Из-за кубанских самостроев могут изменить федеральный закон

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Вице-губернатор Кубани: самовольное строительство перестало быть выгодным

Власти Сочи инициировали заключение мировых соглашений с владельцами квартир в самостроях при условии сноса “лишних” этажей. Со всеми ли дольщиками удалось заключить мировое соглашение? Остальным собственникам, которые не согласились на мировое соглашение и чьи дома будут снесены, будет ли выплачена какая-то компенсация?

— Предлагается не снос верхних этажей, а приведение объекта к положениям выданного разрешения на строительство. Если было выдано разрешение на строительство объекта гипотетически площадью 500 кв. метров и этажностью три этажа, то есть индивидуального жилого дома, то, насколько я понимаю, мировое соглашение может быть заключено только в части приведения этого объекта к параметрам разрешения на строительство. В настоящее время информация о заключенных мировых соглашениях в департаменте строительства отсутствует.

Вопрос о компенсациях непростой, но есть конкретные примеры его решения. По закону, компенсация не может быть выплачена из бюджетных средств. Как пример возьмем дом на улице Белорусской, 4, в Сочи. В нем 420 квартир, из них продано 140 квартир, там около 74 собственников, в их числе примерно 15 сочинцев, остальные — иногородние. У двоих покупателей жилье в самострое является единственным.

Застройщики в 2009 году получили разрешение на возведение двух индивидуальных жилых домов в два и три этажа, а стали строить три многоэтажных дома. Суд установил, что дома возведены с нарушением градостроительных норм и являются небезопасными, и принял решение об их сносе. Прежде чем приступить к сносу, администрация города направила письма всем собственникам квартир. Снос домов оценен в 103 млн рублей, сносом занимается собственник. Компенсацию покупателям квартир в этом доме выплачивает застройщик, из 74 человек, купивших квартиры в этом доме, полностью на сегодняшний день получили компенсацию 13 человек, еще 28 — частично. В том числе желающим предлагают квартиры в жилом комплексе “Семейный” в Лазаревском районе.

Насколько реально снести верхние этажи без ущерба для здания? Как это оформляется юридически и есть ли подобные прецеденты?

— Вы сами видели эти дома? Это нормальные трехэтажные дома, к которым пристроена мансарда, а к ней — еще один этаж. Вопрос заключается в том, не угрожает ли жизни и здоровью граждан проживание в этих верхних этажах? При сильном ветре они просто могут обрушиться, так как это не капитальные, а легковозводимые конструкции.

Изначально на эти трехэтажные дома были проекты, которые прошли экспертизу, пусть даже не государственную, но потом застройщику захотелось большего. По логике вещей застройщик должен вернуть людям деньги за те этажи, которые он построил незаконно, снести их, привести объект в проектное состояние и выполнить кровлю по проекту. Демонтаж этажей, превышающих допустимые параметры, возможен в соответствии с разработанной изначально и прошедшей экспертизу проектной документацией. Юридически демонтаж этажей, возведенных в нарушение установленных параметров и проектной документации, оформляется так же, как по любому самовольно построенному объекту: или самостоятельно застройщиком по требованию муниципалитета, или по решению суда.

Примеры добровольного демонтажа самовольно возведенных этажей сверх установленных нормами есть на территории города-курорта Сочи (Сочинское шоссе, 4/4 — по решению суда застройщиком снесены надстроенные самовольно четвертые этажи зданий).

Необратимость наказания

Вице-премьер Виталий Мутко поручил властям Краснодарского края решить проблему жильцов сносимых в Сочи незаконных многоэтажек. Как она будет решаться?

— Вице-премьер поручил разобраться в ситуации, проанализировать и доложить. Администрация Краснодарского края разобралась, проанализировала и направила соответствующий доклад. Конечно, те незаконные объекты, которые были построены много лет назад, еще до введения ограничений на этажность, никто сносить не планирует. Речь идет о тех, которые возводились после Олимпиады. То, что там натворили застройщики, наплодили этих незаконных объектов, тот факт, что они не имели права продавать людям жилье в этих объектах ни морального, ни юридического — разве это нормально?

Как планируется контролировать подобные ситуации, чтобы не допустить новых случаев возведения самостроев?

— На самом деле сегодня нужно быть очень отчаянным человеком в кавычках, проще говоря, без царя в голове, чтобы незаконно строить объекты в Сочи. Есть три принципа, исполнение которых не позволит появляться таким объектам. Первое — это публичность: люди должны знать, что строительство того или иного объекта ведется без соответствующего разрешения. Для этого существуют реестры самостроев.

