Количество сделок с недвижимостью в Москве растет

Количество сделок с недвижимостью в Москве растет

Новая схема (через эскроу-счета) реализации квартир в новостройках, частично стартовавшая в середине 2019 года, уже повлияла на рынок жилья Москвы.

Рассказываем, какие еще тенденции оказывали давление на рынок первичного и вторичного жилья, что происходило с ценами, а также уровнем спроса и предложения.

Средняя цена предложения новостроек (без учета элитных) выросла, по данным ЦИАН, с 180 тыс. до 192 тыс. руб. за 1 кв. м (+6% в декабре 2019-го к декабрю 2018-го). Что интересно: реальная цена (зафиксированная в договорах ДДУ) в годовом выражении увеличилась еще больше — на 15% (с 150 тыс. руб. в прошлом году до 173 тыс. руб. в 2019 году).

Число сделок c квартирами в столичных новостройках, по данным Росреестра за десять месяцев 2019 года, выросло на 6% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов отмечает, что официальные данные искажены из-за нерыночных сделок между юридическими лицами и неполного учета сделок с апартаментами. По данным сплошного анализа выписок ЕГРН, рост спроса составил 1% в абсолютном выражении (число сделок в январе — октябре 2019 года составило 64,9 тыс. против 64,1 тыс. год назад). В денежном выражении (по оценке цен сделок) рынок вырос на 13%, подсчитали в ЦИАН.

«Первые два квартала показали увеличение объемов реализации на 21–28%. Затем пришел спад, который даже не изменило начавшееся падение ипотечных ставок. Снижение было как в старых границах, так и в Новой Москве», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Предложение новостроек в Москве в 2019 году постепенно сокращалось — на 5–10% ежеквартально. В этом году на рынок (без учета апартаментов) вышло на 48% меньше новых проектов, рассказали в «Бон Тоне». Тем не менее объем непроданных новых квартир все еще высок: на конец года он составляет 2,7 млн кв. м, что на 8% ниже прошлогодних показателей.

На новый механизм продаж (через эскроу) переведено 13% строящихся в столице корпусов (около 8,8 тыс. квартир и апартаментов), уточнили в «Бест-Новострое». Подавляющее большинство проектов останется работать по старым правилам, это говорит о том, что рынок в текущих реалиях все еще находится в переходном состоянии, поэтому подводить итоги прошедшей реформы пока рано, считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.

Ключевые тренды на рынке новостроек Москвы в 2019 году

  • Переход на эскроу-счета
  • Снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке, которые поддерживают спрос на первичном рынке
  • Программа реновации пока прямого влияния на рынок не оказывает, но уже в ближайшие годы объемы жилья в реновационных проектах будут конкурировать с жильем от коммерческих застройщиков
  • Рост высотности проектов: если в августе 2017 года средняя высотность по Москве была 18 этажей, корпусов выше 30 этажей на экспозиции было 67, сейчас — 117
  • Активное развитие транспорта — линий метро и запуск МЦД, что привело в первую очередь к росту цен на первичку в Новой Москве

Средняя цена предложения 1 кв. м (без учета элитной недвижимости) в Москве выросла за год до 201 тыс. руб. (рост в декабре 2019-го по отношению к декабрю 2018-го составил 4%). Интересной тенденцией нынешнего года стал рост средней стоимости предложения 1 кв. м в условиях ослабления спроса, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Причинами этого стали статистические факторы: накопление в объеме предложения дорогостоящих и малоликвидных лотов, переход во вторичный сегмент большого количества объектов, ранее экспонируемых в новостройках, которые стоят дороже и более качественные по сравнению с советским жилым фондом.

С начала года и по итогам первых десяти месяцев количество сделок купли-продажи практически не изменилось (118 тыс. штук), по сравнению с тем же периодом прошлого года снизилось на 3% (статистика Росреестра по числу договоров купли-продажи и мены). Основные причины ослабления активности покупателей: ухудшение платежеспособности, ощутимый дефицит ликвидного предложения на вторичке, эффект высокой базы (осенью 2018 года наблюдался резкий рост спроса), а также уменьшение количества ипотечных сделок.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Старой Москвы с ноября прошлого года сократился на 5%.

Ключевые тренды на рынке рынке вторичного жилья

Аналитики дали прогноз цен на недвижимость в Москве

Количество новостроек будет сокращаться

23.12.2019 в 17:48, просмотров: 5610

Второе полугодие разочаровало потенциальных покупателей недорогих столичных новостроек. «Квадраты» экономкласса заметно подскочили в цене. По мнению экспертов, в следующем году тенденция продолжится. Но не везде.

