Законопроект о доходных домах в России

Законопроект о доходных домах в России

РОССИЯНАМ СО СКРОМНЫМ ЗАРАБОТКАМ ПРЕДЛОЖАТ НЕ ИПОТЕКУ, А АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

Комитет Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ предложит узаконить практику строительства в России доходных домов. Жить в таком доме можно будет всю жизнь за минимальную плату и даже передавать квартиру в нем по наследству. Об этом газете «БИЗНЕС Online» заявила глава думского комитета, депутат-эсэр Галина Хованская. Цель законопроекта – обеспечить жильем малоимущих, а в перспективе переломить сложившуюся в стране практику – от покупки недвижимости к ее аренде по минимальной цене.

КВАРТИРА ДЛЯ СКРОМНЫХ СЛУЖАЩИХ

Глава комитета Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в прошлом созыве возглавляла подкомитет по реформированию ЖКХ в думском комитете по строительству и земельным отношениям. И уже тогда предлагала узаконить практику строительства доходных домов. Но думское большинство – единороссы – эту инициативу не поддержали. В нынешнем созыве депутат-эсер Хованская возглавила комитет по жилищной политике и ЖКХ и рассчитывает реализовать задуманное.

Депутат предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие создать некоммерческий жилищный фонд, благодаря которому жилищные условия смогли бы улучшить те очередники, которые не подпадают под категорию малоимущих граждан. Но и на покупку жилья не скопившие.

Жилье в доходных домах, в первую очередь, будет предлагаться гражданам, занятым в социальной сфере. Это должны быть 1 – 2-комнатные квартиры небольшой площади. Стоимость найма такого жилья должна быть на грани рентабельности для управляющей компании – примерно в 3 – 4 раза меньше, чем стоимость найма квартиры по рыночным ценам. В этом смысле название «доходный дом» не вполне точно, большого дохода заказчик строительства такого дома – государство – не получит. Но такое название исторически сложилось.

БОЛЬШЕВИКИ ЛИКВИДИРОВАЛИ ДОХОДНЫЕ ДОМА

В царской России существовало порядка 600 доходных домов, большинство из них было открыто в Москве и Санкт-Петербурге. Самая дешевая комната стоила 6 рублей в месяц, койко-место – 1,5 рубля. При этом средняя зарплата квалифицированного рабочего (по данным за 1913 год) составляла 35 руб. После октябрьской революции 1917 года доходные дома были ликвидированы.

«Возможность некоммерческого найма жилья разгрузит очередь на улучшение жилищных условий и обеспечит достойные условия для проживания многих россиян. С помощью доходных домов можно будет переломить сложившийся тренд на приобретение квартир в собственность. Россияне привыкли из последних сил покупать жилье, не всегда имея возможности расплатиться за него. Жилье в аренду – гораздо доступнее!» – пояснила Хованская собкору «БИЗНЕС Online».

По ее словам, при составлении договора найма жилья между гражданином и государством можно будет предусмотреть срочный порядок. То есть договор может быть заключен, например, на пять лет, но при регулярных и своевременных платежах продлевается. Арендовать жилье в доходном доме можно будет хоть всю жизнь. И даже «передавать» его по наследству, не имея его в собственности.

Хованская уверена, что строительство доходных домов – это более рациональное использование бюджетных средств в условиях второй волны кризиса, чем их закачка, например, на поддержку ипотеки через АИЖК.

МЕЖДУ ДВУХ СТУЛЬЕВ

Массовое строительство доходных домов могло бы частично решить проблему трудовой миграции, уверена депутат. Если доходные дома будут построены в регионах, которые нуждаются в притоке рабочей силы, то туда – при наличии дешевого временного жилья – с удовольствием поедут российские граждане, а не гастарбайтеры, готовые жить в любых условиях. По уверениям Хованской, директора заводов в регионах поддерживают идею строительства доходных домов.

Еще один аргумент в пользу арендованного жилья – грядущее введение единого (земля и дом) налога на недвижимость. Исчисляться он будет от рыночной стоимости, а не от оценки БТИ, как сейчас. Значительная часть граждан, в том числе, пенсионеры и одинокие люди, не смогут осилить этот налог. Им придется продавать обжитую квартиру или дом. Поселиться они могли бы в доходном доме. В своем районе, в своем городе, а не где получится. Где получится купить дешевое жилье.

Потребность в дешевом найме колоссальная, считает Хованская. Многие россияне оказались как бы между двух стульев: они не имеют возможности купить квартиру, но и социальное жилье им не положено, потому что они не признаны малоимущими.

«Единственное, что удерживает меня от внесения законопроекта в Думу, – необходимость проработки порога дохода на семью. Такого дохода, который дал бы семье право на квартиру в доходном доме», – говорит Хованская. Возможно, уровень дохода должен быть привязан к прожиточному минимуму, установленному для каждого из российских регионов.

Перспектива принятия законопроекта о доходных домах вполне реальна, считает Хованская. Минэкономразвития и Минрегионразвития РФ эту идею в принципе поддерживают. Но пока нет согласия Минфина России.

ЛИШЬ 17% РОССИЯН МОГУТ ПОТЯНУТЬ ИПОТЕКУ

Кроме того, у Хованской есть разногласия по этому законопроекту со своим первым заместителем комитета Еленой Николаевой. До избрания депутатом Николаева возглавляла некоммерческое партнерство «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». НАМИКС объединяет участников рынка малоэтажного строительства для содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», является оператором проекта «Свой дом» партии «Единая Россия». Иными словами, разногласия идут по партийной линии, Николаева – член «Единой России».

Как пояснила Николаева «БИЗНЕС Online», законопроект о доходных домах действительно может быть внесен в Госдуму в ближайшее время. Она согласна с коллегой по Думе, что доходные дома крайне необходимы. Только 17% российских семей могут позволить себе ипотеку, поэтому нужно развивать и другие механизмы решения жилищной проблемы. Необходимо сместить тренд с обеспечения граждан жильем в собственность к развитию новых категорий жилья.

Свой вариант законопроекта о доходных домах готовит правительство, уточнила Николаева. Она отказалась обсуждать детали этого законопроекта, сославшись на то, что он еще не готов.

Впрочем, по ее словам, и сейчас не запрещено строить доходные дома в рамках регионального законодательства. Его необходимо проанализировать. Среди российских регионов только Москва и Московская область имеют опыт строительства доходных домов.

В 2002 году тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление “О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома”. Первый доходный дом был построен по адресу Большой Николоворобинский переулок, дом 10. В нем нет ни одной однокомнатной квартиры (зато есть 7-комнатные апартаменты), и арендуют жилье там топ-менеджеры западных компаний и сотрудники дипмиссий, расположенных в Москве, а также представители зажиточных регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Два дома – на московских улицах Верхние поля и Мусы Джалиля – действительно, были заселены молодыми семьями и работниками бюджетной сферы. Всего в столице построено 6 доходных домов. В Московской области – 4.

