С 2020 года ужесточается ответственность управляющих компаний и недобросовестных собственников

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО “Московский университет имени С.Ю. Витте”, член Ассоциации юристов России

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”, Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда” и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

  • нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
  • нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ). Так, ООО “К.” обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО “К.” отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
  • нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили ст. 1.5, ст. 2.1 КоАП РФ, не применили подлежащие применению ст. 28.2, ст. 29.1 КоАП РФ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
  • нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены “двойные” квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
  • невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (ст. 19.5 КоАП РФ). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
  • нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ) и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ “Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения” и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

С 2020 года ужесточается ответственность управляющих компаний и недобросовестных собственников

Как правило на семинара в интернете говорят нам в основном об административных наказаниях управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК и руководителей этих организаций за нарушения при осуществлении управления МКД. Но мало кто напоминает руководителям и Управляющим Организациям о том, что при выявлении различных правонарушений могут применять не только административные меры наказания, но и уголовные!

Сегодня мы хотим подробно разъяснить тему ответственности руководителей Управляющих Организация сферы ЖКХ с точки зрения уголовного наказаний: за что могут привлечь руководителя УО и УК, ТСЖ, ЖСК к уголовному наказанию?

Административные правонарушения в России строго регламентируются КоАП РФ и ЖК РФ и ,наверняка, все руководители и председатели, знакомы как с перечнем правонарушений, так и с соответствующими штрафными санкциями. Уголовная ответственность в сфере ЖКХ при осуществлении деятельности по управлению МКД наступает реже.

Юристы ЖКХ-Проф подготовили для вас перечень деяний, за которые УК, ТСЖ и ЖСК, в том числе и их руководители, могут быть привлечены к уголовной ответственности в 2019-2020 гг..

В соответствии с нормами УК РФ уголовная ответственность может наступить как по общим основаниям для всех физических лиц в РФ, так и при совершении действий (или бездействий), связанных конкретно с деятельностью по управлению жилыми домами. Мы рассмотрим подробнее ответственность и наказания, связанные именно с профессиональным управлением многоквартирных домов:

1. Подделка протоколов и решений общих собраний собственников

Большинство руководителей и председателей знают о том, что подделка протоколов и/или решений собственников на общем собрании подлежит уголовной ответственности, – ч.ч. 1 ст. 327 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Подделка, изготовление или оборот поддельных документов в соответствии с действующим законодательством карается принудительными работами или лишением свободны на срок от нескольких месяцев до 4 лет. А также мерой пресечения может быть штраф в размере до 80 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев.

2. Ненадлежащее исполнение обязанностей и причинение крупного ущерба или вреда здоровью в связи с этим

Нередко наказывают руководителей УК, ТСЖ и ЖСК за причинения тяжкого вреда здоровью или смерти физ.лицам по причине того, что УО ненадлежащим образом выполняла обязанности по содержанию и ремонту МКД.

Примеры знакомы всем: гибель людей из-за неисправности лифта, обрушения балконной плиты, сход льда или снега с крыш (что особо часто случается в Санкт-Петербурге).

Ответственность руководителя УО:

Если был причинен тяжкий вред здоровью по неосторожности (ст. 118 УК РФ) руководителю или председателю грозит штраф в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период до 6 месяцев, либо обязательные работы на срок до 48 часов, исправительные работы на срок до 2 лет, либо ограничением свободы на срок до 3 лет.

Если из-за ненадлежащего выполнения обязанностей по содержанию и ремонту МКД кто-то погиб, то судить руководителя УО будут по ч. 2 ст. 109 или ч. 3 ст. 238 УК РФ. Наказываются данные преступления по разному в зависимости от степени ущерба и количества пострадавших лиц.

Ответственность руководителя УО:

исправительные или принудительными работы на срок до 4 лет, либо ограничение или лишение свободы на срок до 4 лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью как на определенный срок, так и без такового.

Если УО отключила в квартире электроэнергию и это стало причиной крупного ущерба имуществу собственников или всего дома, причинило тяжкий вред здоровью или, что еще хуже, привело к смерти человека, то руководителя или председателя будут судить по ч.ч. 1, 2 ст. 215.1 УК РФ. Важное условие: судом должно быть установлено, что действия УО по отключению/ограничению КУ были незаконными и именно они привели к ущербу.

Читайте также:  Ставки по ипотеке не отпугивают заемщиков

3. Присвоение имущества собственников или платежей за ЖКУ

Руководители и/или сотрудники управляющих организаций, в том числе ТСЖ и ЖСК также могут быть привлечены уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством по статье мошенничество.

