В Костроме построят казенные дома из-за дефицита доступного жилья

«Нам нужны квартиры в этой жизни». Костромские обманутые дольщики потребовали от властей выполнить обещания

Обзор «7х7»

Губернатор Костромской области Сергей Ситников заявил, что к 2021 году в регионе не будет ни одного обманутого дольщика, но несколько сот покупателей квартир в трех домах компании «Костромагорстрой» в это не поверили. О чем на пикете у мэрии 27 сентября говорили дольщики и что им вновь пообещали чиновники — в обзоре «7х7».

«Мы хотим, чтобы власть о нас заботилась»

Дольщик дома 9А в микрорайоне Новый город Тимофей Громов рассказал, что его дом должны были сдать в августе 2018 года. Но застройщик — ООО ИСПО «Костромагорстрой» — завершить строительство не смог:

— Власти нашли нам сначала одного санатора — компанию «Мегаполис», а потом сказали, что наш дом будет достраивать компания «КФК». Нам обещали, что закроют крышу в декабре 2018 года, но она до сих пор не доделана.

Пикетчики обвинили областные власти в невыполнении ранее данных обещаний и в волоките, из-за которой проблема не решается.

— Мы хотим, чтобы губернатор взял на личный контроль нашу проблему и тормошил чиновников. Мы адекватные люди и нормально, положительно относимся к власти. Но мы хотим, чтобы и власть о нас заботилась, — обратилась к вышедшим к пикетчикам чиновникам Наталья Махнова.

«Обнадежьте нас, ну хоть обманите, в конце концов»

Заместитель директора департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Николай Ухов рассказал участникам пикета, что решить проблему домов 9А и 9Б микрорайона Новый город (процент готовности домов — 75% и 10%), а также дома 49 по улице Галичской (готовность около 30%) силами области не представляется возможным. Поэтому власти пытаются получить деньги на достройку этих домов из федерального фонда защиты прав участников долевого строительства. Уже создан региональный фонд, поданы документы на его регистрацию. Костромские власти рассчитывают, что область получит деньги на завершение строительства домов при выделении из центра первого транша.

— Мы ожидаем, что в следующем году строительство этих домов будет возобновлено, — сказал чиновник.

— Вы два года уже говорите одно и то же. Все-таки конкретно какие-то сроки нам обозначьте. Обнадежьте нас, ну хоть обманите, в конце концов. У вас все в процессе, все идет, все рассматривается, но никаких сроков нет, — упрекнул Ухова один из дольщиков.

О чем договорились

Николай Ухов сообщил, что в первой половине октября состоится встреча губернатора Сергея Ситникова с инициативной группой дольщиков «Костромагорстроя». Точных сроков решения проблемы дольщиков он не назвал, но пообещал, что в октябре будет составлена дорожная карта по достройке домов. Ухов добавил, что по каким-то из домов может быть принято решение о выплате дольщикам денежных компенсаций по рыночной стоимости их жилья.

Чиновник выразил надежду на то, что на судебном заседании 18 октября в отношении компании «Костромагорстрой» будет введено исполнительное производство (до сих пор это не было сделано из-за проблем с поиском конкурсного управляющего, но теперь данная проблема решена). Это является одним из условий получения средств от федерального фонда.

Пикетчики попросили чиновников обеспечить консервацию недостроенных зданий, чтобы предотвратить их разрушение под влиянием погодных факторов и установить охрану, чтобы на стройку не попадали дети.

Компания «Костромагорстрой» активно работала на строительном рынке более 20 лет, имела хорошую материально-техническую базу, успешно участвовала в торгах. В ноябре 2017 года в региональном рейтинге надежности застройщиков «Костромагорстрой» занял третье место. В том же месяце Следственный комитет возбудил уголовное дело в связи с невыплатой зарплаты работникам проектного института «Костромагорстрой».

В начале 2018 года появились уголовные дела по зарплатным долгам в других компаниях холдинга. Летом претензии к строительной корпорации появились у дольщиков: «Костромагорстрой» сорвал сроки ввода пяти домов, оставив без жилья сотни костромичей. Против генерального директора Евгения Нагорова было возбуждено уголовное дело за неисполнение решения суда, он был исключен из «Единой России» и сдал мандат депутата областной думы. Костромской суд 24 сентября назначил Нагорову штраф в 250 тыс. руб. за сокрытие денежных средств и неисполнение решений суда. Сейчас в суде рассматривается еще одно уголовное дело против Нагорова — о невыплате зарплаты работникам.

В настоящее время, по данным «СПАРК Интерфакс», владельцами ООО ИСПО «Костромагорстрой» являются Ольга Васильева (дочь сестры Евгения Нагорова) и Татьяна Гревцева (сестра Евгения Якива — совладельца группы строительных компаний «КФК»).

