Госдума предлагает новую схему контроля за управляющей компанией

Рубль и пряник: за завышение стоимости услуг ЖКХ накажут штрафом

Правительство предлагает штрафовать ресурсоснабжающие организации за превышение стоимости услуг ЖКХ. Такую поправку в статью 157 Жилищного кодекса РФ кабмин внесет на рассмотрение парламента в сентябре. Законопроект готовы подержать как в профильном комитете Госдумы, так и во всех фракциях. Депутаты считают, что проблема завышенных цен на услуги ЖКХ очень актуальна для многих российских регионов. Однако эксперты отмечают, что один закон ситуацию в отрасли вряд ли изменит, и правительству лучше поработать над повышением доходов россиян.

Оправданные санкции

Законопроект поручено подготовить Минстрою, который представит его в кабмин уже в марте этого года, а в сентябре в соответствии с планом законопроектной деятельности правительства (есть у «Известий») он будет внесен в Госдуму. В настоящее время отдельной строчки штрафов для ресурсоснабжающих организаций в Кодексе не установлено. В Минстрое оперативно уточнить «Известиям» возможный размер штрафов не смогли.

— Для ресурсоснабжающих организаций устанавливать штрафы можно совершенно спокойно, — поддержала кабмин глава профильного комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Если они завышают стоимость, страдают в первую очередь граждане. Тем более сейчас население может напрямую заключать с ними договоры, минуя управляющие компании.

Первый зампред фракции «Единой России» в Госдуме Андрей Исаев назвал инициативу кабмина нужной и актуальной.

— Речь идет о том, что ресурсоснабжающие организации получают сверхдоходы за счет граждан. Поэтому введение санкций за превышение тарифов, с моей точки зрения, абсолютно оправдано, — заявил «Известиям» парламентарий.

В ЛДПР также готовы поддержать инициативу правительства.

— Мы разделяем негатив в обществе в отношении ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний, которые очевидно сегодня завышают тарифы. Для того, чтобы установить их объективную цену, нужно проводить независимые экспертные проверки, — заявил «Известиям» зампред фракции ЛДПР в Госдуме Ярослав Нилов.

По его словам, в России была общественная организация, которая пыталась это сделать в ряде регионов, но в итоге всё закончилось ничем. Не обладают всей полнотой полномочий, как считает Нилов, региональные комиссии по тарифам, а прокуратура проводит проверки выборочно. Поэтому ЛДПР поддержит любые меры, чтобы навести порядок, заявил депутат.

— Это давно надо было сделать, потому что ресурсоснабжающие организации заинтересованы в высоких ценах на услуги ЖКХ, которые зачастую неоправданны. Хотя сами эти организации, как правило перекладывают ответственность на компании, которые поставляют им топливо или электричество, — заметил и первый зампред фракции «Справедливой России» Михаил Емельянов.

По его словам, сегодня цены в этой отрасли нуждаются в более комплексном регулировании, чтобы никто в итоге не оказался в проигрыше.

Глава комитета Госдумы по региональной политике, проблемам Севера и Дальнего Востока, коммунист Николай Харитонов заявил «Известиям», что его фракция поддержит любой законопроект правительства, который направлен на защиту потребителя услуг ЖКХ.

Серьезная проблема

В ФАС комментарий «Известиям» дать не смогли, порекомендовав обратиться в Минстрой. Хотя ранее в ведомстве заявляли, что россияне переплачивают за стоимость услуг ЖКХ в два раза. Об этом глава антимонопольной службы Игорь Артемьев сообщил в одном из интервью в начале 2019 года. В пример он привел повышение стоимости потребления воды, которая в ряде регионов различалась в 54 раза. Тогда ФАС был намерен внести законопроект об основах тарифного регулирования.

В марте 2019 года Госдума на пленарном заседании дала протокольное поручение своим профильным комитетам запросить правительство и антимонопольную службу о мерах в связи с необоснованным завышением тарифов на услуги ЖКХ. А в июле по поводу завышения тарифов к ФАС обратился уже Владимир Путин. Если бы работа по их регулированию была завершена, люди бы на это не жаловались, сказал президент Игорю Артемьеву, который отрапортовал главе государства о решении проблемы.