Самыми частыми преступлениями оказываются махинации, связанные с ОИ собственников, его ремонтом, а также расходованием средств, оплаченных собственниками за КУ и капремонт. Данные преступления попадают под статью мошенничество с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 159 УК РФ.

Если преднамеренное неисполнение договоров стало причиной ущерба дому в крупном (от 3 млн рублей) или особо крупном (от 12 млн руб.) размере, то ответственность судом будет определена по ч.ч. 5, 6, 7 ст. 159 УК РФ.

Также УО могут попасть под уголовную ответственность при управлении многоквартирными домами за присвоение или растрату имущества собственников, их денежных средств с использованием служебного положения. Это может быть как присвоение платежей собственников за ЖКУ, так и продажа каких-либо элементов или объектов, входящих в состав общего имущества собственников, заключение заведомо невыгодных сделок. Пример: На УО завели уголовное дело за хищение денежных средств собственников. Виновного осудят по ч.ч. 3, 4 ст. 160 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

Штраф до 120 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 1 года, либо обязательными или исправительными работами на срок от 360 часов до 1 года, ограничением свободы до 2 лет, принудительными работами до 2 лет лет, либо арестом до 4 месяцев или лишением свободы до 2лет.

4. Деятельность УО без лицензии и уклонение от уплаты долгов

Руководителей или председателей управляющих организаций могут осудить, если УО, возглавляемая им, занималась управлением МКД без лицензии. Если УК, ТСЖ или ЖСК собирала с собственников платежи и получила от своей незаконной деятельности доход или причинила ущерб свыше 2,25 млн рублей, то ответственность попадает под ч. 1 ст. 171 УК РФ в случае. Если сумма ущерба в итоге превысила 9 млн рублей, то обвинители будут апеллировать к ч. 2 ст. 171 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф от 100 до 500 тыс руб или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период 1-3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 5 лет со штрафом в размере до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 мес.

Не стоит забывать, что руководителя УК или председателя ТСЖ/ЖСК могут наказать по этим статьям за иную деятельность без получения лицензии на определенный вид деятельности, принесшую большую прибыль: на вывоз ТБО, обслуживание лифтового оборудования или оборудования пожарной безопасности и пр.

Также все вы хорошо знаете, что за УО могут лишить лицензии за непогашение долгов перед РСО . Однако мало кто помнит, что уклонение от уплаты долга в сумме более 2,25 млн рублей после того, как задолженность был уже подтверждена в судебном порядке, руководителя организации могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ.

Ответственность руководителя УО:

штраф до 200 тыс.рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, обязательными работами на срок до 480 часов или принудительными работами до 2 лет, арестом или лишением свободы на срок до 2 лет .

5. Проникновение в квартиру без разрешения проживающих

Сотрудникам УК, ЖСК или ТСЖ в некоторых ситуациях необходимо попасть в квартиры собственников: например, для осмотра общедомовых коммуникаций, которые проходят через квартиры, для проверки приборов учёта. Они имеют на это право согласно пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354. Однако УО не имеют право врываться в квартиры без разрешения их собственников.

Если сотрудники УО проникли в квартиру без разрешения собственника, то законодательство расценивает действия сотрудников как незаконное проникновение в жилое помещение против воли проживающих с использованием служебного положения – ч. 3 ст. 139 УК РФ.

штраф до 40 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 3 мес, либо обязательными работами на срок до 360 часов, исправительными работами на срок до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев.

6. Нарушение требований безопасного проживания в доме из-за действий или бездействия УО

Как мы все помним, УК, ЖСК и ТСЖ отвечают за содержание и ремонт ОИ в МКД, а также за создание условий для безопасного проживания люде. Если же из-за ненадлежащего исполнения УО своих обязанностей произошёл несчастный случай, в результате которого сильно пострадали или даже погибли жители дома, руководитель и сотрудники УО будут наказаны по УК РФ.

Нарушение требований безопасности при проведении строительных работ: При проведении ремонтных работ в доме на человека/людей обрушились строительные леса, возведённые для ремонта фасада дома, или он/они отравились газом, парами красок, что причинило тяжкий вред здоровью. К негативным последствиям относят потерю слуха, зрения, психические расстройства, утрату трудоспособности и пр. Судить ответственных будут по ч.ч. 1–3 ст. 216 УК РФ.

