Как купить практически новую квартиру по цене вторичного жилья?

7 способов выгодно купить квартиру в новостройке

Квартирный вопрос приходится решать несмотря на то, что цены на новостройки продолжают расти, а реальные доходы россиян снижаются уже седьмой год подряд. О способах купить квартиру подешевле рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

1. Просите скидки

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%. Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика. Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

2. Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка. Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья. Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

3. Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал). Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

4. Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка. Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа. Остальные продаются по-старому.

5. Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

6. Участвуйте в торгах

Государственные застройщики время от времени выставляют на продажу жилые помещения. К примеру, в Москве этим занимается Казенное предприятие – Управление гражданского строительства (КП УГС). Обычно речь идет о типовых новостройках, от строительства которых коммерческие застройщики давно ушли. Цены на такие объекты могут быть на 5–10% ниже рынка массовых новостроек от частных девелоперов. Приобрести такие квартиры можно только через аукционы. Для этого нужно постоянно следить за выставляемыми лотами, а также иметь в распоряжении всю сумму, чтобы первым купить квартиру на торгах.

7. Купите с отделкой

На московском рынке новостроек квартир с отделкой уже больше, чем без нее. Если вы приобретаете только бетонную коробку, то автоматически увеличиваете стоимость на 15–20% – именно столько придется выложить за ремонт собственными силами по индивидуальному проекту. Поэтому лучше купить квартиру с полной или предчистовой отделкой.

В первом случае вам нужно будет только получить ключи и привезти мебель. Правда, цена «квадрата» выйдет на 15-20 тысяч рублей дороже, чем в черновом (по столичным ценам). Но все равно это будет дешевле отдельного ремонта, который обойдется в 25-30 тысяч рублей (а то и больше) за кв. метр.

Более экономичный вариант – предчистовая отделка или whitebox. В этом случае вы получите ключи от квартиры, в которой останется только положить ламинат, поклеить обои и прикрутить лампочки. Такой объем дороже черновой квартиры лишь на 5-10 тысяч рублей за кв. метр.

Купить дешевую квартиру в новостройке

Потенциальные покупатели московской недвижимости задаются вопросом, как купить дешевую квартиру в новостройке? Не секрет, что не многие могут позволить себе шикарную недвижимость с ремонтом. Покупатели стараются приобретать недорогое жилье, которое в будущем может стать решением всех квартирных проблем. Люди приобретают квартиры в новостройке дешево, делают ремонт и получают прекрасную полноценную недвижимость.

Потенциальные покупатели стараются приобрести квартиры на начальной, котлованной стадии строительства. Мы хотим дать советы, как купить дешевую квартиру в новостройках Москвы и не прогадать.

Квартиры в новостройке дешево

Самое дешевое первичное жилье находится за пределами МКАД. Особенно большое количество новостроек представлено в новых и молодых районах столицы. Вот примерный перечень районов:

  • Сколково. Этот район отличается наличием неудобной транспортной развязкой. Но стоимость квартир здесь может быть не дороже 2.4 млн. рублей.
  • Новокосино. Имеет неплохую транспортную развязку и развитую социальную инфраструктуру. Однокомнатные квартиры выставлены до 3 млн. рублей
  • Бутово. Здесь квартиры будут стоить немного дороже, так как транспортная ситуация и инфраструктура нормально развиты.
  • Новое Тушино — новостройки от 3.4 млн. рублей

Тем не менее, дешевое первичное жилье составляет почти половину массового сегмента. Первичное жилье эконом-класса в основном сосредоточено на окраинах Москвы, в старом городе его практически нет. Спрос на новостройки всегда остается высоким.

Преимущества покупки дешевой квартиры в новостройке

Покупая квартиры на первичном рынке жилья, вы выгодно вкладываете свои средства. А также они имеют ряд явных преимуществ:

  • Стоимость новостройки намного ниже. Особенно на начальной стадии строительства
  • Имеют современные планировки. Застройщики стараются создать наиболее комфортные квартиры для проживания
  • Многие новостройки не имеют перегородок. Это позволит новоселам планировать пространство на свой вкус и создавать индивидуальный дизайн
  • Имеют современную развитую инфраструктуру. Застройщики стараются возводить здания в удобных местах для граждан
  • Имеют благоприятное окружение, практически исключается отсутствие неблагополучных соседей
  • Квартиры построены с использованием современных технологий.

Поэтому сегодняшний потенциальный покупатель, делая выбор между вторичным и первичным жильем, в основном отдает предпочтение новостройкам. На покупке такого жилья можно не только сэкономить, но и в дальнейшем жить в удобном, современном и практичном жилье.

