В Подмосковье падает спрос на квартиры

Регионы теряют недвижимость

Аналитики ЦИАНа проанализировали базу данных Росреестра и сделали вывод: в российских регионах резко сократился спрос на новые квартиры. Так, пишет «Коммерсант» со ссылкой на исследование компании, продажи новостроек в третьем квартале 2019 года к прошлому кварталу сократились в 50 регионах. Падение в ЦИАНе связывают с ростом цен на квартиры в новостройках, который начался с переходом отрасли на проектное финансирование 1 июля.

Наиболее выраженной динамика оказалась в регионах. Так, в Воронеже, по данным ЦИАНа, за год цены на новостройки выросли на 38%, до 54,1 тыс. рублей за 1 кв. м, в Казани и Уфе – на 21%, до 94,8 тыс. рублей и 78,1 тыс. рублей за 1 кв. м соответственно. В Москве за тот же период жилье подорожало на 6%, до 191,7 тыс. рублей за 1 кв. м. Фактически жилье дорожает из-за роста себестоимости строительства.

Особенно заметно падение спроса на недвижимость со стороны так называемых «дольщиков». Так, в третьем квартале 2019 года в России было номинально зарегистрировано 162 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 33% меньше, чем кварталом ранее. Реальное падение числа ДДУ в ЦИАНе оценивают в 16%.

По оценке агентства, на соглашения, по которым застройщики продавали ДДУ аффилированным структурам, стремясь отсрочить переход на проектное финансирование, пришлась пятая часть продаж во втором квартале. Относительно третьего квартала 2018 года в июле-сентябре 2019 года число сделок снизилось на 5%, к аналогичному периоду 2017 года – на 8%, 2016 года – на 3%. Лидером по падению стали Санкт-Петербург и Ленинградская область, где число зарегистрированных ДДУ упало на 40% и 38% соответственно. В Москве и Подмосковье показатель сократился на 36%.

В целом, отмечает адвокат сектора недвижимости Наталья Тарасова, стоимость квартир в новостройках сейчас приближается к стоимости жилья на вторичном рынке, но рисков в первом случае намного больше. Довольно часто встречаются ситуации, когда люди не могут зарегистрировать право собственности на квартиры из-за различных проблем с документами со стороны застройщика. Так, если многоквартирный дом не стоит на кадастровом учете, оформить отдельные помещения не получится. Подобные ситуации, когда владельцы квартир живут в доме, не имея возможности зарегистрировать право собственности, могут длиться годами.

Также, предупреждает юрист, не стоит забывать о распространенных случаях затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию и банкротства застройщиков. Конечно, признает Тарасова, государство пытается минимизировать подобные риски дольщиков, внося поправки в законодательство, но они остаются, что также негативно сказывается на спросе на новостройки.

«Падение спроса на новостройки было предсказуемо, – заявил «Веку» член Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. – Эксперты высказывались неоднократно, что рекордный спрос в первом полугодии неизбежно приведет к падению к концу года».

А в регионах процесс более показательный, чем в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге по ряду причин, объяснил Гарипов. Первое – это снижение количества объектов в продаже. Большая часть региональных девелоперов еще не перешла на работу с проектным финансированием. Второе – ограниченное предложение. На сегодняшний день, по большей части, в продаже остались нераспроданные объекты. Покупателю достаточно сложно найти проекты, соответствующие всем критериям его запроса.

Третий же, и самый существенный для регионального рынка строительства фактор, – рост цен. После 1 июля в ряде субъектов повышение стоимости квадратного метра фиксировалось на уровне 8-14%.

«Подобная ситуация сохранится до полного перехода отрасли на новые условия работы. Пока не перестроятся все девелоперы, предложение будет снижаться. Региональный спрос примет отложенный характер либо сместится в сторону вторичного рынка жилья», – уверен Гарипов.

Директор департамента промышленного и бытового оборудования компании «Грундфос» Сергей Захаров называет другие причины падения спроса на новостройки. «Во-первых, – заявил он «Веку», – это снижение реальных доходов населения. По официальным данным, за 5 лет суммарно реальные располагаемые денежные доходы граждан снизилась примерно на 11%, и это не добавляет оптимизма строительной отрасли. Во-вторых, переход на финансирование через эскроу-счета вызвал некоторые трудности у застройщиков, и больше всего от этого пострадали некрупные компании, значительная часть которых сосредоточена как раз в регионах. Также иногда с переходом на эскроу-счета связывают некоторое увеличение цены на недвижимость, что вкупе с падением реальных доходов значительно снижает спрос на квартиры».

Переход строительной отрасли на проектное финансирование в самом деле накладывает непомерную нагрузку на бизнес и влияет на себестоимость строящихся объектов, соглашается ведущий юрисконсульт компании IPT Group Лена Аюрова. В качестве «бонуса» к цене строящихся объектов помимо затрат, связанных с проводимой реформой, все участники рынка получили увеличение ставки налога на добавленную стоимость, а в общем и целом по стране – падение уровня доходов населения. Все указанные факторы, отметила она в интервью «Веку», бесспорно, напрямую связаны с падением спроса на строящиеся объекты, и такие «заигрывания», как анонсированное снижение ставок по ипотеке, вряд ли существенно повлияют на изменение существующей ситуации в ближайшей перспективе.

Кроме того, Аюрова отмечает, что представители власти и до проведения реформы, и в настоящее время открыто высказываются за уничтожение такого «рудимента», как долевое строительство, ссылаясь на зарубежный опыт. С точки зрения эксперта, это необоснованно в связи с изначальным неравенством в возможности использования финансовых инструментов гражданами России и, например, западных стран. Кроме того, статистика 2019 года показала значительное увеличение числа банкротств строительных компаний, что само за себя красноречиво говорит о «результативности» реформирования отрасли и о движении к цели по ликвидации долевого строительства.

Кроме увеличения стоимости новостроек после перехода на проектное финансирование генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков называет и другие причины происходящего: растет стоимость строительных материалов, топлива и услуг подрядчиков – все это заставляет застройщиков повышать цены.

