Доходы от общедомового имущества должны принадлежать собственникам жилья

Доходы от использования общего имущества многоквартирного дома

В этой статье вы узнаете:

1. Незаконность действий управляющей компании по передаче общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам

По сложившейся практике, компании использующие в деле извлечения прибыли общее имущество многоквартирного дома, действуют на основании договоров заключенных с управляющими компаниями. По условиям заключенных договоров, арендодателями выступают управляющие компании, неправомерно заменяя одну из сторон договора. Соответственно и доход от использования общего имущества многоквартирного дома, поступает на их счета.

Таким образом, складывается интересная ситуация, когда затраты на содержание общего имущества несут собственники, а доход от использования этого имущества, извлекают управляющие компании.

Такие сделки управляющая компания может заключать лишь в случае, если общее собрание собственников приняло решение о наделении ее соответствующими полномочиями. В отсутствие такого решения, договоры о передаче в пользование общего имущества заключаются управляющими компаниями с превышением своих полномочий, и в соответствии с требованиями ст.ст. 157.1, 166, 167, 168, 173.1 ГК РФ, такие сделки могут быть признаны недействительными по иску предъявленному в суд собственниками помещений.

Кроме того, согласно ст. 15 ГК РФ собственники помещений могут требовать полного возмещения причиненных им убытков. Под убытками понимаются в частности неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ:

В силу ч.2, ст.1107 ГК РФ:

Таким образом, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований управляющая компания приобретает принадлежащее собственникам имущество и, согласно ст.ст. 1102, 1107 и 395 ГК РФ, обязано возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

В некоторых случаях, собственники наделяют управляющие компании полномочиями на заключение от их имени, договоров по передаче в пользование общего имущества иным лицам. В порядке, предусмотренном статьями 44, 46, ЖК РФ, собственники могут принимать решения:

По смыслу данной нормы, решение собственников об определении уполномоченного, является договором поручения, определение которому, дает ст.971, ГК РФ:

Из содержания приведенных норм следует, что управляющие компании могут наделяться правом заключения договоров от имени собственников, где стороной по договору являются собственники, с вытекающими отсюда правами и обязанностями. У управляющей компании таких прав и обязанностей не возникает.

Из чего вытекает, что уполномоченное лицо не может быть выгодоприобретателем, и участвовать в расчетах по получению доходов, полученных от использования общего имущества, а обязательства по договору, должны возникать непосредственно между собственниками помещений и лицом, использующим общее имущество.

Из вышесказанного следует вывод, что заключение сделки предметом которой является использование общего имущества собственников, или его части и сторонами которой является управляющая компания и иное лицо, является незаконным.

2. Право собственников помещений на передачу общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицами

Лица использующие общее имущество многоквартирного дома, обязаны заключать договоры с собственниками помещений о таком использовании, поскольку право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит исключительно собственнику такого имущества.

Согласно ст. 36, Жилищного Кодекса РФ, общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности, собственникам помещений в таком доме. Соответственно и передача отдельных частей многоквартирного дома в пользование иным лицам, допускается только по решению собственников помещений.

Принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, ст.44, ЖК РФ, относит к компетенции общего собрания собственников помещений.

При этом, в соответствии с требованиями ч.1), ст. 46, ЖК РФ, данное решение может иметь силу, лишь при условии его принятии большинством, составляющим не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в силу прямого указания закона, правом передавать элементы общего имущества в пользование третьим лицам наделены собственники. Действующее законодательство РФ таким правом управляющие компании не наделяет.

Обязанность заключения договора при использование общего имущества лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность может возникать и в силу закона. Так, в соответствии со ст.6 Закона РФ № 126 «О связи» организации связи могут осуществлять эксплуатацию расположенных на зданиях средств связи по договору с собственником таких зданий.

Собственники могут решением общего собрания наделить управляющую компанию на заключение от их имени договор об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с правом зачисления полученных средств на счет компании. Однако такое право не тождественно праву распоряжения поступившими по договору средствами. Управляющая компания может расходовать такие средства только на цели и в объемах определенных решением общего собрания собственников помещений.

3. Порядок действий собственников по возмещению убытков причиненных лицами незаконно использующими общее имущество многоквартирного дома

В случае, если общее имущество многоквартирного дома незаконно используется лицами осуществляющими предпринимательскую деятельность, собственники вправе потребовать от них возвратить сумму неосновательного обогащения и уплатить начисленные на нее проценты за пользование чужими денежными средствами.

Прежде всего необходимо созвать общее собрание собственников помещений со следующей повесткой дня:

  • Об использовании общего имущества многоквартирного дома;
  • Об определении лица уполномоченного на заключение договоров об общего имущества многоквартирного дома;
  • Об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами;
  • Об определении места хранения протокола настоящего общего собрания.

