Вырос объем выданных средств по ипотечным кредитам

Ипотечная ставка падает, но россияне не спешат брать кредиты на жилье

Средняя ставка выданной ипотеки упала до 9% годовых, однако банки констатируют, что жилищные кредиты граждане в большем объеме брать не стали. Эксперты поясняют, что для увеличения активности покупателей уже недостаточно снижения ставок — необходимо повышение реальных доходов.

Весной прошлого года стоимость ипотеки достигла пика — 10,56% (на 1 мая), однако впоследствии начала снижаться вслед за ключевой ставкой Центробанка, и к 1 ноября 2019 года средневзвешенная ставка выданных за месяц кредитов впервые за историю наблюдений (с 2006 года) достигла 9,4%. После этого еще дважды был обновлен исторический минимум, и к январю ставка составила 9%, сообщают “Ведомости”.

Опрошенные изданием эксперты из банковской сферы констатировали, что основная часть спроса на жилье была реализована в предыдущий цикл снижения ставок в 2017-2018 годах, а в 2019 году, несмотря на снижение ставок к лету, кредитные организации столкнулись с ограниченным числом новых платежеспособных заемщиков, что было вызвано стагнацией реальных доходов и ростом цен на жилье. В итоге снижения ставок оказалось недостаточно, чтобы нарастить выдачи. Представители банковского сектора надеются, что эффект от прошлогоднего снижения ипотечных ставок скажется несколько позднее. По мнению экспертов, можно в текущем году ожидать роста ипотечного рынка, причем наибольшую долю в программах кредитования будет занимать рефинансирование (как в 2017 — начале 2018 года). Ожидаемый рост рынка составит 10-15%, прогнозируют представители банковской сферы. Однако в качестве дополнительного сдерживающего фактора эксперты указывают введение Центробанком ПДН (предельной долговой нагрузки), что скажется, например, на заемщиках с “серыми” зарплатами.

Опасения кредитных организаций вполне объяснимы на фоне общей закредитованности населения в стране, а также отсутствия заметного роста реальных доходов населения. В комментарии “НИ” Кирилл Игнахин , генеральный директор Level Group, объяснил, как складывается ситуация с продажей объектов недвижимости с привлечением заемных средств.

Как пояснил эксперт, с нижение ставок по кредитам под покупку строящегося жилья еще более значительное, чем в целом по рынку жилищного кредитования. По итогам декабря, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по таким займам сократилась до 8,28%, что является абсолютным рекордом как для долевого строительства, так и вообще ипотечного сектора в России. Число выданных в декабре кредитов пока увеличилось всего на 1% по сравнению с декабрем 2018 года, когда ставка равнялась 9,39%. Денежный объем выданных кредитов в декабре вырос на 21%.

В Москве оба показателя (количество и объем ипотечных кредитов) продемонстрировали рост на уровне 11% и 10%. Средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца ипотечным кредитам составила 9% против 9,7% в декабре 2018 г. В краткосрочной перспективе , по мнению эксперта, ожидается дальнейший рост объемов выдачи ипотечных кредитов.

“Основным сдерживающим фактором пока остается ограниченность спроса. Несмотря на то что количество сделок в целом велико по сравнению с предыдущими годами, для дальнейшего стабильного роста активности покупателей помимо снижения ставок необходимо повышение реальных доходов”, — резюмирует Кирилл Игнахин.

Он также пояснил, что “основным сдерживающим фактором пока остается ограниченность спроса, хотя количество сделок в целом велико по сравнению с предыдущими годами”. Эксперт выразил уверенность, что для увеличения активности покупателей уже недостаточно снижения ставок — необходимо повышение реальных доходов.