При этом, сообщил он «Веку», снижение ставок по ипотеке не смогло сильно повлиять на ситуацию. В регионах страны стоимость нового жилья выросла значительнее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, при том, что уровень зарплат в регионах ниже. Поэтому в субъектах РФ наблюдается больший процент падения продаж нового жилья, чем в столице.

По оценке Савченкова, по итогам 2019 года продажи новостроек упадут до уровня 25% к результатам прошлого года. Снизить цены на новостройки застройщики вряд ли смогут. В общем, ситуация на рынке первичного жилья полностью отражает экономическую ситуацию: реальные доходы населения не растут который год подряд, это отражается на спросе. Ставки по кредитам низкие, но уровень закредитованности населения растет постоянно. Кардинально изменить ситуацию может только рост доходов населения.

Будут ли снижаться цены на квартиры в Подмосковье

Этот вопрос стараются не поднимать: снижение цен означает сокращение числа сделок, т.к. покупатели будут выжидать более выгодных условий. Но пока признаков остановки рынка нет: в продажу выходят новые очереди существующих жилых комплексов, стартуют новые проекты.

Портал KVARTIRAzaMKAD.ru анализирует, что будет влиять на цены на квартиры в Подмосковье в 2017 г. и в каких жилые комплексы стоит инвестировать.

Взлеты и падения новостроек Подмосковья

Примерно в 2007-2008 году было заявлено о том, что свободных площадок под строительство в Москве практически не осталось и застройщики начали активно осваивать Подмосковье. Была создана красивая теория о центростремительных тенденциях. Профильные девелоперы стали возводить на границе МКАД и за ее пределами не только торговые и жилые комплексы, но и деловые центры высокого уровня.

В результате, Московская область стала рекордсменом страны по вводу жилья. С 2010-го по 2015-й доля ввода новостроек здесь составляла 10-14% от общероссийского уровня. Между тем, проживает в Подмосковье только 5% населения страны.

Процесс ускорился после присоединения Новой Москвы, которая, если кто забыл, появилась с целью разгрузки исторического центра столицы. Туда, на присоединенное замкадье, планировали вывести главные государственные учреждения вместе со всей инфраструктурой, включая Госдуму.

Итак, дома в Подмосковье вводились, а рабочие места почему-то «не создавались». Москва по-прежнему оставалась центром приложения рабочей силы. Оказалось, что девелоперу мало спроектировать и возвести бизнес-центр или деловой парк. Бизнес должен «захотеть» прийти в область (или хотя бы выйти за пределы МКАД). А для этого, как все единодушно заявляли, должна быть «государственная воля», которой не чувствовалось.

По факту даже обладатели универсальных специальностей (врачи, учителя), старались по возможности устроиться на работу в Москве, т.к. зарплаты в столице оставались существенно выше.

Между тем, квартиры в Подмосковье активно продавались. Т.к. купить в таком бюджете подобное в столице было практически нереально. Портрет покупателей разнился от комплекса к комплексу, но в целом можно было выделить четыре категории:

  • Инвесторы (в том числе из других регионов, их интересует «низкий порог входа»);
  • Приобретающие первую квартиру (москвичи и приезжие из других регионов, выбирали Подмосковье из-за низкой цены);
  • Улучшающие жилищные условия москвичи (их интересовала возможность купить квартиру более высокого класса и большей площади, чем они могли позволить себе в Москве);
  • Местные жители.

Но в 2015 году (по факту – в конце 2014 г. ) оформилась новая тенденция: московские промзоны начали активно застраивать жилыми комплексами. Цены приблизились к областным. И подмосковное жилье оказалось неконкурентоспособным.

Так и не была улучшена транспортная доступность. Не сильно помогли расширенные шоссе и запущенные поезда «Спутник» (хотя близость к железнодорожной станции влияет на стоимость квартиры примерно так же, как близость к станции метро, то есть увеличивает ценно до 15%). Не были решены многие инфраструктурные проблемы. Да, застройщиков обязывали строить детские сады и школы, но муниципалитеты никто не обязывал брать их на баланс. В результате государственные учебные заведения все равно оказывались в дефиците.

«В Подмосковье ситуация со спросом сейчас сложная. Из-за рекордного роста объема предложения в Москве, повлекшего за собой снижение бюджета покупки, квартиры во многих столичных проектах начинают фактически конкурировать с ближним Подмосковьем. В результате такого «сближения» цен часть потребителей, ориентированных ранее на приобретение жилья в Московской области, перетекают на столичный рынок. В результате, на рынке новостроек Подмосковья сейчас порядка четверти квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Конечно, продолжает Ирина Доброхотова, сколько бы сейчас ни говорили, что цены на столичные новостройки и новостройки в ближнем Подмосковье все более сближаются, все же разница в большинстве случаев составляет порядка 10%. Для примера можно сравнить два проекта практически в одной локации – жилые комплексы «Мир Митино» в Москве и «Новое Тушино» в Подмосковье. Для некоторых даже эта разница может быть принципиальной.

Источник – журнал «Деньги»

Индикаторы тревожной ситуации

Одним из тревожных сигналов стало то, что многие компании либо перестали следить за ценовой ситуацией на рынке недвижимости Подмосковья, либо прекратили оглашать публично полученные данные.

Также нет статистики (общей по всей Московской области) о планах нового строительства и вводе новых очередей.

Попробуем оценить перенасыщенность рынка доступными методами. Одним из хороших индикаторов состояния рынка недвижимости во многих странах мира считают соотношение объектов в продаже на первичном и вторичном рынках. Считается, что на сложившихся рынках (то есть таких, где не ожидается никакого значительного притока новых участников) оно не должно превышать 30%. Иначе, в будущем, владельцы недвижимости столкнуться с проблемой ликвидности.

Оценить число квартир на вторичном рынке довольно просто с помощью базы ЦИАН. При этом надо понимать, что цифра можно быть незначительно завышена. Т.к. в ней будут присутствовать объекты, хозяева которых, на самом деле, не хотят ничего продавать. Размещение объявления о продаже нужно либо для более точной оценки объекта (наследственные споры), либо для выяснения потенциального спроса.