Купить квартиру в новостройке дешево

Чтобы выгодно приобрести жилье и купить квартиру в новостройке дешево, следует внимательно отнестись к их выбору. Обратите внимание на надежность и порядочность застройщика и на такие параметры:

  • Месторасположение. Учтите возможность транспортной развязки и наличие социальной инфраструктуры.
  • Обратите внимание на экологическую ситуацию района
  • Проанализируйте, из чего построено здание, качество материалов
  • Примите решение, на какой стадии строительства вы хотите купить квартиру в новостройке. Разница по цене может составлять до 60%.
  • Просмотрите историю застройки, проверьте документацию, уточнение условия ДДУ
  • Почитайте отзывы, прошлые объекты строительства этой компании
  • Уточните сроки строительства и сдачи объекта в эксплуатацию
  • Узнайте, предлагает ли застройщик программы лояльности и акции для покупателей

Самое главное, купить квартиру в новостройке дешево, без накруток и найти добросовестного застройщика.

Квартиры в новостройках недорого

Недвижимость эконом-класса в новостройке являются отличной альтернативой приобретению недорого вторичного жилья. Квартиры в новостройках дешевле обойдутся покупателю и к тому же имеют ряд дополнительных преимуществ:

  • Не несут следов «чужой» прошлой жизни
  • При желании в будущем недорогую квартиру легко продать
  • Современные постройки имеют неплохие теплоизоляционные характеристики и звукоизоляцию
  • Отлично подходят для молодых семей и студентов
  • На рынке недвижимости столицы огромный выбор такого жилья
  • Новостройки в основном быстро возводятся

Делаем вывод: огромный спрос на новостройки создает предложения. Чтобы правильно купить квартиру в новостройке недорого и не ошибиться в своем выборе, обратитесь к помощи профессионалов.

Почему квартиры в новостройках дешевле

Многие покупатели в поисках недорого жилья, задаются вопросом, почему квартиры в новостройках дешевле? На этот вопрос не существует однозначного ответа. Мы предлагаем некоторые факты недорогой недвижимости:

  • Застройщик старается побыстрее продать квартиры, чтобы начать другое строительство. Поэтому квартиры могут иметь приемлемую стоимость
  • Квартиры по договору долевого строительства начинают продаваться на начальной, котлованной стадии. Стоимость их намного дешевле, чем на окончательной стадии строительства.
  • Квартиры эконом-класса имеют небольшое количество метров, но зато удобную планировку, поэтому и стоят они не так дорого
  • Материалы каркаса и стен новостройки, из которых возводятся современные дома, не слишком дорогие, особенно монолитные

Как видите, квартиры в новостройках стоят намного дешевле вторичного жилья, поэтому их приобретение может стать выгодным вложением средств для покупателя.

Как купить дешевую квартиру в новостройке

Чтобы выгодно и без проблем купить квартиру в новостройке дешевле и не попасть в сети мошенников, необходимо соблюдать некоторые правила:

  • Не покупайтесь на большие скидки от застройщиков. Если они составляют более 15% — ищите подвох
  • Рассматривайте новостройки даже в самых отдаленных районах столицы, если условия вас устраивают
  • Старайтесь начинать поиски не во время активных продаж на рынке недвижимости, например, осенью. Самым лучшим временем является сезон каникул или затишья.
  • Застройщики иногда предлагают индивидуальную скидку для покупателя. Не упускайте эту возможность
  • Также у застройщика могут быть индивидуальные предложения, например, распродажа первых или последних этажей, или квартиры с легко устраняемыми строительными дефектами. Их можно приобрести намного дешевле
  • С особой осторожностью выбирайте дома на этапе возведения фундамента
  • Лучше всего покупать квартиры уже с базовой отделкой. По подсчетам такой ремонт обходится намного дешевле
  • Не сбрасывайте со счетов риски, связанные с замороженными строительными объектами недвижимости и возможными наложенными на них арестами
Читайте также:  Временный налог на недвижимость составит 3% от её рыночной стоимости

Если вы приняли решение и ищите для приобретения недорогую квартиру в новостройке самостоятельно, наши советы вам обязательно пригодятся. Но лучше всего обратиться к профессионалам, которые постоянно сталкиваются с продажей квартир в новостройках и с легкостью избавят вас от всех возможных рисков и проблем.

Компания Чистые Пруды предлагает свою помощь тем, кто хочет купить жилье в Москве или Подмосковье. Дешевые квартиры в новостройках Москвы широко представлены в сегменте бюджетного жилья нашей базы. Чтобы стать счастливым новоселом первичного и дешевого жилья, обращайтесь в АН Чистые Пруды. Наша команда подберет жилье, соответствующее вашим требованием и финансовому положению. Мы сотрудничаем со многими застройщиками столицы и знаем где лучше и выгоднее приобретать жилье. Мы сделаем все возможное для решения ваших квартирных вопросов.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Как купить вторичную квартиру без посредников

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложная процедура, для нее характерно множество осложнений и рисков. Поэтому покупатели часто обращаются к такой услуге, как сопровождение сделки профессиональным риелтором. Стоимость работы специалиста в среднем по Москве начинается от 150 тысяч. Это существенная и не лишняя сумма для семьи, которая планирует улучшить жилищные условия.