Требований пожарной безопасности: В соответствии с договором управления УО отвечает за пожарную безопасность в доме, в том числе следит за тем, чтобы не были захламлены коридоры, пожарные выходы, открывались входные двери, в надлежащем состоянии содержалась электропроводка в доме и пр. Если в доме случится пожар, огонь причинит значительный ущерб имуществу/здоровью людей, кто-то погибнет, и вина УО в этом будет доказана, то судить виновных будут по ч.ч. 1–3 ст. 219 УК РФ

Нарушение санитарно-эпидемиологических правил: Руководителя и сотрудников УО будут судить по УК РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических правил в случае распространение в доме или на придомовой территории крыс, которые являются переносчиками опасных заболеваний. Если это станет причиной массового заболевания или отравления людей, то УО, не принявшую вовремя мер по дератизации, ждёт наказание по ч.ч. 1, 2 ст. 236 УК РФ.

Штраф до 80 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 6 месяцев, ограничением свободы до 3 лет, принудительными работами или лишением свободы до 7 лет с лишением права занимать определенные должности.

Уголовная ответственность в отношении руководителей УО предусмотрена дополнительно в том случае, если они не исполнили требования вступившего в силу судебного акта или препятствовали их исполнению (ст. 315 УК РФ).

Главной особенностью почти всех ситуаций, когда руководителям УК, ТСЖ и ЖСК грозит уголовная ответственность за их действие/бездействие при управлении УО и МКД, является причинение ущерба в крупном и особо крупном размере,причинение вреда здоровью или же смерть одного или более лиц. При этом использование сотрудниками своего служебного положения при совершении противоправных действий отягчает их вину и делает наказание за них более строгим. УК РФ по указанным выше преступлениям предусмотрены разные виды наказаний.

Специалисты ЖКХ-Проф помогают руководителям управляющих организаций как Санкт-Петербурга, так и др.городов России избежать уголовной ответственности с помощью предварительных и своевременных консультаций.

Сфера ответственности управляющих компаний

Управление объектами жилищного хозяйства требует основательной теоретической и практической подготовки. Неудивительно, что владельцы квартир решают передать обязанности по содержанию дома специализированной организации. Законодательство РФ чётко регламентирует ответственность управляющей компании, чтобы избежать конфликта интересов между жильцами МКД и фирмами, взявшими на себя обязательства по управлению коммунальной собственностью.

Что представляет собой управляющая компания

Компании, организующие эксплуатацию многоквартирных домов, – это юридические лица, которые выступают в качестве посредников между владельцами жилья и поставщиками коммунальных услуг.

УК заключают договоры с жильцами, а также с энергетическими, транспортными, ремонтными и другими компаниями для обеспечения сохранности вверенных им объектов жилищного фонда, а также их модернизации и реконструкции.

Заключая договор с владельцами квартир, управляющая организация за определённую плату берёт на себя ответственность во многих областях жизнедеятельности МКД.

Соглашение содержит сведения о том, кто отвечает за противопожарную безопасность в многоквартирных домах, обслуживание и ремонт общедомового имущества, заключение договоров с подрядчиками на вывоз мусора, поставку воды, теплоносителя, электричества и других ресурсов.

Кроме того, эти фирмы аккумулируют денежные средства владельцев жилплощади на специальных счетах, чтобы впоследствии использовать их для благоустройства коммунальной собственности.

Подробнее об особенностях работы УК можно узнать из публикации «Управляющая компания ЖКХ».

О правах и обязанностях УК

Став фирмой-посредником, управляющая компания перенимает ряд обязанностей как перед владельцами жилплощади, так и перед организациями, заключившими с ней договоры. Так, перед подрядчиками эта фирма отвечает прежде всего за своевременное перечисление средств для оплаты предоставленных коммунальных услуг.

В обязанности перед собственниками жилья входит поддержка рабочего состояния оборудования и своевременный ремонт жилых коммуникаций, находящихся в общей собственности.

Кроме обширного списка обязанностей, посредники в сфере управления многоэтажными зданиями имеют ряд прав, которые должны соблюдать все контрагенты. Основные привилегии и обязанности организаций, предоставляющих услуги в сфере обслуживания объектов коммунального хозяйства, перечислены в таблице. Некоторые обязательства разделяют и собственники, подписавшие договор управления.

Зона ответственности УК и собственника квартирыПрава УК
Проведение ремонта, устранение аварийСамостоятельная организация процесса управления объектом
Подготовка к зимнему периоду, заключение договоров с поставщиками коммунальных услугОрганизация проверок общедомового имущества, в том числе некоторых площадей, находящихся на территории квартир
Уборка мусора и обеспечение чистотыКонтроль индивидуальных учетных приборов, проверка правильности учёта потреблённых ресурсов
Проведение собраний владельцев жилплощадиПриостановление или ограничение предоставления услуг, согласно законодательной базе
Предоставление отчётности, ведение документацииПредъявление счетов и взыскание задолженности

Узнать подробнее о сфере ответственности фирм, которым вверено управление коммунальным хозяйством, можно из статьи «Права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов».

