Госдума рассмотрит поправки правительства о создании компенсационного фонда для дольщиков

Госдума приняла во втором чтении проект о создании компенсационного фонда дольщиков

Государственная Дума в среду, 19 июля, приняла во втором чтении законопроект № 139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года и предусматривает новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств.

При подготовке законопроекта ко второму чтению комитетом ГД по природным ресурсам собственности и земельным отношениям был организован и проведен ряд парламентских мероприятий, в том числе с участием представителей «обманутых дольщиков». Также по инициативе Председателя Госдумы Вячеслава Володина была создана рабочая группа, возглавляемая заместителем Председателя ГД, Руководителем фракции «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Владимиром Васильевым. В ходе работы были учтены точки зрения на решение проблемы всех участников мероприятий, среди которых – руководители профильных комитетов ГД, главы фракций, другие депутаты, представители Правительства РФ, застройщики, а также сами граждане, инвестировавшие свои средства в строительство жилья.

«Государственный компенсационный фонд будет способствовать созданию надежного рынка долевого строительства жилья, который необходим нашим гражданам. С принятием законопроекта мы обеспечим гарантии будущим дольщикам, желающим вложить свои средства в строительство многоквартирных домов для приобретения доступного жилья своим семьям», – заявил Председатель комитета Николай Николаев.

По итогам проделанной Правительством РФ работы были сформированы и внесены в Госдуму поправки к законопроекту, которые учитывают большинство замечаний и предложений по его доработке, отмеченных в заключениях профильных комитетов, постановлении Государственной Думы о принятии законопроекта в первом чтении, а также рекомендациях, подготовленных по итогам парламентских слушаний.

Правительство РФ признало целесообразным изменить организационно-правовую форму юридического лица, учреждаемого для управления компенсационным фондом. Согласно поправкам, средствами компенсационного фонда будет управлять публично-правовая компания, деятельность которой подробно урегулирована соответствующим федеральным законом. Соответственно, в отношении создаваемой компании будут применяться уже законодательно установленные требования к раскрытию информации о ее деятельности и порядку проверки такой деятельности. Законопроектом предусмотрено включение в состав наблюдательного совета публично-правовой компании двух представителей Федерального Собрания РФ, по одному от каждой палаты, а также включение норм об осуществлении государственного контроля за деятельностью фонда со стороны Счетной палаты РФ.

Преобразование фонда в публично-правовую компанию позволило распространить на нее требования законодательства о закупках и, как следствие, решить вопрос с обеспечением контроля за расходованием средств на ведение ее деятельности.

Законопроектом устанавливается также исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства компенсационного фонда.

Другим важным результатом работы над законопроектом стало установление прозрачного механизма определения размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд. «Изначально законопроектом был зафиксирован размер обязательных отчислений в фонд только на период начального этапа его работы. При этом существовала возможность ежегодного изменения его базовой ставки по предложению совета Фонда. Все это вызывало справедливые опасения участников рынка и могло больно ударить по гражданам, на плечи которых был бы переложен рост этих отчислений, – отметил Николаев.

В представленной редакции устанавливается фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам актуарного оценивания деятельности Фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Государственной Думой соответствующего закона.

Еще одной важной новацией законопроекта является включение в него норм о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроле за использованием предоставленных средств.

При подготовке ко второму чтению из законопроекта были исключены нормы о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, наделявший контролирующие органы неограниченным административным влиянием на бизнес.

Наряду с этим в законопроект включена важная норма о создании единой информационной системы жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах долевого строительства. «Мы нашим решением создаем уникальный информационный ресурс, раскрывающий полную картину о состоянии строительства многоквартирных домов», – считает Николаев. – Застройщики будут обязаны размещать в ней сведения о своей деятельности, включая проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, а также фотографии строящихся объектов. Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве».

Помимо этого, для эффективной защиты участников долевого строительства законопроектом вводится новый механизм регулирования деятельности застройщиков, кардинальным образом повышающий прозрачность строительного бизнеса, а также ограничивающий риски и потери при банкротстве застройщика. Он предполагает следующие особенности: обособление жилищного строительства от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья; установление принципа «одна компания – одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить эффект «домино».

Также предполагается ужесточение финансовых требований к застройщику посредством установления требования об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а также об обеспечении минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства.

