Взаимоотношения собственников квартир и арендаторов помещений

Защита прав Арендатора в спорах с Управляющей компанией

В процессе своей деятельности юристы ГК «АВАЛЬ» сталкиваются с вопросами арендаторов нежилых помещений муниципального фонда относительно правомерности требований Управляющих организаций о заключении договора управления и оплате выставленных счетов за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

Не секрет, что если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то для его содержания необходимо не только постоянно оплачивать коммунальные ресурсы, но и нести расходы на общее имущество всего дома (лифты, лестницы, земельный участок).
Далеко не все собственники нежилых помещений в многоквартирном доме заинтересованы в содержании общего имущества дома, а потому всячески пытаются переложить эти траты на плечи арендаторов. Как правило, в договор аренды специально включают условия об обязанности арендатора содержать общее имущество и заключить договор с Управляющей организацией.
По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
С того момента как арендатор «заселяется» в нежилое помещение Управляющая организация начинает выставлять счета на оплату расходов по содержанию общего имущества, а так же требовать заключение с ней договора по управлению общим имуществом.
О том, насколько правомерны требования Управляющей организации и пойдет речь в данной статье.

Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:

  1. Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
  2. Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?

Для ответа на первый вопрос обратимся к действующему законодательству.
Из положений ст. 161 ЖК РФ следует, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления домом, а решение, принятое на общем собрании обязательно для всех собственников. Таким образом, если на общем собрании был выбран способ управления многоквартирным домом через ТСЖ или Управляющую компанию и утвержден договор, подлежащий заключению с каждым собственником помещений, то его заключение является обязанностью каждого собственника. В тех случаях, если способ управления не выбран, применяются положения п.4 и п.5 ст. 161 ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст. 162 ЖК РФ.
Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает.
Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).
Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил:
«Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.
Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора».

Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г. № 15222/11:
«…собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.

По второму вопросу арбитры так же долго не могли придти к единой позиции, с одной стороны, в силу п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по содержанию арендованного имущества, с другой – не раскрывается, что именного входит в понятие содержания.
Опираясь именно на ст. 616 ГК РФ, в совокупности с обязанностью арендатора нести расходы на содержание общего имущества дома закрепленную договором аренды, Управляющие организации обращаются в суд с требованиями взыскания задолженности с арендаторов.
До принятия указанных ранее постановлений ВАС РФ большинство судов удовлетворяло требования к арендатору, поскольку считали, что содержание имущества включает в себя непосредственное содержание самого объекта недвижимости и содержание общего имущества дома. При этом отсутствие договора между арендатором и Управляющей организацией значения не имело.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2010 по делу № А71-20681/2009
«Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
…арендатору по договору аренды помещений, расположенных многоквартирном доме, переходят на время действия договора права владения и пользования этими помещениями, то бремя содержания общего имущества, пропорционально занимаемому им помещению, возлагается на арендатора.»
(оставлено без изменений Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010)

После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.08.2012 по делу А60-21609/2012
«Правила пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.
Однако указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества в многоквартирном доме…»
(аналогичный вывод содержится в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 30.05.2011 по делу N А60-45306/2010)

Постановление ФАС Уральского округа от 18.11.2010 N Ф09-9630/10-С6 по делу N А07-1555/2010
«Ссылка заявителя на положения п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома».

На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.

Выводы по рассмотренным вопросам:

Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:

  1. На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
  2. Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
  3. Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
  4. Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.

С уважением,
Юрисконсульт ООО ГК «АВАЛЬ» Бастов Алексей Игоревич
8-904-98-38-394

Специалисты ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде по разным категориям споров.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Читайте также:  Медведев поручил разработать меры для дальнейшей помощи ипотечным заемщикам

Аренда квартиры

Права и обязанности арендатора и арендодателя

Содержание статьи:

Аренда

Под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.

Согласно статье 607 ГК РФ, объектами сделки могут быть площади земли, промышленные комплексы, жилые помещения, а также имущество, которое не может потерять своих натуральных качеств за время их эксплуатации.

Подобная сделка может происходить с участием юридических и физических лиц. То лицо, которое предоставляет свое имущество в аренду, является арендодателем, а сторона, принимающая собственность в пользование и оплачивающая эту услугу – арендатором. Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетние и правовой статус.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Сделка допускает как устное, так и письменное оформление. Устная форма допускается только лишь между физическими лицами. Письменный документ является обязательным в том случае, если соглашение оформляется с участием юридического лица.