Законодательство и ответственность УК

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» представлены основные положения, регламентирующие права и обязанности фирм-подрядчиков и жильцов многоквартирных домов. Нормы постановления разъясняют:

  • процедуру технического обслуживания объектов жилищного фонда;
  • границы эксплуатационной ответственности в многоквартирном доме;
  • требования по содержанию помещений и придомовой территории и так далее.

За нарушение правил содержания объектов коммунальной собственности, а также их ремонта, согласно ст. 7.22 Кодекса РФ “Об административных нарушениях” от 30.12.2001 № 195-ФЗ , предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для должностных лиц управляющих организаций – 4-5 тыс. рублей;
  • для управляющей фирмы как юридического лица – 40-50 тыс. рублей.

Кроме того, законодателем установлена административная ответственность управляющих компаний в сфере ЖКХ за нарушение лицензионных требований. В качестве административного наказания на такие фирмы налагается штраф в размере от 250 до 300 тыс. рублей.

Основные аспекты ответственности управляющих компаний закреплены на законодательном уровне. Конкретизировать перечень вопросов, по которым подрядчик несёт ответственность, можно отдельно, включив его в текст соглашения между сторонами. Так, основные права и обязанности, возникающие между собственником и управляющей компанией, вносятся в договор по управлению многоквартирным домом.

Кто отвечает за общедомовое имущество

Общедомовое имущество представляет собой основной предмет коммунальной собственности. Оно относится к сфере управления и ответственности компании, взявшей на себя обязательства по обслуживанию и эксплуатационной поддержке многоквартирного дома.

Из положений законодательства следует, что общедомовое имущество содержится за счёт денежных средств, регулярно перечисляемых владельцами квартир на счёт подрядчика. Финансовые ресурсы, аккумулирующиеся на этом счете, по мере необходимости направляются на ремонт, реконструкцию, модернизацию и благоустройство объектов коммунальной собственности.

К общедомовому имуществу относят функциональные элементы многоквартирного дома, находящиеся в общем использовании и не принадлежащие кому-либо из жильцов на правах частной собственности.

Так, лестничные площадки, лифты, подсобные помещения, стояки системы отопления, стояки водопровода и прочее принято считать коммунальной собственностью. При этом важно понимать, что включает в себя ответственность УК за содержание общего имущества. Это позволит предотвратить бездействие подрядчика в случае необходимости ремонта того или иного объекта.

Санкции за несоблюдение обязанностей

Если управляющая компания игнорирует соблюдение своих обязательств или предоставляет услуги низкого качества, жильцы вправе составить претензию в соответствующие инстанции. Как показывает практика, собственников помещений обычно не устраивает:

  • низкая температура горячей воды;
  • несоблюдение графика вывоза мусора;
  • прогнившие стояки водоснабжения в многоквартирном доме;
  • нерасчищенные тротуары;
  • плохое состояние чердаков, подвалов и так далее.

Нужно упомянуть, что за предоставление услуг низкого качества управляющая компания может быть оштрафована на сумму, составляющую до 30% стоимости оказанных услуг.

Последствия необоснованного завышения сумм за коммуналку

Расчёт суммы платежей за коммунальные услуги обязаны производить специалисты управляющей фирмы. В случае выявления нарушений при расчёте штраф за неправильное начисление коммунальных платежей составляет до 50% суммы, превышающей положенный размер оплаты.

Для проверки правильности начисления коммуналки рекомендуется посетить сайт Федеральной Антимонопольной Службы , на котором представлен функциональный онлайн-калькулятор , позволяющий перепроверить расчёт за потребленные ресурсы:

  • холодное и горячее водоснабжение;
  • газоснабжение;
  • электроэнергию;
  • отопление и так далее.

Самостоятельная проверка правильности расчёта коммуналки позволит предотвратить неверные начисления услуг ЖКХ.

Чем грозит непредоставление информации по запросу

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Предоставление информации клиентам о финансовых результатах деятельности фирмы-управляющего является обязательным требованием при выдаче лицензии. Игнорировать его нельзя.

Ответственность за непредоставление информации о работе управляющей компании может повлечь за собой штраф, а в случае повторного выявления нарушения – лишение лицензии.