БЕЗ ПОДДЕРЖКИ ГОСУДАРСТВА НИЧЕГО НЕ ВЫЙДЕТ

Эксперты считают вполне возможным решить главную проблему арендной недвижимости – сделать цену аренды квартир в доходных домах значительно ниже рыночной.

«Это возможно при поддержке государства, например, если субъекты федерации будут предоставлять земли на льготных условиях, давать налоговые льготы застройщикам, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и коммуникаций, компенсировать часть ставки по кредиту», – поясняет Ксения Аношина, аналитик по потребительскому сектору ИК «Грандис Капитал». Это позволит удешевить строительство примерно на 20%.

По мнению экспертов, для девелоперских компаний строительство доходных домов – невыгодный бизнес. По крайней мере, в Москве – из-за высокой себестоимости строительства. Выгоднее продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду.

Но появление интереса у самих застройщиков к доходным домам вполне вероятно, поскольку цены на рынке сейчас достаточно стабильны (нет роста на 35% и выше, как несколько лет назад). Рост цен на недвижимость сейчас близок к росту арендных ставок, что делает рынок аренды привлекательнее, добавляет эксперт.

Действительно, стоимость аренды квартир в столице нельзя назвать бюджетной, и с каждым годом (исключая кризисные годы – 2008-2009) арендные ставки только повышаются, считает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Так, в сезон роста (осень 2011 года) ставки на однокомнатные квартиры экономкласса повысились в среднем на 8%. То есть, в настоящее время типовая однокомнатная квартира скромной обстановки в панельном доме спального района Москвы будет стоить квартиросъемщику около 27 000 рублей в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры с 34 000 рублей в месяц поднялась до 38-40 тыс. рублей (то есть на 10%). Таким образом, рост ставок в сегменте эконом класса в 2011 году уже сравнялся с докризисным (2007-2008 годы) показателем, когда ежегодное осеннее повышение составляло около 10%, то есть 2 000 – 3 000 рублей в год.

«Как следствие, найм жилья может занимать половину дохода специалиста среднего звена, не говоря уже о молодых людях, особенно низкооплачиваемых профессий», – говорит эксперт.

Сеть бездотационных доходных домов власти Москвы планируют расширить. В 2012 году планируется построить 7 домов эконом-класса.

РЫНОК АРЕНДЫ СТАНЕТ БОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫМ

Строительство доходных домов сделает рынок аренды более прозрачным, отмечает Галина Фабрицкая. Сейчас подавляющая доля квартиросъемщиков в сегменте экономкласса юридически не защищена. С ними подписывается типовой договор аренды, который нигде не регистрируется. В случае конфликта, собственник может лишить нанимателей жилья.

В случае с арендой квартиры в доходных домах жилье будет сдаваться в найм юридическим лицом – и права квартиросъемщиков будут защищены.

Правоведы разделяют эту позицию. Действующим законодательством предусмотрены два вида найма жилья: договор социального найма (когда наниматели оплачивают только пользование коммунальными услугами) и договор коммерческого найма (когда за предоставление жилья собственником взимается «коммуналка» и арендная плата).

В статье 683 ГК РФ установлен максимальный срок сдачи жилья по договору коммерческого найма, который составляет пять лет. Данный срок может быть продлен только по инициативе и с согласия обеих сторон. Такое согласие бывает не всегда.

«В ходе разработки законопроекта о «доходных» домах необходимо внести дополнения относительно бессрочного предоставления жилья по договору коммерческого найма отдельным категориям граждан.

Также определить перечень (категорию) лиц, имеющих право на предоставления жилья по договору коммерческого найма на льготных условиях, которые заключаются в установленной со стороны государством фиксированном размере арендной плате», – считает Наталья Бокова, эксперт юридической фирмы «Частное право».

Жильем поросло

О жизни в съемных квартирах нового типа, а также о ситуации в банковском секторе и подробностях запрета на использование биткоинов рассказал “Российской газете” заместитель министра финансов России Алексей Моисеев.

Алексей Владимирович, зимой программа субсидирования ипотечных ставок, повысившая доступность жилищных кредитов для населения, была продлена до конца 2016 года. Будет ли она действовать с 2017 года и дальше, и вообще, нуждается ли сейчас ипотечный рынок в стимулировании?

Алексей Моисеев: Программа в нынешнем ее виде выполнила свою роль. Она была антикризисной, поэтому сейчас, на наш взгляд, ее смысл исчерпан. По нашим расчетам, проценты по ипотеке в банках после прекращения работы программы вырасти не должны.

Но ипотечный рынок, безусловно, надо стимулировать и дальше. На это направлена деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое сейчас реализует ряд проектов, направленных на субсидирование рынка жилищных кредитов.

Планируется выпуск ипотечных ценных бумаг, еще целый ряд проектов, с которыми АИЖК будет активно работать и использовать свой значительный неиспользованный капитал для того, чтобы этот рынок стимулировать.

Кстати, после окончания программы по субсидированию ипотечных ставок банкам следует сохранять высокие стандарты по выдаче ипотеки. На примере американского ипотечного кризиса 2007 года мы знаем, что люди, у которых нет финансовой возможности взять жилищный кредит, не должны его брать. Ведь в конечном итоге будет хуже всем: и банк деньги потеряет, и у человека квартиру отнимут. Поэтому здесь мы всегда были против предложений, например, по отмене 20-процентного минимального первоначального взноса, для того чтобы взять ипотеку в рамках программы.

Какие варианты для поддержки обеспечения граждан жильем будут рассматриваться после Нового года?

Алексей Моисеев: Мы должны делать две вещи. Первое – продолжать обеспечивать жильем граждан, которые не могут купить себе квартиру либо взять ее в ипотеку. В частности, продолжать заниматься очередниками. Здесь государство фактически субсидирует покупку жилья для малоимущих граждан.

Кроме того, для россиян, чье финансовое положение не позволяет купить квартиру или оформить кредит на нее, мы сейчас начинаем работать над программой по развитию арендного жилья. По сути, речь идет о возобновлении давней практики доходных домов.

Чем жизнь в доходном доме будет отличаться от привычного съема жилья?

Алексей Моисеев: Когда вы живете в доходном доме, у вас заведомо лучше качество жилья, поскольку есть управляющая компания. То есть вы не спорите каждый месяц с хозяйкой, кто меняет лампочку – вы или она. У вас заключен нормальный договор, в котором описаны все условия съема, и управляющая компания вам предоставляет качественные услуги по обслуживанию дома.

Кроме того, в этом случае обычно сдается под наем весь дом. И неизбежно возникает инфраструктура услуг и досуга, необходимая именно квартиросъемщикам. Например, те же общие прачечные.

