В регионах создадут особую систему финансирования капитального ремонта

Кто будет платить за капитальный ремонт

Вопрос совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) обсуждался на парламентских слушаниях, прошедших в Государственной думе РФ 6 апреля текущего года. Участники слушаний рассмотрели законодательные инициативы и уже имеющийся региональный опыт финансирования капремонта.

Сюжеты

вт, 10 апр. 2012 22:44:00

Вопрос совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов обсуждался на парламентских слушаниях, прошедших в Госдуме 6 апреля

Вопрос совершенствования системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) обсуждался на парламентских слушаниях, прошедших в Государственной думе РФ 6 апреля текущего года. Участники слушаний рассмотрели законодательные инициативы и уже имеющийся региональный опыт финансирования капремонта.

Дмитрий ПОЛЯКОВ

Выступающие отмечали, что в настоящее время в большинстве регионов проблема финансирования капремонта общего имущества в МКД решается посредством получения средств от Государственной корпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ. Однако опыт показывает, что необходимо создавать эффективные и долгосрочные региональные системы финансирования капремонта. Именно на это нацелен проект Федерального закона № 40859-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты».

Как отметила первый заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева: «Законопроект позволит сформировать основы для создания региональных долгосрочных систем финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте Российской Федерации и не допустить нецелевое использование средств собственников помещений. Наиболее важной целью законопроекта является формирование ответственного собственника многоквартирного дома». Она особо подчеркнула, что принятие и реализация положений проекта закона позволят создать прозрачную систему проведения капремонта, обеспечить нормативно-правовое регулирование деятельности субъектов РФ в вопросах капремонта, повысит уровень безопасности проживания граждан России.

Эксперты утверждают, что для поддержания состояния жилья на достойном уровне ежегодный объем капитального ремонта должен составлять не менее 4% от общей площади жилищного фонда. Этот показатель был достигнут за период деятельности Фонда ЖКХ, в течение которого на капремонт МКД по 456 заявкам 81 субъекта РФ выделено средств на общую сумму 200 млрд рублей. Это позволит отремонтировать 126,2 тыс. домов, улучшив тем самым условия проживания 16,2 млн человек.

Вместе с тем, как отмечают специалисты, несмотря на позитивные преобразования в жилищно-коммунальном комплексе страны, принимаемых сегодня мер для качественного улучшения условий проживания граждан в жилищной сфере явно недостаточно. Как заявил в своем выступлении первый заместитель генерального директора Фонда ЖКХ Владимир Талалыкин: «Обязательность капитального ремонта МКД — это объективная необходимость, которая должна быть обеспечена четкой регламентацией действий всех участников правоотношений при проведении капитального ремонта. Требуются механизмы, которые должны обеспечить условия для воспроизводства потребительских качеств МКД с одновременным повышением их параметров, характеризующих энергоэффективность. Цена вопроса ликвидации недоремонта с соблюдением законодательно установленных требований, по оценке Министерства регионального развития РФ, составляет более 3,6 трлн рублей».

В настоящее время только в некоторых регионах сформированы экономико-правовые модели финансирования капремонта жилищного фонда. Так, например, в Республике Татарстан уже 4 года реализуются собственные программы ликвидации накопившегося недоремонта. За это время в республике объем финансирования составил более 24 млрд руб., отремонтировано 6605 домов и улучшены условия проживания 1 млн 23 тыс. граждан. Но, к сожалению, далеко не во всех регионах к решению этого вопроса подходят столь же ответственно.

Предложенные поправки в Жилищный кодекс предусматривают наделение субъекта РФ правом определить начало сбора средств на капремонт МКД не с момента принятия собственниками решения о проведении капитального ремонта, а с начала функционирования «региональной системы». Вместе с тем Правительство РФ наделяется правом определять порядок установления размеров и границ платы за капремонт. А региональные власти — правом непосредственно устанавливать предельные размеры этой платы. Муниципалитеты же будут определять фиксированный размер платы.

Обсудив законодательную инициативу, участники слушаний высказали объективные замечания и предложения, которые должны способствовать объективному рассмотрению необходимых поправок в действующее жилищное законодательство.

Отсутствие средств на него у населения объединят с долгами государства в общем фонде

Правительство намерено ускорить формирование региональных фондов ЖКХ. Регионы, которые не создадут такие системы до июля 2011 года текущего года, не смогут рассчитывать на получение средств из федерального фонда ЖКХ. Соответствующее положение должно войти в законопроект Минрегиона, обсуждение которого продолжится в правительстве. Законопроект призван расширить участие граждан в финансировании капремонта жилья, сократить долю федерального фонда и увеличить добровольную долю средств региона.

В ближайшие дни у вице-премьера Дмитрия Козака продолжится обсуждение законопроекта, предусматривающего создание системы финансирования капремонта многоквартирных домов. Поручение подготовить законопроект и до 31 января 2011 года внести его в правительство господин Козак дал в конце прошлого года. Однако ведомствам не удалось договориться. По информации “Ъ”, законопроект был внесен в правительство в минувшую пятницу с разногласиями и датирован задним числом — 31 января. Итоговой версии документа еще нет, обсуждение продолжится в Белом доме.

