В Перми суд обязал энергетиков работать напрямую с ТСЖ

В Перми суд обязал энергетиков работать напрямую с ТСЖ

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил правоту Пермского УФАС России, которое ранее обязало ТГК-9 заключить договор с ТСЖ “Комсомольский проспект, 86”. Жильцы многоквартирного дома не желали оплачивать услуги теплоснабжения “Пермской сетевой компании” (ПСК), считая ее лишним посредником между ними и производителем тепловой энергии -ТГК-9.

Жильцы дома по адресу Комсомольский проспект, 86 уверены, что им навязали невыгодные условия расчетов за потребленное тепло: производит его компания ТГК-9, а вот платить приходится ее дочке – ПСК. При этом разница в тарифах производителя и поставщика весьма ощутима. Поэтому в 2009-м и в 2011 году они обратились к теплогенерирующей компании с просьбой изменить порядок расчетов, но получили отказ, извещает “РГ” .

– Жильцам было отказано на том основании, что ТГК-9 не является теплоснабжающей организацией, а произведенное ею тепло конечным потребителям поставляет “Пермская сетевая компания”, с которой и нужно производить расчеты, – пояснил начальник отдела контроля монополий Пермского УФАС России Андрей Ульяновский. – Но сети, по которым доставляется в этот дом тепло, принадлежат ТГК-9, и лишь последние полтора метра трубы перед самым заходом в энергосистему здания находятся сегодня в аренде у ПСК. Кроме того, мы учли, что ПСК полностью подконтрольно ТГК-9. На наш взгляд, теплоэнергетическая компания нарушила положения Гражданского кодекса, который предусматривает, что поведение субъектов гражданского оборота должны быть добросовестными, и ни один из субъектов не может злоупотреб-лять своими правами. Поэтому было выдано предписание заключить договор напрямую с потребителем, которое ТГК оспорила в арбитражном суде.

По словам Андрея Ульяновского, разница между тарифами производителя и конечного поставщика в 2011 году составляла 12 процентов: 873 рубля за одну гигаколорию у ТГК-9 (с учетом расходов на еще одного посредника – МУП “Моторостроитель”) и 970 рублей – у ПСК.

В пресс-службе Пермского филиала ОАО “ТГК-9” сообщили, что решение Семнадцатого арбитражного апелляционного суда будет обжаловано в вышестоящей судебной инстанции. В компании уточнили, что именно по теплосетям ПСК тепловая энергия поступает большинству потребителей краевой столицы. Потому законным и логичным является то, что потребители должны заключать договор и оплачивать услуги ПСК, которая, в свою очередь, рассчитывается с производителями тепла.

Кроме того, в компании уверены: по закону ТГК-9 не может являться энергоснабжающей организацией – поставщиком тепла для каждого потребителя. Дело в том, что статья 539 Гражданского кодекса РФ четко говорит: договоры энергоснабжения могут заключаться (и исполняться) “при наличии у потребителя отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации”. Большинство жилых домов Перми присоединены к сетям, принадлежащим “Пермской сетевой компании”. Поэтому именно ПСК является надлежащим, законным и единственно возможным поставщиком тепла для основной части потребителей Перми.

Читайте также последние новости ЖКХ России, г. Перми и Пермского края

Взыскание с жителей долгов по квартплате может приостановиться с апреля, если в ближайшие недели не удастся найти решение правовой коллизии, рассказала на пресс-конференции глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Все управляющие компании (УК) в многоквартирных жилых домах, в том числе в ведомственных домах, будут выбираться на конкурсной основе. Закон об этом подписал президент России Владимир Путин.

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда разбирал спор коммерсантов и ТСЖ. Спорили стороны о рекламе на жилом доме. Важный момент спора – висела эта броская реклама мебельного салона не на самом доме, а на его “нежилой” части – пристройке к дому, в которой размещался магазин.

Рост тарифа на электроэнергию выше инфляции может произойти из-за передачи ответственности за замену электросчетчиков с потребителей на поставщиков, считает председатель Комитета Государственной думы по энергетике Павел Завальный.

Практику, когда ресурсоснабжающие организации и управляющие компании перебрасывают долги тех, кто вовремя не платит за коммуналку, на добросовестных плательщиков – соседей неплательщиков по дому – могут запретить.

Известно: российский потребитель зачастую не включается в борьбу за свои законные права по одной простой причине: трудозатрат и нервов это требует много, а результат получается копеечный. Однако новые правила, которые сейчас по закону позволяют подавать в суд групповые иски от обиженных потребителей.

Жительнице Воронежа Зинаиде Землянухиной выставили счет на 70 с лишним тысяч рублей за квартиру, в которой она не живет.

“ДСТ-Строй”, подрядная организация по осуществлению уборки улиц и дорог в Мотовилихинском районе Перми, оштрафована почти на 3,5 миллиона рублей за невыполнение нормативных обязанностей – такие санкции предусматривает их рабочий контракт. Об этом сообщает пресс-служба администрации Перми.

В Индустриальном районе Перми в ночь на 21 января восстановили теплоснабжение во всех жилых домах, сообщили корреспонденту “ИА REGNUM” в пресс-службе краевой администрации.

До конца февраля в Госдуму будет внесен законопроект об отмене комиссии, которую банки сегодня взимают за перечисление оплаты услуг ЖКХ. Сегодня она составляет от 0,5 до 2 процентов от суммы платежа. Об этом пишут “Известия” со ссылкой на главу фракции “Единая Россия” в Госдуме Сергея.

Популярные ответы на вопросы по ЖКХ

Действующее законодательство относит данные отношения к гражданско-правовым. Необходимо изначально знать, на каких условиях заключен договор между собственниками и управляющей компанией. В основном собственники нанимают управляющую компанию для выполнения работ по содержанию общего имущества. Заявки от жильцов на выполнение работ внутри жилых помещений, принадлежащих на праве собственности жильцам, управляющая компания не обязана, но может выполнять за отдельную плату при заключении отдельного договора на выполнение разовых работ. При этом в договоре необходимо обозначить меру ответственности управляющей компании, гарантийный срок по выполненным работам и т.д.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (в дальнейшем по тексту – Правила), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, собственники и наниматели жилых помещений должны оплачивать весь расход коммунальных ресурсов поставленных ресурсоснабжающими организациями в многоквартирный дом, включающий в себя как индивидуальное потребление коммунальных услуг в жилых помещениях, так и расход коммунальных ресурсов по показаниям общедомовых приборов учета.

Книги по жилищно-коммунальному хозяйству

Учебное пособие подготовлено для студентов средних профессиональных образовательных учреждений, обучающихся по специальностям и рабочим профессиям укрупненной группы «Техника и технологии строительства», в частности получающих профессию «Мастер по ремонту и обслуживанию инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства» (вид профессиональной деятельности «Поддержание рабочего состояния силовых и слаботочных систем зданий и сооружений, системы освещения.