В свою очередь, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании ”Метриум”, участник партнёрской сети CBRE, пояснила “НИ”, что снижение ставок безусловно является позитивной тенденцией, которая помогает девелоперам работать в непростых условиях российского рынка жилья, но она не может являться панацеей:

“Однако последние полгода показали, что ипотека не может быть панацеей и не должна быть единственным инструментом стимулирования спроса на жилье в стране. Действительно, средневзвешенная ставка по выданным в стране кредитам (вторичный рынок жилья плюс строящиеся долевые объекты) сократилась до исторически минимального значения в 9,00%. Впрочем, в 2018 году стоимость кредита уже снижалась до 9,41%, после чего вновь возрастала, поэтому высоко оценивать этот рекорд я бы не стала. По итогам 2019 года количество выданных кредитов сократилось на 14% (1,27 млн единиц), а их объем — на 5% (до 2,85 трлн рублей). Основная причина — это заметный рост цен, который произошел в последние два года.

В 2018-2019 годах цены на жилье в России быстро возрастали. По итогам прошлого года в среднем “квадрат” подорожал на 5-15%. На фоне стагнации доходов населения и кратковременного всплеска ставок по ипотеке в первой половине 2019 года (тогда стоимость кредита возросла до 10,5%), это привело к снижению активности заемщиков, даже несмотря на последовавшее затем новое сокращение ставок. Таким образом, рост цен при снижении доходов населения остается главным риском рынка жилья”.

Бум или отчаяние: почему бурно растет ипотечный рынок

Рынок ипотеки растет в первую очередь за счет новых кредитов: за семь месяцев рефинансирование составляет 14% всей выдачи ипотечных кредитов, показала статистика ДОМ.РФ.

Активный рост ипотечного кредитования связан с тремя факторами. Во-первых, снижаются ипотечные ставки, причем речь идет о существенном снижении. Так, в 2015 году ставки по ипотечным кредитам составляли 13%, а сейчас в среднем по стране — около 9,6%, причем на новостройки они ниже и составляют 9,3%, а на вторичное жилье — 9,6%. Снижение ставки позволяет существенно снизить ежемесячные платежи.

Во-вторых, сейчас существует большое количество специальных программ кредитования для молодых семей и госслужащих как в Москве, так и в регионах. Такого объема выдаваемых по специальным программам кредитов под 6% годовых в нашей стране не было никогда. Бюджетники, врачи, учителя — все те категории населения, которые не могут купить на рынке, могут по специальной программе выплачивать ипотеку под 6% годовых. Это очень важный фактор.

В-третьих, в последние четыре года снижаются цены на недвижимость. В среднем по стране стоимость жилья составляет около 50 000 рублей за квадратный метр. Есть регионы, в которых квадратный метр стоит 34 000 рублей, что соответствует стандарту Минстроя. Похоже, что кроме низких ставок, специальных программ со специальными ставками и снижения цен на недвижимость нет никаких других причин для увеличения ипотечного кредитования в нашей стране. Но и этого вполне достаточно.

Надо также заметить, что сейчас наблюдается снижение первоначального взноса до нулевой отметки. Такая стратегия выглядит рискованной для банка. Первоначальный взнос должен существовать обязательно для того, чтобы доказать, что заемщик кредитоспособен. Банкам нужно очень тщательно проверять, насколько клиент сможет в течение 25-30 лет сохранять уровень своих выплат. Это серьезная задача. Но банки выполняют это требование по-разному. В основном для подтверждения выплат используется справка 2НДФЛ и проверяется уровень закредитованности. При подаче заявления на кредит, как правило, клиент обязан указать в анкете все свои кредиты и уровень выплат по ним. При принятии решения о выдаче ипотечного кредита банки также смотрят, какое количество иждивенцев приходится на заемщика из числа малолетних и людей пенсионного возраста и какое есть движимое и недвижимое имущество в распоряжении. То есть банку до выдачи кредита приходится провести большой объем исследований, которое называется «предкредитное обследование заемщика». Кроме того, выдача ипотечных кредитов требует работы страховщиков, которые проводят страхование предмета залога и жизни заемщика. Таким образом банки пытаются защититься от недобросовестных заемщиков. Конечно, от форс-мажорных обстоятельств все предпринимаемые кредитными организациями усилия это не гарантирует.