Кроме того, предусматривается введение обязательного банковского сопровождения деятельности застройщика – застройщик должен будет в обязательном порядке открыть в уполномоченном банке счет, причем только один, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Помимо изменения бизнес-модели, используемой в долевом строительстве, предлагается ужесточить требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых прямо или косвенно стала причиной банкротства юридического лица.

Для повышения эффективности и оперативности решения проблем участников долевого строительства в случае банкротства застройщика предлагается усовершенствовать порядок банкротства застройщиков.

«Этим законопроектом мы устраним первоисточник проблемы обманутых дольщиков – отсутствие открытости рынка долевого строительства, а также контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. Предлагаемый механизм, кардинальным образом повышает прозрачность строительного бизнеса, ограничивает риски граждан и потери при банкротстве застройщика, что обеспечивает значительные гарантии дольщикам, вложившим свои средства в строительство жилых домов», – заключил Николаев.

Госдума рассмотрит во втором чтении законопроект о компенсационном фонде дольщиков

МОСКВА, 19 июля. /ТАСС/. Госдума на пленарном заседании в среду рассмотрит во втором, основном чтении законопроект о компенсационном фонде дольщиков. Законопроект был принят Госдумой в первом чтении 14 июня.

3 июля в Госдуме состоялись парламентские слушания о компенсационном фонде дольщиков, в которых приняли участие представители Минстроя, ЦБ, региональных властей, обманутые дольщики, эксперты. Ряд предложений участников слушаний были учтены в поправках ко второму чтению, отметил глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (“Единая Россия”).

Фонд дольщиков станет публично-правовой компанией

В первом чтении речь шла о фонде как некоммерческой организации. Ко второму чтению была утверждена формулировка о том, что этот фонд будет публично-правовой компанией. Депутаты изменили название закона, он будет называется “О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности – банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”.

“Мы добились, что это будет не фонд, не коммерческая организация. Это будет публично-правовая компания, которая учреждается Российской Федерацией и будет преобразована из правительственного фонда в течение трех месяцев со дня вступления закона в силу”, – указал Николаев на заседании комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Читайте также:  В Краснодаре на месте ветхих домов могут появиться парковки

“Как только мы даем этому компенсационному фонду статус публично-правовой компании, это снимает массу вопросов. Это автоматически означает, что будет устанавливаться требование к раскрытию информацию о деятельности. Это установление требований к порядку проверки такой деятельности, в том числе аудит отчетности, требований к системе внутреннего контроля, к распределению полномочий органов управления, порядку совершения сделок с заинтересованностью”, – сказал он.

Парламентский контроль за деятельностью фонда будет усилен. “Мы добились того, что в наблюдательный совет публично-правовой компании, это прописано сейчас в законопроекте, будут входить также парламентарии, по одному представителю от каждой палаты парламента. Деятельность фонда будет регулироваться в рамках отдельно взятого закона о публично-правовых компаниях”, – отметил депутат. В законе также прописан исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства.

Отбирать застройщиков будут по конкурсу

Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд будет установлен на уровне 1,2%, такую величину ранее предлагал Минстрой. “Мы исключили возможность вариативного подхода по определению цены для каждого застройщика. Это будет плоская шкала. Более того, можно пересматривать эту плоскую ставку не чаще, чем один раз в год, и она должна определяться федеральным законом”, – сказал депутат.

“То есть это максимально открытая позиция, требующая обсуждений, и, соответственно, мы будем понимать, что откуда берется”, – пояснил он.

Законопроект также включает в себя нормы о конкурсном отборе застройщиков, которые претендуют на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов. Закрепляются условия для получения застройщиком средств компенсационного фонда. Кроме того, законопроект прописывает возможность самостоятельного принятия дольщиками решения о выборе между получением возмещения и возможностью достроить проблемный объект за счет средств компенсационного фонда.

Застройщик также должен соответствовать установленным правительством РФ нормативам финансовой устойчивости. “Это очень важно: если мы подходим к вопросу, что у нас нет методики и вариативного подхода к каждому застройщику, мы должны четко определить, кто из застройщиков может быть допущен в эту гарантийную систему, а кто нет”, – подчеркнул Николаев.