В прошлом году тарифы ЖКХ повышались дважды — в январе на 1,7% и в июле на 2,4%. Также помимо холодного и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, в них появилась новая строчка оплаты — вывоз мусора. С 1 июля 2020 года плата за коммунальные услуги в России вырастет среднем на 4%.

Однако эксперты считают, что одним законопроектом ситуацию в отрасли ЖКХ не исправить.

— На фоне стагнации доходов граждан, конечно, это очень серьезная проблема. Но газ, железо для труб, специальная техника — из-за инфляции всё каждый год дорожает. Поэтому стоимость услуг ЖКХ повышается. Хотя, на мой взгляд, основная причина их удорожания это низкая эффективность самой отрасли, которая была полностью брошена в 1990-е годы, — пояснил «Известиям» член рабочей группы ОНФ по качеству жизни Арсений Беленький.

По его словам, сегодня в сфере ЖКХ Россия на 70% пользуется наследием СССР, а любая модернизация этой сферы требует либо государственных, либо частных вложений.

Кто и как контролирует работу управляющих компаний ЖКХ

Коммунальная организация – это структура, которая является посредником между поставщиком ресурсов (воды, электричества, газа) и жильцами многоквартирного дома (МКД). Деятельность таких компаний регламентирована законодательством и конкретизируется в договоре, заключенном с потребителями. Если жильцы недовольны работой УК, важно знать, кто контролирует управляющие компании ЖКХ. Это поможет определить, в какую инстанцию обращаться с жалобой.

Полномочия управляющей компании

Основы деятельности управляющей компании закреплены в законодательстве. Перечень ее обязанностей отображается в договоре, который она заключает с жильцами МКД. Если компания не выполняет возложенные на нее функции, соглашение можно расторгнуть и потребовать применения штрафных санкций.

Коммунальная организация имеет следующие функции:

  • выполнение текущего и капитального ремонта;
  • обеспечение дома энергоресурсами;
  • создание безопасных условий эксплуатации дома жильцами;
  • рассмотрение обращений жильцов и так далее.

Детали прописываются в договоре.

Права управляющей компании:

  • информирование о любых несанкционированных способах использования жилья/общих нежилых площадей;
  • взыскание задолженности с жильцов;
  • распределение резервов для ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • инспектирование предоставленных жильцами данных на оплату коммунальных услуг и так далее.

Кто контролирует работу УК

Важнейшие сферы деятельности государства – контроль и учёт. Они стимулируют коммунальные организации предоставлять услуги добросовестно и согласно закону.

Перечислим органы, контролирующие деятельность управляющих компаний:

    Прокуратура – надзор за соблюдением норм закона всеми организациями и субъектами государства.

С представителями большинства из этих структур можно связаться по телефону, который указан на их официальном сайте.

Контроль на федеральном уровне

На федеральном уровне к главным методам контроля деятельности УК относят издание нормативных актов и методических рекомендаций. Их положения следует соблюдать во всех субъектах РФ.

Упомянем, кто осуществляет контроль за деятельностью УК:

  1. Министерство строительства РФ – обозначает алгоритм предоставления коммунальных услуг, критерии качества работы ресурсоснабжающих оганизаций.
  2. Министерство энергетики РФ – регулирует нормативы и требования поставки теплоэнергии.

Кроме того, потребители могут обращаться в Роспотребнадзор. Эта структура обеспечивает правовую защиту всех субъектов на территории РФ и контролирует соблюдение Закона «О правах потребителей».

Региональный надзор

Предусмотрен комплексный надзор за управляющими компаниями на региональном уровне. Обращения, связанные с деятельностью коммунальных организаций, рассматривают жилищные инспекции. Также они проводят проверки, привлекают нарушителей в сфере ЖКХ к административной ответственности.

Жилищная инспекция – отраслевой надзорный орган над УК. В перечень полномочий государственной структуры входит множество функций:

  • обнаружение нарушений законодательства;
  • правовая защита лиц;
  • контроль над жилым фондом;
  • проверка состояния помещений и так далее.

В части предоставления коммунальных услуг надзор над деятельностью УК осуществляется через документальные или выездные проверки.

