Владельцам нежилых помещений могут запретить голосовать на собраниях собственников дома

Минстрой объяснил нюансы по общим собраниям собственников

В жилищном кодексе описаны правила, как проводить общее собрание собственников. Но есть нюансы, о которых в законе ничего нет. Из-за этого управляющие компании путаются, а собственники теряют право голоса.

Минстрой опубликовал письмо, в котором объяснил непонятное: как оформлять документы и правильно себя вести, чтобы полноценно участвовать в управлении домом.

У одного собственника несколько помещений. Он может голосовать по-разному в рамках одного вопроса?

Нет, не может. Один человек — одно решение.

К дому пристроено нежилое помещение. Его собственник может влиять на решения, которые принимаются по дому?

Если помещение является по документам частью дома, то да, может. Нужно проверять технический паспорт — там все указано.

Например, если салон красоты имеет собственную крышу и фундамент, но одной из стен касается дома, то он может быть оформлен по документам как часть дома. А значит, его владелец может участвовать в общем собрании.

От того, как оформлено встроенное или пристроенное помещение, зависит не только голосование. От этого зависит, будут ли жильцы платить за ремонт крыши этого салона красоты или магазина. И будет ли салон красоты платить за уборку общих подъездов в доме.

Уведомление о собрании вручили не только собственнику, но и жильцу квартиры. Это законно?

Тот, кто зовет на собрание, обязан предупредить собственников. В законе написано, как это сделать: лично или заказным письмом за 10 дней до даты собрания. При этом закон не запрещает отправлять дополнительные уведомления кому угодно еще: родственникам собственника, арендаторам квартиры или нежилого помещения.

Уведомление о собрании — это не коммерческая и не служебная тайна, а персональных данных там нет. Чтобы пригласить как можно больше собственников и собрать кворум, их можно вручать кому угодно — за это не накажут.

В протоколе общего собрания нет подписи собственника — только данные о его решении. Так можно?

Так нельзя. В списке обязательных данных нет подписи собственника. Там написано, что должны быть данные только о его решении — как он проголосовал.

Подпись — это и есть подтверждение решения. Без подписи нельзя понять, что это голос конкретного собственника. И хотя в перечне обязательных сведений подписи нет, без нее решение недействительно. Если такое обнаружится, решение можно оспорить.

В расшифровке подписи на решении собственника достаточно инициалов?

Нет, нужно полностью писать имя и отчество. Только инициалы — нельзя. У однофамильцев Минстрой рекомендует внимательнее проверять документы, а если нужно — запрашивать дополнительные.

В протоколе есть ошибки, опечатки или описки. Как исправить?

Ошибки исправляют прямо в документе и заверяют подписью собственника с пометкой «исправленному верить» — так можно.

Если в протоколе есть неисправленные ошибки и опечатки, важно, что это за ошибки и как они могли повлиять на результат. Описка или неразборчивый почерк не повод признавать решение недействительным. Главное, чтобы было понятно: вот голос человека, он живет в конкретной квартире вот такой площади. И проголосовал он вот так. Но если ошибка или опечатка вызывает неустранимые сомнения, это повод признать решение недействительным.

Зачем вообще проводить общее собрание?

На общем собрании решают вопросы многоквартирного дома: когда делать капитальный ремонт, устанавливать ли детскую площадку, платить ли за охрану и сдать ли лифтерную под салон красоты и т. д.

Зачем Минстрой что-то объясняет?

Общее собрание нельзя провести как угодно. Нужно соблюдать правила на всех этапах: от уведомления до подписания протокола. Если что-то нарушить специально или по незнанию, решение могут признать недействительным. Например, общее собрание разрешило делать пристройку для салона красоты, пристройку сделали, а потом один боевой жилец нашел нарушения в процедуре собрания и всё оспорил.

Но в правилах описано не все. Иногда даже Минстрой не знает сразу, как правильно. Постепенно накапливаются вопросы и выходят вот такие разъяснения.

Рекомендации Минстроя исполнять обязательно?