Алексей Уханков, фото Алексея Молоторенко, «7х7»

В 2019 в Перми построено меньше многоквартирных домов и больше индивидуальных

Аналитики центра «КД-Консалтинг» подсчитали, что в 2019 году в Перми было сдано 406 тыс. кв. м в многоквартирных домах (МКД), то есть на 14,5% меньше, чем в 2018 году. Официальная статистика властей пока не опубликована, но, по данным „Ъ-Прикамье“, она будет несколько отличаться: построено МКД 421 тыс. кв. м (снижение только на 10%), однако за счет выросших темпов сдачи индивидуального жилья в Перми итоговые объемы строительства выросли. Опрошенные эксперты называют снижение строительства МКД ожидаемым, отмечая, что серьезный дефицит на рынке жилья не ощущается.

Аналитики компании «КД-Консалтинг» сообщили „Ъ-Прикамье“, что в 2019 году в краевом центре строительные компании ввели в эксплуатацию 406,9 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Это на 14,5% меньше, чем в 2018 году (476,2 тыс. кв. м). Вместо прошлогодних 9366 квартир введено только 8274.

В 2017 году в Перми было сдано 475,3 тыс. кв. м жилья в МКД, в 2018-м — 476,2 тыс. кв. м.

В начале 2019 года аналитики «КД-Консалтинг» предполагали, что по итогам 12 месяцев в Перми будет сдано 40 домов. В этот список входили «проблемные» объекты, у которых неоднократно переносился срок сдачи (ул. Пушкарская, 142 (I очередь, ООО «Сириус»), ул. Сокольская, 10б («Трест №14»), ул. Кавказская, 26 (ООО «Домострой»), ул. КИМ, 60б (СГ «УралСервис») и другие). В итоге в 2019 году вместо 40 планируемых домов ввели 37.

В очередной раз лидером по объемам строительства среди застройщиков стал «Сатурн-Р». В конце декабря компания получила разрешения на ввод в эксплуатацию двух домов из ЖК «Арсенал», это позволило «Сатурн-Р» снова занять первую строчку рейтинга. В шаге от первой позиции оказалась ГК «ПМД». Компания сдала два объекта — ЖК «Дуэт» и дом «Циолковский». Уступил ей ПЗСП с четырьмя объектами. На четвертой позиции оказалась СГ «Развитие», потеснив «Кортрос-Пермь» с ЖК «Гулливер».

« По нашему мнению, объемы ввода в ближайшие годы увеличиваться не будут. Нет предпосылок для их роста,— считает директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач.— Например, плановый задел на 2020 год составляет 460 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Несмотря на то, что у лидеров по вводу жилья в Перми имеются земельные участки, их освоение происходит медленно».

Официальные цифры по жилищному строительству в Пермском крае пока неизвестны, так как органы власти еще подсчитывают окончательные объемы. В предыдущие годы Прикамье стабильно преодолевало отметку в 1 млн кв. м введенного жилья. В 2018-м в регионе построили 1,08 млн кв. м жилья, в 2017-м — 1,1 млн кв. м, в 2016-м — 1,06 млн кв. м. В соответствии с приоритетным нацпроектом «Жилье и городская среда» в 2019 году в Прикамье должны были сдать 1,2 млн кв. м жилья.

В городском департаменте градостроительства и архитектуры (ДГА) сообщают, что в 2019 году в Перми построено не 36, а 40 многоквартирных домов (8622 квартиры). Также за минувший год в краевом центре введено в эксплуатацию 147,7 тыс. кв. м частного жилья. «Объем ввода домов в эксплуатацию напрямую зависит от количества возводимых объектов и общих тенденций на строительном рынке»,— отмечают в ДГА и добавляют, что снижение объемов вызвано снижением обращений за разрешительной документацией.

В краевом минстрое сведения «КД-Консалтинг» вчера не прокомментировали. Но, по данным „Ъ-Прикамье“, у региональных властей несколько другие цифры. Согласно этим сведениям, в Перми в 2019 году сдано порядка 421 тыс. кв. м МКД, то есть на 50 тыс. кв. м меньше 2018 года (снижение около 10%). В то же время, за счет роста темпов индивидуального жилья (с 80 тыс. кв. м в 2018-м до более 140 тыс. кв. м в 2019-м) общий объем жилья в Перми даже вырос и составил порядка 568 тыс. кв. м.

« Пермь уже сейчас, без окончательных данных по ИЖС (индивидуальное жилищное строительство.— „Ъ-Прикамье“), перекрыла данные 2018 года»,— утверждает собеседник, знакомый с официальной статистикой.

Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин считает данные «КД-Консалтинг» серьезными. Причин этому целый комплекс: это и введение проектного финансирования при возведении домов, и изменение городских правил землепользования и застройки. Кроме того, параллельно снижаются доходы населения, что тоже отражается на покупательском спросе. «Строительство — инерционный процесс, а 2019 год — только начало падения объемов ввода жилья. Думаю, что в 2020-м они будут еще меньше, а в 2021-м меньше, чем в 2020-м. Дальше показатели, наверно, станут выравниваться»,— резюмирует господин Занин.

