилья (ФЗ 214) с 1 июля. Теперь вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики будут использовать механизм проектного финансирования, а эпоха недостроев и обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. «Новая» разобралась, как реформа повлияет на стоимость квартир, смогут ли эскроу-счета на 100% гарантировать безопасность покупателей и с какими подводными камнями столкнутся застройщики при переходе на новые правила.

    Почему власти решили запретить долевое строительство?

    Поправки призваны решить проблему обманутых дольщиков, число которых, по официальным данным Минстроя, к началу 2019 года составило почти 100 тысяч человек. До последнего времени не существовало способов выйти из ситуации, когда дольщик покупает жилье в строящемся доме, а в итоге остается и без денег, и без квартиры. Массовые банкротства девелоперов и спровоцированные ими протесты дольщиков стали политической проблемой федерального уровня.

    Новая система запрещает прямую передачу средств граждан застройщикам и обязывает перечислять эти деньги на эскроу-счета в банках, которые остаются замороженными до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Это означает, что застройщики больше не смогут использовать деньги покупателей квартир для финансирования строительства и перейдут на проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Эскроу-счета нужно будет оформлять в том же банке, который кредитует строительный проект (сейчас сопровождать застройщиков уполномочены 67 банков).

    Читайте также:  В Ульяновской области разрабатывается стандарт благоустройства населённых пунктов

    Больше всего от нового закона выиграют именно банки — вполне возможно, что они и пролоббировали этот закон,

    считают опрошенные «Новой» эксперты. «После вступления в силу поправок банки смогут зарабатывать вдвойне: с одной стороны — на застройщиках, с другой — на дольщиках, которые все также будут покупать квартиры в ипотеку (уже сейчас 60–70% покупок новостроек обеспечивается за счет ипотеки)», — объясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин.

    Поскольку банки в России преимущественно государственные, с помощью этих поправок государство забирает под контроль еще и строительную отрасль, говорит генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Закон пролоббирован в интересах государственных банков и госкорпораций, которые не сильно компетентны в строительстве», — сетует эксперт.

    Готовы ли застройщики?

    Российский рынок жилья к изменениям готов давно, ведь переход на эскроу-счета — это требование времени, возникшее из-за большого количество обманутых дольщиков, говорит директор риелторского агентства «МАЯК» Юлия Лурье. Эту схему по отношению к новостройкам часто применяют в западных странах, и Россия в этом смысле движется в правильном направлении.

    Дмитрий Халин напоминает, что эксроу-счета давно используются в ряде российских регионов. «Только Москва и Санкт-Петербург в основном применяют прямой сбор средств с дольщиков, чтобы привлечь покупателей низкими ценами и обезопасить свои проекты — профинансировать их, по крайней мере, на 70–80%», — говорит эксперт.

    Ужесточение регулирования жилищного строительства не должно привести к массовым банкротствам девелоперских фирм, однако не все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Крупным компаниям опасаться нечего: они получат федеральную поддержку и кредиты на хороших условиях, а вот

    основной удар придется по малому и среднему строительному бизнесу.

    «Многие недостаточно крупные застройщики не смогут получить проектное финансирование, — говорит Халин. — Из-за этого любой их проект всегда будет либо убыточным, либо будет обладать практически нулевой прибылью. При этом глобальная статистика по России не пострадает: спад в коммерческом строительстве компенсируют крупные государственные проекты вроде московской реновации».

    Более пессимистичной позиции придерживается генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Это совершенно сырые поправки, которые приведут к спаду в строительстве, снижению количества желающих инвестировать в отрасль и банкротству 50% застройщиков России».

    Фото: Нина Зотина / РИА Новости

    Что произойдет со стоимостью квартир?

    По словам Халина, среди аналитиков есть консенсус, что цены будут повышаться, однако резкого скачка удастся избежать: большой объем жилья продолжает продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. В число таких объектов могут попасть дома, которые к 1 июля были готовы более чем на 30% и в которых на дольщиков приходится не менее 10% площади. Как говорила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новую схему оплаты будут использовать только на 20% недостроенного жилья. В столице ДДУ будут продолжать использовать еще на 374 объектах.