Пузырь, который лопнул

В мире рынок заложенных квартир очень активен и, как правило, по объему равен рынку новостроек. В случае, если заемщик не может полностью выплатить кредит, банк, как правило, осуществляет перерасчет задолженности и возвращает клиенту часть средств, а ипотечную квартиру выставляет на продажу, и такие объекты недвижимости активно обращаются на рынке.

Читайте также:  Уфимцы платили за коммунальные услуги посредникам

Факторы ипотечного рынка создали в России уникальную ситуацию: сейчас весь объем ипотечных кредитов составляет 10% от ВВП. История же развития ипотечного рынка у нас в стране насчитает старт с 1991 года, когда появился соответствующий закон о залоге недвижимости, в котором земля даже не указывалась как предмет ипотеки. В 1998 году был принят закон о залоге недвижимости или ипотеке, по которому мы и работаем до сих пор с применением множества поправок.

В начале 2000-х годов объем ипотечного жилья в России составлял лишь 1% ВВП — это мизерный уровень по сравнению, например, с европейскими странами, где этот показатель составляет 50-60% ВВП, а в некоторых странах доходит до отметки 80% ВВП. Получается, ипотечный рынок на практике представляет собой огромную часть экономики, сравнимую с уровнем производства в той или иной стране. В России рост ипотеки с 1% до 30% ВВП за 30 лет можно считать хорошей динамикой, причем учитывая сближение уровня ставок по спецпрограммам кредитования в 6% с ключевой ставкой ЦБ и выдачу кредитов на срок до 25-30 лет, рынок развивается в нужном направлении.

Опасаться, что ситуация в России будет развиваться по сценарию надувания и схлопывания ипотечного пузыря, как это случилось в 2008 году в США, пока рано. Хорошие темпы роста ипотечного кредитования являются оптимистичным сигналом в экономике. При условии, что ЦБ будет регулировать банковское законодательство для того, чтобы не допустить перегрева ипотечного рынка, как случилось в других странах, сделавших ставку на ипотечные займы как рычаг роста для экономики.

Процентные ставки по кредитам опустились до исторических минимумов

Благодаря мощнейшей государственной поддержке и последовательному смягчению монетарной политики ЦБ ипотечные ставки достигли рекордного минимума — 9% годовых. Однако, несмотря на то, что развитие ипотеки сегодня поддерживается на государственном уровне, ожидать дальнейшего существенного ее удешевления в этом году не стоит.

В декабре 2019 года по данным Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9% годовых. Это действительно значимый рекорд, ведь, как напоминает директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков, еще пять лет назад ставка по ипотеке ниже 10% казалась всем фантастикой. Даже весной прошлого года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигала 10,56%. В конце года благодаря удешевлению ипотечных кредитов их выдачи тоже бьют рекорды. По данным ЦБ, в декабре объемы выдачи ипотеки выросли на 25% — до 145 тыс. кредитов на сумму 345,1 млрд руб.

Ключевым фактором, который влияет на снижение ставок по ипотеке (как, впрочем, и по всем кредитам в целом), остается монетарная политика ЦБ.

В прошлом году он пять раз снижал ставку, в общей сложности на 1,5 процентных пункта, доведя ее до 6,25%. Однако, ведущие игроки ипотечного рынка единодушны в том, что потенциал снижения ставки в этом году является очень ограниченным, 0,25-0,5 процентных пункта. «Ставки по ипотечным кредитам, вероятнее всего, продолжат снижаться, но среднему показателю по фактически выданным кредитам будет достаточно сложно преодолеть уровень 8,5% годовых без развития инструментов долгосрочного финансирования или более сильного смягчения монетарной политики ЦБ»,— уверен руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев.

При этом по некоторым ипотечным программам ставка уже сегодня ниже 5% годовых, уточняет предправления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. Речь идет о льготных категориях заемщиках, в первую очередь, семьях с детьми. Именно спрос со стороны семей с детьми будет мощнейшим драйвером роста ипотеки в этом году, уверены опрошенные “Ъ” эксперты.