Читайте также:  Старинные усадьбы в Москве будут сдавать в аренду

Руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев говорит, что снижение объемов строительства было вполне ожидаемо и, «безусловно, оно ощутимо, но мы не чувствуем серьезного дефицита на рынке. Объем жилья соответствует объему платежеспособного спроса при текущем уровне цен». Кроме того, по словам эксперта, сейчас в городе не проводятся аукционы по развитию застроенных территорий. Аукционы по вовлечению новых площадок в жилищное строительство носят единичный характер, при этом спрос на качественные участки среди застройщиков есть. Артем Савельев добавляет, что когда проведение аукционов возобновится в полном объеме, у девелоперов появится возможность застроить районы с развитой инфраструктурой новыми объектами.

Костромичке пообещали жилье через 595 лет

МЧС вызывали?

Костромичка Татьяна Горбунова , не скрывая эмоций, показывает фотографии дома, в котором она прожила почти 30 лет и считала своим.

– Вот здесь у меня была кухня, здесь комната, все вещи, нажитые за много лет. Теперь меня отсюда выселили. Я до сих пор не могу оправиться от шока, – рассказывает женщина.

Рано утром 15 июля 2016 года в “однушку” в спальном районе города, где с 1987 года вместе с дочерью жила костромичка, неожиданно постучали.

– Нет, у нас все в порядке.

– Откройте, нам надо все осмотреть!

Отворив дверь, женщина, едва успевшая одеться, увидела на пороге толпу из 12 человек. Оттеснив хозяйку, посетители без колебаний вошли в квартиру и заявили:

– Собирайтесь, вас выселяют.

Не успев забрать даже самое необходимое, женщина оказалась за дверью с небольшим пакетом, в котором лежали документы и зубная щетка. Под присмотром приставов, полицейских и сотрудников мэрии рабочие врезали в дверь Татьяниной квартиры новые замки, а саму Татьяну оставили на улице, не позволив забрать ни мебель, ни ценные вещи. Чтобы получить разрешение на вывоз имущества на съемную квартиру, Татьяна потратила два месяца жизни на разбирательства с приставом.

В конце восьмидесятых в предоставленную мэрией муниципальную “однушку” в костромском микрорайоне Давыдовском Татьяну и ее маленькую дочку прописал ее близкий друг Владимир. Его Татьяна называла своим гражданским мужем, однако официально их брак зарегистрирован не был. Поэтому, когда через несколько лет Владимир умер, Татьяне заявили, что она “не является членом его семьи”, а потому прав на проживание в квартире у нее больше нет. Тем не менее, пока дочь Татьяны не подросла, власти не предъявляли женщине никаких претензий.

В 2006 году мэрия Костромы подала иск в суд с требованием выселить Татьяну с дочерью из муниципальной квартиры и снять их с регистрационного учета. Суд требования мэрии удовлетворил, обжалование решения в вышестоящих инстанциях оказалось безрезультатным.

Очередь в обратном направлении

– Я не понимаю, как добропорядочного человека, который не нарушает закон и аккуратно платит по счетам, можно выселить из единственного жилья. Собственной жилплощади у меня нет, но зато есть многочисленные ответы из администрации о том, что с 1985 года я состою на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 2003 году мой номер в очереди был 1905, в 2008-м – 1748, в 2011-м – 1734, а в 2014-м – уже почему-то 1785 (копии документов имеются в распоряжении редакции. – Прим. “РГ”). Получается, что городская жилищная очередь неведомым мне образом движется уже не вперед, а в обратном направлении, – недоумевает костромичка. – Почему нельзя закрепить за нами эту “однушку”, где мы столько лет прожили?

В общей сложности Татьяна Горбунова стоит на муниципальной очереди на получение жилья уже 32 года. В мэрии говорят, что ежегодно по договорам социального найма костромичам предоставляют около ста квартир. Однако за почти три десятилетия “общая” очередь Татьяны подвинулась чуть более чем на сто позиций – это примерно три человека в год. Простой математический расчет показывает, что если существующая скорость движения очередников сохранится, то у Татьяны шанс справить новоселье появится примерно через 595 лет.

– Мне очень обидно, что после всего того, что я сделала для города, меня так бесцеремонно выселили. Я работала художником-декоратором в муниципальном учреждении “Возрождение”, занималась организацией общегородских массовых мероприятий, фестивалей, дней города, всю жизнь трудилась над украшением Костромы . А теперь получается, что я – бомж. Где справедливость? – сетует Татьяна .

Спрос на землю

В мэрии Костромы , куда редакция “РГ” обратилась с официальным запросом о состоянии жилищных очередей, сообщили, что вопрос с нехваткой квартир в областном центре стоит очень остро. Ежегодно с заявлениями о постановке на учет в качестве нуждающихся в жилье по договорам социального найма в мэрию обращаются 400-500 семей.