Администрация Краснодарского края обеспечила функционирование информационного ресурса “Незаконное строительство” интернет-портала “Открытое правительство Краснодарского края”, где размещен реестр зданий и сооружений, возведенных с нарушением градостроительного и земельного законодательства на территории Краснодарского края, также они опубликованы на сайтах администраций муниципалитетов. При наличии информации о реализации квартир в объектах, возводимых без разрешительных документов, контролирующими органами информация о таких продажах направляется в правоохранительные органы. Также любой гражданин в соответствии с законом может обратиться в администрацию по конкретному адресу и уточнить, есть ли разрешение на строительство объекта, и если есть, то какое — многоквартирный дом или ИЖС.

Второй принцип — не допустить экономического эффекта, чтобы застройщик таких объектов не получал выгоду. Он должен возвращать деньги людям, если он их привлекает. Объект должен быть, безусловно, снесен, тогда он потерпит убытки.

Третье — это необратимость наказания: если застройщик совершил преступление, продав незаконные площади в своем объекте, он должен отвечать за это по закону.

В начале этого года власти Сочи объявили о готовности бесплатно отдать участки под самостроями инвесторам, которым нужно снести самовольный объект, по которому уже есть решение суда, вступившее в законную силу, после чего администрация передает права на земельный участок новому владельцу в порядке переуступки — договор цессии. Насколько данная схема оказалась востребованной?

— Если по решению суда необходимо снести незаконный объект, то, чтобы не тратить на это бюджетные деньги, есть возможность заключить договор цессии с юридическим лицом. Организация берет на себя затраты по сносу, исполняя решение суда за администрацию, получая право требования возмещения затрат с должника, то есть с собственника этого объекта незаконного строительства, априори владельца земельного участка. То есть компания вправе обратить взыскание на земельный участок. В Сочи уже есть такие прецеденты. Это востребовано, кроме того, эта процедура стимулирует самих застройщиков сносить самим объекты, в этом случае у них остается хотя бы земля, а так даже земли не останется.

В апреле 2019 года в Краснодарском крае зона ограничения застройки на кубанском побережье увеличена до 500 метров с целью развития береговой территории как курортной составляющей, на которой будут возводиться здравницы и отели. Не станет ли данное решение очередной лазейкой для застройщиков, которые будут возводить на берегу в данной зоне дома для продажи жилых помещений, называя их апартаментами или гостиницами?

— Мы все должны иметь возможность, приезжая в курортный город, пройтись по набережной, увидеть море. Уже наворотили достаточно, это ненормально. Территория побережья у нас не бесконечная. Такими темпами через десять лет на море мы сможем любоваться только на картинках. Приоритетным в этой зоне является строительство бальнеолечебниц, курортных поликлиник, санаториев, гостиниц и других объектов санаторно-курортного назначения. В ее пределах ограничивается строительство объектов жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения их к условно разрешенным видам объектов капитального строительства. Апартаменты и гостиницы не относятся к объектам, допускающим постоянное проживание. Поэтому муниципальным образованиям необходимо усилить контроль за возведением объектов в границах 500-метровой прибрежной зоны, своевременно пресекая попытки самовольного строительства объектов недобросовестными застройщиками. Апартаменты — это условно разрешенный вид строительства на данной территории, для их возведения нужно пройти публичные слушания. Это непросто и будет очень затянуто по времени.

О перспективах долевого строительства

Перейдем к еще одной острой для всей России проблеме обманутых дольщиков. Как отразится на стоимости новостроек введение системы эскроу-счетов на Кубани? На сколько подорожает квадратный метр? И сократится ли число стройкомпаний, которые работают в сфере долевого строительства?

— По данным исследований, стоимость квадратного метра жилья уже подорожала на 19%. Переход действующих проектов строительства на работу по счетам эскроу потребует значительного увеличения объема кредитов в строительную отрасль от всего объема выданных банками кредитов, что создает риск нехватки собственного капитала банка на кредитование строительства. По оценкам экспертов, в связи с переходом на новую схему финансирования привлечение средств граждан на строящееся жилье приведет к подорожанию квадратного метра, однако в процентном соотношении однозначно ответить сложно насколько.

Победить самострои на Кубани поможет изменение одной нормы в федеральном законодательстве

За счет чего существуют нелегальные строители, как им удается оставаться безнаказанными?

