Долевое строительство

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что такое долевое строительство.
  • Что изменилось в законе о долевом строительстве.
  • Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
  • Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
  • Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
  • Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков по ДДУ без эскроу-счетов после 1 июля 2019 года?

Может только в одном случае – если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.

Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 года № 480:

  • Дом должен быть построен минимум на 30%;

У этого правила есть два исключения:

  1. Степень готовности дома может составлять не менее 15%, если застройщик действует в рамках договора о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории или других договоров, согласно которым он обязуется построить объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры, или производит снос ветхого и аварийного жилья;
  2. Степень готовности дома может составлять не менее 6%, если его строит застройщик, который входит в перечень системообразующих организаций, а общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов Российской Федерации. (К таким застройщикам относятся также дочерние общества юрлиц, включенных в перечень системообразующих организаций, или застройщики, чьим контролирующим лицом является компания, включенная в этот перечень). Это правило также действует в отношении застройщиков, которые достраивают многоквартирный дом после другого застройщика (например, если тот обанкротился) и исполняют обязательства перед пострадавшими дольщиками, а также если проект реализуется на земельном участке, права на который застройщик приобрел по основаниям, установленным подпунктами 3 и 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
  • Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и машино-мест в многоквартирном доме.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС – это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Всё о том, что такое долевое строительство квартир

Согласно статистике, большинство граждан Российской Федерации не может позволить себе приобретение жилой недвижимости по рыночной стоимости, а кредиты или ипотечные программы имеют слишком высокие процентные ставки. В таком случае, единственным доступным вариантом для нуждающихся является участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Ниже будет описано, что такое долевое строительство квартир и какие существуют нюансы данного процесса. Дополнительно мы рекомендуем прочитать информацию о базовых принципах оформления квартиры в новостройке в собственность.

В чем суть?

Итак, что такое долевое строительство? Говоря об этом понятии, подразумевается наличие двух сторон: компании-застройщика или инвестиционной организации, привлекающей деньги на возведение многоквартирного дома и дольщиков. В качестве второй стороны выступают граждане, желающие иметь недвижимость по более доступной стоимости. Согласно закону, основой ДС выступает документ, который называется «Договор участия в долевом строительстве», где чётко прописываются права и обязанности участников. Так, застройщик обязуется построить дом и сдать его в эксплуатацию к указанному сроку, а дольщик, в свою очередь, должен полностью выплатить определённую сумму денег и принять объект недвижимости.

Как юридическое лицо, по договору строительная компания располагает имущественным правом на участок земли или арендует его, а также имеет разрешительную документацию на возведение недвижимости. Второй участник договора обязан своевременно и полностью рассчитаться с компанией, чтобы обеспечить бесперебойное строительство и своевременную сдачу объекта.

Условия

В целом, процесс долевого строительства состоит из таких этапов:

  1. Застройщик приобретает или арендует земельный участок, получает разрешение на строительство.
  2. Заключается ДДУ, самостоятельно или посредством инвестиционной компании. В качестве второй стороны могут выступать и физические, и юридические лица.
  3. Дольщики оплачивают свою долю в рассрочку.
  4. Начинается строительство дома. После его завершения, недвижимость сдаётся собственникам по акту приёма-передачи.

СПРАВКА! С точки зрения логики, такая схема является очень удобной и выгодной для участников договора. В условиях нестабильных цен на рынке недвижимости, покупатели получают возможность принять участие в ДС, вложив свободный капитал и получить недвижимость в новостройках по более низкой итоговой стоимости, чем, например, при покупке в ипотеку. Ведь цена квадратного метра по завершению строительства значительно поднимется. Застройщик же может отказаться от необходимости искать инвесторов, так как получает денежное вливание в чистом виде.

К сожалению, такой метод не является на 100% надёжным. На практике тысячи вкладчиков были обмануты недобросовестными строительными компаниями и потеряли средства. В связи с этим, государство было вынуждено принять соответствующие законы, согласно которым требования к условиям ДДУ были существенно ужесточены.

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство. Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья. За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию. Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры. Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Нормативно-правовая база

На сегодняшний день можно выделить три основных нормативно-правовых акта, регулирующих долевое строительство:

  • Закон № 294 (принят 30.12.2012.) защищает отношения застройщика и дольщиков, обязывает страховать их.
  • Закон № 2300–1 (принят 7.02.1992) защищает права дольщиков, которые приобретают жильё не для коммерческого использования.
  • Закон № 214 (принят 30.12.2004) регламентирует процесс такого типа строительства в целом.

Долгое время последний ФЗ считался застройщиками слишком несправедливым, так как он значительно ужесточил требования к ним.