Ключевые положения законопроекта были сформулированы на совещании у вице-премьера Дмитрия Козака в ноябре 2010 года. Предполагается, что право определять порядок внесения собственниками жилья средств на капремонт своих домов и порядок использования этих средств будет передано регионам. Использование этих средств на другие цели не допускается. При этом отмечается право, но не обязанность регионов участвовать в финансировании капремонта многоквартирных домов. Если регион не сформирует систему финансирования капремонта до 1 июля 2011 года, то лишится права получать средства из фонда ЖКХ.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, все расходы на капремонт жилья должен нести собственник. Однако до сих пор нерешенной остается проблема “недоремонта” — обязательств государства провести или профинансировать капремонт домов, нуждавшихся в капремонте на момент приватизации. По данным Минрегиона, на 1 января 2011 года требует капремонта (износ более 30%) более 1 млрд кв. м жилья. Стоимость капремонта оценивается в 3,5-4 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть общая стоимость капремонта всех нуждающихся в нем многоквартирных домов составляет 3,5-4 трлн руб.

Какую долю из этой суммы должно и может профинансировать государство, никто не знает. Как отмечается в документах Минрегиона, до сих пор не велась системная работа по оценке объема финансовых обязательств, находящихся на балансе органов госвласти и местного самоуправления. В последние годы эти обязательства частично закрывались через фонд ЖКХ, однако ни у государства, ни у граждан не хватит средств, чтобы профинансировать необходимый объем капремонта в короткие сроки. В связи с этим государство вновь пришло к выводу о необходимости формирования распределительной системы финансирования капремонта, в которой взносы собственников жилья будут аккумулироваться в специальном фонде и тратиться на капремонт наиболее нуждающихся в нем домов. Создание таких фондов и системы их пополнения предполагается передать на региональный уровень — субъекты РФ смогут выбирать, будет система финансирования капремонта кредитной, накопительной или смешанной.

Как пояснил “Ъ” источник в фонде ЖКХ, обсуждение законопроекта продолжается. “Пока предполагается по максимуму все передать в регионы, будь то региональные фонды ЖКХ или региональные банки капремонта”,— пояснил источник, отметив, что федеральные власти оставят за собой контроль над целевым расходованием средств. При этом об адресности их использования (накопительном счете жильцов конкретного дома) речи не идет, первоочередные задачи будут решаться в рамках распределительной системы — первые же взносы в региональные фонды пойдут на ремонт самых ветхих домов.

“Ничего революционного в законопроекте нет”,— пояснил “Ъ” глава комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский. По его словам, законопроект призван выстроить уже неоднократно обсуждавшуюся вертикаль финансирования капремонта многоквартирных домов — федеральный фонд ЖКХ, региональные фонды и средства граждан. Предполагается, что региональные фонды будут тем местом, где будут сливаться федеральные, региональные средства и средства собственников жилья. В основе своей система будет носить накопительный характер, но закон не будет навязывать регионам единую схему, они смогут выбрать наиболее оптимальную форму. Господин Плескачевский напомнил, что сегодня доля федеральных средств в капремонте составляет 95%, остальное — доля граждан. Предполагается, что регионы будут постепенно увеличивать свою долю в капремонте, вырастут расходы и собственников жилья. “Миссия фонда — стимулировать инвестиционный процесс”,— поясняет господин Плескачевский, по мнению которого даже нынешняя доля жильцов в 5% уже должна заставить их контролировать эффективность расходования средств.

По информации “Ъ”, против законопроекта выступает Минфин. Не исключено, что ведомство Алексея Кудрина опасается, что предлагаемая в законопроекте инвентаризация обязательств государства по проведению капремонта за прошлые годы может резко увеличить финансовые обязательства федерального бюджета. В Минфине вчера получить комментарии не удалось.

Обновление жилья. Как устроен капитальный ремонт в России

С начала приватизации жилья в девяностых годах прошлого века подавляющее большинство россиян не осознавало, что в собственность им досталась не только квартира. Вместе с ней собственники получили обязательства по несению расходов на содержание и капитальный ремонт своего дома, включая крышу, инженерные системы, фасад и подвал.

Логика владения недвижимостью подразумевает, что собственники несут ответственность за содержание общего имущества. При этом на уровне государства не было сформулировано единых подходов к организации процесса капитального ремонта и к его финансированию.

Единственным способом проведения работ было исключительно желание самих собственников собрать дополнительные средства и провести ремонт общего имущества дома. Такой принцип и был положен в основу новой реформы. В конце 2012 года в России приняли законы, определившее новые подходы к капитальному ремонту.

Сколько стоит капремонт

Сейчас в каждом регионе устанавливается минимальный размер взноса на капремонт, который в обязательном порядке оплачивают собственники квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах. Региональные власти формируют долгосрочные программы капитального ремонта жилого фонда, в которых определяется очередность и вид проводимых работ.

На сегодняшний момент общее количество домов, включенных в региональные программы, достигло 737 000. По состоянию на 1 января 2018 года капремонт по отдельным видам работ проведен в 117 000 домов. Это значит, что жители каждого шестого дома в стране должны были на практике ощутить работу новой системы капитального ремонта.

По состоянию на конец 2016 года стоимость проведенных работ составила 108 млрд рублей, в 2017 году она достигла 171 млрд. Сложившаяся динамика говорит о завершении этапа формирования системы и ее переходе на стабильный режим работы. С учетом собираемых с населения взносов и дополнительных средств, выделяемых субъектами РФ на уровне региональных и муниципальных бюджетов, общий оборот отрасли составляет 200 млрд рублей.

