Вводятся дополнительные правила для застройщиков и дольщиков

Новые правила игры предлагают установить для застройщиков по долевому строительству

Законопроект, внесенный в Госдуму в ноябре, предполагает изменения в порядок и сроки внесения сведений в проектную декларацию, предусматривает обязанность размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства, вводит дополнительные возможности и ограничения по расходованию денежных средств с расчетного счета — и не только.

В Государственную Думу 20 ноября внесен законопроект № 841216-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект достаточно объемный и касается различных положений федеральных законов от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), а также Градостроительного кодекса РФ.

Новая обязанность застройщиков — раскрытие информации в ЕИСЖС

Одно из значимых нововведений для застройщиков, которые привлекают деньги дольщиков, заключается в том, что их обяжут размещать проектную документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Сделать это нужно будет до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства путем заполнения электронной формы проектной декларации по предусмотренной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Корректировка положений о внесении сведений в проектную декларацию

Также предусмотрен специальный порядок для внесения изменений в проектную документацию. Предлагается скорректировать обязанности застройщика вносить определенные сведения в проектную декларацию (ч. 4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Так, согласно законопроекту застройщик обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. В действующей редакции закона такие изменения нужно вносить в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Однако внесение изменений в проектную декларацию не потребуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

При этом ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ планируется исключить из закона, тем самым исключив обязанность застройщика вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Изменится перечень допустимых и недопустимых операций с использованием расчетного счета застройщика

Одновременно с этим предлагается дополнить ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ положением о том, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в том числе на:

подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения (новый п. 3.1 ч. 1 ст. 18);

подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства или реконструкции объектов инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (новая редакция п. 9 ч. 1 ст. 18).

Кроме того, изменится в сторону увеличения перечень операций, совершение которых не допускается с использованием расчетного счета. К ним будут относиться выплаты по исполнительным документам, за исключением следующих:

перечисления для удовлетворения требований о возмещении вреда жизни и здоровью;

выплаты выходных пособий, оплаты труда работников (бывших и действующих);

взыскания денежных средств в доход РФ.

Отдельным положениям закона о банкротстве придадут обратную силу

Поправки коснутся и Закона о банкротстве. Так, в пояснительной записке к законопроекту особо отмечается, что в настоящее время есть ряд дел о банкротстве, в которых к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 01.07.2018, не применяются все изменения, внесенные в Закон о банкротстве после указанной даты, что привело к невозможности реализовать в делах о банкротстве застройщиков механизмы защиты, которые были предусмотрены, в том числе в связи с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд). Законопроектом предлагается распространить Закон о банкротстве в действующей редакции на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до 01.01.2018 (до вступления в силу положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Еще один интересный аспект, связанный с деятельностью Фонда, также отражен в изменениях к Закону о банкротстве. Статью 201.13, которая посвящена расчетам с участниками строительства, предлагается дополнить п. 3 следующего содержания: «к Фонду, осуществившему выплату, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику».

Расширены возможности субсидиарной ответственности при банкротстве ЖСК

Статью 201.15-4 Закона о банкротстве предлагается дополнить положением о субсидиарной ответственности в случае, если в нарушение ч. 1 ст. 111 ЖК РФ количество членов кооператива, требования которых включены в реестр требований участников строительства, превышает количество жилых помещений в объекте строительства или после завершения строительства при погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений либо урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со ст. 201.11 и 201.15-1 Закона о банкротстве не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в указанном объекте строительства.

Субсидиарную ответственность будут нести лица, указанные в ч. 1 ст. 201.15-4 Закона о банкротстве, к которым, по всей видимости, будут относиться контролирующие должника лица (так как об ответственности этих субъектов в отношении ЖСК дана в названной норме в виде отсылки к главе III.2 Закона о банкротстве), а также члены жилищно-строительного кооператива, являющиеся членами правления, членами контрольно-ревизионного органа ЖСК, член ЖСК — его единоличный исполнительный орган (прямо перечислены в ч. 1 ст. 201.15-4). Предусмотрено, что пределы субсидиарной ответственности ограничиваются суммами паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в жилищно-строительном кооперативе.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков. Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов. Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов. Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК. В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома. Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона. Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ. Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи. При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи. При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик). Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями. Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади. При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора. Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст. 7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор. Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью. Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства. В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора. При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Читайте также:  Утвержден минимум услуг и работ по содержанию многоквартирных домов

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику. Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры. Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика. Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов и т.п. Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание). Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство. После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Запрет на долевое строительство с 2019 года

С 1 июля 2019 года долевое строительство в России запретят, а точнее, поставят в максимально жесткие рамки государственного регулирования. Часть поправок, меняющих правило приобретения квартир в строящихся домах, вступила в силу уже летом 2018 года. С июля 2019 года нововведения будут применяться в полном объеме для новых дольщиков, и существенно изменять порядок исполнения действующих договоров.