Письмо Минстроя — это не нормативный документ. Можно его не исполнять и поступать на свое усмотрение: разделять голоса одного собственника, не ставить подпись в решении и вместо расшифровки указывать только инициалы. Но тогда нужно быть готовым к тому, что голос не учтут, засчитают не так или оспорят в суде.

Зачем мне это надо?

На общих собраниях решают важные вопросы. Иногда от этого зависит, сможет ли конкретный собственник ставить свою машину на парковке возле дома. Еще это напрямую влияет на расходы: сколько денег нужно платить за управление домом и куда пойдут взносы за капремонт.

Общее собрание не обязательно организует глава ТСЖ или управляющая компания. Это может сделать любой собственник, если хочет что-то изменить и знает, как нужно действовать.

Собрание в нежилом здании.
На что обратить внимание?

В практике достаточно часто возникает вопрос урегулирования взаимоотношений между собственниками встроенных помещений в нежилом здании. При этом собственники, как правило, понимают, что содержание и управление таким зданием целиком возложено именно на них.

На что следует обратить внимание при проведении собрания по поводу порядка и условий эксплуатации общего имущества:

Определиться с составом собственников нежилого здания.

Обращаем внимание на тот факт, что решения, принятые собранием, могут иметь обязательное значение только в отношении собственников единого здания. Производственные площадки, промышленные комплексы, не имеющие общего имущества, не могут надеяться на обязательную силу решений общих собраний. В отношении же нежилого здания уклонение одного из собственников помещений от участия в собрании не освободит его от несения общих расходов при наличии кворума (участия в собрании более 50% собственников помещений). Для определения списка лиц, участвующих в собрании, необходимо ориентироваться на сведения, внесенные в ЕГРПН. Однако, если есть информация о том, что права собственности у кого-то из собственников возникли до 1998 года, отсутствие сведений в ЕГРПН не препятствует их участию в собрании при предоставлении соответствующих документов о правах на объект недвижимости.

Одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц (см, например, Решение АС Пермского края от 16.02.2018. по делу № А50-39087/2017, постановление 17 ААС от 21.11.2017. по делу № А60-11609/2017).

Необходимо определиться с размером долей, от которых зависит как распределение голосов на собрании, так и, по общему правилу, размер расходов на содержание общего имущества.

Доли определяются пропорционально площади принадлежащих собственнику помещений. Например, в нежилом здании расположены 2 помещения, принадлежащих, соответственно, двум разным собственникам. Одно помещение площадью 30 кв.м., площадь второго помещения 70 кв.м. Следовательно, распределение долей и, соответственно, голосов на собрании будет 30% и 70%, независимо от общей площади здания. Площади помещений, относящихся к общему имуществу здания, в расчете долей не учитываются.

В подавляющем большинстве случаев оспаривания решений собрания суды проверяют распределение голосов на собрании, см., например, решение АС Ростовской области от 11.12.2017. по делу №А53-14185/2017, решение АС Уральского округа от 22.03.2018. по делу №А60-734/2016., апелляционное определение Кировского городского суда от 27.04.2017. по делу № 33-1822/2017.

Определить перечень вопросов для голосования.

В ситуации, когда количество собственников не превышает трех, нет смысла в определении председателя и секретаря собрания. Но их определение первым вопросом, рассматриваемым собранием, обязательно при большем количественном составе и предполагаемых разногласиях по вопросам повестки дня (если бы разногласий не было, мы бы ограничились подписанием соглашения между собственниками). Остальные вопросы могут быть поставлены на голосование инициатором по своему усмотрению. Однако рекомендуем одним из первых собраний определить перечень общего имущества нежилого здания.

Вопросы, не относящиеся к управлению общим имуществом, необходимо решать иным способом – см. Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017

Определение перечня общего имущества.

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование и помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Как видим, перечень разнообразен и не всегда точен. Настоятельно рекомендуем соглашением либо опять же решением собрания зафиксировать состав общего имущества для того, чтобы избежать разногласий как в его использовании, так и в определении расходов на его содержание. Возможно, инициатору потребуется привлечение технических специалистов для определения перечня общего имущества, но эту работу лучше сделать до проведения собрания, а не в процессе судебного оспаривания его результатов.