Купить вторичную квартиру без посредников, избежав при этом типичных ошибок и заключив выгодную сделку, возможно. Подробнее о том, как спланировать покупку, сэкономить на услугах риелтора, не выбиться из бюджета и приобрести наиболее подходящее жилье по приемлемой цене, можно узнать на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров». Мероприятие будет проходить с 2 по 5 апреля в Москве, гости смогут бесплатно посетить семинары и пообщаться с экспертами. Количество мест ограничено – забронируйте билет на сайте!

Рынок вторичного жилья – огромный жилой фонд, и это не всегда старые квартиры с неудобной планировкой и сложными условиями проживания. Недвижимость считается вторичной, если на нее уже были оформлены права собственности. В этом ее главное отличие от жилья в новостройках от застройщика. На вторичном рынке представлено большое разнообразие квартир с различными характеристиками эконом-, комфорт-, бизнес-класса.

Самостоятельная грамотная покупка жилья предполагает следование четкому поэтапному плану от выбора наиболее подходящего и выгодного предложения до оформления сделки и регистрации права собственности.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Перед тем как давать объявление «Куплю вторичную квартиру без посредников», нелишним будет изучить рынок недвижимости, узнать, сколько стоят интересующие объекты в целевом районе, определиться с классом жилья:

  • Эконом. Квартиры небольшой площади (как в целом, так и отдельных помещений) в старых малоэтажных домах с неудобной планировкой. Не всегда к такому жилью подведены все необходимые коммуникации.
  • Стандарт. Типовые одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в домах от 5 до 16 этажей.
  • Комфорт или недвижимость улучшенного типа. Дома современной постройки, с более продуманной и удобной планировкой и высоким уровнем комфорта проживания.
  • Элитные квартиры. В домах элит-класса обычно не больше 30 квартир, жилье может занимать целый этаж, имеется внутренняя закрытая дворовая территория с детской площадкой, консьерж, охраняемая парковка. Уровень комфорта – повышенный.

Выбор объекта должен соответствовать финансовым возможностям, чтобы не брать на себя непосильных кредитных обязательств. Если бюджет позволяет, стоит отдать предпочтение недвижимости в перспективном районе, стоимость которой будет со временем расти – квартирам в новостройках с развивающейся инфраструктурой. Квартиру на любой бюджет вы может выбрать на выставке «Недвижимость от лидеров»

Критерии подбора недвижимости

Купить вторичную квартиру без посредников, не тратя время на рассмотрение заманчивых, но на деле неподходящих предложений, помогают четкие требования к объекту, такие как:

  • Количество комнат и определенный стандарт площади. Например, строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека задаются государственными программами помощи молодым семьям.
  • Этаж. Последний этаж не гарантирует хороший вид из окна, и в случае, если выйдет из строя лифт, в квартиру придется подниматься пешком, что не всем по силам. Первые этажи также считаются проблемными из-за уличного шума и других неудобств, однако они могут быть оптимальным вариантом, если в семье есть человек с ограниченными физическими возможностями. В большинстве случаев предпочтение отдается недвижимости на средних этажах.
  • Расположение. Значение имеют степень развитости инфраструктуры района, его репутация, наличие парковых зон, близость к метро или центру Москвы, удобно ли добираться до дома на автомобиле или общественном транспорте.
  • Планировка. Напрямую влияет на стоимость квартиры и удобство проживания. Это может быть хрущевка, брежневка, квартира с современной, улучшенной или свободной планировкой.
  • Состояние недвижимости. Степень износа собственности, свежесть ремонта, состояние и ровность стен, наличие обстановки.

Основную информацию о квартире можно узнать по телефону, заодно выяснить количество собственников, стоимость, возможность снизить цену.

Проверка недвижимости и документов

При покупке вторичной квартиры без посредников необходимо самостоятельно обратить внимание на следующие важные нюансы:

  • кто показывает квартиру – хозяин или риелтор;
  • соответствие планировки плану жилья и отсутствие незарегистрированных переделок, метраж;
  • наличие коммуникаций – водопровода, канализации, воды, электричества, газа, состояние инженерных сетей;
  • отсутствие плесени или сырости в помещениях, особенно в ванне и на кухне;
  • в холодное время нужно проверить работу системы отопления;
  • работу сантехники, газовой плиты, бытовых приборов;
  • состояние стен, пола и потолка, окон и дверей, отсутствие щелей, сквозняка;
  • наличие балкона – иногда в объявлении он указан, а на деле его нет.