Что меняется в правилах ДДУ

В декабре 2017 года Президент РФ озвучил свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков – резкое ужесточение правил привлечения средств рядовых граждан в возведение жилья, вплоть до полного запрета продавать квартиры в недостроенных домах. На тот момент, порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом:

  1. граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру;
  2. с гражданами заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре;
  3. по условиям ДДУ можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования;
  4. заключить договор можно было на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик мог использовать фактически для любых целей – достройка других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д.

Предметом договора долевого строительства являлся не конкретный объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД. Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла затянуться на годы, а продать незавершенку на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно.

Нововведения 2018 года

Государство не могло удовлетворить денежные и имущественные требования дольщиков, поскольку эти правоотношения регулировались гражданским законодательством. Однако почти все предложения по решению данной проблемы носили разовый и бессистемный характер. Предложения Президента РФ, высказанные на прямой линии с населением, и отраженные в поручении Правительству РФ, практически в полном объеме были приняты законодателем.

Нововведения в систему долевого строительства были реализованы в несколько этапов. Они подразумевают уход от частного финансирования строительных проектов к использованию банковских и финансовых инструментов. К июлю 2018 года порядок заключения ДДУ заключался в следующем:

  • для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
  • с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
  • для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
  • первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
  • контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

На переходный период было введено обязательство создавать новое юридическое лицо для каждого нового объекта строительства. Это означало, что застройщик практически лишался возможности направлять средства от дольщиков на достройку проблемных объектов по другим адресам. Одновременно с контролем за целевым расходованием средств, такая мера существенно снижала риск прямого мошенничества или злоупотребления со стороны строительной компании.

Новые правила распространялись на действующие договоры только в ограниченном режиме. Это приводило к ситуации, когда часть дольщиков, заключивших договоры до 20.10.2017 года, могли рассчитывать только на страховую выплату. Другая часть участников долевого строительства, вложивших средства после 20.10.2017 года, значительно повышала шанс вернуть свои деньги, так как их защитой занимался уже Фонд.

Однако ключевым нововведением, которое до июля 2019 года носит рекомендательный и добровольный характер, является введение эскроу-счетов. Именно это правило означает фактический отказ от ДДУ в 2019 году, поскольку использование эскроу-счетов полностью запрещает застройщику использовать привлеченные средства для текущего строительства. По своей сути, договор долевого строительства будет означать покупку готового жилья, поскольку застройщик получит деньги только при условии завершения работ и получения акта на ввод в эксплуатацию.

Разберем, что будет вместо ДДУ в 2019 году, с учетом второго блока законодательных поправок.

Что изменится с 1 июля 2019 года

Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:

  1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
  2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
  3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
  4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
  5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.

Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

  • практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
  • лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
  • получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.

Нюансы переходного периода

Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств. С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:

  1. для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;
  2. ущерб по договорам, заключенным в период с 20.10.2017 до 01.07.2019 года, будет возмещаться по линии Фонда защиты интересов дольщиков;
  3. для договоров, которые будут заключаться после 01.07.2019 года, полную финансовую ответственность будет нести банк, обслуживающий эскроу-счет.

Для договоров, заключенных до введения системы страхования, единственным вариантом возмещения ущерба является предъявление претензий непосредственно к застройщику. В прежнем режиме сохраняется требование о размере уставного капитала застройщика, регистрации нового юрлица для каждого разрешения на строительство, страхования гражданской ответственности.

До 1 июля 2019 года застройщик может по своей инициативе использовать схему с привлечением средств на эскроу-счета. Это должно стимулировать продажи, поскольку граждане получают максимальную гарантию на случай приостановки строительства или банкротства застройщика. Однако только наиболее крупные строительные компании могут позволить себе использовать собственный капитал для полного возведения МКД. Кроме того, в этом случае застройщику выгоднее достроить объект и продать готовые квартиры значительно дороже.