Интересна и динамика изменения уровня собираемости взносов. На старте реформы в 2015 году этот показатель был равен 75%, в 2016 году средний уровень собираемости составил 85,7%, в 2017-м, — 92,1%. Такие результаты свидетельствуют о том, что новая система капитального ремонта прижилась, вырос уровень вовлеченности собственников в процесс организации и проведения работ.

Кто и как финансирует капремонт

Действующее законодательство предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта. Первый — «общий котел», когда собственники оплачивают взносы на счет регионального оператора, а тот в свою очередь организует проведение работ в рамках региональных программ: проводит техническое обследование, формирует задание на проектирование, отбирает подрядчиков, контролирует ремонт. Второй — «специальный счет». При таком способе собственники дома копят взносы на капремонт на отдельном счете, сами организуют и контролируют работы.

Читайте также:  В России хотят строить жильё на деньги пенсионеров

По данным на 1 января 2018 года, на специальные счета приходится 17,6 % от общей площади домов, входящих в региональные программы. Темпы проведения капитальных ремонтов домами, формирующими фонд на специальном счете, остаются низкими. Ежегодно собственники таких домов собирают примерно 30 млрд рублей, а ремонты проводят на сумму чуть более 10 млрд рублей.

Причиной такого низкого показателя может являться совокупность двух факторов: недостаточность компетенции у собственников для организации процесса и необеспеченность деньгами.

Средняя сумма, собранная на одном доме со спецсчетом, оказалась равна 1 млн рублей. Для того, чтобы провести полноценный ремонт одного конструктивного элемента дома, этого недостаточно. Оптимальным решением вопроса является развитие системы кредитования специальных счетов, однако в этом сегменте нет устоявшейся всероссийской практики.

Дополнительным источником финансирования капремонта могут служить энергосервисные контракты. Инвестор вкладывает свои средства в ремонт общего имущества многоквартирного дома, а возвращает их за счет полученной в последствии экономии по потреблению энергоресурсов.

Что касается недостаточной компетенции у собственников домов, формирующих фонд на специальных счетах, то в некоторых регионах есть практика создания для них центров организации капитального ремонта (к примеру, в Ярославской области). Они оказывают методологическую и практическую помощь в организации работ. В большинстве регионов информационно-разъяснительной работой о системе капитального ремонта занимаются региональные операторы при участии общественных организаций.

На что тратят деньги

На сегодняшний момент система капитального ремонта — это емкий рынок, участниками которого являются не только собственники, региональные операторы и подрядные организации, но и производители материалов, разработчики технологий, банки, расчетные центры, страховщики, электронные торговые площадки, IT и энергосервисные компании.

Регулярная потребность системы в материалах и технологиях сформировала пласт производителей, прицельно сориентировавших свое производство на обеспечение нужд капремонта.

Согласно анализу краткосрочных планов, на ремонт инженерных систем дома (электрика, тепло, газ, водоснабжение, водоотведение) приходится 28% от общего объема запланированных работ, на ремонт крыш — 27%, на ремонт или замену лифтового оборудования — 18 %, на ремонт фасадов — 17%, оставшиеся 10% — это ремонт подвальных помещений, фундамента и дополнительные виды работ, предусмотренные законами субъектов России.

Наиболее четко динамика видна по объему замены лифтов. Если в первые годы в рамках реализации программ капитального ремонта на замену лифтов приходилось всего 5% от всего объема проводимых работ, то в 2017 году — более 15%. При этом в рамках требований законодательства и ценового сегмента (стоимость работ при капремонте ограничена размером предельной стоимости работ, установленной в каждом субъекте) это преимущественно лифты российского производства.

Рынок достаточно быстро реагирует на запросы системы. Последний тренд — использование материалов и технологий, позволяющих сократить срок производства работ и последующие эксплуатационные расходы на содержание дома, увеличить межремонтные периоды. На старте применение инновационных технологий носило точечный характер, теперь это становится распространенной практикой.

Например, если для ремонта плоских крыш традиционно применяли наплавляемые битумные рулонные покрытия, то сейчас в отдельных регионах практикуют технологию мембранного покрытия, а также инновационные разработки, например, теплоизоляционный материал — пеностекольный щебень

Как осовременить капремонт

В целом система капремонта показала свою работоспособность. На данном этапе важно закрепить полученный результат и обеспечить качество проводимых ремонтов, причем с акцентом на внедрение новых технологий, учитывающих жизненный цикл зданий и дальнейшие эксплуатационные расходы на содержание дома.

Регулирование качества возможно через стандартизацию процессов проектирования и проведения работ, а также унификацию подходов к определению материалов и технологий, используемых при капремонте.

Действующие государственные стандарты (ГОСТы) являются устаревшими, так как принимались без учета специфики жилищного законодательства и новой системы капитального ремонта.

Подкомитет «Организация и управление капитальным ремонтом МКД» технического комитета по стандартизации Росстандарта России совместно с профессиональным объединением региональных операторов капитального ремонта уже ведет работу по разработке необходимых ГОТСТов.

Формирование единых требований, с одной стороны, очистит рынок от недобросовестных производителей, с другой — даст дополнительный стимул к развитию предприятий, готовых занять свою нишу на рынке капремонта.

Финансирование капремонта многоквартирных домов: изменения в законодательстве

Ирина Валентиновна ГЕНЦЛЕР, руководитель жилищного сектора направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».

В связи с многочисленными вопросами читателей мы продолжаем освещать тему реформирования ЖКХ. В данной статье автор сосредоточил внимание на расходовании средств фондов капитального ремонта, мерах государственной и муниципальной поддержки ЖКХ, региональных программах в данной сфере и взносах на капремонт.