Из законопроекта исключены нормы о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, наделявшем контролирующий орган неограниченным административным влиянием на бизнес. “Мы включили сюда нормы, касающиеся аккредитации арбитражных управляющих в АИЖК и фонде. Появились очень четкие требования, квалификационные требования к арбитражным управляющим, и это может как раз обеспечить правильный подход к рассмотрению всех дел о банкротстве застройщиков, профессиональный подход”, – подчеркнул парламентарий.

Застройщики будут заниматься только строительством

Законопроект накладывает на застройщика ограничения на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья. “Важно, чтобы застройщик строил дома и одновременно не торговал картошкой”, – сказал Николаев. Устанавливается принцип: “одна компания – одно разрешение на строительство”, добавил он. “Фактически устанавливается переход к принципу проектных компаний”, – подчеркнул депутат.

Ужесточаются финансовые требования к застройщику: он будет обязан поддерживать достаточность собственных средств на протяжении всего срока строительства в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Также застройщик должен будет обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства.

Вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика, застройщик должен будет в обязательном порядке счет, причем только один, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Ужесточаются требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую и непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых стала прямой или косвенной причиной банкротства юридического лица.

Законопроект также прописывает ведение реестра недобросовестных застройщиков. Детально прописывается процедура банкротства застройщика. Будет создана единая информационная система, в которой будут участвовать все дома, к которым застройщики начинают привлекать средства. Она должна заработать не позднее 1 января 2018 года.

Обманутым дольщикам ничего не компенсируют

При этом целый ряд поправок не нашел отражения в тексте законопроекта. “Это касается вопросов, прежде всего о компенсации средствами фонда тех проектов, тех случаев, когда люди уже обмануты. Задним числом этот механизм не будет действовать, это решение, которое, в том числе, и подтвердил президент на совещании с членами правительства”, – пояснил Николаев.

Поправки о компенсационном фонде для защиты дольщиков внесены в Госдуму

Правительство внесло в Госдуму пакет изменений в законодательство о долевом строительстве: они дополняют поправки в 214-й федеральный закон «О долевом строительстве», принятые в июле этого года. Об этом «Ведомостям» рассказал заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Изменения коснутся нескольких федеральных законов, в том числе 214-ФЗ, закона о банкротстве, закона о страховании, закона о некоммерческих организациях и др.

Одно из основных новшеств – регулирование деятельности компенсационного фонда, который полностью заменит страхование ответственности застройщиков, отметил Стасишин. История «СУ-155» наглядно показала: действующий механизм страхования, заложенный в законе, не гарантирует защиту участников долевого строительства и не обеспечивает ответственности застройщиков, указывает предправления банка «Российский капитал» Михаил Кузовлев. В 2015 г. «Роскап» был назначен санатором «СУ-155».

Компенсационный фонд формируется за счет обязательных отчислений застройщиков, он заработает с 1 января 2017 г. Каждый застройщик, заключающий с дольщиком договор долевого участия (ДДУ), должен внести в этот фонд 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Фонд будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», следует из законопроекта. Его учредителем станет единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК. За Минстроем закрепляется обязанность координировать деятельность фонда, мониторить данные о поступлении, расходовании и инвестировании средств.

Государство создаст фонд защиты дольщиков

Сначала застройщик уплачивает обязательные взносы в компенсационный фонд, а только после этого возможна государственная регистрация ДДУ, говорит Стасишин. По его словам, средства фонда можно направить на две цели: на выплату возмещения участникам долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиком, а также на оказание финансовой помощи застройщику, которому фонд поручит завершить проблемный объект.

Выплата дольщику может осуществляться, если квартиры в доме продавались по 214-ФЗ, застройщиком уплачивались взносы в фонд и в отношении застройщика введена процедура банкротства. Фонд должен возместить средства в течение 10 рабочих дней со дня предоставления дольщиком необходимых документов. По словам Стасишина, прием документов от граждан будут осуществлять банки-агенты, где размещены средства фонда (см. врез).

Где хранить деньги

Деньги компенсационного фонда должны размещаться в банке с капиталом не менее 25 млрд руб., кредитный рейтинг которого не более чем на три ступени ниже суверенного рейтинга России. Фонд может инвестировать деньги только в государственные ценные бумаги России, депозиты в российских банках и ипотечные ценные бумаги, включенные в один из котировальных списков высшего уровня российских бирж.

Чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками, оказавшимися не в состоянии завершить объекты, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего согласно поправкам к закону о банкротстве. Процедура банкротства вступает в силу по решению арбитражного суда – сразу же после первого иска о банкротстве, говорит Стасишин. Раньше процедура банкротства состояла из трех стадий: наблюдения, конкурсного производства и внешнего управления, напоминает Ксения Цаплина из ФСК «Лидер». Теперь же наблюдение исключается, а стадия «конкурсное производство» увеличивается с полугода до года, добавляет она. Благодаря исключению процедуры наблюдения сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату или готовую квартиру, значительно сократятся, уверен Стасишин.

Сколько денег может быть собрано в фонд, в Минстрое оценить затрудняются. Ранее президент «Ностроя» Андрей Молчанов сообщал, что ежегодные доходы фонда могут достигать 20–30 млрд руб. «Говорить сегодня о том, хватит ли собранных средств от застройщиков на решение вопросов с проблемными объектами, когда таковые появятся, более чем преждевременно, – считает Стасишин. – Главное – что в отличие от системы страхования ДДУ государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав».

Читайте также:  Десять регионов России получат дополнительные средства от Фонда ЖКХ

«Для нас, как для девелопера, который неоднократно достраивал объекты за недобросовестными застройщиками, пока не очевиден порядок привлечения нового застройщика в объект», – говорит Цаплина из ФСК «Лидер». Она полагает, что это будет конкурсная процедура, так как фонд является государственной структурой, а это несет риски увеличения сроков выбора нового застройщика проблемного объекта. «Застройщики должны понимать, в какой момент будет подключаться фонд, должен быть прозрачный критерий входа застройщика в зону риска, причем не по факту, а за несколько месяцев до возникновения проблем», – полагает партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский. Правила должны быть понятны всем игрокам независимо от объема их портфеля, подчеркивает он.

Новости СРО

Реклама

Законопроект о компфонде дольщиков окончательно испортили поправками

Сегодня Госдума должна рассмотреть во втором чтении законопроект о компенсационном фонде в долевом строительстве. Но ещё накануне ни у экспертов, ни у участников рынка не было четкого понимания, каким будет новый механизм защиты прав дольщиков. Есть только всеобщее недоумение поправками, которые подготовило к проекту российское правительство — по мнению экспертов, опрошенных порталом «Ради Дома PRO», закон в этом виде не то что не может защитить дольщиков, он в принципе идет «перпендикулярно» потребностям рынка.

Правительственные поправки к закону о долевом строительстве, предусматривающие создание компенсационного фонда в долевом строительстве, доступны на сайте кабмина. К вечеру 18 июля на сайте Госдумы в Автоматизированной системе обеспечения законодательной деятельности (АСОЗД) от имени Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям были опубликованы таблицы поправок, рекомендованных к принятию и отклонению. Из документа следует, что комитетом к принятию была рекомендована только одна правительственная поправка — о наименовании законопроекта. Ею Минстрой сдержал обещание поменять фонду форму собственности — с некоммерческой организации на публично-правовую компанию. Остальные поправки правительства комитетом отклонены, а, точнее, доработаны и рекомендованы к принятию уже в авторстве депутатов Николая Николаева и Анатолия Аксакова.

В итоге, как сообщил «Ради Дома PRO» представитель думского комитета, «получился очень хороший законопроект, который учитывает все нюансы, связанные с деятельностью фонда, контролем за расходованием средств и многие другие».

Между тем, профессиональное сообщество весь день накануне заседания Госдумы обсуждало поправки, которые представило к законопроекту правительство. Опрошенные порталом уважаемые эксперты в большей или меньшей степени недоумевали, как можно было из сырого проекта в первом чтении сделать вариант еще хуже.

«Правительственные поправки содержат еще большую непредсказуемость для застройщика», — утверждает один из собеседников портала. Например, по сумме отчислений застройщиков в компфонд вроде бы оставлена базовая ставка в 1,2% от цены ДДУ на период до 1 июля 2018 года. Но дальше говорится, что ставка может меняться раз в год по актуарному заключению (некий экономический прогноз).