В реальности бесквартирных костромичей значительно больше: муниципалитет не ведет статистики по военнослужащим, полицейским и представителям прочих силовых структур, нуждающимся в жилье.

В советское время муниципальный жилищный фонд пополнялся регулярно: при возведении зданий строители передавали около восьми процентов квартир в фонд города, однако впоследствии эта практика прекратилась. Как пояснили в мэрии, сейчас муниципальный жилищный фонд пополняется в случае смерти нанимателей, а также за счет участия муниципалитета в долевом строительстве жилья с привлечением средств Фонда содействия реформированию ЖКХ и средств областного бюджета, а также при расселении ветхого жилья.

По данным администрации региона , в последние годы Костромская область бьет рекорды по темпам строительства жилья. Однако застройщики жалуются на заметное снижение спроса: при средней зарплате в 22 тысячи рублей в месяц большинство костромичей не могут себе позволить покупку квартиры, поскольку стоимость квадратного метра почти вдвое превышает средний доход.

Для того чтобы получить одобрение банка на ипотечный кредит, заемщик должен доказать, что сможет не протянуть ноги после выплаты ежемесячных процентов. Для этого доход семьи с двумя детьми должен быть не ниже 80 тысяч рублей в месяц. Если же детей трое, то зарплата каждого из родителей должна составлять не среднестатистические 22, а уже 50 тысяч рублей. Однако вакансии с такими зарплатами в Костроме найти очень сложно.

В такой ситуации “спасением” для небогатых костромичей и многодетных семей, уставших ютиться всемером на 20 квадратных метрах, стала принятая в регионе программа бесплатного выделения земельных участков под самостоятельное строительство жилья. По данным Росреестра , в первом квартале 2017 года спрос на оформление земли в регионе вырос почти на треть, в то время как интерес к регистрации прав на готовое жилье упал.

На территории Владимирской области , как и в Костроме , дефицит доступного жилья ощущается достаточно остро. Как сообщил в ответе на запрос “РГ” руководитель управления по связям с общественностью и СМИ Александр Карпилович , сегодня в списке граждан, нуждающихся в жилых помещениях, который ведет мэрия, состоит 1150 семей. За последние пять лет перечень очередников сократился более чем вдвое: в 2012 году в нем числилось 2602 семьи. В отличие от соседей владимирские власти находят способы строить новое жилье за счет средств городского и областного бюджетов. Так, в 2010-2012 годах во Владимире ввели в эксплуатацию две очереди 178-квартирного жилого дома по программе “Социальное жилье”, в 2013-м за счет муниципалитета построили 34-квартирный дом. В 2014 году с помощью Фонда содействия реформированию ЖКХ новоселье во Владимире справили 22 семьи переселенцев из аварийных домов. За последние три года город купил очередникам 13 квартир в новостройках, до конца текущего года власти планируют достроить еще 17 квартир, а затем в рамках муниципальной программы “Жилье” во Владимире дополнительно возведут еще два многоквартирных дома. По данным властей, сегодня в городе одной из самых востребованных программ стала муниципальная подпрограмма “Обеспечение жильем молодых семей”. Благодаря ей жилищные условия за последние пять лет смогли улучшить 644 семьи.

Ольга Кокоулина , начальник отдела по работе со СМИ администрации Костромы :

– Максимальный период ожидания в получении жилья составляет более 30 лет для граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 года на общих основаниях. За последние три года были улучшены жилищные условия 1188 семей. В списке счастливых новоселов также оказалось 106 молодых семей, получивших соцвыплаты на приобретение или строительство жилья. Выплаты на улучшение жилищных условий получили 174 многодетные семьи, а 213 семьям выделили под застройку бесплатные земельные участки.

Новоселье в никуда: что происходит в Костроме с жилищным строительством?

Фото: из открытых источников.

Проблемы обманутых дольщиков не обошли стороной и Костромскую область. Сейчас в специальном реестре – 260 человек, которые отдали деньги, но новоселье так и не отметили. Как так получилось, что происходит сейчас и как избежать проблем, разбирался корреспондент KOSTROMA.TODAY.

Три работы ради виртуальной квартиры

«Я взяла ипотеку в апреле 2015-го года, рассчитывая на то, что дом сдадут в декабре 2016 года, как прописано в договоре. Обратилась в офис застройщика, где меня радушно встретили, показали квартиры на чертежах, помогли выбрать хороший вариант. В общем, все было красиво. А дальше началось по-другому».

Свою историю костромичка Марина, учительница в одной из школ, рассказывала уже много раз. Но все равно голос у нее дрожит

Читайте также:  Для ливневой канализации Нижнего Новгорода потребуется 400 миллионов

Она мечтала жить в новом микрорайоне в Заволжье. Мечта превратилась в муку. По словам женщины, практически через месяц после того, как она заплатила деньги, застройщик приостановил свою деятельность.

