Как защитить свое общедомовое имущество

Одно на всех и все на одно: хитрости общедомового имущества

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру. Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства. Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Что с ним можно делать и чего нельзя?

Кому принадлежат стены дома?

Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями. То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная.

У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры.

Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество – это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками. Полный его перечень прописан в нескольких документах. Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д.

Во-вторых – крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты.

В-третьих – ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила.

В-четвертых – инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики.

В-пятых – информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д.

В-шестых – земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства.

В-седьмых – иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя. Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, проживающие на первых этажах и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и ремонт не должны. Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах. По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так. Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам. Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества – межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых – в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке. Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка). Причем одно из условий согласования – получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат. Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид. Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущее жилье в новостройках, редко задумываются о том, зачем в договоре с застройщиком подробно описывается не только квартира, которую покупатель в дальнейшем получит в собственность, но и сам дом в целом. Но в этом есть своя логика. Все, что находится за периметром квартиры, станет совместным имуществом всех будущих жильцов. Чем такого имущества больше и чем оно сложнее, тем выше будут расходы на его содержание. Но в то же время – тем комфортнее будет обитать в таком доме. Об этом лучше знать заранее, поэтому портал МосДольщик.рф советует внимательнее вчитываться в договор, а если потребуется – изучить и проектную документацию. В конце концов знания никогда не бывают лишними.

Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД

В практике каждой управляющей организации часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом МКД. Сегодня мы расскажем, как устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Вы получите алгоритм разрешения подобных споров в судебном порядке.

Требования к пользованию общим имуществом

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.

  1. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  2. Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:

  • незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
  • использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
  • установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.

Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.

Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Выберите надлежащий способ защиты – негаторный иск

Требования об освобождении общего имущества от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования, а также требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском.

В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance).

Содержание негаторного иска определено в ст. 304 ГК РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43) и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.

Шаг 2. Выберите надлежащего истца и ответчика

Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, или законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.

Когда речь идёт о препятствиях в пользовании общим имуществом МКД, идеально, если истцом выступит профессиональный управляющий (УО, ТСН/ЖК) в силу возложенной на него обязанности по надлежащему содержанию общего имущества на основании:

  • договора управления – для УО;
  • устава – для ТСН/ЖК.

Суды признают УО, ТСН/ЖК надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 19488/13 по делу N А73-762/2013, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 по делу N А29-1384/2013).

Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом МКД – нарушитель права. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика повлечёт отказ в удовлетворении иска.

Шаг 3. Определить подведомственность и подсудность спора

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.

Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.

Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.

Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Шаг 4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД

Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.

Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.

Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.

Читайте также:  Утверждены правила проектирования, эксплуатации и рекультивации полигонов для ТКО

Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.

При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.

Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. На обязательность доказывания этого факта указал Верховный Суд РФ в определении от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом:

  • решения ОСС,
  • договора аренды или ссуды,
  • сервитута.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.

Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).

Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на ответчика обязанность:

  • совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
  • воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.

Выводы

Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:

  1. Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
  2. Определитесь с истцом и ответчиком.
  3. Определите подведомственность и подсудность спора.
  4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.

Нужен закон о возврате общего имущества

Заседание ОП РФ 28.08.2017

В ОП РФ прошел круглый стол о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах

Созданную в 2005 г. Общественную палату РФ по характеру и цели её деятельности вполне можно отнести к институтам независимого от государства гражданского общества. По закону «Об Общественной палате Российской Федерации» последняя «призвана обеспечить согласование общественно значимых интересов граждан Российской Федерации, общественных объединений, органов государственной власти и местного самоуправления для решения наиболее важных вопросов экономического и социального развития, обеспечения национальной безопасности, защиты прав и свобод граждан» посредством выдвижения и поддержки гражданских инициатив, осуществления общественного контроля за деятельностью правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ и т. д.

28 августа 2017 г. Комиссия Общественной палаты по ЖКХ, строительству и дорогам созвала из числа граждан и представителей органов власти круглый стол по теме: защита и восстановление имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. Разговор вели о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах.