Предлагаемое читателю пособие предназначено для оказания методической помощи в организации юридического сопровождения функционирования многоквартирного дома, а также защиты своих прав жильцами таких домов. В предлагаемой брошюре автор дает рекомендации, которые позволят любому гражданину разобраться в правовом положении собственников.

За коммунальные услуги можно платить напрямую поставщику

В жилищном кодексе изменения: теперь платить за свет, воду, отопление и газ можно той организации, которая поставляет эти ресурсы. Если заключить договор напрямую, то деньги от собственников уйдут сразу поставщику, а не на счет управляющей компании или ТСЖ .

Чтобы платить напрямую, нужно договориться с соседями и принять решение на общем собрании. Если все получится — сэкономите, уменьшите риск мошенничества со стороны УК и сможете получить от нее денег.

Как было раньше?

Заключить договор напрямую с поставщиком воды, газа или электроэнергии было нельзя. Управляющая компания выставляла счета, в которых сама указывала какие-то суммы, тарифы и нормативы. Собственники перечисляли всю сумму на счет УК , а та — поставщикам ресурсов.

В жилищном кодексе была возможность для оплаты напрямую, но не все могли ее использовать. Договор между собственником и поставщиком при этом все равно не заключался: прямой могла быть только оплата. Но теперь этот пункт уже не работает.

Чаще всего у дома есть управляющая компания или ТСЖ , которые выставляют квитанции и принимают деньги.

Некоторые управляющие компании работают честно: не завышают плату, перечисляют деньги вовремя и не искажают показания. Тогда собственники не переплачивают, а дом не числится в должниках у условного энергосбыта или водоканала.

Но есть нечестные УК . Они завышают показания, неправильно начисляют плату, а деньги от жильцов не переводят поставщикам ресурсов вовремя. Иногда такие УК даже воруют деньги, а потом банкротятся или пропадают. На доме висят долги, а разбираться с ними приходится собственникам или новой УК .

До сих пор жильцы не могли полноценно и оперативно контролировать платежи. Приходилось доверять управляющей компании, но это не всегда оправдано.

Что изменилось?

Теперь жильцы многоквартирного дома могут заключить прямые договоры с поставщиками ресурсов. Платежки за коммуналку им будут выставлять не управляющие компании, а энергосбыт, межрайгаз или водоканал — то есть те компании, которые подают в дом свет, тепло и воду.

Управляющая компания не будет получать денег за те услуги, которые сама не оказывает. Но эта возможность у жильцов не появится сама по себе. Чтобы заключить прямой договор по желанию собственников, этим нужно кому-то заняться.

На какие услуги можно заключить договор с поставщиком

Напрямую можно платить за все коммунальные услуги:

  1. Холодное и горячее водоснабжение.
  2. Водоотведение (то есть канализацию).
  3. Отопление всех видов.
  4. Энергоснабжение.
  5. Газоснабжение.
  6. Вывоз мусора.

Можно заключить прямые договоры на все виды услуг или только на вывоз мусора и отопление, в любом сочетании.

Заключить договор по желанию собственников квартир

Чтобы платить напрямую, нужно провести общее собрание собственников. Договор с поставщиком ресурсов заключается со всеми собственниками одновременно. Не будет такого, что одна квартира платит напрямую в энергосбыт, а другая — управляющей компании.

Если на общем собрании примут решение платить напрямую, это решение нужно направить поставщику ресурсов, например в местный водоканал. Тогда жильцы будут получать платежки от водоканала и деньги переводить тоже ему.

Перейти на прямой договор из-за долгов УК

Если управляющая компания или ТСЖ задолжали поставщику ресурсов деньги больше чем за два месяца, договор с ними могут расторгнуть принудительно. Для этого поставщик должен подать на УК в суд и выиграть его.

Водоканал или энергосбыт пришлют собственникам уведомление о расторжении договора с УК и заключении прямых договоров. Жильцам письменный договор заключать не нужно: отказ поставщика работать через управляющую компанию будет односторонним.

Уведомление о переходе на прямую оплату разместят где-то на видном для жильцов месте, опубликуют на сайте и напечатают в официальной местной газете.

Через месяц после такого уведомления договор с УК считается расторгнутым. Жильцы начинают платить напрямую. Управляющая компания больше не сможет выставлять квитанции за воду, газ и свет и требовать денег. А если она так сделает, ее можно штрафовать: хитрая УК заплатит собственнику в два раза больше, чем выставила в квитанции.

Кому жаловаться на качество коммунальных услуг

Даже при наличии прямого договора с поставщиками ресурсов жаловаться можно по-прежнему в управляющую компанию. По закону она обязана содержать в порядке все системы в доме, даже если за воду и газ жильцы платят не ей.

Если собственник найдет ошибку в квитанции или горячая вода покажется ему недостаточно горячей, можно обратиться в УК . Управляющая компания не может сказать: «С кем заключали договор, туда и идите», — она обязана принять обращение и отреагировать. Но нести ответственность за качество услуг по прямому договору будет поставщик, а не управляющая компания.

А вот за коммуникации в доме даже при прямых договорах отвечает управляющая компания. Если течет труба или проблемы с электрическим кабелем, можно требовать от управляющей компании все починить. Ссылки на прямой договор с поставщиком услуг в таком случае бесполезны.

Если собственник задолжал поставщику услуг

По соглашению с поставщиком управляющая компания может ограничить ему доступ к ресурсам. Отключить в квартире должников свет может электрик из энергосбыта, а может — из управляющей компании. Они договорятся, кто это сделает: закон позволяет.

Зачем тогда нужна управляющая компания?

Управляющая компания зарабатывает не на ресурсах, а на обслуживании дома и содержании общего имущества. Свои деньги она не потеряет: собственники будут платить ей по согласованным тарифам за текущий ремонт, уборку подъездов и другие услуги, которые есть в договоре на управление домом.

Даже заключив прямые договоры, вы все равно будет получать квитанции от управляющей компании и обязаны их оплачивать. Там просто не будут указаны те ресурсы, которые вы оплачиваете поставщикам.

Как заключить прямой договор с поставщиком услуг

Проведите общее собрание. Инициативу может проявить любой собственник. Собрание можно провести очно или с заочным голосованием. Для принятия решения нужен кворум — это более 50% от общего числа голосов.

Чтобы решение о переходе на прямые договоры было принято, достаточно большинства голосов из всех присутствующих.

Протокол собрания нужно отправить поставщику ресурсов. Дальше вам объяснят, что делать. Подписывать с каждым собственником документ на бумаге не придется: для прямых договоров будет типовая форма.

В Перми суд обязал энергетиков работать напрямую с ТСЖ

Водители “скорых на аутсорсинге” бастуют

Главное сейчас

Новости все материалы

Больше новостей

Аналитика все материалы

Жилищно-коммунальное банкротство. Пермские УК и ТСЖ массово не платят за тепло и воду

Тысячи многоквартирных домов Перми и края могут лишиться управляющих организаций из-за череды банкротств. Иски в суд о признании УК и ТСЖ несостоятельными в массовом порядке подают ресурсоснабжающие и обслуживающие организации. В УК и ТСЖ объясняют долги неплатежами самих собственников, поставщики тепла и воды винят посредников и видят решение проблемы в переходе на прямые расчеты с жильцами.