Агашкина гора — самый скандальный костромской долгострой.

Марина оказалась в числе 40 инвесторов-дольщиков дома № 8 микрорайона Агашкина гора – наследие скандально известной компании СУ-155. До начала ее «работы», еще в 2014 году, в нашей области не было ни одного обманутого дольщика. СУ-155 оставила без крыши над головой тысячи по всей России. А в Костроме появились два недостроя в микрорайоне Агашкина гора.

Сейчас Марине приходится трудиться на трех работах, чтобы оплачивать съемное жилье и ипотеку.

Проблемы: у одних – жадность, у других — доверчивость

В Костромской области резкий рост строительства жилья начался в 2012 году, на уровне котлована скупалось чуть ли не все построенное, цены на квартиры постоянно росли.

Темпы строительства остаются серьезными — в прошлом году, например, построили 310 тысяч квадратных метров. Однако уже в 2015 году начались сложности: значительная часть тех костромичей, которые хотели и могли позволить себе квартиры, их купили. У застройщиков начались проблемы с реализацией объектов, с получением банковских кредитов. Кроме того, вероятно, они не рассчитывали, что постоянный рост цен на жилье замедлится. В общем, застройщики явно не поняли, что ситуация изменилась.

В свою очередь и некоторые костромичи, которые решили купить квартиру, воспользовавшись договором долевого строительства, оказались очень доверчивыми. Люди, казалось, не поняли, что закон о долевом строительстве – это частная сделка их, как инвесторов, с застройщиком. То есть у властей не было никаких механизмов контроля.

Костромичи, особенно в начале, документы часто подписывали, не вникая в детали, соглашались на продление стройки на 1-2 года, никак не контролировали, что происходит на стройплощадках.

В итоге, по данным регионального департамента строительства, на сегодняшний день в Кос­тромской об­ласти офи­ци­аль­но счи­та­ют­ся об­ма­нуты­ми доль­щи­ками 260 че­ловек. В числе проблемных – 9 домов.

Такой дом строила в Костроме «Чайка».

Вслед за СУ-155 «отличились» такие строительные компании, как «Чайка», «Градстрой», «ОФЦ-Групп», «Костромагорстрой».

Где жить и что делать?

Митинги и пикеты с яркими плакатами, шествия и даже голодовки…Костромичи, оказавшиеся без денег и квартир, решили использовать такие наглядные инструменты влияния, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Защиты и вмешательства требовали у городских и областных властей.

Обманутые дольщики устраивают в Костроме различные акции с позапрошлого года. Людей, конечно, очень жаль, но надо сказать, что в Костромской области проблема, прямо скажем, не самая большая. Наш регион легко отделался: в других субъектах России – тысячи оставшихся без квартир.

Люди устраивают митинги.

У нас же за 3,5 года в Костромской области зарегистрировали около 48 тысяч сделок по покупке квартир у застройщика. И пострадавших дольщиков в этих сделках – около 1,2 процента. То есть 98 процентов всех покупок прошли нормально.

К счастью, областные власти не стали говорить – «проблема мелкая, и вообще — сами отдавали свои деньги, сами и разбирайтесь». Сейчас уже очевидно, что только благодаря вмешательству властей, в 2017 году долгожданное новоселье смогли справить дольщики дома №11 печально известного микрорайона Агашкина гора.

Что происходит сейчас?

В Костромской области разработали специальный механизм, который позволяет достроить дома. На площадку привлекают инвесторов для достройки проблемных домов. Взамен им предоставляют в качестве компенсации в аренду земельные участки без проведения торгов.
Как уточнил заместитель директора департамента строительства Костромской области Николай Ухов, чтобы получить такие льготы инвестор должен закончить и сдать хотя бы один проблемный объект.

«Практика уже показала, что принятый закон действительно работает. Как минимум, по 6 объектам удалось добиться положительных результатов – строительство домов возобновилось на Некрасовском шоссе, на Рабочем проспекте и в Заволжье», — отметил Николай УХОВ.

Как показывает опыт, именно вариант с инвестором – самый подходящий. Более того, костромской вариант очень доброжелательный по отношению к дольщикам.

Например, некоторые регионы пошли по другому пути — условием оказания помощи обманутым дольщикам является создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК), которому передается долгострой. Механизм действенный, но есть одно большое «НО» — дольщикам придется доплатить за дом, в который они когда-то уже вложили свои немалые деньги.

Что дальше?

Областные власти неоднократно озвучивали, что все проблемные дома будут достроены. При этом поиск не так быстр, как хотелось бы обманутым дольщикам. Специалисты объясняют, что необходимо детально разобраться с каждым недостроем – на каждом объекте свои сложности. И, скорее всего, для завершения строительства всех проблемных домов будет необходимо время. Но, по крайней мере, впервые за много лет дольщики обрели надежду на то, что заветные ключи от квартир они все же получат.