Также необходимо оценить состояние дома и придомовой территории в целом, проверить, действительно ли путь до метро соответствует по времени указанному в объявлении, навести справки о соседях. Проверке подлежат документы (кадастровый, технический паспорт), правомочность продавца (паспорт собственника), прописка жильцов, в том числе бывших и временных, возможные притязания третьих лиц, задолженность по квартплате.

Узнайте о том, как купить вторичную квартиру без посредников, подробнее, посетив выставку «Недвижимость от лидеров». Закажите бесплатный билет на сайте, количество ограничено!

Почему вторичка должна стоить дешевле новостроек

  • 18 ноября 2016
  • Категория: Вторичное жилье
  • 2
  • 6172

Разница в стоимости квартир одной и той же площади в одном и том же районе на первичном и вторичном рынках настолько ощутима, что в последние 5-10 лет рынок вторичной недвижимости значительно просел. Специалисты считают, что собственники в ближайшее время должны пересмотреть ценовую политику.

Вторичная недвижимость должна быть дешевле первичной в среднем – на 25 %. Иначе в ближайшем будущем «хрущевки» и «сталинки» не смогут конкурировать с новостройками. И если раньше вторичной недвижимости удавалось держаться на плаву за счет сравнительно низких процентных ставок по ипотечным займам (12 % годовых против 14-16%), то после уравнивания условий (11,8 % и 11,9 % соответственно) ситуация кардинально начала меняться. Сейчас разница составляет не более полутора процентов.

Недавно Центробанк снизил ключевую ставку до 10 %. Что в свою очередь повлияет на ипотечные займы. Банки будут бороться за клиентов, предлагая выгодные условия по кредитам. Конкуренция – двигатель прогресса. Как заявляют специалисты, в ближайшем будущем ставки полностью сравняются. Если ключевая ставка снизится хотя бы на полпроцента, программа льготной ипотеки с господдержкой, введенной для улучшения ситуации на рынке первичной недвижимости и помощи в приобретении жилья, будет отменена. «Несмотря на то, что Центробанк обещал до конца года не вводить никаких изменений, в любой момент государство может прекратить госпрограмму» делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru.

Владельцам вторичной недвижимости остается надеяться на то, что в следующем году никакого субсидирования ипотечных ставок не будет. Иначе придется либо снижать цены, что вполне оправдано, либо ждать лучших времен и искать клиентов, которые захотят купить старую квартиру по цене двух новых.

Стоимость объектов на вторичном рынке

Уже сейчас видны первые положительные изменения в стоимости. По состоянию на декабрь средняя стоимость квадратного метра составила 437 тысяч рублей на вторичном рынке (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса), 198 тысяч рублей – без учета. В однокомнатной квартире – 175 тыс. руб. за м. кв., в двухкомнатной – 178 тыс. руб., в трехкомнатной – 204 тыс. руб., в 4-комнатной – 299 тыс. руб. В среднем «однушки» стоят 6,5 млн. руб., «двушки» – 9,4-15 млн. руб., «трешки» – 16,6-34 млн. руб., четырехкомнатные – 40-87 млн. руб. Средняя цена квартиры – 36 млн. руб. (с учетом стоимости элитного жилья и жилья бизнес-класса). Естественно, на стоимость влияет множество факторов, среди которых расположение, транспортная развязка, состояние дома, инфраструктура и вид из окна.

Для сравнения: 1-комнатные квартиры в новостройках стоят 6,5-12 млн. руб. (161-253 тыс. руб. за м. кв.), 2-комнатные – 9-20 млн. руб. (153-290 тыс. руб. за м. кв.), 3-комнатные – 18-47 млн. руб. (181-408 тыс. руб. за м. кв.), 4-комнатные – 30-94 млн. руб. (257-571 тыс. руб. за м. кв.).

Длительное время стоимость квартир была равной. При этом за одни и те же деньги можно было приобрести в старом фонде двухкомнатную квартиру ОП 40 кв. м., а в новостройке – ОП 60-80 кв.м. Цены на квадратные метры на недвижимость внутри МКАД и внутри ТТК уровнялись за счет жилья эконом-класса и введения инновационных технологий строительства. Порой даже находятся варианты по цене ближнего Подмосковья.

Читайте также:  Ульяновская область готова к отопительному сезону на 99,9%

После того, как была введена программа льготного субсидирования ипотечного займа, вторичка подешевела на 20 тысяч рублей за квадратный метр. Первичка отреагировала на снижение стоимости «сжатием» квадратных метров.