Читайте также:  Столичные власти следят за уборкой города с помощью системы ГЛОНАСС

Составление договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого строительства всегда заключается между двумя сторонами: застройщиком и дольщиком. Кто может быть участником правовых отношений? Строительная компания всегда выступает в качестве юридического лица, независимо от её организационно-правовой формы. Вся проектная и разрешительная документация должна быть оформлена в рамках действующего законодательства, иначе компания не имеет права привлекать граждан для инвестирования.

Дольщик выполняет в строительстве исключительно финансовые функции. Факт того, что покупатель вкладывает свои деньги в строительство предоставляет ему полное право на последующее оформление собственности на своё имя после того как дом будет сдан в эксплуатацию.

Договор не может быть заключен, если в нём не прописаны следующие пункты:

  • Итоговая стоимость объекта недвижимости;
  • Поэтапные и итоговые сроки сдачи дома в эксплуатацию;
  • Полное описание объекта;

СПРАВКА! Когда речь идет о жилой недвижимости, то дольщик обязан получить полную информацию о будущей квартире, в строительство которой он вкладывает деньги: площадь, количество комнат, этаж.

  • Права и обязанности сторон;
  • Варианты действий при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
  • Порядок решения спорных моментов.

Подписание документа со стороны дольщика осуществляется им лично или же уполномоченным представителем от застройщика — ответственным лицом, которое представляет компанию на основании нотариальной доверенности.

Инвестор материальных средств имеет право расторгнуть договор ДУ, если строительная компания не соблюдает установленные сроки или нарушает требования к качеству строительства, что регламентируется ФЗ № 214. В таком случае, застройщик обязан вернуть ему вложенные в строительство средства. Подробнее о правилах расторжения договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации читайте здесь.

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Несмотря на очевидную выгоду приобретения квартиры данным способом, следует учесть все положительные и отрицательные нюансы. Среди плюсов покупки жилья посредством участия в долевом строительстве следует выделить:

  1. Дольщик приобретает новую квартиру, а значит, исключены любые юридические сложности и подвохи, которые есть на вторичном рынке недвижимости.
  2. Покупка в рассрочку позволяет снизить финансовую нагрузку.
  3. Итоговая стоимость квартиры будет сравнительно ниже.

Минусов участия в таком строительстве не так и много, но для некоторых граждан они могут оказаться существенными:

  1. Даже подписывая договор ДУ, дольщик не будет иметь гарантии ожидаемого результата. Если при сдаче объекта будут обнаружены несоответствия, то вопрос можно будет урегулировать, но на это уйдёт много времени.
  2. Вероятность попасть в схему мошенников остаётся высокой.
  3. По факту дольщик покупает не жильё, а только возможность получить его.
  4. Очень редко объекты недвижимости сдаются в установленный срок.

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
  4. После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.

Что ждет долевое строительство?

С 1 июля 2018 года в силу вступают изменения, которые ужесточат требования к застройщикам. Чем грозит и к чему приведет изменение или отмена такого вида финансирования? И будет ли что-то вместо долевого строительство? Ответы на этот и другие вопросы даст один из юристов:

Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Покупая квартиру на этапе строительства или даже только проекта, можно неплохо сэкономить. Но риски высоки: участники долевого строительства нередко оставались и без денег, и без квартиры. Разбираемся, как провести сделку безопасно.

Что такое долевое строительство?

Чтобы построить дом, строительной компании нужны миллионы рублей. Она может взять кредит в банке, но за это ей придется платить проценты, и немалые. Другой вариант — получить деньги от людей, которые хотели бы в этом доме жить. Они могут заранее оплатить свою будущую квартиру — и таким образом внести свою лепту в финансирование строительства. Это и называется долевым строительством.

Оно выгодно застройщикам — ведь им не придется платить проценты покупателям квартир, как банку. И покупатели тоже могут сэкономить — квартиры на этапе строительства, а тем более проекта, стоят гораздо дешевле, чем готовое жилье.

Но до недавнего времени такой вариант покупки жилья был довольно рискованным. Нередко застройщики действовали по принципу финансовой пирамиды. Они направляли деньги новых дольщиков на то, чтобы закончить строительство старых объектов. В результате оказывалось, что деньги новых покупателей уже потрачены, а строительство их дома даже не началось.

С 1 июля 2018 года ситуация изменилась — строителей начали контролировать банки, у которых есть разрешение на финансирование долевого строительства. Такие банки отслеживают, на что застройщики тратят деньги. Их реестр опубликован на сайте Банка России (чтобы найти на странице нужный список, одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»).