К чему приведет ужесточение мер в сфере долевого строительства? В этом случае возможны следующие последствия:

  • на рынке останутся только крупные компании, чьи финансовые ресурсы и деловая репутация позволит возводить многоквартирные дома даже при блокированных средствах дольщиков;
  • активное участие банка в обеспечении финансовых обязательств сторон упростят процедуру возмещения ущерба, приведут к появлению новых банковских продуктов (например, получение ипотеки в банке, обслуживающем эскроу-счет, практически полностью устраняет риск невозврата заемных средств);
  • система страхования останется дополнительным ресурсом для возмещения ущерба, если цена будущей квартиры по договору превышает 10 млн. руб.

На проблему обманутых дольщиков, уже столкнувшихся с банкротством застройщика или замораживанием строительства, нововведения практически не повлияют. Помимо страхового возмещения или предъявления исков к застройщику, граждане могут использовать вариант с признанием прав на объект незавершенного строительства. Это можно сделать через суд, если официально подано заявление о банкротстве застройщика.

Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

С 1 января 2017 года вступают в силу поправки в 214-ФЗ, которые не только касаются деятельности застройщиков, но и диктуют новые права и обязанности дольщиков. Портал Novostroy-M.ru попросил Дениса Артемова, ведущего юриста юридической фирмы Via lege, пояснить, что нужно знать об обновленном законе.

Уже больше десяти лет отношения в области долевого строительства регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (214-ФЗ). Данный закон не имел предшественников и возник в области инвестирования строительства жилья, которая, будучи чрезвычайно востребованной в экономическом отношении, крайне слабо упорядочивалась разрозненными нормативно-правовыми актами. Как и любой другой закон, затрагивающий динамично развивающуюся сферу экономики, 214-ФЗ тоже неоднократно изменялся и дополнялся.

Последние изменения были внесены федеральным законом от 03.07.2016 года № 304-ФЗ, большая часть положений которого вступает в силу с 1 января 2017 года.

Что же принципиально изменится в регулировании долевого строительства? Традиционно большая часть изменений коснулась застройщиков.

Изменения по застройщикам

Минимальный размер уставного капитала

Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Согласно ст. 66.2 ГК РФ уставной капитал определяет минимальный размер имущества юридического лица, гарантирующего интересы его кредиторов.

Раньше застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могло быть ООО с уставным капиталом всего в 10 тыс. руб. Возникал закономерный вопрос, каким образом такой уставной капитал мог гарантировать интересы участников долевого строительства многомиллионного объекта?

На стадии обсуждения законопроекта предлагалось установить минимальную величину уставного капитала не ниже 5% от общей стоимости строительства объекта, при этом для расчета такой стоимости предполагалось выводить некую среднюю стоимость одного квадратного метра в соответствующем регионе. По здравому размышлению от такой сложной редакции решили отказаться. В итоге минимальный уставной капитал застройщика определяется по скользящей шкале в зависимости от площади и, соответственно, стоимости объекта – от 2,5 млн рублей (при общей площади до 1,5 тыс. кв. м), до 1 млрд 500 млн рублей (при общей площади более 500 тыс. кв. м).

Безусловно, нововведение о минимальном размере уставного капитала представляется очень полезным. Но насколько оно работает на практике? Согласно ст. 66.2 ГК РФ, уставной капитал хозяйственного общества должен быть оплачен деньгами в размере минимального уставного капитала, определяемого законами об обществах с ограниченной ответственностью и акционерных обществах – то есть все те же 10 тыс. рублей.

Правила о том, что весь уставной капитал застройщика должен быть оплачен деньгами, законодатель по какой-то причине не ввел. Поэтому оставшаяся часть уставного капитала может оплачиваться любым имуществом, которое с течением времени может изнашиваться, терять цену и даже погибать из-за несчастных случаев. Соответственно, и гарантировать интересы кредиторов застройщика такое имущество может весьма условно. Именно поэтому среди юристов часто бытует мнение, что уставной капитал – это цифры на бумаге, которые ничего реально не гарантируют.

В этой связи изменение минимального размера уставного капитала выглядит больше как попытка государства укрупнить рынок строительства, убрать из него мелкие компании, чем как попытка реально защитить интересы дольщиков.