    Кроме того, спрос на новостройки сейчас идет на спад. Это должно сдержать рост цен в пределах 10% в рублях в течение года, оценивает Халин. В меньшей степени поправки затронут сегмент жилья премиум-класса. «В нем пока высокая маржинальность, то есть застройщики ставят себе задачу заработать на этих проектах 30% годовых. Поэтому введение эскроу-счетов и переход на проектное финансирование, пусть и по ставке 10–12% годовых, сохраняет прибыльность сегмента. А вот в сегменте массового жилья многие застройщики работают с маржинальностью 7–10%, поэтому без повышения цен они могут стать нулевыми по прибыли», — объясняет эксперт. По оценкам Хрусталева, массовое жилье в среднем подорожает на 20–30%.

    Однако в долгосрочном периоде новые поправки могут привести и к снижению стоимости новых квартир, поскольку первоначальная завышенная цена урежет инвестиционный спрос, отмечает Юлия Лурье: «Сейчас новостройки — это на 80% инвестиции. Люди покупают там квартиры, чтобы перепродать и получить прибыль. С введением эскроу-счетов эта схема станет не так интересна покупателям». К тому же при сокращении спроса на 25–30% повышение цен будет бессмысленным, потому что квартиры просто никто не будет покупать, добавляет Халин.

    Решится ли проблема обманутых дольщиков?

    Несмотря на видимое снижение рисков из-за ужесточения требований, эксперты сходятся в том, что полностью проблему обманутых дольщиков переход на эскроу-счета не решит.

    Проблема — в деталях закона и качестве его исполнения, полагает Лурье: «Вполне возможно, что сейчас, как и в изначальном ФЗ 214, будут придуманы уловки наподобие предварительных договоров, которые дают возможность уйти от выполнения закона. А если лобби застройщиков окажется сильнее лобби банкиров, курс может развернуться обратно. Но альтернативных способов решить эту проблему все равно нет».

    Читайте также

    Дефекты перестройки. На фоне полного переустройства системы жилищного строительства рынок может рухнуть из-за банкротства одной компании

    Определенный риск связан с тем, что в случае банкротства банка и застройщика государство гарантирует возврат средств в размере не более 10 млн рублей. «В Москве это средняя цена квартиры комфорт-класса. Больше половины московских квартир продаются дороже, поэтому их покупатели гипотетически рискуют потерять часть денег. Вместе с этим в самых уязвимых массовых сегментах, где чаще всего и были проблемы с дольщиками, риски сводятся практически к нулю», — говорит Халин.

    В среднесрочной перспективе число обмантуых дольщиков только увеличится, а государство будет заливать проблему деньгами, категоричен Хрусталев. «Проблему могли бы решить более грамотные инициативы от всех участников рынка, а также более плавная скорость реформирования. Например, нужно было предлагать застройщикам, которые идут по эскроу-счетам, кредиты за 8%, а для тех, кто пользуется другими счетами, ввести кредиты несколько дороже».

    Мобильный сервис “Подмосковные стройки” позволяет отследить темпы строительства каждого дома

    Дом в фокусе

    Кому из застройщиков можно доверить свои деньги? Как скоро будет готов новый дом? Где в моём районе появится новая поликлиника, школа, библиотека? Ответы на все эти вопросы отныне можно получить за пару кликов на собственном смартфоне, достаточно лишь воспользоваться мобильным сервисом «Подмосковные стройки».

    «Мы оцифровали все многоквартирные дома, и каждый, кто приобретает жильё в регионе, теперь может видеть, на какой стадии находится объект. В зелёном цвете – если дом идёт по графику, в жёлтом – если есть небольшое отставание, а в красном – проблемные объекты. Это важная система», – рассказал о новом сервисе губернатор Московской области Андрей Воробьёв.

    Инициатива региональных властей по запуску подобного сервиса выглядит тем более актуальной, если учитывать, что Подмосковье сегодня является одним из лидеров среди всех субъектов РФ по количеству возводимого жилья и социальных объектов.

    Запущенный ещё в августе этого года мобильный сервис «Подмосковные стройки» с каждым последующим обновлением обрастает всё новой полезной информацией. Если на этапе запуска сервиса в нём можно было только отслеживать информацию по жилым домам, то сегодня на интерактивной карте пользователи также могут видеть и где запланировано строительство социальных объектов.

    Строительство социальной инфраструктуры для региона особенно актуально: с 2015 года в Московской области действует новая система выдачи разрешительных документов на строительство. Отныне ни один застройщик не может планировать возведение жилого комплекса, не позаботившись о строительстве новой поликлиники или детского садика. Проектов точечной застройки в регионе больше не существует. Получить разрешительную документацию на строительство можно лишь при условии возведения социальной инфраструктуры. Что важно: строительство инфраструктурных

    объектов должно вестись одновременно с жилыми комплексами.