Возможности для проявления инициатив собственников помещений и привлечения средств из разных источников существенно различаются в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта. Взносы на капитальный ремонт, поступающие на специальный счет, накапливаются до срока проведения капитального ремонта (отдельных видов работ по капитальному ремонту) многоквартирного дома. Перечень работ по капитальному ремонту, срок их выполнения, смета расходов на капитальный ремонт определяются решением общего собрания собственников помещений. Предложение о проведении капитального ремонта может исходить от лица, управляющего многоквартирным домом (ТСЖ, жилищного кооператива, управляющей организации). Хотя собственники помещений и должны ориентироваться на то, что определила для их дома региональная программа капитального ремонта, но у них также есть реальная возможность принять решение о более раннем сроке проведения ремонта и большем перечне работ, чем установлено региональной программой.

В качестве источников финансирования кроме фонда капитального ремонта могут быть использованы кредитные средства и бюджетные субсидии. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1.2 ч. 2 ст. 44) общее собрание собственников помещений принимает решение о получении кредита или займа на капитальный ремонт товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управляющей организацией, а при непосредственном управлении домом собственниками помещений лицом, уполномоченным на это решением общего собрания, о получении данными лицами гарантии (поручительства), а также о погашении кредита (займа), уплате процентов и расходов на получение гарантии (поручительства) за счет фонда капитального ремонта.

Можно надеяться, что формирование фондов капитального ремонта на специальных счетах действительно будет способствовать привлечению кредитов на проведение капремонта и модернизации многоквартирных домов, поскольку, с одной стороны, внесение взносов на капитальный ремонт носит обязательный характер, изменение способа формирования фонда капремонта (или перевод специального счета в другой банк) невозможно без погашения кредита, а с другой стороны, банк, в котором открывается специальный счет, будет владеть всей информацией о ежемесячном поступлении взносов на специальный счет (дисциплине платежей собственников помещений) и об объеме уже накопленных средств. Также банк будет иметь возможность контролировать целевое расходование денег и списывать со счета средства для погашения кредита. Развитию программ кредитования капитального ремонта в значительной мере может способствовать и создание в регионах специализированных гарантийных агентств для предоставления гарантий, поручительств по кредитам или займам, которые рассматриваются Жилищным кодексом как одна из мер государственной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (ст. 167 ЖК РФ).

В настоящее время не ясна роль управляющих организаций в проведении и финансировании капитального ремонта, поскольку они не могут быть владельцами специальных счетов, на которые вносятся взносы на капитальный ремонт. Также они не могут распоряжаться данными средствами, а значит, возможность привлечения управляющими организациями кредитов на капитальный ремонт с погашением их за счет фонда капитального ремонта выглядит очень сомнительной. Управляющие организации не имеют никакого отношения и к организации и финансированию капитального ремонта, если фонд капитального ремонта формируется у регионального оператора.

Возможность привлечения кредита на капитальный ремонт в случае, если владельцем специального счета является региональный оператор, явным образом не определена Жилищным кодексом. Региональный оператор не указан в перечне лиц, которые по решению общего собрания собственников помещений могут быть получателем кредита. Таким образом, схема с финансированием капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств фонда ремонта на специальном счете и кредита выглядит реалистичной только тогда, когда в доме создано ТСЖ (или он управляется жилищным кооперативом).

При формировании фондов капитального ремонта у регионального оператора средства, поступающие на счет регионального оператора от собственников помещений, будут расходоваться ежегодно на финансирование региональной программы капитального ремонта, за исключением некоторой доли средств, размер которой определяется субъектом РФ. Требование о том, что не все поступающие региональному оператору средства могут расходоваться на финансирование региональной программы, установлено Жилищным кодексом для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора (ст. 185 ЖК РФ).

Средства из взносов на капитальный ремонт, поступающие региональному оператору, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Не допускается использование поступающих от собственников помещений средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома региональным оператором осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта (в объеме и сроки, определенные программой). При этом, если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может на возвратной основе использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. Можно заметить, что поскольку все поступившие от собственников помещений средства являются имуществом регионального оператора и он может распоряжаться ими в соответствии с положениями Жилищного кодекса, соответствующего регионального закона и устава на цели реализации региональной программы капитального ремонта, то «заем» средств собственников одних домов на ремонт других домов — это просто учетная операция. Тем не менее региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в котором запланирован капитальный ремонт многоквартирного дома, сделать собственникам помещений предложение о проведении капитального ремонта, включая предложение по источникам финансирования. То есть региональный оператор должен получить согласие собственников на «заем» средств из фондов ремонта других домов. При этом даже если собственники не примут соответствующего решения, то вместо них решение примет орган местного самоуправления (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ) и региональный оператор выполнит то, что определено региональной программой. Поэтому положение Жилищного кодекса о том, что проведение капитального ремонта многоквартирного дома осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений, в случае формирования фонда капитального ремонта у регионального оператора выглядит формальностью, соблюдение которой связано со значительными издержками.

Дискуссионным является вопрос о возможности привлечения региональным оператором кредитов для исполнения своих обязательств по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на его счете. В одной статье Жилищного кодекса говорится, что региональный оператор кроме средств фондов капитального ремонта привлекает при необходимости «средства, полученные из иных источников, в том числе из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета» (ст. 180 ЖК РФ). В другой статье Жилищного кодекса содержится закрытый перечень источников финансирования капитального ремонта при недостаточности средств фонда капитального ремонта. Это средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете регионального оператора, субсидии, полученные из бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ). В перечень источников финансирования капитального ремонта региональным оператором не входят такие «иные средства», как кредит, привлекаемый региональным оператором.