Плюс если вы снимаете квартиру у юрлица, то подписывается договор, на основании которого всегда можно оспорить действия управляющей компании. То есть владелец жилья уже внезапно не скажет: знаете, я подумал и решил, что с сегодняшнего дня ваша квартплата выросла на 10 тысяч рублей. В случае с договором в доходном доме уже будет четкое понимание, что ставка зафиксирована, например, на год. Даже если и предусматривается индексация квартплаты, то она тоже будет прописана в договоре.

Кто будет владеть доходными домами – бизнес или государство?

Алексей Моисеев: Рассматриваются разные варианты. В частности, в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может быть создан специальный фонд, который будет являться владельцем квартир, сдающихся в аренду. Фонд будет инвестировать в жилье как на этапе строительства дома, так и выкупать уже готовые квартиры. Конечно, он должен работать таким образом, чтобы получать прибыль, АИЖК все-таки акционерное общество.

Новые дома для сдачи жилья в аренду изначально будут строиться как доходные?

Алексей Моисеев: В идеале – да, но необязательно. Мы уже рассматривали проекты и по выкупу подъездов в готовых домах.

Денег много бывает

До какого уровня может дойти долг Агентства по страхованию вкладов (АСВ) перед Банком России в 2016 году? Может ли в этом году АСВ снова обратиться за очередным кредитом?

Алексей Моисеев: Не так давно АСВ получило право привлечь дополнительные 180 миллиардов рублей кредита. Это доведет долг агентства перед Банком России до 600 миллиардов рублей. Его, конечно, надо вернуть. Срок погашения по закону не может превышать пяти лет.

По привлечению новых займов от Центробанка в 2016 году у АСВ планов нет. Однако полностью исключить такую возможность я не могу. Впереди еще почти полгода. Мы и заем в 180 миллиардов полгода назад привлекать не собирались.

Возможность очередного повышения ставок по страховым взносам, которые банки отчисляют в АСВ, привязана к дальнейшей ситуации в экономике?

Алексей Моисеев: Да. У нас еще есть возможность повышения штрафных ставок для банков, которые превышают ставки по вкладам. Мы даже не назначили их в предельном размере, который разрешен законодательством. То же самое относится и к базовой ставке.

Читайте также:  Структура тарифов ЖКХ

Понятно, что вопрос еще зависит и от других факторов. Например, средства фонда страхования вкладов агентство инвестирует. Таким образом, часть долга перед Банком России будет также отдаваться за счет успешности вложений АСВ.

Но если ставки по страховым взносам будут расти, то банки в очередной раз проведут волну снижения процентов по вкладам.

Алексей Моисеев: Некоторый элемент давления на стоимость депозитов для банков со стороны повышения взносов, конечно, есть. Но конечный эффект от него даже несравним со снижением ключевой ставки ЦБ на 0,5 процента, он гораздо меньше.

Я бы сказал, что снижение ставок по вкладам в первую очередь связано с кардинальным изменением с ликвидностью в нашей стране. Когда минфин начинает расходовать Резервный фонд, а сейчас именно такая ситуация, то в банковской системе наступает профицит ликвидности. Потому что расход Резервного фонда – это как количественное смягчение в российском варианте, в экономику вливаются дополнительные деньги. Поэтому банкам уже не нужно привлекать средства у населения по высоким ставкам.

Когда произойдет окончательный переход к профициту ликвидности?

Алексей Моисеев: В ближайшие месяцы. Увеличение бюджетных расходов традиционно проходит ближе к концу года. В это же время вырастут траты и из Резервного фонда.

Банковская система будет жить в условиях профицита ликвидности, пока не будут исчерпаны суверенные фонды?

Алексей Моисеев: Нет. Мы не станем доводить Резервный фонд и Фонд национального благосостояния до полного исчерпания. Будет проходить сокращение дефицита бюджета. Он будет финансироваться за счет возобновляемых источников. В первую очередь это приватизация и размещение государственных облигаций. Тогда траты из суверенных фондов прекратятся. В целом общая позиция минфина такова, что расходование фондов надо минимизировать.

Российские банки все-таки переживают сейчас кризис или нет? Заявления их руководителей на этот счет часто противоречивы.

Алексей Моисеев: Я считаю, что в банковской системе нет кризиса. Никакого.

Что такое кризис банковской системы? Это когда у вас происходит массовое банкротство системообразующих банков, когда банковская система массово утрачивает капитал. То есть банки не осуществляют свою базовую функцию. Поэтому банковский кризис был в 1998 году, когда многие банкоматы были отключены и расчеты просто-напросто не осуществлялись.

Второй признак кризиса – когда банковская система совершенно никого не кредитует. У нас можно говорить о том, что ставка банковского кредитования для многих является недоступной. Но говорить о том, что займы не выдаются, потому что у банка просто нет возможности кредитовать, нельзя.

Биткоины переезжают за границу

Какова судьба законопроекта о наказании за использование биткоинов и других криптовалют?

Алексей Моисеев: Законопроект продолжает разрабатываться. Наша цель – исключить обращение криптовалют на территории России. По Конституции единственной валютой в стране является рубль. Единственным его эмитентом является Банк России. Таким образом, эмиссия любой другой валюты становится у нас незаконной.

Другое дело, что мы хотим развивать технологию “блокчейн”, на которой основаны биткоины. Она нужна для хранения данных. Например, у нас сейчас проходит эксперимент по внедрению технологии “блокчейн” при хранении информации о ценных бумагах.

Но технология “блокчейн” так работает, что биткоины всегда возникают при ее использовании как побочные продукты. И понятно, что мы должны исключить ответственность за эмитирование биткоинов у операторов данных в такой ситуации, чтобы у них не было никаких рисков получить наказание.

То есть можно провести аналогию с биткоинами и иностранной валютой? В России использование последней ограничено.

Алексей Моисеев: Да, использование ограничено, эмитировать иностранные деньги в России нельзя. Но валюту можно купить, положить в карман и уехать за границу.

Может ли россиянин завести себе, скажем, пластиковую карту с биткоинами и расплатиться ими в той стране, где их использование разрешено? Почему бы и нет. Поэтому в законопроекте мы сейчас уточняем конкретные формулировки, чтобы такого рода операции по покупке криптовалют с целью их использования за пределами России, а равно и продажи биткоинов за рубеж для получения прибыли были возможны.

Когда законопроект о биткоинах в обновленном виде будет внесен в Госдуму?

Алексей Моисеев: Думаю, это произойдет к концу 2016 года.

Алексей Владимирович, дефицит бюджета остро нуждается в финансировании из различных источников. В частности, сколько казна может получить от сохранения нормы выплат госкомпаниями дивидендов в 50 процентов чистой прибыли, действующей в 2016 году, на последующие годы?

Алексей Моисеев: С учетом всех сделанных для госкомпаний исключений, в 2016 году мы все равно рассчитываем привлечь таким образом в бюджет почти 190 миллиардов рублей. То есть уже на 50 миллиардов больше, чем планировалось ранее.