Читайте также:  Не вешайте картины и ТВ слишком высоко

Управляющие компании, уже находящиеся в процедуре банкротства, обслуживают сотни многоквартирных домов в Перми. С исками обращаются поставщики тепла и воды, долги отдельных УК исчисляются десятками миллионов рублей. Признана банкротом пермская УК “ЭКВО”, под управлением которой находятся 88 объектов МКД. С иском обратился ТД “Экобэст”, которому управляющая компания не выплатила 760 тыс. руб. за вывоз крупногабаритного мусора и ТБО. По иску “Пермской сетевой компании” введено наблюдение в отношении управляющей компании “Урал” (26 многоквартирных домов), в реестр требований кредиторов включено более 16 млн руб. долга перед “ПСК”. Более 80 домов у компании-банкрота “Жилсервис”. Наблюдение введено в отношении УК “Моторостроитель” (48 многоквартирных домов). Рассматриваются иски о банкротстве УК “Профи М” (23 дома и 24,7 млн руб. долга), “Универсал-инжиниринг” (19 домов и 4,8 млн руб.).

Иски о банкротстве ТСЖ – относительно новая практика в Перми. Если УК часто обвиняют в недобросовестности при доведении денег собственников до поставщиков коммунальных ресурсов, то товарищества принято считать более порядочными в этом отношении, в конце концов, домом управляют сами собственники. Однако и у ТСЖ возникают проблемы. “Пермская сетевая компания” на днях подала иски о банкротстве ТСЖ “Форвард”, “Курчатова, 6”, “Комсомольский проспект, 80”, “Лебедева, д.38, город Пермь”. Ранее по заявлениям “ПСК”, водоснабжающего “Новогора-Прикамье” и других кредиторов обанкротились ТСЖ “Сысольский”, “Химград”, “Социалистическая, 28” и другие.

На начало апреля ТСЖ и ЖСК задолжали предприятиями Группы “Т Плюс” в Пермском крае (Пермский филиал “Т Плюс” и “ПСК” в Перми и Краснокамске, “БСК” в Березниках, “Инвестспецпром” в Чайковском) 1,1 млрд руб., рассказали Накануне.RU в пресс-службе “Пермской сетевой компании”. С начала года эта цифра выросла на 153 млн руб.

Год назад долги ТСЖ и ЖСК за теплоэнергию были примерно на аналогичном уровне – 1,2 млрд руб., поэтому можно говорить об устойчивой тенденции к злостному уклонению от выполнения обязательств по оплате потребляемой теплоэнергии. Важно отметить, что руководство ТСЖ и ЖСК продолжает сбор платежей с жителей в полном объеме, однако вразрез договорным обязательствам не перечисляет средства в адрес поставщиков энергоресурсов”, – отметили в ПСК.

Энергетики намерены добиваться погашения задолженности, так как большая долговая нагрузка, по их словам, не позволяет в полной мере реинвестировать средства в развитие объектов генерации и теплосетевой инфраструктуры в летнюю ремонтную кампанию. В числе потенциальных банкротов – десятки ТСЖ, систематически уклоняющихся от оплаты теплоэнергии.

Долги перед единым оператором водоснабжения и водоотведения Перми, компанией “Новогор-Прикамье” составляют 917 млн руб., это на 25 млн руб. больше, чем на ту же дату 2017 г. В управлении УК, накопивших долги перед компанией, находятся 1700 многоквартирных домов, по суду водоснабжающая организация взыскивает долг с 50 ТСЖ, сообщили Накануне.RU в компании.

Руководители ТЖС в свою очередь пеняют на должников и высокие, по их мнению, тарифы. Председатель ТСЖ “Курчатова 6” Светлана Сероева в беседе с Накануне.RU отметила, что долг у дома есть только перед “ПСК”, образовался он из-за неплатежей жильцов. Ситуацию усложняет то, что в доме есть квартиры, сдаваемые по соцнайму, долг двух квартир составляет порядка 800 тыс. руб.

Мы бы, конечно, хотели выйти из этой ситуации, но если нас признают банкротами – создадим новое ТСЖ и начнем все с ноля. Сейчас мы участвуем в судах с РСТ, мы не согласны с тарифами, считаем их завышенными, пересмотр тарифов тоже может снизить нашу задолженность“, – говорит Сероева.

Для того, чтобы должники перестали быть головной болью ТСЖ, товарищество уже инициировало расторжение договоров с оператором водоснабжения “Новогор-Прикамье”. После расторжения собственники должны заключить прямые договоры и взыскивать долги за воду будут уже непосредственно с них.

В большинстве случаев отправная точка проблем ТСЖ – неплатежи собственников, согласен председатель правления ассоциации ТСЖ “Пермский стандарт” Александр Зотин:

В некоторых случаях, товарищество тратит денег столько, сколько нужно на обслуживание дома, но в этой ситуации ему не хватает средств, чтобы расплачиваться с ресурсниками, потому что есть неплательщики. Оно может “зарезать” обслуживание дома и все ресурсы бросать на оплату тепла, воды, только тогда невозможно выполнять нормативные работы по дому. Между этими проблемами ТСЖ, как и УК, балансируют“.

Банкротство ТСЖ с последующим взысканием долгов ничем не грозит членам товарищества. Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ, члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Однако проблемы могут возникнуть у председателей. В ПСК уточнили, что более активно будет применяться привлечение к субсидиарной ответственности председателей, накопивших долги за тепло, с последующим арестом и передачей на реализацию их имущества еще до вынесения судебного решения.

В случае банкротства УК, как и ТСЖ, собственники вправе выбрать другую управляющую организацию либо создать товарищество. Однако если в доме уже было “самоуправление”, то новое ТСЖ нельзя зарегистрировать до момента ликвидации предыдущего. Есть риск, что в переходный период многоквартирник останется бесхозным.

Поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие прямые расчеты за ЖКХ с ресурсоснабжающими организациями, Госдума приняла в марте текущего года. Он предусматривает, что действующие договоры с УК будут расторгаться в том случае, если компания скопила долг перед ресурсниками. “Новогор-Прикамье” в апреле уведомила четыре управляющие организации об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомления получили “УК “Мастер Комфорта” (долг более 12 млн руб.), УК “ТехКомфорт” (долг более 8 млн руб.), ТСЖ “Янаульская, 18” (долг 67 тыс. руб.) 1 июня 2018 г. квитанции на оплату потребителям в домах организаций будут выставлять уже ресурсники. Поставщики услуг видят в принятых поправках лишь хорошее.