Читайте также:  Как купить практически новую квартиру по цене вторичного жилья?

Согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям субъект РФ должен принять региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 ЖК РФ). Особенности данной программы состоят в том, что:

программа должна включать в себя все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ (соответственно она должна ежегодно актуализироваться, чтобы учитывать исключение из нее домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, и включение домов-новостроек);

программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта всех домов, расположенных на территории субъекта РФ (учитывая включение в такую программу ежегодно появляющихся домов-новостроек, срок реализации региональной программы, утверждаемой впервые, составит а в целом программа будет вечной, поскольку ежегодно срок ее реализации будет отодвигаться все дальше и дальше во времени);

в качестве одной из целей утверждения региональной программы определены планирование и организация проведения капитального ремонта. В ней должны быть указаны перечень услуг и работ по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома и плановый год проведения капитального ремонта (при этом программа утверждается до принятия собственниками помещений в многоквартирных домах каких-либо решений на этот счет, поэтому не ясно, на основании каких сведений формируется программа, которая налагает на собственников помещений в многоквартирных домах обязательства провести капитальный ремонт в объеме и сроки, установленные региональной программой);

еще одной целью региональной программы является планирование предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (это норма в совокупности с тем, что меры государственной и муниципальной поддержки предоставляются независимо от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта, может пониматься как необходимость планирования средств на предоставление субсидий на капитальный ремонт из регионального и местных бюджетов для всех многоквартирных домов, включенных в региональную программу на соответствующий год ее реализации, хотя обычно субсидии предоставляются в пределах имеющихся для этого средств, соответственно при их ограниченности необходим отбор получателей субсидий);

критерии первоочередности проведения капитального ремонта в рамках региональной программы, установленные Жилищным кодексом, — дома, которым на момент приватизации первой квартиры уже требовался капитальный ремонт, но он до сих пор не проведен, а также дома, для которых установлена необходимость проведения капитального ремонта, создают пиковую нагрузку в первые годы реализации региональной программы, учитывая накопившийся в стране «недоремонт». При этом объем средств, формируемых в фондах капитального ремонта за счет взносов собственников помещений на капитальный ремонт, в данный период будет минимальным.

Исходя из вышеизложенного, субъекты РФ столкнутся со значительными трудностями при формировании первой версии региональной программы и в первые годы ее реализации. В целом идея вечной ответственности субъекта РФ за планирование и организацию капитального ремонта многоквартирных домов, в которых примерно 80% помещений являются частной собственностью, вызывает много вопросов.

Жилищный кодекс определил, что для оплаты капитального ремонта может быть оказана финансовая поддержка (ч. 1 ст. 191 ЖК РФ). Это не только субсидии, предоставляемые ТСЖ и жилищным кооперативам, управляющим организациям и региональному оператору за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ранее возможность предоставлять бюджетные субсидии была прямо установлена только для органов местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами). Среди возможных мер господдержки, которые могут предоставлять субъекты РФ, в настоящее время определены также гарантии, поручительства по кредитам и займам, если соответствующие средства на реализацию такой поддержки предусмотрены региональным законом о бюджете (п. 4 ст. 167 ЖК РФ). Таким образом, намечен путь для привлечения кредитных ресурсов для проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Но для предоставления собственникам помещений в многоквартирных домах реальной возможности воспользоваться данным видом государственной поддержки субъекту РФ необходимо создать специализированное гарантийное агентство, вложить средства в его уставный капитал, определить порядок и условия предоставления гарантийным агентством поручительств по кредитам на капитальный ремонт.

В отношении субсидий для ТСЖ, жилищных кооперативов, управляющих организаций и регионального оператора необходимо отметить, что данная финансовая поддержка не должна зависеть от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора) (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ). Следовательно, принятие решений о предоставлении субсидии на ремонт конкретного многоквартирного дома не может быть возложено на регионального оператора, чтобы не возникал конфликт интересов.

Остается открытым вопрос о том, могут рассчитывать на субсидии собственники помещений во всех многоквартирных домах или нет. Экспертные обсуждения выявили, что потребность в бюджетных субсидиях тесно связана с устанавливаемым субъектом РФ минимальным размером взноса на капитальный ремонт. Если исходить из того, что за счет минимального взноса на капитальный ремонт, вносимого ежемесячно в течение должен быть сформирован фонд капитального ремонта, обеспечивающий финансирование всех (большинства) услуг и работ по капитальному ремонту, входящих в перечень, установленный ЖК РФ и нормативным правовым актом субъекта РФ, можно определить необходимый размер взноса на капитальный ремонт (без учета возможной бюджетной субсидии). По экспертной оценке такой размер взноса может составлять 15–20 руб. на 1 кв. м помещений в многоквартирном доме. В случае установления субъектом РФ размера минимального взноса меньшего, чем необходимый (с целью обеспечения доступности размера взноса для граждан), объем фонда капитального ремонта оказывается недостаточным для финансирования капитального ремонта дома. Как следствие, это неизбежно вызывает потребность в бюджетной субсидии для капитального ремонта каждого многоквартирного дома, включенного в региональную программу капитального ремонта в течение периода, когда размер минимального взноса устанавливается меньше, чем размер необходимого взноса. В этом случае предоставление бюджетной субсидии будет прежде всего направлено на покрытие разницы между необходимым объемом финансирования и средствами, формируемыми за счет взносов собственников помещений. В случае если субъект РФ (муниципальное образование) заинтересован стимулировать инициативы собственников жилья по проведению более сложных по набору работ с использованием более эффективных и долговечных материалов, современных технологий (значит, более дорогих) ремонтов, направленных на модернизацию многоквартирных домов, понадобятся дополнительные специальные субсидии.