Купить квартиру в строящемся доме можно двумя способами. Первый — заключить договор напрямую с застройщиком. Второй — воспользоваться счетом эскроу, то есть заключить трехсторонний договор со строительной компанией и банком. В этом случае застройщик может получить деньги покупателя, только когда сдаст дом.

Договор с застройщиком

Это старая схема: покупатели квартир перечисляют деньги напрямую строительной компании. С 1 июля 2019 года купить квартиру таким образом можно лишь в домах, которые почти готовы. Если стройка в разгаре или только началась, провести сделку можно исключительно через договор эскроу.

При этом с 1 июля 2018 года застройщик обязан открывать отдельные счета под каждый строящийся дом в уполномоченном банке. Платежи от покупателей могут поступать только на эти счета.

Банк следит за тем, чтобы деньги со счета шли именно на строительство дома, в котором люди купили квартиры. То есть застройщики не смогут финансировать с этого счета строительство других объектов.

Какой порядок действий?

Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.

Застройщик дает вам номер счета в одном из уполномоченных банков. Вы перечисляете на него стоимость будущей квартиры.

Стоит проверить, входит ли банк в число уполномоченных на финансирование долевого строительства. Их реестр есть на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам перечислить деньги на счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

Банк следит за тем, как застройщик тратит ваши деньги, до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

Большинство застройщиков завершают уже начатые проекты и продают квартиры напрямую. Поэтому выбор строящегося жилья по такой схеме продажи шире.

Поскольку банки теперь контролируют расходы на строительство, риски недостроя резко снижаются.

Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство в банках и платить проценты по ним. Поэтому стоимость жилья ниже.

Минусы

Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.

Если компания обанкротится, деньги можно вернуть. Но процедура будет намного дольше и сложнее, чем когда используется счет эскроу. Договор эскроу автоматически прекращается в случае банкротства застройщика, и покупатель сразу же может свободно распоряжаться своими деньгами.

Договор эскроу

Договор эскроу трехсторонний: его заключают покупатель, застройщик и банк. Покупатель вносит деньги за квартиру на специальный счет эскроу в банке. Эти деньги лежат там до момента, когда застройщик сдаст готовый дом. Строительная компания может получить деньги с этих счетов эскроу, только когда первые покупатели получат ключи от своих квартир.

При такой схеме компания получает деньги на строительство от банка в кредит. Но ставки по нему ниже, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты.

Какой порядок действий?

Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства через эскроу.
Список таких банков можно проверить на сайте Банка России (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «уполномоченные банки»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в каком-то другом банке, он нарушает закон.

Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, вы можете взять кредит в том же или другом банке и перечислить его на счет эскроу.

Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию и не начнет выдавать ключи от квартир.
По закону застройщик получает доступ ко всем счетам эскроу по проекту, как только передаст квартиру в собственность хотя бы одному покупателю. С этого момента строительная компания считается собственником всех денег дольщиков.

Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

Риски потерять деньги сведены к минимуму. Суммы на счетах эскроу в размере до 10 млн рублей попадают в систему страхования вкладов.

В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.

Строительные компании получают не деньги дольщиков, а кредиты от банков. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

Минусы

Схема финансирования через счет эскроу появилась летом 2019 года. Многие застройщики еще не начали новые проекты, а завершают прежние. Они продолжают пользоваться старой моделью — через прямые договоры с покупателями. Поэтому купить почти достроенную квартиру через счета эскроу вряд ли получится.

Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.

Читайте также:  Семинар ШГП

Даже если у вас есть претензии, например, по качеству строительства или отделки и вы не хотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно переходят к застройщику. Поэтому, хоть вы и защищены от недостроя, застройщика нужно выбирать очень тщательно. Лучше заранее посмотреть дома, которые строительная компания уже сдала, и обратить внимание на качество строительства.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства . В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

До 27 июня 2019 года большинство застройщиков страховали свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях. Если застройщик был признан банкротом и вы предъявили его страховщику требование о выплате возмещения до этой даты, вам вернет деньги страховая компания. С 27 июня обязательства строителей перед дольщиками гарантирует Фонд защиты прав участников долевого строительства — именно к нему нужно обращаться в случае банкротства застройщика.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.

Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.

Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.

При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.

Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Реестр уполномоченных банков составляет Банк России по жестким критериям. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Что такое ДДУ при покупке квартиры

27713 Георгий Парадный

ДДУ – это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности – это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество – существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Запрет на долевое строительство с 2019 года

С 1 июля 2019 года долевое строительство в России запретят, а точнее, поставят в максимально жесткие рамки государственного регулирования. Часть поправок, меняющих правило приобретения квартир в строящихся домах, вступила в силу уже летом 2018 года. С июля 2019 года нововведения будут применяться в полном объеме для новых дольщиков, и существенно изменять порядок исполнения действующих договоров.

