Российский рынок новостроек впал в стагнацию

Российский рынок новостроек впал в стагнацию

Аналитики региональных агентств недвижимости и компаний, входящих в Российскую гильдию риэлторов (РГР), подготовили отчет (.ppt) о ценах и тенденциях на локальных рынках.

Общий прогноз

Эльвира Епишина, директор АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике РГР:

— Если в конце 2017 года у профессиональных участников рынка недвижимости еще возникал вопрос, прошли локальные рынки кризисное дно или нет, то по показателям 2018 года точно можно утверждать — да, дно пройдено. В центральных городах регионов РФ к концу года отчитываются о положительной динамике цен на рынке жилья, связанной с повышением активности спроса. Причины оживления спроса тоже понятны, но они кроются не в прорыве российской экономики, а связаны с изменениями в законодательстве по долевому участию, с изменением ипотечных ставок, с перераспределением долей между застройщиками и приходом новых креативных руководителей и архитекторов, дизайнеров, что влечет за собой повышение качества жилищных проектов Несмотря на какие-либо экономические изменения, жилье будет пользоваться спросом и в 2019 году, и в последующие годы. Однако предпосылки для перелома тренда на переход рынка жилья к устойчивому росту еще далеко не сформированы.

Сколько стоит жилье в регионах — в короткой справке

  • Вторичный рынок: 107,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+8,8% к 2017 году)
  • Новостройки: 45–246 тыс. руб. за 1 кв. м

Сергей Дымченко, директор ООО «Индустрия-Р», член правления Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков:

— Говорить об устойчивости вторичного рынка жилья во Владивостоке пока рано. По нашему мнению, в начале 2019 года ожидается снижение средней цены предложения и объема предложения.

  • Вторичный рынок: 80,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+11,7%)
  • Новостройки: —

Александра Швалова, директор ООО «Хабаровская недвижимость», руководитель аналитического центра при Ассоциации РГР ДФО:

— Прогнозировать ситуацию на 2019 год сложно. Новые санкции для РФ, повышение НДС, отток населения из ДФО, низкая зарплата (по сравнению с некоторыми западными регионами) могут ухудшить ситуацию на рынке жилья. Конечно же, объемы предложений будут немного меньше, чем в этом году. Но пока цифра процентной ставки по ипотеке приятна уху покупателя, покупка жилья по ипотеке как минимум сохранится на том же уровне, а спрос, скорее всего, будет отложенным. Динамика цен за 2017–2018 годы говорит о том, что рост продолжится, но не такими темпами. В наилучшей перспективе будет в диапазоне 77–80 тыс. руб. за 1 кв. м

  • Вторичный рынок: 63,1 тыс. руб. за 1 кв. м (+8%)
  • Новостройки: 66,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+11%)

Елена Ермолаева, руководитель компании RID Analytics:

— Скорее всего, на вторичном рынке многоквартирного жилья плавный рост цен продолжится. На первичном рынке цены также будут расти с учетом негативных ожиданий от происходящих изменений в стройкомплексе. Однако в начале года возможен период стагнации, так как конкуренция среди проектов выросла, а доходы населения, наоборот, снижаются (и снизятся еще из-за скачка инфляции, связанного с ростом НДС).

  • Вторичный рынок: 46,0 тыс. руб. за 1 кв. м
  • Новостройки: 40,8 тыс. руб. за 1 кв. м

Максим Репин, директор ООО «ОМЭКС», полномочный представитель НП РГУД в г. Омске:

— На первичном рынке отмечается негативная тенденция: застройщики сворачивают бизнес, замораживают проекты Предложение новостроек будет падать из-за уменьшения объемов строительства. Спрос и цены станут медленно расти.

  • Вторичный рынок: 70,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+5,5%)
  • Новостройки: 69,7 тыс. руб за 1 кв. м (+10%)

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки, и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале следующего года. Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути.

На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними:

  • рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по-прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий;
  • рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит, остается риск возврата рынка к стагнации;
  • реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два. Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн кв. м.

  • Вторичный рынок: 53,3 тыс. руб. за 1 кв. м (+6,5%)
  • Новостройки: 54,9 тыс. руб. 1 кв. м (+6,7%)

Алексей Скоробогач, заместитель директора АЦ «КД-консалтинг», председатель комитета по аналитике Ассоциации РГР (Пермский край):

— Цены на жилье при существующей платежеспособности населения, с одной стороны, не имеют предпосылок к изменению динамического вектора с минуса на плюс. С другой стороны, такие факторы, как изменение законодательства в сфере долевого строительства и перераспределение строительного рынка между его участниками, толкают цены на новостройки вверх, что и видно по итогам мониторинга рынка за прошедшие месяцы 2018 года.

Вслед за новостройками может подтянуться и вторичка. Наибольшим спросом будут пользоваться качественные и востребованные проекты класса комфорт и готовое жилье современной застройки.

На прошедшей 15 декабря аналитической встрече с руководителями банков, застройщиков и агентств недвижимости Перми многими экспертами была высказана мысль, что такая благоприятная ситуация для рынка недвижимости, которая наблюдалась в 2018 году, может иметь тенденцию к продолжению в первом полугодии 2019-го, а дальше рынок ждет неопределенность.

Алексей Москалев, руководитель аналитического центра АКГ «ИнвестОценка»:

— Мы считаем, что разговоры об устойчивом восстановлении рынка жилья пока преждевременны, все же определяющим фактором, прямо влияющим на ценообразование, является экономическая ситуация в стране и реальная платежеспособность конечных покупателей. Говорить о заметных улучшениях в данных сферах пока, увы, не приходится.