Обратите внимание, как выглядит образец годового отчёта управляющей организации.

Об ответственности в сфере предоставления коммунальных услуг

Ответственность управляющих компаний в области эффективной эксплуатации коммуникаций МКД в процессе предоставления коммунальных услуг распространяется только на общедомовую собственность. Однако за поддержание в рабочем состоянии приборов, находящихся в частной собственности, отвечают их владельцы.

Таким образом, индивидуальные счётчики по электричеству и другое учетное оборудование относится к зоне ответственности собственников жилья. Это значит, что в случае их поломки ремонт придётся оплачивать исключительно за счёт личных средств.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые закреплены в вышеупомянутом Положении №170, применимы к обслуживанию водопровода и канализации, вывозу отходов, газо- и электроснабжению, и так далее. Например, требования к УК по сбору мусора представлены в таблице.

КритерийТребуемое значение
Объём контейнеров для сбора мусора в домах с населением до 200 человекДо 100 л
Объём мусорных контейнеров для домов с населением более 200 человекДо 800 л
Высота ограждения вокруг мусорного контейнера, предотвращающая его смещение7-10 см
Расстояние от мусоросборников до окон и дверей жилых домовНе менее 20 м
Расстояние от мусоросборников до входных подъездовНе более 100 м
Расстояние между урнамиНе более 100 м
Частота очистки урны от отходовНе реже 1 раза в сутки
Частота окраски урныНе реже 1 раза в год

Подобным образом определяется и зона ответственности управляющей компании по отоплению, которая предполагает соблюдение нормативов по обслуживанию отопительной системы за счёт ежемесячных взносов владельцев жилья. Ответственность за техническое состояние радиаторов, расположенных внутри квартиры, несёт собственник.

Нарушение норм законодательства или условий договора

В процессе работы некоторые управляющие компании допускают нарушения. За каждое из них предусмотрены определенные штрафные санкции.

НарушениеШтраф, тыс. рублей
Сокрытие информации от собственников жилья30-50
Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества5-10
Ошибки в технической документации или отказ в её предоставлении владельцам жилья150-200
Несоответствие эксплуатации помещений санитарно-эпидемиологическим требованиям10-20
Несоответствие водоснабжения санитарно-эпидемиологическим требованиям20-30
Некачественный ремонт и содержание коммунального имущества40-50
Несоответствие правилам осуществления предпринимательства в коммунальной сфере150-250

Итак, ненадлежащее оказание услуг по содержанию объектов жилищного фонда может грозить управляющим компаниям штрафами, а при повторном выявлении нарушения по тому же объекту в течение года дело закончится лишением лицензии.

Порядок возмещения ущерба

В случаях, когда действия или бездействие УК наносит ущерб общедомовому имуществу или собственности владельцев квартир, жильцы имеют право требовать компенсации убытков.

Так, разграничение ответственности по водоснабжению в квартире предполагает обязательное проведение ремонтных и профилактических работ систем водоснабжения в соответствии с нормативными требованиями.

Если причиной сантехнической поломки стал некачественный ремонт или отсутствие регулярных осмотров трубопровода, подрядчик обязан устранить поломку, возместив нанесённый ущерб.

Привлечь управляющую компанию к ответственности можно при помощи нескольких уполномоченных инстанций. Если же защита прав потребителей не в силах повлиять на подрядчика, а жилищная инспекция не усматривает нарушений в действиях обслуживающей организации, целесообразно подать иск в суд.

Рекомендуем заранее ознакомиться с образцом искового заявления на управляющую фирму.

Куда следует жаловаться

Хотя после введения обязательного лицензирования деятельности управляющие компании стали более ответственно относиться к своим обязанностям, жалобы на их работу по-прежнему возникают.

Привлечь внимание контролирующих органов к нарушениям в работе УК жильцы могут при помощи подачи заявления с изложением сути проблемы. При этом закон предполагает не только административную, но и криминальную ответственность руководства управляющих организаций за недобросовестное выполнение своих обязанностей.

В таблице приведен перечень инстанций, которые уполномочены рассматривать претензии населения к компаниям ЖКХ.