Если говорить откровенно, помимо стоимости, новостройки обладают рядом преимуществ, с которыми будет довольно сложно конкурировать «вторичке». Но сначала нужно понять, о каком рынке мы говорим. Во-первых, важную роль играет город, в котором построен дом. Само собой разумеется, что в Москве и Санкт-Петербурге старая недвижимость с историей будет стоить дороже. Если же речь идет о ветхих панельных постройках, домах под снос или просто домах, которым больше 10-20 лет, то сумасшедшие цены на них просто не обоснованы.

Первичка против вторички

Положительные и отрицательные стороны есть как у первичного, так и у вторичного жилья.

Приобретая вторичную недвижимость, вы идете на риски. После заключения сделки, передачи денег и подписания договора, могут появиться претенденты на квадратные метры. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, люди, отсутствующие по определенным обстоятельствам, договор купли-продажи может быть аннулирован. В лучшем случае вы получите свои деньги обратно.

В случае с новостройкой покупателю не нужно изучать историю квартиры, он является первым владельцем недвижимости. Государство всеми силами старается защитить от недостроя, вводя новые правила и законы. На данный момент, благодаря 214-ФЗ и обязательному страхованию гражданской ответственности перед дольщиками, приобретение жилья по ДДУ считается безопасным.

Говоря откровенно, ремонт – понятие относительное. Перед продажей большинство владельцев не тратит много денег и усилий на устранение дефектов. Так, купив квартиру, через месяц можно обнаружить плесень под обоями, потекшие трубы и сломанные выключатели. Да и стоит учитывать, что вкусы у всех разные. Обидно переплачивать за «шикарный евроремонт», если все придется переделывать все под себя заново.

Сроки службы коммуникаций и систем в доме:

– Проводки – 30 лет;

– Отопления – 30-40 лет;

– Канализация и водопровод – 25 лет;

– Окна и полы – 25 лет.

Таким образом, в домах, которым больше 20 лет, давно пора проводить капитальный, а не точечный ремонт.

На рынке первичной недвижимости предлагаются проекты с отделкой, зачастую такая услуга предоставляется в подарок. Качество коммуникаций и состояние самого дома здесь гораздо лучше. Как результат, аргумент «заходи и живи» в пользу «вторички» уже не актуален.

Что дешевле – вторичка или новостройка? Нюансы выбора типа недвижимости

8926 Игорь Василенко

Если есть необходимость приобрести жилье для проживания или с целью выгодного вложения средств, а в семейном бюджете «на счету» буквально каждая копейка, возникает вполне закономерный вопрос о том, что дешевле – вторичка или новостройка.

Простого сравнительного анализа цен недостаточно, важно учесть многие нюансы, которые потенциальный покупатель, не сталкивавшийся в жизни с тематикой приобретения жилья, может просто оставить без внимания. В настоящей статье мы поговорим о том, как правильно сделать этот нелегкий выбор и разберем некоторые аспекты покупки недвижимости разного типа.

Какой выбор будет правильным? Универсальные рекомендации с учетом конкретных факторов

Выбор между вторичным рынком и покупкой жилья в новостройке – это первый важнейший шаг, который надо сделать каждому, кто планирует приобретение недвижимости. Далее уже намного проще – можно определяться с районом, требованиями, способами поиска подходящего варианта. Универсальные рекомендации для всех потенциальных покупателей жилья будут весьма условными, но главная из них, пожалуй, подойдет всем: если вопрос именно в цене, то расчеты надо вести с учетом всех присутствующих факторов.

По сути, у всех, кто желает купить жилье, есть четыре варианта:

  • приобретение квартиры на любом из этапов строительства дома, и в этом случае экономия может оправдать ожидание ввода в эксплуатацию;
  • покупка жилья по переуступке, когда дом уже достроен, что обойдется намного дороже, но можно сразу вселяться и приступать к обустройству квартиры, да и риска, связанного с несвоевременным вводом дома, в этом случае нет;
  • квартира в новостройке, которая совсем недавно стала частью вторичного рынка (то есть – у первого собственника);
  • жилье в доме прежних лет застройки, которое, собственно и принято называть полноценной «вторичкой».

Преимуществом первых двух вариантов является то, что покупатель становится первым собственником, и квартира изначально является юридически чистой, что избавляет от рисков, а соответственно – от расходов, связанных с привлечением юриста для проверки. Впрочем, при выборе третьего варианта история квартиры будет не слишком большой, а значит, не потребуется много времени и ресурсов на проверку документации.

Большинство квартир в домах, построенных десятилетия назад, имеют длинную историю переходов права собственности. Ее крайне важно изучить перед оформлением сделки, особенно если она заключается без юридической поддержки и помощи риелтора.