Что меняется в правилах ДДУ

В декабре 2017 года Президент РФ озвучил свой вариант решения проблемы обманутых дольщиков – резкое ужесточение правил привлечения средств рядовых граждан в возведение жилья, вплоть до полного запрета продавать квартиры в недостроенных домах. На тот момент, порядок участия в долевом строительстве выглядел следующим образом:

  1. граждане самостоятельно выбирали застройщика и объект, в котором планировали получить готовую квартиру;
  2. с гражданами заключался договор долевого участия в строительстве, который регистрировался в Росреестре;
  3. по условиям ДДУ можно было использовать как собственные сбережения, так и средства ипотечного и потребительского кредитования;
  4. заключить договор можно было на любой стадии строительства, а полученные средства застройщик мог использовать фактически для любых целей – достройка других объектов, погашение собственных долгов, инвестирование в рискованные активы и т.д.

Предметом договора долевого строительства являлся не конкретный объект недвижимости, а право требования определенной доли будущего многоквартирного дома. Для этого в договоре указывалось количество квадратных метров, которые соответствовали приобретенной доле в будущем МКД. Хотя сроки сдачи готовых объектов предусматривались проектной и технической документацией, привлечь застройщика к ответственности за их нарушение было крайне сложно.

Защита интересов дольщиков была ограничена только суммой компенсационных фондов, а затем и страхования гражданской ответственности застройщиков. Однако это только частично решало проблему, если строительная компания приостанавливала возведение объекта или вовсе подавала заявление на банкротство. Сумма компенсации или страховки была несоразмерно меньше вложенных средств, а получить права на объект незавершенного строительства можно было только при завершении банкротства застройщика.

Вариант с предъявлением иска к застройщику также не гарантировал возмещения ущерба. Даже если возбуждалось банкротное дело, получить деньги обратно можно было после продажи имущества должника, в том числе незавершенного объекта строительства. Эта процедура могла затянуться на годы, а продать незавершенку на стадии котлована или первых этажей было вовсе невозможно.

Нововведения 2018 года

Государство не могло удовлетворить денежные и имущественные требования дольщиков, поскольку эти правоотношения регулировались гражданским законодательством. Однако почти все предложения по решению данной проблемы носили разовый и бессистемный характер. Предложения Президента РФ, высказанные на прямой линии с населением, и отраженные в поручении Правительству РФ, практически в полном объеме были приняты законодателем.

Нововведения в систему долевого строительства были реализованы в несколько этапов. Они подразумевают уход от частного финансирования строительных проектов к использованию банковских и финансовых инструментов. К июлю 2018 года порядок заключения ДДУ заключался в следующем:

  • для договоров, заключенных до 20 октября 2017 года, возмещение ущерба происходит только через компенсационные фонды и страхование гражданской ответственности застройщиков (размер страховой выплаты зависит от условий договора, заключенного между застройщиком и страховщиком);
  • с 20.10.2017 года начал функционировать Фонд защиты прав дольщиков, который самостоятельно страхует средства граждан через АСВ (Агентство страхования вкладов), а размер гарантированного возмещения от ущерба может достигать 10 млн. руб.;
  • для застройщиков введено обязательное требование о банковском обслуживании, причем на каждое разрешение на строительство (т.е. на каждый объект) открывался целевой расчетный счет;
  • первичный контроль за расходованием средств дольщиков осуществляет банк, который обязан отказывать в совершении операций для нецелевых затрат (нельзя покупать акции и ценные бумаги, вкладывать привлеченные средства в новые проекты, и т.д.);
  • контроль за целевым расходованием средств, поступивших по ДДУ, осуществляется по линии Центробанка РФ, который вправе отозвать лицензию за нарушение правил банковских операций.

На переходный период было введено обязательство создавать новое юридическое лицо для каждого нового объекта строительства. Это означало, что застройщик практически лишался возможности направлять средства от дольщиков на достройку проблемных объектов по другим адресам. Одновременно с контролем за целевым расходованием средств, такая мера существенно снижала риск прямого мошенничества или злоупотребления со стороны строительной компании.

Новые правила распространялись на действующие договоры только в ограниченном режиме. Это приводило к ситуации, когда часть дольщиков, заключивших договоры до 20.10.2017 года, могли рассчитывать только на страховую выплату. Другая часть участников долевого строительства, вложивших средства после 20.10.2017 года, значительно повышала шанс вернуть свои деньги, так как их защитой занимался уже Фонд.