« Ипотека становится социальным проектом в части семейной ипотеки: действия льгот уже распространились на семьи, где родился первый ребенок»,— объясняет Татьяна Ушкова, уточняя, что, по статистике, 40% от общего числа нынешних ипотечных заемщиков — это семьи с детьми.

Кроме льготных процентных ставок для семей с детьми еще одним фактором роста спроса будет программа правительства по расширению круга семей, которые могут получить материнский капитал. «Материнский капитал и прочие субсидии делают ипотечные кредиты доступнее, так как в данном случае собственных средств требуется меньше»,— указывает руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов. Поэтому выдача ипотеки по этой программе в ближайшее время будет расти, в том числе, и за счет эффекта отложенного спроса, уверены в банках. «Семьи, которые ранее копили деньги на первоначальный взнос, могут уже сейчас получить ипотечный кредит, используя средства материнского капитала,— говорит Андрей Спиваков из Райффайзенбанка.— Особо ощутимыми данные изменения будут в регионах, где размер материнского капитала может составлять существенную часть от стоимости приобретаемого жилья».

Материнский капитал вписывается в ипотеку

Однако льготные ипотечные программы рассчитаны на покупку жилья на первичном рынке и это является ограничивающим фактором для многих семей с маленькими детьми. «На фоне падения доходов населения рынок вторичного жилья все больше выигрывает не только по ценовому фактору. В готовое жилье можно заехать сразу, не в пример новостройкам без отделки, где нужно вложить в ремонт до трети стоимости жилья. Кроме того, за последние 7-10 лет успел сформироваться пул нового вторичного жилья хорошего качества»,— объясняет Татьяна Ушкова. Разговоры о необходимости расширить эти программы на приобретение недвижимости на вторичном рынке ведутся, но пока безрезультатно.

В целом сейчас очень удачный момент для того, что оформить ипотеку, отмечают опрошенные “Ъ” участники рынка. «Если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, то откладывать покупку не стоит,— считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина.— Это удобный момент не только для оформления ипотеки, но и для рефинансирования уже имеющегося жилищного кредита на более выгодных условиях».

Как банки снижают требования к гражданам, берущим ипотеку

Есть еще одна весомая причина не упускать удачный момент. Летом 2020 года ЦБ планирует ужесточить регулирование по определенным категориям ипотечных кредитов, что негативно скажется на их стоимости. Речь идет о намерении регулятора ввести с 1 июля 2020 года надбавки по резервам для банков при выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам. «Чтобы частично нивелировать негативный эффект на достаточность капитала, но не отказывать заемщикам с повышенным ПДН (показатель долговой нагрузки, — “Ъ”), банки могут немного повысить ставки по таким ссудам»,— прогнозирует младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Балясова.

Конец года не вытянул ипотеку

Бюро кредитных историй (БКИ) фиксируют отсутствие роста выдач ипотеки по итогам 2019 года по причине установившихся на рынке высоких процентных ставок. Но эксперты уверены, что 2020 год станет удачным, и ожидают рекордные выдачи ипотечных кредитов.

Статистика по выданным ипотечным кредитам

Данные статистики по ипотечному кредитованию подтверждают бурный рост этого сегмента финансового рынка. Банки снижают процентные ставки, уменьшают требования к заемщикам, что делает сделки доступными для граждан, которые имеют средние доходы.

Как Банк России регулирует этот процесс, какие перспективы развития у ипотечного рынка в РФ.

Динамика и годовые темпы роста

Производя анализ выданных ипотечных кредитов за период с 2015 по 2017 год, можно сделать вывод о росте объема заключенных сделок на фоне снижения процентной ставки.

За последние пять лет ипотечный портфель банков вырос почти в 2 раза.

Общая сумма задолженности составила:

Внедрение государственных программ поддержки российских семей не дало ему остановиться в 2018 году. В 1 квартале 2018 года выдано около 600 млрд. р., что почти в 2 раза превышает объем за аналогичный период прошлого года.