Деятельность жилинспекций регламентируют следующие документы:

В случае выявления нарушения требований законов в сфере ЖКХ важную роль играет агентство по защите прав потребителей.

Госжилинспекция действует по ряду направлений:

  1. Соблюдение требований по содержанию МКД.
  2. Выполнение перепланировок.
  3. Контроль технического состояния зданий.
  4. Мониторинг начисления оплаты коммунальных услуг.
  5. Ход работы по капремонту.

Кроме того, на региональном уровне УК контролирует Региональный комитет по тарифам и Роспотребнадзор.

Проверки на местном уровне

Локально деятельность ЖКХ контролируют муниципалитеты и вышестоящая организация – жилищная инспекция. При выполнении своих функций коммунальные структуры ориентируются на собственные постановления, законодательные акты, постановление Правительства РФ №493 и ст. 20 ЖК РФ.

В большинстве муниципальных структур при администрациях имеются отделы ЖКХ. В их полномочия входит:

Если речь идет о том, как проверить деятельность управляющей компании, муниципальные органы могут проводить документальный и выездной аудит. При запросе необходимой информации УК обязана предоставить сведения за определенный период времени.

Выездные проверки в большинстве случаев происходят на основании жалоб жильцов о некачественном или неполном выполнении услуг.

Полномочия собрания жильцов

Контролировать деятельность УК могут и сами потребители. Виды услуг и работы, условия и объемы их предоставления указаны в договоре между жильцами и УК. Из этого можно сделать вывод, что важно предельно точно прописать положения документа, чтобы в будущем между сторонами не было спорных ситуаций.

При возникновении подозрений в том, что управляющая организация завышает тарифы, не выполняет порученные ей объемы работ и так далее, нужно знать, кому подчиняется УК.

Если условия договора с УК нарушаются, жильцы могут обратиться в органы, перечисленные выше.

Для подачи жалобы, составленной в форме заявления, стоит заручиться помощью юриста. Специалист правильно составит документ и при необходимости сможет представить интересы жильца или общего собрания в суде.

Как показывает практика, если претензии к УК оправданы, затраты на правовую помощь себя оправдают.

Аудит управляющей компании

Если собственники МКД ставят под сомнение добросовестность действий УК, они могут организовать аудит управляющей компании. Первым делом составляется заявление, в котором заявитель или собрание жильцов должны указать:

  • свои ФИО;
  • адрес проживания;
  • паспортные данные;
  • суть претензии и так далее.

Поскольку УК обязана отчитываться перед избравшими ее жильцами, у организации запросят документы по оказанным услугам, их стоимости, используемым тарифам.

Иногда потребителями коммунальных услуг инициируется проверка жилищной инспекцией.

В любом случае жители могут самостоятельно оценить финансово-хозяйственную деятельность компании (аудит). Так как разобраться в финансовой документации без специальных знаний трудно, собственники МКД обычно привлекают в процессе эксперта.

Подача жалобы на УК

В ситуации, когда коммунальная фирма недобросовестно выполняет обязанности либо вообще ничего не делает, жильцов интересует вопрос, как привлечь ЖКХ к ответственности.

Обращаться с жалобой можно в разные инстанции: от местных администраций ЖКХ, до прокуратуры и суда. Для начала нужно составить заявление на имя директора УК. В этом документе указываются данные заявителя и суть претензий.

Заявление составляется в двух экземплярах. Один вручается руководителю, на втором специалист, принимающий документы, ставит дату и подпись.

Директор УК рассматривает претензию в срок до 10 дней с момента её получения. О принятом решении сообщают заявителю.

При составлении заявления совсем не лишней будет помощь юриста, поскольку нужно точно обозначить законодательные нормы, на которые ссылается жилец. Также можно обратиться в центр общественного контроля в сфере ЖКХ.