Мы видим следующую картину того, как будут разворачиваться события на рынке жилья Воронежа и Воронежской области (хотя во многом данный прогноз справедлив и для других субъектов РФ). Наиболее вероятно, что цены в 2019 году, поддерживаемые доступной ипотекой и ажиотажем, продолжат незначительно расти (в пределах 5%), хотя, как и в 2018 году, этот рост будет существенно ниже уровня реальной инфляции. При сохранении значительных темпов ввода нового жилья дальнейший рост рынка возможен лишь при условии улучшения экономического климата не только в регионе, но и по всей стране в целом. В противном случае уровень платежеспособного спроса будет падать, что может повлечь за собой крайне негативные последствия для рынка недвижимости и смежных с ним рынков товаров и услуг.

  • Вторичный рынок: 111,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,2%)
  • Новостройки: масс-маркет — 105,5 тыс. руб. за 1 кв. м (+4,8%); бизнес-класс– 156,3 тыс. руб. за 1 кв. м; элит-класс — 280,5 тыс. руб. за 1 кв. м

Мария Бент, руководитель отдела аналитики и оценки ГК «Бюллетень Недвижимости»:

— Общая для Санкт-Петербурга тенденция — снижение цен на квартиры в старом жилом фонде, в домах, требующих ремонта, с неудачными планировками и старыми коммуникациями. Самые высокие цены сегодня на так называемую новую вторичку — это недавно сданные дома. Цены на строящееся жилье во многом зависят от района, в котором располагается дом. Дешевле всего — квартиры на окраинах города с плохой транспортной доступностью, дороже — в обжитых районах рядом с метро. Рост ипотечных ставок также повлиял на активность спроса этой осенью.

  • Вторичный рынок: —
  • Новостройки (без учета Новой Москвы): бизнес-класс — 239,6 тыс. руб. за 1 кв. м (-2,6%); комфорт-класс — 161, 5 тыс. руб. за 1 кв. м (+3,1%); экономкласс — 126,9 тыс. руб. за 1 кв. м (+13,0%).

Наталия Рыжкина, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Миэль-Новостройки»:

— В целом 2019 год обещает стать непростым, в течение года на рынок новостроек будет действовать множество факторов, часть из которых пока не определена.

Что касается объемов предложения, то здесь продолжится прирост во всех сегментах, на рынок будут выводиться проекты, разрешения на которые получены в первом полугодии 2018 года. В то же время основной драйвер высокого спроса — ипотека — за счет повышения ставок уже не сможет оказывать такую поддержку рынку, что на фоне непростой экономической ситуации (повышение налоговой нагрузки, цен на топливо и т. д.) окажет отрицательное влияние на спрос.

На фоне стагнации и, предположительно, снижения спроса мы не ожидаем заметного повышения цен в реализуемых проектах, также возможно появление интересных с точки зрения цены предложений в проектах на начальной стадии строительства. Поэтому средний по рынку показатель цены 1 кв. м будет в течение года стабильным, а может, покажет небольшое снижение.

“О стагнации говорить рано”. Волна роста цен на рынке новостроек ударила по спросу

Повышение цен на новостройки, продолжавшееся до и после перехода на эскроу-счета, неоднозначно отразилось на активности покупателей. По самым свежим данным, в III квартале спрос на первичное жилье сократился, а резкий рост стоимости жилья замедлился. Однако не все эксперты соглашаются с мнением о начале стагнации на рынке.

Уверенный рост цен на новостройки в первой половине года сменяется стагнацией, спрос начал сокращаться. Об этом свидетельствуют данные первых аналитических отчетов за III квартал нынешнего года. В Петербурге рост цен на первичку за последние 3 месяца по разным оценкам вырос на 3,5-4,8%, при этом в сентябре рост был минимальным.

Рекорды новой реальности. Под конец лета в Петербурге цены на новостройки снова начали активно расти

“ДП” узнал у экспертов рынка, выгодно ли прямо сейчас вкладываться в недвижимость или лучше подождать, пока ставки по ипотеке снизятся еще больше, а также выяснил, что может вновь простимулировать покупателей и подстегнуть спрос.

Чем дальше, тем дороже

По информации проекта “Мир квартир”, опубликованной 2 октября, в целом по стране за последние 3 месяца квадратный метр новостроек подорожал в 28 из 70 крупнейших российских городов. В Петербурге первичное жилье подорожало на 3,5%, средняя стоимость достигла 130 тыс. рублей за 1 м2. При этом если смотреть статистику с начала года, то по этим параметрам рост цен составил 14,1%.

“Спрос на новостройки в III квартале начал заметно сокращаться. Цены за последний год ощутимо выросли, а ипотечная ставка снизилась чисто символически — все это не способствует активизации спроса. К тому же предложение за июль-сентябрь на рынке увеличилось, что тоже оказало давление на уровень цен. Лишь те застройщики, которые перешли на эскроу в течение квартала, смогли поднять ценники. Поддержать девелоперов может только снижение ипотечной ставки, что и планирует правительство — но это лишь удержит цены от падения, но не стимулирует их рост”, — отмечает генеральный директор федерального портала “Мир квартир” Павел Луценко.

Читайте также:  Минстрой России совместно со Сбербанком презентовали коробочные кредитные решения

В сентябре рост цен был минимальным. Так, по сведениям “Авито Недвижимость”, в Петербурге этот показатель за минувший месяц увеличился на 0,5%, годовой рост составил 11%. Для сравнения, в Москве за сентябрь новостройки даже подешевели на 1,2%.