Первичный рынок: цена ожидания

До того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности, покупатель является не владельцем жилья, а обладателем права на получение квартиры. На первых этапах строительства иногда можно купить новую современную квартиру даже дешевле, чем жилье менее комфортное и качественное, на вторичном рынке. Более того, по мере продвижения работ стоимость квартиры (реальная рыночная) будет только возрастать. Многие начинающие инвесторы и те, кто имеет более или менее приемлемое жилье, но стремящиеся к большему комфорту, считают экономически целесообразным именно этот вариант.

Полностью готовая квартира в сданной в эксплуатацию новостройке – наиболее дорогой вариант, хотя не исключено, что в итоге он может оказаться наиболее выгодным. Если речь идет об инвестиции в квартиру жилого комплекса, который только начинает благоустраиваться, а в перспективе – открытие станции метро и реализации интересных инфраструктурных проектов, вложение средств и сдача в аренду может принести неплохой доход. Тем более что цена квартиры со временем все равно будет увеличиваться.

Рынок вторичного жилья: быстрый переезд и риски

Покупка жилья на вторичном рынке удобна в силу того, что сделку можно оформить сравнительно быстро и в оговоренный срок переехать в квартиру или сдать ее в аренду. Можно сразу познакомиться с ближайшими соседями, прогуляться по району, оценить инфраструктуру. Риски в данном случае связаны наличием вероятности того, что при продаже:

  • не учтено обременение, наложенное на недвижимость;
  • прежний собственник не имел права продавать квартиру по иным причинам;
  • продавцам удалось скрыть изъяны, и в итоге покупка недорогого жилья оборачивается существенными вложениями на капитальный ремонт;
  • перепланировка жилья не узаконена, и в ходе работ нарушены нормативы, что влечет за собой штрафы и прочие неприятности, с которыми придется разбираться уже новому владельцу.

Все это может привести к тому, что сделка будет признана незаконной, недвижимость вернется к прежнему собственнику (из которого нужно будет как-то «вытряхивать» уплаченные деньги) или покупатель пострадает иным образом.

Оценить все риски в этом случае без должной подготовки непросто, и выбирая «вторичку» лучше сразу планировать расходы на юридическое сопровождение сделки.

Оценка параметров недвижимости: сравниваем различное?

Сравнение вариантов – покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке (по ценовому параметру) осложняется тем, что приходится сопоставлять несколько разные объекты недвижимости. Новые и старые дома отличаются не только по площади квартир и планировке, но и по технологии строительства, используемым материалам, возможностям для дальнейшего обустройства. Иными словами – отличия заключаются в уровне комфорта проживания или потенциале его улучшения. Кроме того, имеют значение местоположение и транспортная доступность, которая в обоих случаях может существенно отличаться.

Если рассмотреть перспективы инвестирования в новостройку на начальных этапах возведения и покупки квартиры на вторичном рынке, существенное ценовое преимущество будет на стороне нового дома. Это преимущество может достигать даже 40-50%, если в процессе ожидания семья не арендует квартиру, а имеет свою, пусть и скромную жилплощадь.

Понятно, что если сравнивать стоимость уже полностью приведенных в жилое состояние квартир в новостройке и цену недвижимости на вторичном рынке, второй вариант зачастую оказывается дороже. Но здесь стоит учитывать, что квартиры в новых домах, как правило, просторнее, и даже самые бюджетные варианты часто выигрывают по качеству инженерных коммуникаций. Квартиры в домах, которые совсем недавно стали частью вторичного рынка, могут быть дороже, чем жилье в «свежих» новостройках, поскольку они, по сути, объединяют преимущества обоих сегментов, и это многие покупатели понимают.

В процессе выбора многие уделяют внимание такому показателю, как предполагаемые расходы на ремонт. Здесь тоже необходимо рассматривать конкретную ситуацию. При ремонте в новостройке, сданной без отделки, все придется начинать с нуля. В то же время, если предполагается существенная перепланировка квартиры в старом доме, стоит учитывать финансовые и временные затраты на многоэтапные согласования.

Немаловажным пунктом является предстоящая оплата коммунальных услуг. Притом, что площадь новостроек больше, нередко их содержание оказывается даже более экономичным, качественная теплоизоляция, наличие приборов учета потребляемых ресурсов – все это позволяет неплохо экономить.

В большинстве современных домов применена горизонтальная разводка отопительной системы, что позволяет самостоятельно устанавливать температурный режим и вносить оплату по счетчику.

Итак, при сравнении квартир надо учитывать стоимость ожидания, цену самого жилья и ремонтных работ в новостройке, а также цену квартиры, расходы на проверку документов, снятие обременений и расходы на ремонт вторичной квартиры – но даже при таком сопоставлении будут иметь место погрешности.

