Дешевая ипотека может не принести выгоды покупателям новостроек

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

Сейчас рынок предлагает массу программ с пониженной ставкой по ипотеке для покупателей квартир в новостройках. Строительные компании привлекают клиентов ставками «от застройщика» под 6–7,5% годовых и даже ниже при среднерыночных значениях ипотечной ставки 10,3%. Самый известный проект с большим числом партнеров-застройщиков – у Сбербанка, с процентной ставкой от 7,4% годовых. Нет проблем найти варианты с меньшими процентами, в частности, их обещают покупателям в жилых комплексах (ЖК) «Москва А101» (от 6,75%), квартале «Спутник» (от 6,7%), ЖК «Маяковский» (6,45%), «Барбарис» (от 6,2%), «Дом в Мневниках» (от 6%), «Ленинградский» (от 5,2%) и т. д.

ЦБ ужесточит правила выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Потери перекладывают на покупателя

Раздавать кредиты дешевле ключевой ставки ЦБ (ее значение – 8,25%) ни один банкир в здравом уме не будет. Ему кто-то должен компенсировать недополученный процентный доход. Как объясняет Дмитрий Никонов, руководитель отдела продаж ЖК «Мелодия леса» ГК «Сапсан», застройщик платит банку определенную сумму после каждого выданного кредита по сниженной процентной ставке.

Застройщик тоже должен где-то взять деньги на компенсацию: либо из собственной маржи, либо из денег покупателя, дополняет руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По оценке Романа Строилова, директора по продажам в Северо-Западном регионе Glorax Development, потери обычно перекладывают на клиента. Поэтому, как правило, на скидку, которую получают покупатели, взявшие кредит на обычных условиях, клиент, соблазненный низкой ставкой, рассчитывать уже не сможет.

Со скидкой и без скидки

Строилов считает, что фактической выгоды для покупателя программа с низкой ставкой не несет. «У нас есть субсидированная ставка со Сбербанком – 7,4% на срок кредита до семи лет, – рассказывает эксперт. – Но если клиент платит всю сумму сразу (берет ипотеку по стандартным ставкам), он получит скидку 5%». Если базовая стоимость квартиры – 5 млн руб., то получится 4,75 млн руб. Цена при субсидированной ипотеке остается 5 млн руб.

Есть все основания предсказывать, что ставка по ипотеке будет снижаться, но не беспредельно. Мы ориентируемся на уровень 8,5–9% к 2018 г.

«Допустим, стоимость квартиры – 3 млн руб., – демонстрирует аналогичный расчет Никонов. – По программе Сбербанка первоначальный взнос – 15%. Если клиент выбирает программу с субсидированной процентной ставкой, он платит 450 000 руб. в качестве первоначального взноса, а оставшиеся 2,55 млн берет в кредит на семь лет по ставке 7,4% годовых. В этом случае размер ежемесячного платежа составит 38 987 руб. Общая сумма, заплаченная заемщиком, – 3 724 897 руб. Если клиент отказывается от субсидированной ставки, компания предоставляет скидку в размере 5% (150 000 руб.) от стоимости квартиры. Ее цена в этом случае составит 2,85 млн руб., размер первоначального взноса – 427 500 руб., а оставшиеся 2 422 500 руб. берутся в кредит. Ежемесячный платеж при кредите на семь лет по ставке 9,4% составит 39 469 руб. За квартиру в итоге заплачено 3 742 925 руб., разница с первым вариантом небольшая». Но если застройщик дает большую скидку, скажем 10%, то программа субсидированной ставки явно начинает проигрывать. Основываясь на примере, приведенном экспертом, можно рассчитать, что итоговая стоимость той же условной квартиры составит 3 545 929 руб.

Девелоперы стали компенсировать банкам снижение ставок по ипотеке

«Каждый случай индивидуален, – комментирует Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград». – Клиенту необходимо определить, что в его случае будет целесообразнее – оформить ипотеку по сниженной ставке или купить квартиру с дисконтом».