Вопрос нелегальной застройки лежит в плоскости несовершенства нашего законодательства. Законодатель предусмотрел возможность узаконивания подобных объектов через суд. Чем и пользуются недобросовестные застройщики. На Кубани очень хороший инвестиционный климат и, соответственно, кроме легальных строителей, есть и нелегалы: те, кто стараются сыграть «на грани фола», пользуясь в том числе вышеназванными нюансами законодательства.

Какие-то действия принимаются по решению этой проблемы?

Насколько мне известно, после краевого совещания, которое было проведено под председательством вице-губернатора Джамбулата Хатуова было принято решение о подготовке предложений в Государственную Думу Российской Федерации о внесении соответствующих изменений в законодательство. Но надо понимать, что процесс внесения изменений в законодательство требует времени.

Часто говорят, что у «нелегалов» цена ниже из-за того, что нет разрешительных документов на строительство? За счет чего вообще они держат низкую цену?

Разрешительные документы не стоят дорого, они вообще ничего не стоят — это услуга муниципалитета. Вопрос в другом: что такое документация, на основе которой получается разрешение? Разрабатывается градостроительный план, есть соответствующие требования в том числе и по обеспечению инженерными коммуникациями. Все это в конечном итоге влияет на цену квадратного метра. «Нелегалы» не вкладывают ни копейки во все эти расходы, поэтому цена у них значительно меньше.

И при этом люди покупают у них жилье.

Люди, которые хотят купить квартиру часто не смотрят на то, что они в конечном итоге покупают: их интересует исключительно цена. Если средняя цена сейчас в Краснодаре 40 тыс. руб. за 1 кв. м, то у «самовольщиков» она составляет около 20 тыс. руб. Здесь логично было бы понимание людьми, что покупая за низкую цену, получаешь продукцию соответствующего качества: то есть, ни детского сада вблизи, ни школы, ни поликлиники, также стоит ожидать перебоев в поставках воды, газа, электричества.

Но все же покупают почему-то?

Здесь есть маленький нюанс: на стадии покупки все с этим согласны. А потом возникают проблемы: и в первую очередь такие покупатели почему-то идут в администрацию.

И какова позиция администрации в этом вопросе?

Позиция администрации – в правовом поле противодействовать осуществлению незаконной застройки. Администрация никогда не закрывала глаза на факты незаконного строительства и активно ей противодействовала. Мы всегда ставили своей задачей рассказывать при помощи всех имеющихся ресурсов СМИ о подобных объектах, делали публичным список домов подлежащих сносу или находящихся в судебном производстве. В различных СМИ публиковалась обширная информация о проблемах, с которыми могут столкнуться граждане при покупке квартир в этих домах. И до сегодняшнего дня по телефонам горячей линии мы предупреждаем граждан об этом и даем советы. К сожалению, не все прислушиваются. В итоге, приходится решать проблемы с обеспечением теплом, светом, газом и водой всеми имеющимися законными способами. Это ведь жители нашего города, к сожалению обманутые, мягко говоря, нечестными застройщиками.

Сколько сейчас самостроев в городе?

Без разрешений на строительство с момента создания управления (2008г.) было порядка 500 объектов (многоквартирные дома, пристройки, дома блокированной застройки и административно-офисные помещения). Сейчас тяжбы идут по 131 объекту. Из них в производстве 37 многоквартирных домов. При этом эти объекты обнаружены в основном на стадии фундамента. Но пока идут судебные споры, они зачастую вырастают до крыши.

Мы стараемся, естественно, это ограничивать. Одновременно при подаче искового заявления мы просим суд наложить обеспечительные меры в виде наложения ареста на строящийся объект, а также запрета строительных работ. Исполнительные листы по принятым обеспечительным мерам направляются в службу судебных приставов.

А что дальше происходит после получения разрешения на снос?

Конечный итог всех судебных решений — исполнительный лист, который поступает в УФССП для принудительного исполнения решения. Тут и начинаются интересные вещи. Часто у УФССП элементарно нет финансов на обеспечение демонтажа дома. Это не их вина. Другая ситуация когда в доме, предназначенном к сносу живут люди. При этом часто у них нет другого жилья. В то же время объект должен быть снесен. Возникает коллизия. Стараемся решать как-то эти проблемы.

Часто приходится слышать мнение, мол куплю жилье в самострое, а потом его застройщик узаконит, и все будет хорошо. Как вы это прокомментируете?