Решения такого собрания должны быть сформулированы примерно так:

  • Передать в возмездное пользование элементы общего имущества дома № 1 по ул. Садовая иным лицам;
  • Собственника кв. № 1 Иванова Ивана Ивановича наделить полномочиями на подписание договоров по передаче в возмездное пользование общего имущества, с зачислением полученных от аренды денежных средств на банковский счет Иванова Ивана Ивановича;
  • Наделить Иванова Ивана Ивановича полномочиями на представление интересов собственников во всех органах власти, учреждениях и предприятиях, а также судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, в том числе с правом: подписания иска, предъявления иска в суд, предъявления встречного иска, признания иска, полного либо частичного отказа от исковых требований, изменение размера исковых требований, изменения предмета или основания иска, заключения мирового соглашения, подписания апелляционной либо кассационной жалобы, подачи апелляционной либо кассационной жалобы в суд, получения исполнительного документа, получения постановления суда любой инстанции, обжалования решения суда;
  • Местом хранения протокола и решений настоящего общего собрания собственников установить кв.2, дома № 1 по ул. Садовая.

После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора и представление собственников перед третьими лицами, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество требования о возмещении убытков.

4. Порядок действий собственников по заключению договоров по использованию общего имущества многоквартирного дома иными лицами

Первым шагом будет также, созыв общего собрания собственников помещений с такой же, как и в первом случае повесткой дня, за исключением вопроса «об определении лица уполномоченного представлять собственников помещений перед третьими лицами».

После принятия вышеназванных решений, лицо уполномоченное на заключение договора, направляет лицам использующим в процессе предпринимательской деятельности общее имущество предложения о заключении договоров по передаче в возмездное пользование объектов общего имущества многоквартирного дома.

В случае отказа от возмещения убытков, равно как и отказа от заключения договора или отсутствии ответа, лицо уполномоченное на представление собственников перед третьими лицами вправе предъявить иск о взыскании суммы неосновательного обогащения и понуждении в демонтаже оборудования размещенного на объектах общего имущества.

Как жильцы дома могут заработать на общедомовом имуществе

Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом имуществе для многих из них незнакома. В то же время, при грамотном подходе, ею можно воспользоваться, извлекая пользу для себя и предоставляя нужные услуги третьим лицам.

Что относится к общедомовому имуществу

Любые помещения, которые не являются частями и квартир и не находятся в личной собственности жильцов многоквартирного дома, считаются общедомовым имуществом. Нормы, регулирующие правоотношения собственников в отношении общего имущества рассматриваются в главе 6 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, существенные сведения содержатся в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. «Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома».

Его перечень дан в статье 36 ЖК РФ.

Общим имуществом жильцов являются:

• лестницы и лестничные площадки;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• общие коридоры;
• технические этажи и подвалы;
• чердачное помещение;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции;
• иные помещения, не являющиеся квартирами.

Также в совместной собственности проживающих в доме лиц, могут находиться помещения, предназначенные для социально-бытовой деятельности и организации досуга жильцов:

• спортивные комнаты;
• бытовки;
• комнаты для детского творчества и иных потребностей.

Придомовая территория тоже относится к общему имуществу дома. Ответственность за её благоустройство, права распоряжения и пользования ею, принадлежат собственникам квартир.

Как можно использовать общедомовое имущество?

Общее имущество многоквартирного дома (МКД) находится в совместном владении. Проживающие в доме пользуются им по мере надобности, в зависимости от этажа, на котором проживают, и других нюансов. Все жильцы оплачивают работы по его содержанию. Например:

1. Жильцы первого этажа оплачивают содержание лифтов, хотя не пользуются ими.

2. Жильцы верхних этажей оплачивают наведение порядка в подвальном помещении, хотя его состояние существенно не влияет на запах и наличие сырости в их квартирах.

3. Лица, у которых нет автомобилей, оплачивают содержание парковочных мест.

4. Все граждане, пользующиеся лифтом или лестницей, оплачивают содержание пандусов для передвижения лиц с инвалидностью.

Ответственное управление делится на всех проживающих, соразмерно доле владения каждого из них.

Кроме пользования помещениями, собственники вправе использовать элементы здания для получения прибыли. Прибыль можно получить от следующих видов деятельности:

1. Сдачи в аренду рекламодателям внешней стороны стены, для размещения на фасаде здания рекламных щитов.
2. Взимания оплаты с провайдеров.
3. Распоряжения придомовой территорией.

При грамотном подходе данные виды деятельности могут принести доход, покрывающий часть расходов на квартплату.

Можно ли продавать общедомовое имущество?

Отчуждение площадей общего пользования третьим лицам, равно как и жильцам МКД категорически запрещено. Разъяснения по такому запрету даны в Письме Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ № 22876-АЧ/04 от 23.07.15 г. со ссылкой на нормы законодательства:

• ч. 1 ст. 36 ЖК РФ;
• ч. 4 ст. 37 ЖК РФ;
• ч.3 ст. 39 ЖК РФ;
• ч.2 ст. 291 ГК РФ.