Более того, есть надежда, что теперь с обманом будет покончено. Дело в том, что в России очень сильно изменили закон о долевом строительстве – фактически в прежнем виде его не будет с 1 июля 2019 года.

Средства дольщиков будут защищены, от застройщика будет требоваться опыт строительства, а государство сможет контролировать застройщика. Есть и целый ряд других условий, которые серьезно ограничивают возможность мошенничества. Впрочем, расслабляться все равно не стоит: в таких случаях, когда костромичи вкладывают свои деньги в дом, которого еще нет, надо серьезно все взвесить. Чтобы потом не стоять на холодном ветру с плакатом про «Жилье и жулье».

Кострома. Ужасное качество строящегося жилья угрожает горожанам

В провинциальной Костроме скоро появится свой «небоскрёб» – 17-этажный дом. Строят его на въезде в левобережную часть города с моста через Волгу. Раньше это место было знаковым. Теперь, как водится, устарело – времена и нравы поменялись. Сразу за обновлённым Универмагом москвичи строят жилой дом «Флагман». Говорилось об этом давно. Долго готовилась площадка под мега-проект. Начавшаяся стройка была костромичам в диковинку…

Вдруг, через несколько лет после расчистки территории, за несколько месяцев до сдачи дома, на заседании в городской Думе «Общественного совета по вопросам осуществления дорожной деятельности и обеспечения безопасности дорожного движения на территории Костромы» «выяснилось, что кроме проблем с дорогами (и без того напряженные в транспортном отношении улицы Сусанина и Никитская могут встать в постоянную пробку, если не будет предложен эффективный вариант схемы организации движения в этом районе), введение в эксплуатацию этого многоквартирного здания вызовет и проблемы с парковкой».

Заодно возникли смежные вопросы: «Как можно было нарушить архитектуру площади Октябрьской, создать на ровном месте проблемы району, окрестным жителям и жителям нового дома? Как можно было давать разрешения строить семнадцатиэтажный дом на этом месте? Без инфраструктуры, без подземной парковки, как это делается в подобных случаях?»

Но парковка – это лишь одна из головных болей будущих жителей дома, и она видимая. В этом доме есть куда более серьёзные проблемы, о которых знают лишь специалисты. О них и рассказал Почётный строитель Геннадий Петрович Полюшенко. По его словам, более безграмотного проекта он не видел.

Наружные стены «Флагмана» выполняются трёхслойными (кирпичная облицовка, утеплитель и газосиликатные блоки). Такая конструкция давно запрещена, т.к. имеет тенденцию разрушаться на 5-6 год эксплуатации. Запрещена, но не в Костромской области. Ещё в 2008 году в рамках Международной отраслевой выставки «Строительная неделя Московской области» в «Крокус Экспо» состоялся семинар по наружным стеновым ограждающим конструкциям. Вёл его начальник Главгосстройнадзора Московской области. Специалисты отрасли отмечали, что в 2003 году на ряде объектов, введенных в начале двухтысячных годов, начали проявляться аварийные ситуации, связанные с отслоением наружного слоя кладки. Когда стена подвергается зимой воздействию мороза снаружи при температуре, доходящей порой до -30, а изнутри температура здания в пределах +18 – +22, то точка росы попадает в среднюю часть этого трехслойного «пирога». В этом слое скапливается достаточно много влаги, которая поступает изнутри здания сквозь внутренний слой стены. При этом минераловатная плита увлажняется и перестает выполнять теплоизолирующие функции, её вес увеличивается. В итоге после нескольких лет эксплуатации намокшая минераловатная плита съезжает вниз и своим весом выдавливает кирпичную кладку, начинается процесс разрушения.

После гарантийного срока на построенный дом ремонтировать его будут собственники, хотя ремонтопригодность таких стеновых конструкций под вопросом. Когда начинает «трещать» трехслойная ограждающая конструкция, сделать фактически ничего нельзя. Как, к примеру, на высоте 17-го этажа эксплуатируемого дома снять ограждающий слой и на его месте возвести новый? А что делают западные строители, откуда мы позаимствовали эту технологию? Например, в Германии через каждые пять рядов кирпича устраиваются вентиляционные отверстия, для того чтобы вся скопившаяся влага через них выходила. Но Германия по температурному режиму далека от России, и если мы станем делать в кладке такие же продухи, то необходимого коэффициента теплоизоляции не достигнем. Поскольку сейчас в стране нет такой единой объединяющей структуры, как Госстрой, который мог бы централизованно научными силами решать технические проблемы, каждый регион это делает по-своему. Органам надзора трудно работать, когда нет нормативной базы. (Подробнее в статье «Два кирпича вместо трёх слоёв, или назад, в будущее?»)