    Все стройки как на ладони

    Воспользоваться сервисом «Подмосковные стройки» проще простого: для этого достаточно установить на телефон приложение «Добродел», выбрать раздел «Подмосковные стройки», указать интересующее вас муниципальное образование и – вуаля! – теперь вы можете отслеживать строительство того или иного объекта.

    На интерактивной карте, кликнув на любой строящийся жилой дом, школу или садик, можно узнать адрес компании-застройщика, в каком состоянии находится строительство, запланированные сроки окончания работ, а также результаты всех проверок областного Главгосстройнадзора. Больше того, в информации о ходе строительства видно, сколько человек и единиц техники задействовано на строительстве каждого из объектов.

    Если строительство ведётся в чётком соответствии с графиком, иконка на карте будет зелёного цвета, объекты с отставанием на 2–6 месяцев покрашены в жёлтый. В «красной» зоне – проблемные объекты, где задержка составляет более полугода. Если же дела у застройщика совсем плохи и компания находится в стадии банкротства, то на сервисе «Подмосковные стройки» можно найти всю информацию об арбитражных делах и конкурсных управляющих по объектам. Проблемные застройщики на интерактивной карте отмечены дополнительным предупреждающим знаком «Будьте внимательны!».

    С 1 сентября оформить ДТП в России можно будет через мобильный телефон, не вызывая полицию. Нововведение должно еще больше упростить общение между попавшими в аварию автомобилистами и страховыми компаниями.

    Кстати, помимо собственно жилых домов на карте отображаются также и апартаменты – это отдельный сегмент жилой недвижимости, предполагающей коммерческое использование.

    «Сегодня Главгосстройнадзор активно работает над обновлением сервиса. Благодаря внедрению технологии AR (Augmented Reality – дополненная реальность) совсем скоро в «Подмосковных стройках» появится новая функция распознавания объектов. Увидел строительство, навёл камеру мобильного телефона на стройку – получил полную информацию о строящемся объекте, – рассказал начальник Главгосстройнадзора Подмосковья Артур Гарибян. – Мы стараемся предоставить максимум информации жителям по строящимся объектам, идём в ногу со временем и используем прогрессивные технологии».

    Помимо упрощения идентификации объектов AR также способствует профилактике нарушений. Полная открытость и доступность всей информации о стройке для любого пользователя приложения простимулирует застройщиков не допускать нарушения и не проваливаться в жёлтую или красную зоны, а также побудит отстающих к выравниванию ситуации. Это нововведение будет доступно пользователям в декабре текущего года.

    Дольщики теперь в безопасности

    В «Подмосковных стройках» также можно найти и информацию о том, использует ли застройщик эскроу-счета.

    Напомним, что с 1 июля этого года вступили в силу изменения в федеральный закон о долевом строительстве, предполагающие, что отныне все девелоперские компании привлечённые средства дольщиков должны аккумулировать на специально открытых эскроу-счетах. Смысл нововведения заключается в том, что получить доступ к привлечённым средствам граждан девелопер может только по окончании строительства. Таким образом, риск стать обманутым дольщиком фактически сведён на нет.

    Однако сегодня часть объектов находится в так называемом переходном периоде. Так, например, в Подмосковье от перехода на эскроу-счета были освобождены объекты, готовность которых составила более 30% и не меньше 10% квартир в которых уже были проданы по договорам долевого участия. При этом все вновь начатые проекты, естественно, должны соответствовать новому законодательству. «Для пользователя, планирующего покупку жилья, важно знать, соответствует ли застройщик новым требования 214-ФЗ о долевом строительстве: будет ли он использовать счета эскроу или остаётся работать по старым правилам. Именно поэтому, ориентируясь на запросы граждан, мы решили внедрить такую метку в наш сервис», – объясняет Артур Гарибян.

    Сервис «Подмосковные стройки» работает всего несколько месяцев, однако уже сегодня можно с уверенностью утверждать, что новшество прижилось и с каждым днём становится всё более востребованным пользователями. Так, по статистике, в мобильное приложение ежедневно заходят более 7 тыс. пользователей, следящих за строительством объектов в своём муниципальном образовании. «Мы отслеживаем подписки ежедневно, чтобы понять, какие объекты представляют интерес для жителей области. Это своего рода обратная связь, которая даёт нам возможность сориентироваться, где необходим особый контроль», – отмечает Артур Гарибян.