Несмотря на появление в Жилищном кодексе новой главы, посвященной капитальному ремонту многоквартирных домов, внесенные изменения определили только основные подходы к формированию новой системы капитального ремонта, оставив большой простор для законотворчества субъектам РФ. На региональном уровне должен быть принят не только закон, но и большой пакет нормативных правовых актов, обеспечивающих своевременное проведение капитального ремонта многоквартирных домов на территории региона. Поэтому возможно появление существенных различий в приоритетных направлениях и региональных нормативных правовых базах, регулирующих проведение капремонта многоквартирного жилья. И конечно, в ближайшее время необходима практика реализации всех механизмов, определенных новым законодательством о капитальном ремонте, для их дальнейшего развития и совершенствования, а главное — для масштабных сдвигов в решении наболевшей проблемы.

Новости ЖКХ

Москва перешла на новую систему финансирования капитального ремонта

В настоящее время в Госдуме рассматривается законопроект, который освободит жильцов новостроек от взносов за капитальный ремонт на пять лет. Поскольку новым домам потребуется серьезный ремонт только через 25 лет, предлагается не обременять жильцов дополнительными взносами. Правда, коснется ли данное нововведение жителей столичных новостроек, пока не совсем ясно. Очевидно лишь то, что конкретный срок работ установлен для каждой инженерной системы индивидуально.

Как стало известно, в первую очередь под программу попадают хрущевки, старинные здания и жилье довоенной постройки. По данным Мосжилинспекции, в неудовлетворительном состоянии находится 22% инженерных систем столичных домов. Как утверждают эксперты, если вовремя не провести работы, то уже к 2024 году эта цифра составит 45%.

Напомним, два года назад Госдума РФ приняла закон о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, согласно которому граждане должны вносить обязательные ежемесячные платежи на капремонт дома, где они имеют квартиру в собственности.

В Москве уже определен размер ежемесячного взноса на капремонт – 15 рублей с кв. метра общей площади квартиры. При этом субсидии и дотации при оплате в этом году получат более 2,5 млн москвичей: участники и инвалиды Великой Отечественной войны, чернобыльцы, ветераны труда, дети-сироты и другие граждане, имеющие право на льготы при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Впрочем, у многих горожан возникает вопрос, нужно ли платить за капитальный ремонт новостройки, который потребуется зданию не так скоро. Законопроект, который может разрешить эту дилемму, рассматривается в Госдуме, но ранее пресс-служба столичного департамента капитального ремонта сообщала, что жителей московских новостроек не освободят от сборов. Решение обусловлено тем, что программа рассчитана на 30 лет, в течение этого времени даже самый новый дом будет нуждаться в ремонте.

В утвержденный 30-летний план включили 31 тысячу домов, при этом программа начинается не с нуля. «Только за последние четыре года капремонт охватил 10 тысяч домов, заменили 18 тысяч лифтов, но предстоит сделать гораздо больше», – подчеркнул мэр Москвы Сергей Собянин.

Программа также включила в себя все обязательные виды работ, утвержденные федеральным законом, а также ряд дополнительных, учитывающих специфику жилфонда Москвы. К тому же в рамках программы отремонтируют системы дымоудаления и пожаротушения, мусоропроводы, заменят системы внутреннего водостока. Учтены также работы по диагностике лифтов, разработка проектной документации и осуществление строительного контроля.

Кроме того, у москвичей, в отличие от жителей других регионов, есть выбор – сдавать деньги в «общий котел» либо открыть специальный счет в банке, куда можно перечислять средства на ремонт собственного дома. «В остальных субъектах РФ время на принятие этого решения уже истекло. При этом мне известно, что власти многих регионов даже не проинформировали своих граждан о том, что можно открыть подобный спецсчет. Теперь им автоматически придется сбрасываться в «общий котел». Выбрать другую схему будет возможно только через два года», – рассказала журналистам председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

По ее мнению, принятая система капремонта все еще нуждается в совершенствовании, а в законодательство необходимо внести как минимум две поправки. Во-первых, застраховать деньги в банках. «Пока что у нас страхуют только вклады физических лиц, а открывать спецсчет на капремонт имеют право только ТСЖ, ЖСК, управляющие компании и региональные операторы», – пояснила депутат.

Во-вторых, необходимо обязать банки выдавать льготные кредиты на длительный срок многоквартирному дому, если средств, накопленных жильцами на капитальный ремонт, не хватает. Это предложение поддержал председатель правительства РФ Дмитрий Медведев.

Еще одним ограничителем в проекте становится тот факт, что принимать деньги на спецсчет имеют право только банки, где уставный капитал не менее 20 млрд рублей. Такими критериями обладают всего около 30 организаций в стране. В данном случае может помочь отдельный закон о системе финансирования капитального ремонта.