Думаю, что хорошо не будет. С момента регистрации права собственности на квартиры за гражданами формально застройщик исполнил свои обязательства. В основном такие дома не обеспечены соответствующими коммуникациями. Зачем застройщик будет тратить свои деньги на чужих для него людей? У людей вместо радости от приобретенного жилья совсем другие заботы: отсутствие отопления, электричества, воды, канализации.

В итоге, если изменения в законодательство, о которых вы говорили выше будут внесены, решит ли это проблему самостроев?

На законодательном уровне решение проблемы возможно только одно — отмена нормы, которая позволяет узаконивать самовольный объект. Пока она существует в законодательстве, будут придумываться тысячи схем, для того, чтобы подвести суд к этому решению.

Если убрать эту норму исчезнет смысл самовольного строительства, потому что ты его в жизни никогда не узаконишь. Раз не узаконишь, не получишь права собственности, а без него не сможешь продать.

В Краснодаре собираются в ближайшее время строить большие объемы доступного жилья по программе «Жилье для российской семьи». Это как-то поможет в борьбе с нелегальным строительством?

Конечно, легальное, доступное жилье повлияет на рынок самостроев. Но тут нужно понимать, что нелегальные застройщики будут всегда на «шаг впереди», дешевле, потому что не исполняя законы, они экономят.

В то же время сейчас непростая экономическая ситуация и в стране, и в крае. Как это отразится на рынке строительства жилья, включая теневой?

Курс доллара привязан к ценам и легальных игроков рынка и нелегальных. Разница цен будет сохранятся. Кардинальным образом ситуация не изменится. Однако легальные девелоперы даже смогут снизить цены, так они заключают долгосрочные контракты на поставку стройматериалов, тем самым несколько стабилизируя цены. В данном случае «легалы» будут в выигрыше.

И последний вопрос, на вашем месте за несколько лет сменилось 4-5 руководителей. С чем связана такая «текучка»?

С большим объемом работы. Одной из основных задач управления муниципального контроля администрации МО г.Краснодар является осуществление муниципального земельного контроля на территории города. Мы поставлены в достаточно жесткие рамки и временные тоже. В прошлом году у нас было 10 тыс. обращений о проведении проверок. Между тем, штатная численность отдела проверок 30 человек, включая меня.

Читайте также:  Как ещё экономить коммунальные ресурсы на кухне?

Новый закон разрешил не сносить некоторые самовольные постройки

Президент Владимир Путин подписал 4 августа сего года закон, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ, где речь идет о больной проблеме практически всех регионов страны – самовольном строительстве. В этом документе появились новые правила, разъясняющие, кто может сносить самострой, когда и за чей счет. Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.

– Федеральный закон № 339 « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ « О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие « самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже « свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ ( « Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке « с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об « ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, « революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие « самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, « вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.

Экспертное мнение

2018 год прошел в Краснодарском крае под эгидой борьбы с самостроями и решения проблемы обманутых дольщиков. О том, какие требования сейчас предъявляются к новым зонам застройки и самим девелоперам и не приведут ли они к сокращению рынка, в интервью „Экономике региона“ рассказал вице-губернатор Андрей Алексеенко

Интервью взял Михаил Лукашов

„Экономика региона“: В 2018 году был принят краевой закон «О дополнительных мерах защиты прав участников долевого строительства». Он позволил выделять в качестве компенсации земельные участники девелоперам, которые берутся за достройку проблемных объектов. Кто-то уже воспользовался такой возможностью? И о каких именно участках идет речь?

Андрей Алексеенко: Среди земельных участков, которые рассматриваются для выделения застройщикам, участвующим в решении проблемы долгостроев, есть достаточно большие земельные массивы. В этом году в Краснодаре было сформировано девять крупных участков, которые могут использоваться в рамках компенсационных мер. Кроме того, есть территория площадью 1,5 тыс. га, которая была передана из федеральной собственности муниципалитету — между поселками Знаменский и Новознаменский. По сути, это новый перспективный район города, проект планировки которого в ближайшее время уже может быть утвержден. Он разработан в соответствии со всеми нормами градостроительного проектирования, там предусмотрена необходимая транспортная и социальная инфраструктура. По масштабам район будет сопоставим с центром города. Поэтому земля есть, и уже сегодня благодаря компенсационным мерам достраивается ряд проблемных объектов.

Кроме того, сейчас мы работаем над внесением дополнений в закон, которые позволят выделять субсидии муниципальным образованиям для выплат денежных компенсаций затрат застройщиков, достраивающих проблемные объекты, которые сами по себе не имеют инвестиционной привлекательности.