Плата за реформы

На рост цен жилья повлияло четыре основных фактора. Главная причина — с 1 июля началась реформа стройрынка, предусматривающая переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками. Застройщиков лишили дешевого фондирования. В результате только за август и сентябрь новостройки массового сектора подорожали на 10–15%. В октябре и ноябре ажиотаж немного поутих.

Из-за новой модели финансирования долевого строительства на первичном рынке жилья сократился выход новых проектов. С января по ноябрь в продаже появились 17 жилых комплексов, тогда как в аналогичный период 2018 года началась реализация 27 проектов. «В ноябре в массовом сегменте новостроек в продажу вышло на 40% меньше новых корпусов, чем за аналогичный период прошлого года. При этом было заключено 5,87 тыс. договоров долевого участия. Это на 34% меньше чем в ноябре 2018 года. Спрос на строящееся жилье в Москве, таким образом, откатился к уровню конца 2017 года», — сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В ноябре в Москве

В начале декабря на столичном рынке новостроек комфорт- и экономкласса эксперты насчитали 15,7 тыс. квартир в 90 жилых комплексах. Это стало самым низким уровнем предложения в массовом сегменте первичного рынка жилья с начала 2019 года. Еще в октябре в продаже были 16,7 тыс. квартир, а на пике предложения в августе — 17,3 тыс. квартир.

Как полагает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин, снижение выхода новых проектов может привести к замедлению роста объема предложения в будущем году. На горизонте двух лет такая динамика приведет к уменьшению ввода коммерческого жилья в Москве (без учета жилья, строящегося по программе реновации). «Но эти явления не будут критичными для рынка, так как сейчас его объем все равно примерно в полтора раза больше, чем в докризисном 2014 году», — заметил девелопер.

Во-вторых, на растущую динамику цен неожиданно повлиял курс Центробанка, который пять раз подряд на заседаниях снижал ключевую ставку. Изменение политики регулятора во втором полугодии простимулировало снижение ипотечных ставок. По данным ЦБ, ставки по фактически выданным кредитам на новостройки с апреля по сентябрь опустились, на радость покупателей, с 10,13% до 9,12%. Но уменьшение ставок и реклама ипотеки как некой панацеи для рынка сформировали у застройщиков завышенные ожидания относительно спроса на недвижимость. И девелоперы подняли цены. Однако надежды оказались напрасными. Число ипотечных сделок на рынке жилья Москвы, по оценке Росреестра, с мая по октябрь упало на 12,4%. Основной ипотечный спрос был реализован в конце 2018 года. Напомним, что с 1 июля 2020 года ЦБ хочет ужесточить условия выдачи ипотеки.

В-третьих, реальные доходы большинства рядовых россиян, несмотря на показной оптимизм официальных статистиков, в этом году неуклонно снижались. Достаточно сравнить стоимость одного похода в продовольственный магазин в январе и в декабре…

Еще одним фактором продолжающегося роста цен на жилье в Москве, по мнению аналитиков «Авито Недвижимость», стали ожидания застройщиков от развития городской инфраструктуры за счет программ мэрии. Многие заложили ожидаемый эффект в цену заранее.

Праздник цен

Есть и хорошие новости. У покупателей сейчас большой выбор жилья по уровню их строительной готовности. Предложение в корпусах на начальной стадии строительной готовности составило 25% от общего объема. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа этажей снизилась до 30%, а на стадии отделки выросла до 31%. Готовые квартиры в московских новостройках массового сегмента пока в меньшинстве (14% рынка).

Не так все мрачно и с ценами. Если основательно поискать, можно найти подходящий вариант. Тем более что ряд строителей под Новый год запустили специальные акции. Размер праздничного дисконта колеблется в диапазоне 4–7%.

По оценке Литинецкой, в начале декабря в массовом сегменте новостроек 1 кв.м в среднем стоил 173 830 руб., увеличившись за месяц на 0,3 п.п. Самые доступные новостройки внутри МКАД продаются в районах Западное Дегунино (студия площадью 12 кв. м за 3,2 млн руб.), Нижегородский (студия, 15,0 кв. м за 3,4 млн руб.) и Кунцево (студия, 19,8 кв. м за 3,5 млн руб.).

Мечта за 8 миллионов

Внутри Московской кольцевой автодороги в базах риелторов много бюджетных предложений до 8 млн руб. По данным ИРН, в зоне от ТТК до МКАД, в 1 км от метро «Алексеевская» студии площадью 29,5 кв.м продаются за 7,4–7,5 млн руб. В новом ЖК, расположенном между метро «Римская» и «Авиамоторная», цены стартуют от 6,8 млн руб.