Законом предусмотрены различные сроки действия арендного договора. Если акт оформлен на срок менее 365 дней, то он относится к краткосрочным, а если временной период не оговорен, то бессрочным. Если срок действия соглашения более года, то сделка подлежит обязательной регистрации.

Права и обязанности арендатора

Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это арендную оплату. Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Съемщик считается обладателем таких прав, как:

  • использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
  • при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
  • предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.

Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:

  • соблюдение правил использования жилья;
  • запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
  • освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
  • допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
  • материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
  • вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
  • выполнить текущий ремонт помещения.

Все эти условия должны найти свое отражение в типовом договоре об аренде помещения, образец которого вы можете скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора аренды квартиры].

Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.

Права и обязанности арендодателя

Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.

Арендодатель может воспользоваться следующими правами:

  • заключать или перезаключать соглашение об аренде помещения;
  • давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
  • оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
  • оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
  • потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
  • контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
  • обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
  • требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.

К обязательствам арендодателя можно отнести:

  • собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
  • гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.

В том случае, если владелец жилья скончается, его наследники становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.

Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя

При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:

  • если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
  • когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
  • если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
  • когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.

При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?

Ответ: Уважаемая Лариса, согласно статье 616 ГК РФ, которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.

Заключение

  1. Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
  2. Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит госрегистрации, если срок действия договора не превышает одного года.
  3. Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
  4. В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть расторгнут как в досудебном, так и в судебном порядке.
  5. Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Как собственнику помещения упростить и обезопасить отношения с арендатором?

Как арендодатель может упростить и обезопасить свои отношения с арендаторами, сделать их более выгодными? Для этого достаточно лишь более внимательно отнестись к некоторым документам.

На конференции “Коммерческая недвижимость. Юридические и налоговые аспекты”, организованной газетой The Moscow Times, финансовый директор «Велес капитал девелопмент» Евгений Вдовин поделился с аудиторией советами на эту тему.

«Поразительно, как мало внимания арендодатели уделяют документам, которые регулируют их отношения с арендаторами, – заметил Вдовин. – А ведь, между, тем ясные и четкие правила могут быть прописаны только в договоре. Если же последний представляет собой всего лишь простейший шаблон с внесенным в него адресом и стоимостью аренды, арендодатель в случае конфликтной ситуации будет долго и безуспешно спорить с арендатором.

И единственным путем достижения цели для него станет судебный иск, связанный с ощутимыми тратами. Как же собственнику предохранить себя от неприятностей?

Прежде всего, нужно обязательно подписывать акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору. В этом случае арендодатель снимает с себя ответственность за то, что будет делать арендатор в арендованном помещении, в особенности, если к договору прилагаются правила нахождения и организации труда в арендованном помещении.

Часто возникают ситуации, когда арендатора запускают в помещение, например, на месяц, для ремонта с последующей арендой. На этот месяц устанавливаются каникулы по оплате, и акт приема-передачи помещения не оформляется.

А зачем, казалось бы? Аренды еще нет, оплаты за нее еще нет. Но именно во время ремонта могут произойти короткое замыкание, пожар, лопнет водопроводная труба в ремонтируемом помещении.

Кто виноват? Если нет акта – виноват только собственник, ему и нести расходы. Снижение арендной платы, если к нему пришли, также нужно фиксировать дополнительным соглашением, не ограничиваясь устной договоренностью. Иначе арендодатель рискует получить от налоговой вполне законное обвинение в занижении выручки, а значит, доначисление НДС и налога на прибыль.

В кризис арендодатели повсеместно сталкиваются с ростом дебиторской задолженности арендаторов. Если их много, нужно систематизировать процесс переговоров. Разбить арендаторов на группы: например, исходя из характера бизнеса арендатора, размера арендной платы, занимаемой площади. И для каждой группы установить количество дней просрочки, после которой наступает то или иное событие.

Например, после 10 дней просрочки платежа юристы должны выдать письменное предупреждение, администратор должен переговорить с арендатором, после 20 дней выставить требование об уплате пени, после 60 дней направить иск в суд, наложить арест на имущество и далее расторгнуть договор. Это значительно упорядочивает процесс конфликтных переговоров.