Читайте также:  Подготовка к отопительному сезону продолжается в Ульяновске

Если убрать сделки по рефинансированию, то объем выдачи в 1 кв. новых ипотечных кредитов составил около 300 млн. р., что на 55% больше 1 квартала 2017 года.

Планируется, что за 2018 год будет оформлено дополнительно 1,3–1,4 млн. сделок на общую сумму до 2,5–2,8 трлн. р., что приведет к росту общего ипотечного портфеля на 50%.

Рассматривая объемы выдачи по региональному принципу, четко прослеживается тенденция оформления сделок в Москве и Московской области:

Его доля составляет более 20% общего объема ипотечных ссуд.

Средняя величина задолженности по ипотечному кредитованию составляет 2,1 млн. р. В Москве и области – до 3,5–4 млн. р., в регионах 1,8 млрд. р. Это объясняется хорошей платежеспособностью жителей Московского региона, по сравнению с другими областями РФ.

Ставки по кредитам

На фоне роста ипотечного кредитного портфеля происходит снижение процентных ставок по сделкам. За последние 3 года средняя процентная ставка уменьшилась на 3 п. в 2017 году и составила 11,7% годовых. В 1 квартале 2018 года снижение ставок продолжилось. Сегодня оформить ипотеку реально под 8–10% годовых.

В марте произошло снижение ставки рефинансирования до 7,25%, что будет способствовать дальнейшему снижению процентных ставок до 7%, в перспективе до 6% годовых.

Размер средневзвешенных ставок по оценке Аналитического Центра ДОМ.РФ:

С начала 2015 года происходит улучшение качества ипотечного кредитного портфеля. Доля просроченных ссуд имеет устойчивую тенденцию к снижению.

Согласно данным, представленным ЦБ РФ, доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля составляет:

Таким образом, наблюдается тенденция к погашению не только краткосрочной просрочки, длительность которой не более 3 месяцев, постепенно снижается просроченная задолженность длительностью более 180 дней.

Следует принимать во внимание, что удельный вес просроченных кредитов размывается новыми выдачами, поэтому ее объем является таким маленьким. Если анализировать просроченные кредиты в количестве штук, то картина будет выглядеть по-другому. Ипотечные сделки, задолженность по которым вышла на просрочку с первого дня, составили 114,1 тыс. шт.

Кредиторы считают, что ипотека является наиболее надежным способом кредитования, несмотря на то, что в связи со снижением доходов заемщиков, возможен рост просроченной задолженности по сделкам.

Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг

С точки зрения инвестирования ипотечные ценные бумаги являются качественным продуктом. Риски по ним минимальны, доходность находится на уровне ОФЗ+1–1,25%. Однако, в связи с ужесточением условий проведения сделок по выпуску ЦБ, рынок не развивается.

До кризиса 2014 года наблюдался устойчивый рост рынка ипотечных ЦБ. Экономический упадок привел к замораживанию выпуска. В 2016 году всего было реализовано 16 сделок на 81 млрд. р., в 2017 г. – 8 сделок на 124 млрд. р., в т. ч. объем в 109 млрд. р. реализован в рамках программы «Ипотечный агент «Фабрика ИЦБ».

По состоянию на 01.02.2018 объем ИЦБ составил 370,2 млрд. р., треть из них «фабричные».

Спред между доходностью ИЦБ и ОФЗ по оценке АИЖК имеет тенденцию к снижению:

Таким образом, говорить об оживлении рынка преждевременно.

Эксперты считают, что в 2018 году ипотечный рынок продолжит свой рост. Прогнозируемое увеличение составляет до 25–30%.

Это может привести к недостатку фондирования даже в крупных кредитных компаниях с государственным участием.

Это потребует внедрения новых финансовых инструментов, в т. ч. выпуск новых ипотечных долговых ценных бумаг.

Рост ипотеки грозит крахом российской экономике

Кредитный водоворот

За последние три года ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась на 2,73 процентных пункта. При этом доля жилищных ссуд в общем объеме активов банковского сектора по состоянию на 1 января 2018 года составила 6,4%, а в общем объеме кредитов, выданных гражданам, — 44,2%.