В выпущенном для круглого стола пресс-релизе Комиссии и НП «ЖКХ контроль» о текущих результатах деятельности Общественной палаты сообщается, что «если до 2016 года вопросом восстановления прав собственников системно занимались администрации Москвы, Санкт-Петербурга и Костромы, то в 2017 году уже более 40 городов РФ создали или создают рабочие группы по восстановлению прав собственников МКД». При этом особенностью этого процесса становится внесудебный порядок исключения из казны города, поселения переданного ей ранее с нарушением закона о приватизации общего имущества многоквартирного дома.

Тем не менее, дискуссия показала, что дела с возвратом общего имущества собственникам в целом обстоят плохо: игнорируя решения судов о возврате общего имущества и отказывая гражданам в регистрации их права на такое имущество под любым предлогом, государственная исполнительная власть активно препятствует восстановлению нарушенных прав граждан на общее имущество.

Наиболее острыми и содержательными стали выступления представителей собственников помещений из Санкт-Петербурга С.Г. Морозовой, М.В. Нахимовой, из Москвы — Вепрецкой Т.П., Молодых В.Г. и др.

ведущая заседание заместитель председателя комиссии по жкх с.в. разворотнева констатировала, что «у нас ничего не работает так, как должно работать по закону».

Выступавшие говорили о том, что надеяться на суды или добрую волю власти собственникам не приходится: жизнь опровергает такую надежду. Необходимо через СМИ доводить информацию о прямом нарушении права собственников на общее имущество, которое продолжается в течение уже четверти века, и ставить перед Государственной думой вопрос о принятии специального закона о возвращении им третьими лицами фактически незаконно изъятого у них общего имущества многоквартирного дома. Таких случаев незаконного изъятия по стране тысячи. Более того, эта порочная практика, несмотря на противодействие общественности, продолжается.

Необходимо снять барьеры для постановки общего имущества многоквартирных домов на кадастровый учёт и зарегистрировать в государственном реестре права собственников помещений на общее имущество, таким образом, реально защитить их права. Точно так же следует поступить и с земельным участком под домом и придомовой территорией с элементами благоустройства.

О причинах конфликта

Каким же тогда образом переданное собственникам общее имущество попало в чужие руки?

1. По Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г., приватизации подлежали только жилые помещения, то есть квартиры, которые в настоящее время автоматически включены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нежилые же помещения в том же Реестре не учитываются, хотя приватизаторы квартир, по Закону, одновременно становились и совладельцами общего имущества в виде нежилых помещений, а также земельного участка.

Попросту говоря, свидетельство о праве собственности собственник получал только на приватизированную им квартиру. Оформления в собственность права на владение долей в общем имуществе — внутри дома и на земельном участке, не происходило. А такое оформление и является условием для постановки права на общее имущество на учёт в Реестре. То есть приватизация и регистрация объектов недвижимости бывшего государственного и муниципального жилищного фонда обернулась для новых собственников приобретением в собственность только жилого помещения. Регистрация оказалась разделённой на регистрацию квартиры, общего имущества и земельного участка. Поэтому Закон о приватизации остался не исполненным до конца.

Например, нам говорят, что для постановки на кадастровый учёт принадлежащего нам по закону права на земельный придомовой участок нужно знать его границы и то, что наш дом стоит именно на этом участке. Для выполнения данной работы необходимо пригласить специалиста в лице кадастрового инженера и заплатить ему за услуги примерно 70-100 тысяч рублей. При этом не факт, что Росреестр учтёт полученные таким образом данные и оформит наше с вами право на придомовую территорию.
Но, скажите, пожалуйста: какого кадастрового инженера или другого специалиста вы пригласили, чтобы оформить право собственности на вашу приватизированную квартиру? Никакого! Так в чём же дело: почему в первом случае статья 1-я Закона предусмотрела бесплатную передачу жилых помещений в собственность граждан, а в отношении совладения общим имуществом порядок передачи в собственность не установлен?! При этом вам как собственнику противостоит государство, которое приняло закон и передало бесплатно в вашу собственность квартиру, а общее имущество не передаёт. Где же логика, где передача жилищного фонда, а не квартиры? Где выполнение государством своей конституционной обязанности по признанию, соблюдению, уважению и защите прав и свобод своих граждан?!
Почему, вместо исполнения своей законной обязанности, государство, по определению одного из участников круглого стола, ведёт из-за общего имущества с гражданами «гражданскую войну» за изъятие у них этого имущества?