Читайте также:  ЖКХ сегодня — цифры и факты

А вот число объявлений о продаже квартир в новостройке, наоборот, будет сильно занижено. Т.к. за многих объявлениями скрывается сразу несколько схожих квартир.

Все данные портал KVARTIRAzaMKAD.ru собрал в таблицу ниже. Для анализа предлагается два показателя – соотношение квартир на первичном и вторичном рынках и отношение квартир на вторичном рынке и населения города. Из данных этой таблицы следует, что благоприятная ситуация (в плане прогноза будущего спроса на квартиры) сохраняется только в Долгопрудном (сюда же попадают другие новостройки ближнего пояса на Дмитровском шоссе). Количество продаваемых квартир во многих других городах (Реутов, Люберцы, Котельники, Красногорск, Мытищи) говорит о том, что каждая 10-я, а то и 7-я семья (если принять, что, в среднем в семье 3.2 человека) вдруг решила продавать свою квартиру. То есть люди избавляются от инвестиционных приобретений.

Слишком высокая доля квартир на первичном рынке наблюдается в Реутове, Котельниках, Домодедово, Красногорске, Одинцово, Химках, Мытищах. Именно в этих локациях мы не советуем покупать квартиру. Хоть в Химках власти и пообещали прекратить утверждение новых проектов застройки. Интересно, что Балашиха, которую все эксперты приводят как иллюстрацию города с неудачными новостройками, выглядит, согласно нашей статистики довольно благополучно. Все дело в том, здесь строительный бум начался одним из первых. И сейчас он уже подошел к завершению. Если мы возьмем для расчетов численность населения в 2012 г. (230 тыс. человек), то картина окажется совсем другой.

Перспективные Котельники уже «отыграли» свой рост, основанный на вводе нового метро. Сегодня квартира здесь вряд ли будет выгодной инвестицией.

Соотношение между населением подмосковных городов и объектами на первичном и вторичном рынках по данным сайта ЦИАН на конец октября 2016 г.

ГородНаселение на 01.01.2016, тыс. челОбъявлений о продаже недвижимости на вторичном рынке (в %к населению города)Объявление о продаже недвижимости на первичном рынкеСоотношение объектов на первичном и вторичном рынках, %
Балашиха428.06218 (1.45%)153425%
Реутов96.62913 (3.0%)186864%
Люберцы190.56464 (3.39%)121319%
Котельники43.11493 (3.46%)78232%
Домодедово158.51630 (1.02%)57235%
Красногорск144.68100 (5.60%)505662%
Одинцово141.33837 (2.7%)166543%
Химки240.05986 (2.49%)262944%
Долгопрудный100.51677 (1.68%)1075%
Мытищи201.16382 (3.17%)403263%

Драйверы спроса на квартиры в Подмосковье

Прежде всего, не надо забывать, что пока уровень жизни в Московском регионе существенно выше среднего по стране, люди будут стремиться сюда приехать. Согласно данным официальной статистики, средняя продолжительность жизни в Москве 2013 г. составляла 76.37 лет, а, скажем, в Амурской, Иркутской областях – 66.38, 66.72 лет соответственно. Отличие в 10 лет – показатель существенный.

Разница в стоимости жизни в столице и Подмосковье. Сейчас влияние этого фактора можно свести к нулю. Но, возможно, через несколько лет содержание квартиры и проживание в столице станет слишком дорогим для определенной группы граждан.

Но, к сожалению, из реальных, работающих сегодня драйверов спроса девелоперы называют только ипотеку с господдержкой. «В ЖК «Новый Зеленоград» есть программа кредитования с первоначальным взносом всего 5%. Таким образом, имея на руках порядка 100 тысяч рублей, можно приобрести однокомнатную квартиру. Именно различные способы приобретения жилья – один из важнейших рычагов влияния на спрос и привлечения покупателей», – говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. «Доля ипотечных сделок в проектах эконом- и комфорт-класса достигла 55%-60%, тогда как еще два года назад она не превышала 50%», – констатирует Мария Литинецкая, Метриум Групп.

«Основным драйвером продаж остается ипотека с государственной поддержкой. В жилом квартале «Краски жизни» в Видном около 80% квартир приобретают в ипотеку по государственной программе» – вторит ей Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век».

К сожалению, ипотека с господдержкой является драйвером участия в долевом строительстве, а вовсе не покупки квартир. В 1-ом полугодии 2016 г. с помощью ипотеки в Подмосковье было продано 1 млн кв. м новостроек. Ипотеку выдали 50 банков в 292 жилых комплексах – в среднем 68 квартир на один жилой комплекс.

Еще одним драйвером продаж, может стать 2% налог на недвижимость, который хотят ввести власти Подмосковья со следующего года. Суть в том, что если застройщики не реализовал квартиру, то через год она должна облагаться налогом, как коммерческая недвижимость. Сергей Егоров директор S.A. Ricci жилая недвижимость, как и многие другие эксперты, считает, что «драйвером рынка жилья налог на непроданные квартиры точно не станет. Застройщики и так всегда ставят перед собой цель продать строящиеся метры, как можно скорее. В идеале, все стремятся к соблюдению формулы «все построил – все продал», поскольку держать на балансе готовые квартиры достаточно обременительно. При этом рынок жилья столичного региона сегодня явно не является дефицитным – объемы предложения достигли рекордных за десятилетие значений. Введение нового обременения вряд ли способно снизить цены на жилье, скорее наоборот. Ведь застройщики будут вынуждены переложить налоговую «прибавку» (пусть и не очень большую) на плечи покупателя, вложив ее в стоимость квартиры».

Какую квартиру покупать в Подмосковье?

Один совет наш портал давал еще в начале 2014 г. И он актуален и сегодня – покупать в Подмосковье объекты точечной застройки. Они находятся в районах со сложившейся социальной и транспортной инфраструктурой. Кроме того, в таких районах всегда будет достаточное количество потенциальных покупателей или арендаторов на данную квартиру. Да, конечно, стоят такие квартиры дороже. Но это – плата за меньший риск.