ОрганПолномочия
Дирекция управляющей компанииОбязана принять жалобу и устранить неполадки, если проблема находится в сфере ответственности фирмы
РоспотребнадзорОбеспечивает защиту прав потребителей и надзор за соблюдением санитарно-эпидемиологического законодательства, в том числе в коммунальной сфере
ГосжилнадзорПроводит проверку работы УК с целью выявления нарушений и предотвращения аварийных ситуаций
Суд и органы прокуратурыПроводят разбирательства по факту совершения нарушений управляющими компаниями, если органы, контролирующие деятельность УК, не принимают мер для компенсации ущерба собственникам квартир

Если УК предоставляет некачественные услуги, скрывает информацию о результатах работы или не зачисляет платежи, в качестве санкции могут применяться штрафы, ограничение прав на управление отдельными объектами и даже лишение лицензии, в зависимости от степени тяжести нарушения.

Меры пресечения злоупотреблений эффективно стимулируют предприятия ЖКХ сотрудничать с клиентами, находя компромиссные решения в любой ситуации.

Больше о способах привлечения УК к ответственности читайте в статье «Куда жаловаться на управляющую компанию».

Управление многоквартирным домом и придомовой территорией требует слаженной работы административного и технического персонала. Заключение договоров между владельцами квартир и фирмами, предоставляющими услуги по эксплуатационной поддержке объектов жилищного хозяйства, позволяет обеспечить рациональное использование денег жильцов для содержания МКД.

Использование услуг управляющих компаний является распространённой практикой не только в таких сферах как страхование, банковское дело или международные отношения, но и в коммунальном хозяйстве.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Двойной тариф

Коммунальный счет вдруг вырос? Добиваемся перерасчета!

Перепутали счета

Одна из недавних нашумевших историй, связанная с перерасчетом, произошла на улице Вилиса Лациса в Северном Тушино. Жильцы 17-этажной новостройки там едва успели обжиться, а уже заплатили почти полмиллиона лишних рублей за отопление. Слишком высокие цифры в платежках смущали жителей с 2017 года, но разобраться, кто и как их накрутил, смогли только специалисты Мосжилинспекции. Они выяснили, что частная управляющая компания два зимних месяца расплачивалась с поставщиком тепла по одному тарифу, а жильцам выставляла другой, завышенный. Потом поставщик сменился, но тариф для жильцов остался старый, и на протяжении года они продолжали платить больше, чем реально обходилось тепло их дому.

В общей сложности жильцы переплатили чуть больше 435 тысяч рублей. Сейчас справедливость восстановлена, но жильцы симпатичной новостройки по привычке внимательно изучают каждую платежку.

Похожая история, и тоже с отоплением, произошла на Большой Академической улице в старой типовой 14-этажке. После жалоб местных жителей на высокие тарифы жилищные инспекторы подняли все документы в управляющей компании. Из них выходило, что в доме стоит общедомовой счетчик тепла, по которому УК и расплачивается с поставщиком. Но вот сама она выставляла жильцам счет чуть выше и “заработала” на таких приписках почти 170 тысяч рублей.

Поставили на счетчик

С завышенными тарифами далеко не всегда сталкиваются целые дома или подъезды, часто их могут предъявлять и отдельно взятым квартирам. В этом случае шансов, что факт переплаты вскроется, немного. Одно дело, когда обмануть пытаются 100 человек, среди них наверняка найдется пара-тройка дотошных. Совсем другое – когда в заложниках коммунальщиков оказался кто-то один. В такую ситуацию недавно попал житель дома N 8 по 1-му Новомихайловскому проезду – в его квартире стоят счетчики холодной и горячей воды, но он полгода не передавал их показания в управляющую компанию. Та, как и положено по закону, три месяца выставляла счета по среднемесячному показателю, а потом стала использовать для расчетов нормативы. Они в столице довольно высоки – на холодную воду почти 7 куб. м на человека в месяц, на горячую – 4,7 куб. м.

Осознав, что в реальности воды использовал в разы меньше, москвич кинулся к управдому с просьбой снять показания счетчиков и пересчитать плату в соответствии с ними. Из управляющей компании прислали сантехника, тот все зафиксировал, но перерасчета так и не последовало. Снова пришлось вмешиваться жилищным инспекторам, и только после этого счет скорректировали, причем сразу на 20 тысяч рублей!

Запаситесь терпением

Так как же бороться с нерадивыми управдомами, которые намеренно, а иногда по недосмотру заставляют людей платить по завышенным тарифам? Эксперты говорят, что рецепт один – быть внимательными и терпеливыми. Чаще всего выявить нарушение можно по платежке – главное знать, откуда там берутся цифры. А их либо устанавливает город, что бывает чаще, либо сама управляющая компания с одобрения жильцов.