Теперь представьте себе, что часть общего имущества, ну, скажем, подвал дома или колясочная, попала в руки третьих лиц и стала их собственностью на основе каких-то сочинённых документов. Третье лицо ставит вашу собственность на учёт в Росреестр как свою. Вы идёте жаловаться в суд. В суде вам отвечают, что при наличии противоречий в документах приоритет имеет запись третьего лица в Росреестре (пункт 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.).

Таким образом, отсутствие у собственника помещений оформленного права на общее имущество, не установленный в Законе о приватизации порядок оформления этого права являются одной из причин, по которой общая собственность становится собственностью посторонних лиц, включая и государство.

2. Закон о приватизации жилищного фонда появился на свет, когда общенародное советское государство мирно превращалось в буржуазное. Может быть, именно это обстоятельство обусловило появление собственника с квартирой, но без общего имущества. Кто знает. Но фактом остаётся то, что управляющие многоквартирными домами, как правило, государственные организации были активными или пассивными соучастниками оформления подвалов, игровых, почтовых комнат, электрощитовых и т.д. в собственность тех же третьих лиц.

В обход принципов Закона о приватизации происходило массовое и, по существу, организованное обворовывание собственников многоквартирных домов.

3. Известно, что приватизация жилищного фонда не ограничена во времени. Тем не менее, в первоначальном тексте Закона о приватизации и вплоть до 2004 г. присутствовали довольно странные и несовместимые с не ограниченным во времени применением данного закона понятия: «полностью приватизированный дом» (ст. 23) и «частично приватизированный дом» (ст. 24). То есть дом как объект недвижимости делился на части в зависимости от количества приватизированного в нём имущества и якобы для того, чтобы упорядочить его содержание на разных этапах приватизации.

В действительности же приватизация жилищного фонда, как следует из содержания Закона, предусматривала приватизацию вовсе не многоквартирного дома, а жилищного фонда, то есть всего состава находящегося в нём имущества в виде жилых помещений, внутридомового имущества, а также и земельного участка. Поэтому не было никакой необходимости рассматривать приватизацию жилищного фонда в виде «полностью или частично приватизированного дома». Очевидно, что составители Закона допустили смысловую ошибку. Включение в закон не соответствующих его назначению понятий, запутывание его сути не могло не сказаться отрицательно на практике его применения, особенно в первые годы приватизации, именуемые в народе «лихими девяностыми».

«Над нами глумятся»

Вернёмся теперь к теме круглого стола Общественной палаты и предложениям его участников.

Жительница Санкт-Петербурга Морозова С.Г. высказала мнение, что суды намеренно обходят содержание ст. 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Решения судов, принимаемые на основе внутреннего убеждения судей, выглядят как надуманные, обходящие суть поставленного заявителем вопроса.

В городе широкое распространение получила самовольная реконструкция фасадов многоквартирных домов, когда дом оказывается буквально усеянным входами в различные коммерческие организации. В результате меняется к худшему архитектурный облик здания. Делается это с использованием общего, 3-х летнего срока исковой давности. Самовольными строителями сочиняется фальшивый протокол общего собрания собственников помещений, которое якобы состоялось более трёх лет назад и согласовало реконструкцию. Собственники узнают об этом «собрании» уже после произведённой реконструкции. Суды не принимают их иски о сносе самовольной постройки, поскольку в отношении фиктивного протокола миновал срок исковой давности.

А как можно отсчитывать срок давности с момента события, которое никогда не происходило?Часть 1 ст. 10 Гражданского кодекса указывает на пределы осуществления гражданских прав. Не допускается, в частности, совершение действий в обход закона с противоправной целью и заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, имевшее место в виде подделки протокола.