Приобретать квартиру с готовой отделкой. Если раньше отсутствие отделки позволяло проявить больше свободы при ремонте и снизить цену входа, то теперь это неактуально. Большинство покупателей хотят быть уверенными, что в будущем квартира не принесет им никаких ценовых сюрпризов. Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKADFamily говорит, что их аналитический отдел зафиксировал увеличение предложений квартир с отделкой на протяжении 2016 г.

Избегать комплексов с большим количеством однокомнатных квартир. Сегодня многие девелоперы, стараясь снизить порог входа для покупателей, планируют дома с большим количеством маленьких однокомнатных квартир. В будущем это приведет к перекосам в демографическом составе жильцов, что может негативно сказаться на ликвидности конкретно вашей квартиры.

Выбирать максимально интересный в архитектурном и концептуальном отношении проект. Эстетика архитектуры, качество жилья, – при прочих равных могут стать решающими факторами при последующей продаже.

Трезво оценивать транспортную доступность квартиры из Москвы. Этот тренд, по всей видимости, не будет еще очень долго меняться.

Цены на квартиры в Подмосковье

Спрос на подмосковном рынке новостроек имел в 2016 году несколько взлетов и падений.

«К примеру, в начале года (январе-феврале) мы наблюдали просто ажиотажный покупательский интерес, вызванный возможным завершением программы господдержки, – говорит Евгения Акимова. – Однако уже весной произошел спад клиентской активности, примерно на 30%. Ввиду массовых скидок, покупатели ждали еще больших преференций, откладывая решение о покупке. Одновременно застройщики столкнулись с новым локальным удорожанием стройматериалов (арматура, бетон, алюминий), что вынудило их несколько повысить цены. Только к середине года покупатели перестали ждать дальнейшего снижения прайса, что стало причиной роста числа сделок. Сегодня спрос снова вернулся к уровню начала 2016 года, весьма успешному и даже ажиотажному периоду».

Ситуация со спросом в Подмосковье остается сложной, делится своими наблюдениями Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».- Тем не менее, большинство девелоперов фиксируют рост первичного интереса со стороны покупателей. Это выражается в увеличении числа посещения сайтов проектов и звонков в отдел продаж.

Иными словами, интерес к покупке жилья вернулся, тогда как во втором полугодии 2015 года клиенты практически исключали улучшение жилищных условий. В то же время число покупателей, которые полагают, что цены на недвижимость сохранятся на текущем уровне или даже снизятся, по-прежнему составляет около 73%. Возможно, именно поэтому первичный интерес пока не конвертируется в реальные сделки.

В 3 кв. 2016 года, по данным Метриум Групп, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московской области выросла на 2,6%. Если к началу июля средняя цена «квадрата» составляла 79 тыс. рублей, то к концу сентября она достигла 82 тыс. рублей.

Что касается вторичного рынка, то по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» средняя удельная цена предложения на вторичном рынке в ближнем Подмосковье составила 98,488 тыс. рублей за кв. метр (сентябрь 2016 г.), в среднем Подмосковье – 73,529 тыс. рублей за кв. метр. Все изменения – в пределах погрешности.

Сближение цен на вторичном и первичном рынке – не очень хороший сигнал. При такой ценовой картине первичный рынок должен остановиться. И он остановился бы, если бы не ипотека с господдержкой.

Источник – «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Сентябрь 2016 года можно назвать месяцем активизации продавцов. Активность же покупателей, выраженная в показателях сделок по данным Росреестра Московской области, уменьшилась. По сравнению с сентябрем прошлого года было зарегистрировано на 8% меньше прав на жилые помещения.

Источник – УФРС МО

Новостройки Подмосковья 2017 г

Несмотря на не самую утешительную картину, девелопервы продолжают запускать новые проекты. Их отличительная особенность – участие именитых архитекторов, замеченных ранее в проектах премиальных сегментов и, как следствие, интересная концепция. При этом в первых очередях заявляется очень низкая цена входа.

Вот новые ЖК, вышедшие в свет в конце 2016 г., которые будут активно продаваться в 2017 г.

«Лайково», которое называют даже не жилым комплексом, а городом. (общая площадь жилья 875 тыс. кв. м) от компании UrbanGroup. Архитектурная концепция города принадлежит российскому архитектору Максиму Атаянцу.

Минимальные цены, как следует из пресс-релиза – от 2 млн. рублей. Особенность данного проекта – наличие торговой улицы длиной километр.

ЖК «Новокрасково», проект которого разработан в именитом архитектурном бюро «Остоженка» – в этом комплексе квартиры предлагаются по цене от 2 млн руб. Правда, не все плюсы данных комплексов бесспорны.

Ирина Доброхотова, среди достоинств ЖК «Новокрасково» отмечает пешую доступность до станции Коренево. При этом забывается, что электричка от Коренево до Выхино идет около 35 минут, а до Казанского вокзала – больше часа.

UP-квартал «Римский» в Ленинском районе, рядом с пос. Развилка, в 15-минутной доступности от станции метро «Домодедовская» (ФСК «Лидер») Архитектор – Михаил Филиппов (автор элитного комплекса «Итальянский квартал»).

Минимальная стоимость квартиры – 2,2 млн. рублей.UP-квартал «Римский» уже аккредитован ВТБ24 по программе господдержки, ставка – 10, 9% годовых. Планируется 7 очередей. Первая будет сдана в 2018 г.

Навстречу переезду: где купить дешевую квартиру в Подмосковных новостройках

Спрос на квартиры в новостройках Московской области за март-апрель 2019 года вырос до 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты ожидают дальнейшего роста цен в связи с изменениями в финансировании застройщиков. Сколько стоят квартиры в новостройках Подмосковья и где можно купить самое доступное жилье, читайте в материале РИАМО.