Эксперты Domofond.ru уточнили, как росла средняя цена за квадратный метр в течение квартала. Оказалось, что в июле она поднялась на 0,8% по отношению к предыдущему месяцу, в августе — сразу на 2,3%. В сентябре рост замедлился: положительная динамика по отношению к августу составила только 0,4%. Таким образом, пик роста пришелся на последний летний месяц. В Петербурге динамика по итогам квартала составила плюс 4,8% (126,5 тыс. рублей за 1 м2), подсчитали авторы исследования.

Рынок на качелях. Как изменились цены на новостройки в Петербурге после перехода на эскроу

“Рост цен на новостройки в III квартале обусловлен переходом застройщиков на новую схему финансирования строительства, малым числом новых проектов на старте продаж и вымыванием доступных квартир. На данный момент рост цен меньше, чем прогнозировали кредитные организации: Сбербанк, например, заявлял, что физических лиц ждет переплата порядка 5% за покупку новостроек по новой схеме. Скорее всего, цены продолжат ползти вверх”, — прогнозирует главный редактор Domofond.ru Ирина Филатова.

“Статистика не релевантна”

По мнению директора по развитию, партнера маркетплейса недвижимости “М2Маркет” Романа Строилова, рост цен, хоть и минимальный, все-таки зафиксирован, и если его экстраполировать на год вперед, получатся неплохие показатели. “Стоит отметить, что за предыдущий год мы пережили несколько волн роста цен в преддверии законодательных изменений 1 июля. Некоторые застройщики резко подняли стоимость квадратного метра после 1 июля, предварительно приостановив продажи, а потом вывели обратно этот объем по более высоким ценам. И связан этот рост был только с переходом на эскроу”, — говорит Строилов.

По его словам, о стагнации цен в принципе говорить рано. Сейчас всем надо привыкнуть к новым ценам — и клиентам, и компаниям.

“Я думаю, что статистика последних 2 месяцев никак не релевантна, чтобы сделать такой вывод. Сокращение спроса имеет место, но точные причины до конца не ясны. Я думаю, что дело тут в общем обнищании населения, так как уже шестой год подряд реальные доходы населения не растут, а вокруг все дорожает. И люди откладывают дорогостоящие покупки, которые можно отложить. И для многих приобретение квартиры не является первой необходимостью. И совершенно точно есть определенное количество клиентов, которые просто решили отложить вопрос покупки недвижимости, чтобы посмотреть, что дальше будет происходить с рынком недвижимости. Кто-то верит обещаниям появления очень дешевой ипотеки, кто-то ждет падения цен”, — рассуждает Роман Строилов.

Представитель “М2Маркет” подчеркнул, что жилье выгодно и нужно покупать в тот момент, когда человек об этом задумался. “Здесь и сейчас. Потому что ипотечный кредит всегда можно рефинансировать. А глобального падения ипотечных ставок ждать все равно не приходится. И даже если оно и происходит, то не настолько ощутимо. На сегодняшний день покупатели в первую очередь обращают внимание на величину ежемесячного платежа, который не сильно изменится при уменьшении ставки, скажем, на 0,5%”, — добавил Строилов.

Подстегнуть спрос в сложившихся условиях может улучшение общей экономической ситуации. Покупатели должны почувствовать себя увереннее в финансовом плане, тогда и квартиры начнут лучше продаваться, и метраж увеличится, и выбор оптимальных локаций станет доступнее, резюмирует собеседник dp.ru.

Как сообщал Центробанк в конце сентября, средняя ставка по ипотеке впервые с начала года опустилась ниже 10%. Крупнейшие российские банки также отчитались о снижении ипотечных ставок. В Сбербанке с 1 октября приобрести квартиры в новостройке можно по ставке от 7,3% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 8,8%. Клиенты Альфа-Банка могут оформить ипотеку по ставке от 8,49%. Ставка на кредиты на первичном рынке была снижена на 0,8. В ВТБ также изменили условия ипотечного кредитования, снизив ставки на 0,3 процентного пункта. Максимально выгодные ценовые параметры доступны клиентам в рамках программы “Больше метров — ниже ставка” под 8,9% годовых.

«Ребята, уже осенью рынок может впасть в стагнацию!»

Фото: Олег Слепян

После фактического сворачивания строительства в Москве в области наблюдается настоящий строительный бум. Кажется, только ленивый сегодня не возводит многоэтажки. Граждане бодро покупают подмосковные метры, но объемы строительства настораживают: неужели спрос на жилье настолько велик, чтобы поглотить все, что предлагают девелоперы?

Что ожидает рынок новостроек Подмосковья в ближайшее время? Возможен ли переизбыток предложения и что надо делать, чтобы рынок не стал стагнировать? Об этом мы поговорили с генеральным директором компании «НДВ-недвижимость» Александром Хрусталевым.

— Этой весной чуть ли не каждую неделю анонсируются проекты новостроек на сотни тысяч и даже миллионы квадратных метров. Рынок Подмосковья резиновый? Покупатель купит все?

— Это самая актуальная тема сегодня. На днях на конференции я как раз говорил о грядущей стагнации рынка подмосковных новостроек, и это вызвал эффект разорвавшейся бомбы. Многие уважаемые девелоперы со мной согласились. На самом деле игроки рынка понимают, что грядет переизбыток жилья, но все боятся об этом говорить.