Простой пример – известная всем графа “содержание жилья”. В нее входит целый перечень услуг: от обслуживания лифта до уборки подъезда. Для квартир, расположенных на втором и последующих этажах в домах с лифтом и мусоропроводом, этот тариф в Москве составляет 29,04 рубля. А в домах без мусоропровода – уже 26,80. Эта сумма взимается за один “квадрат” общей площади квартиры. То есть если у вас “двушка” на 50 кв. м, то в первом случае вы заплатите 1452 рубля в месяц, а во втором – 1340. Экономия больше 100 рублей, но москвичи ее зачастую не получают. Известно много случаев, когда жильцы решали отказаться от мусоропровода и заваривали его, он не работал с момента постройки дома или находился на ремонте, но деньги за его обслуживание УК все это время собирала.

У недобросовестных УК будут сразу убирать МКД из управления

Минстрой уже в этом году планирует разработать законопроект, согласно которому у недобросовестных управляющих компаний будут сразу убирать дома из управления за оказание некачественных услуг собственникам помещений в МКД. Если документ будет принят, то уже с 2017 года решение о моментальной дисквалификации будут принимать инспекторы ГЖИ на основании двух штрафов, выписанных ими без санкции суда.

Моментальная дисквалификация: Кому и за что

Минстрой собирается уже в этом году не только разработать, но и принять законопроект, чтобы очистить рынок ЖКХ от управляющих компаний, которые плохо исполняют свои обязанности перед собственниками. Текста законопроекта пока нет в свободном доступе для просмотра, но представители Минстроя прокомментировали документ.

На сегодняшний день, по мнению министерства, исключить МКД из реестра лицензий субъекта РФ определённой управляющей организации довольно сложно и занимает длительное время. Поскольку судебные слушания длятся долго и обжалуются в вышестоящих инстанциях. Пока идут судебные разбирательства, недобросовестные УК продолжают управлять МКД и собирать плату с собственников за некачественные работы и услуги.

Представители ведомства уверены, что так быть не должно. Также они считают, что на управляющих компаниях с хорошей репутацией данный законопроект никак не отразится. Кроме того, решение жилищного инспектора о дисквалификации руководителя или должностного лица УК всегда можно оспорить в суде, если УК оно покажется неправомерным.

Но это ещё не всё, что ожидает непорядочные управляющие организации. В ближайшее время должно быть подписано Постановление Правительства РФ, утверждающее административные штрафы в пользу потребителей за неправильное начисление оплаты и некачественные ЖКУ. В частности, управляющей компании придётся заплатить 50% от неправильно начисленной суммы в квитанции и 30% за некачественно оказанную услугу.

За и Против

Однако есть противники данного законопроекта, которые считают, что нововведение в виде административной ответственности для УК усилит нагрузку на бизнес в сфере ЖКХ. К тому же, они считают, что новая мера не будет способствовать улучшению качества жилищно-коммунальных услуг.

Но Минстрой полагает, что именно такими безапелляционными мерами можно заставить управляющие компании работать на совесть и честно исполнять свои обязанности по договору управления МКД перед собственниками. Представители ведомства заявляют, что на сегодняшний день они не придумали пока лучшего стимула для УК, который бы позволил существенно повысить качество услуг для потребителей ЖКУ.

Если управляющие организации будут отвечать рублём за свою некачественную работу и ошибки при начислении оплаты, то они поменяют своё отношение к потребителям. А если ещё за это руководителю или должностному лицу УК будет грозить дисквалификация или исключение многоквартирного дома из реестра лицензий, то УК будут заинтересованы в лучших показателях своей предпринимательской деятельности по управлению МКД.

По мнению министерства, к некачественно оказываемым услугам и работам относится мутная или ржавая вода в кране потребителя, частые отключения электричества, плохое отопление, неубранный подъезд или грязная придомовая территория. За все эти оплошности УК должна нести административную ответственность.

Как всё это будет осуществляться на практике

По словам представителей ведомства, конечно, инспекторы ГЖИ не будут сразу же дисквалифицировать руководителей или должностных лиц УК, если найдут в их работе какую-то ошибку. Также они рекомендуют собственникам сначала обратиться в свою управляющую компанию и попытаться решить проблему мирно.

Если жалобу собственника в УК проигнорировали, то ему придётся собрать свидетелей по данной проблеме и составить письменный акт. Затем данный акт с претензией необходимо будет передать руководителю управляющей организации. Если и в этот раз проблема будет проигнорирована, то следующий шаг – это уже обращение собственников в ГЖИ. На основании поступившей в ГЖИ жалобы или претензии на УК сотрудники ведомства проведут проверку и по её итогам привлекут виновных к административной ответственности.