Ставка низкая, цена высокая

Чем ниже ставки и больше сроки, тем дороже обходится субсидирование застройщику, замечает Строилов. Без завышения стоимости недвижимости для клиента не обойтись. Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family, объясняет, что практикуются варианты, когда застройщики завышают цену квартиры более-менее умеренно (например, от базовой стоимости в 5 млн руб. до 5,4 млн руб.) и довольно серьезно (до 5,8 млн руб.). Расчеты с «добавочной ценой» при ставке 6,5% для квартиры стоимостью в 5 млн руб. показывают, в какие траты для покупателя выливаются эти завышения. При «умеренном», до 5,4 млн руб., и первоначальном взносе 810 000 руб. (15%), сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит около 40 000. Итого получается 8 млн руб. При серьезном завышении цены (до 5,8 млн руб.) и сохранении аналогичных условий платеж по кредиту достигнет почти 43 000 руб. Всего заплатить придется 8,6 млн руб.

Снижение ипотечной ставки на 1% прибавляет 5% к бюджету покупки. Если ставка снижена с 11% до 7%, клиенты смогут позволить себе купить квартиру на 20% дороже, вместо двухкомнатной взять трехкомнатную при тех же ежемесячных платежах

Вариант, когда клиент просто меняет скидку на специальную ставку, но стоимость квартиры не завышается, эксперт считает приоритетным для потребителя среди программ со ставкой «от застройщика». В этом случае для квартиры стоимостью 5 млн руб. при более высокой ставке 7,8%, взносе в 750 000 руб. (15%) и сроке 15 лет ежемесячный платеж составит примерно 40 000 руб., а итоговая стоимость – 7,973 млн руб.

Не в пользу программ «с завышением» свидетельствует и расчет с 10%-ной скидкой и «классической» ипотекой под 9,4% на 15 лет для этой же квартиры за 5 млн руб. Ежемесячный платеж – 39 700 руб. Окончательная стоимость квартиры после выплаты ипотеки – 7,823 млн руб.

Низкие ставки таят в себе и другие сюрпризы. Застройщик может продавать на таких условиях наименее ликвидные квартиры в проекте, предупреждает Строилов. Впрочем, главное, чтобы клиент пришел на объект, говорят риэлторы. «Если человек нашел квартиру мечты, ему уже не важно, какой будет ставка», – говорила на круглом столе «Ведомости. Недвижимость» руководитель отдела ипотеки «Бест-новостроя» Наталья Селиванова.

Субсидированная ставка плюс скидка клиенту – это для застройщика убыточный проект.

Ипотека на новостройку – особенности, выгода, нюансы.

В ипотеку можно купить не только готовое жилье на вторичном рынке, но и квартиру в строящемся доме. Своя выгода для покупателя есть, так как стоимость таких квартир заметно ниже, если сравнивать с рыночными ценами на «вторичке». Также не может не радовать факт, что покупатель будет первым собственником абсолютно нового жилья (Дешевле обойдется только ипотека еще и без первоначального взноса. Да-да, такое на самом деле очень распостранено, читайте в нашей статье по ссылке выше.)

А минус заключается в рисках, связанных с возможным «замораживанием» строительных работ, либо с мошенничеством.

Плюсы и минусы

Плюсы ипотеки на новостройку:

  • Низкая стоимость квартира на начальных этапах строительства.
  • Процентная ставка от застройщика ниже, чем на вторичном рынке недвижимости.
  • Покупатель получает «чистое» жилье с юридической стороны.

Минусы ипотеки:

  • Возможное банкротство застройщика.
  • Нельзя сразу заселиться в квартиру после оформления ипотеки, так как она еще не построена. Поэтому, если нет своего жилья, то придется тратиться еще и на аренду.

Особенности ипотеки на строящуюся квартиру

Купить новостройку в ипотеку можно только в том случае, если застройщик прошел в банке аккредитацию по своим объектам. А кредиторы имеют свои требования к девелоперам, касающиеся не только надежности компании, но и степени готовности объекта. Например, если в одном банке можно купить квартиру, когда дом существует только на макете, то в другом это возможности после возведения нескольких этажей.

Поэтому, если банк отказал в кредитовании, это не значит, что заем нельзя получить. А причина кроется в том, что застройщик просто не прошел аккредитацию. Есть смысл обратиться в другой банк.

Для банка ипотека на покупку квартиры в строящемся доме характеризуется высокими рисками, ведь нет гарантии окончания строительства. Ипотека – залог. А залога фактически нет, так как дом еще не построен. По этой причине банки ужесточают условия кредитования, требуя наличия поручителей или дополнительный залог в виде ликвидного имущества в собственности заемщика.