Ситуация такова: сегодня строить в Подмосковье не начал только безногий, слепой, глухой или вообще абсолютно безденежный человек. В Подмосковье ломанулись все! Предпосылки понятны: в столице Сергей Собянин разбомбил рынок новостроек, других слов нет. Метро начало проникать за МКАД. В десятикилометровой зоне от МКАДа можно жить весьма комфортно, а, допустим, из Реутова добраться до центра быстрее, чем с «Петровско-Разумовской». Так вот, на конференции я показал страшные цифры: в ближайшие два-три года в Подмосковье начнут строиться проекты на 60 миллионов квадратных метров.

Я достал карту Подмосковья и на ней представил результаты нашего исследования. Потом показал график: начиная с 2008 года объем ввода жилья в Подмосковье был на уровне 4,6-4,8 миллиона квадратных метров. Потолок был на уровне 5,2-5,4. Потом говорю: «Эти стройки в течение трех лет выходят на рынок, и еще два года они строятся. Получаем: за пять лет будет построено 60 миллионов. Вы сами понимаете, что строить по 12 миллионов жилья в год гипотетически, наверное, возможно. Но сегодня у населения нет денег, чтобы купить эти квартиры». Рынок готов вырасти на 10, ну на 15 процентов емкости, какой-то отложенный спрос все-таки существует. Но он не может вырасти в два-три раза.

— У девелоперов сейчас эйфория?

— Сумасшедшая эйфория. Сейчас у многих есть масштабная иллюзия, что они могут брать любой участок сельхозназначения, переводить под жилье и строить. И рынок все съест.

— Что же произойдет, если все эти проекты начнут-таки строиться?

— Тогда уже в сентябре-октябре начнется стагнация рынка новостроек Подмосковья. Рынок сильно встряхнет. Это кризис, который мы сами себе создаем. На любом цивилизованном рынке бездумный вброс товара влечет падение его цены — это как минимум. Следом затоваривание и стагнация. Это произойдет так быстро, что никто даже опомниться не успеет.

— Но вроде с продажами подмосковных новостроек пока все хорошо?

— Первые неблагополучные сигналы уже поступают. Четыре месяца назад о скидках не могло быть и речи, потому что был бурный рост. А сейчас какие-то перебои пошли, и начались скидки в пять, десять и даже пятнадцать процентов. Застройщики начали дарить квадроциклы, гидроциклы, автомобили. Машинные места дают бесплатно. Эти маркетинговые штучки говорят о том, что застройщикам уже не хватает потока денежных средств. К тому же банки вдруг неожиданно стали менее охотно выдавать деньги на строительство.

— Некоторые ваши коллеги говорят: «Хрусталев специально рушит подмосковный рынок»…

— Я продаю не только московские квартиры. Мы очень активно присутствуем в области. Я не порчу рынок. Ко мне подходят коллеги и говорят: «Лучше бы ты молчал». Я отвечаю: «Делать вид, что все хорошо, это плохая игра. Ребята, уже осенью рынок может впасть в стагнацию!»

В ответ я спрашиваю коллег: «Зачем вы врете девелоперам? Зачем рассказываете им сказки о необъятном рынке?» К примеру, есть одна риэлтерская компания, которая взяла в Подмосковье на реализацию три площадки — 500, 850 и 650 тысяч метров. Расстояние между этими объектами составляет полтора-два километра. У меня вопрос: вы набрали конкурирующих проектов и обещали их продать за три года – кого из этих трех застройщиков вы хотите подставить в будущем? Кто вам сказал, что два миллиона метров в одной точке Подмосковья вы легко распродадите?

Эта компания в последние год-два продает максимум 40 квартир в месяц. Моя компания продает 1000–1500 квартир в месяц, но мы не беремся за эти площадки. Я говорю коллегам: «Вы же обманываете девелоперов — те идут и берут кредиты. Люди покупают квартиры, а вы их кинете».

— В чем главный риск таких проектов? Не достроят?

— Многие дома не будут достроены. Опять возникнут обманутые дольщики. Только их появится еще больше, чем раньше. Государство опять смело бросится на амбразуры, но дыра будет сумасшедших масштабов. Другой отрицательный результат — люди в очередной раз перестанут верить строителям. Вновь начнутся разборки застройщиков с банками. Начнут падать банки, потому что рынок строительства — это очень емкий рынок.

Вот я рассказал про риэлтеров, которые стали продавать два миллиона квадратных метров в трех проектах, расположенных практически в одной точке. Давайте по-простому посчитаем: только строительная себестоимость этих проектов — 2,5 миллиарда долларов. Эти деньги им надо вытащить с населения в течение трех лет. Это же нереально. У нас что, ипотека стала бесплатной? Нет. Доходы населения резко выросли? Тоже нет.

— Каков все-таки может быть сценарий стагнации?

— Сначала начнет останавливаться стройка. Девелоперы начнут давать скидки или делать какие-то невообразимые подарки. Каким-то стройкам в условиях сильной конкуренции это не поможет, и люди не будут там покупать квартиры. Девелоперу, у которого остановилась стройка и у которого перестали покупать, банки не дадут денег.

Дальше могут быть разные сценарии. Возможно, государство, чтобы оживить эти стройки, начнет субсидировать кредиты, будет брать себе квартиры в проблемных стройках под военных. Наверное, появятся госпрограммы по достройке начатых проектов.