Марина Викторовна Нахимова, тоже из Санкт-Петербурга, привела факты, когда в новых домах продаются и колясочные, и электрощитовые комнаты. В одном из домов колясочную вначале сдавали в аренду, а затем продали. В рассмотрении иска суд отказал. Жилищная инспекция нам отвечает тоже отказом.

С землёй самое ужасное: все суды проиграны.

необходимо изменить линию поведения и провести через государственную думу закон о возврате собственникам помещений общего имущества, его регистрации как объекта общей долевой собственности собственников помещений в каждом многоквартирном доме.

Руководитель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов в муниципальных образованиях и субъектах РФ А.П. Пинчуков сообщил другие факты. Так, в городе Переславле-Залесском в одном из домов все колясочные были проданы. В Волгограде администрация продала предпринимателю электрощитовую. Её вернули потом через суд. В Костроме был заключён договор купли-продажи колясочной и электрощитовой, выдано свидетельство предпринимателю о праве его собственности на подвал многоквартирного дома.

Читайте также:  Решение о благоустройстве земли у многоквартирных домов будут принимать собственники

По мнению А.П. Пинчукова и при нормальных условиях, регистрировать общее имущество как объект недвижимости и право собственности на него можно не в Росреестре, а через службу «одного окна», поскольку регистрирующие организации связаны друг с другом.

Другие участники круглого стола сообщили, что Росреестр под любым предлогом отказывается регистрировать общее имущество многоквартирных домов и право собственности на него собственников помещений. Решения общего собрания собственников Росреестр во внимание не принимает.

Созданная в 2011 г. в Москве при Департаменте городского имущества Межведомственная комиссия по решению вопросов по общему имуществу в настоящее время заседает в закрытом режиме. Документы этой Комиссии издаются ею для внутреннего пользования. Общее имущество Департамент продаёт и перепродаёт, его сотрудники трудятся не на жизнь, а на смерть. Уровень их агрессии, как говорили выступающие, зашкаливает.

Судебные решения, вынесенные не в пользу Департамента, город обжалует во все инстанции, вплоть до Верховного суда. Есть случай, когда уже после вступления в силу решения арбитражного суда о возврате имущества город продал это общее имущество.

В отношении наиболее активных собственников помещений организуется преследование в форме завышения в ежемесячном Едином платёжном документе взносов на капремонт.

На Алтуфьевском шоссе, дом №100 Департамент удерживает колясочную, почтовую комнату и вестибюль. В Денежном переулке, дом №22 — помещение бывшего красного уголка. И так далее.

Приглашённый для участия в обсуждении представитель названного Департамента в Общественную палату не прибыл.

Участники круглого стола настаивали на том, что резолюция по итогам обсуждения должна быть резкой. «Над нами глумятся», — сказала одна из приглашённых.

Как защитить свое общедомовое имущество

Мой дом – моя крепость. Это хорошая поговорка, но как быть, если вы живете в многоквартирном доме?Считается, что за сохранность и красоту палисадников и подъездов отвечает управляющая компания, а люди живут по принципу «общее – это ничье». Но сделать свой дом комфортным и защитить общее имущество от вандалов под силу каждому.

Есть и такие жильцы, которые намеренно портят общедомовое имущество – сводя личные счеты или из хулиганства. А между тем, достаточно зафиксировать факт нарушения и вызвать участкового. И злостного пакостника можно привлечь к административной ответственности: по статье 7.17. КоАП РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба» либо по статье 20.1 «Мелкое хулиганство». Штраф может составить до 1000 рублей, также виновник должен будет возместить причиненный ущерб.

Сложно, конечно, найти виноватого, но пример жителей одного из домов Иркутска показывает, что решение таких ситуаций есть. Соседи просто договорились и установили камеры видеонаблюдения: в электрощитовой, в подвале, на чердаке, на лестничной площадке, у лифтового оборудования и 3 камеры на улице – одна смотрит на контейнерную площадку, одна на площадку перед домом, и одна при входе. Это вышло дешевле, чем содержать постоянно консьержа, а обзор больше – даже во дворе. Камеры не только защищают общедомовое имущество, но и помогли найти виновного в порче автомобиля и украденный велосипед.