« Администрацией ведется жесткий контроль за соблюдением застройщиками всех градостроительных норм и наличием технических условий. Также мы следим за тем, чтобы девелоперы не нарушали сроков ввода в эксплуатацию своих домов. Чтобы было понятно: с 1 июля 2017 по 1 июля 2018 года для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям ФЗ № 214 в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило 741 заявление от 161 компании. Выдано было лишь 178 заключений о соответствии»

„ЭР“: Много ли еще таких объектов в крае?

А. А.: Сейчас в «дорожную карту» включены 73 долгостроя. На 16 из них уже найдены инвесторы. На семи объектах застройщики планируют все-таки завершить строительство самостоятельно. А вот по 50 объектам инвестиционной привлекательности нет, и там решить проблему можно только за счет компенсационных мер.

„ЭР“: Проблема долгостроев зрела в Краснодарском крае годами. Какова вероятность, что ее удастся окончательно решить?

А. А.: Прежде всего, вступили изменения в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», которые исключили возможность привлечения средств граждан напрямую по новым объектам. Теперь, в соответствии с законом, действуют другие инструменты — собственные средства либо открытие счетов эскроу в аккредитованных банках. Считаю, что эти поправки в закон максимально защищают права граждан, так как использовать средства по своему усмотрению застройщики больше не смогут — это будут контролировать финансовые структуры.

Кроме того, администрацией ведется жесткий контроль за соблюдением застройщиками всех градостроительных норм и наличием технических условий. Также мы следим за тем, чтобы девелоперы не нарушали сроков ввода в эксплуатацию своих домов. Чтобы было понятно: с 1 июля 2017 по 1 июля 2018 года для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям ФЗ № 214 в департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края поступило 741 заявление от 161 компании. Выдано было лишь 178 заключений о соответствии.

Сейчас у нас на контроле находится 131 объект, имеющий определенные риски для дольщиков. В Краснодаре их 83, в Сочи и Анапе — по 12, в Туапсинском районе — шесть, в Новороссийске — пять, в Горячем Ключе — четыре, в Геленджике — три, в Ейске — два, в Каневском, Тихорецком и Усть-Лабинском районах — по одному. И сейчас уже можно говорить, что есть предпосылки для того, чтобы все застройщики, получившие разрешения, исполнили свои обязательства в срок.

„ЭР“: Насколько энергично муниципалитеты сейчас решают проблему самостроев? И где их сейчас больше всего?

А. А.: Конечно, эта проблема характерна для городов с наиболее высоким спросом на жилье. В районах, мало привлекательных для застройки, она практически отсутствует. Скажу так: самострои появляются там, где жажда наживы переходит рамки разумного. Яркий пример — это Сочи, где самовольное строительство, к сожалению, приняло системный характер. И боремся мы с этим тоже системно. Сейчас ситуация в Сочи коренным образом изменилась к лучшему. Не все самострои снесены, но новых уже не появляется. Активно используется такой инструмент, как судебная неустойка за неисполнение решения суда: когда суд обязал застройщика снести самовольно возведенный объект, а он этого делать не хочет. Раньше снос таких домов был настоящей проблемой, поскольку у Федеральной службы судебных приставов не было финансирования для того, чтобы самим привести в исполнение решение суда о сносе, а у муниципалитетов просто не было таких полномочий. Со вступлением в силу ФЗ № 340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» в этом году такие полномочия появились. И сегодня муниципалитеты активно предъявляют иски застройщикам, и суды принимают решения о выплате неустойки, размер которой может составлять 5–100 тыс. руб. за сутки. Это само по себе сильно бьет по карману нерадивые застройщиков, а кроме того, может закончиться для них банкротством компании и арестом их личного имущества. Таким образом, борьба с самостроями должна базироваться на трех основных принципах: неотвратимости наказания, отсутствии экономической выгоды и публичности деятельности девелоперов. Когда эти факторы соблюдаются, самострои в принципе не появляются.

„ЭР“: Не приведут ли изменения в ФЗ № 214 к резкому спаду объемов строительства в регионе?

А. А.: Думаю, что они приведут к резкому сокращению количества недобросовестных строительных компаний. Например, тех, которые начинали свою деятельность не с подготовки разрешительной и проектной документации, а с привлечения денег дольщиков. К сожалению, есть примеры, когда застройщик, имея только земельный участок, который по правилам землепользования и застройки вообще не предназначался для жилищного строительства, сразу вешал рекламу и начинал продавать несуществующие квартиры. А средства привлекали не по договорам долевого участия, а, например, по договорам соинвестирования. К счастью, уже сейчас таких, с позволения сказать, «девелоперов» на рынке практически не осталось.