Как отмечает Центробанк в своем «Обзоре финансовой стабильности»,

на 1 апреля 2018 года задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 19% — отчасти потому, что процентные ставки по рублевым кредитам достигли минимальных исторических значений в 9,6%.

Главу Центробанка Эльвиру Набиуллину регулярно спрашивают о том, когда же ставки снизятся еще больше — до целевых 6-7%. В начале августа о необходимости и дальше повышать доступность ипотеки для населения говорил и премьер-министр Дмитрий Медведев — правда, он отмечал не только перспективы снижения ставок, но и важность развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Даже без дальнейшего снижения ставок рынок ипотеки в России в последние годы демонстрирует бурный рост: если в феврале 2010 года объем ипотечного портфеля банков оценивался всего в 1 трлн рублей, то к 2016 году общая сумма задолженности по жилищным кредитам достигла 4,3 трлн рублей. За последний год рынок и вовсе пережил взрывной рост — если в сентябре 2017 года задолженность россиян по ипотеке составляла 4,8 трлн рублей, то к сентябрю этого года эта цифра подскочила почти до 6 трлн рублей.

На первый взгляд, это положительное явление: чем сильнее снижаются ставки по ипотеке, тем большее количество российских семей сможет обзавестись собственным жильем без угрозы разорения. Но есть у этого процесса и свои скрытые угрозы — особенно с учетом повышения ключевой ставки ЦБ и очередного пересмотра прогноза по годовой инфляции.

«ЦБ предполагает, что повышение ключевой ставки позволяет ограничивать инфляционные риски. То есть при сдерживании темпов инфляции банки могут снижать запас прочности по ставке долгосрочных заимствований. К ним (в сегменте физических лиц) ЦБ относит в первую очередь ипотеку. Такой сценарий имеет право на жизнь и логичен, но только в том случае, если инфляция действительно не будет разгоняться. Пока же ее прогноз в очередной раз был пересмотрен в сторону повышения: до 4% к концу текущего года. И на фоне растущей долговой нагрузки населения (около четверти доходов домохозяйства сейчас направляют на обслуживание долгов по кредитам), рост ставок является одним из ключевых рисков», — отметила в беседе с «Газетой.Ru» руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.

Тревожные симптомы

Согласно стратегии развития ДОМ.РФ, к 2020 году ипотечный портфель российских банков должен удвоиться — задолженность россиян по ипотеке к этому моменту составит 10 трлн рублей.

Правда, эксперты не видят предпосылок для дальнейшего роста рынка столь быстрыми темпами — по крайней мере, без существенного увеличения рисков для банковской системы.

«Мы видим, что сейчас банки достаточно быстро пересматривают стандарты кредитования, ослабляя их — конкуренция растет, так как мы ожидаем замедления роста спроса. В этой связи настораживает рост доли кредитов с низким первоначальным взносом и ослабление стандартов, связанных с оценкой доходов заемщика. Пока объем накопленной задолженности относительно невелик, но нужно будет внимательно смотреть за динамикой новых выдач, качеством портфеля и стандартами кредитования», — поделился с «Газетой.Ru» опасениями старший директор отдела «Рейтинги финансовых институтов» SP Global Ratings Борис Копейкин.

Эти же проблемы беспокоят и Центробанк, однако меры, которые предпринимает регулятор, пока не дали заметных результатов. «С начала 2017 года по широкому кругу банков отмечается последовательное смягчение требований к заемщикам в ипотечном сегменте кредитования.

В течение 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% возросла с 14,0 до 42,4%, и за год в целом объем таких выдач превысил 0,8 трлн рублей. Таким образом, около 15% портфеля на 1 апреля 2018 года составляют кредиты с LTV>80%», — констатирует Банк России. LTV в данном случае — это соотношение величины основного долга к текущей справедливой стоимости предмета залога.