Довольно часто крупные застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию, при этом специально оговаривается, что в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум.

Читайте также:  Прокуратура нашла экстремизм в листовке Навального о ЖКХ

Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который во избежание «самодеятельности» застройщиков должен быть удостоверен нотариально. Договор поручительства должен предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно – застройщику или учредителю – предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Если раньше компания зачастую ограничивалась размещением в Интернете проектной декларации, содержащей в виде таблицы самые общие данные по застройщику и проекту строительства, то теперь компании обязали размещать сканы некоторых основных документов.

Так, обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.

Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам.

Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Размещение этих документов в сети Интернет будет способствовать прозрачности строительства.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

Новой редакцией 214-ФЗ вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Она составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

Необходимость конкретизации в этом вопросе назрела давно, так как 214-ФЗ регулирует лишь ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а субсидиарное (дополнительное) применение норм Закона о защите прав потребителей на отношения застройщик/дольщик на практике вызывало вопросы, в первую очередь – о размере ответственности за просрочку.

Однако сам срок для устранения строительных недостатков, по мнению законодателя, должны устанавливать сами стороны ДДУ. Здесь-то и возникает сложность. Ведь стороной, диктующей условия ДДУ, остается застройщик. И вполне возможен срок в полгода для устранения небольшого дефекта вроде регулирования положения створок окон.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. До рассматриваемых изменений в 214-ФЗ застройщики зачастую пытались предусмотреть в ДДУ тот факт, что изменение площади квартиры в виде, например, 10% от площади, предусмотренной ДДУ, не будет являться существенным.

Изменения внесли ясность в этот вопрос, указав критерием существенности 5% от заявленной в ДДУ площади.

Счета эскроу

Множество споров на этапе законопроекта вызвали так называемые счета эскроу. Они представляют собой некий аналог всем известной банковской ячейки, но только для расчетов в безналичной форме, и имеют много общего с банковским аккредитивом.

Суть расчетов по эскроу состоит в том, что участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства участнику долевого строительства.

Эта простая и безопасная для дольщика система расчетов вызвала вполне обоснованную критику со стороны девелоперов. Ведь сама суть долевого строительства состоит в том, что застройщик привлекает в проект денежные средства граждан. На них закупаются необходимые строительные материалы, оплачиваются услуги подрядных организаций и реализуется множество других статей расходов.

В отличие от процентных банковских кредитов пользование деньгами дольщиков является бесплатным, что в итоге приводит к удешевлению стоимости квартир и, как следствие, наблюдаемой популярности инвестиций в строительство.

Итогом дискуссий стало то, что в принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным, а осуществляется диспозитивно, по желанию. Представляется, что возможность применения при расчетах счетов эскроу носит тестовый характер.

Для привлечения внимания застройщиков к этой схеме предусмотрены определенные льготы: так, в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается. И все же дальнейшее развитие механизма эскроу при существующих экономических реалиях маловероятно.

Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

Изменения коснулись и еще одного важного вопроса, а именно – использования денежных средств с одного объекта застройки на «достраивание» ранее начатых домов. Анализ рынка строительства за последнее десятилетие приводит к печальному выводу, что именно такая практика перебрасывания средств с одного объекта застройки на другой приводила к расшатыванию финансовой устойчивости застройщика и в итоге – к банкротству.

Здесь действовала своеобразная лотерея: кто раньше пришел к застройщику, тот и получил квартиру. В условиях экономического кризиса такая система была очень неустойчива и напоминала печально известные финансовые пирамиды 90-х годов прошлого века.

Новая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Нововведением является и Единый реестр застройщиков. Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Немаловажным является то, что сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Изменения по дольщикам

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства. Причем как бы в противовес сложностям для застройщиков новые правила о дольщиках упрощают жизнь уже девелоперов.

Запрет на односторонний отказ от ДДУ

Так, при надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

Ответственность за просрочку передачи квартиры

Немало споров вызывает и новая редакция статьи 6 об ответственности застройщика за просрочку передачи квартиры. То ли по недосмотру, то ли специально она сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры.

Интересно, что изменения внесены в ст. 6 закона, устанавливающую ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры, а не в ст. 8, как раз регулирующую порядок передачи квартиры и в том числе возможности застройщика на случай необоснованного уклонения от подписания передаточного акта, например, возможность подписать односторонний акт приема-передачи квартиры.