Однако ключевым нововведением, которое до июля 2019 года носит рекомендательный и добровольный характер, является введение эскроу-счетов. Именно это правило означает фактический отказ от ДДУ в 2019 году, поскольку использование эскроу-счетов полностью запрещает застройщику использовать привлеченные средства для текущего строительства. По своей сути, договор долевого строительства будет означать покупку готового жилья, поскольку застройщик получит деньги только при условии завершения работ и получения акта на ввод в эксплуатацию.

Разберем, что будет вместо ДДУ в 2019 году, с учетом второго блока законодательных поправок.

Что изменится с 1 июля 2019 года

Все новеллы законодательства, вступившие в силу с июня 2018 года, сохранят действия и в 2019 году. Однако второй блок поправок устанавливает еще более строгие правила долевого строительства:

  1. для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в банке, застраховать свою ответственность;
  2. строительство одной компанией сразу нескольких объектов допускается только при комплексной застройке территории (например, при возведении целого квартала);
  3. одновременно с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства);
  4. средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию;
  5. одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка.

Ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик, заблаговременно продавший всю площадь МКД, мог эффективно их использовать – заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность, инвестировать в другие объекты. Однако большинство застройщиков, заранее получая оплату на недостроенное жилье, полностью утрачивало интерес к завершению строительства, либо расходовало деньги не по основному назначению.

С введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. Такая норма влечет следующие последствия для покупателей и застройщика:

  • практически полностью теряется смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику придется использовать собственные ресурсы и финансы для стройки;
  • лишаясь возможности получить деньги дольщиков до завершения строительства, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры или вторичного жилья;
  • получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ.

Таким образом, государство практически гарантирует гражданам сохранность вложенных средств, однако устраняет большинство преимуществ долевого строительства. Более того, во исполнение поручений Президента РФ, планируется к 2024 году ввести полный запрет на продажу недостроенного жилья. Это и будет являться отказом от долевого строительства.

Нюансы переходного периода

Приоритетом государства является защита интересов дольщиков от действий недобросовестного застройщика или форс-мажорных обстоятельств. С июля 2019 года такая защита будет осуществляться сразу по трем направлениям:

  1. для договоров, заключенных до 20.10.2017 года, возмещение ущерба возможно только по страхованию гражданской ответственности застройщика;
  2. ущерб по договорам, заключенным в период с 20.10.2017 до 01.07.2019 года, будет возмещаться по линии Фонда защиты интересов дольщиков;
  3. для договоров, которые будут заключаться после 01.07.2019 года, полную финансовую ответственность будет нести банк, обслуживающий эскроу-счет.
Читайте также:  В Ульяновске продолжается месячник по благоустройству

Для договоров, заключенных до введения системы страхования, единственным вариантом возмещения ущерба является предъявление претензий непосредственно к застройщику. В прежнем режиме сохраняется требование о размере уставного капитала застройщика, регистрации нового юрлица для каждого разрешения на строительство, страхования гражданской ответственности.

До 1 июля 2019 года застройщик может по своей инициативе использовать схему с привлечением средств на эскроу-счета. Это должно стимулировать продажи, поскольку граждане получают максимальную гарантию на случай приостановки строительства или банкротства застройщика. Однако только наиболее крупные строительные компании могут позволить себе использовать собственный капитал для полного возведения МКД. Кроме того, в этом случае застройщику выгоднее достроить объект и продать готовые квартиры значительно дороже.

К чему приведет ужесточение мер в сфере долевого строительства? В этом случае возможны следующие последствия:

  • на рынке останутся только крупные компании, чьи финансовые ресурсы и деловая репутация позволит возводить многоквартирные дома даже при блокированных средствах дольщиков;
  • активное участие банка в обеспечении финансовых обязательств сторон упростят процедуру возмещения ущерба, приведут к появлению новых банковских продуктов (например, получение ипотеки в банке, обслуживающем эскроу-счет, практически полностью устраняет риск невозврата заемных средств);
  • система страхования останется дополнительным ресурсом для возмещения ущерба, если цена будущей квартиры по договору превышает 10 млн. руб.

На проблему обманутых дольщиков, уже столкнувшихся с банкротством застройщика или замораживанием строительства, нововведения практически не повлияют. Помимо страхового возмещения или предъявления исков к застройщику, граждане могут использовать вариант с признанием прав на объект незавершенного строительства. Это можно сделать через суд, если официально подано заявление о банкротстве застройщика.

Долевое строительство: как купить жилье и не стать обманутым дольщиком

Что из себя представляет долевое строительство, чем полезен 214-ФЗ и что необходимо знать для успешного приобретения недвижимости по договору долевого участия? Как не стать обманутым дольщиком? Об этом и многом другом мы расскажем в этой статье.