Ситуация не изменилась и в текущем году: в I квартале 2018 года доля вновь предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% составила почти половину выданных займов (44%). «Данный рост обусловлен желанием населения получить ипотечный кредит, пока на рынке действуют благоприятные условия по ставкам и ценам на жилье, не дожидаясь накопления большего объема средств. Также увеличение выдач с невысоким первоначальным взносом связано с лояльными требованиями многих крупных банков в части первоначального взноса (10–15%)», — пояснила «Газете.Ru» ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Читайте также:  С магистралей Ульяновска круглосуточно вывозится дорожный смёт

И это при том, что с начала 2018 года Центробанк инициировал введение повышенных коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10–20% (150%), а со взносом менее 10% — 200%. Чем выше эти коэффициенты, тем больше он занимает в расчете достаточности капитала. Если банки не перестанут выдавать рискованные ипотечные кредиты, Центробанк намерен и дальше повышать указанные коэффициенты. Так, с 1 января 2019 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом вырастет со 150% до 200%.

Регулятор предпринимает и другие меры, которые должны ограничить риски долговой нагрузки как в необеспеченном, так и в ипотечном кредитовании. «Банк России ввел показатель долговой нагрузки физического лица. Соответствующий нормативный акт уже вступил в силу. С 1 октября 2019 года расчет показателя долговой нагрузки согласно методике Банка России будет обязателен для всех кредитных организаций», — сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе ЦБ. Как отмечает Центробанк, при принятии решения о регулировании ипотечного кредитования будут учитываться, прежде всего, стандарты кредитования.

Повод для беспокойства

Центробанк в своем анализе текущей финансовой ситуации отмечает, что при постепенном росте доли ипотеки в активах банков риски, связанные с разницей в срочности активов и пассивов, будут усиливаться. «При такой тенденции подверженность банков процентному риску может повыситься в будущем при переходе к фазе роста уровня процентных ставок», — отмечает регулятор.

При этом угрозы возникновения «пузыря» на рынке недвижимости глава ЦБ Эльвира Набиуллина не усматривает.

«Я тут не вижу никаких признаков «пузыря», ни рисков, хотя мы за рисками обязательно смотрим, понимаем, что ипотечное кредитование — это чувствительный сегмент, и он должен развиваться безрисково», — говорила она в конце декабря 2017 года.

Эксперты, однако, полагают, что поводы для беспокойства есть, и эти негативные факторы только усугубятся при дальнейшем снижении ставок по ипотеке. «Мы видим снижение стандартов выдачи ипотеки, что при продолжении тенденции может привести к проблемам в будущем в случае падения цен на недвижимость в результате, например, кризиса», — заявил «Газете.Ru» старший директор по финансовым институтам Fitch Ratings Александр Данилов.

Риски возможного витка инфляции, финансового кризиса и накопления кредитов с низким первоначальным взносом — не исчерпывающий список проблем рынка ипотеки в России. «Еще одним фактором риска является замещение такого взноса необеспеченным потребительским кредитом (он и выступает в виде «первоначального взноса заемщика в ипотеку за счет собственных средств»). Примерно 3% заемщиков в первой половине 2018 года использовали такую схему при жилищном кредитовании. Что, следовательно, только увеличивало их долговую нагрузку (ставки по потребкредитам как правило выше, чем по ипотеке). Даже 3% являются значительной величиной, учитывая масштабы ипотечного банковского сегмента. По нашим расчетам, сейчас кредиты населению превышают 14 трлн рублей, а доля ипотечных кредитов в задолженности россиян порядка 45%», — отмечает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.

Топ-10 регионов России по объему выданных ипотечных кредитов

Москва, 14 ноября – “Вести.Экономика”. За 9 месяцев 2019 г. было выдано 350 тыс. ипотечных кредитов, тогда как за аналогичный период прошлого года – 405 тыс. ед., то есть снижение числа выданных кредитов превысило 11%. Подобная ситуация отмечается впервые после кризиса 2014-2015 гг., когда банки были вынуждены сократить объемы кредитования.