Начиная со следующего года мы будем настаивать на том, чтобы госкомпании платили дивиденды от чистой прибыли по МСФО (международные стандарты финансовой отчетности. – Прим. “РГ”), а не РСБУ (российские стандарты бухгалтерского учета. – Прим. “РГ”). В итоге ожидаем получить в 2017 году в бюджет при сохранении нормы выплат дивидендов в 50 процентов около 250 миллиардов рублей.

Перспективы возрождения доходных домов в России

Первые доходные дома появились в Москве, на Ильинке, в конце 1780-х годов, но широкое распространение получили лишь век спустя. Строили их в основном купцы, предприниматели и промышленники, товарищества и акционерные общества, а иногда даже учебные учреждения, церкви и монастыри. В доходных домах снимали жилье люди творческих профессий, студенты, рабочие — те, кто не мог позволить себе купить собственное жилье.

В дореволюционной Москве почти половину жилья составляли доходные дома.

Многие из них сохранились и сейчас, но сменили свое назначение — Военторг, дом Бахрушиных на Софийской набережной, Чайный дом на Мясницкой, Хитровские дома на Китай-городе. В 2011 году в Санкт-Петербурге снесли знаменитый доходный дом Колотушкиной на Приморском проспекте. Дом простоял около века, до революции там сдавались в аренду комнаты, позднее здесь располагались коммуналки. Недавно правительство России решило возродить культуру доходных домов в России.

Вид на взморье без вида на жительство

Что задумал Минстрой

В июле 2014 года был принят федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», более известный как закон об арендном жилье.

В конце сентября Минстрой утвердил всю нормативно-правовую базу, в том числе требования к наймодателям и нанимателям, перечень документов для участия в аукционе, а также порядок установления и ежегодной индексации арендной платы.

Согласно опубликованным на сайте министерства документам, наемные дома могут строиться как субъектами России и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками.

Частные застройщики будут принимать участие в аукционах на строительство наемного жилья по голландской системе: кто из застройщиков предложит меньшую цену будущего жилья в доме, тот и получит проект.

Земельные участки будут передаваться застройщикам в аренду без торгов, но с обязательством платить земельный налог. Также застройщикам может быть оказана дополнительная поддержка, например, власти могут обеспечить участки инженерной инфраструктурой.

Квартира вместо отеля

Не менее 50% общего количества жилых помещений должно предоставляться по договорам социального найма, а остальные могут сдаваться на рыночных условиях, рассказывал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в онлайн-интервью «Газете.Ru».

Программа предполагает, что наемные дома будут строиться в тех муниципалитетах, где есть наибольшая потребность и спрос, — в крупных городах, а также там, где предприятия испытывают потребность в привлечении работников из других регионов.

Пилотные проекты по строительству арендного жилья сейчас реализуются в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое оказывает поддержку в строительстве наемных домов, заключило соглашения о намерениях развития рынка арендного жилья еще с 17 субъектами.

Как рассказали «Газете.Ru» в пресс-службе Минстроя, количество жилья, построенного для сдачи внаем, должно ежегодно расти. В 2015 году его доля должна составить 3,8% общего ввода жилья, в 2017-м уже почти в два раза больше — 7,4%, а в 2020 году — 9,4%.

АИЖК в 2014–2018 годах планирует поддержать финансирование около 3,3 млн кв. м общей площади наемных домов, из них 50% — наемных домов социального использования.

Налог пересчитают по кадастру

Насколько это интересно девелоперам

Девелоперы пока не готовы заявлять об однозначном интересе к программе Минстроя. Застройщики отмечают, что прибыль от таких проектов получить можно, только если сдавать половину квартир на рыночных условиях. При этом срок окупаемости таких проектов большой, как и затраты на содержание объекта: обслуживание дома, охрана, инфраструктура, коммунальные платежи, налоги обходятся недешево.

По мнению вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, потенциальный интерес девелоперов обусловлен возможностью получить землю с необходимой инженерной инфраструктурой на льготных условиях. Немаловажную роль, как считают эксперты, играет и сам факт сотрудничества с государством.

«Участие объекта в государственной программе позволит застройщику получать все необходимые разрешения и согласования в кратчайшие сроки. Также денежный поток от сдачи такого жилья в аренду станет одним из самых защищенных на рынке недвижимости», — говорит Ольга Кузнецова.

В пресс-службе ГК «СУ-155» отмечают, что застройщики, чтобы получить прибыль, могут сосредоточиться на строительстве таких домов преимущественно на высокодоходных землях в городах-миллионниках. При этом эксперты сходятся во мнении, что для регионов наиболее характерными будут объекты малоэтажного строительства, а для Москвы и Санкт-Петербурга, испытывающих острый недостаток в хороших земельных участках, — высотные панельные дома с квартирами-студиями площадью до 30 кв. м.

Несколько девелоперов отказались комментировать перспективы проекта, объясняя это тем, что им не совсем понятны его условия.

Жилье Крыма попросили ускориться

Что думают риелторы

По мнению риелторов, в Москве на данный момент арендное жилье представлено в основном в верхнем ценовом сегменте. Например, в одном из таких домов можно снять двухкомнатную квартиру за 100 тыс. руб. в месяц. Цель программы Минстроя — это создание доступного жилья для населения, которое не подходит под категорию малоимущего, но не имеет возможности обзавестись собственным жильем. Также квартиры в таких домах должны быть интересны людям, которые подписали срочные контракты на работе на несколько лет.

«Во всем мире эта система работает, потому что люди стараются привязаться к работе, а не к дому. А мы — наоборот, мы стараемся привязаться к дому исторически, а ничего страшного нет, если уехать на контрактную работу, но понимать, что ты не будешь где-то искать это коммерческое жилье непонятно за какие цены, на каких условиях, тебя в любой момент могут там выгнать и так далее», — говорил Михаил Мень в интервью «Газете.Ru».

В старых границах Москвы арендное жилье вряд ли появится, считают эксперты.

«В столице существует проблема дефицита свободных земель под застройку, а поскольку таких объектов должно быть много и располагаться они должны по всему городу, территория столицы не подходит для реализации проектов. Для данных целей много лучше подойдут Новая Москва и Подмосковье — Реутов, Балашиха, Мытищи, Железнодорожный, Королев, — где развита инфраструктура, есть рабочие места, а также хорошо налажено транспортное сообщение с Москвой», — рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Появление арендных домов может косвенно отразиться на рынке недорогого жилья — комнат и дешевых квартир, добавляет директор департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости» Галина Киселева.

Как кризис ударит по жилью

Оптимальность цены определяется платежеспособностью арендаторов, но в то же время цены должны быть существенно ниже, чем рыночные. Сейчас, по данным «Инком-Недвижимости», стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в среднем составляет 30,8 тыс. руб., двухкомнатной — 41,5 тыс. руб., трехкомнатной — 55,5 тыс. руб.