Не менее больная тема – оплата коммунальных услуг. Довольно часто используется метод, когда арендатор возмещает расходы на электроэнергию, водоснабжение и теплоэнергию на основании счетов арендодателя. Но при этом последний не может принять НДС к вычету. Это позиция налоговых органов, и основана она на том, что арендодатель не оказывает эти услуги арендатору и соответственно не может выдать арендатору счет–фактуру.

Читайте также:  Регионам представили заказчика-координатора объектов капитального строительства

Одно из решений проблемы – разбить в договоре арендную плату на две части: постоянную (плата за арендованные метры) и переменную, которая зависит от показаний счетчика электроэнергии арендатора. В этом случае эти платежи получают статус арендной платы, облагаются НДС, и все довольны.

Если у арендатора нет своего счетчика, можно подсчитать его примерное энергопотребление в год. Оплата водоснабжения и тепла, по сравнению с электроэнергией, не так значительна, и ее можно включить в арендную плату, рассчитав пропорционально занимаемой площади». «Если применить описанные методы, результат не заставит себя ждать, – заметил Евгений Вдовин. – Они позволят обеим сторонам избавиться от лишних документов, уменьшить количество счетов и упростить процесс расчетов».

Аренда: как защититься собственнику жилья

Мысль о том, что квартиранты могут исчезнуть, не заплатив, – неизбежный страх, преследующий собственника, сдающего квартиру внаем. Гарантированной защиты от такого поворота событий, конечно, нет, но есть несколько несложных правил, соблюдение которых сведет эти риски к минимуму.

Грамотно составленный договор найма (аренды)

Договор аренды квартиры – это письменное соглашение, регулирующее взаимоотношения квартиранта и хозяина помещения. Согласно действующему законодательству, договор найма жилого помещения, заключаемый на срок более одного года, должен пройти обязательную государственную регистрацию, поэтому чаще всего договор аренды квартиры заключается на срок до 11 месяцев с последующим его перезаключением.

Непременные атрибуты договора аренды:

– наименование договора, место и дата его заключения,

– стороны договора: Арендодатель и Арендатор (с паспортными данными),

– описание квартиры, позволяющей ей идентифицировать (адрес, количество комнат и т.п.),

– срок, в течение которого арендатор будет занимать жилое помещение,

– стоимость арендной платы (с учетом коммунальных расходов или без учета стоимости коммунальных услуг),

– права и обязанности сторон;

– условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды.

Договор аренды не имеет жестко регламентированной формы, в тексте соглашения можно оговорить любые существенные для сторон моменты:

– сделать опись имущества, которое находится в квартире;

– определить, когда и каким образом будет взиматься плата;

– что будет, если этот срок пропущен;

– назначить даты посещения жилья собственником для проверки состояния сдаваемой в аренду квартиры;

– указать список лиц, которые будут проживать в помещении;

– прописать обязанности квартирантов по соблюдению правил пользования жильем;

– кроме того, договор аренды квартиры обычно содержит обязательства по оплате коммунальных услуг и иных платежей по содержанию жилого помещения.

Не стесняйтесь достаточно подробно регламентировать все важные для вас условия. К примеру, в вопросе оплаты телефонных и междугородных звонков есть несколько вариантов:

– межгород можно просто заблокировать – в конце концов, для звонков в другие города можно использовать личный мобильный телефон;

– прописать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и счетов за телефон:

а) хозяин оплачивает абонентскую плату, а квартирант – межгород,

б) за все платит арендатор,

в) совсем редкий вариант – за все платит собственник жилья.

Если окажется, что ваши взгляды в каких-то вопросах не сходятся с потенциальным арендатором, лучше выявить это заранее и, возможно, отказаться от предложения, нежели распутывать клубок проблем в дальнейшем.

При этом важно не только прописать все условия в договоре, но и обязательно пользоваться своими правами по договору: имеете право ежемесячно проверять техническое состояние – не пренебрегайте возможностью лишний раз убедиться, что в квартире все в порядке.

Авансовый обеспечительный платеж. Страхование имущества

Авансовый обеспечительный платеж (страховой депозит, залог) – сумма, равная половине или полной стоимости арендной платы за месяц (либо любая фиксированная сумма), которая остается у вас до окончания арендных отношений. Берут ее на случай возмещения убытков – если имущество окажется вдруг испорченным, а возвращают – когда арендатор съезжает, при условии, что все осталось в первоначальной целостности. При этом полный и подробный перечень имущества, с указанием модели (марки) бытовой техники, отличительных признаков предметов мебели, и т.п., размер залога и порядок распоряжения им также должны быть прописаны в договоре.