Также фонд получает возможность обращаться в арбитражный суд с иском о банкротстве застройщика, даже если фонд не является кредитором застройщика. «Да, фонд должен быть регулятором. Но он не должен уподобляться слону в посудной лавке», — говорит другой эксперт рынка. К способам использования средств компфонда в поправках правительства у профессионального сообщества также есть большие вопросы: каким образом будет компенсироваться ущерб дольщикам, из поправок совершенно непонятно.

В правовом управления Госдумы, между тем, посчитали, что в окончательной редакции проект все равно «нуждается в правовой, юридико-технической и лингвистической доработке». Например, не понимают юристы парламента, на основании чего при наложении ареста на денежные средства, находящиеся на номинальном счете застройщика, публично-правовая компания вправе осуществлять операции по распоряжению этими денежными средствами. Также правовое управление указывает на необходимость обоснования положения проекта о наделении публично-правовой компании правом обращаться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом в случае, когда она не является кредитором застройщика. Сомнительным выглядит положение проекта, исключающее для застройщика такие процедуры банкротства, как наблюдение и финансовое оздоровление, и предусматривающее только введение конкурсного производства, предоставления публично-правовой компании права оспаривать по специальным основаниям сделки, заключенные застройщиком.

В каком виде (т.е. с чьими поправками) законопроект будет представлен депутатам на рассмотрение во втором чтении, пока не ясно. Однако, по данным портала, законопроект утвердят в любом случае.

Госдума рассмотрит поправки к законопроекту о компенсационном фонде долевого строительства

Госдума на заседании 19 июля планирует рассмотреть во втором чтении правительственный законопроект о формировании компенсационного фонда долевого строительства для дополнительной защиты прав и законных интересов дольщиков.

Согласно поправкам, рекомендованным к принятию профильным комитетом Госдумы, компенсационный фонд будет иметь форму публично-правовой компании. На фонд предлагается распространить соответствующие публично-правовой компании требования к проведению конкурсов.

Как говорится в тексте пояснительной записки к проекту закона, документ направлен на регулирование деятельности некоммерческой организации, созданной в организационно-правовой форме фонда, учредителем которой является РФ, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками. «Законопроектом предусматривается внесение изменений в федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», «О несостоятельности (банкротстве)», «О взаимном страховании», «О государственной регистрации недвижимости», Градостроительный кодекс РФ», – говорится в документе.

В соответствии с законопроектом предлагается возложить на фонд ряд функций. «Формирование компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, представивших договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства на государственную регистрацию после вступления в силу федерального закона; учет поступивших обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд; выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, в случае если застройщик признан банкротом и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд; предоставление за счет средств компенсационного фонда займа или пожертвования либо предоставление займа застройщику, который будет являться приобретателем в соответствии с законом о банкротстве, для завершения строительства многоквартирного дома и исполнения обязательств по передаче жилых помещений в указанном доме участникам долевого строительства; взаимодействие с органами регистрации прав в целях обеспечения контроля за исполнением застройщиком обязанности по уплате взносов; ведение единого реестра застройщиков в соответствии с законом о долевом строительстве; осуществление иных функций и полномочий, установленных федеральными законами», – следует из пояснительной записки к документу.

Законопроектом определяется, что органами управления фонда являются совет, правление и генеральный директор фонда, а также устанавливаются полномочия этих органов.

Кроме того, законопроектом предлагается установить единую методику расчета взносов застройщика в компенсационный фонд, которая будет утверждаться правительством РФ. Указанная методика должна предусматривать величину базовой ставки, которая повышается в зависимости от определяемой в соответствии с такой методикой способности застройщика исполнять принятые на себя обязательства (кредитоспособность, финансовая устойчивость). Базовая ставка может изменяться не чаще одного раза в год по предложению высшего коллегиального органа фонда. При этом повышение базовой ставки возможно в связи с прогнозируемой фондом недостаточностью имущества, составляющего компенсационный фонд.

«В случае повышения базовой ставки изменение размера обязательных отчислений производится не ранее чем через один календарный месяц после такого повышения. Изменение базовой ставки не влечет перерасчета и корректировки размера внесенных обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд. Предельный процент от цены договора участия в долевом строительстве, используемый для расчета размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, также будет устанавливаться правительством РФ», – говорится в пояснительной записке.