С другой стороны, застройщики будут отстаивать цену, которая позволит им получать прибыль. И пока ни риелторы, ни девелоперы не готовы рассуждать, какие арендные ставки реально могут быть установлены.

Некоторые участники рынка рассказали, что условия, описанные в законе, кажутся им «не совсем понятными». У корреспондента «Газеты.Ru» сложилось ощущение, что далеко не все эксперты реально понимают программу, предложенную Минстроем. Например, некоторые называли целевой аудиторией проекта малоимущих граждан, хотя в документах министерства четко написано, что претендовать на жилье могут граждане, которые не относятся к этой категории. Также эксперты рассуждают о том, что застройщики никак не будет предлагать арендные ставки ниже рыночных, хотя это основное условие программы и аукциона: кто меньшую цену предложит, тот и будет строить. Таким образом, хотя в министерстве уверены, что после утверждения всех документов девелоперы проявят интерес к программе, вполне вероятно, что сначала нужно будет провести серьезную разъяснительную работу.

Госдума узаконит доходные дома

КВАРТИРА ДЛЯ СКРОМНЫХ СЛУЖАЩИХ

Глава комитета Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в прошлом созыве возглавляла подкомитет по реформированию ЖКХ в думском комитете по строительству и земельным отношениям. И уже тогда предлагала узаконить практику строительства доходных домов. Но думское большинство – единороссы – эту инициативу не поддержали. В нынешнем созыве депутат-эсер Хованская возглавила комитет по жилищной политике и ЖКХ и рассчитывает реализовать задуманное.

Депутат предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие создать некоммерческий жилищный фонд, благодаря которому жилищные условия смогли бы улучшить те очередники, которые не подпадают под категорию малоимущих граждан. Но и на покупку жилья не скопившие.

Жилье в доходных домах, в первую очередь, будет предлагаться гражданам, занятым в социальной сфере. Это должны быть одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади. Стоимость найма такого жилья должна быть на грани рентабельности для управляющей компании – примерно в 3 – 4 раза меньше, чем стоимость найма квартиры по рыночным ценам. В этом смысле название «доходный дом» не вполне точно, большого дохода заказчик строительства такого дома – государство – не получит. Но такое название исторически сложилось.

БОЛЬШЕВИКИ ЛИКВИДИРОВАЛИ ДОХОДНЫЕ ДОМА

В царской России существовало порядка 600 доходных домов, большинство из них было открыто в Москве и Санкт-Петербурге. Самая дешевая комната стоила 6 рублей в месяц, койко-место – 1,5 рубля. При этом средняя зарплата квалифицированного рабочего (по данным за 1913 год) составляла 35 рублей. После октябрьской революции 1917 года доходные дома были ликвидированы.

«Возможность некоммерческого найма жилья разгрузит очередь на улучшение жилищных условий и обеспечит достойные условия для проживания многих россиян. С помощью доходных домов можно будет переломить сложившийся тренд на приобретение квартир в собственность. Россияне привыкли из последних сил покупать жилье, не всегда имея возможности расплатиться за него. Жилье в аренду – гораздо доступнее!» – пояснила Хованская собкору «БИЗНЕС Online».

По ее словам, при составлении договора найма жилья между гражданином и государством можно будет предусмотреть срочный порядок. То есть договор может быть заключен, например, на пять лет, но при регулярных и своевременных платежах продлевается. Арендовать жилье в доходном доме можно будет хоть всю жизнь. И даже передавать его по наследству, не имея его в собственности.

Читайте также:  Уголовная ответственность за подделку подписей жильцов

Хованская уверена, что строительство доходных домов – это более рациональное использование бюджетных средств в условиях второй волны кризиса, чем их закачка, например, на поддержку ипотеки через АИЖК.

МЕЖДУ ДВУХ СТУЛЬЕВ

Массовое строительство доходных домов могло бы частично решить проблему трудовой миграции, уверена депутат. Если доходные дома будут построены в регионах, которые нуждаются в притоке рабочей силы, то туда – при наличии дешевого временного жилья – с удовольствием поедут российские граждане, а не гастарбайтеры, готовые жить в любых условиях. По уверениям Хованской, директора заводов в регионах поддерживают идею строительства доходных домов.

Еще один аргумент в пользу арендованного жилья – грядущее введение единого (земля и дом) налога на недвижимость. Исчисляться он будет от рыночной стоимости, а не от оценки БТИ, как сейчас. Значительная часть граждан, в том числе, пенсионеры и одинокие люди, не смогут осилить этот налог. Им придется продавать обжитую квартиру или дом. Поселиться они могли бы в доходном доме. В своем районе, в своем городе, а не где получится. Где получится купить дешевое жилье.

Потребность в дешевом найме колоссальная, считает Хованская. Многие россияне оказались как бы между двух стульев: они не имеют возможности купить квартиру, но и социальное жилье им не положено, потому что они не признаны малоимущими.

«Единственное, что удерживает меня от внесения законопроекта в Думу, – необходимость проработки порога дохода на семью. Такого дохода, который дал бы семье право на квартиру в доходном доме», – говорит Хованская. Возможно, уровень дохода должен быть привязан к прожиточному минимуму, установленному для каждого из российских регионов.

Перспектива принятия законопроекта о доходных домах вполне реальна, считает Хованская. Минэкономразвития и минрегионразвития РФ эту идею в принципе поддерживают. Но пока нет согласия минфина России.

ЛИШЬ 17% РОССИЯН МОГУТ ПОТЯНУТЬ ИПОТЕКУ

Кроме того, у Хованской есть разногласия по этому законопроекту со своим первым заместителем комитета Еленой Николаевой. До избрания депутатом Николаева возглавляла некоммерческое партнерство «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». НАМИКС объединяет участников рынка малоэтажного строительства для содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», является оператором проекта «Свой дом» партии «Единая Россия». Иными словами, разногласия идут по партийной линии, Николаева – член «Единой России».

Как пояснила Николаева газете «БИЗНЕС Online», законопроект о доходных домах действительно может быть внесен в Госдуму в ближайшее время. Она согласна с коллегой по Думе, что доходные дома крайне необходимы. Только 17% российских семей могут позволить себе ипотеку, поэтому нужно развивать и другие механизмы решения жилищной проблемы. Необходимо сместить тренд с обеспечения граждан жильем в собственность к развитию новых категорий жилья.

Свой вариант законопроекта о доходных домах готовит правительство, уточнила Николаева. Она отказалась обсуждать детали этого законопроекта, сославшись на то, что он еще не готов.

Впрочем, по ее словам, и сейчас не запрещено строить доходные дома в рамках регионального законодательства. Его необходимо проанализировать. Среди российских регионов только Москва и Московская область имеют опыт строительства доходных домов.