Как видно, благоустройство и защита того места, где мы живем – в наших руках. Нужно просто знать свои права и проявлять инициативу. А заодно воспитывать детей с мыслью, что наш дом не заканчивается за порогом квартиры.

Комментарии к записи ( 19 )

Эта заметка в блоге очень напоминает эдакую передовицу из провинциальной газеты. написанную штатным “журналистом советской закалки”.

Интересно, Ирина Волкова, Вы ее сами написали?
Или скомуниздили из муниципальной газеты и забыли указать первоисточник?
#

“. Как видно, благоустройство и защита того места, где мы живем – в наших руках. Нужно просто знать свои права и проявлять инициативу. А заодно воспитывать детей с мыслью, что наш дом не заканчивается за порогом квартиры.”

Во-первых, надо просто понять одну банальную вещь: дом, в котором вы живёте, является вашей собственностью. И другого такого жилья у вас нет и не будет! И никто не наведёт ни порядок, ни,тем более, не будет стеречь эту вашу собственность, кроме самих жильцов!

И всё!
А как воспитывают в отдельных семьях детей, это- горе тех семей. Свой дом надо беречь! Надо благоустраивать и не думать, что вы делаете кому-то одолжение!
Всё остальное- от лукавого!

Во-первых, хочу заметить вам, что я действительно являюсь собственником жилого помещения в МКД, который, как вы правильно подметили, не является объектом права. Ну, и что с этого? К чему вы меня призываете или в чём упрекаете? Каким самообманом я себя тешу? Что преступного в том, что я сам берегу общедомовую собственность и добиваюсь этого законными методами от других жильцов? К чему вся ваша болтовня? Ни о чём,просто так,от нечего делать! Чтобы потрепаться, блеснуть своими познаниями в теории права? Вы же не будете спорить, что общедомовую собственность собственники обязаны сохранять (см. ЖК и ГК РФ)! А всё остальное написанное тут вами- просто трепалогия! И пора бы прекратить свои демагогические проповеди!
Да, в нашем праве много дырок и не стывок чему вы, судя по всему очень рады! Но есть ещё ваша гражданская позиция, ваша совесть и разум! Можете не беречь свою общедомовую собственность, ломайте лифты, бейте лампочки в подъезде. Мкд ведь не есть объект права! Кем будете в этом случае вы? Дурой? Вспомните народную пословицу: “Не плюй в колодец, откуда пьёшь!”

Лично мне без разницы, кто каким объектом является и является ли вообще! Если освещение в подъездах мы заменили на деньги жильцов, если подъезды и подвал ремонтируем на их же деньги и т.д. и если эти же жильцы курочат бесжалостно своё же общедомовое имущество. Скажите,это разумно?

Что вы хотели мне доказать – не понятно! Так, потрепаться, засветиться.

Не пойму, а за кого я выдаю себя, “кем не являюсь”? Достаточно того (для меня,по крайней мере!),что я просто есть на этом свете. Я избран абсолютным большинством собственников дома председателем правления ТСН. И честно исполняю свои общественные обязанности,не получая за это денег (!), всеми силами берегу общее имущество. Что в этом плохого? О какой халве вы рассуждаете, мадам? Хватит трепаться! Займитесь делом! Полезным для общества! Всё что мне хотелось вам сказать!
Нужно не на словах любить свою Родину, а повседневно делами своими это доказывать! В моём представлении моя Родина начинается с порога моей квартиры. И мне всё равно каким объектом или субъектом является мой МКД (терпеть не могу столь обезличенное, бестолковое название дома, в котором я живу 30лет и который берегу независимо от того, что вы тут пишете и что рут мне наши уличные хулиганы! Это мой дом! В буквальном смысле этого слова! Я так могу сказать (пускай и заблуждаясь по вашему!), а вот для вас ваш дом- просто “Объект”. Разницу улавливаете? Огромная пропасть между нами, мадам!

Рассуждения некоторых завсегдатаев данного сайта о том, что “никогда общедомовая собственность не будет близка и дорога собственникам” -абсолютная чушь! Во-первых, за что и почему тогда собственники платят ежемесячно? Если вы, друзья-анархисты, не платите квартплату – это не правомерно, мягко говоря, и преступно,т.к. вы своими не правомерными действиями вредите своему имуществу!