Вопросы инфраструктуры: близость цивилизации

Долгое время считалось, что если важна отлаженная инфраструктура наличие в «шаговой доступности» магазинов, аптек, банков, школ и прочих ее элементов, лучше сразу останавливать выбор на вторичной недвижимости. Дома прежних лет застройки располагаются в обжитых районах, где уже давно есть все необходимое для удовлетворения насущных потребностей.

Если новостройки расположены на территориях, пока далеких от «цивилизации», у собственников в первое время (собственно, первые несколько лет) могут возникать некоторые инфраструктурные проблемы. Впрочем, сложности на поверку оказываются слишком преувеличенными, поскольку при планировании жилищных комплексов большинство девелоперов планируют и решение инфраструктурных задач. Все эти нюансы можно узнать, изучив перспективы, в любом случае, реально найти новостройку, где максимум подобных проблем уже решены.

Читайте также:  Ещё один способ экономии воды

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Ценообразование: что влияет на стоимость квартиры?

Вне зависимости от того, выбирается первичка или вторичка, на стоимость жилья оказывают воздействие следующие базовые факторы:

  • район и конкретный квартал (дорогой и престижный или отдаленный);
  • уровень и перспективы развития инфраструктуры;
  • транспортная доступность;
  • возможности и стоимость парковки;
  • благоустроенность окружающей территории;
  • качественные показатели дома и характеристики конкретных квартир;
  • этаж, наличие и качество (количество) лифтов;
  • возможности для перепланировки.

Заключение

Легче приходится тем, кто уже имеет определенную сумму или четкие перспективы кредитования: тогда вопрос сужается до вариантов жилья, которое можно себе позволить, исходя из имеющегося бюджета. Как правило, такие покупатели, приступая к поиску, уже знают, в каком сегменте искать подходящий вариант. Достаточно просто посмотреть квартиры в новостройках и старых домах, чтобы решить, что обойдется дешевле во всех смыслах.

Если речь идет о том, чтобы накопить на квартиру, лучше рассмотреть все варианты и определить сумму, которую необходимо собрать на тот вариант, который на данный момент кажется наиболее подходящим.

В целом же, сходные по цене предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынке, главное – подойти к делу осознанно и если привлекать специалистов, то отдавать предпочтение только профессионалам.

“Ъ” искал подходящее жилье

Еще пять лет назад, по крайней мере в Москве, между рынком новостроек и рынком вторичного жилья пролегала целая пропасть. Например, во втором случае цены были значительно выше, а владельцам таких квартир удавалось продать свою недвижимость быстрее, чем застройщику. Но после того, как чиновникам спустя десятилетие удалось более или менее обезопасить покупателей на первичном рынке, положение выровнялось. Более того, в некоторых ситуациях вторичный рынок проигрывает конкуренцию новостройкам. В каких случаях это происходит, разбирался “Ъ”.

Сейчас на московском рынке жилья сложилась достаточно комфортная ситуация для платежеспособного покупателя. Девелоперы строят много — как в старых границы Москвы, так и на новых территориях. Подмосковные чиновники, в свою очередь, несколько лет подряд рапортуют о высоких темпах. «В итоге сложившейся конкуренции среди застройщиков цены на рынке новостроек оказались приемлемыми»,— отмечает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. По ее данным, например, в Новой Москве по итогам 2016 года средняя стоимость жилья в новостройках бизнес-класса оказалось в пределах 120 тыс. руб. за кв. м, что примерно на 18 тыс. руб. меньше показателей конца 2015 года. По данным сервиса «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.Ru), в старых границах Москвы самые дешевые новостройки продаются в Бирюлево Восточном (63,7 тыс. руб. за кв. м), Марьино (101,9 тыс. руб. за кв. м), Люблино и Отрадном (примерно по 112 тыс. руб. за кв. м).

Почему сделок в столичных новостройках стало больше

Большинство экспертов сходятся во мнении, что огромное предложение на рынке новостроек буквально задушило вторичный рынок. По данным компании «Азбука жилья», предложение вторичных квартир на рынке старой Москвы (без учета элитной недвижимости) в 2016 году сократилось на 22,2%. Но цены на первичном и вторичном рынках пока несколько разнятся: в новостройках приобрести жилье по-прежнему дешевле, что, по мнению опрошенных “Ъ” участников рынка, приводит к уходу со вторичного рынка значительного числа потенциальных покупателей. Но в то же время, стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в домах от Третьего транспортного кольца до МКАД может быть дешевле, чем в новостройках в аналогичных районах.