Документ поясняет, то препятствием к участию в сделках купли-продажи является прямой запрет на выделение доли в натуре, касающийся площадей совместного пользования. Не выделенная в натуре собственность отчуждаться не может. Также она не может быть поставлена на кадастровый учёт в качестве автономного объекта. Данный запрет имеет логическое обоснование. Оно связано с тем, что планировка МКД предусмотрена разумное планирование эксплуатации и использования дома, которое предусматривает беспрепятственный доступ ко всем элементам здания. Это необходимо для полноценного функционирования системы коммуникаций и проведения текущего ремонта всех коммуникационных систем. Попытка перекрытия предусмотренного доступа, путём выделения этих помещений в собственность отдельных лиц, может стать причиной ущерба всему зданию или системам инженерных коммуникаций, что в принципе недопустимо.

Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества

За общедомовое имущество ответственны собственники МКД, оплачивающие из своих средств его содержание и эксплуатацию, а не управляющая компания (УК). Поэтому без их ведома УК, выполняющая лишь организационную и посредническую функцию, принимать ответственные решения о вопросах распоряжения общими площадями, не может.

Механизм, посредством которого собственники принимают ответственные решения, в том числе – по управлению совместным имуществом, это общее собрание собственников. Все решения, которые оно принимает подлежат голосованию. Подсчёт голосов проводит специальная счётная комиссия. Если большинство голосов «за» – решение, рассматриваемое собранием, принимается и подлежит исполнению.

Если группе собственников пришла идея о том, как можно использовать часть общего имущества, реализовать её можно, следуя алгоритму:

1. Инициативная группа обсуждает идею о том, как выгодно распорядиться совместной собственностью дома и получить прибыль. Эта мысль лаконично формулируется в повестку общего собрания.

2. Составляются повестки-оповещения, приглашающие собственников на общее собрание, с указанием даты и времени проведения.

3. Управляющая компания уведомляется о проведении общего собрания.

4. На собрании инициативная группа выступает с предложением о получении прибыли с общего имущества. По вопросу ведётся полемика.

5. Вопрос выносится на голосование. Специальная комиссия проводит подсчёт голосов.

6. Результаты собрания оформляются протоколом, экземпляр которого передаётся руководству УК.

На основании решения, внесённого в протокол общего собрания собственников, УК принимает ответное решение. Если оно положительное – результаты собрания вступают в силу и начинают реализовываться. Отрицательное постановление управляющей компании должно отвечать следующим требованиям:

• основываться на решении общего собрания;
• каждый пункт, который не может подлежать удовлетворению, должен быть мотивирован;
• при отказе даётся ссылка на нормы законодательства;
• он должен выдаваться в письменном виде в форме выписки из решения УК;
• выписка скрепляется подписью руководителя и круглой печатью УК.

Ответное решение компании доводится до сведения собственников, участвовавших в голосовании.

Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?

Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.

Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму:

1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения.

2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества.

3. Провести полемику сторон.

4. Провести голосование, с подсчётом голосов.

5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов.

Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов. Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.

Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?

Если жильцы дома обнаружили, что общее имущество эксплуатируется без их ведома, им следует обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. Руководитель УК обязан дать такие разъяснения в письменном виде и отчитаться за расходование денежных средств, полученных за предоставление той или иной услуги сторонним компаниям. Собственники вправе предъявить требование, чтобы данная информация была озвучена на общем собрании, которое подтвердит своё согласие или откажет в предоставлении услуги.

Если УК ответит отказом или проигнорирует требования жильцов дома, то они вправе подать жалобу:

• в Государственную жилищную инспекцию;
• в прокуратуру.

Читайте также:  Минстрой России ужесточит контроль за нормативами платы за ОДН

Если собственники намерены взыскать с УК незаконно полученные денежные средства, нужно подавать иск в суд.

Размещение на фасадах домов

Неплохой доход может приносить реклама, размещённая на стене дома с наружной стороны. Чтобы водрузить на фасад рекламную конструкцию, рекламодателю нужно вначале получить разрешение в городской администрации, согласовав текст, размер и внешний вид рекламного щита или электронного табло. С полученным официальным административным разрешением, собственник рекламной конструкции обращается к руководителю УК.

Взимание оплаты за рекламу регулируется нормами статьи 44 ЖК РФ. Оно мотивировано тем, что фасад является общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам дома. Соответственно, установка рекламного щита рассматривается как аренда данного имущества. Поэтому с владельца рекламной конструкции может быть получена плата в размере стоимости аренды, исходя из количества м2, которые занимает выставленный щит или табло.