    Действительно, работа сервиса настроена таким образом, что при желании пользователь может подписаться на обновления по выбранному объекту и получать все свежие новости с помощью push-уведомлений.

    Проверить добросовестность застройщиков, возводящих дома в Подмосковье, отныне можно и на сервисе для поиска, покупки и продажи недвижимости «ДомКлик».

    Несколько недель назад подмосковный Главгосстройнадзор совместно с «ДомКлик» от Сбербанка объявили о запуске нового обновления на портале.

    Отныне все подмосковные объекты недвижимости, выставленные на «ДомКлик», имеют также специальную пометку от Главгосстройнадзора. «Теперь в карточке любого подмосковного объекта на портале «ДомКлик» есть отметка Главгосстройнадзора, – рассказывает глава ведомства Артур Гарибян. – В случае если объект возводится без нарушений, будет стоять зелёная отметка «Жильё проверено», а вот если допущены нарушения при строительстве или застройщик имеет проблемы, будет стоять красная метка недобросовестности – «Главгосстройнадзор обнаружил нарушения».

    Читайте также:  Минстрой России поручил в течение месяца проверить все компании, обслуживающие лифты

    Кстати, перейдя по соответствующей ссылке уже на сайт самого ведомства, любой желающий сможет узнать, о нарушениях какого рода идёт речь.

    Если застройщик допустил серьёзный прокол, он также лишается аккредитации от Сбербанка и на такие объекты потенциальные покупатели не смогут оформить льготный ипотечный кредит. Таким образом, запускается своеобразный механизм самоочищения и обеления рынка недвижимости: покупатели уже заранее знают, с каким застройщиком не стоит иметь дело.

    Застройщиков наказывают за просрочки в строительстве

    Новая реальность

    Запрет на продажу квартир по договорам долевого участия в новостройках с просрочками более шести месяцев стал результатом поправок в 214-ФЗ. Недавно Ленинградская область, руководствуясь новыми нормами, передала в Управление Росреестра список из 39 жилых комплексов, ввод которых просрочен на полгода и больше. Регистрацию новых сделок по этим новостройкам должны приостановить. Снять запрет можно, но только заручившись согласием на перенос сроков от всех дольщиков объекта: они должны подписать допол- нительные соглашения к своим договорам. В случае с многоквартирными домами это практически нереально.

    В основном в черные списки попали застройщики, которые уже за- мечены в срывах сроков. Надежных и зарекомендовавших себя компаний, которые и до введения поправок просрочек не допускали, новые меры не коснулись.

    – Да, рынок приспосабливается к новым условиям, но никаких кардинальных перемен они с собой не несут. Добросовестные застройщики продолжают сдавать все свои жилые комплексы в срок и даже во многих случаях досрочно, стараясь идти навстречу покупателю, – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева .

    – К примеру, в прошлом году компания Setl City досрочно ввела в эксплуатацию почти 500 тысяч квадратных метров общей площади недвижимости. Это корпуса второй и третьей очереди ЖК «Чистое небо» в Приморском районе Петербурга , корпуса 2.1-2.7 ЖК « GreenЛандия -2» недалеко от метро « Девяткино » с двумя встроенными детскими садами в совокупности на двести малышей. А в текущем году застройщик с опережением сдал дома последних очередей ЖК « Лондон » микрорайона «Семь столиц» в Кудрово – самого масштабного проекта комфорт-класса из всех завершенных в Петербурге и Ленобласти .

    Есть и еще одна причина, по которой на компании накладываются подобные ограничения, – это отсутствие специальных счетов в уполномоченных банках. В этом случае решить проблему проще: как только компания выполнит все формальности, ей могут разрешить продолжить продажи в рамках 214-ФЗ.

    – Сейчас на строительном рынке присутствует «львиная» доля разреше- ний на строительство, выданных до внесения поправок в 214-ФЗ. Поэтому большинство застройщиков работают в обычном режиме, как раньше, – объясняет заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «КВС» Артем Кириллов . – Основным нововведением для «старых» разрешений на строительство является то, что до 1 сентября 2018 года застройщики должны были открыть спецсчета для каждого разрешения на строительство в уполномоченных банках и вести все расчеты по этим открытым счетам. Если говорить о разрешениях на строительство по новым условиям 214-ФЗ, то здесь все го- раздо жестче, так как появляются такие понятия, как эскроу -счета, десять процентов собственных средств застройщика от стоимости проекта, проектное банковское финансирование и банковский контроль платежей. На данный момент компания «КВС» имеет только разрешения на строительство по «старым правилам» 214-ФЗ. Мы открыли спецсчета в уполномоченных банках и ведем расчеты по ним. Строительство по «новым правилам» планируем начать в 2019 году, когда будут стартовать следующие объекты.