Читайте также:  Порядок содержания газового оборудования в многоквартирных домах

Другое последствие трёхслойной стены – неудовлетворительная климатология жилища. Влажность изнутри упирается в непроходимый внутристенный слой. Квартира буквально превращается в аквариум, становится вредной для проживания. Если наружная стена «не дышит», то это неудачное жилое помещение.

Другой момент «Флагмана» связан с несущими конструкциями – железобетонным каркасом и перекрытиями. Вместо 30 кг металла на 1 кВ. метр жилой площади расходуется примерно 90 кг. Например, в перекрытиях армирование выполняется тройное, хотя в их середине арматура вообще никогда не работала. Это просто дополнительная трудоёмкость. Это увеличение расхода металла примерно на 800-900 тонн (безграмотные проекты с повышенной «металлизированностью» в Костроме были, но они были легче в связи с меньшим объёмом дома). И, разумеется, это увеличение стоимости.

Застройщик об этих строительных моментах осведомлён, но продолжает строить по-своему. Костромские чиновники об этих тонкостях не знают, либо не вмешиваются. Но вот о чём точно власти знали – о том, что высотка строится на одной из самых ходовых улиц, у проезжей части, жить там фактически нельзя. И места под парковку там не найти. А теперь придётся ещё и оптимизировать дорожную сеть того района. В общем, не было у бабы забот, купила баба порося.

Конечно, власти должны (и законы позволяют) контролировать хотя бы «стройки века». Но нет чёткой политики по проектированию, по организации строительства. Экспертиза теперь может быть и частной. А что в неё входит? Многое входит – градостроительные нормы, прочность и т.д. Но никто не смотрит на трудоёмкость, материалоёмкость, климатологию, по сути, не смотрят на инженерную составляющую. Власти должны следить за тем, чтобы новые дома были дешёвыми, удобными, быстровозводимыми, пригодными для жилья, безопасными. Но этого нет.

Кроме того, любой архитектор мира скажет, что новостройка должна органично вписываться в окружающую среду. А вот вписывается ли «Флагман» в провинциальную, невысокую, во многом деревянную Кострому – большой вопрос. Нужно ли тут такое «самое крупное или лучшее судно флота данного района» (по Ожегову)? Похоже, что «крупный военный корабль, на котором находится командующий крупным соединением военных кораблей», читай – Костромская область во главе с губернатором, не обладает тем набором параметров, чтобы его уважали, его боялись, ему доверяли…

Кнут и пряник для застройщика

Жесткая посадка

Как рассказали в прокуратуре области, в течение многих лет бизнесмен руководил строительной фирмой “Чайка”, которая возводила многоквартирные дома на средства дольщиков. С 2014 по 2016 год руководитель фирмы собирал деньги жителей на возведение двух многоквартирных домов на Некрасовском шоссе в Костроме. Однако взятые обязательства застройщик не выполнил. Строительство жилья оказалось заморожено. Новостройки, простоявшие несколько лет без крыши, начали разрушаться.

“От его действий пострадало 36 человек. В общей сложности, он получил от них более 49 миллионов рублей. Но строительные работы были проведены только на 37 миллионов”, – добавили в прокуратуре.

Некоторые квартиры в недостроенном доме предприимчивый делец умудрился реализовать дважды. Одному из клиентов в 2015 году злоумышленник продал квартиру, право собственности на которую уже было зарегистрировано на другого человека. В результате двойной продажи бизнесмен незаконно получил от дольщика около полутора миллионов рублей.

Суд признал руководителя “Чайки” виновным по части 4 статьи 160 и части 4 статьи 159 УК РФ (растрата и мошенничество, совершенные в особо крупном размере). Его приговорили к четырем годам заключения в исправительной колонии общего режима. Этот приговор стал первым случаем в истории регионального правосудия, когда за обман дольщиков предприниматель получил наказание в виде не условного, а реального лишения свободы.

Сейчас в суде рассматривается еще одно громкое дело, связанное со строительным бизнесом. На скамье подсудимых – бывший депутат Костромской областной думы, генеральный директор группы компаний “Костромагорстрой” Евгений Нагоров. Его обвиняют в совершении шести преступлений о невыплате зарплаты, а также в 24 эпизодах злостного неисполнения решений суда. По количеству обманутых дольщиков объекты компании экс-депутата в перечне проблемных недостроев Костромы занимают первое место. Недостроенными остаются три девятиэтажки на 72, 96 и 161 квартиру на улице Галичской и в микрорайоне “Новый город” в Костроме и один двенадцатиэтажный дом в “Новом городе” на 75 квартир. В общей сложности новоселье в этих домах должны были справить более 400 семей, однако сроки сдачи объектов в эксплуатацию оказались нарушены.

Работа над ошибками

До января 2015 года Кострома считалась одним из наиболее благополучных регионов ЦФО, где не было зарегистрировано ни одного обманутого дольщика. Однако банкротство строительного гиганта “СУ-155”, возводившего дома во многих регионах страны, “наградило” Кострому сразу двумя проблемными недостроями на Агашкиной Горе в Заволжском районе города.