Кроме администрации населённого пункта, разрешение на закрепление рекламного щита, должно быть получено от собственников жилого дома. При принятии решения следует руководствоваться нижеследующим:

• эстетическим и этическим содержанием;
• рентабельностью предложения;
• удобством жильцов дома.

Если собственники дома не выразили желания относительно такой формы эксплуатации фасада, руководство УК не вправе идти наперекор их воле.

Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей

Вопрос о законности взимания платы с провайдеров за размещение ими своих сетей, рассматривается двояко. С одной стороны они используют общедомовое имущество для размещения и проводки кабелей и иного оборудования. Это предусматривает взимание с них арендной платы. С другой стороны, они сами, руководствуясь Законом о связи, утверждают, что их услуга является публичной офертой, и они действуют в интересах заказчика, на общей площади которого размещают необходимое для оказания услуги техническое оснащение.

Правильными будут оба подхода, но при определённых условиях:

1. На общем собрании решается, что с провайдеров будут (не будут) взимать деньги за использование общего имущества.

2. Решение оформляется протоколом.

3. Для телекоммуникационной компании подготавливается выписка с условием оплаты или безвозмездного предоставления площадей для размещения сетей и оборудования.

Поэтому если собственники дома решили получать прибыль с использования общего имущества, то они вправе заявить об этом провайдерам и добиться от них оплаты.

Использование придомовой территории

Чтобы придомовая территория могла использоваться по собственному усмотрению, в том числе – приносила прибыль, нужно оформить закреплённый за МКД участок земли в собственность. После этого на общем собрании жильцов нужно решить вопрос о её благоустройстве.

Для получения дохода можно часть земли сдавать в аренду:

• под платную парковку;
• под размещение торговых точек.

При этом следует руководствоваться нормами СанПиН 2.1.2.2645 10, которые обязывают выделять территорию двора в отдельную зону, на которой допустимо размещать только:

• беседки;
• газоны;
• детскую игровую площадку.

Поэтому от территории, используемой для бизнеса, двор должен быть отгорожен специальной оградой.

На что можно потратить деньги, полученные от общедомового имущества
Полученные собственниками МКД деньги могут использоваться:

• на проведение текущего или капитального ремонта;
• на благоустройство двора;
• на облагораживание подъездов и облика дома;
• на оплату услуг ЖКХ.

Если доход является существенным, в совместную собственность можно оформить, выкупленную на эти деньги прилегающую территорию и нежилые помещения нижних этажей.

Приобретённую недвижимость также можно привести в надлежащий вид, и передать в аренду под размещение торговой точки, парикмахерской или салона. А на прилегающей земле можно разместить дополнительные парковочные места.

Последние статьи раздела:

Несмотря на то, что придомовая территория оформляется в собственность жильцов, её использование должно регулироваться законодательством. Закон ограничивает собственников многоквартирного.

В одном из домов Санкт-Петербурга жители на протяжении нескольких недель терпели настоящее коммунальное бедствие: из-за засорившейся канализации они были вынуждены наблюдать в своих.

Если работа управляющей компании не удовлетворяет жильцов многоквартирного дома, нередко среди них поднимается вопрос: не обратиться ли к другому поставщику данных услуг. Иногда смена.

Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом.

Подробно –>

Тимур, способ есть. Наиболее удобный из них – оформить индивидуальное предпринимательство, затем по усмотрению: оформить решением общего собрания доверительное управление имуществом дома, или договор аренды с правом предоставления субаренды. Полученную прибыль можно тратить на общедомовой бизнес или вносить на отдельный лицевой счёт. Неправомерные действия УК следует предотвращать обращением в ГЖИ, или в прокуратуру.

Я постоянно организовываю проекты по получению прибыли с общего имущества, но управляющая компания ставит мне палки в колёса, аргументируя свои действия тем, что я никто. Есть ли законный способ официально оформить мою деятельность?

Лидия Петровна, приобретать общее имущество нельзя. Зато Вы можете получить согласие собственников дома, и использовать подсобное помещение безвозмездно.

Рядом с моей квартирой расположена подсобка, которой никто не пользуется, могу ли я её выкупить и использовать для собственных нужд?

Как заработать, правильно используя общедомовое имущество

Растущие платежи за ЖКХ (в Москве только за прошлый месяц они выросли на 40%), приучают к мысли, что жилье — тяжкое финансовое бремя. Однако собственники могут получат от дома прибыль, способную покрыть расходы на его содержание. Общедомовое имущество может быть не только строкой ОДН в платежке, но и источником заработка.

Как сократить платеж за ЖКХ

«Случаев, когда жильцы сообща получают доход от общедомового имущества, достаточно много. Например, в Волгограде собственники сдавали в аренду помещения в цокольном этаже.