Мода на «евродвушки»

Популярными предложениями в Московской области остаются малометражные однокомнатные квартиры, студии и небольшие квартиры евроформата. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, средняя площадь наиболее востребованных квартир на рынке составляет 46 квадратных метров.

«На однокомнатные квартиры средней площадью в 38 квадратных метров приходится 43% спроса», — говорит собеседница РИАМО. Кроме того, по словам Кузнецовой, покупатели активно интересуются двухкомнатными квартирами средней площадью 57 квадратных метров – их доля составляет 30% от общего объема продаж.

Читайте также:  Итоги 50-летней политики в сфере ЖКХ

Еще 15% — это студии площадью 26,5 квадратных метров. Трёхкомнатные квартиры в 72 квадратных метра занимают 10% рынка. Оставшиеся 2% — это многокомнатные квартиры средней площадью в 105 квадратных метров.

— Спросом у покупателей пользуются видовые двухкомнатные с европланировкой, когда кухня объединена с гостиной, — уточняет коммерческий директор девелоперской компании RDI, входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области (АЗМО), Валерий Кузнецов. — Активный интерес вызывают доступные предложения.

По словам Наталии Кузнецовой, с начала 2019 года 60% продаж в Московской области сосредоточено в десяти локациях. В лидерах: городской округ Красногорск – 15%, Ленинский городской округ – 13% и городской округ Люберцы — 11%. Ещё по 10% продаж приходятся на городской округ Мытищи и Железнодорожный — часть Балашихи. Доля Одинцовского городского округа — 7%. Химки занимают 5%, Котельники и Долгопрудный — по 4%, Домодедово — 3%.

Анатомия цен

На ценовую политику застройщиков в Подмосковье влияет ряд факторов: конкурентное окружение, соотношение спроса и предложения в конкретном районе, наличие социальной инфраструктуры, транспортная доступность и природное окружение. Один из ключевых факторов — удаленность объекта от МКАД. Как отмечает Наталия Кузнецова, средняя цена квадратного метра жилья в ближайшем Подмосковье сегодня составляет 98 тысяч рублей. Для среднего Подмосковья этот показатель равен 72 тысячам рублей, а для дальнего — 49 тысячам рублей.

К самым дорогим локациям Московской области относятся: городской округ Красногорск — 101,4 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Котельники — 100,5 тысячи рублей, Одинцовский городской округ — 99,8 тысячи рублей, городской округ Люберцы — 95,8 тысячи рублей и городской округ Химки — 93,9 тысячи рублей.

При этом самые доступные локации: городской округ Орехово-Зуево — 46,1 тысячи рублей за квадратный метр, городской округ Ивантеевка — 45,3 тысячи рублей, городской округ Егорьевск — 44,1 тысячи рублей, Сергиево-Посадский городской округ — 43,7 тысячи рублей и Волоколамский городской округ — 39,1 тысячи рублей.

«В этом году на рынке Московской области появились новые интересные проекты от известных застройщиков. Это продуманные современные жилые комплексы с достаточным количеством квартир евроформата, однокомнатных квартир и студий. По качеству они соответствуют объектам комфорт-класса на территории Новой Москвы. В таких комплексах квартиры можно купить как с финишной, так и с предчистовой отделкой», — рассказывает Кузнецова.

По словам эксперта, можно выделить доступные по минимальной цене проекты ближайшего Подмосковья, на которые к тому же действуют скидки. Это ЖК «Малина», бывший «ЭкоПарк Нахабино», и ЖК «Красногорский», где минимальная стоимость квартир начинается от 1,6 миллиона рублей. В находящемся неподалёку ЖК «Путилково» бюджет для покупки квартиры стартует с 2,1 миллиона рублей. Лучшие предложения Одинцовского городского округа: ЖК «Инновация» с минимальной стоимостью квартиры 2,3 миллиона рублей и ЖК «Одинград» — от 2,7 миллиона рублей. Самые дешёвые квартиры в Ленинском городском округе можно найти в ЖК «Государев Дом» и «Пригород Лесное» — от 2,3 миллиона рублей, а также в ЖК «Восточное Бутово» — от 2,6 миллиона рублей.

Пути к новоселью

Среди способов оплаты жилья в Подмосковье лидируют кредиты. На ипотечные сделки приходится порядка 70% от общего объема, отмечают эксперты. Наполовину целевую аудиторию составляют региональные покупатели, которые приобретают в Московской области своё первое жильё. Рассрочка не распространена, а 100% оплата фигурирует при покупке небольших по площади и недорогих объектов недвижимости.

По словам Кузнецовой, значительное число покупателей продают свое региональное жилье, для приобретении квартиры в Московском регионе. Также некоторые покупатели, проживающие в области, улучшают жилищные условия, обменивая «вторичку» на новостройку, в том числе с помощью услуги trade-in.

«Услуга trade-in позволяет девелоперам расширить круг потенциальных покупателей. Программа даёт возможность людям, стесненным в средствах, но обладающим недвижимостью, приобрести квартиру. При условии, что для операций trade-in подходит только юридически чистое жилье», — рассказывает Валерий Кузнецов.

Для многих trade-in — единственная возможность сменить старое жилье на квартиру в новом жилом комплексе с развитой инфраструктурой. И по словам экспертов люди все чаще пользуются условиями этой программы. Во-первых, человек может забронировать квартиру в новостройке на несколько месяцев в ожидании продажи имеющегося жилья. Во-вторых, покупатель фиксирует цену покупки на этот период.

Между тем у программы trade-in, как у любой рыночной истории, есть неизбежные риски. Если жилье клиента по выставленной цене не продается, и участник программы не приобретает квартиру в новостройке в указанный срок, то уплаченные за участие в программе деньги «сгорают». Поэтому важно устанавливать адекватную цену на свою недвижимость.

Однако по мнению Кузнецова риски несопоставимы с возможной выгодой. «Купить с нуля новое просторное жильё под силу немногим. А имея определенную сумму от продажи старой недвижимости, поднакопить дополнительные средства или взять небольшую ссуду могут значительно большее число людей. И мечта о новой квартире становится реальностью», — резюмирует Валерий Кузнецов.