Затем реестр обманутых дольщиков начал пополняться все новыми пострадавшими от действий недобросовестных дельцов. Несостоявшиеся новоселы начали объединяться и устраивать уличные акции протеста, требуя от властей вмешаться в ситуацию. Некоторые выходили в центр города с плакатами, а самые отчаявшиеся даже устанавливали в Центральном городском парке раскладушки и палатки, сетуя, что из-за проблем со строительством квартир дольщикам негде жить.

К сентябрю 2018 года в областном списке жертв нечистых на руку застройщиков числилась уже 121 пострадавшая семья. При этом власти отмечали, что, учитывая общие объемы замороженного жилищного строительства в регионе, уже в ближайшее время в список обманутых может войти до 600 семей.

Чтобы не допустить социального взрыва, в 2018 году специалисты областного департамента строительства обследовали все имеющиеся долгострои и потенциально проблемные дома, где отмечалось отставание от графика и финансовое положение застройщиков выглядело неустойчивым. После этого в Костроме разработали комплекс мер, призванных решить проблемы обманутых дольщиков.

В конце 2018 года депутаты областной Думы приняли новый закон, который позволил компенсировать затраты инвесторов, согласившихся “довести до ума” чужие недострои. Сначала санаторам начали передавать права на неоплаченные квартиры, которые они впоследствии смогут реализовать. А затем подрядчикам стали предоставлять земельные участки под будущее строительство без торгов.

Новый региональный закон о санации долгостроев оказался востребованным: уже очень скоро для многих проблемных многоэтажек в Костроме нашлись инвесторы.

– Такие механизмы позволили уже в 2018 году достроить в Костроме 100-квартирный дом на улице Рабочей и дом на улице Катушечной, а также дом в поселке Никольское. Ключи от своих долгожданных квартир получили 142 семьи обманутых дольщиков, – рассказал костромской губернатор Сергей Ситников, выступая с докладом перед депутатами областной Думы.

Возвращение “Чайки”

Незадолго до вынесения обвинительного приговора учредителю скандально знаменитой фирмы “Чайка” обманутых дольщиков пригласили посетить замороженную три года назад стройку. В торжественной обстановке 43 семьям вручили ключи от новых квартир на Некрасовском шоссе, заселения в которые дольщики ждали почти пять лет. Найденный властями инвестор сумел спасти брошенные многоэтажки и закончить работы в рекордные девять месяцев. Получая ключи, многие дольщики “Чайки” не могли сдержать слез.

– Спасибо за этот региональный закон, благодаря которому мы теперь имеем крышу над головой. До сих пор не верится, что наш вопрос решен, – поделилась своей радостью с журналистами жительница дома № 34 на Некрасовском шоссе Ольга Воронцова.

По данным департамента строительства, сейчас на территории региона насчитывается 11 проблемных объектов, при возведении которых использовались деньги дольщиков. Десять из них находятся в Костроме, один – в городе Буе. При этом в реестре обманутых дольщиков числится 272 человека.

– За шесть месяцев 2019 года удалось завершить достройку и ввести в эксплуатацию еще шесть проблемных домов – на Некрасовском шоссе и на улице Московской в Костроме, а также в поселке Красное-на-Волге, 322 дольщика въехали в свои новые квартиры. Одиннадцать проблемных объектов включены в региональный план-график. При этом на четырех объектах ведутся работы по завершению строительства. Большинство проблемных домов планируется достроить и ввести в эксплуатацию уже в текущем году, – заявил костромской губернатор.

Полностью вопрос восстановления прав обманутых дольщиков власти обещают решить к 2021 году.

Кстати

Далеко не все проблемные дома, в которые были вложены средства дольщиков, оказались заморожены из-за использования строителями мошеннических схем. В некоторых случаях причиной краха оказались внутренние проблемы строительных компаний и невнимание их руководства к меняющейся ситуации на рынке. По данным властей, на протяжении последних шести лет в Костромской области возведение жилья велось опережающими темпами. Регион каждый год превышал установленные минстроем целевые показатели. В результате сверх плана оказалось построено около 150 тысяч квадратных метров жилья. Более 2000 новых квартир площадью свыше 350 тысяч квадратных метров до сих пор не могут дождаться новоселов, поскольку в непростой экономической ситуации покупательский спрос на жилье сильно упал. По данным риелторов, как минимум еще полтора года Кострома может спокойно жить на “старых запасах”, вообще не вводя в эксплуатацию новых домов, и при этом дефицита недвижимости на первичном рынке не возникнет. Сегодня на одного жителя Костромской области приходится более 27 квадратных метров жилья, в то время как средний показатель в регионах ЦФО находится на уровне чуть более 25 квадратных метров на человека.

Ссылка на основную публикацию