На окраинах можно купить квартиры попросторнее. Так, в Восточном Бирюлеве с учетом скидок за 8,1–8,3 млн руб. можно купить «двушку» площадью 64–65 кв. м. А в Можайском районе дешевле 8 млн руб. стоит «однушка» площадью 42–45 кв.м. В новом доме в 2 км от метро «Селигерская» жилье площадью 41 кв.м продается за 8 млн руб. с учетом текущих скидок. Имея в кармане 8 млн руб., есть возможность стать хозяином апартаментов площадью 44–50 кв.м в МФК между станциями «Профсоюзная» и «Нахимовский проспект».

В Новой Москве цены повыше: во многих районах уже есть метро, а инфраструктура активно развивается. Здесь можно позволить себе более просторное жилье, чем в «старой» Москве. Наиболее доступные варианты стоит искать на некотором удалении от метро и МКАД. Например, в ЖК в 15 км от МКАД по Калужскому шоссе за 8–8,4 млн руб. предлагаются «трешки» площадью 77–81 кв.м.

Немало недорогих новостроек с развитой городской инфраструктурой и рядом с двумя станциями метро предлагается в Коммунарке. Например, в 2 км от метро «Коммунарка» представлен большой ассортимент квартир: от небольших «двушек» до просторных «трешек» площадью до 88 кв.м, за которые просят меньше 8,2 млн руб. По Киевскому шоссе между станциями «Румянцево» и «Саларьево» за 8 млн руб. продаются как просторные «двушки» (площадью до 62 кв. м), так и «евротрешки» (57–61 кв. м). Как сообщила гендиректор МИЭЛЬ-Новостройки Наталья Шаталина, в течение ноября в сегменте экономкласса Новой Москвы средняя цена поднялась на 2,8% до 107,8 тыс. руб./кв.м.

Место для успешных

По мнению аналитиков, в следующем году цены на московское жилье осторожно, с оглядкой на инфляцию, будут двигаться вверх. Заметнее всего подорожают новостройки возле новых транспортных мегапроектов — Московских центральных диаметров, Бирюлевской линии метро, Большой кольцевой линии. Как полагает руководитель АЦ ЦИАН Алексей Попов, благодаря последнему проекту на 5–7% вырастет стоимость 1 «квадрата» в Нагатинском Затоне, Лефортове, на Аминьевском шоссе.

Читайте также:  Тарифы ЖКХ выросли на 7,4% с начала года

Количество доступных новостроек в Белокаменной будет постепенно сокращаться из-за снижения объемов нового строительства после 1 июля 2019 года. Однако обвала никто не ждет. Реальный спрос большинства рядовых горожан будет ограничен, предпосылок для увеличения их доходов пока не видно. В этой ситуации девелоперы будут ориентироваться на строительство жилья повышенного комфорта. Таким образом, Москва медленно, но верно станет превращаться в город для состоятельных и успешных людей.

Заголовок в газете: Цены вырвались на волю
Опубликован в газете “Московский комсомолец” №28159 от 24 декабря 2019 Тэги: Выборы, Инфляция, Строительство, Недвижимость , Договор Места: Москва

Недвижимость в Москве

Пять причин купить квартиру в Москве, а не в регионах.

Итоги 2012 г. свидетельствуют: число частных инвесторов в жилую недвижимость вновь начало расти, в отличие, например, от фондового рынка, где число активных счетов даже уменьшилось. Московские квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке подтвердили свой статус «вечных ценностей».

Данные Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСЦСИ) свидетельствуют: в нескольких российских регионах цены на квартиры в 2012 г. росли быстрее, чем в Москве (В Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Тюмени). Но в большинстве городов‑миллионников цены росли не так быстро, а, например, в Самаре даже падали.

В Москве, же по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в 2012 г. цены на жилье прибавили в среднем 6%, причем есть основания полагать, что в 2013 г. активность покупателей будет выше.

Все больше покупателей московских новостроек— иногородние

По данным исследования компании «Миэль‑новостройки», на начало 2012 г. 17% покупателей жилья в московских новостройках — жители других регионов России. Этот показатель растет: аналогичное исследование 2009 г. фиксировало 12,8% иногородних среди покупателей столичных новостроек. Согласно данным «Миэль‑новостройки», больше 40% покупателей квартир в Москве из числа жителей регионов предпочитают именно новостройки. Среди иногородних покупателей больше всего людей из ХМАО‑ЯНАО, Красноярского края, с Урала и из Петербурга.