Ниже мы расскажем о 10 регионах, где в текущем году было выдано больше всего кредитов.

1. Москва

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 52 667

Тенденция сокращения числа выдаваемых ипотечных кредитов отмечается в 90% всех регионов страны.

Менее 10 регионов за три квартала 2019 г. смогли увеличить выдачи ипотеки.

2. Санкт-Петербург

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г.: 29 337

В денежном выражении объемы выданных кредитов выросли по итогам III квартала 2019 г., правда, рост этот составил всего 3,8%.

Причиной такого дисбаланса между количеством выдаваемых кредитов и их объемом является рост средней суммы кредита.

3. Новосибирская область

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г.: 14 122

Если в начале 2019 г. средняя сумма ипотечного кредита составляла 2,39 млн руб., то по итогам III квартала она выросла до 2,5 млн руб.

Как итог, ипотека показала минимальный рост выдач среди всех банковских кредитов.

4. Московская область

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 13 798

К числу регионов-лидеров по темпам роста относятся Республика Крым (+84%), Московская область (+38%), г. Севастополь (+35%), Республика Дагестан (+16,5%). Для большинства этих регионов высокий рост числа выдач ипотечных кредитов связан с низкой базой предыдущих месяцев.

5. Республика Татарстан

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 13 798

Процентные ставки по ипотечным кредитам так и не преодолели психологически важный барьер 10% и остались на двузначном уровне: в течение первых трех кварталов 2019 г. среднее значение полной стоимости кредита находилось в диапазоне 11-12%, что сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года и отчасти также может сдерживать спрос на ипотечные кредиты.

6. Тюменская область

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 12 370

Средний срок ипотечного кредита, выданного в III квартале 2019 г., составил 195 месяцев (16 лет и 3 месяца), что почти на 2 года (22 месяца) превышает показатель 2018 г.

Причина столь существенного роста срока ипотечного кредита, очевидно, кроется в политике кредиторов, которые стараются выдать как можно больше средств в виде безрискового ипотечного кредита, что в текущих условиях может быть достигнуто исключительно за счет увеличения срока кредита.

7. Свердловская область

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г.: 12 331

Ипотеку на минимальные сроки получают жители Еврейской автономной области (148 мес.), Республики Алтай (150 мес.) и Республики Хакасия (153 мес.) и, наоборот, на максимальные сроки – Кабардино-Балкарская Республика (238 мес.), Республика Дагестан (236 мес.) и Республика Крым (234 мес.).

8. Республика Башкортостан

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г.: 11 959

Рейтинг регионов по объему выдачи ипотеки также претерпел существенные изменения среди первой десятки.

Московская область переместилась с 11-го места на 4-е, Краснодарский край – с 10-го на 9-е место.

Два региона опустились в рейтинге: Башкортостан с 4-го на 8-е место, а Красноярский край с 8-го на 10-е.

Один регион покинул первую десятку – это Челябинская область опустилась с 9-го места на 11-е.

9. Краснодарский край

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 9 975

В целом ипотека остается одним из наиболее низкорисковых банковских видов кредитования.

Средняя по стране доля ипотечных кредитов, просроченных более чем на 90 дней, составляет 1,7%.

При этом по отдельным регионам этот показатель выше в 2 и более раз.

10. Красноярский край

Число выданных кредитов за 9 месяцев 2019 г. : 9 647

Например, в Республике Ингушетия показатель доли просроченных кредитов более чем на 90 дней составляет 8,25%, в Республике Алтай – 4,5%, в Карачаево-Черкесской Республике – 4,2%. Минимальный уровень риска отмечен в Санкт-Петербурге (0,75%), Москве (0,85) и Чувашии (0,89%).

Читайте также

Валюты

Тесты

1 сентября 1939 года, ровно 80 лет назад, началась Вторая мировая война. Сегодня исторический ревизионизм набирает обороты. Россию все чаще не зовут на торжественные мероприятия, в честь каких либо памятных дат, связанных с войной.

Ссылка на основную публикацию