Конечно, остановятся не все стройки. И мне очень жалко людей, которые купили в неправильном проекте. Я видел много семей, которые стоят и требуют свое жилье. Им жить негде. Их из съемной квартиры выгоняют, они взяли кредит, родственники выступили в качестве поручителей. Они заложили свои автомобили и дачи в надежде на то, что перестанут снимать квартиру. Вот этих людей жалко.

Читайте также:  Рост инфляции за счет повышения тарифов ЖКХ продолжится

Честно говоря, мы знаем, какие превентивные меры использовать в таких случаях. Мы не одну остановившуюся стройку смогли раскачать. К примеру, «Маршал» в Москве. Но все проблемные стройки все равно не вытащишь.

— Что можно было бы сегодня сделать, чтобы избежать банкротства девелоперов и появления волны обманутых дольщиков?

— Я призываю всех застройщиков: «Ребята, дробите свои площадки. Не надо единых проектов на сотни тысяч метров. Попробуйте продать хотя бы маленький первый кусочек, один-два дома. Если они продались, то развивайте успех дальше. Но маленькими шажками, чтобы вовремя можно было остановиться».

— Где избыток предложения может быть наиболее фатален?

— Такая ситуация почти везде. Возьмем трассу в сторону Домодедова. Там вышло 10 крупнейших застройщиков плюс еще 10 средних. Они выгружают на рынок 15 миллионов метров. Сумасшедшие!

Что делает сейчас НДВ? Мы отказываемся от ряда проектов по продаже. Ко мне приходят и уговаривают: «Саша, возьми наш проект на продажу. Мы же друзья!» А я отвечаю: «Не могу. Я рядом уже продаю объект. Пожалуйста, отложите свой проект до зимы. Тогда и увидите, от чего я вас спас».

— Ваши оппоненты говорят, что расчеты не совсем корректны, что 60 миллионов квадратных метров — это заявленные проекты, которые будут реализовываться в течение 10 лет. Будут строить по одному-два дома в год.

— Кроме строительства самих зданий нужно еще подвести электричество, тепло, воду. В городе могли бы строить по одному-два домика. Но сейчас же многое строится в полях, там нет никаких коммуникаций. Котельные нужны масштабные, электроподстанции. Необходимо построить социальную инфраструктуру — школы, больницы и так далее. А сколько дорог нужно? Откуда они возьмутся?

Емкость рынка ограничена. Откуда возьмется дополнительный спрос на жилье? Спрос может даже сокращаться: вот раньше военным давали воинские сертификаты, а сейчас Министерство обороны собственными силами хочет самостоятельно строить жилье для военных.

Но у нас население так не прибывает, как прибывает стройка в Подмосковье. А ведь этот бум начался не только в Подмосковье, такая же ситуация в Санкт-Петербурге. Ну, и следующая бомба замедленного действия — проект «Новая Москва».

— Вам не нравится этот проект?

— Думаю, это ошибка. Это против всех правил, против логики: Москва будет граничить с Калужской областью. Важно признать ошибку и пересмотреть проект. У меня есть надежда на нового руководителя Подмосковья Сергея Шойгу. Этот человек многое доказал, фактически построил страну в стране. Его заявления меня радуют: человек будет бороться с коррупционерами. Московская область в коррупции погрязла. Сегодня это один из самых криминогенных субъектов федерации.

— Вернемся к новостройкам. По каким направлениям перенасыщение рынка будет наиболее сильным?

— Для меня карта Подмосковья — это как карта боевых действий. Везде сплошные красные зоны, там ситуация будет тяжелой. Очень будут перегружены Волоколамское и Пятницкое шоссе. Второе направление перегрузки — Каширское и Варшавское шоссе. Красным цветом отмечены и Минское с Киевским шоссе. Ну а вокруг «Новой Москвы» сейчас творится что-то вообще не поддающееся логике.

— В 2008 году тоже все ждали распродажи стрессовых активов и резкого падения цен. Но все прошло достаточно гладко.

— Потрясения были сильные. Количество людей, находящихся в Англии, резко увеличилось. Частично это девелоперы, которые активы выводили. Произошло серьезное перераспределение собственности: банки стали большими собственниками. Посмотрите, сколько девелоперских компаний и проектов съели Сбербанк и ВТБ.

Цены резко снизились. До кризиса панельные новостройки стоили по 120–130 тысяч рублей за квадрат. А мы в марте 2009 года вывели на рынок «Марфино» по 70 тысяч рублей. «Богородский» стоил от 80 тысяч рублей, «Царицыно» от 68 тысяч рублей. Рынок сильно изменился. Все девелоперы стали вслед за нами делать отделку, все начали делать нормальные парадные.

— А почему большинство российских девелоперов так убого строят? Ведь сделать хорошую парадную и благоустроить территорию не так и дорого, не правда ли?

— Парадная, которую делают в новостройках жесткого экономкласса, обходится примерно в 300 тысяч рублей. Это материалы и работа. Приличная парадная, которую мы как риэлтеры предлагаем сделать застройщику, стоит примерно 450 тысяч рублей. Разница совершенно незначительная. Многие застройщики до сих пор мыслят квадратными метрами и не думают, какую среду жизни они создают. Кризис 2008 года мог стать решетом, через него проходил отсев тех ребят, которых надо убирать со стройки. Но кризис слишком быстро у нас прошел.

— Каковы сегодня цены на новостройки Подмосковья?

— Диапазон цен таков: от 37 до 140 тысяч рублей за квадратный метр. Первая цифра — это стоимость в Ступине. Вторая — прямо за МКАДом: Химки, Красногорск, Реутов. За год цены поднялись на 15-25 процентов в отдельных сегментах.