В 2002 году тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление “О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома”. Первый доходный дом был построен по адресу Большой Николоворобинский переулок, дом 10. В нем нет ни одной однокомнатной квартиры (зато есть 7-комнатные апартаменты), и арендуют жилье там топ-менеджеры западных компаний и сотрудники дипмиссий, расположенных в Москве, а также представители зажиточных регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Два дома – на московских улицах Верхние поля и Мусы Джалиля – действительно, были заселены молодыми семьями и работниками бюджетной сферы. Всего в столице построено 6 доходных домов. В Московской области – 4.

БЕЗ ПОДДЕРЖКИ ГОСУДАРСТВА НИЧЕГО НЕ ВЫЙДЕТ

Эксперты считают вполне возможным решить главную проблему арендной недвижимости – сделать цену аренды квартир в доходных домах значительно ниже рыночной.

«Это возможно при поддержке государства, например, если субъекты федерации будут предоставлять земли на льготных условиях, давать налоговые льготы застройщикам, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и коммуникаций, компенсировать часть ставки по кредиту», – поясняет Ксения Аношина, аналитик по потребительскому сектору ИК «Грандис Капитал». Это позволит удешевить строительство примерно на 20%.

По мнению экспертов, для девелоперских компаний строительство доходных домов – невыгодный бизнес. По крайней мере, в Москве – из-за высокой себестоимости строительства. Выгоднее продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду.

Но появление интереса у самих застройщиков к доходным домам вполне вероятно, поскольку цены на рынке сейчас достаточно стабильны (нет роста на 35% и выше, как несколько лет назад). Рост цен на недвижимость сейчас близок к росту арендных ставок, что делает рынок аренды привлекательнее, добавляет эксперт.

Действительно, стоимость аренды квартир в столице нельзя назвать бюджетной, и с каждым годом (исключая кризисные годы – 2008 – 2009) арендные ставки только повышаются, считает Галина Фабрицкая – начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Так, в сезон роста (осень 2011 года) ставки на однокомнатные квартиры экономкласса повысились в среднем на 8%. То есть в настоящее время типовая однокомнатная квартира скромной обстановки в панельном доме спального района Москвы будет стоить квартиросъемщику около 27 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры с 34 тыс. рублей в месяц поднялась до 38 – 40 тыс. рублей (то есть на 10%). Таким образом, рост ставок в сегменте эконом класса в 2011 году уже сравнялся с докризисным (2007 – 2008 годы) показателем, когда ежегодное осеннее повышение составляло около 10%, то есть 2 – 3 тыс. рублей в год.

«Как следствие, найм жилья может занимать половину дохода специалиста среднего звена, не говоря уже о молодых людях, особенно низкооплачиваемых профессий», – говорит эксперт.

Сеть бездотационных доходных домов власти Москвы планируют расширить. В 2012 году планируется построить 7 домов эконом-класса.

РЫНОК АРЕНДЫ СТАНЕТ БОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫМ

Строительство доходных домов сделает рынок аренды более прозрачным, отмечает Галина Фабрицкая. Сейчас подавляющая доля квартиросъемщиков в сегменте экономкласса юридически не защищена. С ними подписывается типовой договор аренды, который нигде не регистрируется. В случае конфликта, собственник может лишить нанимателей жилья.

В случае с арендой квартиры в доходных домах жилье будет сдаваться в найм юридическим лицом – и права квартиросъемщиков будут защищены.

Правоведы разделяют эту позицию. Действующим законодательством предусмотрены два вида найма жилья: договор социального найма (когда наниматели оплачивают только пользование коммунальными услугами) и договор коммерческого найма (когда за предоставление жилья собственником взимается «коммуналка» и арендная плата).

В статье 683 ГК РФ установлен максимальный срок сдачи жилья по договору коммерческого найма, который составляет пять лет. Данный срок может быть продлен только по инициативе и с согласия обеих сторон. Такое согласие бывает не всегда.

«В ходе разработки законопроекта о «доходных» домах необходимо внести дополнения относительно бессрочного предоставления жилья по договору коммерческого найма отдельным категориям граждан.

Также определить перечень (категорию) лиц, имеющих право на предоставления жилья по договору коммерческого найма на льготных условиях, которые заключаются в установленной со стороны государством фиксированном размере арендной плате», – считает Наталья Бокова, эксперт юридической фирмы «Частное право».

Что такое доходный дом

Что такое доходный дом

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом , его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Доходный дом — что это такое

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Историческая справка

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

Спустя некоторое время такая практика распространилась и в России, большинство горожан стали массово арендовать жилье. На рубеже 19-20 веков в крупных городах Российской Империи восемь из десяти представителей разных сословий и разного уровня достатка проживали в доходных домах. К началу революции на территории России официально были зарегистрированы более 600 зданий данного типа.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды доходных домов

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

? многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

? гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м 2 , на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

? таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

? мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

? хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Преимущества доходных домов

Для арендаторовДля собственников и инвесторов
Высокие стандарты обслуживания и жизни.Выгодное вложение — современная недвижимость растет в цене.
Дополнительные сервисы, например, уборка.Регулярные отчисления — за счет платы жильцов.
Официальные отношения с хозяином: взаимодействие только при подписании договора. Передача оплаты обычно организована через платежные системы. Собственник не имеет права заходить в квартиру и проверять состояние.Разные варианты — можно ограничить вложения и обустроить бюджетное жилье, или вложить в строительство объектов бизнес-класса.
Защита прав: фиксированные сроки аренды — жильца нельзя выселить до окончания действия договора или внезапно поднять арендную плату.Гарантированная окупаемость. Через несколько лет вложенные деньги вернуться и их можно инвестировать в другой проект, получая при этом чистую прибыль с доходного дома.

Как построить доходный дом

Строительство жилья для сдачи в аренду — выгодный способ инвестировать деньги при условии, что создан реальный бизнес-план и учтены все возможные риски.

Доходный дом как бизнес

Рассмотрим преимущества такого бизнеса:

? свободная ниша — минимум конкурентов;

? однотипная структура — просто организовать и управлять предприятием;

? самоокупаемость — можно реализовать бизнес в кредит и погашать заем за счет платы с жильцов;

? пассивный доход — можно нанять управляющего, который будет курировать поиск арендаторов и своевременную оплату за жилье.

Учитываем риски

? Доходность объекта может оказаться ниже запланированной: из-за неумелого управления, минимальной загрузки в течение долгого времени, нерегулярной оплаты со стороны жильцов.

? Убытки могут принести изменения в законодательстве. Например, недавно утвердили закон, согласно которому обустраивать хостелы в жилых домах запрещено.

Человеческий фактор как одна из проблем в ведении бизнеса. Это могут быть как проблемы с персоналом, так и конфликты между арендаторами. Особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах.