Инвестиционная привлекательность московского жилья растет

По оценкам «РБК‑Недви­жи­мо­сти», доля инвестиционных сделок с московскими новостройками составляют 10‑15% от общего числа, а средний рост цен в процессе строительства составляет не менее 20%. Поэтому если цель покупки — инвестиционная, то выбирать следует именно новостройку на ранней стадии. Если планируется использовать квартиру для личного проживания или сдачи в аренду, то стоит обратить внимание на вторичные квартиры или готовое жилье в новостройках. Аналитики центра «Индикаторы рынка недвижимости» не прогнозируют галопирующего роста московских «квадратов» в 2013 г. (макроэкономический фон не даст ценам расти сломя голову), но общий рост по рынку на уровне 10% более чем реалистичен.

Ликвидность московского рынка жилья выше, чем регионального

Москва — единственный российский город, который заметен на глобальном рынке жилой недвижимости (помимо покупателей‑немосквичей из числа российских граждан на рынке заметны и граждане СНГ и жители дальнего зарубежья). Цены на московские квартиры крупнейшие мировые риэлторы сравнивают со стоимостью жилья в столицах Европы, Азии и Америки и включают в свои рейтинги. И для инвесторов со средствами, превышающими стоимость жилья в регионах, московский рынок жилья дает несопоставимо больше возможностей. Для регионов 10 млн руб. — это цена квартиры бизнес‑класса в центральном районе, которая может довольно долго экспонироваться, тогда как для Москвы — это обычная квартира в наиболее ликвидном ценовом сегменте.

Немосквичу купить квартиру в столице «проще», чем москвичу

Московские риэлторы свидетельствуют, что иногородние покупатели квартиры в столице в большинстве случаев не предъявляют жестких требований по ее расположению. Если для москвичей критически важной является близость к работе или к жилью родственников, то у немосквичей таких ограничений чаще всего нет. А значит, они могут гораздо оперативнее реагировать на интересные ценовые предложения. Для того, чтобы точнее оценить потенциал жилья в том или ином районе Москвы, не будучи москвичом, можно использовать аналитические инструменты, такие, как «Рейтинги округов и районов Москвы» (обновляются ежемесячно на сайте irn.ru).

У иногородних покупателей есть время дождаться самых привлекательных цен

Покупая квартиру с инвестиционной целью или для последующего переезда в Москву (проживания во время командировок, сдачи в аренду), иногородний покупатель может позволить себе не торопиться. По мнению московских риэлторов, новостройки лучше всего покупать в ноябре и декабре (наибольшее предложение самых ликвидных вариантов). В январе‑феврале от покупки квартир в новостройках лучше воздержаться. На вторичный рынок лучше «заходить» с 20 января по 20 апреля. Во второй половине года благоприятное время — август, сентябрь, октябрь.

Члены Межрегионального Партнерства Риэлторов, работающих с жилой недвижимостью в Москве в городах присутсвия ДК*

Название городаНазвание АНФИО руководителяКол-во клиентов, обратившихся за услугами по сделкам с недвижимостью в Москве с даты начала парнерстваКол-во сделок по купле-продаже квартир в Москве в рамках партнерстваКол-во сотруд-ников в АНГод вступле-ния АН в МПР
1Нижний Новгород“Кварц”Малыгина Ирина Евгеньевна2823602012
“Золотой ключик”Бердюгина Ольга Геннадьевна106342011
2Челябинск“Компаньон”Валге Влада Сергеевна831052010
3Ростов-на-Дону“Титул”Сосницкий Евгений Геннадиевич51582009

*По состоянию на текущий момент, города Казань, Красноярск и Новосибирск не охвачены партнерской сетью МПР

Агентства недвижимости Казани, работающие с жилой недвижимостью в Москве

Название АНКол-во выставленных на продажу квартир в Москве на 10.01.2013Из них предложений по 1 комнатным квартирамКол-во сделок по купле-продаже квартир в Москве по программе «Межрегиональные сделки» за 2012 годИз них предложений по 1 комнатным квартирам
1Счастливый дом1381121711
2НЛБ-недвижимость21112

В каких районах Москвы квартиры дорожают

Динамика стоимости покупки квартиры в Москве*

Округ
Средняя цена за кв. м в декабре 2012 г., руб.Средняя цена за кв. м в декабре 2011 г., руб.Динамика, %
Центральный округ298 591273 3749
Западный округ191 158207 180-8
Юго-Западный округ176 569181 861-3
Северо-Западный округ169 980153 61411
Северный округ169 473165 9272
Северо-Восточный округ162 759147 63010
Южный округ155 106147 6935
Восточный округ152 418138 65510
Юго-Восточный округ149 966138 9398