В целях реализации предлагаемого механизма законопроектом также предусматривается исключение обязанности застройщика страховать свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо получать поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком указанных обязательств; обязанность застройщика уплачивать взносы в компенсационный фонд до государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве; регистрация договора участия в долевом строительстве органами регистрации прав только после подтверждения уплаты взноса застройщиком; ведение единого реестра застройщиков и объектов долевого строительства, в том числе в отношении которых застройщиком уплачены взносы в компенсационный фонд; взаимодействие фонда с контролирующими органами субъектов РФ через систему межведомственного электронного взаимодействия.

Читайте также:  В Орле в текущем году отремонтируют девять многоквартирных домов

«Законопроектом также предлагается внесение изменений в закон о банкротстве в части установления очередности удовлетворения требований фонда, возникающих после выплаты возмещения участникам строительства», – следует из документа.

Планируется, что предлагаемые законопроектом изменения позволят установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысят гарантии такой защиты, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и соответственно к улучшению жилищных условий граждан.

Госдума приняла данный законопроект в первом чтении 14 июня 2017 г.

Минфин отправил законопроект о создании компенсационного фонда на переработку

Строительство городского квартала «Сердце столицы» в Москве

Максим Блинов/РИА «Новости»

Подготовленные Министерством строительства и ЖКХ поправки, которые предполагают создание отдельного компенсационного фонда для участников долевого строительства, оказались сырыми и непроработанными. Такие выводы сделали Министерство финансов и Министерство юстиции, рассмотрев закон (текст отзывов есть в распоряжении «Газеты.Ru»). Напомним, что относительно давно обсуждалась возможность создания компенсационного фонда долевого строительства. Механизм выглядит следующим образом: фонд формируется из отчислений застройщиков, которые занимаются долевым строительством, и в критических случаях из его средств финансируется достройка проблемных объектов. Предполагалось, что это будет дополнительный механизм, обеспечивающий безопасность участников долевого строительства, о концепции было доложено президенту, после чего создание компфонда было закреплено президентским поручением. С мая по октябрь в кабинетах Минстроя шла непубличная разработка пакета документов. Фонд должен начать работу уже с 1 января 2017 года.

Дополнительная нагрузка на бюджет

После того как текст законопроекта был обнародован, он вызвал ряд вопросов, как среди участников строительного рынка, так и у министерств, проводивших оценку. Минфин и Минюст единогласно решили, что законопроект и материалы к нему требуют доработки. Так, Минфин обратил внимание, что в существующей редакции новые нормы «приведут к нарушению прав участников долевого строительства на получение возмещения расходов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств».

Это связано, в частности, с тем, что законопроектом не предусмотрена ситуация, при которой средств компфонда не хватит на исполнение всех обязательств. Это приведет к дополнительной нагрузке на бюджет, поскольку предполагается, что принимать решения о достройке объектов будет правительство РФ. Помимо этого, Минфин смутил пункт о том, что фонд не может быть признан банкротом.

«Реализация данной нормы может потребовать расходования средств из федерального бюджета», — отмечается в отзыве.

Между тем уже идут разговоры о том, что взносы можно сократить. Глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец предложил для хорошо зарекомендовавших себя компаний с большим капиталом снизить тариф вдвое. «0,5% — разумная цифра, 1% — избыточная цифра», — сказал он. Его предложение поддержал глава Общества взаимного страхования (ОВС) Александр Ручьев. В такой ситуации объемы фонда сократятся, что означает потенциальный рост нагрузки на бюджет. Что приведет или к росту процентной ставки отчислений, когда добросовестные застройщики будут платить за девелоперов, использующих мошеннические схемы, или к росту расходов бюджета, которые могут составить, по оценкам экспертов ВШЭ, несколько сотен миллиардов рублей.

Фонд контролирует сам себя

Еще больше претензий возникло у Минюста при оценке предложенных правовых механизмов работы фонда. В частности, отмечается, что никак не прописан механизм контроля за поступлением взносов. Также не предусмотрена ответственность для застройщиков за уклонение от уплаты взносов.

«Положение закона о том, что обязательным условием возмещения выплаты гражданам – участникам долевого строительства является оплата застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, существенным образом нарушает интересы граждан, принимая во внимание, что функции по контролю за поступлением взносов в компенсационный фонд осуществляются самим фондом», — отмечается в отзыве Минюста.