Читайте также:  Бездонная бочка куда уходят деньги при использовании услуг ЖКХ

Между тем аварийные дома и наниматели неприватизированных квартир в программе не участвуют. По закону взносы на капремонт вносят только собственники жилплощади, а в случае социального найма собственником является муниципалитет. Поэтому включение суммы на капремонт в платежки нанимателей жилья считается неправомерным. Впрочем, уже известны случаи, когда орган самоуправления поднимал оплату социального найма на размер взноса за капремонт. Это грубое нарушение закона, утверждает Галина Хованская: «Генпрокуратура однозначно квалифицирует такие решения. Перекладывать обязанности собственника на нанимателя за социальный наем – недопустимо».

КОММЕНТАРИИ
27.03.2015 10:39
Нравится: 1
Не нравится: 0

Цитата: “09.07.2014 Москвичи не будут платить за капитальный ремонт своих многоквартирных домов- об этом заявила пресс секретарь департамента капитального ремонта Москвы Блинова Татьяна. Правда это идет в разрез с законом о финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, принятого госдумой в 2012 году.Москвичи не будут платить за капремонт потому, пояснила Блинова, что пока правительство столицы не придумало- где будут ханиться деньги за капремонт, сколько собирать с квадратного метра и так далее. Ну или просто потому, что у Москвы и так достаточно денег, чтобы еще оббирать бедных жителей столицы- они и так прозябают в полунищенском состоянии.” Так платят, только собираются или всё ещё решают: платить – не платить? В провинциальной России (со средней з/п в 20 тыс. руб. по региону) и трудяги, и пенсионеры платят, без вариантов. Полунищета для нас – норма жизни и это тоже без вариантов.

Житель Подмосковья27.03.2015 11:57
Нравится: 5
Не нравится: 0

А у нас ветеран труда платит за Капремонт 100% плату, не смотря на то, что является льготником по оплате комуслуг. Несправедливо.

Борис, Центр муниципальной экономики, Москва (Профи)
27.03.2015 17:22
Нравится: 14
Не нравится: 0

Жителю Подмосковья – сложно искать справедливость, если учитывать что бюджет г. Москвы по доходам (1486243698 тыс. руб.) в 3,8 раза превышает доходы бюджета Московской области (386469637 тыс. руб.). Хотя нельзя не согласиться, что необходимо распространить для всех категорий льготу на платеж за капитальный ремонт.

30.03.2015 14:13
Нравится: 1
Не нравится: 0

Завтра те 31 марта в ГК *Измайлово* будет проходить онлайн-семинар. пожалуйста ответьте на вопрос по налогу обложению взносов на капремонт. которые будут поступать на спецсчет УК или ТСЖ. За ранее благодарен.

Вероника, ЦНИС, Москва
30.03.2015 17:50
Нравится: 7
Не нравится: 0

Владимир, на завтрашнем вебинаре я обязательно отвечу на Ваш вопрос, а в №4 журнала “Финансы и учет в ЖКХ” http://www.cnis.ru/? >

Кратко.По смыслу ст.ст. 154 и 158 ЖК РФ денежные средства, поступающие к управляющей организации по статье “Капитальный ремонт”, вносятся собственниками не за фактически выполненные работы, а с целью выполнения таких работ в будущем, то есть носят целевое назначение. Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, предусмотренное Жилищным кодексом, представляет собой особый порядок сбора и аккумулирования денежных средств собственников помещений, имеющих целевое назначение. На этапе формирования фонда обязательство УК ограничивается действиями по его администрированию (начислению платы, выставлению счетов, сбору денежных средств, их хранению, принудительному взысканию долгов, раскрытию информации и представлению отчетности). В бухгалтерском учете УК взносы, предъявленные к уплате собственникам помещений, отражаются как Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 86 «Целевое финансирование», а фактически поступившие суммы как Дебет 55 «Специальные счета в банках» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Аналитический учет по счету 76 должен предоставлять информацию о состоянии расчетов с каждым собственником помещения в МКД.

Средства целевого финансирования не входят в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (или УСН) в соответствии с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ. По НДС – т.к. эти средства не являются выручкой, это не входит в налогооблагаемую базу по НДС.

В регионах создадут особую систему финансирования капитального ремонта

Система капремонта многоквартирных домов действует в России шесть лет. В некоторых регионах эта система до конца еще не отлажена, а собственники квартир часто жалуются на качество исполнения. Какие проблемы возникают по региональным программам капремонта, как бизнесу и коммунальщикам проводить торги, а собственникам жилья контролировать результаты — об этом шла речь на специальной конференции, которая прошла в середине августа в Сочи.

На этой конференции собрались представители региональных операторов из фондов по капремонту из 40 субъектов, представители Минстроя России, ФАС и региональных властей. «РБК-Недвижимость» поговорила с участниками конференции, чтобы узнать о текущих проблемах региональных программ капитального ремонта.

Проблема № 1: отсутствие планирования в регионах

Одним из важных этапов капремонта является создание краткосрочной (годовой) программы в регионах. На этом этапе необходимо взаимодействие всех его участников: муниципалитетов, управляющих компаний и региональных операторов фонда капремонта. Не во всех регионах процесс отлажен, отмечает заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Павел Сысоев. В идеальном варианте планы по ремонту домов должны формироваться за год до начала его реализации, чтобы программы и сроки выполнения не срывались, рекомендует Сысоев. Однако часто в планы вносится множество изменений, дома включаются в программу или исключаются из нее, в результате региональные фонды капремонта не могут своевременно и в полном объеме выполнить работы в срок.