Возможно, имеет смысл задуматься и о страховке квартиры: чужое имущество для арендатора не имеет особой ценности. При этом можно застраховать не только квартиру, но и оставляемое в помещении имущество от рисков утраты или повреждения. Отдельный вопрос – кто будет нести издержки, со страхованием жилья и имущества

Если все-таки имущество оказалось испорченным, и размер обеспечительного платежа не покрывает причиненных убытков, собственник имеет право обратиться в суд. Необходимо составить акт, в котором зафиксировать факт нанесения вреда имуществу и привлечь соседей в качестве свидетелей.

Если произошла кража, арендодатель должен обратиться в правоохранительные органы. Предупредить такую ситуацию правовым способом невозможно. Поэтому следует уделить особое внимание замене замка (одного из замков) при каждом новом вселении арендаторов. Один комплект ключей должен оставаться у вас на случай форс-мажора: ключи следует положить в конверт, заклеить и подписать на склейке обеими сторонами – это будет дополнительной защитой на случай, если квартиру обворуют – если бы не замок, поставленный самими жильцами, пришлось бы помучиться, доказывая, что у вас нет десятка ключей от старого замка.

Ответственный выбор квартирантов

Вероятность хищения имущества, материальный ущерб в результате неосторожного обращения квартирантами с огнем (газовым баллоном), оставленный без присмотра открытый кран с водой, – вот далеко не полный перечень опасностей, подстерегающих собственника при сдаче квартиры внаем.

Может быть, лучше сдавать квартиру близким или знакомым? Тоже спорный вопрос, если вы планируете извлекать из аренды прибыль. Практически гарантированы ухудшение личных отношений, перебои с платежами и сложности в вопросе повышения арендной платы (пусть даже «раз в пять лет на величину, меньшую, чем инфляция»). Если ситуация складывается так, что приходится сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно заключайте договор аренды, с подробно прописанными правами и обязанностями сторон.

В целом же считается, что наименее проблемные арендаторы – это люди семейные, средних лет, имеющие постоянную работу в стабильной компании. Такие квартиранты вряд ли будут раздражать соседей шумом, ночными гулянками и прочим чрезмерно активным поведением. Соответственно, у окружающих не будет повода сообщать о своем недовольстве в различные инстанции.

Контролируйте неплатежи и задержки

Чаще всего арендатор не отказывается платить, просто каждый раз нужно напоминать о необходимости очередного платежа: то он забудет, то уедет в командировку, то телефон отключит, то, ссылаясь на временные трудности/проблемы со здоровьем, «давит на жалость».

Разновидность неплатежей – оплата в неполном объеме. Часто такая ситуация возникает при повышении хозяином арендной платы. Арендатор мотивирует свой отказ принципиальным несогласием либо временными трудностями, при этом арендованное жилье покидать не торопится, обещая заплатить позже. Собственник же квартиры боится выселить квартирантов, потому что «пока живут, есть еще хоть какая-то надежда, что заплатят»…

Терпение арендодателей в этом вопросе может объясняться и другой причиной: если жилье сдавалось неофициально, и налоги с получаемого дохода не уплачивались, собственник опасается поднимать шум и подавать заявление в суд, привлекая тем самым внимание налоговых органов (подробнее о налогах – в статье Налоги при сдаче жилья в аренду). При этом квартирант может шантажировать хозяина этим обстоятельством, угрожая сообщить о неуплате налога «куда следует».

В этой ситуации следует помнить, что обратиться в суд можно только при наличии письменного договора аренды, подписанного обеими сторонами. Однако, хозяин не беззащитен, даже если договор аренды отсутствует. Милиция на основании заявления собственника квартиры обязана выгнать «незаконно вторгшегося» в чужое жилище субъекта.

И последняя рекомендация: пользуйтесь помощью специалистов. Услуги риэлторов для сдающих квартиры чаще всего бесплатны, а консультация юриста и грамотно составленный договор аренды помогут избежать серьезных проблем и с лихвой окупят затраченные расходы.