Поступательный рост собираемости платежей за тепловую энергию с 2016г. энергетики Пермского края связывают, в первую очередь, с политикой краевых властей и энергетиков по оздоровлению рынка ЖКХ, в том числе переходу на прямые платежи по оплате услуг отопления и ГВС. В зону теплоснабжения “Т Плюс” в Прикамье входит 500 тыс. квартир, из них на прямые расчеты с компанией в 2016 г. перешло 193 тыс. абонентов. К 1 января 2017 г. эта цифра составила 305 тыс., сейчас от расчетов через посредников отказались уже 352 тыс. квартир, рассказали в компании.

Из 150 тыс. 50 тыс. лицевых счетов обслуживают злостные неплательщики, а именно – недобросовестные управляющие компании, которые аккумулируют средства населения и не переводят их поставщику ресурса, ссылаясь на недосбор платежей. Однако переход на прямые платежи показывает, что уровень собираемости с 73% поднимается до 97,3%. Поэтому становится очевидно, что на самом деле долги формирует не население, а УК-посредники“, – говорят в ПСК.

За текущий год на прямые расчеты уже было переведено 107 многоквартирных домов из 33 УК и ТСЖ, добавляют в “Новогоре”, примерно четверть пермяков, проживающих в МКД, рассчитываются напрямую за услуги водоснабжения и водоотведения. Основной причиной появления долгов, по мнению представителей сбытовой службы “Новогора”, является не сам потребитель, а исполнитель коммунальных услуг.

600? ‘600px’: ‘100%’ ); w />

Часто УК, ТСЖ аккумулируют собранные за услуги ВС, ВО денежные средства у себя на счетах, счетах расчетно-кассового центра, распоряжаются ими по своему усмотрению, не перечисляя их в ресурсоснабжающую организацию. Таким образом, с принятием нового закона, УК, ТСЖ, которые раньше собирали денежные средства с жителей, но не перечисляли, либо перечисляли не в полном объеме в РСО и накапливали многомиллионные долги, более не смогут распоряжаться ими в своих интересах, а жители домов будут уверены, что их платежи напрямую будут поступать в РСО“, – отметили в компании.

Можно предположить, что в тех случаях, когда причина долгов за ЖКХ – недобросовестные действия посредников, ТСЖ или УК, прямые договоры действительно будут иметь эффект. Однако в борьбе со злостными неплательщиками закон не поможет. В ТСЖ уверены, что тех, кто будет уклоняться от коммунальных оплаты услуг станет даже больше.

Проблема неплатежей – проблема неэффективного исполнительного производства. Судебные решения зачастую невозможно реализовать. Иногда по объективным причинам, потому что человек спрятал свое имущество или не имел его, иногда, потому что приставы не работают. Я, как председатель ТСЖ, знаю жителей, могу пройтись по квартирам, поговорить, но когда за сбор платежей будут отвечать ресурсоснабжающие организации, они этим заниматься не будут. Процент неплатежей увеличится“, – говорит Зотин.

В Перми работа по взысканию задолженности с физлиц уже активизирована, в “ПСК” рассказали о совместных с приставами рейдах, под арест попадает имущество неплательщиков – автомобили и бытовая техника.

Для возврата своей собственности клиенту будет необходимо не только погасить задолженность, но и оплатить дополнительные расходы: стоимость эвакуации авто, услуги по хранению транспортного средства на штрафстоянке. Также к должникам применяются предусмотренные законом меры: накладываются ограничения по совершению регистрационных действий – запрет на куплю-продажу квартир и земельных участков, при сумме задолженности свыше 30 тыс. рублей – выносится определение об ограничении на выезд за границу РФ“, – отмечают в “ПСК”.

Доверяй, но проверяй, или Как контролировать ТСЖ

Здравствуйте, друзья. Тема ЖКХ остается одной из главных для жителей многоквартирных домов. Качество предоставляемых услуг и их стоимость – это животрепещущие вопросы, волнующие каждого. При этом выбор жителями формы управлением дома вносит нюансы этот процесс.

Думаем, не лишним будет напомнить, что действующий Жилищный кодекс разрешает три формы управления: это создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), непосредственное управление (для домов, количество квартир в которых не превышает 30) и договор с управляющей компанией.

Сбой в оплате – повод разобраться

Собственники жилых помещений обязаны оплачивать потребленные ими услуги. Поставляют эти услуги ресурсоснабжающие предприятия. Посредником служат ТСЖ либо управляющая компания. Если в одном из звеньев происходит сбой, это повод для разбирательств. Сегодня мы рассмотрим сбой в одном из узких звеньев, а именно как быть если существуют долги ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями.

К сожалению, судебная практика показывает, что такие ситуации нередки: по тем или иным причинам товарищество не расплачивается с поставщиками тепла, света, воды, газа за эти услуги. Это приводит к радикальным действиям со стороны поставщиков: они обращаются с исками в суд либо ограничивают ресурсы. При этом зачастую страдают и законопослушные граждане, вовремя проводящие оплату услуг ЖКХ.

Причины неплатежей

Давайте для начала рассмотрим, что же это за причины, по которым у ТСЖ образуются долги. По-большому счету их две: в доме могут быть так называемые неплательщики, то есть люди, которые услуги получают, но платить за них не хотят или не могут.

Вторая причина – некомпетентная либо явно незаконная деятельность самого ТСЖ, которое деньги от жильцов получает, но тратит их нецелевым образом, а иногда просто ворует.

Если долги у собственника

Неоплата коммунальных услуг отдельными собственниками от ответственности ТСЖ перед ресурсоснабжающими организациями не избавляет. Последнюю вовсе не интересуют внутренние дела товарищества. Все взаимоотношения регулируются между ТСЖ и компанией, предоставляющей услуги, по договору. В нем отражается предмет договора, права и обязанности каждой из заключивших его сторон.

ТСЖ обязано оплатить услуги полностью. Что делать с неплательщиками, решает ТСЖ. Для многих товариществ взыскание неполученных платежей настоящая головная боль, им приходится вести настоящую борьбу с несознательными гражданами, вплоть до судебных разбирательств, а также ограничения в предоставлении услуг, если существуют технические условия для этого.

Как показывает судебная практика, при разбирательствах в суде неплатежи жителей не являются уважительной причиной для уменьшения платежей ресурсоснабжающим организациям. От них суды не освобождают, единственное, что иногда удается отстоять, это возможность не платить начисленные пени. Есть прецеденты, когда суды разрешали это, если ТЖ доказывало отсутствие своей вины за платежи не в полном объеме.

Нецелевое расходование средств

Другой вопрос, когда долги ТСЖ образуются по вине председателя и правления. Собственники квартир исправно перечисляют плату за коммунальные услуги, поставщики без перебоя оказывают их, а ТСЖ тратит деньги на непонятные цели, не соблюдая договорные обязательства.

Каждый член ТСЖ должен знать, что при накоплении долга более 100 тысяч рублей и непогашении хотя бы части его в течение 3 месяцев может повлечь за собой процедуру банкротства или ликвидации ТСЖ. Чем это грозит законопослушным жителям? Ничем хорошим. Дело в том, что заплатить долги ТСЖ все равно обязано. И довольно часто для их погашения жителям приходится проводить повторную оплату.