Судами поддерживается позиция о том, что закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за нежилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг. (Решение АС Красноярского края от 05.04.2018. по делу А33-22353/2017, Определение ВС РФ от 13.04.2018. по делу А42-693/2017. и др.)

Уведомить сособственников о времени и месте проведения общего собрания.

Инициатор проведения собрания обязан уведомить других собственников о дате и времени проведения собрания, сообщить им перечень вопросов для голосования, а также иную необходимую для принятия решений по вопросу повестки дня информацию. По аналогии с Жилищным кодексом РФ, уведомление должно быть сделано не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Форма уведомления законодательством не установлена, но очевидно, что будут применяться общие правила, предусматривающие вручение такого уведомления нарочно либо заблаговременное направление почтовым отправлением, позволяющим подтвердить его получение адресатом. Существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, является основанием для признания решения такого собрания недействительным (п.п.1 п.1 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации). Собственники нежилых помещений вправе провести собрание в заочной форме: тогда направляется не уведомление о времени и месте проведения собрания, а бюллетени и информация о том, куда и до какого времени должны поступить заполненные бюллетени с результатами голосования каждого собственника.

Соблюдение порядка уведомления проверяется судами при оспаривании решения собраний, см., например, решение АС Свердловской области от 29.06.2017. по делу № А60-9049/2017

По результатам проведения собрания должен быть составлен протокол в письменной форме.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны: дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества; сведения о лицах, принявших участие в голосовании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, подписавших протокол. Как мы видим, при любой форме проведения общего собрания необходимо определить перечень лиц, проводящих подсчет голосов на общем собрании. От доверия всех сторон к таким лицам зависит надлежащее исполнение принятых решений.

Правильное оформление протокола имеет существенное значение в случае наличия споров, см., например Решение АС Иркутской области от 20.03.2018. по делу №А16323/2017)

Нормативное регулирование

В силу ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.(ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение по общему правилу может быть заключено собственниками нежилого здания в форме подписания единого документа, в котором прописываются права, обязанности каждого из сособственников в отношении общего имущества, распределение сроков и порядка несения расходов на содержание имущества, распределение расходов и доходов при его эксплуатации.

Достижение такого соглашения безусловно важно, но не всегда возможно. Обращение в суд влечет дополнительные и не всегда оправданные затраты.

В отношении многоквартирных домов, где практически невозможно составление соглашения о порядке эксплуатации общего имущества, порядок принятия решений определен жилищным законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Читайте также:  Капитальный ремонт кровель

Долгое время у судов не было единой позиции, возможно ли применение норм о проведении собраний к отношениям собственников помещений в полностью нежилом объекте.

Появление главы 9.1. Решение собраний в Гражданском Кодексе Российской Федерации положило конец данным спором, особенно после Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, пункт 103 которого предусмотрел возможность принятия решений собраниями собственников нежилых помещений в полностью нежилом здании.

Юридическая компания «Центральный округ» готова предложить услугу по сопровождению процесса организации, проведения и надлежащего оформления общих собраний собственников нежилых помещений. Наши клиенты неоднократно воспользовались такой услугой. Попытки оспаривания решений собрания, принятых при сопровождении ЮК «Центральный округ», оказались тщетными. Результаты положительной практики смотрите здесь.

30.10.2017 | Нюансы проведения общих собраний. Часть 2

Ранее на сайте АКАТО опубликована первая часть статьи, посвященной разъяснениям отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС) многоквартирных домов (далее — МКД). В настоящей публикации рассмотрены еще несколько моментов, которые часто вызывают затруднения у инициаторов собраний.

Муниципальная (государственная) собственность

В соответствии с частью 2 статьи 8.1, статьей 219 и частью 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации такого права.

Однако, довольно часто встречаются жилые помещения, сведения о собственниках которых отсутствуют в государственном реестре, то есть право собственности на них не оформлено. Попробуем разобраться, имеются ли у таких жилых помещений собственники, и если имеются, то кто такими собственниками является.