— В Москве в ближайшее время будут появляться новые проекты?

— Вряд ли. В Москве с приходом Собянина коллапс в подготовке документации. Наверное, борьба с коррупцией удалась. Но при этом почти умер и девелоперский бизнес. Вспомним Ресина. Я не говорю, что при нем все было идеально. Но он приехал на стройку, топнул ногой, и вопросы решены. А сейчас нет властного хозяина, который реально может вопросы решать. Сейчас в городе инвестиционный коллапс.

— Пару лет назад вы говорили, что хотите стать девелопером. Такие планы еще есть?

— Мы были близки к тому, чтобы стать девелопером, но потом отказались от этой идеи. У меня есть девелоперская структура, есть своя строительная структура. Они реализуют небольшие инвестиционные проекты в Москве и области. Это небольшие по масштабам и не обремененные кредитами структуры. Крупную девелоперскую компанию я все-таки организовывать не буду. Мое предназначение быть риэлтером. Даже больше, чем просто риэлтером – партнером проекта. У меня это хорошо получается. Наша миссия — формировать цивилизованный рынок и привносить новые стандарты качества. Лучше быть первым риэлтером, чем сотым девелопером.

Эксперт: рынку новостроек Подмосковья грозит стагнация

11:17 Март 6, 2018 1757

При этом в старой Москве востребованность первичных квартир выросла за год в 2,5 раза, сообщает Аналитический центр и Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость.

Анализ ситуации на массовом первичном рынке жилья Московского региона, проведенный Аналитическим центром и Департаментом новостроек ИНКОМ-Недвижимость, продемонстрировал годовое снижение спроса в Подмосковье на 5%, при том, что объем предложения на сегодняшний день превалирует почти в 5 раз; востребованность квартир в новостройках ТиНАО за отчетный период выросла на 19,2%, в старых границах Москвы – в 2,5 раза. Одновременно эксперты констатируют, что размер скидок на новое жилье снижается, при этом растет число ЖК, где дисконт не предоставляется вовсе (в настоящее время их количество составляет не менее четверти от общего предложения). Исследование также показало, что в Новой Москве квартиры экономкласса в среднем дешевле, чем в Подмосковье. Кроме того, специалисты составили перечень «старомосковских» локаций с низкобюджетным предложением первичных объектов, чья стоимость сопоставима с ценами на рынке новостроек в области и Новой Москве: возглавил список район Некрасовка.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в первые два месяца 2018-го спрос на первичном рынке старой Москвы в 2,5 раза превысил показатель годичной давности. Прирост числа продаж зафиксирован также в сегменте новостроек Новой Москвы – на 19,2%. В Подмосковье за отчетный период отмечена отрицательная динамика спроса – 5%.

Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «При высоком росте востребованности жилья на первичном рынке старой Москвы в первые два месяца текущего года количество ипотечных сделок в годовом выражении увеличивалось не столь активно – в 1,8 раза, несмотря на привлекательные условия кредитования. Этот факт является дополнительным свидетельством объективной заинтересованности покупателей в первичной недвижимости в столице, и доступность ипотеки не всегда играет первостепенную роль. Хотя спрос демонстрирует ощутимую позитивную динамику, он остается существенно ниже предложения. Так, в старых границах Москвы объем экспонируемых лотов сегодня в 3,4 раза превышает количество сделок, в ТиНАО – в 3 раза, в Подмосковье предложение превалирует в 4,9 раза».

Специалисты ИНКОМ-Недвижимость провели сравнительный анализ стоимости первичных объектов разных классов в ТиНАО и Московской области. Исследование показало, что в Новой Москве жилплощадь экономкласса в среднем дешевле, чем в Подмосковье: 3,5 млн и 3,7 млн рублей соответственно (цена квадратного метра – 67,2 тыс. и 72,7 тыс. рублей). В составе предложения на рынке новостроек ТиНАО объекты данной ценовой категории занимают 46%, в области – 59%.

«Новомосковские» первичные квартиры комфорт-класса оцениваются в среднем чуть выше, нежели областные: 4,9 млн против 4,6 млн рублей (97,9 тыс. против 84,6 тыс. рублей за «квадрат»). Лоты комфорт-класса в экспозиции ТиНАО составляют 50%, в Московской области – 30%.

Категория «бизнес» демонстрирует более существенную разницу: 9,2 млн рублей составляет средняя стоимость объекта в Новой Москве и 6,2 млн рублей – в Подмосковье (126,4 тыс. и 95,6 тыс. рублей соответственно). Предложение первичного жилья рассматриваемого ценового сегмента ограничено: 4% в ТиНАО и 11% в области.

Аналитики ИНКОМ-Недвижимость выявили локации в старых границах Москвы, где стоимость нового жилья сопоставима с ценами на рынке новостроек в области и ТиНАО. Притом что усредненная стоимость квартиры в «старомосковской» новостройке равна 15,5 млн рублей, а квадратный метр – 198,6 тыс. рублей, в районе Некрасовка средняя цена 1 кв. м составляет 97 тыс. рублей, что на 3 тыс. рублей дешевле, чем в подмосковных Химках.

Также в рейтинг районов старой Москвы с наиболее низкобюджетным предложением
первичных объектов входят следующие районы: Северный (106 тыс. рублей за 1 кв. м), Крюково (107 тыс. рублей за 1 кв. м), Южное Бутово (115 тыс. рублей за 1 кв. м), Солнцево (118 тыс. рублей за 1 кв. м).