На чьей стороне суд

Такие случаи действительно нередки в судебной практике. Современное законодательство, к сожалению, не может защитить в этом случае тех, кто платит исправно. Потом уже собственники тоже могут обращаться в суд с иском на родное ТСЖ, если, конечно, не прошла процедура его ликвидации.

Во время банкротства может быть введено внешнее управление. Тогда все вопросы по многоквартирному дому переходят к внешнему управляющему. В его обязанности будет входить и борьба с неплательщиками, и направление определенных средств в счет погашения долга. Это могут быть деньги от реализации офисного оборудования, мебели, членские взносы, предусмотренными, к примеру, на другие цели, и др.

Общее собрание – надежный контролер

Товарищество собственников жилья – это прогрессивная форма управления домом. Она имеет много преимуществ по сравнению с такой, к примеру, формой управления, как управляющая компания. Она дает возможность уменьшить платежи за услуги ЖКХ, улучшить качество этих услуг.

Читайте также:  Энергоэффективный дом

А главное – она дает возможность жителям самим решать все вопросы, связанные с жизнедеятельностью дома. Но при этом нужно действительно быть активным и неравнодушным членом ТСЖ, а не сторонним наблюдателем.

В этом случае, ни председатель, ни правление ТСЖ не будет иметь возможность тратить деньги нецелевым образом. Работу руководства ТСЖ надо проверять, причем пристрастно.

В случае малейших подозрений, можно инициировать созыв общего собрания, на котором получить необходимую информацию, а в случае необходимости – принять экстренные решения. Вплоть до смены председателя и избрания нового состава правления. Это один из верных путей, чтобы ТСЖ работало в интересах жителей. Тогда и долгов перед ресурсоснабжающими организациями не будет.

Надеемся, тех, кто уже состоит в ТСЖ или только собирается выбрать подобную форму управления, заинтересует наша статья. У вас есть интересная информация либо опыт действий в такой ситуации, какую мы описали выше? Тогда ждем ваших комментариев и дополнений и на нашем сайте и в социальных сетях. Будем рады продолжить обмен мнениями.

Стоит ли заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями?

С 3 апреля собственники квартир получили право заключать договоры ЖКХ напрямую с ресурсоснабжающими организациями. На самые злободневные вопросы ответили юристы и представитель управляющей организации.

Для чего это сделано?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Смысл вступивших в силу изменений в Жилищный кодекс – это попытка законодателя попробовать упростить собственникам и нанимателям жилых помещений процедуру заключения напрямую с ресурососнабжащими организациями договоров, в случае если управляющая компания по каким-либо причинам не исполняет надлежащим образом свои обязанности и качество ее услуг оставляет желать лучшего. Одновременно, данные изменения объективно делают более прозрачным процесс прохождения коммунальных платежей конечному получателю, исключают из цепочки отношений между потребителями (собственники и наниматели жилых помещений) и ресурососнабжащими организациями посредника – управляющую компанию.”

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний “ГОСТ”:

“Прямые договоры – это некая попытка введения института персональной ответственности потребителей и поставщиков ресурсов друг перед другом в сфере ЖКХ.

Как группа управляющих компаний мы, конечно, за переход на прямые договоры и прямые платежи. Это избавит нас от ненужного посредничества при контроле денег потребителей, которые транзитом идут через наши счета на счета поставщиков ресурсов. Для нас это лишняя нагрузка – никаких наценок сверх установленного ресурсоснабжающими организациями мы не делаем, выгоды от этого посредничества для нас нет никакой. Наоборот, мы еще и в минусе: ведь собираемость коммунальных платежей не превышает 95% – и это еще в лучшем случае. Всегда есть те потребители, которые не платят, – и деньги за них поставщикам ресурсов платим мы.

В среднем управляющие компании доплачивают ресурсоснабжающим организациям за недобросовестных потребителей от 5% до 30%. Эти деньги мы вынуждены “изымать” из планируемых затрат на текущий ремонт и содержание домов – так и получается, что вместо покраски подъездов или замены окон на лестницах мы оплачиваем счета тех, кто сам за коммуналку не платит. А при больших неплатежах населения управляющая компания становится вечным должником ресурсоснабжающей организации – до благоустройства ли тут?

К тому же прямые договоры потребителей с поставщиками ресурсов снимают с нас примерно половину проблем, связанных с недолжным оказанием услуг со стороны монополистов. Ведь в таком случае ресурсоснабжающие организации отвечают за то, что происходит на пути ресурса к дому – а мы за то, что случается внутри дома. Сейчас чуть что не так – потребители идут к нам, и мы вынуждены разбираться с поставщиками ресурсов. А так зоны ответственности будут четко разграничены. И если, допустим, где-то прорвало трубу и в дом не поступает отопление – это проблема ресурсоснабжающей организации. А если трубу прорвало в подвале – тот тут уже да, наша зона компетенций, и мы с ней работаем.”

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

“С переходом на прямые договоры удастся минимизировать риски банкротства управляющих компаний и связанных с этим последствий. Напомню, что в результате банкротства управляющих организаций жильцы многоквартирных домов могут столкнуться с изменением тарифов, цен и качества предоставляемых услуг по соглашениям, заключенным ранее.

Также переход поможет избежать “так любимой” для управляющих организаций солидарной ответственности всех жителей за неплательщиков – то есть, когда долги жильцов-неплательщиков раскидывают на добросовестных соседей. Как бы это не казалось абсурдным, управляющая организация вправе распределять долги на соседей пропорционально размеру их общей площади, однако все расходы на общедомовые нужды не могут превышать установленного в регионе норматива, а разницу вынуждена оплачивать управляющая организация.”

Получится ли платить за коммуналку меньше?

venimo, ADE2010 / Depositphotos.com

“Нет, стоимость услуг при этом дешевле не станет – тарифы на услуги ЖКХ как росли в среднем на 4% по стране в год, так и будут расти. Зато у потребителя появится твердая уверенность, что его платежи ушли по назначению. Прямые договоры между жильцами и поставщиками ресурсов исключают посредника в лице управляющей компании, делая поставки коммунальных ресурсов и их оплаты более прозрачным для всех.

К тому же, при некачественно оказанных услугах, потребитель может их не оплачивать, предварительно осуществив необходимые замеры и поставив в известность монополиста. Если оплата идет через общую квитанцию, то “вычленять” некачественную услугу из оплаты становится сложнее.”

Как осуществить переход?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний “ГОСТ”:

“Для того чтобы платить напрямую поставщику за холодную и горячую воду, электричество, газ, отопление и водоотведение собственники квартир должны сначала собраться на общее собрание, затем на нем принять соответствующее решение, зафиксировать его в протоколе и передать документ в ресурсоснабжающую организацию (Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” (далее – Закон № 59-ФЗ).”

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Прямой договор считается заключенным с даты принятия соответствующего решения общим собранием. Срок вступления договора в силу может быть перенесен ресурососнабжающей организацией не более чем на три месяца, о чем она должна уведомить собственников помещения в течение пяти рабочих дней с даты получения ресурососнабжающей организацией протокола и решения общего собрания (подп. 1 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).”