Поскольку дом удачно расположен в центре, денег хватило, чтобы оплачивать ЖКХ для всего дома и даже провести за собственные средства капремонт»,

— вспоминает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

Что принадлежит жильцам

Согласно закону в собственности жильцов находятся не только их квартиры, но и общедомовое имущество.

Как пояснил Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ Контроль», сюда относятся весь дом с коммуникациями и прилегающая территория.

«Список довольно большой. Жильцы имеют равные права на все имущество дома: лестницы, лифты, коридоры, чердаки и подвалы, общественные помещения (в некоторых домах заложено пространство под секции, клубы жильцов, заседания и т.п.). Крыши, забор которым обнесен дом, внутридомовые инженерные системы. В случае если проведено межевание, также им принадлежит земельный участок. Они могут установить забор и оформить двор по собственному усмотрению. Например, сделать площадку для отдыха и никого туда не пускать или, наоборот, сдать территорию в аренду коммерческому предприятию», — перечисляет эксперт.

Бизнес под ногами

Впрочем, сначала стоит проверить, что осталось на балансе дома. Известно немало случаев, когда общее имущество (чердаки, подвалы, двор и т.п.) незаконно отчуждалось.

Например, в 2005 году предприимчивый глава одного небольшого города собственным постановлением передал колясочные, лифтовые и даже мусоросборные камеры сразу нескольких домов в собственность города, а затем продал с торгов.

Когда обман раскрывается, жильцам остается только требовать вернуть похищенное в суде. Практика, впрочем, пока сложилась неоднозначная — возвращают общедомовое имущество не всегда, хотя ответственные ведомства постоянно ведут проверку незаконно отчужденных объектов.

Как начать зарабатывать

Все решения, заставляющие общую собственность работать на жильцов, принимают на общедомовом собрании, причем должны проголосовать не менее 2/3 собственников.

Предела для предпринимательского простора практически нет: дом и прилегающие территории можно заставить приносить деньги любым разрешенным законом способом.

Единственное исключение — по закону собственники жилья не могут расположить во дворе платную парковку, уточнил Новиков.

Прибыль можно отправить на благоустройство дома, оплату коммунальных услуг или капремонта. Куда пойдут деньги, утверждается также на общем собрании. К сожалению, потратить прибыль на личные нужды жильцы не могут. В дальнейшем должны регулярно проводиться собрания, на которых жители отчитываются о финансовых показателях и решают, куда тратить деньги. Стоит отметить, что дополнительное юрлицо для того, чтобы вести предпринимательскую деятельность, жильцам оформлять не нужно.

ЖКХ подорожало на треть

Магазин в подъезде

Прибыльнее всего сдавать помещения в аренду. Магазины, офисы и даже рестораны активно открываются в подвалах и нежилых помещениях. Прибыль может быть довольно высока.

«В Москве помещение площадью от 100 до 200 кв. м можно сдать за 250 тыс. руб. в месяц, если дом находится далеко от метро, а заходить надо со двора. Если локация хорошая, недалеко от метро и рядом с дорогой, то цена уже будет не меньше 400 тыс. руб. В регионах цены могут быть в разы ниже», — рассказала старший консультант департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Мария Вакурова.

Старший консультант отдела исследований рынка CBRE Максим Палт добавляет, что в центре цены могут быть еще выше и доходят до $3000 за кв. м в год.

Также можно сдать в аренду и землю во дворе, например, под летнее кафе или овощную палатку. Здесь стоимость аренды, по оценке Вакуровой, составит около 100 тыс. руб. за объект.

Ранее «Газета.Ru» подробно рассказывала о нежилых помещениях на первых этажах.

Реклама

Еще одна статья дохода — реклама. Здесь разброс цен довольно велик. Это могут быть как огромные рекламные баннеры, панели с видеорекламой, так и небольшие объявления, которые размещаются в подъезде или лифте. Повесить небольшое объявление в подъезде в среднем стоит около 900 руб. в месяц, цены на размещение огромных конструкций на фасаде могут достигать нескольких миллионов.

Следует помнить, что любая реклама может размещаться только с согласия жильцов. Если общего собрания, на котором решили заработать на рекламе, не было, то это повод обращаться с жалобой в соответствующие органы. Это относится даже к небольшим объявлениям, которые размещают на специальном информационном стенде.

«В регионах можно увидеть, как дома полностью завешаны рекламой, будто дорожные столбы. Явно это делается в обход жильцов. Проблема частая, у меня самого на доме неожиданно появилось два рекламных баннера от застройщиков, после того как я обратился с жалобой, их убрали. Если увидели незнакомую рекламу на доме, надо сразу спрашивать, на каких основаниях ее вывесили», — говорит Александр Козлов.

Торговые автоматы

Помимо этого, можно пойти более нестандартным путем — установить платежные терминалы. Прибыль здесь формируется за счет оборота. Как правило, компании рассматривают помещение с трафиком не менее 300 человек в сутки. Поэтому имеет смысл устанавливать терминал в большом доме, желательно расположенном на оживленной улице.