Новые поправки в жилищное законодательство, конечно, существенно расширят полномочия инспекторов ГЖИ. Но это не значит, что они будут штрафовать и дисквалифицировать все управляющие компании подряд без суда и следствия. Хотя судебные тяжбы и предлагается исключить для облегчения процедуры исключения МКД из реестра лицензий.

Сейчас инспекторам ГЖИ не позволено штрафовать управляющие компании и дисквалифицировать руководителей или должностные лица УК без решения суда. Чтобы убрать дом из реестра лицензий субъекта РФ уличённой в нарушениях управляющей компании, необходимо в судебном порядке выписать 2 взыскания за неисполнение УК своих обязанностей. И только после этого убирать МКД из управления УК.

Как мы уже упоминали выше, это негативно сказывается на решении жилищно-коммунальных проблем собственников помещений в МКД. Новый законопроект Минстроя призван ускорить этот процесс с целью облегчения жизни потребителям ЖКУ и “очищения” рынка жилищно-коммунальных услуг от непорядочных управляющих организаций.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Тяжесть содеянного и степень вины

Пришла весть, которая не оставит равнодушным всех участников рынка ЖКХ – ни коммунальщиков, ни жителей.

Уполномоченный при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов направил зампреду Правительства РФ Виталию Мутко предложение, касающееся изменения порядка административного наказания управляющих жилыми домами компаний.

Титов думает, что действующая система административных взысканий за нарушения в сфере управления многоквартирными домами не учитывает тяжести содеянного и степени вины управляющих организаций и в целом носит фискальный характер.

Что же предлагает уполномоченный по защите прав предпринимателей?

Кроме того, Титов настаивает на уменьшении в два раза размера штрафов за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ), нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22 КоАП РФ) и за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии, кроме грубых нарушений (ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Но за сладкой пилюлей тут же следует горькая: омбудсмен предлагает ужесточить административную ответственность для недобросовестных управляющих организаций и карать строго, например, за подделку протоколов общего собрания, при наличии многократных грубых нарушений и систематического неисполнения предписаний – вплоть до отзыва лицензии и дисквалификации учредителей и руководителей компаний.

Получается, что господина Титова ничуть не беспокоит привычка брать деньги на штрафы с лицевых счетов домов . В этом случае наказание несут прежде всего жильцы, которые добросовестно платят за услуги . А для “управляйки” все санкции сведутся к срочной ликвидации порывов на стояках отопления или латании дырявой крыши. То есть компания должна будет в качестве наказания сделать то, что и так обязана делать по договору управления. Какое же это наказание? Зато омбудсмена очень тревожит размер штрафов за управление домами без лицензии.

Вряд ли сейчас найдется желающий единолично поуправлять домом без лицензии. Наказание и правда суровое, и компания, пришедшая на рынок с серьезными намерениями, не будет рисковать своим будущим ради весьма призрачной и кратковременной выгоды.

А вот нарушение правил содержания и ремонта жилья наказывается более щадящими методами. Что такое протекающая крыша, которую зимой продырявили, когда сбивали лед? Если с крыши “снег башка попадет” и травмирует пешехода – это грубое нарушение, и санкции там куда серьезнее. А крышу можно кое-как подлатать (как считает Борис Титов) – и простите нам наши прегрешения, не со зла же, выдайте предписание, а сейчас обойдемся без штрафа!

Кстати, ознакомиться с тем, как контролирующие органы наказывают управляющие организации, можно на портале ГИС ЖКХ – Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. В реестре административных правонарушений отмечены наказанные компании или предприятия, суммы штрафов и основание – по какой статье Кодекса об административных правонарушениях организация это наказание получила. Некоторые имеют с начала года даже по несколько штрафов.

Кстати, за некоторые нарушения компании не наказывают, а выносят предупреждения. Например, за неразмещение информации в ГИС ЖКХ . Пока ГЖИ не свирепствует в этом вопросе, но, как видим по реестру, организации не спешат исправляться и раскрывать всю информацию о себе…

А вот за нарушения правил содержания и текущего ремонта жилья компаниям иногда назначают штраф даже меньше нижней планки размера, предусмотренного статьей КоАП.

Зато нередко управляющие компании проигрывают в судах дела по искам от жильцов , например, по затоплениям, случившимся по вине УК. Видимо, этот ущерб тоже следует простить, дабы компания, которая не слишком старается содержать общее имущество в надлежащем состоянии, удержалась на рынке?

Читайте также:  Дело — труба, или современные трубы в нашем доме!
Ссылка на основную публикацию