Проблемы с займом. При неблагоприятной экономической ситуации — инфляции, девальвации — банки или инвесторы могут пересмотреть условия кредитования: повысить переплату или потребовать вернуть деньги досрочно.

Налогообложение при продаже. Если возникнет необходимость срочно продать бизнес чтобы получить деньги или предприятие окажется убыточным, при реализации нужно заплатить налог 13%. От уплаты налога освобождаются собственники, которые владели недвижимостью больше 5 лет.

Рассмотрим типовой бизнес-план строительства доходного дома.

Строительство «с нуля»

При строительстве доходного дома “с нуля” заключается договор на освоение территории, который фиксирует требования к:

самой постройке согласно СНиП, пожарной безопасности;

условиям проживания в готовых квартирах согласно ФЗ N 384-ФЗ;

количеству изолированных жилых помещений согласно статье 91.16 ЖК РФ.

Под строительство выбирают участок в удобном для жизни районе: в пешей доступности от остановок общественного транспорта, недалеко от магазинов и социально-культурных объектов.

Опытным путем доказано, что попытки сэкономить на участке и выбор под застройку земли в необжитых отдаленных районах города негативно сказываются на бизнесе. Такое жилье пользуется меньшим спросом, поэтому заполняемость объекта будет низкой, а срок окупаемости соответственно высоким.

Площадь здания разделяется на отдельные жилые отсеки, включающие одно или несколько помещений разного назначения и подсобные помещения. Планировка и тип обустройства зависит от выбранной схемы строительства: многоквартирный дом, таунхаус, хостел.

После окончания работ по обустройству и благоустройству объекта, начинают поиск жильцов. Для этого можно самостоятельно размещать объявления и взаимодействовать с потенциальными арендаторами, или нанять для этого сотрудников.

Создание доходного дома по упрощенной схеме

Существует схема, благодаря которой создать доходный дом и получить доход можно уже через несколько месяцев. Для этой цели достаточно приобрести в кредит большой дом или привлечь для покупки средства инвесторов. Небольшой срок окупаемости и сниженный уровень риска характерны при покупке зданий до 400 м 2 .

Реальный современный пример строительства доходного дома

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов. Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

Госдума узаконит доходные дома

РОССИЯНАМ СО СКРОМНЫМ ЗАРАБОТКАМ ПРЕДЛОЖАТ НЕ ИПОТЕКУ, А АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

Комитет Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ предложит узаконить практику строительства в России доходных домов. Жить в таком доме можно будет всю жизнь за минимальную плату и даже передавать квартиру в нем по наследству. Об этом газете «БИЗНЕС Online» заявила глава думского комитета, депутат-эсэр Галина Хованская. Цель законопроекта – обеспечить жильем малоимущих, а в перспективе переломить сложившуюся в стране практику – от покупки недвижимости к ее аренде по минимальной цене.

РОССИЯНАМ СО СКРОМНЫМ ЗАРАБОТКАМ ПРЕДЛОЖАТ НЕ ИПОТЕКУ, А АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

Комитет Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ предложит узаконить практику строительства в России доходных домов. Жить в таком доме можно будет всю жизнь за минимальную плату и даже передавать квартиру в нем по наследству. Об этом газете «БИЗНЕС Online» заявила глава думского комитета, депутат-эсэр Галина Хованская. Цель законопроекта – обеспечить жильем малоимущих, а в перспективе переломить сложившуюся в стране практику – от покупки недвижимости к ее аренде по минимальной цене.

КВАРТИРА ДЛЯ СКРОМНЫХ СЛУЖАЩИХ

Глава комитета Госдумы России по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская в прошлом созыве возглавляла подкомитет по реформированию ЖКХ в думском комитете по строительству и земельным отношениям. И уже тогда предлагала узаконить практику строительства доходных домов. Но думское большинство – единороссы – эту инициативу не поддержали. В нынешнем созыве депутат-эсер Хованская возглавила комитет по жилищной политике и ЖКХ и рассчитывает реализовать задуманное.

Депутат предлагает внести поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие создать некоммерческий жилищный фонд, благодаря которому жилищные условия смогли бы улучшить те очередники, которые не подпадают под категорию малоимущих граждан. Но и на покупку жилья не скопившие.

Жилье в доходных домах, в первую очередь, будет предлагаться гражданам, занятым в социальной сфере. Это должны быть одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади. Стоимость найма такого жилья должна быть на грани рентабельности для управляющей компании – примерно в 3 – 4 раза меньше, чем стоимость найма квартиры по рыночным ценам. В этом смысле название «доходный дом» не вполне точно, большого дохода заказчик строительства такого дома – государство – не получит. Но такое название исторически сложилось.

БОЛЬШЕВИКИ ЛИКВИДИРОВАЛИ ДОХОДНЫЕ ДОМА

В царской России существовало порядка 600 доходных домов, большинство из них было открыто в Москве и Санкт-Петербурге. Самая дешевая комната стоила 6 рублей в месяц, койко-место – 1,5 рубля. При этом средняя зарплата квалифицированного рабочего (по данным за 1913 год) составляла 35 рублей. После октябрьской революции 1917 года доходные дома были ликвидированы.

«Возможность некоммерческого найма жилья разгрузит очередь на улучшение жилищных условий и обеспечит достойные условия для проживания многих россиян. С помощью доходных домов можно будет переломить сложившийся тренд на приобретение квартир в собственность. Россияне привыкли из последних сил покупать жилье, не всегда имея возможности расплатиться за него. Жилье в аренду – гораздо доступнее!» – пояснила Хованская собкору «БИЗНЕС Online».

По ее словам, при составлении договора найма жилья между гражданином и государством можно будет предусмотреть срочный порядок. То есть договор может быть заключен, например, на пять лет, но при регулярных и своевременных платежах продлевается. Арендовать жилье в доходном доме можно будет хоть всю жизнь. И даже передавать его по наследству, не имея его в собственности.

Хованская уверена, что строительство доходных домов – это более рациональное использование бюджетных средств в условиях второй волны кризиса, чем их закачка, например, на поддержку ипотеки через АИЖК.

МЕЖДУ ДВУХ СТУЛЬЕВ

Массовое строительство доходных домов могло бы частично решить проблему трудовой миграции, уверена депутат. Если доходные дома будут построены в регионах, которые нуждаются в притоке рабочей силы, то туда – при наличии дешевого временного жилья – с удовольствием поедут российские граждане, а не гастарбайтеры, готовые жить в любых условиях. По уверениям Хованской, директора заводов в регионах поддерживают идею строительства доходных домов.

Еще один аргумент в пользу арендованного жилья – грядущее введение единого (земля и дом) налога на недвижимость. Исчисляться он будет от рыночной стоимости, а не от оценки БТИ, как сейчас. Значительная часть граждан, в том числе, пенсионеры и одинокие люди, не смогут осилить этот налог. Им придется продавать обжитую квартиру или дом. Поселиться они могли бы в доходном доме. В своем районе, в своем городе, а не где получится. Где получится купить дешевое жилье.