Дмитрий Таганов поясняет: «Ближнее Подмосковье, ТиНАО и отдаленные “старомосковские” районы практически делят свою целевую аудиторию покупателей недвижимости в новостройках. В только появляющихся на столичном рынке ЖК цены на квартиры немного ниже, чем в уже продающихся, выходит все больше новых проектов – ожидается их значительный прирост до 1 июля этого года. Кроме того, существует Новая Москва с равноценным подмосковному предложением первичного жилья. Все эти факторы сильно “бьют” по спросу в области: он продолжает перетекать в Москву, и обратного процесса пока ждать не приходится. Это означает, что подмосковному рынку новостроек, скорее всего, грозит стагнация. Новые девелоперские проекты будут появляться, но при этом их востребованность останется невысокой. Во всяком случае, пока оснований для благоприятных прогнозов в отношении областного первичного рынка я не наблюдаю.

Читайте также:  В России появилась первая полиция ЖКХ

В ближайшей перспективе мы ожидаем, что тенденция увеличения спроса на новые квартиры в старых границах Москвы сохранится. Одна из ключевых предпосылок – дальнейший рост строительной активности и вывод новых проектов, что увеличит вариативность выбора и будет стимулировать спрос. С другой стороны, важную роль играют планы ЦБ снизить учетную ставку, что повлечет за собой уменьшение ипотечных ставок. Наконец, некоторое снижение цен на объекты в новых ЖК по-прежнему будет иметь место, поскольку это реальный инструмент конкуренции для застройщиков. Усредненные цены могут постепенно снижаться, при этом в успешных проектах с хорошей динамикой продаж стоимость лотов будет расти. В настоящее время в четверти ЖК, представленных на столичном рынке новостроек массового сегмента, девелоперы не предлагают вообще никаких скидок. В остальных демократичных по цене проектах средний дисконт составляет 6%».

По данным Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, примерно 60% покупателей первичных квартир в старых границах столицы – москвичи, 25% – жители Московской области, 15% приходится на выходцев из регионов РФ.

Половина покупателей новых квартир в Подмосковье – жители столицы, имеющие целью решить квартирный вопрос или улучшить условия проживания за счет разницы стоимости квадратного метра в старой Москве и в области. По 25% спроса – у покупателей из Подмосковья и регионов РФ. Преимущественный покупательский интерес вызывают проекты в районах с благоприятной экологической обстановкой, хорошей транспортной доступностью, развитой и качественной инфраструктурой.

В России предрекают стагнацию рынка жилой недвижимости

Большинство (63%) российских застройщиков ожидают стагнацию рынка жилой недвижимости. Таковы результаты опроса консалтинговой компанией PwC.

«Участники опроса в большинстве (63% респондентов) определили стадию стагнации для жилой недвижимости в 2020 году. Наибольший интерес для застройщиков в отношении цикла рынка вызывает 2021 год, когда окончится реализация проектов по стандартной схеме финансирования. Респонденты ожидают ухода мелких компаний с рынка и сильное изменение его структуры», — приводит ТАСС выдержки из исследования.

Кроме того, переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу респонденты считают основным событием 2019 года, которое повлияло на рынок жилой недвижимости. Причем среди возможных последствий перехода 28% участников рынка назвали снижение рентабельности девелоперских проектов.

Кроме того, 68% респондентов не ожидают роста покупательского спроса на покупку жилья, несмотря на возросшие гарантии со стороны банков в условиях проектного финансирования.

Напомним, что, по оценкам Росстата, за октябрь 2019 года в стране было введено 6,5 млн кв. метров жилья, что на 11,1% превышает результат аналогичного периода прошлого года. В сентябре рост темпов ввода жилья составлял 2,8% в годовом выражении, в августе — 11%. В сравнении с предыдущим месяцем жилищное строительство в стране увеличилось за октябрь на 1,3%.

При этом за 10 месяцев с начала текущего года в стране было введено 55,1 млн кв. метров жилья (плюс 7,4% к аналогичному периоду годом ранее).

В октябре было возведено 877 многоквартирных домов, построены 82,2 тыс. новых квартир, а с начала года — 5,9 тыс. и 721,1 тыс. соответственно.

Впрочем, в середине ноября глава Минстроя Владимир Якушев не исключал, что в 2021—2022 годах темпы ввода жилья на территории России могут замедлиться, и связано это, помимо прочего, с тем, что сокращается количество разрешений на строительство, которые сегодня выдают субъекты РФ. «В этом году мы по вводу жилья, наверное, получим плюс и даже в следующем году получим плюс. Но то, что касается все-таки тех минусов, которые переход на проектное финансирование принесет в отрасль, они все-таки будут. Мы прогнозируем, что, наверное, наиболее сложные будут 2021—2022 годы», — указывал министр.

Ранее пресс-служба института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ привела данные, согласно которым примерно 20% жилья на территории России строится с использованием эскроу-счетов в рамках проектного финансирования застройщиков.

Ранее в ноябре заместитель председателя правительства РФ Виталий Мутко, курирующий строительную отрасль, подсчитал, что застройщики примерно 1,7 тыс. строящихся домов в России находятся на стадии банкротства. Об этом он заявил на заседании проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда».

Закон, подписанный в прошлом году, обязал застройщиков использовать с 1 июля 2019 года так называемые «эскроу-счета» в банках при привлечении денежных средств на долевое строительство многоквартирных домов. Это требование распространяется как на новые объекты, так и на уже реализуемые. Таким образом, российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую и могут вести работы лишь за счет банковских кредитов. Для того чтобы девелопер мог реализовать недвижимость без финансовой схемы с эскроу-счетами, дом должен быть построен на 30% и иметь 15% проданных квартир. Однако в целом воспользоваться деньгами дольщиков застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру.