Средние ставки аренды квартир в Москве в декабре 2012 г., руб./месяц*

Количество комнат в квартире
Класс жилья
ЭкономБизнесПремиум
1-комн.30 53244 41671 757
2-комн.41 99566 10094 765
3-комн.57 33095 897138 148
4-комн. и более132 573210 764

Мнения региональных экспертов

На недвижимости в Москве можно дополнительно заработать

Елена Малахова, управляющий Екатеринбургским филиалом, руководитель региональной розничной сети «ЮниКредитБанка»

В основном наши клиенты приобретают недвижимость в Екатеринбурге и Свердловской области, но есть спрос и на ипотечные сделки по приобретению недвижимости в Москве или Московской области. Мы такие сделки проводим. Хотя некоторая часть клиентов приобретает недвижимость в Москве для проживания, но, как правило, для екатеринбуржцев недвижимость в столице — это ликвидное вложение денежных средств и возможность дополнительного заработка. Недвижимость в столице обладает большей ликвидностью как с точки зрения динамики цен, возможностей для ее быстрой реализации, так и с точки зрения получения дохода от сдачи в аренду. Но такие инвестиции требуют и больших вложений, а также усилий по изучению столичного рынка недвижимости, который обладает своей спецификой.

Спросом пользуется жилье не только в Москве, но и в Подмосковье

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию агентства недвижимости «НДВ-Недвижимость»

Жилье в Москве, конечно, можно рассматривать как объект инвестиций: цены на недвижимость растут, и продажа квартиры через несколько лет после покупки принесет прибыль. Особое внимание следует обратить на жилплощади в новостройках на ранней стадии строительства: к моменту готовности дома цена на квартиру значительно увеличивается. На сегодняшний день большим спросом среди инвесторов пользуются объекты в городах Подмосковья с развитой инфраструктурой: Химках, Мытищах, Реутове и др. Для арендного бизнеса лучше инвестировать в нежилые помещения. Вложения окупятся через 6-8 лет.

Нижегородцы покупают недвижимость в Москве для деловых поездок

Ольга Бердюгина, генеральный директор АН «Золотой ключик», вице-президент НП НГСР:

Нижегородские бизнесмены активно приобретают квартиры в Москве для различных целей: для сдачи в аренду, для детей на время учебы. Но чаще всего недвижимость в столице покупается для личного проживания во время командировок. В то же время нижегородские предприниматели редко рассматривают московскую недвижимость как объект инвестиционных вложений, предпочитая вкладывать в Нижнем Новгороде. Совершая какие-то операции с недвижимостью, бизнесмены чаще обращаются к московским риэлторам, которые работают на местах и лучше знают рынок. Это более выгодно, но менее безопасно.

Ростовским риэлторам недоступны московские базы

Александр Игнатущенко, исполнительный директор компании «Титул» (Ростов-на-Дону)

На сегодняшний день среди успешных ростовских бизнесменов практика приобретения квартир в Москве не имеет широкого распространения. Но такие примеры есть. В большинстве случаев квартиры приобретаются с целью проживания, а не инвестирования средств. Наши риэлторы, безусловно, могут оказать содействие при покупке московской квартиры. Хотя, если говорить о степени доступности для донских риэлторов базы московской недвижимости, то для ростовчан она недоступна. У нас нет возможности ею пользоваться, исключая информацию находящуюся в свободном доступе – различные интернет-порталы, содержащие информацию об объектах недвижимости. Для ростовских риэлторов оптимальным было бы прямое сотрудничество с московскими риэлторами. Тем более что «Титул» представляет Ростов-на-Дону в МПР – межрегиональном партнёрстве риэлторов. В партнерство на данный момент входит более шестидесяти региональных компаний. Благодаря этому объединению у компаний появилась возможность оказать квалифицированную помощь своим клиентам в решении жилищных проблем в другом регионе.

У сибиряков пользуются спросом квартиры не только в Москве

Андрей Почеснев, директор регионального центра «Сибирский» Райффайзенбанка

Жилье в Москве сначала снимают

Станислав Могильников, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24

Если говорить о покупке жилья в Москве, то более распространенный сценарий – профессионал, бизнесмен, или просто амбициозный молодой житель Новосибирска в поисках новых возможностей сначала переезжает в столицу, снимает там жилье. Когда доход становится достаточным, приобретает московское жилье, взяв ипотеку уже в московских офисах банков. В качестве первоначального взноса нередко используется сумма, полученная от продажи квартиры в Новосибирске.