Необходимо напомнить, что до 1991 года весь жилищный фонд принадлежал исключительно Российской Федерации, а в 1991 году началась передача указанного фонда в собственность муниципальных образований (за исключением территорий городов Москвы и Санкт-Петербурга) и в государственную собственность городов Москвы и Санкт-Петербурга. Передача федеральной государственной собственности производилась в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Именно на основании указанного Постановления ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 весь жилищный фонд стал муниципальной собственностью (а на территориях Москвы и Санкт-Петербурга — государственной собственностью городов федерального значения, соответственно, Москвы и Санкт-Петербурга).

Таким образом, жилые помещения, право собственности на которые не оформлено, имеют собственника в силу закона, и таким собственником является муниципальное образование, на территории которого расположено помещение, от имени которого действует уполномоченный орган местного самоуправления, а для территорий Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующий город, от имени которого действует уполномоченный орган государственной власти.

Кажущегося противоречия с требованиями гражданского законодательства РФ об обязательной государственной регистрации не возникает, поскольку, например часть 2 статьи 8.1 ГК РФ сформулирована следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом». Случай определения собственника жилого помещения, право собственности на которое не оформлено, подпадает под оговорку «иное установлено законом».

В отношении нежилых помещений вопрос несколько сложнее.

Необходимо обратить внимание, что Постановлением ВС РФ от 27.12.1991 № 3020-1 установлена необходимость передачи в муниципальную собственность поселений и в государственную собственность таких субъектов РФ как Москва и Санкт-Петербург, не только жилищного фонда, но и нежилого фонда. И если в отношении жилищного фонда сомнений в наличии конкретных собственников не возникает (очевидно, что жилые помещения не относятся к общему имуществу), то по нежилым помещениям исключить такие сомнения затруднительно.

Понятно, что в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, собственник такого помещения однозначно определяется по Выписке из ЕГРП. Но при отсутствии такой регистрации вопрос отнесения нежилого помещения к общему имуществу или к имуществу конкретных собственников, имеющих право участвовать в общем собрании, остается открытым.

Собственники нежилых помещений

Жилищное законодательство РФ устанавливает право собственников помещений принимать участие в ОСС, при этом статьи 44-48 ЖК РФ, регламентирующие порядок проведения общего собрания, не устанавливают различий между собственниками жилых и нежилых помещений. В том числе, для собственников как жилых, так и нежилых помещений, устанавливается одинаковый порядок определения количества голосов — количество голосов пропорционально доле в общем имуществе, которая, в свою очередь, пропорциональна площади помещения.

Таким образом, в случае наличия государственной регистрации права собственности на нежилое помещение собственник указанного помещения имеет право участвовать в общем собрании. А вот при отсутствии такой регистрации вопрос установления собственника (и самого факта наличия такого собственника) нежилого помещения необходимо, как это указано в предыдущем разделе настоящей статьи, разрешать дополнительно. В случае, если нежилое помещение признается частью общего имущества МКД, указанное помещение не должно учитываться в общей площади помещений, применяемой при расчете долей в общем имуществе и при определении кворума

В ряде случаев возникают вопросы об отнесении нежилых помещений (как находящихся в собственности конкретных владельцев, так и относящихся к общему имуществу) к составу многоквартирного дома вообще. Обычно такие вопросы возникают в отношении пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, но иногда затруднения вызывает и учет помещений, находящихся в подвалах, на технических этажах и указанных в Технических паспортах на отдельных страницах, не учтенных в общей площади всех помещений дома.

Необходимо отметить, что важнейшим признаком, по которому помещение необходимо считать частью конкретного здания (в том числе — многоквартирного дома), является адрес этого помещения, указанный в Выписке из ЕГРП (в случае оформления права собственности на указанное помещение). Кроме того, нежилые помещения (как оформленные в собственность, так и не имеющие государственной регистрации права собственности) относятся к конкретному зданию (в том числе — МКД) в случае, если такое помещение учтено в Техническом паспорте соответствующего здания (МКД), независимо от того, на какой странице этого паспорта указано помещение, учтена ли его площадь в общей площади помещений здания (МКД) или нет. Вполне логично полагать, что Технический паспорт конкретного здания (МКД) содержит исключительно сведения о помещениях именно этого здания (МКД) и не может содержать никаких сведений о помещениях, находящихся за пределами этого здания (МКД).