Добавим, что еще в мае 2018 года президент РФ Владимир Путин поставил правительству задачу к 2024-му увеличить объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. метров ежегодно.

Спрос растет на первичном рынке жилья

В то время как в сегменте новостроек заметная положительная динамика цен сохраняется, стоимость вторичной недвижимости стагнирует. За минувший месяц вторичное жилье в России подорожало менее чем на 1%, в среднем до 66 тыс. руб. за 1 кв. м. Возможности заметно повысить цены у собственников сейчас нет: спрос оттягивает на себя первичный рынок.

Цены на рынке вторичной недвижимости перешли в режим стагнации. Согласно расчетам ЦИАН, стоимость вторичного жилья в 15 городах-миллионниках в ноябре увеличилась на 0,8% относительно октября, до 77,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении динамика тоже замедлилась и составила 7%. У аналитиков «Авито Недвижимость» похожие расчеты. Средняя стоимость вторичной недвижимости в России составляет 66,05 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 0,3% дороже, чем в октябре, и на 8,4% превышает показатель ноября прошлого года.

За месяц квартиры в городе подорожали в среднем на 1,8%, до 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост оценивается в 9%. На втором месте Краснодар, где жилье с октября стало дороже на 1,4% и сейчас стоит в среднем 64,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Это одновременно на 8% выше показателя за аналогичный период прошлого года. В «Авито Недвижимость» обращают внимание на подорожание недвижимости в Новосибирске. Сейчас вторичные квартиры здесь продаются в среднем за 73,9 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц показатель вырос на 1,45%, а за год — на 8,9%. Лидером по снижению цен, по расчетам аналитиков, стал Саратов, где за месяц квартиры подешевели на 0,73%, до 44,4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Согласно их расчетам, в среднем недвижимость в столице сейчас выставлена на продажу по цене 222,27 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 0,3% ниже значения октября. В ЦИАН такого тренда пока не отмечают, но тоже говорят о небольшом колебании. По данным сервиса, вторичное жилье в Москве стоит в среднем 209,2 тыс. руб. за 1 кв. м, за месяц показатель вырос на 0,7%, за год — на 6%. В Санкт-Петербурге за месяц цены на жилье никак не изменились. По данным «Авито Недвижимость», квартиры в городе продаются в среднем по цене 134,5 тыс. руб. за 1 кв. м.

Динамика цен на рынке вторичной недвижимости в Москве и крупнейших городах России

ГородСредняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2018 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в октября 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Динамика в ноябре относительно октябряДинамика в ноябре относительно аналогичного периода прошлого года
Москва197,3207,7209,20,70%6%
Санкт-Петербург118,8126,9126,90,00%7%
Нижний Новгород66,87272,40,60%8%
Казань78,283,584,41,10%8%
Самара61,162,963,51,00%4%
Уфа68,272,673,31,00%7%
Краснодар59,763,864,71,40%8%
Волгоград49,152,152–0,2%6%
Воронеж47,550,951,81,80%9%
Екатеринбург70,97474,60,80%5%
Красноярск56,362,563,21,10%12%
Новосибирск6872,6730,60%7%
Омск45,147,847,90,20%6%
Пермь56,460,260,70,80%8%
Челябинск4141,241,50,70%1%
ГородСредняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2018 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в октября 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Средняя стоимость вторичной недвижимости в ноябре 2019 года (тыс. руб. за 1 кв. м)Динамика в ноябре относительно октябряДинамика в ноябре относительно аналогичного периода прошлого года
Москва197,3207,7209,20,70%6%
Санкт-Петербург118,8126,9126,90,00%7%
Нижний Новгород66,87272,40,60%8%
Казань78,283,584,41,10%8%
Самара61,162,963,51,00%4%
Уфа68,272,673,31,00%7%
Краснодар59,763,864,71,40%8%
Волгоград49,152,152–0,2%6%
Воронеж47,550,951,81,80%9%
Екатеринбург70,97474,60,80%5%
Красноярск56,362,563,21,10%12%
Новосибирск6872,6730,60%7%
Омск45,147,847,90,20%6%
Пермь56,460,260,70,80%8%
Челябинск4141,241,50,70%1%

kommersant.ru

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов прогнозирует, что в ближайшее время стагнация цен на рынке вторичного жилья сохранится. Ипотечные ставки начали снижаться — такая тенденция всегда приводит к увеличению спроса на новостройки, которые могут оттягивать на себя часть спроса со вторичного рынка. «В такой ситуации повышать цены продавцам квартир на вторичном рынке вряд ли будет выгодно»,— объясняет господин Попов. Сокращение темпов роста стоимости до конца года прогнозируют и в «Авито Недвижимость».

Почему цены на вторичное жилье росли в октябре

Гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко называет городами, в которых сохраняется тенденция к росту стоимости вторичной недвижимости, Екатеринбург, Ижевск, Самару, Казань, Пермь и Калугу. «Новостройки за последние месяцы здесь сильно выросли в цене, спрос смещается на вторичный рынок»,— объясняет эксперт. Он добавляет, что во многих регионах застройщики не смогли перейти на проектное финансирование, часть строек остановилась — это приводит к сокращению объема предложения на вторичном рынке и может способствовать росту недоверия к застройщикам.

Ссылка на основную публикацию