Тариф на капремонт проверят

Доходы тут обычно не велики (хорошо, если 10 тыс. руб. в месяц), однако места автомат требует немного, а жильцы получат дополнительные удобства.

Также можно пробовать установить различные вендинговые автоматы. Механические продавцы сегодня предлагают все — от согревающих напитков до мороженого. Можно установить автоматы с играми или даже массажное кресло с купюроприемником.

Деньги утекают

Если жильцы сплочены и знают свои права, они смогут получать дополнительный доход. В противном случае велики шансы, что доход утекает в чужие карманы — обычно сотрудников управляющей компании или руководителей ТСЖ.

Внимательно посмотрите на свой дом.

Если фасад обвешан рекламой, в подвале работает магазин, а в подъезде массажное кресло и при этом платежки только растут, похоже, что вы с соседями не получаете законную прибыль.

В этом случае юристы советуют сразу обращаться с жалобами в жилнадзор и прокуратуру.

«Если будут выявлены нарушения, то последствия для виновных могут быть самые мрачные. Не только административная ответственность, но и уголовная. Например, за незаконную предпринимательскую деятельность или уклонение от налогов», — говорит Новиков.

Также через суд можно потребовать возмещения неполученной прибыли. Незаконно собранные за аренду общедомового имущества деньги в этом случае вернут жильцам. Впрочем, нетрудно догадаться, что такие тяжбы требуют времени и сил.

Когда, кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

Когда, кем и как оформлялась передача общедомового имущества?

По нашему глубокому убеждению, проблема ЖКХ в действительности надуманная.

И возникла она из-за того, что во многих регионах передача прав собственности на общедомовое имущество не была проведена с точностью до запятой в соответствии с предусмотренным законодательством регламентом. Вроде что-то передали гражданам, но “забыли некоторые мелочи”.

Если рассматривать нормы Жилищного законодательства РФ с точки зрения простого бухгалтера, а не юриста или общественного, административного деятеля, то возникают самые что ни на есть простые и естественные вопросы для бухгалтера, принимающего к учету недвижимое имущество организации.

Так, согласно методике бухгалтерского учета, действующей в Российской Федерации:

«Каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом» (п.1 статья 9 Федерального Закона от 6.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») .

К примеру, организация приобрела недвижимое имущество:

право владения должно и обязано(!) быть оформлено документально изарегистрировано в Росреестре. Лишь при соблюдении этого условия у организации будет признан объект расходов (в виде недвижимого имущества), которым необходимо управлять, который необходимо содержать, ремонтировать и т.д.

Опять же, расходы по управлению, содержанию и ремонту имущества подлежатдокументальному оформлению, причем в обязательном порядке(!), иначе данные расходы нельзя будет учесть в бухгалтерском, а также налоговом учете.

Теперь обратимся к Жилищному кодексу РФ (п.1 ст.39 ЖК РФ):

«Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст.290 ГК РФ):

«Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры» (п.1 ст.290 ГК РФ)

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.244 ГК РФ), если имущество находится в общей долевой собственности , то определяется доля каждого из собственников в праве общей долевой собственности.

Как известно, право собственности регистрируется в уполномоченном органе , каковым в РФ является Росреестр .

Каковы реалии сегодняшнего дня в отношении расходов на содержание общедомового имущества многоквартироного дома?

Как известно, собственники (не жители, а именно собственники!) помещений в многоквартирном доме в настоящее время:

а) помимо оплаты за фактически потребляемые ресурсы, учитываемые по индивидуальным счетчикам или по нормативам потребления коммунальных ресурсов,

б) дополнительно оплачивают расходы разного рода управляющих организаций за содержание и ремонт жилого помещения («жилого помещения» – именно такая формулировка употребляется в ЖК РФ и мы не будем с этим спорить. ).

В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:

  • за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
  • по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
  • по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).

Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт “жилого помещения”, ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документально подтверждена уполномоченным(!) органом :

  • технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом);
  • перечень общего имущества многоквартирного дома;
  • техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности;
  • долю каждого собственника в праве общей собственности.

Вспомните, сколько документов остается у Вас на руках при покупке квартиры, строительстве дома, а если собственников несколько. и все это не просто документально подтверждено, но и еще подтверждено и зарегистрировано в уполномоченных органах.

Читайте также:  На объектах социальной сферы Сенгилеевского района проверят температурный режим

А ведь общедомовое имущество – это тоже собственность, причем долевая.

Вопрос ко всем собственникам :

кому-либо из Вас, кто является собственником квартиры в многоквартирном доме, когда-либо предоставлялась кем-либо исчерпывающая и документально подтвержденная информация:

  • об объекте управления (в виде многоквартирного дома в целом и общедомового имущества в частности);
  • о размере Вашей доли в праве общей собственности?