Цены на московское жилье могут упасть резко

Дома в отдаленных районах Москвы у былых промзон вряд ли заселятся полностью

ИТАР-ТАСС Автор: Станислав Красильников

Если кто сейчсас и покупает новомосковские квартиры, то только вблизи запланированных веток метро. С удалением от будущих станций потребность в квадратных метрах экспоненциально снижается – общественный транспорт за МКАД развит плохо, и новомосковские территории не являются исключением.

Городские власти намерены «мотивировать всех застройщиков переориентироваться на коммерческую недвижимость», как об этом заявил руководитель департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. Но офисные здания в «замкадье» не так уж востребованы, впрочем, остаются торгово-развлекательные центры.

«Реальность состоит в том, что и в старой, и в новой Москве строят очень много – объёмы заявленных проектов колоссальны, и сами участники рынка часто не понимают, к чему это может привести», – объясняет, отвечая на вопросы «Эксперт Online», руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Упомянутые заявленные проекты – это те, которые находятся на разной стадии утверждения городскими властями.

При этом, в отличие от новых территорий, в Москве пока что сохраняется отложенный спрос на доступное жильё хорошего качества, – говорит Татьяна Калюжнова. Дело в том, что с 2005-го по 2014 год такое жильё в Москве практически не строилось, а строился только бизнес-класс (расходы девелопера на получение участка надо было окупать). А за доступным жильём надо было ехать в Подмосковье, и теперь одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые раньше могли рассматривать только подмосковные варианты. Но этот отложенный спрос в какой-то момент насытится, потому что квартиры сегодня покупают те, у кого есть накопления. И тогда цены на московское жильё снизятся: по прогнозам эксперта, через три года они могут упасть почти вдвое (до 40%).

Это будет неизбежным следствием того, что объёмы строительства и предложения готового жилья в ближайшее время не сократятся, а, скорее всего, еще и вырастут. «За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от третьего транспортного кольца до МКАД увеличилось в 1,6 раза. И на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает Татьяна Калюжнова.

Этим, в частности, объясняется большое количество домов с пустующими квартирами, выставленными на продажу – спрос не успевает за предложением. И если не притормозить строительство, цены на квартиры быстро поползут вниз. А что будет с теми московскими домами, которые годами стоят с пустующими квартирами – из-за перепроизводства домов бизнес-класса в предыдущие годы? По словам Татьяны Калюжновой, квартиры в таких домах покупала определённая категория людей – это инвестиционные квартиры. Их в период роста цен покупали по 2-3 штуки, при этом сами хозяева жили в загородном доме.

В последнее время инвестиции в жильё потеряли смысл, и такие квартиры интенсивно распродаются. И у таких домов (особенно постройки до 2008 года) шансы очень малы. Квартиры в них покупать просто некому, потому что люди, имеющие средства, потратят их на современную, более совершенную бизнес-новостройку. А менее состоятельные – на московское жильё эконом-класса, которого становится всё больше и больше. Как считает эксперт, у пустующих домов «псевдо-бизнес-класса» в спальных московских районах – самый большой потенциал снижения цен: они упадут практически вдвое. Это – наиболее переоценённые дома, и при будущем снижении спроса они могут так и не заселиться.

Фактически переоценены сейчас и квартиры в Подмосковье и Новой Москве. Это связано с тем, что в Москве появилось жильё по сравнимым ценам и происходит переток спроса в пределы МКАД. В то вермя как до этого происходил переток спроса из не ближнего Подмосковья (более 15-20 км) в ближнее. «Москва и Новая Москва – это как сообщающиеся сосуды», – объясняет Татьяна Калюжнова. В ближайшие годы в Москве будет реализовываться отложенный спрос. А потом повторится то, что сейчас происходит в Новой Москве, и то, что происходило с удалёнными подмосковными стройками 2 -3 года назад, когда спрос на них резко упал.

При этом цены, вероятнее всего, будут снижаться ступеньками на 5-15% в год. После их очередного снижения продажи будут активизироваться, а потом сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне. За этим будет следовать новое снижение, возобновление на некоторое время продаж и т.д. В отсутствие заметного экономического роста и в условиях снижения реальных доходов граждан, такой сценарий представляется наиболее реалистичным.

По мнению Татьяны Калюжновой, избежать такого варианта развития событий возможно, но при условии сокращения объемов строительства жилья в московском регионе примерно на 30-35% от запланированных максимумов в ближайшие годы. Аналитик считает, что сами застройщики начнут сдвигать сроки реализации проектов и замораживать запланированные стройки. То есть не все новостройки, которые были заявлены и на которые были получены разрешения, выйдут на рынок, и это сбалансирует спрос и предложение без заметного снижения цен на квартиры.

Если же подобной «самоорганизации» не произойдёт, то снижения цен на жильё не избежать и это вызовет уход с рынка недвижимости тех компаний, которые не смогут компенсировать снижение доходности большими объёмами строительства. В настоящий момент на московском рынке успешно работают крупные компании, у которых есть хороший «административный ресурс»,помогающий минимизировать цену «входного билета» на строительные площадки. По словам Татьяны Калюжновой, 20 крупнейших компаний занимают 70-80% рынка и они могут себе позволить невысокую маржу. Если же компания не имеет административного ресурса и хорошие площадки для неё недоступны, то при заметном снижении спроса ей нет смысла оставаться на рынке. Не исключено, поэтому что в ближайшие годы число строительных компаний заметно сократится.

Подробнее о о положение дел в строительной отрасли на рынке читайте в статье “Строительный цугцванг” журнала “Эксперт”.

На вторичном рынке жилья дальнего Подмосковья уровень спроса за последние четыре года вырос на 15%

11:59 Фев. 27, 2018 1796

В то время как в ближнем Подмосковье он упал на 26%.