Люди выходят на субботники, участвуют ДОБРОВОЛЬНО в работах по ремонту подъездов,во дворе, благоустраивают свой дом и двор! О чём вы говорите, господа? Странным образом, вы утверждаете, что людям чуждо то, что является их собственностью, за что они платят деньги.
Вы свои душевные вывихи на всех-то не переносите! Не надо изголяться!

“. Содержать разбитый проходной двор и заплёванный и загаженный подъезд, увольте. ” А кто плюёт в ваших подъездах? И почему им это сходит с рук? Ни от того ли, что вы излишне равнодушны и ваши интеллигентские рассуждения идут вам не на пользу? Не пора ли вам перейти от пустых рассуждений к реальным заботам о своём житье-бытье?

Как вернуть общедомовое имущество?

Муниципальные чиновники в замешательстве: жители уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников многоквартирных домов, желающих вернуть незаконно изъятое у них когда-то имущество — подвалы и чердаки.

Все началось с Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» №1541-1 от 04.07.1991г., когда граждане, стали приватизировать свои квартиры. В соответствии со статьей 3 этого Закона жильцы многоквартирных домов (МКД) стали собственниками не только своих квартир, но и мест общего пользования. Которые позже стали именоваться как общее долевое имущество. Однако на это имущество свои виды были и у муниципалитетов. И они в силу ошибочного понимания своих прав просто отобрали у жителей эти помещения: подвалы, чердаки, лифтерные. И без какого бы то ни было согласия жителей стали заносить их в реестр муниципальной собственности, сдавать в аренду и даже распродавать. До 2012 года наличие системной проблемы нарушения прав собственников ОДИ нигде и никогда не признавалось. Не поднималась проблема и на уровне профильных ведомств Российской Федерации. Жалобы граждан или их объединений не находили поддержки.

Благодаря инициативе Председателя Правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрея Петровича ПИНЧУКОВА, который в свое время дошел до Верховного суда, дело сдвинулось с мертвой точки. У жителей России–собственников квартир, появилась реальная возможность вернуть когда-то утраченное имущество дома.

Недавно Андрей Петрович Пинчуков выступил во Владимире перед общественниками региональной общественной организации «ЖКХ-контроль» и поделился своим опытом такого возвращения:

— Главной целью реформы ЖКХ является побуждение собственника самому обеспечить свое благополучие. Но что получилось в итоге? Задачу собственнику поставили, а имущество забрали. Граждане, утратившие свое влияние на электрощитовые, бойлерные, тепловые пункты, не имеют возможности вести объективный учет или предотвратить незаконные подключения. В домах с отчужденным имуществом собственники квартир не могут делать своевременные ремонты конструкций, менять устаревшее оборудование. Молодые мамы обречены таскать коляски и велосипеды на 9-й этаж, когда колясочная продана. Они не могут эффективно использовать свое общее домовое имущество, накапливая за счет этого средства на капитальный ремонт здания и коммуникаций. Главный аргумент городских администраций, распродающих нежилые помещения многоквартирных домов — пополнение муниципального бюджета. Это единственное оправдание при продаже объектов общего имущества собственников на поверку оказывается ложным.

Мелкий, сиюминутный выигрыш за счет незаконного отчуждения имущества граждан, подвалов или чердаков, выполняющих важную инженерную задачу сохранения самого жилого дома как цельной строительной конструкции, оборачивается для бюджета и граждан дополнительными непредсказуемыми, иногда даже катастрофическими издержками. Известны примеры разрушившихся домов в городе Струнино, во Владимирской области, во Владивостоке, Ярославле. Десятки домов получили менее тяжкие разрушительные последствия из-за раскопки новыми коммерческими собственниками подвалов или строительства мансард.

Имеются такие примеры и в Костроме. Отсутствие диалога с представителями власти нередко выводит людей на митинги, пикеты и другие акции протеста. Однако наиболее эффективной формой отстаивания общественных интересов, в том числе в сфере эксплуатации общедолевого имущества, является объединение собственников, создание специализированных общественных организаций и НКО, лоббирующих интересы жильцов МКД в процессе конструктивного диалога с властью.