Потребность в дешевом найме колоссальная, считает Хованская. Многие россияне оказались как бы между двух стульев: они не имеют возможности купить квартиру, но и социальное жилье им не положено, потому что они не признаны малоимущими.

«Единственное, что удерживает меня от внесения законопроекта в Думу, – необходимость проработки порога дохода на семью. Такого дохода, который дал бы семье право на квартиру в доходном доме», – говорит Хованская. Возможно, уровень дохода должен быть привязан к прожиточному минимуму, установленному для каждого из российских регионов.

Перспектива принятия законопроекта о доходных домах вполне реальна, считает Хованская. Минэкономразвития и минрегионразвития РФ эту идею в принципе поддерживают. Но пока нет согласия минфина России.

ЛИШЬ 17% РОССИЯН МОГУТ ПОТЯНУТЬ ИПОТЕКУ

Кроме того, у Хованской есть разногласия по этому законопроекту со своим первым заместителем комитета Еленой Николаевой. До избрания депутатом Николаева возглавляла некоммерческое партнерство «Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства». НАМИКС объединяет участников рынка малоэтажного строительства для содействия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», является оператором проекта «Свой дом» партии «Единая Россия». Иными словами, разногласия идут по партийной линии, Николаева – член «Единой России».

Как пояснила Николаева газете «БИЗНЕС Online», законопроект о доходных домах действительно может быть внесен в Госдуму в ближайшее время. Она согласна с коллегой по Думе, что доходные дома крайне необходимы. Только 17% российских семей могут позволить себе ипотеку, поэтому нужно развивать и другие механизмы решения жилищной проблемы. Необходимо сместить тренд с обеспечения граждан жильем в собственность к развитию новых категорий жилья.

Свой вариант законопроекта о доходных домах готовит правительство, уточнила Николаева. Она отказалась обсуждать детали этого законопроекта, сославшись на то, что он еще не готов.

Впрочем, по ее словам, и сейчас не запрещено строить доходные дома в рамках регионального законодательства. Его необходимо проанализировать. Среди российских регионов только Москва и Московская область имеют опыт строительства доходных домов.

В 2002 году тогдашний мэр Москвы Юрий Лужков подписал постановление “О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в Москве доходного дома”. Первый доходный дом был построен по адресу Большой Николоворобинский переулок, дом 10. В нем нет ни одной однокомнатной квартиры (зато есть 7-комнатные апартаменты), и арендуют жилье там топ-менеджеры западных компаний и сотрудники дипмиссий, расположенных в Москве, а также представители зажиточных регионов, бизнес которых требует продолжительного пребывания в столице. Два дома – на московских улицах Верхние поля и Мусы Джалиля – действительно, были заселены молодыми семьями и работниками бюджетной сферы. Всего в столице построено 6 доходных домов. В Московской области – 4.

БЕЗ ПОДДЕРЖКИ ГОСУДАРСТВА НИЧЕГО НЕ ВЫЙДЕТ

Эксперты считают вполне возможным решить главную проблему арендной недвижимости – сделать цену аренды квартир в доходных домах значительно ниже рыночной.

«Это возможно при поддержке государства, например, если субъекты федерации будут предоставлять земли на льготных условиях, давать налоговые льготы застройщикам, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и коммуникаций, компенсировать часть ставки по кредиту», – поясняет Ксения Аношина, аналитик по потребительскому сектору ИК «Грандис Капитал». Это позволит удешевить строительство примерно на 20%.

По мнению экспертов, для девелоперских компаний строительство доходных домов – невыгодный бизнес. По крайней мере, в Москве – из-за высокой себестоимости строительства. Выгоднее продавать жилые объекты, чем сдавать их в аренду.

Но появление интереса у самих застройщиков к доходным домам вполне вероятно, поскольку цены на рынке сейчас достаточно стабильны (нет роста на 35% и выше, как несколько лет назад). Рост цен на недвижимость сейчас близок к росту арендных ставок, что делает рынок аренды привлекательнее, добавляет эксперт.

Действительно, стоимость аренды квартир в столице нельзя назвать бюджетной, и с каждым годом (исключая кризисные годы – 2008 – 2009) арендные ставки только повышаются, считает Галина Фабрицкая – начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Так, в сезон роста (осень 2011 года) ставки на однокомнатные квартиры экономкласса повысились в среднем на 8%. То есть в настоящее время типовая однокомнатная квартира скромной обстановки в панельном доме спального района Москвы будет стоить квартиросъемщику около 27 тыс. рублей в месяц. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры с 34 тыс. рублей в месяц поднялась до 38 – 40 тыс. рублей (то есть на 10%). Таким образом, рост ставок в сегменте эконом класса в 2011 году уже сравнялся с докризисным (2007 – 2008 годы) показателем, когда ежегодное осеннее повышение составляло около 10%, то есть 2 – 3 тыс. рублей в год.

«Как следствие, найм жилья может занимать половину дохода специалиста среднего звена, не говоря уже о молодых людях, особенно низкооплачиваемых профессий», – говорит эксперт.

Сеть бездотационных доходных домов власти Москвы планируют расширить. В 2012 году планируется построить 7 домов эконом-класса.

РЫНОК АРЕНДЫ СТАНЕТ БОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫМ

Строительство доходных домов сделает рынок аренды более прозрачным, отмечает Галина Фабрицкая. Сейчас подавляющая доля квартиросъемщиков в сегменте экономкласса юридически не защищена. С ними подписывается типовой договор аренды, который нигде не регистрируется. В случае конфликта, собственник может лишить нанимателей жилья.

В случае с арендой квартиры в доходных домах жилье будет сдаваться в найм юридическим лицом – и права квартиросъемщиков будут защищены.

Правоведы разделяют эту позицию. Действующим законодательством предусмотрены два вида найма жилья: договор социального найма (когда наниматели оплачивают только пользование коммунальными услугами) и договор коммерческого найма (когда за предоставление жилья собственником взимается «коммуналка» и арендная плата).

В статье 683 ГК РФ установлен максимальный срок сдачи жилья по договору коммерческого найма, который составляет пять лет. Данный срок может быть продлен только по инициативе и с согласия обеих сторон. Такое согласие бывает не всегда.

«В ходе разработки законопроекта о «доходных» домах необходимо внести дополнения относительно бессрочного предоставления жилья по договору коммерческого найма отдельным категориям граждан.

Также определить перечень (категорию) лиц, имеющих право на предоставления жилья по договору коммерческого найма на льготных условиях, которые заключаются в установленной со стороны государством фиксированном размере арендной плате», – считает Наталья Бокова, эксперт юридической фирмы «Частное право».

Читайте также:  Жителям Москвы предлагают контролировать работу коммунальщиков
Ссылка на основную публикацию