Среди причин падения покупательской активности в ближнем Подмосковье специалисты ИНКОМ-Недвижимость выделяют низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в стабильности своего финансового положения, в результате чего по итогам прошлого года объем отложенного спроса на вторичном рынке недвижимости ближнего Подмосковья составил 30% от общего числа покупателей. На сложившуюся ситуацию повлияла и мощная конкуренция с сегментом новостроек – так, по наблюдениям аналитиков компании, в 2017 году вторичный рынок ближнего Подмосковья «уступил» первичному сегменту 35% сделок от суммарного количества операций купли-продажи жилья. В свою очередь, рост спроса в дальнем Подмосковье можно объяснить миграцией покупателей из соседних областей и появлением большого числа приезжих с Украины, которые вследствие ограниченного бюджета селятся в удаленных локациях Московского региона, где есть рабочие места. Кроме того, здесь не наблюдается настолько значительного противостояния вторичного рынка и сегмента новостроек, как в ближнем Подмосковье, где на «первичке» сосредоточено 80% объема предложения по Московской области в целом.

Читайте также:  На улицах Орла установят дополнительную систему наблюдения

Такие показатели спроса, как доля сделок со скидкой и средний размер дисконта, на ближних и дальних территориях Московской области заметно различаются: 85% и 10% в ближнем Подмосковье и 90% и 15% (а в отдельных случаях – 20%) в дальнем Подмосковье. Среди самых востребованных у покупателей локаций ближнего Подмосковья специалисты выделяют, в частности, Балашиху, Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово и Раменки; среди населенных пунктов дальнего Подмосковья – Серпухов и Дмитров.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость проводят следующее условное деление между территориями ближнего и дальнего Подмосковья: локации, расположенные в пределах Московского малого кольца (это т.н. Малая бетонка, кольцевое шоссе А-107, проходящее по Московской области), считаются ближним Подмосковьем, а за пределами указанной трассы располагаются населенные пункты дальнего Подмосковья. На текущий момент объем предложения на «вторичке» в районах Московской области, соседствующих со столицей, составляет 34 381 объект, средняя стоимость 1 кв. м в указанном сегменте равна 83,2 тыс. рублей. В дальних локациях Подмосковья на продажу выставлено в два раза меньше вторичных лотов – 16 889, средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 53,6 тыс. рублей.

При этом, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость относительно заключенных сделок, за последние 4 года уровень спроса в ближнем Подмосковье сократился на 26%, в то время как на территориях области, расположенных за Московским малым кольцом, уровень покупательской активности за указанный период, наоборот, вырос на 15%.

«В ближнем Подмосковье на падение покупательский активности на вторичном рынке недвижимости повлияли те же факторы, что и в столице: в частности, это значительно снизившийся за кризисный период уровень платежеспособности населения и неуверенность потенциальных покупателей в стабильности своего материального положения, из-за чего люди зачастую откладывают выход на сделку. В результате мы наблюдаем на «вторичке» как Москвы, так и ближнего Подмосковья формирование т.н. отложенного спроса. И если в столице доля потенциальных покупателей, решивших пока повременить с приобретением жилплощади, за последний год составила 25% от объема спроса, то в ближнем Подмосковье доля “застрявших“ в режиме ожидания граждан еще больше – по нашим наблюдениям, около 30%. А в дальних районах Московской области наблюдаемый рост спроса можно объяснить миграцией покупателей из соседних с Подмосковьем областей, а также появлением большого числа переселенцев с Украины с весьма ограниченным бюджетом, для которых принципиально важно как можно скорее, не откладывая, осесть на новом месте и обзавестись жильем, пусть даже наиболее дешевым. Эти целевые группы покупателей стараются перебраться поближе к рабочим местам, сосредоточенным в столице или в тех населенных пунктах Подмосковья, где имеются крупные промышленные предприятия. При этом в случае недостатка средств на приобретение жилплощади в ближнем Подмосковье они делают выбор в пользу удаленных от столицы территорий, где можно найти наиболее бюджетные объекты в границах Московского региона», – рассказал руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Еще одна весьма важная причина падения уровня спроса на вторичном рынке жилья как Москвы, так и ближнего Подмосковья – неослабевающая конкуренция указанного сегмента с первичным рынком, приводящая к значительному оттоку потенциальных покупателей с «вторички». При этом на территориях Московской области, соседствующих со столицей, сосредоточено около 80% объема предложения «первички» по Подмосковье в целом, в то время как на районы, расположенные за Московским малым кольцом, приходятся оставшиеся 20% объема предложения. Поэтому в дальнем Подмосковье из-за недостатка лотов, экспонируемых в новых домах, у покупателей чаще всего нет альтернативы «вторичке».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что в противоборстве с сегментом новостроек вторичный рынок жилья ближнего Подмосковья понес большие потери, чем аналогичный столичный сегмент.

«Если в старой Москве по итогам прошлого года 25% покупателей от их общего числа на «вторичке», выбирая между двумя сегментами недвижимости, предпочли приобрести квартиру в новостройке, то в ближнем Подмосковье отток спроса был еще больше – 35%. Объяснить это можно тем, что объем предложения нового жилья здесь во много раз превосходит столичные показатели, кроме того, в Подмосковье недвижимость в новостройках отличается бо̀льшей ценовой доступностью. Так, на первичном рынке жилья столицы значительная доля экспонируемых лотов – 56% – относится к категории «комфорт», 29% – к бизнес-классу, на экономкласс приходится всего 10% объема предложения. А в Подмосковье в целом лидирующие позиции на «первичке» принадлежат экономклассу – 59%, жилье категории «комфорт» занимает 30% объема предложения, а на сегмент «бизнес/ элит» приходится лишь 11%. Кроме того, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости как ближнего, так и дальнего Подмосковья – 81 тыс. рублей и 51,2 тыс. рублей соответственно – незначительно отличается от аналогичного показателя на «вторичке» в этих локациях: 83,2 тыс. рублей и 53,6 тыс. рублей», – сообщил Дмитрий Таганов. Эксперт подчеркнул, что заметный отток покупателей с вторичного на первичный рынок ближнего Подмосковья будет наблюдаться и в нынешнем году.