Содержание

  • 1. Из истории долевого строительства
  • 2. Долевое строительство объектов недвижимости
  • 3. Долевое строительство недвижимости в России
  • 4. Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ
  • 5. Что такое «долевое строительство изменения»
  • 6. Помощь обманутым дольщикам
  • 7. Заключение

Из истории долевого строительства

Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы). Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения.

Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.

Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.

Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом.

Рождение долевого строительства

В 1985 году Рауль Альфонсина принял решение, благодаря которому в жизнь стала воплощаться программа под названием «Строительство по справедливости». В соответствии с данной программой было создано специальное общество, которое принимало денежные взносы от граждан, направляемые непосредственно на поддержку строительства жилья застройщиком.

Взамен же население получало квадратные метры жилья, эквивалентность которых соответствовала внесенной сумме.

При этом, осуществленная сделка между гражданами и застройщиком получала регистрацию в виде выдаваемых акций. Накопив их, люди могли получить крышу над головой. Предложенная схема оказалась удобной и доступной.

Благодаря ей простые люди получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Это способствовало росту популярности данной программы и увеличению числа собственников квартир с 2% до 21%. Жилой комплекс эконом-класса

Долевое строительство в Латинской Америке

Программа «Строительство по справедливости» и положительный опыт, наработанный в долевом строительстве в Аргентине, дал толчок для бурного развития «долевки» других странах континента. В Чили, например, долевое строительства так называемых доходных домов для получения прибыли оказалось очень успешным.

А вот в Сальвадоре инвестиционное строительство и сами инвесторы из-за финансовых махинаций, проводимых под видом долевого строительства, остались и без денежных средств, и без крова.

Долевое строительство по-европейски

Совершенно по-новому и более качественно долевое строительство объектов недвижимости начало развиваться в Великобритании. Благодаря инициативе британских финансовых корпораций эта идея стала широко применяться в Египте, Кувейте и ОАЭ. Именно там многие британские строительные компании осуществляли свою деятельность по возведению разнообразных объектов недвижимости.

На этот раз, британские фирмы пошли своим путём. Они не стали создавать специальные акционерные общества или кооперативы, которые продавали акции, доли или паи. Они сразу стали продавать квадратные метры конкретного будущего жилья, что, в свою очередь, гарантировало окупаемость до начала строительства. Такая схема оказалась успешной и действенной. Новостройка комфорт-класса

Долевое строительство объектов недвижимости

В России вопрос жилья актуален уже не один десяток лет. Купить недвижимость на собственные средства обычным гражданам или представителям рабочего класса практически невозможно. Но существуют различные способы, призванные помочь людям осуществить свою мечту. И наиболее популярный из них – долевое строительство объектов недвижимости.

Что такое долевое строительство домов

И так, долевое строительство в переводе с английского языка означает «строительство по справедливости». По сути, это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная или инвестиционная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участники долевого строительства, или «дольщики») для строительства объектов недвижимости.

После завершения строительства объекта долевое строительство многоквартирных домов получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Далее, застройщик обязан в установленном порядке передать его участникам долевого строительства.

Сегодня фактически все компании, специализирующиеся строительстве многоквартирных домов, широко используют опыт долевого участия. Такая схема даёт возможность в рассрочку расплатиться за жилье ещё до окончания строительства. Кроме того, это очень эффективный способ вложения денежных средств.

Долевое строительство недвижимости в России

В России долевое участие в строительстве получило огромную популярность. Оно считалось не только перспективным, но и очень доступным способом приобретения собственного жилья.

Изначально казалось, что проще и быть не может: человек вкладывает деньги и получает готовое жилье и распоряжается им на свое усмотрение. На практике всё вышло более драматично из-за недобросовестного поведения ряда застройщиков. В результате, родилась такая проблема как обманутые дольщики, число которых росло в геометрической прогрессии.

Конечно, не остались в стороне средства массовой информации, которые регулярно затрагивали данную проблему. Открыто называли имена, фамилии, адреса. Да, это обличало обманщиков. Но также способствовало росту негативных отзывов о самом долевом строительстве.

С одной стороны, успешно работающая схема участия в долевом строительстве за рубежом приносила положительные результаты. С другой стороны, ее аналог – долевое строительство в России, – привело к финансовому краху множество семей.

Дольщики попадали в ловушку из-за предвзятости, жадности и алчности, а также некомпетентности застройщиков, которые неосмотрительно пытались решить возникающие проблемы со строительством за счёт неоправданного привлечения новых дольщиков. Что, в свою очередь, создавало риск раскручивания всевозможных «пирамид».