Права квартиросъемщика. Что можно и чего нельзя

Одной из наиболее распространенных операций на рынке недвижимости является аренда жилья. Сама по себе сделка является достаточно привычной, однако часто возникает определенный конфликт интересов сторон. Квартиранты считают, что, заплатив за проживание, они имеют право делать на занимаемой территории все, что пожелают. Владельцы жилья, напротив, уверены, что имеют право требовать от арендаторов выполнения любых условий под страхом немедленного выселения.


В рамках данной статьи мы рассмотрим, какие права имеет квартиросъемщик на занимаемой им площади с точки зрения закона.


Договор – гарантия ответственности за соблюдение прав и обязанностей

Сразу необходимо уточнить, что права и обязанности сторон отражаются в договоре найма, который в обязательном порядке должен быть заключен между жильцом и собственником квартиры. Единственным местом, где наниматель или арендодатель может отстоять свои права, является суд, и при отсутствии договора у суда нет оснований проводить разбирательство – кто прав, а кто виноват. Поскольку с юридической точки зрения сделки и не было, а вот нахождение посторонних лиц на жилплощади собственника может вызвать вопросы совершенно другого плана…

Кроме положений договора аренды, права и обязанности сторон также регулируются действующим законодательством и имеют силу даже в том случае, если они в договоре не отражены. Если же условия договора противоречат положениям закона, сделка будет признана судом недействительной.

Кто должен делать ремонт?

Один из вопросов, который возникает наиболее часто относительно прав квартиросъемщика, следующий – обязан ли он проводить какие-либо ремонтные работы или делать косметический ремонт квартиры. Согласно статье 681 Гражданского кодекса, поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии является прямой обязанностью квартиросъемщика, поэтому, если необходим текущий мелкий или косметический ремонт, он обязан организовать и выполнить ремонтные работы.

То же самое относится к устранению поломок и неисправностей инженерных систем (водопроводных кранов, электрических коммуникаций, оптоволоконных линий интернет-сети, кабельного телевидения), если эти неисправности возникли в момент проживания жильцов. А вот проводить капитальный ремонт квартиры, участвовать в благоустройстве прилегающих подъезду территорий, ремонте самого подъезда должен собственник квартиры, согласно положениям все той же 681 статьи ГК.

Достаточно часто собственник квартиры не желает делать косметический ремонт и сдает квартиру «как есть», при этом в договоре прописывается выполнение ремонта квартиросъемщиком в счет оплаты жилья. Иногда качество ремонта не устраивает самих квартирантов, однако собственник не желает платить за проведение ремонта. В этом случае квартирант может делать ремонт лишь по согласованию с владельцем жилья.

Читайте также:  Россиян могут обязать платить за услуги ЖКХ авансом

Может ли собственник повысить квартплату?

Говоря о правах и обязанностях квартиросъемщика, необходимо осветить один из «вечных» вопросов – может ли собственник повышать квартплату по своему усмотрению (и насколько)? Может, в законодательстве нет прямых указаний о том, сколько можно просить за аренду жилья, как нет указаний и относительно того, насколько собственник может увеличить квартплату, чаще всего это отражается в договоре. Однако есть статья 614 Гражданского Кодекса, которая говорит о том, что квартплата не может повышаться в течение одного раза в год. При этом статья 452 уточняет, что изменение условий договора в одностороннем порядке (в том числе, и повышение квартплаты) требует предупреждения квартирантов за 30 дней.

Кто отвечает за ущерб третьим лицам

Арендатор может являться причиной ущерба, нанесенного соседям, например, оставленный открытым водопроводный кран привел к затоплению квартиры снизу. Кто должен возмещать ущерб и проводить ремонт? В подобной ситуации для собственника важен факт наличия договора, в противном случае принудить своих жильцов возместить ущерб через суд будет невозможно. Первым делом суд потребует предоставить договор аренды, который, согласно Статье 674 Гражданского кодекса, обязательно должен быть оформлен. Продолжение разбирательств относительно обязанностей или прав квартиросъемщика без договора лишено всяческих оснований.

Право на «подселение»…

Права квартиросъемщика относительно использования жилплощади ограничиваются условиями договора, в котором четко прописано – кто имеет право проживать в квартире. Так, в договоре аренды указываются члены семьи (или несколько квартиросъемщиков), которые имеют право там проживать. Квартирант имеет полное право приглашать гостей, однако подселить кого-либо даже на некоторое время без согласия собственника он не может.