В московские квартиры инвестировать выгодно

Ирина Ярыгова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Новосибирский» Альфа‑Банка

Количество сделок с жильем в Москве увеличилось в 2013 году в 1,5 раза

Большинство компаний, работающих на рынке жилой недвижимости Московского региона, уже успели отчитаться об итогах 2013 года. Все аналитики сходятся во мнении, что рынок активно растет. Это подтверждают и официальные данные статистики: согласно опубликованному отчету Управления Росреестра по Москве, в 2013 году в столице было заключено 145775 сделок с жилой недвижимостью. Эксперты компании «Метриум Групп» подсчитали, что это на 51% больше, чем годом ранее. Однако этот показатель несколько завышен из-за изменившейся процедуры регистрации сделок.

Читайте также:  В России может появиться государственная информационная система ЖКХ

Рынок жилой недвижимости Москвы достиг абсолютного максимума за всю историю своего существования. В последние три года это происходит каждый раз при подведении итогов предыдущих 12 месяцев. Но в этот раз рывок был настолько стремительным, что оставил далеко позади показатели всех последних лет – за год количество сделок увеличилось в полтора раза с 96,7 тыс. до 145,8 тыс.

Впрочем, как отмечают аналитики «Метриум Групп», подобное скачкообразное увеличение не связано с активностью покупателей на рынке. Основной причиной роста стало изменение в процедуре регистрации сделок с недвижимостью. «С 1 марта 2013 года Росреестр перестал регистрировать договор купли-продажи, а стал фиксировать переход права собственности, – поясняет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Поэтому теперь в статистике учитываются не только сделки по продаже жилья, но и другие виды смены собственника объекта недвижимости: мена, дарение, наследование и т. д.».

Сыграло свою роль в увеличении количественных показателей и присоединение к Москве части территорий Московской области. Если в 2012 году Новая Москва внесла свой вклад в статистику только во втором полугодии, то в 2013 году она оказывала влияние на протяжение всего года.

«Если же оценивать исключительно сделки купли-продажи, то данные вполне сопоставимы с показателем 2012 года, прирост был не столь значительным», – говорит Мария Литинецкая.

Более точно о высокой активности на рынке недвижимости Москвы можно судить по количеству сделок купли-продажи жилья в столичных новостройках, реализуемых согласно 214-ФЗ. При заключении договора долевого участия по-прежнему регистрируется сам договор, поэтому здесь можно сравнивать показатели предыдущих лет без поправки на какие-либо нововведения.

В 2013 году был заключен 21251 договор долевого участия. Это на 75,5% больше, чем годом ранее. Но еще более внушительно эта цифра смотрится на фоне данных за 2010 год – всего за 4 года количество заключенных в Москве ДДУ возросло в 15 раз.

«Если бы Росреестр учитывал не только жилые новостройки, но и комплексы апартаментов, которые продаются по 214-ФЗ, то эта цифра могла бы быть еще выше, – комментирует Мария Литинецкая. – Несмотря на то, что апартаменты юридически не являются жилыми помещениями, застройщик имеет право привлекать средства дольщиков по 214-ФЗ, они также заключают договора долевого участия и проходят ту же процедуру регистрации. К примеру, по ДДУ можно приобрести апартаменты в МФК “Фили Град” и МФК “Водный”».

Ну и наконец, в отчете Управления Росреестра по Москве приведены данные по количеству сделок с жильем, совершенных в 2013 году с привлечением ипотечного кредитования. При регистрации ипотечных сделок, так же как и с ДДУ, не произошло никаких юридических изменений. Зато зафиксированы изменения количественные – за год количество сделок увеличилось на 10,4% (с 31961 до 35282 сделок). А по сравнению с результатами 2010 года прирост составил 78%.

«В минувшем году ипотека действительно пользовалась большим спросом у покупателей жилья, – говорит Мария Литинецкая. – Среди причин увеличения количества ипотечных кредитов – снижение средней ставки до 12% годовых, появление новых кредитных продуктов и спецпредложений от ведущих банков, смягчение требований банков к заемщикам».