Кто-нибудь из собственников общедомового имущества видел исчерпывающий пакет документов по объекту недвижимого имущества – многоквартирному дому.

Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:

  • сделать оценку технического состояния многоквартирного дома,
  • зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имуществов Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительно еще и по придомовой территории:

кроме данных Земкадастра, у собственников многоквартирного дома должен быть в наличии документ (выдает местный Отдел архитектуры), где утверждаетсявладелец придомового земельного участка, а также определяютсясервитуты(!). иными словами, определяются права лиц и организаций , имеющих право пользования придомовой территорией помимо собственников этой территории !

По вопросу начисления ОДН :

Самые громкие возмущения до сих пор вызывает Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, где опубликованы формулы расчетов за коммунальные услуги, в том числе и ОДН.

Почему-то “забывается”, что данные формулы должны применяться лишь в случае, если многоквартирный дом прошел процедуру энергоуадита в соответствии с Федеральным Законом РФ от 23.11.2009 г. № 261 “Об энергосбережении. “

Только в этом случае возникают у собственников расходы на ОДН по электричеству и водопотреблению на общедомовые нужды. Причем, паспорт энергоаудита вывешивается на доме!

Вы видели когда-нибудь такую табличку. и мы тоже не видели… (кто увидит – сфотографируйте и пришлите… будем Вам признательны).

На чьем балансе в настоящее время числится общедомовое имущество ?

Уважаемые собственники помещений в МКД и одновременно как бысобственники общедомового имущества: посмотрите все бумаги и документы, имеющиеся у Вас в наличии по своему многоквартирному дому!

Помимо того, что Вы обнаружите отсутствие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов хотя бы трехгодичной давности (бумаги от времен «царя гороха» не берем в расчет…), Вы также обнаружите, что Ваш многоквартирный дом до сих пор находится на балансе местного органа самоуправления

Должны, конечно, быть исключения из общего правила… но, как это ни прискорбно, с таким фактами еще ни разу не сталкивались.

Вспомните, как документально оформляется приобретение имущества и как квалифицируется юристами ситуация, когда имущество от одного лица как бы передано другому → новый собственник начал нести по нему затраты, а предыдущий собственник не переоформил на нового документы. расходы по содержанию уже идут, а имущество не переоформлено и предыдущего собственника “не получается” найти.

Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день :

1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме, ДАНО ПРАВОсобственности на общедомовое (по ГК РФ – общедолевое) имущество;

2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…

3) . а что на местах. то есть там, где собственно и стоит конкретный многоквартирный дом?

Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВОсобственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени.

Чтобы Вам было понятнее о чем идет речь, сравним со следующим правом:

за гражданами РФ российским законодательством утверждено ПРАВО приватизации квартир, но не все жители квартир воспользовались даннымправом!.. далеко не каждый оформил в Росреестре предоставленное ему право собственности на жилое помещение.

Кто не позаботился об оформлении приватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру.

Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: право на приватизацию квартиры и право на общедолевую собственность в многоквартирном доме:

если НЕ ОФОРМЛЕНО право собственности , становитесь Вы собственником имущества. …

Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ :

КТО на данный момент владелец общедомового имущества? .

ведь объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), до сих пор не списан с баланса предыдущим собственником помещений в данном доме и дом до сих пор числится на балансе местной администрации.

Проверяя провоустанавливающие и правоподтверждающие документы по Вашему дому, Вы обнаружите, что объект недвижимого имущества – многоквартирный дом со всеми его коммуникациями, оборудованием и придомовым участком НИКАК не оформлен документом , который подтверждал бы общую долевую собственность на данный объект у собственников отдельных помещений в данном многоквартирном доме.

Выходит, нам, собственникам помещений, до сих пор принадлежат толькопомещения (квартиры), прошедшие регистрацию в Росреестре.

А все остальное, что есть в многоквартирном доме, – числится на балансе местной администрации и управляется ими же назначенными на управление Управляющими компаниями… (чувствуете, кто реальный собственник общедомового имущества многоквартирного дома и придомового участка. и этот собственник об этом знает. )

Согласно здравого смысла и логики, возникают вопросы :

на каком основании Управляющие компании предъявляют всем нам, НЕ СОБСТВЕННИКАМ общедомового имущества, расходы на управление, содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома.

О чем все мы спорим с Управляющими компаниями. о размерах расходов. которые мы и не должны были оплачивать .

Да, согласно ЖК РФ – должны оплачивать, но пока ПРАВО собственности не переоформлено – не должны.

По сути, нас с платежами по ОДН ввели в финансовые споры, задели за “живое”, и эмоции не позволяют увидеть → что у нас, собственников отдельных помещений в многоквартирном доме, НЕТ ОБЪЕКТА РАСХОДОВ.