Выводы

У подачи жалобы есть много нюансов, поэтому стоит заручиться помощью профессионала. Если дело дойдет до суда, УК, выступая в роли ответчика, для защиты своих интересов привлечет опытного юриста. Он без труда найдет процессуальные ошибки в заявлении или нарушение сроков подачи жалобы. Следовательно, истец – жилец или собрание владельцев квартир – должны хорошо разбираться в особенностях деятельности управляющих компаний.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Убрать посредника

Минстрой предлагает освободить управляющие компании от сбора платежей

Минстрой намерен коренным образом изменить схему оплаты коммунальных услуг. С этой целью министерство подготовило законопроект, который предусматривает снятие этих полномочий с управляющих компаний (УК). Тем самым будет ликвидировано лишнее звено между населением и ресурсоснабжающими компаниями. Кто выгадает от устранения фирм-посредников, среди которых попадаются и откровенные мошенники, — разбиралась «Лента.ру».

Долги неоплатные

В настоящее время долги за жилищно-коммунальные услуги достигли одного триллиона рублей. В них повинны главным образом недобросовестные УК, на счетах которых застревают, а потом без следа исчезают платежи населения за холодную и горячую воду, отопление, канализацию. Очистить от них рынок — на это направлен законопроект Минстроя.

Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, комментируя ситуацию «Ленте.ру», заявила, что восемь лет добивалась решения этого вопроса. По ее словам, «в старом Минстрое» были люди, которые выступали категорически против устранения посредников в системе оплаты жилищно-коммунальных услуг. Но теперь позиция профильного ведомства изменилась, и можно ждать перемен.

Законопроект уже согласовали Минэкономики, Минюст, Минэнерго, ФАС, Минсвязи. Теперь очередь за правительством, затем к работе подключатся депутаты и сенаторы. Документ предусматривает отстранение УК от финансовых потоков в механизме оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Собственники и наниматели жилых помещений смогут напрямую оплачивать счета за эти услуги поставщикам. В принципе, здесь нет ничего нового — схема будет аналогична той, по которой население производит расчеты за потребленную электроэнергию.

Впрочем, совсем без посредников обойтись не получится. Хотя договоры будут заключаться непосредственно между поставщиками коммунальных услуг и жильцами многоквартирных домов, но выполнение этой бумажной работы предлагается доверить управляющим компаниям.

Чисто теоретически — такая новелла есть в законопроекте — некоторые УК смогут сохранить за собой функцию сбора платежей. Для этого нужно выполнить два условия: первое — получить согласие компании-поставщика; второе — жильцы должны решить, что нет нужды менять привычную схему оплаты.

Правовое дело

Основная причина, по которой Минстрой разработал этот законопроект, — высокий процент задолженности по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций (РСО), говорит юрист юрфирмы «Хренов и партнеры» Оксана Ступина. «Причина в том, что платежи осуществляются не напрямую в РСО от собственников, а через посредника — УК», — убеждена она.

РСО выставляет счета УК на основании заключенного между ними договора, а УК — собственникам и нанимателям жилья. По той же цепочке в обратном порядке платеж доходит от собственника к РСО.

«Зачастую деньги населения, попав на счета УК, либо направляются не по назначению (оплата расходов, закрытие «дыр» в бюджете посредника) либо вообще выводятся на счета других компаний», — говорит Ступина.

В последнем случае речь идет о фирмах-однодневках. «Их банкротство приводит к тому, что долги УК перед РСО останутся непогашенными, в связи с отсутствием конкурсной массы», — подчеркнула юрист.

Чтобы вскрыть мошеннические схемы, как минимум требуется доступ ко всей документации УК, включая финансовую и бухгалтерскую, напомнила Ступина. По ее мнению, рядовой собственник жилья без привлечения специалистов (например, аудиторов) едва ли способен проанализировать документы и сделать обоснованные выводы. К тому же само по себе наличие долгов еще не основание предъявлять руководству УК обвинение в мошенничестве.

Юрист признала, что пока с трудом представляет, как закон Минстроя будет работать и какие могут быть последствия. И не исключено, что за устранение посредников из финансовых потоков в ЖКХ придется заплатить населению.

«УК должна будет собирать данные о расходе того или иного ресурса в каждой квартире, готовить квитанции по каждой квартире для оплаты в РСО, то есть делать всю подготовительную работу. Это может означать появление еще одной статьи расходов для собственников», — отметила Ступина.

Пустые хлопоты

Эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС Игорь Кокин признался «Ленте.ру», что у него есть большие сомнения в экономической и правовой целесообразности изменений, предлагаемых Минстроем.