«В целом, официальная статистика Росреестра подтверждает то, что уже было неоднократно озвучено ведущими аналитиками – рынок недвижимости Москвы сегодня крайне активен, а 2013 год стал действительно выдающимся по многим параметрам, – резюмирует Мария Литинецкая. – Даже до кризиса на растущем рынке не было такого количества сделок. Показатели 2011-2013 годов в среднем на 20-30% выше, чем в докризисный период. И главный вопрос, который сегодня волнует как профессиональных игроков рынка недвижимости, так и рядовых покупателей и частных инвесторов – продолжится ли этот подъем в 2014 году? По мнению наших экспертов, прирост количества сделок вряд ли будет столь активным, как мы наблюдали последние три года. Более вероятна стабилизация показателей на уровне 2013 года. Если по итогам года количество сделок составит около 100 тысяч, это уже будет очень неплохим показателем».

Почему цены на квартиры в Москве растут, а спрос падает

На московском рынке жилой недвижимости наблюдается покупательский спад. Меньше приобретается квартир как в строящихся домах, так и на вторичном рынке. В первую очередь это обусловлено ростом стоимости жилья, который достигает в среднем 7%. Помочь простимулировать рынок должно ипотечное кредитование и снижение банковских ставок. Подробности выяснял News.ru.

Показателем объёмов реализации квартир в строящихся домах является количество договоров долевого участия (ДДУ). Согласно статистике Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), за 10 месяцев этого года общее число таких договоров достигло 68,8 тыс.

Тот факт, что данный показатель на 11% превышает количество сделок, совершённых за тот же период прошлого года, обусловлен, в частности, хорошей динамикой первого полугодия, когда в среднем заключалось порядка 7 тыс. договоров в месяц, а также летним всплеском покупательской активности. Так, в июне, в преддверии перехода строительного рынка на новую схему финансирования долевого строительства, зарегистрированы рекордные 11,7 тыс. ДДУ.

С июля этого года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, согласно которым девелоперы переходят на систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов (средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счёт, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты), называемых в народе также «условными». И с этого момента количество ежемесячно заключаемых ДДУ уже не превышало 6 тыс.

Как и ожидалось, в 2019 году на рынке жилья в Москве произошёл спад. Во второй половине года количество сделок в измерении месяц к месяцу по отношению к прошлому году начало сокращаться. Проще говоря, сейчас спрос на новостройки примерно на 20% ниже, чем летом-осенью 2018-го.

управляющий партнёр компании «Метриум»

Представитель риелторской и консалтинговой компании «Метриум» отмечает, что основной причиной снижения спроса на новостройки выступает стоимость жилой недвижимости, которая за последний год выросла в среднем на 7%, а также произошедший в конце 2018-го и начале 2019 года рост ипотечных ставок с 9,5% до 10,5% годовых. В совокупности с сокращением доходов населения это и привело к спаду активности на столичном рынке жилья.

По оценке директора по маркетингу девелоперской ГК «Инград» Анны Соколовой, цены на квартиры в новостройках в массовом сегменте (эконом- и комфорт-класс) с начала этого года увеличились примерно на 5%. По итогам III квартала ценовой уровень в этом сегменте достиг отметки 174,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Цены на квартиры бизнес-класса возросли на 2% — до 244,1 тыс. рублей за 1 кв. м.

Одновременно с этим значительно возрос объём предложения квартир на московском рынке новостроек. По словам Анны Соколовой, с начала года он увеличился почти на 7%, достигнув отметки в 2,4 млн кв. м.

Основной прирост, почти 15%, показал массовый сегмент, где сейчас экспонируется почти половина от общего объёма жилья. При этом значительный приток нового предложения обеспечивался за счёт выхода новых корпусов в уже реализуемых проектах, а девелоперы проявляли сравнительно небольшую активность.

директор по маркетингу «Инград»

Так, по её словам, на рынок в первые три квартала 2019 года было выведено всего 30 новых ЖК, в то время как в прошлом году за этот же период их было 43.

Тихий рынок «вторички»

Сделки на вторичном рынке недвижимости характеризуются количеством переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. По данным Росреестра, за 10 месяцев этого года зафиксировано почти 118 тыс. сделок купли-продажи или обмена, что на 3% меньше, чем годом ранее.

В целом, несмотря на то, что с мая показатели несколько ниже, чем в 2018 году, общее число зарегистрированных с начала года договоров купли-продажи остаётся практически на уровне прошлого года, что свидетельствует о стабильном спросе на вторичный фонд недвижимости столицы.

руководитель Управления Росреестра по Москве

Однако, по словам Марии Литинецкой, на вторичном рынке в первой половине года каждый месяц в среднем покупали около 12 тыс. квартир, а сейчас — 11–11,5 тыс.