Минстрой России дает по указанному вопросу разъяснения письмом от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04:

«Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого МКД. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство РФ предусматривает наличие в составе МКД таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены».

Доверенности на участие в ОСС

Согласно части 2 статьи 48 ЖК РФ «Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально».

При этом части 3 и 4 статьи 185.1 ГК РФ устанавливают:
«3. Доверенность на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий или на получение корреспонденции, за исключением ценной корреспонденции, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
4. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами».

Из представленных норм следуют выводы:
– Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося юридическим лицом, выдается представителю руководителем юридического лица или иным лицом, уполномоченным на это в соответствии с законом и учредительными документами;
– Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится;
– Доверенность на участие в ОСС от имени собственника, являющегося физическим лицом, может быть удостоверена администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении;
– Во всех иных случаях доверенность должна быть удостоверена нотариально.

Следовательно, в случае если доверитель, являющийся физическим лицом, не находится на излечении в стационарном лечебном учреждении, не трудоустроен (например, является пенсионером), то единственным допустимым форматом доверенности признается нотариально удостоверенная доверенность.

Владельцам нежилых помещений могут запретить голосовать на собраниях собственников дома

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 – 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть – юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

Читайте также:  Куда обращаться, если появились тараканы в подъезде?

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе – от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам – от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные – все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись – это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью “исправленному верить”.

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений, при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу (“за”, “против” или “воздержался”) определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

И.о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П. Солнцева

Обзор документа

Участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения.

Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений), определяется пропорционально площади этого помещения (помещений).

Собственник не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все его голоса обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня. Количество голосов, отданных за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Собственник нежилого помещения также может участвовать в общем собрании, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

Также разъяснения касаются уведомления собственников о проведении общего собрания, необходимости подписи в решении, которое заполняет собственник, наличия в нем исправлений и других технических ошибок.

Управление многоквартирным домом

Разъяснения по проведению общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Минстроем России даны разъяснения по некоторым вопросам, касающимся проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Сообщается, в частности:

имеет ли право собственник нескольких помещений в одном многоквартирном доме голосовать по-разному («за», «против», «воздержался») от разных помещений, находящихся в его собственности, либо голосовать только по отдельным своим помещениям, а по другим — не принимать участия в голосовании;

по каким признакам нежилое помещение в многоквартирном доме может быть признано не являющимся частью этого дома, а собственник такого помещения — не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений такого дома;

допустимо ли вручение уведомления о проведении собрания, а также бланков решений собственников по вопросам повестки дня лицу, не являющемуся собственником помещения в таком доме;

является ли обязательным при проведении общего собрания указание в решении собственника даты заполнения решения и собственноручной подписи собственника;

допустимо ли в решении собственника помещения указывать фамилию и инициалы, не расшифровывая полностью имя и отчество.

Письмо Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ.

Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

Читайте также:  В Госдуме обсудили проблемы экологической безопасности использования противогололедных материалов

Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.

При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома.

При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений.

Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование.

Подпись — это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников.

Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

И.о. директора Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
Е.П.СОЛНЦЕВА

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Пока вы не провели ни одного общего собрания собственников в МКД, это дело кажется проще простого. Порядок и правила проведения подробно описаны в Жилищном кодексе РФ – бери и делай.

Но знающие люди понимают, как сложно организовать всех и провести ОСС. Поэтому Минстрой РФ публикует пояснения о проведении общего собрания собственников.

Что вы найдёте в письме

В письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 Минстрой РФ ответил на спорные вопросы проведения ОСС в МКД. Например, рассказал, может ли собственник нескольких помещений в одном МКД по-разному голосовать от разных помещений, или голосовать только по некоторым своим помещениям.

Ведомство объяснило, когда нежилое помещение в доме могут признать не частью этого дома, а его собственника не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений МКД.