Он согласен с тем, что необходимо решать проблему с УК, которые накапливают долги, а затем банкротятся. Но зачем при этом создавать другие? «Жильцы вправе принять решение и напрямую платить ресурсоснабжающим организациям. В законодательстве эти нормы уже есть», — напомнил Кокин.

Как жильцам проверить работу управляющей компании?

Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?

Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co

В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.

Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.

Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»

Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.

Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.

Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».

В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.

Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.

Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.

Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.

Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:

  • ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
  • обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
  • возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.

Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.

Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.

Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.

Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.

Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.

Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук

В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.

Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?

Стучать нельзя помиловать

Управляющие компании торговых комплексов обяжут «стучать» на своих арендаторов в МЧС, полицию и Роспотребнадзор. Если этого не делать, то за нарушения санитарных, противопожарных норм и миграционного законодательства, допущенные арендаторами, оштрафуют саму управляющую компанию.

Эксперты прогнозируют, что это может стать новым карательным инструментом для управляющих компаний со стороны государства, а также рычагом давления на арендаторов.

Сенатор от Кировской области Вячеслав Тимченко внес на рассмотрение Госдумы поправки в закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» и в КоАП. Позже список соавторов был дополнен, к нему подключились 36 депутатов от «Единой России». Такая массовая поддержка может свидетельствовать о высоких шансах на принятие этой инициативы парламентским большинством.

До сих пор в законе о торговле не было определений крупных торговых объектов и не были отрегулированы права и обязанности лиц, управляющих такими объектами. «Пробел в правовом регулировании затрагивает права и интересы всего населения страны, так как осуществление торговой деятельности в многофункциональных торговых комплексах и торговых центрах приобретает все большее распространение», — пишет Вячеслав Тимченко в пояснительной записке к проекту.

Чтобы исправить ситуацию, депутаты предлагают узаконить определение торгового комплекса, торгового центра и управляющей компании. Правда, сами термины и их описание были позаимствованы из принятого 3 года назад ГОСТа Р 51303-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения».

Больше контроля и новые поборы
Зато требованиям к управляющей компании (УК) посвятили отдельную статью. В частности, УК должна разрабатывать и утверждать схему размещения торговых помещений (торговых мест), организовывать охрану торгового комплекса, разрабатывать и согласовывать паспорт безопасности объекта и главное — обеспечивать соблюдение лицами, заключившими с управляющей компанией договоры аренды, и продавцами требований законодательства РФ о защите прав потребителей и в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. А также соблюдение арендаторами правил привлечения к трудовой деятельности в России иностранных работников. Последнее требование выглядит довольно странно, ведь в ст. 18.16 КоАП уже есть ответственность работодателя за нарушение правил привлечения иностранных граждан к работе на торговых объектах. Наказание довольно серьезное, штрафы для юридических лиц могут доходить до 800 тыс. рублей, также возможно приостановление деятельности ТЦ на срок до 90 суток.

Авторы нового законопроекта настаивают, что в случае выявления нарушений арендаторами требований пожарной безопасности и охраны общественного порядка, законодательства о защите прав потребителей и тому подобного «управляющая компания должна принять необходимые меры по устранению выявленных нарушений или в этот же день уведомить соответствующие контрольные и надзорные органы», сказано в тексте законопроекта.
Подготовленные поправки в КоАП вводят штрафы за несоблюдение этих требований в размере от 15 тыс. до 30 тыс. рублей для должностных лиц и от 30 тыс. до 50 тыс. — для юридических лиц.

О «штрафной» экономике России и сколько миллиардов ежегодно платит бизнес в бюджет в виде штрафов читайте здесь.

Главный вопрос в том, будут ли эти требования исполнимы на практике. В среднем в одном торговом центре насчитывается 100-150 разных арендаторов. Уследить за тем, чтобы каждый из них ничего не нарушил, довольно сложно. Если трактовать норму закона буквально, за каждый просроченный товар на полке, отвалившийся каблук у обуви или разошедшуюся молнию на платье, которые купили в ТЦ, начнут штрафовать управляющую компанию. До сих пор контроль за качеством того, что продается в торговом центре, не входил в компетенцию УК.