При этом, несмотря на явное замедление спроса, цены продолжают повышаться. С начала осени средний «квадрат» в московских новостройках подорожал на 2–2,5%, в зависимости от конкретного проекта, — говорит она.

Увеличение среднегодовой стоимости на вторичном рынке недвижимости при некотором понижении спроса фиксируют и в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Сравнительно со средними значениями периода январь–август этого года цена 1 кв. м в начале осени увеличилась. В сентябре цена метра в сегменте однокомнатных квартир впервые с начала года составила более 200 тыс. рублей. И в однокомнатном, и в двухкомнатном, и в трёхкомнатном жилье в октябре наблюдалось повышение цены по отношению к среднегодовой стоимости: в первом сегменте — на 5%, в остальных — на 2-3%.

управляющий директор брокерского департамента МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости

По данным информационно-аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в октябре квадратный метр на вторичном рынке жилья Москвы подорожал в среднем на 0,2%, до 176,9 тыс. рублей. Аналитики отмечают, что удорожание коснулось преимущественно дорогого сегмента жилья (такого, как, например, современный монолит-кирпич и «сталинки»), тогда как в дешёвом (старые панельные пятиэтажки и типовые «панели») цены незначительно снизились.

Эта ситуация характерна для периодов торможения рынка. Дорогая недвижимость — сегмент инертный: сделок там немного, продавцы нередко живут за границей и оторваны от российских реалий. К тому же, как правило, не испытывают финансовых затруднений и готовы очень долго ждать покупателя, согласного заплатить запрошенную цену, которая зачастую не имеет экономических обоснований. А в массовых сегментах продавцы не могут годами держать квартиры на экспозиции и вынуждены оперативно реагировать на изменение спроса, — отмечается в материалах центра «Индикаторы рынка недвижимости».

По мнению аналитиков, предпосылок для изменения тренда в обозримом будущем пока нет: в период активизации рынка в конце 2018-го — первом полугодии 2019 года спрос был исчерпан на много месяцев вперёд.

Многие надеются, что рынок сможет простимулировать очередной этап снижения ипотечных ставок. Однако, как показывает опыт прошедшего лета, подешевевших кредитов хватает лишь на месяц-два некоторого увеличения спроса. Скорее стоит надеяться на переток средств с банковских депозитов на рынок недвижимости. Однако и этих денег хватит ненадолго, — полагают в информационно-аналитическом центре.

Ипотечный драйвер

Количество оформленных столичным Росреестром договоров ипотечного жилищного кредитования за 10 месяцев текущего года составило 72 тыс. штук, что незначительно (на 1%) ниже, чем годом ранее.

Читайте также:  Владимир Путин призвал не расширять количество аварийного жилья

При этом в октябре количество зарегистрированных ипотечных сделок по сравнению с сентябрём этого года возросло на 21% и превысило 8 тыс. штук. Но в сравнении с октябрём прошлого года снижение составляет 20%. Это связывают с тем, что за тот период был установлен рекорд по числу регистраций ипотеки (количество превысило 10 тыс. сделок), который пока не побит. Указанный рекорд обусловлен изменением ключевой ставки.

В октябре 2019-го рост ипотечного кредитования (по сравнению с сентябрём) вызван, наоборот, уменьшением ставки с перспективой её дальнейшего снижения.

Напомним, что Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7% годовых, в сентябре. Вслед за этим российские банки начали постепенно снижать ипотечные ставки.

Как следствие, кредитные организации начали пересмотр условий по выдаче ипотеки в среднем с 10,28% годовых в июле до 9,69% по итогам сентября и в октябре продолжают снижать проценты по ней. Впрочем, судя по активности на рынке жилья, москвичи больше не ждут минимальных значений по кредитам и покупают квартиры сейчас, — полагает Игорь Майданов.

Со своей стороны Александр Москатов добавляет, что при этом доля ипотечных сделок на рынке вторичной недвижимости в III квартале этого года составила 57%, что выше, чем за I и II квартал (тогда доля сделок с ипотекой составляла 53% и 45% соответственно).

На сегодняшний день ипотечные ставки имеют привлекательные значения, зафиксирована тенденция на понижение. Данный тренд всегда ведёт к увеличению интереса ипотечного клиента, — уверен Москатов.

Самое интересное — в нашем канале Яндекс.Дзен

Восстановления рынка придется подождать

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

Спрос стоит на месте, объем предложения растет

Первичный рынок – это перевернутая пирамида

Эконом-класс перестал быть драйвером роста

Квартирография ищет золотую середину

Пятый элемент Александра Вахмистрова

Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Где мы находимся?

Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Ссылка на основную публикацию