Если собственники не хотят переходить на прямые договоры, возможен ли переход по инициативе управляющей компании?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

“Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.”

А по инициативе ресурсоснабжающей организации?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний “ГОСТ”:

“Да, сама ресурсоснабжающая организация может стать косвенным “виновником” заключения прямых договоров с потребителями. Это произойдет тогда, когда управляющая организация накопила двухмесячную или более задолженность перед поставщиками ресурсов. Процедура регламентирована Законом № 59-ФЗ. В этом случае поставщик ресурсов может через суд расторгнуть договор с управляющей компанией – после чего договоры на поставку ресурсов автоматически, с соответствующим уведомлением, будут заключаться напрямую с собственниками жилья. По нашим оценкам, из примерно 1,2 трлн руб. общероссийской задолженности по услугам ЖКХ около 250-300 млрд рублей – это долги именно управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями.”

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Как уже было сказано, собственников помещений проинформируют одновременно с направлением уведомления об отказе от договора путем размещения информации в общедоступных местах. По истечении 30-дневного срока с даты отправки уведомления в адрес управляющей компании прямой договор между ресурсоснабжащей организацией и каждым собственником помещения в многоквартирном доме будет считаться заключенным (подп. 2 п. 7 ст. 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации).”

Что будет с должниками?

RasulovS / Depositphotos.com

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Если это возможно технически, то ресурсоснабжающие организации сначала предупредят, а потом ограничат или приостановят подачу коммунальных ресурсов, но только если это не нарушает права других абонентов (п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).

В случае, когда ограничить или приостановить поставку коммунальных ресурсов не представляется возможным, а требование должником добровольно не исполнено, следующим шагом будет предъявление поставщиком услуг иска в суд. Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судом судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 151 Гражданского процессуального кодекса). Ответчиком по иску будет непосредственно гражданин-должник.”

А если есть долг по общедомовому потреблению?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

“Если с неплательщиками в отношении пользования ими услуг в своей квартире все ясно, то проблема накопления долгов дома перед ресурсоснабжающими организациями остается. И принцип работы с таким долгом пока законодателем не разъяснен. Правда, за сбор этих средств будет отвечать обслуживающая компания, если это будет предусмотрено в вашем договоре. Кстати, такие долги могут переложить на плечи добропорядочных собственников, так как в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2013 г. № 344 ответственность по уменьшению потерь того или иного ресурса, а также необходимость борьбы с незаконными подключениями и действий по сокращению долгов можно вполне законно переложить на плечи жителей.”

Что делать, если переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями произведен, а управляющая компания продолжает присылать квитанции?

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Законодатель сделал попытку предотвратить возможные злоупотребления со стороны управляющей компании: в таком случае она будет обязана уплатить собственникам штраф в двухкратном размере суммы, которую собственник уплатит по такому счету (п. 5 ст. 3 Закона № 59-ФЗ). Данная норма работает, в случае если платеж был совершен. Денежные средства могут истребованы гражданами от управляющей компании в судебном порядке. Штраф возместит гражданам расходы при повторной оплате услуг ЖКХ напрямую поставщику коммунальных ресурсов.”

С какими сложностями могут столкнуться собственники, если примут решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающами организациями?

dpfoxfoto / Depositphotos.com

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний “ГОСТ”:

“Как в любом нововведении, в заключении прямых договоров, конечно же, есть узкие места. Потребителям может показаться неудобным наличие большого числа разных квитанций и счетов. К привычным “платежкам” за услуги управляющей компании, электричество и капремонт прибавятся квитанции на отопление, водоснабжение и газ. Технически оплатить услуги станет сложнее и дольше. К тому же по вопросам платежей или перерасчетов придется обращаться в организации, которые счета выставляли, – и это вместо контактов с бухгалтерией управляющей компании. Именно управляющие компании до сих пор являлись для жильцов ответственным лицом по качеству предоставляемых услуг. Их персонал следил за своевременностью начислений и за выставлением счетов по коммунальным ресурсам. Управляющие компании, по сути, являются тем самым “одним окном”, куда жильцы направляют все свои претензии по поводу качества ресурсов или их оплате.

В случае заключения прямых договоров эти функции “регулировщика” лягут непосредственно на плечи самих жильцов. То есть выяснять, что, почему, когда и сколько, они будут непосредственно с региональными “энерго…”, “водо…”, “тепло…”. А в новом законе остается не до конца определенными границы зон ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей компанией. Очевидно, что за то, что “вне дома”, отвечает поставщик ресурсов, а то, что “внутри дома” – на совести управляющей компании. Но с юридической точки зрения эти понятия все-таки еще размыты, что оставляет поле для манипуляций. Могу предвидеть, что именно это в будущем станет камнем преткновения в спорах между жильцами, ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями, а претензии жильцов о, скажем, слабом напоре воды или недостаточно горячих батареях будут “перекидываться” между организациями. Ресурсоснабжающие организации, ответственные за трубы “до границы дома” будут кивать на управляющие компании, чьи трубы “внутри дома” прогнили, сломались и т.п., а те, в свою очередь, будут апеллировать к изношенным коммуникациям поставщика ресурса. Конечно, подобные истории сплошь и рядом происходят и без прямых договоров, но здесь у жильцов есть крайний – управляющая компания, с которой они вправе требовать.

Большое количество новых договоров, счетов, актов и прочего документооборота осложнит и жизнь монополистов, точнее, сотрудников низшего и среднего звена, которые вплотную столкнутся с этим бумажным валом. Ведь на деле подобный закон уже действует: собственники нежилых помещений уже давно имеют право заключать прямые договора с поставщиками ресурсов – эта норма закреплена Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354. Но в действительности монополисты это саботируют под различными предлогами – как раз из-за нежелания взваливать на себя лишнюю работу.”

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

“Увеличение числа квитанций, и как следствие, проведение соответствующих расчетов в большем размере, а также необходимость проведения взысканий с неплательщиков должны привести к расширению штата ресурсоснабжающих организаций, а это значит, что и к возрастанию затрат предприятия. Возникает вопрос: каким образом будет производиться компенсация таких расходов? Не получится ли, что заложенные денежные средства на прокладку и ремонт коммуникаций направят на печать, изготовление квитанций и оплату труда юристов?

Законодатель также не разъяснил порядок и не указал, кто будет отвечать за готовность внутридомового хозяйства к отопительному сезону, а это важнейший вопрос.

Читайте также:  Правительство подготовило законопроект об увеличении налогов за недострой

Еще можно добавить, что в случае судебных споров каждому потребителю придется самостоятельно решать возникающие вопросы с монополистами, в то время как до нововведений это делают управляющие организации.”

Какие перспективы у данного нововведения?

Никита Скорняков, генеральный директор группы компаний “ГОСТ”:

“Так как по нашим оценкам, в среднем по России подобную активность проявляет лишь один дом из трех, то можно предположить, что на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по собственной инициативе в обозримом будущем перейдут лишь 30% домов.”