Ответственность за нарушения правопорядка

Жильцы, проживающие в квартире, независимо от прав собственности, обязаны соблюдать общественный порядок. Это относится к установленным правилам, которые касаются шума в неустановленное время, а также к правилам, регулирующим использование помещений общего пользования (площадка этажа, лестничная клетка, лифт, входная группа). В случае нарушения перечисленных правил и наличия договора аренды, собственник не несет ответственности за поведение жильцов, на которых эта ответственность возлагается в полной мере.

Визиты собственника

Владелец квартиры, согласно законодательству, имеет право беспрепятственно находиться в пределах принадлежащей ему жилплощади. Однако его право ограничивается условиями договора аренды, в котором должно быть прописано, что визиты ограничиваются одним посещением в течение месяца. Кроме того, права квартиросъемщика, отраженные в законодательстве, позволяют жильцу требовать, чтобы собственник появлялся только тогда, когда квартирант находится в квартире.

Расторжение договора по причине продаже квартиры

Довольно часто владельцы квартир сдают принадлежащее им жилье на время, пока не найдется покупатель, который предложит хорошие деньги. При этом собственник обязан поставить квартирантов в известность относительно своих намерений, поскольку внезапная необходимость поиска нового жилья может доставить арендатору немало неудобств. Не говоря уже о том, что статья 675 Гражданского кодекса, повествующая о правах и обязанностях квартиросъемщика, явно указывает, что смена собственности не является причиной расторжения договора найма.

Другими словами, жильцы после продажи квартиры могут спокойно себя чувствовать до наступления срока, указанного в договоре аренды. Ни бывший собственник, ни теперешний владелец недвижимости не могут их выселить на законных основаниях, придется договариваться полюбовно.

Арендодатель и арендатор — кто это такие. Взаимные права и обязанности.

В России одним из актуальных вопросов на рынке недвижимости является аренда жилых помещений. Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с арендой жилья. Квартиры, дома, комнаты, квартиры – студии, гостинки и любая друга жилая недвижимость в Москве и других городах активно сдается по найму. В нашей статье мы рассмотрим взаимоотношения между гражданами, арендующими жилье и владельцами этой недвижимости. В АН Чистые Пруды по вопросам аренды часто обращаются и хозяева квартир, и люди, желающие снять недвижимость.

Арендатор и арендодатель, кто это?

Арендатором зовется физическое или юридическое лицо, которое заключает с собственником жилого или нежилого имущества договор аренды (временного пользования)

Арендодатель — собственник или владелец жилой, или нежилой недвижимости, предоставляющий ее во временное пользование другим гражданам.

Договор аренды—соглашение сторон, которое определяет все права и обязанности арендатора и арендодателя. А именно:

  • Размер арендной платы
  • Состояние помещения на момент заключения договора
  • Состояние обстановки
  • Условия оплаты коммунальных платежей
  • Срок действия договора

И это еще не полный перечень возможных пунктов данного договора. Соглашение составляется в присутствии сторон, подписывается, может нотариально заверяться и регистрироваться.

Права и требования арендодателя

  • Арендодатель имеет право заключать и пере-заключать договор аренды или отказываться от него ст. 6834 ГК РФ
  • Владелец имеет право входа в квартиру только на основании уведомления. Он должен хотя бы за 1 день поставить арендатора о своем посещении.
  • Имеет право предъявить претензии по причине нанесенного ущерба помещению или обстановки квартиры.
  • Арендодатель имеет право предъявить претензии по поводу уборки в квартире
  • Владелец жилья может предъявить претензии в случае возникновения чрезвычайных ситуаций или противоправных действий
  • Арендодатель вправе совершать с квартирой любые сделки, заранее поставив в известность арендатора
  • Владелец квартиры имеет право требовать своевременного внесения арендной платы
  • По истечение срока аренды требовать освобождения квартиры

Права арендатора

  • В случае препятствования со стороны арендодателя касательно въезда в арендованную квартиру, необходимо направить письменное требование о возврате денежных средств
  • Предъявить претензии касательно надлежащего ремонта и безопасности арендуемого жилища
  • Если квартира не пригодна для проживания, арендатор вправе отказаться платить арендную плату и продолжить проживание до решения ремонтного вопроса
  • Предъявить претензии по поводу необеспечения жилища коммунальными услугами (горячая вода, газ, электричество и т.д.)
  • Расторгнуть договор аренды на указанных условиях
  • Имеет право на вселение в квартиру членов своей семьи (вселение других людей должно происходить только с согласия владельца)

Права и обязанности сторон аренды

Права и обязанности сторон заключения договора аренды основывается прежде всего на доверии, порядочности, ответственности и соблюдении обоюдных договоренностей.