При этом, согласно подсчетам аналитиков компании, такие показатели спроса, как доля сделок с дисконтом и средний размер скидки при приобретении вторичного жилья, в ближних и дальних локациях Московской области заметно различаются. В ближнем Подмосковье доля сделок, прошедших с предоставлением дисконта, на данный момент находится на том же уровне, что и на «вторичке» старой Москвы, – 85%. Однако если в столице средний размер скидки составляет 8,3%, то в близлежащих районах Московской области этот показатель равен 10% – как и в наиболее бюджетных окраинных локациях Москвы. В дальнем Подмосковье до 90% операций по купле-продаже вторичного жилья проходит с предоставлением дисконта, а усредненный размер скидки равен 15% (причем в отдельных случаях продавцы предоставляют скидку и в 20%).

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, среди наиболее востребованных у покупателей вторичной недвижимости населенных пунктов ближнего Подмосковья можно выделить такие города, как Балашиха (здесь сосредоточена максимальная доля вторичного жилья, экспонируемого в отдельно взятой локации Московской области, – 7,3%), Химки, Мытищи, Красногорск, Люберцы, Одинцово, Раменки. В дальнем Подмосковье наибольшей популярностью у покупателей пользуются крупные города (а также расположенные по соседству территории) с большим объемом предложения жилья и с удобным транспортным сообщением со столицей. К примеру, в южной части дальнего Подмосковья это город Серпухов и Серпуховской район, граничащий с Калужской и Тульской областями, откуда и мигрируют покупатели. А на северном направлении уровень спроса весьма высок в городе Дмитрове, который расположен не так далеко от границ ближнего Подмосковья.

Новостройки Москвы против новостроек Подмосковья – что выбирают покупатели?

За первые 10 месяцев 2018 года спрос на новостройки Подмосковья упал на фоне роста новостроек Москвы. Почему спрос на новую недвижимость в Москве активно растет, в материале портала ОКНА МЕДИА.

Новостройки Москвы против новостроек Подмосковья: что происходит

Данные последних месяцев все сильнее прочерчивают демаркационную линию между рынком московской и подмосковной недвижимости. Спрос на квартиры в Москве растет, а в Подмосковье – падает. И тенденция становится все более яркой.

Фото: подмосковная застройка все меньше отличается от московской За первые 9 месяцев 2018 года Москва стала единственным регионом РФ, где ввод нового жилья в многоквартирных домах вырос на 30%. В целом по России за то же время наблюдается снижение ввода жилья на 17,9%.

По данным за октябрь, рост договоров в сфере жилой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2017 года в Москве составил уже 48,3%. Если же посмотреть на рост ДДУ в Москве за октябрь 2018, то здесь картина еще более впечатляющая: второй осенний месяц показывает увеличение на 58% в сравнении в тем же месяцем прошлого года.

В Подмосковье традиционно спрос на первичном рынке всегда был выше, чем в столице, однако в октябре текущего года он уступил столичному на 2%. За январь-октябрь 2018 года спрос на подмосковную недвижимость снизился на -9,3% в сравнении с аналогичным периодом 2017-го года.

Новостройки Москвы против новостроек Подмосковья

Ситуация с перераспределением спроса меняется по целому ряду причин. Общий кризис в строительстве, связанный с переходом на систему эскроу-счетов, повышает расходы девелоперов и увеличивает и без того не малые цены на жилье. Одновременно с этим остается проблема жителей Подмосковья: при увеличении цен на недвижимость дорога до подмосковного жилья для тех, кто работает в столице, не сокращается. Постепенно утрачиваются и такие «уникальные» плюсы подмосковной жизни, как близость к природе, экологичность, спокойствие и тишина. Застройщики и власти города уделяют все больше внимания озеленению в новых жилкомплексах старой Москвы.

Фото: новостройки Подмосковья ищут покупателей В связи с проектом реновации и комплексной застройки промзон в столице увеличились объемы строительства жилья – появились новые масштабные площади под застройку, которых раньше не было. В результате привлекательность столичной жилой недвижимости для потребителей повысилась.

Средняя стоимость метра кв. в Москве в 3-м квартале 2018 года года составила 156 тыс рублей. Метр в подмосковных многоквартирных домах стоит в среднем от 75 до 86 тыс рублей. Средняя цена на квадратный метр в частном домовладении в наиболее популярных локациях в области составляет около 135 тыс рублей. Несмотря на существенную разницу в цене, людей все больше привлекает близость работы и развитая инфраструктура столицы.

Многие, приобретая квартиру в Подмосковье, считают ее «перевалочным пунктом» на пути к столичной локации.

Фото: экогород в Ступинском районе Москва продолжает «отбирать» покупателей у области: сказывается системное развитие территорий с акцентом на зонах отдыха, спорта и зеленых агломерациях, – и все это вблизи образовательных, коммерческих и культурных центров.

Что будет дальше с новостройками Подмосковья

Как будет развиваться ситуация дальше, покажет время. За последние годы Московская область «прославилась» числом проектов с недобросовестными застройщиками.

На сегодня эксперты прогнозируют общий рост цен на недвижимость на 15-20% в пятилетней перспективе. За этот срок будут реализованы проекты, отстроенные до принятия поправок к 214-ФЗ, которые установили порядок перехода от устаревшей системы долевого строительства к проектному финансированию.

Специалисты предрекают, что система работы по эскроу-счетам, пока в полной мере не ясная ни банкам, ни девелоперам, может породить новый вариант «обманутых дольщиков», что сделает ситуацию с покупкой недвижимости в Подмосковье еще более нестабильной. К тому же в условиях кризиса и неподготовленности новой схемы работы с использованием проектного финансирования строительный рынок может потерять почти две трети девелоперов и столкнуться с резким падением объемов ввода жилья, если срочно не будут предприняты безотлагательные меры помощи отрасли. Для оконного рынка падение спроса и резкое уменьшение объемов вводимого жилья означает сокращение возможностей по остеклению новых объектов строительства.

Ссылка на основную публикацию