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской Юридической Службы:

“Потенциально новая система сможет снизить до минимума количество просрочек в области ЖКХ, так как сейчас ситуация по долгам в этой сфере считается катастрофической.”

Анна Слобожанинова, начальник юридического отдела ООО “СК Наружные Инженерные Коммуникации”:

“Как уже было сказано неоднократно: расчеты за потребленные коммунальные ресурсы в сфере ЖКХ должны стать более прозрачными.”

Теперь на вес золота управляющие компании, способные грамотно управлять фондом

Совершенствование законодательства и рост правовой грамотности граждан трансформировали рынок управляющих компаний. Недобросовестные игроки покинули рынок самостоятельно или по решению суда. Оставшиеся конкурируют цивилизованно и борются за клиентов качеством услуг. И если раньше ценным активом были дома, на которых можно зарабатывать, то теперь на вес золота управляющие компании, способные грамотно управлять фондом. И уже они выбирают своих клиентов.

По состоянию на июль 2019 года в Пермском крае действуют почти 400 управляющих компаний и около 2 тыс. ТСЖ. Такими данными располагает Инспекция государственного жилищного надзора. УК, ТСЖ и ЖСК управляют более чем 21 тыс. многоквартирных домов и составляют друг другу конкуренцию за средства жильцов. При этом почти 12 тыс. домов управляются УК. Оперировать приходится возрастным жилищным фондом, который требует вложений. Средний возраст дома в Перми — 21 год, в крае — 50 лет.

Еще несколько лет назад создание управляющей компании считалось возможностью легкого заработка: жители оплачивали квитанции и пополняли счета УК, а та, в свою очередь, должна была переводить деньги ресурсоснабжающим организациям. Эта ситуация породила появление ряда недобросовестных компаний, которые искали возможности извлечения большей прибыли или личной выгоды. Так, например, существовала практика помещения поступивших средств на краткосрочные вклады, создания компаний-клонов, рассылки двойных квитанций. Другие УК могли банально не направлять «ресурсникам» поступающие от жильцов деньги. Параллельно шла борьба за активы — многоквартирные дома. Как вспоминает юрист НКО «Пермский фонд содействия ТСЖ» Станислав Шестаков, имели место даже факты фальсификации протоколов собраний жильцов. Рынок УК был не отрегулирован во всей России.

В итоге федеральные власти приняли решение сделать сферу управления многоквартирными домами более цивилизованной и прозрачной. В 2015 году стартовало лицензирование управляющих компаний. Проверку проходили и их руководители — им нужно было подтвердить свои компетенции и получить аттестат. Эти новации существенно изменили положение дел на рынке коммунальных услуг.

Квалификационный отбор Как сообщили в Инспекции госжилнадзора Пермского края, с 2015 года ведомство отозвало лицензии у 176 управляющих компаний. Среди причин — заявление от компании о прекращении предпринимательской деятельности, вступление в законную силу решений судов об аннулировании лицензии, признание лицензиата банкротом. Еще одна санкция ведомства, начавшая применяться с 2018 года,— дисквалификация руководителей УК, тогда как ранее им грозил только штраф. Меры воздействия могут быть применены, если руководитель нарушает правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, некачественно предоставляет населению коммунальные услуги, не выполняет в срок предписания и многое другое. Таким образом, с 2018 года по возбужденным госинспекцией жилнадзора административным делам суды дисквалифицировали 158 руководителей, причем 58 из них лишились должности повторно. Все они пополнили реестр дисквалифицированных лиц Минстроя России.

Имели место и уголовные дела. В Пермском филиале «ЭнергосбыТ Плюс» сообщили, что за 2018–2019 годы в регионе было возбуждено 11 уголовных дел в отношении руководителей управляющих организаций. «В 2019 году были вынесены приговоры в отношении семи нерадивых директоров УК и председателей ТСЖ, с общим сроком назначенных реальных наказаний более 23 лет тюремного заключения»,— рассказали в компании. Главная причина, по которой управленцы оказываются на скамье подсудимых,— махинации с платежами граждан за отопление и горячую воду. Речь идет об использовании «серых» расчетных центров, собирающих оплату с населения за коммунальные услуги, через которые производилось хищение собранных средств под видом оплат несуществующих работ, якобы выполненных для УК и ТСЖ. Заявленный энергетиками ущерб по уголовным делам в 2018 году составил 348,2 млн руб. Это средства, которые должны были быть направлены на ремонты и подготовку теплосетевой инфраструктуры, рассказывают в компании.

Кроме того, в 2017 году, то есть еще до принятия соответствующего федерального закона, Инспекция госжилнадзора организовала работу по переводу населения на прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями. Как отмечают в ИГЖН, мера была направлена на «снижение задолженности и повышение дисциплины в сфере ЖКХ». На сегодняшний день, по данным инспекции, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями перешли более 380 тыс. собственников помещений, а собираемость средств за коммунальные услуги при этом увеличилась с 79% в 2016 году до 98%.

Свести счеты Плюсы новой системы ощутили и жители, и поставщики ресурсов. Если на 1 сентября 2017 года задолженность управляющих организаций составляла 6,1 млрд руб., то спустя год она сократилась до 4,4 млрд руб. Долги продолжают снижаться: на 1 марта 2019 года сумма составляла 4 млрд руб., на 1 июля 2019 года — 3,6 млрд руб. Задолженность УК перед структурами «Т Плюс» в Пермском крае на 1 июля 2019 года составила 3,3 млрд руб. «Эту цифру удалось стабилизировать за счет перевода большей части УК Перми, а также всех УК Краснокамска и Чайковского в систему прямых платежей, это один из главных факторов оздоровления сферы расчетов за услуги теплоснабжения. Этот процесс идет под эгидой краевых властей и надзорных ведомств, и уже дает свои результаты: в 2017 году собираемость платежей среди населения составляла 97,3%, а в прошлом году поднялась до 98,6%. Это европейский уровень, сравнимый с крупными зарубежными городами»,— добавили в компании.

Теперь управляющим компаниям осталось распоряжаться только теми средствами, которые поступают от жильцов на содержание и текущий ремонт домов. «Деньги, которые вносят потребители за ресурс, минуют УК. Таким образом, у недобросовестных компаний нет соблазна распорядиться ими»,— подтверждает Станислав Шестаков.

Управляй и властвуй На данный момент наиболее крупными игроками на рынке УК являются МУП «Кунгурстройзаказчик» (управляет 379 домами), ООО «УК „ЭксКом“» (194 дома), МУП «Управдом» (149 домов), ООО «УК „Мой Дом“» (127 домов). Так, по итогам 2017 года кунгурская компания показала выручку в 40,3 млн руб. и прибыль в 20 тыс. руб.; «ЭксКом» — выручку в 280 млн руб. и прибыль в 2,7 млн руб.; «Управдом» — выручку в 17,8 млн руб. и прибыль в 767 тыс. руб.; «Мой Дом» — выручку в 77,9 млн руб. и прибыль в 732 тыс. руб.