    Кто в зоне риска?

    С одной стороны, запрет на регистрацию договоров долевого участия должен предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Не секрет, что некоторые застройщики достраивают один дом за счет дольщиков других проектов. Рано или поздно такая схема приводит к долгостроям.

    – По внесенным поправкам в 214-ФЗ деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах весь период жизненного цикла проекта. Это гарантирует им сохранность до конца строи- тельства объекта. Что касается застройщика, то над ним в данной ситуации ужесточился контроль: кроме Комитета по строительству, контролирующим органом выступает еще и уполномоченный банк, – говорит Артем Кириллов.

    С другой стороны, даже добросовестный застройщик от просрочек, увы, не застрахован, причем не по своей вине. Причины могут быть абсолютно разными – как объективными, так и субъективными: сложности с подключением дома к сетям ресурсоснабжения, банкротства подрядчиков и субподрядчиков, изменение требований органов государственного строительного надзора относительно условий ввода объекта в эксплуатацию…

    – Во многих подобных ситуациях стабильный застройщик может достроить объект, несмотря на возникшие трудности, – поясняет директор по правовым вопросам Группы RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Станислав Михайлов .

    – Но даже для добросовестного застройщика отсутствие возможности привлекать средства дольщиков – это дополнительные сложности с финансированием. В итоге под ударом могут оказаться люди, которые уже являются участниками долевого строительства попавшего под ограничения дома.

    Действительно, когда вместо помощи застройщик получает дополнительные ограничения финансирования, это лишь увеличивает риск плохого исхода: дальнейшей задержки строительства или прекращения строительства в принципе – вплоть до банкротства строительной компании. Получается, единственная цель нормы – обеспечить невозникновение новых участников долевого строительства на этом объекте? Как же быть?

    – Государственным органам необходимо принимать участие непосредственно в решении создавшейся ситуации, раз- бираться в причинах и искать возможные пути решения по достройке объекта в кратчайшие сроки, – советует Станислав Михайлов. – Если ситуация позволяет найти понятные способы решения – содействовать застройщику в решении про- блем, в том числе с усилением контроля за расходованием денежных средств.

    Чего ждать покупателям?

    К счастью, к крупным и надежным компаниям но- вые законодательные меры пока имеют лишь косвенное отношение.

    – Это объясняется тем, что допущение обозначенных задержек по срокам просто немыслимо для добросовестных застройщиков, – уверена директор по продажам «Главстрой Санкт- Петербург» Юлия Ружицкая. – Надежные компании выдерживают сроки строительства, взаимодействуют со своими клиентами и обеспечивают их всей необходимой информацией. Отслеживать динамику строительства жилого комплекса позволяет сайт девелопера, на котором публикуются фотографии объекта, новости о строительстве. Возросшая кон куренция заставила многих девелоперов пересмотреть методы общения с клиентами и выйти за классические схемы общения, сделав режим ожидания нового жилья более комфортным.

    Так, например, клиенты «Главстрой Санкт- Петербург» могут позвонить либо написать письмо в компанию по любому вопросу. Сотрудники колл -центра принимают все входящие обращения. Центр работает без выходных. Также в компании успешно работает Служба клиентского сервиса, которая отвечает на запросы уже состоявшихся покупателей жилья. Информирование дольщиков о ходе возведения объектов происходит через сайты проектов, а также официальные группы в социальных сетях, в которых представители «Главстрой Санкт-Петербург» оперативно отвечают на все вопросы, дают развернутые комментарии и постоянно актуализируют информацию о реализованных работах. Ну а покупателям можно дать традиционный совет. – Прежде чем приобретать недвижимость у какого-либо застройщика, изучите всю имеющуюся информацию о нем и его завершенных проектах, а также выясните, в каких банках аккредитованы новостройки, – говорит Ольга Трошева.

    – Обратитесь в профессиональное агентство недвижимости, которое не только подберет жилье по вашим критериям, но и по- может вам избежать рисков как в процессе покупки, так и в случае со сроками сдачи жилого комплекса.

    Долевое строительство: новые штрафы

    С 1 октября 2018 года вступят в силу новые штрафы для нарушителей в сфере долевого строительства. Государственная Дума пропустила поправки в КоАП, согласно которым игрокам на рынке долевого строительства грозят новые штрафные санкции.