«Реализация законопроекта на практике наверняка будет вызывать немало затруднений, в том числе обусловленных коррупционной составляющей соответствующих процедур», — считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Вероника Перфильева. По ее словам, предлагаемые ко вменению УК обязанности потребуют расширения штата, однако это зависит от численности арендаторов и работников конкретного ТЦ.

«Размер предлагаемых штрафов, с одной стороны невелик, но, с другой стороны, учитывая возможное количество нарушений (особенно если речь идет о больших торговых центрах), может оказаться чувствительным», — считает юрист Dentons Мария Оболенская.

MarketMedia обратился за комментариями в крупные компании, которые управляют миллионами квадратных метров торговой недвижимости: ГК «Ташир», Crocus Group, Ingka Centres Russia (управляет сетью ТЦ «Мега»), MALLTECH, ГК «Адамант», все они под разными предлогами отказались комментировать эту законодательную инициативу.

Новый карательный инструмент
Председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и генеральный директор «IDEM-консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс считает, что у этого законопроекта есть свои плюсы и минусы.
«С одной стороны, управляющие компании качественных торговых центров и раньше уделяли достаточно много внимания контролю работы магазинов арендаторов, предприятий услуг. В таких ТЦ существуют свои правила для арендаторов, которые регламентируют в том числе поведение продавцов в нештатных ситуациях: вопросы возврата товара или любого другого взаимодействия с покупателями — это и так контролировалось управляющими компаниями своими собственными санкциями по отношению к арендаторам.
Сейчас предлагается другая схема: со стороны контролирующих органов ответственность за действия арендаторов будет возложена на управляющую компанию. Не исключено, что это, в свою очередь, породит определенную цепочку перекладывания этих штрафов на арендаторов, так как УК все равно остается контролирующим органом в торговом центре. Безусловно, с принятием данного закона появится масса вариантов и возможностей для штрафов, и, как председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, я выражаю обеспокоенность тем, насколько четко и грамотно будут прописаны все эти нормы и правила», — говорит Екатерина Гресс. Она полагает, что должна быть создана рабочая группа по проработке этого законопроекта, чтобы это не стало очередным карательным инструментом для управляющих компаний торговых центров, на которые и так сейчас обращено пристальное внимание со стороны контролирующих служб.

«С другой стороны, это дает УК возможность легального и понятного контроля своих арендаторов с точки зрения закона, в плане качества оказываемых услуг и качества продаваемых товаров. Любой качественный торговый центр заинтересован, чтобы к покупателю было хорошее отношение в этом ТЦ, чтобы он вернулся сюда еще не раз. Качественный ТЦ — это целостный формат, где все магазины и предприятия работают в унисон по одинаковым правилам и нормам. Возможно, этот законопроект поможет такой настройке торгового центра», — рассчитывают в РГУД.

Инструмент давления
В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) признают, что вопросы, которые поднимают законодатели, требуют контроля. «Однако большая часть вмененных в проекте закона обязанностей имеет весьма условное отношение к компетенциям и профильной деятельности управляющей компании, что затрудняет его реализацию на практике и создает дополнительные барьеры для развития бизнеса», — уверены в АКОРТ.

Например, есть перечень требований к безопасности помещения, которые должны быть учтены в плане застройки и соблюдены застройщиком, только при этом условии здание может быть введено в эксплуатацию. Проверка соответствия предписанным правилам до момента начала работы — действительно одна из задач УК. И тут законодатели вправе требовать максимальной эффективности и ответственности.

«Но при этом контроль за качеством реализуемой арендаторами продукции никак не может входить в компетенции УК. Это профильная деятельность ответственного ведомства, как и, например, регулярные проверки противопожарной безопасности или действительности миграционных карт сотрудников. Именно эти ведомства и имеют право выписывать предписания конкретным арендодателям и требовать устранения несоответствий. Наделение частных организаций полномочиями наряду с государством создаст для бизнеса дополнительную административную нагрузку, удвоив контроль за торговыми предприятиями, что само по себе противоречит выбранной руководством страны политике регуляторной гильотины. Кроме того, подобное нововведение может способствовать развитию схем давления на отдельных арендаторов в интересах конкретных УК», — прогнозируют в АКОРТ.