Средний бюджет покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке Москвы*
Первичный рынокВторичный рынок
Однокомнатная квартира — 5,8 млн руб.Однокомнатная квартира — 7,15 млн руб.
Двухкомнатная квартира — 8,85 млн руб.Двухкомнатная квартира — 10,4 млн руб.
Трехкомнатная квартира — 12,3 млн руб.Трехкомнатная квартира — 15,5 млн руб.
Средняя стоимость квартир по территориальным зонам Москвы*
Первичный рынокВторичный рынок
Внутри Третьего транспортного кольца — 189,7 тыс. руб. за 1 кв. мВнутри Третьего транспортного кольца — 220,6 тыс. руб. за 1 кв. м
От Третьего транспортного кольца до МКАД — 164,6 тыс. руб. за 1 кв. мОт Третьего транспортного кольца до МКАД — 140,5 тыс. руб. за 1 кв. м
За МКАД — 108,5 тыс. руб. за 1 кв. мЗа МКАД — 130 тыс. руб. за 1 кв. м
*Данные на ноябрь 2016 года.
Источник: Est-a-tet.

Предложение вторичного рынка вступает в основном в конкуренцию с новостройками, сданными госкомиссии (то есть, это дома, готовые к заселению), полагают эксперты Est-a-tet. По их мнению, цены на первичном рынке действительно приблизились к показателям вторичного рынка. «Так, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах на вторичном рынке (речь о массовом жилье, построенном в 1950-х годах, а не о сталинских высотках.— “ Ъ ”),— сообщили в Est-a-tet.— Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с отделкой. Квартиры в новых панельных новостройках по цене почти равны жилью в старых панельных домах». Из этого эксперты делают следующий вывод: на фоне, когда в некоторых случаях цены в двух сегментах почти сравнялись, вторичный рынок начинает проседать, учитывая, что качество такого жилья банально устарело.

Всегда считалось, что покупать жилье на вторичном рынке безопаснее, чем на первичном рынке. Причина этого устоявшегося мнения — разного рода скандалы, связанные с обманутыми дольщиками по тем или иным крупным проектам. Но все эти конфликты с застройщиками быстро разрешаются, если все документы оформлены правильно. Самый безопасный способ покупки квартиры в новостройках — оформление договора долевого участия.

Как купить квартиру на этапе строительства

В ДДУ четко прописаны схемы компенсации ущерба и защиты прав дольщиков в случае недостроя, сдачи объекта в ненадлежащем состоянии и задержки сроков. После внесения поправок к ФЗ-214 (регулирует долевое строительство) о страховании гражданской ответственности застройщика фактически процедура удовлетворения требований дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору была изменена и защита дольщиков усилена. Ранее в случае банкротства застройщика дольщики становились кредиторами второй очереди, чьи требования удовлетворялись после кредиторов первой очереди. К тому моменту нередко у застройщика уже не оставалось никаких активов. Сейчас дольщики могут переадресовать свои требования банку, который выступает поручителем застройщика, в общество взаимного страхования или страховую компанию, обязанную в таком случае удовлетворить запросы заемщика.

На вторичном рынке, большая часть которого по-прежнему находится в серой зоне, велик риск натолкнуться на продавца квартиры с проблемными документами. Если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, предупреждают юристы Est-a-tet. В некоторых случаях сделка с таким жильем признается недействительной и квартиру у нового собственника изымают, причем вернуть уплаченные за нее деньги потом, как правило, практически невозможно. Это, конечно, самый страшный сценарий развития событий. Впрочем, есть еще и другие нюансы.

«Вторичка» дешевеет второй год подряд

Например, сейчас остро стоит проблема квартир, купленных с материнским капиталом, в которых вопреки закону дети не стали собственниками. Приобретая такую недвижимость, покупатель подвергает себя риску, так как в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры могут обнаружить факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственника лишат квартиры, предупреждают юристы Est-a-tet. По действующему законодательству дети должны наделяться долей в квартире, купленной с использованием материнского капитала. Но родители не всегда это делают, чтобы в случае дальнейшей продажи квартиры избежать получения необходимого разрешения органов опеки. Кроме того, продавцы квартир на вторичном рынке иногда неумышленно утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной.

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. В новостройке покупатель получает более удобные условия проживания в самом комплексе благодаря собственной инфраструктуре проекта и однородному социальному окружению. Сейчас застройщики продают не только конкретную квартиру, но и образ жизни, который будет создан в жилом комплексе. На вторичном же рынке, особенно в экономклассе, такой подход просто отсутствует, отмечают опрошенные “Ъ” риэлторы.

Почему квартиры в России потеряли в цене

Но на вторичном рынке, оговариваются аналитики Est-a-tet, у покупателя есть выбор купить квартиру практически в любой локации, в отличие от более ограниченных в географии проектов первичного рынка. Объекты на вторичном рынке могут располагаться как в полностью оснащенных всей инфраструктурой локациях, так и в удаленных и малоразвитых районах.

Чем еще отличаются квартиры в новостройках и на вторичном рынке, подробнее — в таблице.

Ссылка на основную публикацию