Обновленный ФЗ № 214 гарантирует, что либо объект будет построен, либо дольщики получат обратно свои деньги. И я считаю, что относительно долевого строительства законотворчество дошло до своего логического завершения.

Основной фактор, сдерживающий развитие жилищного строительства в регионе, другой — рост себестоимости строительства многоквартирных домов. Среди иных причин — большое количество предложений на первичном рынке и недостаточный рост доходов населения. Однако уже можно смело говорить, что большинство добросовестных застройщиков активно работают в новых реалиях действующего законодательства, строят и вводят в эксплуатацию комфортабельные жилые комплексы, которые имеют всю необходимую инфраструктуру — социальную и инженерную. Они и останутся драйверами рынка.

„ЭР“: В этом году губернатор издал распоряжение, согласно которому на первой линии курортных городов должно строиться не жилье, а туристическая инфраструктура. Означает ли это, что если сейчас девелопер попытается получить разрешение на строительство на побережье, то ему откажут?

А. А.: Жилья там не будет. Даже апартаменты, которые отчасти тоже можно считать курортной инфраструктурой,— это тоже условно разрешенный вид строительства. Распоряжение губернатора рекомендует всем муниципальным образованиям азово-черноморского побережья внести изменения в правила землепользования и застройки, запрещающие строительство возле моря. Некоторые муниципалитеты это уже сделали, некоторые к этому уже близки. Думаю, что до конца года новые правила начнут действовать во всех прибрежных населенных пунктах.

« Даже апартаменты, которые отчасти тоже можно считать курортной инфраструктурой, — это тоже условно разрешенный вид строительства. Распоряжение губернатора рекомендует всем муниципальным образованиям азово-черноморского побережья внести изменения в правила землепользования и застройки, запрещающие строительство возле моря. Некоторые муниципалитеты это уже сделали, некоторые к этому уже близки. Думаю, что до конца года новые правила начнут действовать во всех прибрежных населенных пунктах»

„ЭР“: До сих пор не решен вопрос о том, какое жилье и как можно будет строить в центре города. Что вы думаете по этому поводу: нужны ли там вообще многоквартирные дома и сколько должно быть этажей?

А. А.: Есть понятие исторического поселения с определенными границами, внутри которых существуют свои ограничения, в том числе и по этажности. Жилые объекты тут могут строиться, но с учетом этих ограничений — не выше шести этажей. И это, на мой взгляд, вполне нормально. Да, это будет дорого, но ведь мы говорим о центре города — нельзя застраивать его блочными конструкциями и делать там экономкласс. Кроме того, в городе достаточно больших территорий, которые более уместно застраивать многоквартирным фондом. А центральную часть необходимо сохранить в историческом формате, иначе мы просто потеряем Краснодар — его дух и индивидуальность.

„ЭР“: Тем не менее в Краснодаре есть старый фонд, от которого рано или поздно все равно придется избавляться. Где в городе возможна реновация?

А. А.: Реновация — это интересное решение, однако она так или иначе влечет за собой усиление инфраструктурной нагрузки на территории. Просто потому что возрастет количество проживающих людей на единицу площади. Для примера возьмем Черемушки — большой район города, где в советское время было построено огромное количество «хрущевок». Рано или поздно этот район действительно придется перестраивать, хотя и не сегодня и не завтра. Вопрос в том, как именно это делать. Если бы у нас окрестности Ставропольской улицы были недоуплотнены населением, то строительство многоквартирных домов здесь имело бы смысл. Но ведь на самом деле все наоборот. Транспортная и социальная инфраструктура там просто не выдержит еще большее количество людей. И не очень понятно, где там строить новые школы и детские сады. Поэтому строительство многоэтажек лишь усугубит там проблемы. Да, это будет красивое и современное жилье, но жить-то там как? Так что, думаю, городу еще предстоит разработать решения, аналогичные реновации, но подходить к этому вопросу нужно очень обдуманно.

Читайте также:  Какими должны быть дороги во дворе?

Ситуация в отрасли

Сейчас на рынке долевого строительства Краснодарского края действуют 347 застройщиков, которые возводят 876 объектов. Сроки сдачи квартир перенесены по 240 жилым комплексам. В 2018 году из числа домов с превышением сроков исполнения обязательств в регионе введены в эксплуатацию 74 многоквартирных дома общей площадью 1,1 млн кв. м (15,5 тыс. квартир). Достройкой проблемных объектов занимаются 16 инвесторов.