Решение пришло со стороны государства. Сейчас поговорим об этом подробнее. Строительство в соответствии с 214-ФЗ

Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ

Чтобы пресечь сложившиеся на практике порочные схемы в сфере долевого строительства, руководством страны были приняты меры. Главным инструментом стал Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу «01» апреля 2005 года.

Его цель – регулировать отношения граждан и юридических лиц с привлечением денежных средств в рамках договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве

Закон о долевом строительстве предусматривает применение договора долевого строительства в установленной форме. Данный документ направлен на защиту прав граждан от непорядочных и безответственных застройщиков.

Чтобы такой договор долевого участия в строительстве получил юридическую силу, его в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в соответствующих органах государственной власти. 214-ФЗ гласит, что долевой договор или договор долевого участия в строительстве представляют две стороны долевого строительства.

С одной стороны – застройщик, а с другой участник долевого строительства.

То есть, юридическое лицо (застройщик), арендует земельный участок (или оформляет его в собственность), на котором предполагается строительство многоквартирных домов, либо иных объектов недвижимости (за исключением объектов промышленного назначения).

Получив разрешение на строительство, застройщик привлекает участников, которые финансируют долевое строительство.

На основании Федерального Закона об участии в долевом строительстве, участник инвестирует в долевое строительство объектов недвижимости. То есть становиться инвестором. А договор долевого участия в строительстве, по сути, является инвестиционным договором, согласно которому застройщик обязуется в указанный срок построить объект и после ввода его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства.

Уастник обязуется оплатить утверждённую договором стоимость, прописанных в договоре квадратных метров жилья. И по завершению работ принять построенный объект, если на момент сдачи все условия и требования договора выполнены в надлежащем виде. Сданный в эксплуатацию объект долевого строительства (в рамках 214-ФЗ)

Существенные условия и положения договора долевого строительства

214-ФЗ о долевом строительстве обязывает, чтобы договор долевого участия содержал существенные условия (прописываются в договоре), составляющие следующие положения договора:

  • объект договора (долевое строительство многоквартирных домов). Согласно проектной документации определяется конкретный объект, который после получения разрешения и ввода в эксплуатацию передаётся участнику долевого строительства;
  • срок долевого строительства и срок передачи объекта недвижимости участнику (дольщику) долевого строительства после получения разрешения и ввода его в эксплуатацию;
  • долевое строительство цены договора, порядок и сроки её уплаты.

Этапы участия в долевом строительстве по ФЗ-214

Также, очень важно знать, что процедура участия в долевом строительстве 214-ФЗ включает в себя несколько этапов:

  1. во-первых, застройщик приобретает или арендует земельный участок под строительство какого-либо объекта;
  2. во-вторых, застройщик подписывает с дольщиками договоры, определяющие долевое участие в строительстве;
  3. в-третьих, основываясь на договоре долевого строительства, дольщики оплачивают (обычно, в рассрочку) оговоренную стоимость квартиры;
  4. в-четвёртых, после ввода в эксплуатацию объект долевого участия строительстве многоквартирного дома переходит участникам или дольщикам на правах собственности.

Замороженное строительство высотного дома

Можно с уверенностью сказать, что 214-ФЗ изменил положение дел в лучшую сторону. Но решить проблему до конца не смог. Поэтому застройщики по-прежнему продолжают применять серые схемы обмана дольщиков.

В связи с этим были созданы комитеты и организации, в обязанность которых входит помощь пострадавшим участникам долевого строительства. Кроме того, данные ведомства собирают информацию о каждом новом объекте и регионе, на территории которого осуществляется строительство. Проводимый анализ помогает определять безответственных и недобросовестных застройщиков.

Достоинства и недостатки участия в долевом строительстве 214-ФЗ

Пару слов о достоинствах и недостатках участия в долевом строительстве по ФЗ-214:

  • Строительство с начальной стадии (уровня котлована) даёт возможность приобрести жильё по низкой цене. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию стоимость квадратных метров готового жилья существенно возрастает. Разница иногда составляет до 30%;
  • Долевое участие в строительстве многоквартирных домов даёт возможность рассрочки по платежам при покупке квартиры до завершения строительства;
  • Договор долевого строительства с застройщиком позволяет зарезервировать свою квартиру, выбрать этаж, расположение окон по сторонам света. Осуществить изменения в геометрии комнат, подводку инженерных коммуникаций и так далее;
  • Долевое участие в строительстве позволяет купить новую квартиру из первых рук. На рынке вторичного жилья остается риск вмешательства третьих лиц с законными требованиями на приобретённую недвижимость;
  • 214-ФЗ об участии в долевом строительстве запрещает застройщикам переуступать права на квартиры гражданам;
  • Закон о долевом строительстве регулирует отношения только в отношении строящихся объектов, разрешение на строительство которых выдано после подписания Закона. Если разрешение на строительство было получено до «01» апреля 2005 года, Закон просто не работает.