Из письма вы узнаете, можно ли вручать сообщение о проведении ОСС и бланки решений собственников лицу, не являющемуся собственником помещения. Обязательны ли в решении собственника дата заполнения решения и собственноручная подпись собственника.

Минстрой РФ пояснил, будет ли ошибкой указать в решении собственника помещения фамилию и инициалы и не расшифровать полностью имя и отчество.

Подсчёт голосов

ОСС – орган управления МКД. На нём собственники обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

ОСС проводится посредством голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Голосовать могут собственники помещений в данном доме (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Выходит, что участниками собрания могут быть именно собственники помещений МКД: юридические и физические лица, которые на праве собственности владеют жилыми и нежилыми помещениями в МКД. Участниками ОСС не могут быть помещения в МКД или доли в общем имуществе.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в доме на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля едина и неделима, её нельзя распределить на несколько долей.

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Выходит, что количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этому собственнику на праве собственности.

Если собственник хочет проголосовать по-разному по одним и тем же вопросам повестки дня или собирается проголосовать только частью голосов, у него не получится. Количество голосов собственника нельзя делить на части.

Каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня, независимо от количества или площади помещений, находящихся у него в собственности (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Голосовать частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник нельзя, это противоречит жилищному законодательству.

Чтобы определить, что по вопросам повестки дня было принято положительное решение, нужно определить долю голосов, отданных собственником помещения в МКД, от общего числа голосов, принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Все голоса, которыми обладает собственник, учитываются при определении наличия кворума.

Минстрой РФ отмечает, что собственник помещений в МКД не голосует на ОСС частью голосов, все голоса собственника учитываются при подведении итогов голосования. Решение по каждому вопросу повестки дня можно принять только одно.

Нежилое помещение как часть дома

Нежилое помещение является частью многоквартирного дома, если оно указано в технической документации на дом. Если такое нежилое помещение оформят в собственность, его площадь будет учитываться в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в МКД и могут участвовать в ОСС.

Собственник нежилого помещения тоже участвует в общем собрании собственников, а количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.

В законодательстве вы найдёте такие понятия, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные помещения. Все они будут частями МКД, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

Уведомление о проведении ОСС

Порядок уведомления собственников помещений о проведении ОСС подробно описан в ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ. Если точно соблюдать требования, то такой порядок соответствует действующему законодательству.

При этом инициатор ОСС может дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в МКД. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений – это не государственная и не служебная тайна. Его можно распространять среди неопределенного круга лиц, даже если они не являются собственниками помещений в конкретном МКД.

Подпись в решении собственника

Есть ряд сведений, которые обязательно должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Одна из них – подпись собственника.

Подпись – подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении ОСС. Если подписи в решении нет, нельзя определить, что собственник действительно выразил своё мнение.

Кроме подписи решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Причём по этим сведениям нужно идентифицировать участника собрания. Поэтому к ним относятся в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью.

Если собственник вносит в решение исправления, то он должен подтвердить их личной подписью и надписью «исправленному верить».

Идентификация собственника

Решение собственника должно позволять идентифицировать собственника, принявшего участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня.

Сведения о лицах, которые присутствовали на собрании, указываются в приложении к протоколу ОСС. Иногда в решении собственника могут быть недостоверные сведения:

  • неверный номер квартиры,
  • ошибка в фамилии,
  • неверно указанная площадь,
  • технические ошибки.

Если это описки, или ошибка случилась из-за неразборчивости почерка и всё же можно достоверно установить, кто оформил решение, каким помещением этот человек владеет, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчёте голосов.

Если идентифицировать собственника сложно, например, в доме есть различные помещения, которыми владеют лица с одинаковыми фамилиями, такое решение можно учитывать при подсчёте голосов только при наличии дополнительных документов.

Нельзя признать решение собственника помещения ошибочным по вопросам повестки дня, если волеизъявление собственника определяется однозначно. Даже если сам собственник потом передумает и решит изменить мнение, такое волеизъявление учитывается при подсчёте голосов в том значении, в котором оно указано в решении собственника.

Исключение – решение собственника признано сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учёта его позиции по вопросам повестки дня.

Ссылка на основную публикацию