Объект расходов (многоквартирный дом) не зарегистрирован за нами до сих пор! Нам не была определена доля в праве общей долевой собственности в данном объекте.

Данный вывод основан в строгом соответствии с законодательством РФ: Жилищным, Гражданским и даже Налоговым кодексами.

А свои квартиры мы и так содержим и ремонтируем самостоятельно, без участия персонала Управляющей компании!

P . S . Если у кого-то квартиры моются, убираются ежедневно силами персонала Управляющих компаний и регулярно ими ремонтируются – напишите… будем Вам признательны :))) … в этом случае с Вас платеж за “содержание и ремонт жилого помещения” берется вполне обоснованно :))) …

ВЫВОД : н ет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание.

Управляющие организации “перепутали” плательщика. Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут и обязаны предъявить фактическому владельцу имущества (!).

. а не нам, гражданам РФ – собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности(?!) местной администрации, своевременно не выполнившей распоряжения Правительства РФ о списании приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов(!), из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме…

По сути, мы столкнулись с ситуацией несвоевременного переоформления ПРАВА собственности на общедомовое имущество.

На ком лежит о бязанность оплаты услуг Управляющих компаний по управлению, содержанию и ремонту имущества, включая ОДН по электричеству, воде, теплу? – на СОБСТВЕННИКАХ.

А н а кого в настоящее время оформлено ПРАВО собственности. У Вас, собственников квартир, есть документ, зарегистрированный в Росреестре(!), на ПРАВО общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Управляющим компаниям пора бы найти действительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату за все эти годы.

. а мы СВОЮ собственность (документально на нас оформленную) никогда и не отказывались содержать за свой счет (в отличие от кое-кого. ) и никогда не отказывались оплачивать СВОИ коммунальные платежи по индивидуальным счетчикам или исходя из нормативов потребления.

Итак, если я собственник, ГДЕ МОЕ ИМУЩЕСТВО .

P.S.:

Если Вы пожелаете задать данный вопрос Управляющей компании и местной администрации, то для общего сведения приводим расшифровку терминов, которыми любят “опрокидывать” обычных граждан РФ ответственные работники данных органов, а именно:

Диспозитивная норма права – норма права, предоставляющая субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей.

Императивная норма права – “категорическая” норма права, содержащая властные предписания, отступления от которых не допускаются.

Конклюде́нтные действия – действия лиц, выражающие их волю установить правоотношение (например, совершить сделку), но не в форме устного или письменного волеизъявления, а поведением, по которому можно сделать заключение о таком намерении.

Правоустанавливающий документ – документ, на основании которого определяется право владения физическим или юридическим лицом конкретного объекта недвижимости. Правоустанавливающий документ выпускается уполномоченным госорганом, служит основанием для регистрации права. Примеры правоустанавливающих документов: постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении, выделении земельных участков; решения судов, вступившие в законную силу.

Правоподтверждающий документ – документ, подтверждающий право собственности конкретного лица на конкретный объект недвижимого имущества: только запись в Росреестре является доказательством права собственности на объект недвижимого имущества.

Свидетельство о государственной регистрации права – документ, п одтверждающий существование записей в Росреестре на момент его выдачи. Примеры: свидетельство о записи в поземельной книге, свидетельство на долю в праве, свидетельство о государтсвенной регистрации права собственности и т.д.

Право собственности – полномочия собственника владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости, включая право присвоения дохода от владения и дохода от его использования.

Право на недвижимость – вся совокупность прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ , включая все обременения (сервитуты).

Право постоянного (бессрочного) пользования – недвижимость (также земельный участок), которая находится в федеральной или муниципальной собственности → решением владельца данное право может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Лицо, которому земельный участок предоставлен в праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

​Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?

26 Сентябрь 2019

Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.

Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).

2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Также из этой нормы следует необходимость принятия решения

3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).

Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:

4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.

5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.

6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.

Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.

1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров – не всегда достаточно.

Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды. Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.

Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.

Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:

«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».

2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.

По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.

Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.

По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.

Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.

Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.

По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.

УК по договору управления была наделена полномочием “выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом”. Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.

Читайте также:  В Санкт-Петербурге подписали закон о субсидиях по оплате ЖКУ

Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.

Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.

3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.

Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.

Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.

В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания». Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.

Другой вопрос, возникающий на практике, – сколько нужно голосов по утверждению условий договоров. Если про количество голосов по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников, то по определению условий возникают споры.

Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства голосов по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества. Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства голосов, как и определение уполномоченного лица. Однако столько голосов собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.

Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018. Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества голосов, однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».

Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети голосов.

Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.

Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.

4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.

Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.

Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.

Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.

Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.

5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования. Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями. Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).

6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов. Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст. 54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников. Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань. – В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение. Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Ссылка на основную публикацию