«Типовые договоры аренды площадей в ТЦ обычно включают в себя условия общего характера, согласно которым арендатор обязуется соблюдать требования законодательства РФ, а также компенсировать арендодателю (УК) убытки, понесенные в случае привлечения к административной ответственности. Тем не менее ввиду того, что арендодатель (УК) ТЦ зачастую стремится к детальному урегулированию взаимоотношений с арендаторами, возможно, по их инициативе договорные условия будут приведены в точное соответствие с нормами законопроекта», — полагает Вероника Перфильева.

Мария Оболенская из Dentons тоже считает, что после приятия закона УК станут транслировать повышенную ответственность своим арендаторам. «Весьма вероятно, что управляющие компании будут минимизировать свои риски. Принятие закона очевидно повлечет в договорах аренды более подробную детализацию обязательств арендаторов по соблюдению рассматриваемых требований и различные механизмы компенсации убытков арендодателей (через возмещение имущественных потерь, неустойки и тому подобное)», — полагает Мария Оболенская.

Над текстом работали Мария Тирская и Наталья Ковтун

Госдума наметила план по рассмотрению поправок в сфере ЖКХ

junpinzon / Depositphotos.com

Соответствующий материал появился на официальном сайте нижней палаты парламента. Он посвящен краткому анализу законодательных инициатив, которые депутаты намерены рассмотреть в осеннюю сессию.

Так, в числе планируемых к обсуждению поправок:

  • возможность формирования сведений об объектах жилищного фонда в виде электронных паспортов в государственной информационной системе ЖКХ 1 ;
  • введение единого платежного документа за услуги ЖКХ 2 ;
  • предоставление собственникам жилья права проводить общие собрания в виде конференции с участием делегатов, избираемых на срок от трех до семи лет 3 ;
  • включение техобслуживания газового оборудования в квартирах в требования договора с управляющей компанией 4 ;
  • введение запрета на выделение микродолей в квартирах 5 ;
  • установление запрета на выселение предпенсионеров из жилья спецфонда 6 ;
  • проведение капитального ремонта в срок и участие органов местного самоуправления в приемке работ по капремонту 7 ;
  • возможность вносить плату за отопление по индивидуальному счетчику, даже если не у всех соседей они установлены 8 ;
  • введение единых правил проведения общих собраний собственников 9 ;
  • исключение применения в отношении жильцов бывших ведомственных общежитий необоснованно высоких тарифов по оплате жилья 10 и т. д.

Большинство законопроектов, предусматривающих указанные изменения и нововведения, уже приняты в первом чтении, а некоторые находятся на завершающей стадии рассмотрения и готовятся к третьему чтению.

Как определить размер платы за тот ресурс, который был использован при содержании общего имущества в МКД? Узнайте из “Энциклопедии решений. Управляющие компании в многоквартирных домах” в интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

В свою очередь, Минстрой России работает над поправками в подзаконные акты – в частности, он намерен привести Правила пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, в соответствие с нормами Жилищного кодекса в редакции Федерального закона от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ. Последний с 1 октября 2019 года вводит запрет на использование жилых помещений в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг. Аналогичный запрет планируется 11 прописать и в Правилах пользования жилыми помещениями.
_____________________________

1 С текстом законопроекта № 107057-7 “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
2 С текстом законопроекта № 735250-7 “О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
3 С текстом законопроекта № 232824-7 “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
4 С текстом законопроекта № 337041-7 “О внесении изменений в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
5 С текстом законопроекта № 346930-7 “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
6 С текстом законопроекта № 728399-7 “О внесении изменения в статью 103 Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
7 С текстом законопроекта № 661236-7 “О внесении изменений в статьи 182 и 189 Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
8 С текстом законопроекта № 681247-7 “О внесении изменений в статьи 26 и 157 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 14 Федерального закона “О теплоснабжении” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
9 С текстом законопроекта № 487583-7 “О внесении изменений в статьи 44 и 47.1 Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
10 С текстом законопроекта № 32886-7 “О внесении изменений в Федеральный закон “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
11 С текстом проекта постановления Правительства РФ “О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями” и материалами к нему можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых актов (ID проекта: 02/07/08-19/00094306).

Читайте также:  В Ульяновске по решению суда отремонтируют 20 домов
Ссылка на основную публикацию