    Информация актуальная для слушателей курсов профессиональной переподготовки и повышения квалификации по направлениям:

    Нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства

    В Кодексе об административных правонарушениях появилась новая статья: 13.193, которая предусматривает введение штрафов для должностных лиц исполнительной власти и организаций. За не размещение информации в единой информационной системе жилищного строительства или грозит административный штраф:

    • Для должностных лиц: 15000 руб. – 30 тыс. руб.
    • Для юридических лиц: 50 тыс. – 200 тыс. руб.

    При повторном нарушении также грозит следующий административный штраф:

    • Штраф для должностных лиц: 40000 руб. – 80 тыс. рублей или дисквалификация на 3 года.
    • Штраф для юридических лиц: 200 тыс. – 400 тыс. руб.

    Кто из участников рынка долевого строительства попадает под действие данной статьи КоАП?

    На штраф могут попасть должностные лица:

    • органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
    • органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, должностным лицом федерального органа исполнительной власти,
    • органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации,
    • федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, или его территориального органа,
    • федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета,
    • застройщика,
    • публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

    За какие действия предполагает данная статья КоАП наказывать?

    • За не размещение информации,
    • За нарушение порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации
    • За размещение информации не в полном объёме,
    • За размещение заведомо искажённой информации.

    Дополнения в статью 14.28 КоАП

    Если органы госконтроля в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости необоснованно выдадут заключения застройщику о соответствии его проектной декларации и его самого требованиям законодательства, то должностные лица понесут административное наказание в виде штрафа в размере от 50 тыс. руб. до 100 тысяч рублей.

    Запрет на долевое строительство через 3 года

    Напомним, что это уже вторая законодательная инициатива по ограничению роли долевого строительства в строительном рынке. Еще в ноябре 2017 года президент России Путин В.В. на селекторном совещании с членами Правительства РФ поручил разработать поэтапный план ухода от долевой формы строительства, где в качестве финансирования привлекаются средства граждан-жильцов. План предусматривает ряд мероприятий и конкретных мер:

    • За защиту прав дольщиков должны отвечать региональные власти,
    • Застройщики должны нести конкретную ответственность за вред, который причинён дольщикам,
    • Установление единого порядка контрольно-надзорной деятельности за долевым строительством,
    • Органы власти обязаны вести единую информационную систему жилищного строительства,
    • За нарушение законодательства в области долевого строительства будут нести ответственность также контрольно-надзорные органы власти,
    • Установить порядок контроля за финансовым состоянием застройщиков в лице Фонда защиты прав граждан.

    Что изменил Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О долевом строительстве»?

    1 июля были приняты поправки в законодательство о долевом строительстве. В федеральном законе №175-ФЗ предусмотрены важные изменения:

    • Застройщики (девелоперы) могут работать в двух возможных форматах – через эскроу-счета или через так называемое “проектное финансирование”. Но выбирать можно только в течение года… Через 12 месяцев все должны работать только через эскроу-счета.

    Что предполагает проектное финансирование для участников долевого строительства?

    Проектное финансирование предполагает строгий контроль со стороны банков за финансовыми средствами со счета застройщика. Застройщики могут тратить их только на стройку, а переводить их разрешается только после проверки “оправдательных” документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ).

    Застройщик, техзаказчик и генподрядчик могут открывать счета для расчетов по стройке только в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

    Если застройщик “уходит” в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.

    Внимание! Бухгалтеры, руководители организаций могут посетить бесплатный образовательный вебинар по теме ” Налоговая оптимизация”

    Мероприятие пройдет 3 августа 2018 года. Начало 13-00 по московскому времени.

    Семинар проведет Шестакова Екатерина Владимировна (кандидат юридических наук).

    О чем семинар?

    Слушатели узнают о практике использования законных способов налоговой оптимизации. Вы узнаете, на чем попадаются “оптимизаторы” в налоговой службе.

    Значение темы семинара особенно актуально на фоне повышения НДС.

    На семинаре слушатели рассмотрят такие темы, как:

    • Налоговое планирование в организации и понятие налоговых рисков.
    • Методические вопросы учетной политики для целей налогообложения.
    • Учетная политика для целей налогообложения.
    • Отраслевые схемы налоговой оптимизации.

    Участие в вебинаре бесплатное. Количество мест ограничено.
    Подробности и форма заявки на странице мероприятия . перейти на страницу семинара

    Ссылка на основную публикацию