Также внутри закона есть ряд пунктов, противоречащих друг другу. Так, в пункте 9 статьи 232.2 закона №214 ФЗ говорится о том, что предельный объем средств фонда определяется его уставом, а в пункте 10 той же статьи — о том, что предельный объем определяется правительством РФ (!).

Далее, согласно пункту 11 статьи 232.2 закона №214, фонд может быть реорганизован на основании федерального закона. Однако, согласно Гражданскому кодексу, реорганизация фонда не допускается. Помимо этого, присутствует пункт, согласно которому взыскания по долгам фонда не допускаются, что, по оценке Минфина, нарушает права кредиторов, например, в лице государственного бюджета.

Необходимо отметить, что деятельность фонда направлена только на защиту интересов тех, кто покупал квартиру по договорам долевого участия. При этом известно, что все чаще застройщики пользуются альтернативами схемами долевого участия. Например, создаются ЖСК или используются предварительные договоры купли-продажи. Проблема, что если интересы тех, кто пользуется договорами ДДУ, уже защищены и эти механизмы постоянно совершенствуются, в то время как те, кто прибег к альтернативным схемам долевого участия, таких возможностей лишены, давно обсуждалась, но так и не была решена. Также непонятно, как будут решаться вопросы с уже существующими «обманутыми дольщиками».

Минстрой приберет к рукам строительный рынок

Как видим, существуют серьезные вопросы к тому, как фонд будет работать и сможет ли надлежащим образом обеспечить права участников долевого строительства. Но еще больше закон взволновал участников строительного рынка. Их поразило, что в структуре фонда не предусмотрены экспертные ресурсы, служащие для проведения оценки застройщиков для допуска к средствам фонда. Если фонд будет открыт для всех, то (как видно по замечаниям Минфина) может непредсказуемо вырасти нагрузка на бюджет. Напомним, что сегодня коммерческие банки и страховые компании, которые ведут проверки застройщиков, имеют право не заключать договор со строительной компанией, которую они считают потенциально неблагонадежной, так как несут собственные коммерческие риски в случае выбора недобросовестных застройщиков.

Логично было бы предположить, что и компфонд будет проводить свой отбор участников, но принципы селекции совершенно непрозрачны и никак не раскрываются. Между тем предполагается, что участие в фонде будет обязательным условием допуска к долевому строительству, заменив существующую систему гарантий.

Неудивительно, что в кулуарных разговорах девелоперы высказывают опасения, что, после того как поправки к законам пройдут и правила игры на рынке кардинально изменятся, Минстрой монопольно сконцентрирует в руках подконтрольных организаций полный пакет полномочий и по выдаче разрешений на строительство, и по произвольному банкротству практически любой строительной компании — так как попутно планируется значительно «модернизировать» и закон о банкротстве. По предложенным правилам, фонду может быть дано право обанкротить практически любого застройщика.

Учитывая, что законопроект уже получил негативную оценку от профильных министерств и еще должен проходить антикоррупционную экспертизу, есть вероятность, что он так и не будет принят. По сообщению источника в ведомстве, Минстрой России собирается обойти эту ситуацию и закрепить в законодательстве необходимые механизмы путем внесения поправок в другой закон. Таким «донором» с большой долей вероятности станет обсуждающийся с 2014 года в Госдуме законопроект №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Напомним, что компенсационный фонд станет уже третьим, куда застройщики будут должны переводить деньги, чтобы получить допуск к строительству.

Помимо компенсационного фонда долевого строительства создаются фонды, гарантирующие ответственность за причинение вреда и за исполнение договорных обязательства. Второй компенсационный фонд должны формировать только те члены СРО, которые выразили намерение участвовать в закупках для государственных и муниципальных нужд. Остальные строительные компании не обязаны участвовать в формировании второго компенсационного фонда. Минимальные взносы строительной компании в оба компенсационных фонда для первого уровня ответственности (это контракты на сумму до 60 млн руб.) составят 300 тыс. руб.

По данным Минстроя, сейчас в стране считаются проблемными более 600 объектов, примерно четверть из них составляют проекты компании СУ-155.

Ссылка на основную публикацию