Проблема № 2: неправильная организация капремонта

Собственники многоквартирного дома должны получить соответствующие уведомления, согласиться с планом или внести в него корректировки, согласовать их с оператором и провести общее собрание собственников. Только после этого оператор программы может приступить к организации капремонта — провести конкурсы на проектирование, выбрать подрядчиков, сделать закупки и т. д.

«Здесь нередко возникают злоупотребления в плане неправильной организации работ, когда уже поджимают сроки. Например, проводятся объединенные торги, когда проектные работы совмещаются со стройкой. Это часто встречается в Москве», — отметил Сысоев. По его словам, такие процедуры рекомендуется проводить поэтапно (раздельно), в том числе и для экономии ресурсов фонда капремонта. В противном случае подобные сдвоенные аукционы приводят к тому, что подрядчик заинтересован в максимизации прибыли, поясняет эксперт. Если такая негативная практика продолжится в различных субъектах, то в будущем не исключены изменения в механизме проведения торгов, сказал эксперт.

Проблема № 3: нарушения при закупках

В 2018 году, по данным ФАС России, была рассмотрена 591 жалоба на осуществление закупок при проведении капремонта многоквартирных домов, но при этом вынесено порядка 129 предписаний. Для сравнения, в 2017 году рассмотрено 469 жалоб и вынесено 121 предписание, отметила начальник отдела контроля торгов управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС России Ульяна Кондратьева.

Процесс закупок по капремонту, который проводится с 2016 года в электронном виде, становится все более прозрачным. Раньше оценивать заявки конкурсной комиссии было сложно, а сам процесс занимал много времени и ресурсов. Электронные площадки — это технологичное решение, которое позволяет экономить время и деньги всем участникам процесса, и в первую очередь самим собственникам, рассказал генеральный директор одной из крупнейших в России электронных площадок для проведения закупок «РТС-Тендер» Владимир Лишенков.

Проблема № 3: дефицит подрядчиков

Во многих регионах есть дефицит квалифицированных подрядчиков, которые осуществляют ремонт домов. В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика, приводят статистику в «РТС-Тендер». «Конкуренция сильно разнится — все зависит от региона, где-то число участников аукционов составляет десять организаций, а где-то находится только один подрядчик», — пояснил Баранов.

Отсутствие конкуренции приводит к тому, что средства фондов капремонта расходуются неэффективно. С другой стороны, для конечного заказчика — собственников многоквартирного дома — важно не снижение стоимости работ, а качественный ремонт, отметил Баранов.

Проблема № 4: цифровизация и прозрачность

В цифровизации процессов в капремонте уже сделан первый шаг, теперь нужно сделать второй — начать администрирование контрактов в электронной форме, считает Баранов из «РТС-Тендер». «Сейчас после проведения торгов заключается контракт, затем все опять возвращается на бумагу — и начинаются проблемы: срыв сроков, непрозрачность, сложность регулирования исполнения контракта», — пояснил Лишенков из «РТС-Тендера».

Применение электронных технологий, по мнению Баранова, дисциплинирует участников процесса. По его словам, невозможно подписать акт принятия работ задним числом, чтобы не платить просрочку. Таким образом, улучшается администрирование процессов. Для жильца это гарантия ремонта более высокого качества, считает представитель «РТС-Тендера». «Два года назад в Подмосковье мы запустили модуль исполнения контрактов, в котором можно проводить весь документооборот, контроль за его исполнением и сроками, а также вести претензионную работу. Уже сейчас почти на треть сократились сроки исполнения контрактов, на 40% уменьшились сроки оплаты работ», — привел пример Баранов.

Проблема № 5: низкая активность собственников

Отсутствие активного участия собственников — еще одна проблема при реализации капремонта домов. Часто собственники сами не принимают участия в этом процессе, и, соответственно, контроль за качеством выполненных работ проходит на уровне, который в некоторых регионах не всегда высок. Если собственники сами осуществляют контроль, то, по его словам, даже в тех регионах, где плохо реализованы некоторые процессы, получается добиться качественного ремонта дома. Однако бывают злоупотребления и с их стороны — шантаж подрядчиков, вымогательство денег за приемку работ, отметил Сысоев.

Институт собственников имеет большое значение во многих процедурах подготовки, проведения и контроля за работами подрядчиков. Для усиления инициативы собственников рассматривается вариант переложить на них больше ответственности. «В рамках минимального размера взноса на капремонт проводить только необходимые работы. Для собственников, которые установили для себя взносы за капремонт чуть выше, проводить дополнительные работы — утепление фасадов или установку более дорогих лифтов. Также на повестке стоит возможность предоставления кредитов на такие дополнительные работы», — предложил Сысоев.

Вице-премьер Виталий Мутко назвал проведение капремонта, содержание общего домового имущества и чрезмерно изношенное лифтовое хозяйство главными проблемами в управлении жилым фондом России.

Новая региональная система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах была запущена в России в 2014 году. Основным источником ее финансирования стали взносы собственников жилья. Это один из самых масштабных проектов модернизации жилищного фонда, который когда-либо проводился в России и направлен на обеспечение безопасности проживания населения, снижение уровня износа жилищного фонда, сокращение количества аварийного жилья. В настоящий момент в региональные программы капитального ремонта включено более 700 тыс. домов общей площадью 2,5 млн кв. м. Только в 2019 году планируется капитально отремонтировать 56,6 тыс. многоквартирных домов общей площадью более 173 млн кв. м.

Ссылка на основную публикацию