Организованное изучение и поиск путей решения данной проблемы начались с создания объединений собственников жилья в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Костроме, Мурманске. Обычно в регионах в качестве правоустанавливающего документа использовалось Решение областного Совета народных депутатов, принятое на основании Президиума Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 года о передаче госпредприятий и жилого фонда из Федеральной собственности в муниципальную. Однако в этом и других решениях нет и намека на передачу в муниципальную собственность или собственность Москвы и Санкт-Петербурга каких-либо помещений: подвалов, чердаков или колясочных.

В процессе незаконного отчуждения общедолевого имущества в МКД городские комитеты муниципального имущества ссылались не только на вышеназванный, но и на более широкий круг документов, не имеющих никакого отношения к помещениям, расположенным в жилых домах. Совершенно необоснованно в качестве одного из контраргументов чиновники использовали такую фразу: «вы, жители неправы — такова судебная практика».

При этом реальная судебная практика все больше свидетельствует о правоте собственников. Впервые официально вопрос о защите прав собственников многоквартирных жилых домов в городе Костроме был поднят на собрании областного Совета представителей МКД и ТСЖ, при губернаторе Костромской области 31 января 2012 года. А уже 11 февраля 2012 года тогдашний губернатор Костромской области И.Н. Слюняев на встрече с населением заявил, что колясочные и подвалы будут возвращаться собственникам домов. Это была первая попытка вступления в реальный диалог с властью. Но до партнерского диалога на основе совместного поиска взаимоприемлемого для власти и жителей МКД решения было еще далеко.

Читайте также:  Что нужно знать о домовых комитетах?

22 августа 2012 года состоялось пикетирование здания отдела муниципального имущества, расположенного на площади Конституции в городе Кострома. Участники пикета потребовали отмены аукциона, назначенного на 29 августа 2012 года по продаже технических подвалов, колясочных и лифтовых помещений. И уже 14 сентября 2012 года на заседании Общественной Палаты Костромской области был рассмотрен вопрос «О соблюдении прав на общее долевое имущество собственников многоквартирных жилых домов города Костромы». Совет ОПКО принял рекомендации. В частности, администрации города Костромы было рекомендовано: 1. Приостановить реализацию с торгов спорных помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. 2. Прекратить включение в состав муниципальной собственности новых помещений в многоквартирных жилых домах, имеющих признаки общей долевой собственности. Таким образом была создана специализированная диалоговая площадка в виде Комиссии для пересмотра статуса нежилых помещений, оформленных в собственность муниципалитета и расположенных в многоквартирных жилых домах.

В качестве первоначальной модели для урегулирования спора за помещения, обладающие признаками общего долевого имущества, но зарегистрированные в собственность города, была предложена схема урегулирования спора посредством создания межведомственной комиссии. Она еще не позволяла уйти от судебного разбирательства, но уже давала возможность собственникам сберечь время на большое количество судебных заседаний, сэкономить деньги на пошлине (иметь гарантию возврата), не оплачивать десятки тысяч рублей за судебную строительную экспертизу. Вместе с тем, состоявшееся судебное решение надежно закрепляло права собственников МКД на ОДИ.

Теперь, вместо собственников, на основании решения Комиссии, иски о признании помещения общим долевым имуществом, ранее ошибочно зарегистрированного в собственность города, подает администрация муниципального образования. Но самой эффективной формой восстановления проектного и юридического статуса помещения, является такой механизм, который обеспечивает возврат имущества под общую юрисдикцию собственников дома вообще без обращения в суд, как жителей МКД, так и городской администрации. Такой порядок можно считать идеальной моделью реализации диалога.

Большинство жильцов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. В то же время те собственники, которые наладили взаимоотношения с арендаторами за счет средств, заработанных на передаче общего имущества в пользование, значительно сократили размер платы на капитальный ремонт. Есть дома, в которых за счет аренды полностью покрываются расходы по содержанию жилья. То есть жители просто не платят этот вид платежа. По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Такое положение может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства.