  • Владелец должен передать в аренду квартиру в состоянии, которое соответствует договору аренды. Отвечает за недостатки имущества и обстановки
  • Арендодатель может потребовать возмещение причиненных убытков
  • Квартиросъемщик обязан вносить оговоренную сумму по арендной плате в строго установленные сроки
  • Арендодатель не имеет право изменять размер арендной платы чаще одного раза в год
  • Арендатор обязан использовать обстановку квартиры и находящееся в ней мебель, бытовую технику и другое имущество соответственно условиям аренды.
  • С согласия арендодателя арендатор может сдавать помещение в субаренду

В дополнение, важно учитывать возможность смены собственника арендуемой квартиры. Например, при договоре купли – продаже или унаследовании жилья. В статье ГК РФ №675 указывается, что смена арендодателя не влияет на изменение договора или его расторжение.

Кто регистрирует договор аренды

Согласно статье № 651 п.2 Гражданского кодекса РФ, регистрации подлежат только те договора, которые были заключены сроком не менее чем на год. Регистрация договора аренды жилой недвижимости между физическими лицами гарантирует снижение рисков сторон. Но далеко не каждый договор нужно регистрировать в Росреестре. В основном это касается длительной аренды — более одного года. После прохождения процедуры регистрации, необходима отдельная налоговая регистрация. Согласно действующего законодательства, заявление о регистрации может подать любая сторона, заключившая договор аренды. Для этого собирается пакет необходимых документов и подается заявление в МФЦ. Регистрируется он в течение одной недели с момента подачи заявления.

Условия расторжения договора аренды

  • При заключении договора аренды квартиры на определенный срок, действие соглашения заканчивается без дополнительных уведомлений арендатору.
  • При заключении договора без определенного срока, арендодатель через год может расторгнуть договор или изменить его условия
  • Если договор аренды не заключался, а все условия были согласованы на словах и арендатор вносит помесячную оплату, арендодатель при расторжении аренды направляет письменное уведомление сроком за 1 месяц.
  • Если оплата недели вносится еженедельно, то уведомление арендодателя направляется сроком за 1 неделю.
  • Когда арендатор просрочил внесение оплаты, арендодатель направляет уведомление за 5 календарных дней.

Переговоры по аренде квартиры с собственником

Конечно, арендодатель получает средства, которые являются источником его дохода. Но многие риски, связанные с арендой квартиры, например, повреждение мебели или бытовой техники, вредительство, касаемо соседей, несвоевременная плата и задолженности по коммунальным платежам, могут вызвать конфликтные ситуации между сторонами и большие проблемы. Как же лучше всего вести переговоры с владельцем квартиры при возникновении вопросов по аренде? Как избежать конфликтных ситуаций и продолжить проживание в арендуемой недвижимости?

  • Обязательное наличие договора аренды (письменное соглашение всегда дает возможность правовому урегулированию возникшего вопроса)
  • Соблюдать условия аренды
  • При возникновении вопросов или претензий по арендной оплате ссылайтесь на ценовую политику других аналогичных по стоимости и расположению квартир
  • Старайтесь не конфликтовать с арендодателем (вряд ли собственник откажется от порядочного арендатора)
  • При внезапном и необоснованном повышении арендной платы потребуйте оснований и объяснений
  • Старайтесь содержать арендуемое помещение в надлежащем порядке
  • Если арендуемое вами жилье вас устраивает, и вы не желаете съезжать в другую квартиру, помните—все вопросы можно урегулировать мирным путем!

Компания Чистые Пруды всегда поможет своим клиентам в вопросах аренды. Мы решим ваши вопросы по аренде В Москве и Подмосковью. Снять, сдать или продать квартиру вы всегда сможете на выгодных условиях. Тысячи вариантов аренды на рынке недвижимости Москвы представлены в информационной базе нашей компании. Опытные сотрудники подскажут и проконсультируют по любым вопросам, касательно аренды жилья. Наши юристы по вашему требованию правильно составят договор аренды, гарантируя безопасность и прозрачность сделки. Ждем вас в Миэль и надеемся на долговременное сотрудничество!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Ссылка на основную публикацию