Доходность УК теперь не зависит от денег за оплату ресурсов. По данным инспекции жилнадзора, источниками дополнительного дохода могут стать экономия при проведении работ, передача в аренду общего имущества, реклама в лифтах, оказание дополнительных услуг (консьерж, ремонтная бригада, автостоянка), наличие собственных организаций на субподряде. Компаниям выгодно управлять большим количеством домов, поэтому им приходится вести свою деятельность так, чтобы быть для жильцов привлекательными.

Пополнение списка домов у одной УК может быть пассивным и активным. Так, например, жильцы могут отказываться от ТСЖ, которое было создано в период, когда УК не вызывали доверия. «Тенденция по созданию ТСЖ характеризуется спадом интереса к этому способу управления ввиду того, что создать ТСЖ сложнее, чем выбрать УК. Для создания ТСЖ необходим сильный „костяк“ — инициативная группа, готовая провести работу по агитации жителей дома, проведению общего собрания, регистрации ТСЖ в налоговом органе, впоследствии готовая войти в правление ТСЖ. Кроме того, создание ТСЖ актуально для домов с большим количеством квартир, «нестарых» по году строительства жилфонда, в домах, где есть активные жители, не преклонного возраста, готовые к переменам»,— добавляют в инспекции.

«Чтобы ТСЖ эффективно функционировало, в доме должно проживать много людей, более того — единомышленников, которые готовы договориться и регулярно платить для оперативного проведения нужных работ. При этом УК может аккумулировать средства и регулярно проводить нужные работы в тех домах, в которых требуется ремонт»,— подтверждает директор УК «Жилищный участок Нагорный» (Соликамск) Игорь Шестаков.

Иногда жители сами обращаются в УК с просьбой принять дом в управление. Но могут получить и отказ. «К нам часто обращаются с заявками на прием дома под управление. Но мы знакомимся с домом, и понимаем, что он в ужасном состоянии, для приведения его в порядок требуется три-пять лет, а уровень платежеспособности жильцов не настолько высок и не может обеспечить выполнение работ по текущему ремонту в полном объеме. Поэтому иногда мы отказываемся от новых потребителей в связи с тем, что прием таких домов под управление экономически нецелесообразен»,— говорит директор УК «Кедр» Борис Сидельников.

Если бюджет и возможности УК позволяют увеличить список управляемых объектов, то здесь она вынуждена конкурировать с себе подобными. Участники рынка отмечают, что соревнование стало более цивилизованным. К тому же выросла осведомленность населения, его грамотность в юридических вопросах и в целом активность, когда любой житель может заявить о проблеме не только в УК, но и чиновникам, а также воспользоваться социальными сетями, которыми активно пользуется и руководство города и края. «Накал борьбы за дома не уменьшился, а управляющие компании конкурируют качеством предоставляемых услуг, демонстрируя собственникам уровень выполняемых работ»,— считает юрист Станислав Шестаков. Его мнение подтверждает и руководитель УК в Соликамске Игорь Шестаков: «Население стало больше разбираться в сфере ЖКХ и готово оценивать нашу деятельность. Выполненный объем работ мы сдаем старшему по дому, а собственники видят, качественно ли он проведен. В конечном итоге выиграли потребители: повысились требования к сотрудникам УК, мы внедряем культуру труда, повышаем квалификацию персонала, следим, чтобы у слесарей были бахилы, спецодежда, исправный инструмент».

Таким образом, требования к УК существенно выросли и у законодателей, и у потребителей. При этом удовлетворять их нужно в ограниченном бюджете, сохраняя реноме. «Пространства для махинаций даже у недобросовестных УК не осталось»,— добавил Игорь Шестаков. Однако и пространства для успешной и прибыльной работы не так много: «Приоритет для жителей — оплата ресурсов, а не содержание дома. И довольно часто нам приходится ожидать выплаты долгов с помощью судебных приставов. При этом есть жильцы, платежеспособность которых очень низкая. Поэтому мы не можем рассчитывать на 100%-ную собираемость, а люди ждут 100%-го выполнения работ, не учитывая свою же платежеспособность»,— отметил Борис Сидельников.

В прозрачной работе УК заинтересованы и застройщики, чтобы их дома долгое время сохраняли положительное реноме и привлекательно выглядели. Для этого строители тщательно выбирают УК, которым последовательно доверяют возведенные здания, однако учреждение своей собственной управляющей организации пока трендом не стало. «Мы передаем квартиры собственникам с уже закрепленной за домом управляющей компанией. Это обусловлено тем, что на этапе заселения все системы жизнеобеспечения объекта должны находиться под контролем и бесперебойно работать»,— пояснили в пресс-службе АО «Стройпанелькомплект». При этом застройщик в любом случае несет гарантийные обязательства по объекту до пяти лет.

«При выборе управляющей компании мы проводим аналитику по таким критериям, как опыт работы компании на рынке, опыт работы с новостройками, объем находящихся в обслуживании домов, квалификация персонала, анализ финансовой деятельности, репутация и отзывы потребителей. При этом если в Перми рынок довольно широк, то в городах Пермского края выбор управляющих компаний очень ограничен»,— добавили в «Стройпанелькомплекте». Кроме того, в практике компании были случаи, когда застройщик прерывал действие договора с УК: «Мы обязательно отслеживаем работу управляющей компании с собственниками и качество обслуживания объекта. Нам важно, чтобы новоселы были довольны работой управляющей компании. Поэтому были случаи, когда сотрудничество с управляющей компанией прекращалось ввиду большого количества нареканий к ее работе».

Застройщик АО «Кортрос-Пермь» также пошел по пути передачи построенных домов постоянному партнеру — УК «Астра-Сервис». Их сотрудничество началось в 2016 году с вводом в эксплуатацию ЖК «ASTRA». «По закону застройщик должен был найти УК, выбор пал на компанию „Астра-Сервис“. Затем жильцы были вправе выбрать другую УК или создать ТСЖ, но, по всей видимости, работа этой УК их устраивает, потому что „Астра-Сервис“ продолжает управлять ЖК уже на протяжении трех лет. Только собственники коммерческой недвижимости в одном из двухэтажных отреставрированных исторических пассажей отказались от услуг этой УК»,— пояснили в АО «Кортрос-Пермь». При этом УК «Астра-Сервис» взяла под управление и следующий ЖК застройщика — «Гулливер». С течением времени два из семи домов этого ЖК отказались от услуг «Астры-Сервис».

Тем не менее застройщики солидарны во мнении, что желание жителей сменить УК — их законное право. «Что касается смены управляющей компании жителями, мы всегда говорим, что это понятная и открытая процедура и жители вправе сменить обслуживающую управляющую компанию на любом этапе после заселения. Важно занимать в вопросах качественного обслуживания объектов активную позицию, то есть жителям необходимо контролировать работу своей УК»,— резюмировали в «Стройпанелькомплекте».

Ссылка на основную публикацию