Очевидно, что такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики. Актуальность же вопроса очень высока, так как вполне обоснованные претензии по качеству квартиры на этапе ее принятия дольщиком застройщик очень часто толкует как необоснованное затягивание подписания акта приема-передачи.

Изменения по государственному регулированию

Определенные нововведения государство оставило и для себя. Отсутствие задолженности по налогам – условие привлечения средств. Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Обязанность Правительства устанавливать обязательные правила по ДДУ

Определенные предпосылки сделаны для стандартизации отношений сторон по ДДУ. Так, теперь Правительство РФ обязуется издавать правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. Подзаконные акты традиционно принимаются быстрее и проще, чем изменения в федеральный закон. Насколько это будет способствовать благополучию строительного рынка? Покажет время. Но уже сейчас видна обширная область, где необходимо такое дополнительное регулирование.

Так, в настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию.

Этим пользуются застройщики, которые, исходя из своего опыта и обширной судебной практики, устанавливают правила, весьма напоминающие игру в одни ворота.

И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

Компенсационный фонд

Наконец, в 214-ФЗ появилась статья о компенсационном фонде, который может быть создан по решению Правительства РФ и средства которого формируются за счет обязательных взносов застройщиков (застройщики будут отчислять в фонд 1% от каждого зарегистрированного ДДУ с 1 января 2017 года – прим. Novostroy-M.ru), привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Такой фонд может быть создан в целях дополнительной защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками и в отношении которых арбитражным судом введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Проблема обманутых дольщиков во многом заключается в том, что не отработан действенный механизм помощи людям, по той или иной причине оставшимся без квартир.

Кто должен достраивать заброшенные новостройки и, что особенно важно, за чей счет? Очевидно, что государство, следуя общей политике организации саморегулирования различных сфер хозяйственной деятельности, поступает так же и в области долевого строительства. Создание специализированного фонда возложит финансовую ответственность за неудачливых застройщиков на их коллег по цеху. Поэтому думается, что создание и функционирование нового государственного фонда не за горами.

Заключение

Вместе с тем новая редакция 214-ФЗ оставила «за бортом» очень многие насущные проблемы.

Традиционной схемой ухода из сферы действия 214-ФЗ были и остаются предварительные договоры купли-продажи и ЖСК. И тот и другой вид договора по-прежнему позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство, оформленного землеотвода).

Наиболее сложным в правовом плане является положение членов ЖСК, так как действующая судебная практика не распространяет на них действие Закона о защите прав потребителей, который является основным регулятором вне области действия 214-ФЗ.

Нововведения в ряд законов могли бы запретить деятельность фиктивных ЖСК или хотя бы приравнять их членов к потребителям. Однако этого не сделано.

Также положительным моментом стало бы прямое указание закона на внесение всего уставного капитала застройщика деньгами. Эта проблема уже рассматривалась выше.

Еще одной давней проблемой дольщиков является существенное занижение ответственности застройщика судами. Речь идет в первую очередь о многократном уменьшении размера пени за допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры, исходя из абстрактного принципа «разумности». В итоге соответствующая статья 214-ФЗ практически не действует, так как на практике застройщик перестает опасаться затягивания стройки. Установление минимально допустимого размера пени в 214-ФЗ могло бы решить эту проблему. Ведь функции 214-ФЗ как регулятора строительного рынка стали бы намного заметней, если бы ответственность участников строительного рынка за нарушение закона стала ощутимой и наступала бы регулярно и неотвратимо.

Вместе с тем во многих статьях новой редакции 214-ФЗ чувствуется своеобразный задел на будущее, причем не только на уровне законов, но и в сфере подзаконных актов – постановлений Правительства и актов соответствующих министерств.

Весьма возможно, что в скором будущем нововведения в сфере долевого строительства продолжатся.

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом. Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Кто такие обманутые дольщики

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия:

  • был заключён именно договор долевого участия;
  • исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд;
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
  • дом строится на участке, где это не допускается;
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.
Читайте также:  Россияне задолжали за услуги ЖКХ 569 миллиардов рублей

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта.

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения.

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта.

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено. При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика).

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке.

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица.

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство). В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства.

Требования к застройщику в 2020 году

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Ссылка на основную публикацию