Порядок действий по организации получения средств от использования объектов общего имущества третьими лицами

Шаг 1. Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома – Председатель Совета МКД.

Шаг 2. Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг 3. Если Совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами, а потом перезаключить договоры на условиях, утвержденных на общем собрании. Предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды.

Шаг 4. Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и пр.

Шаг 5. Если информации о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района, и пр. контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Юридическая справка.

Решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме. Оно должно быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

Таким образом, важнейшим инструментом наведения порядка в управлении общим имуществом должна стать инвентаризация нежилых помещений многоквартирных домов. Особую значимость такая инвентаризация приобретает для разработки региональных и индивидуальных программ капитального ремонта. Вместе с тем собственники уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников, понимающих что лучшая капитализация личных средств – вложение их в реконструкцию или капитальный ремонт собственного жилища.

Роспотребнадзор

Роспотребнадзор

Статья об использовании общедомового имущества – Консультационный центр

Консультационный центр

В ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области» создан Консультационный центр правовой поддержки потребителей.

СПЕКТР ИНФОРМИРОВАНИЯ И КОНСУЛЬТИРОВАНИЯ:

  • Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг);
  • Права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды;
  • Права потребителей на получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах);
  • Права потребителей на просвещение, государственную и общественную защиту их интересов;
  • Механизмы реализации прав потребителей (составление претензий, жалоб, обращений, ходатайств, заявлений, в т.ч. исковых, защита прав потребителей в судебном порядке) .

Консультации и интересующую Вас информацию можно получить по телефону или на личном приеме у специалиста.

163001, г. Архангельск , пр.Троицкий, д. 164, корп.1

телефон для справок: 8 (8182) 20-66-82

Консультационно-информационный пункт граждан, по вопросам защиты прав потребителей филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области в городе Котласе, Котласском, Верхнетоемском и Красноборском районах»

предлагает платные услуги:

  • консультации
  • составление претензий
  • составление исковых заявлений
  • проведение семинарских занятий по защите прав потребителей
  • сопровождение деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам защиты прав потребителей

часы приёма граждан:

вторник, четверг с 10:00 до 16:00 (обед с 13:00 до 14:00)

адрес: 165300, Архангельская область, г. Котлас, ул. Невского, д. 35, кабинет 2.5

телефон: 8-(818-37)-2-45-58

Статья об использовании общедомового имущества

«Содержание и использование общедомового имущества в многоквартирном доме»

В отдел правового обеспечения и защиты прав потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Архангельской области» поступило обращение гражданки П. в отношении использования общедомового имущества следующего содержания:

Возле дома, в котором проживает гражданка П (деревянный двухэтажный) находятся ветхие сараи, раньше в доме были печи, сейчас печей нет, проведено центральное отопление. Сараи пришли в негодность, ими никто не пользуется, кому они принадлежат неизвестно. Несколько раз их поджигали, и доступ пожарной машины был ограничен. Неоднократно обращения в ТСЖ результата не принесли.

Согласно п. 2 раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Пунктом 10 раздела II Правил определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем в том числе:
– соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
– безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
– доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества в зависимости от состава включает в себя (пункт 11 Правил) в том числе:
– меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
– содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
В пункте 24 Правил указано, какие сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям и др.
Пунктом 28 раздела III Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы.
В пункте 33 раздела III Правил указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.39 раздела IV Правил).
Согласно п. 40. раздела IV Правил собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Пунктом 41 раздела IV Правил обозначено, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 раздела IV Правил).
Таким образом, собственнику жилого помещения необходимо письменно обратиться в ТСЖ и запросить информацию о принадлежности данных сараев к общему имуществу конкретного дома.
Далее, в соответствии со ст.45 ЖК РФ собственник жилого помещения может собрать внеочередное собрание собственников жилых помещений и вынести на обсуждение интересующие его вопросы, в том числе и о дальнейшем использовании данных сараев. По итогам собрания должно быть принято решение.
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В случае отсутствия разногласий решения собрания собственников жилых помещений подлежат исполнению.

Ссылка на основную публикацию