Изменены правила сноса «самостроя»

Федеральный закон, которым регулируются правовые вопросы, связанные с признанием зданий, строений, сооружений самовольными постройками, подписан Президентом России Владимиром Путиным 3 августа 2018 года. Многие его положения вступают в силу с момента официальной публикации.

Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

В чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения?

1. Уточнено понятие «самовольная постройка»

Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено при одном или нескольких следующих обстоятельств:

  1. земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть на участок нет правоустанавливающих документов),
  2. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов,
  3. строительство проведено без получения разрешения на их строительство,
  4. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Сокращён перечень объектов самостроя

Из перечня самовольных построек исключены такие строения, что возведены в соответствии с разрешением на строительство, но с нарушением ограничительных требований по использованию земельного участка:

  • или с нарушением требований, установленных на момент начала создания постройки,
  • или с нарушением требований, действующих на момент выявления самовольного строительства.

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Не являются самовольными постройками объекты, возведённые в соответствии с полученными разрешениями и всеми согласованиями, но с нарушениями действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик или не знал, или не мог знать, или не обязан был знать. Введение такой нормы обусловлено тем, что для значительного числа зон с особыми условиями использования территории не был обеспечен публичный доступ к сведениям о таких зонах и их границах, об ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.

Пояснительный пример постройки, возведённой с нарушением условий использования земельного участка по причине проблем с наполнением ЕГРН данными об «особых» зонах, привёл в своём комментарии к новому закону Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству:

«К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. В этом случае постройка, соответствующая требованиям полученного разрешения на строительство, но попадающая в охранную зону трубопровода, то есть возведённая с нарушением ограничений по застройке земельного участка, считаться самостроем не будет».

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

  • у владельца самовольной постройки оформлены права на землю,
  • на саму постройку получено разрешения на строительство и все необходимые согласования,
  • сведения об ограничениях и особых условиях использования земельного участка не внесены в ЕГРН.

Если на момент строительства права на землю не были зарегистрированы и она появилась без разрешения на строительство, то о добросовестности владельца судить не придётся.

3. Установлен прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

Решение о сносе строений теперь выносит только суд. Но и суд сможет принимать эти решения только после того, как выявлен факт, что все возможности по устранению нарушений владельцами были исчерпаны.

Кроме того, ни власти, ни суд не могут принять решение сносе постройки, по которой ранее (до принятия нового закона) судом принято решение об отказе в удовлетворении иска о сносе объекта индивидуального жилищного строительства, жилого дома или садового дома.

Законом введены дополнительные гарантии от сноса частных жилых домов, на участках ИЖС и ЛПХ в населённом пункте, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», то есть при отсутствии разрешения на их строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями. Такие объекты к самовольным постройкам не относятся. И это положение представляется очень важным, поскольку «дачная амнистия» действующая уже 12 лет, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.

Снос самовольных индивидуальных жилых домов и жилых строений на садовых и дачных участках запрещён, если возведённые объекты соответствуют следующим условиям одновременно:

  • права на объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или эти права признаны судом,
  • параметры жилых домов и жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом;
  • на земельный участок, на котором возведён объект, жилой дом и жилая постройка, оформлено право собственности или он используется на ином законном основании.

Указанный запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе могут быть приняты только в следующих случаях:

  1. если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан,
  2. если режим территориальной зоны, установленной в соответствии с ПЗЗ для участков, на которых возведены постройки, не допускает нахождение такого объекта — постройка будет подлежать сносу, но не как самовольная постройка, а за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков.

4. Варианты решений судов и муниципальных властей о самострое

Суды или органы власти в отношении самовольной постройки могут принять одно из 2-х решений:

1. Решение о сносе

Такое решение принимается в следующих случаях:

  • постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями.

2. Решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями

Такое решение может приниматься как судом, так и муниципальными властями, а владельцу земельного участка в этом случае необходимо определиться с вариантом устранения проблемы:

  • или снести объект — в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения)
  • или привести объект в соответствие с установленными требованиями — в срок от 6 месяцев до 3-х лет (в зависимости от специфики строения).

К установленным требованиям относятся:

  1. соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных правилами землепользования и застройки поселения, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки,
  2. соблюдение действующих ограничений по использованию земельного участка
  3. соблюдение действующих строительных норм и правил.
  4. соблюдение действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Приведение объекта в соответствие с указанными требованиями выполняется в порядке, установленном для реконструкции объекта капитального строительства.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, может быть принято только судом.

5. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан, расширив круг вопросов, решаемых только в судебном порядке.

Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда, а органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек или о приведении их в соответствие с установленными требованиями в следующих случаях:

  • право собственности на постройку уже зарегистрировано в ЕГРН,
  • постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным жилым домом или садовым домом,
  • постройка возведена до 2001 г., когда вступил в силу Земельный кодекс РФ (30.10.2001)
  • отсутствует разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 г.

6. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

  1. отсутствие разрешений на строительство,
  2. на землю нет документов,
  3. вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта,
  4. земельный участок с постройкой расположен в границах территории общего пользования,
  5. постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта.

7. Приведение постройки в соответствие с установленными требованиями

Органы местного самоуправления принимают решение о приведении постройки в соответствии с требованиями, в следующих ситуациях:

  1. объект находится в охранной зоне,
  2. нет разрешения на строительство,
  3. на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов;

Решение суда о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства может приниматься в любых случаях нарушений таких требований.

8. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок требования о сносе самовольной постройки — новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если процедура сноса самостроя в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорирована, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о принятии решении о сносе самовольной постройки в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие производится независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок — это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством. (к примеру, причинён вред окружающей среде).

9. Легализация — шанс избежать сноса самовольной постройки

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства.

Срок легализации постройки — от 6-и месяцев до 3-х лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока пользоваться и распоряжаться ни постройкой, ни земельным участком нельзя — постройку невозможно будет не только эксплуатировать, но и продать, подарить, сдать в аренду, и с земельным участком также нельзя проводить никаких сделок.

По завершении оформления постройки в соответствии с требованиями закона её необходимо зарегистрировать в ЕГРН и оформить на неё право собственности. После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

10. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

В случаях, когда приобретено здание, сооружение или другое строение с уже зарегистрированным правом собственности, но впоследствии строение было признано самовольной постройкой и принято решение о его сносе или о приведении его в соответствие с установленными требованиями, собственники имеет право на возмещение убытков из казны Российской Федерации.
Это однократная компенсация, возмещающая:

  1. утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
  2. расходы на снос (приведение в соответствие) лицам или органам, за счёт которых был произведен снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями.

О размере возмещения убытков

В случаях выполнения собственником решения о сносе или в случае приведения в соответствие с установленными требованиями постройки, признанной самовольной с ранее зарегистрированным правом собственности, в расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

  1. рыночная стоимость — при сносе самовольной постройки,
  2. разница между изначальной рыночной стоимостью постройки и её рыночной стоимостью после приведения её в соответствие с установленными требованиями,
  3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах,
  4. упущенная выгода.

Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато и наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

В настоящее время административная ответственность установлена только за строительство и реконструкцию, произведённые без разрешения на строительство. Ситуация эта в ближайшее время изменится и не в лучшую сторону для владельцев самовольных построек, поскольку в Государственной Думе рассматривается и уже утверждён в первом чтении проект ФЗ № 301854 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства).

По этому готовящемуся к выпуску закону, административная ответственность распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

  • Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта недвижимости, установленных правилами землепользования и застройки, либо документацией по планировке территории, либо федеральными законами

Для указанного случая устанавливаются штрафы в размере:

  1. в отношении граждан — в размере от 2 до 5 тыс. рублей
  2. должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей
  3. предпринимателей без образования юридического лица — от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
  4. на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
  • Эксплуатация самовольной постройки

Если самовольная постройка расположена на участке:

  1. предоставленном в аренду,
  2. приобретённом по результатам публичных торгов с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным требованиям,

то размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

  • За неисполнение решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие требованиям

Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

  1. на граждан — от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
  2. на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц — от 20 до 50 тыс. руб.
  3. на юридических лиц — от 100 до 300 тыс. руб.
  • За строительство, реконструкцию объектов капстроительства, приводящих к нарушению предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, или параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

В указанной ситуации штраф может составить:

  1. для граждан — от 2 до 5 тыс. руб.
  2. для должностных лиц и ИП — от 20 до 50 тыс. руб.
  3. для организаций — от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

В заключение всего изложенного необходимо ещё раз подчеркнуть, что главной целью вводимых законодательных инициатив является пресечение наиболее распространённых нарушений в области градостроительной деятельности и достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

Ссылка на основную публикацию