Объект незавершенного строительства

Нельзя не отметить тот факт, что доля участия в долевом строительстве, вопреки всем обстоятельствам, очень востребована. И для многих россиян «долевка» остаётся чуть ли не единственной возможностью приобрести собственное жилье.

Закон 214-ФЗ не совершенен и имеет много минусов и нареканий. Поэтому долевое участие в строительстве неоднократно подлежало критике со всех сторон. Эти обстоятельства дали толчок для более тщательных проработок и дополнений.

Что такое «долевое строительство изменения»

В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».

Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:

  • повышение надежности рынка недвижимости;
  • создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
  • повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.

Проект будущего многоэтажного жилого дома

Поправки, изменения и дополнения к ФЗ-214

Кратко можно выделить следующие поправки, которые коснулись:

  1. размера уставного капитала строительных организаций;
  2. условий договора долевого участия (ДДУ) в строительстве;
  3. процесса государственной регистрации документа;
  4. требований к оформлению проектных деклараций и некоторых других положений.

Следует подчеркнуть, что в процессе регулирования долевого строительства случился настоящий переворот. В частности, благодаря:

  • созданию Государственного компенсационного фонда;
  • введению практики по применению счетов эскроу;
  • формированию Единого реестра застройщиков РФ.

Все вышеуказанные изменения были направлены на повышение прозрачности деятельности строительных фирм и компаний. И обеспечение участников “долевки” дополнительными гарантиями, защиту их прав в случае проблемных ситуаций. Строительство нового жилого микрорайона

Назначение и функции новых поправок, изменений и дополнений 214-ФЗ

Важнейшей целью нового Государственного компенсационного фонда является эффективная защита законных прав и имущества граждан, участвующих в долевом строительстве. В отношении юридических лиц, ответственных за построение жилья и не исполняющих своих обязательств, арбитражным судом возбуждаются процедуры банкротства.

Также с 01 января 2017 года на застройщиков возлагается обязанность внесения отчислений в компенсационный фонд. Сумма взносов определяется на основании площади строительства и прописана под каждый конкретный объект долевого участия.

Создание Единого реестра строительных организаций и компаний РФ будет способствует повышению информационной открытости застройщиков. Его задача – защита интересов дольщиков.

Сам Единый реестр (официальный перечень застройщиков) будет представлять собой государственный информационный ресурс, в котором систематизируются все сведения о юридических лицах, занимающихся постройкой объектов недвижимости (пункт 26 статья 1 ФЗ от 03.07.2016 № 304-ФЗ) и принимающих долевое участие в строительстве.

Помощь обманутым дольщикам

По официальным сведениям Правительства, на конец прошлого года в 72 регионах России отмечены проблемные объекты в сфере строительства. Общий объем, указанный в дорожных картах, – 830 объектов. Но это не обязательно 830 домов. Потому что в одном объекте (это одно разрешение на строительство) может числиться и два, и три дома. Представьте себе объем проблемы!

Приятно отметить, что на государственном уровне продолжается работа по поиску оптимальных решений для оказания помощи обманутым дольщикам. Руководство страны ужесточает меры в отношении недобросовестных застройщиков и всесторонне поддерживает участников долевого строительства. Строительство многоэтажного жилого дома

Заключение

Долевое строительство – очень удобная и выгодная модель обеспечения населения жильем. Но, как известно, даже самую полезную идею можно вывернуть на изнанку. Недобросовестные застройщики, которые намеренно пошли на обман или просто не рассчитали свои силы и решили выкрутиться за счет простых людей. Тем самым серьезно подорвали доверие населения к долевому участию.

Но, к счастью, времена меняются. Все новшества в сфере долевого строительства направлены на повышение надежности рынка недвижимости, создание механизма дополнительной защиты дольщиков от всевозможных рисков незавершенности строительства, на увеличение объема ответственности застройщиков перед инвесторами.

Существенно меняются требования по созданию и размеру уставного капитала. Создаётся специальный компенсационный фонд, формируемый на основании взносов застройщиков. Организовывается Единый реестр застройщиков для информационной открытости строителей.

Появилась надежда, что долевое строительство в России все-таки выйдет на цивилизованный, прозрачный уровень строительства. И станет доступнее для многих наших граждан.

Ссылка на основную публикацию