Варианты покупки

По договору долевого участия – документа дольщика, который вкладывается в строительство, заключая договор с застройщиком. Этот официальный документ отражает отношения сторон, и на его основании дольщик получит квартиру и свидетельство о праве собственности на нее, когда объект будет достроен.

Это наиболее безопасный вариант приобретения новостройки, так как договор долевого участия регламентируется Федеральным законом. Важно: недобросовестные застройщики предлагают заключить предварительный договор, который ни в коем случае нельзя подписывать. В противном случае могут возникнуть проблемы, связанные с невозможностью в итоге получить жилье, за которое участник уже заплатил.

По договору уступки – цессии. Объект возводится в среднем 3 года. И необязательно приобретать квартиру на стадии «котлована». Есть возможность купить жилье уже в ходе строительства. В данном случае сделка заключается не с застройщиком, а с другим дольщиком. Заемщик просто покупает квартиру в новостройке у другого участника сделки. При этом не имеет значения, какая идет стадия строительства.

Плюс в том, что уменьшаются риски. Середина этапа и конец – признак того, что строительство идет без проблем, и сдача объекта в эксплуатацию уже не за горами. Минус в том, что стоить жилье будет дороже, ведь стоимость квадратного метра увеличивается по мере возведения многоэтажки.

Важно провести сделку максимально чисто, чтобы не было проблем, связанных с переходом прав собственности.

По договору с кооперативом. Это самый ненадежный вариант покупки новостройки. Сделка не регистрируется, на руках у покупателя только членская книжка. По факту человек просто приобретает пай в жилищном кооперативе. Часто данной схемой пользуются девелоперы без разрешения на строительство. Они банально сначала строят дом, а только потом оформляют его официально. И здесь очень большой риск двойных продаж. Получится очень неприятно, когда покупатель в итоге не получит свое купленное жилье.

Требования к заемщикам

Они фактически не отличаются. Т. е. при покупки в кредит готовой квартиры и при оформлении займа на новостройку требованиям к заемщикам аналогичны. А именно:

  • Положительная КИ заемщика, созаемщиков и поручителей.
  • Гражданство и постоянная регистрация.
  • Платежеспособность. Официальный доход, причем размер зарплаты должен быть в 2.5 раза выше, чем размер ежемесячного платежа.
  • Стаж больше 1 года за последние 5 лет, от 6 месяцев – на последнем месте работы. Иногда банки требуют стаж от 3 лет.
  • Возраст от 18 лет до 75 лет. К примеру, если срок кредитования составляет 20 лет, то заемщику на момент обращения в банк должно быть не больше 55 лет.

Есть специальные и более лояльные требования для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или официально трудоустроенных в компании-партнере банка.

Необходимые документы:

  • Заявление на ипотеку.
  • Паспорт.
  • Справка о доходах от работодателя по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
  • Документы, удостоверяющие личность созаемщиков и поручителей.
  • Трудовая книжка вместе с копией.

Пенсионеры могут в качестве доказательства платежеспособности предоставить выписку со счета с пенсионными начислениями.

Многовато документов, не так ли? Но не следует опускать руки. Это общий пакет документов, для ознакомления. Все зависит от конкретного банка. К примеру, в Банке Жилищного финансирования вам могут оформить ипотеку всего по 2-м документам и с любой кредитной историей. Вероятность одобрения составляет больше 82%!

Оформление ипотеки на новостройку

Если покупатель нашел надежного застройщика, проверил его репутацию (на предмет уже сданных объектов, возможных срывов работ), ознакомился с отзывами в интернете, то можно искать банк.

Обязательно следует убедиться, что у девелопера есть лицензии и разрешительные документы на строительство. Это возможно при обращении к юристу, хотя если застройщик прошел аккредитацию в банке, то, скорее всего, с бюрократической стороны все чисто.

Важно: наиболее рискованными вложениями являются покупка на этапе «котлована» и последние дома комплекса.

Список банков есть у застройщика. Покупателю останется только изучить условия разных кредиторов, выбрать наиболее подходящие, собрать документы и направить заявки. Многие застройщики имеют своих брокеров, и в большинстве случаев эта услуга бесплатна. Обязательно следует воспользоваться этим, чтобы минимизировать время на оформления ипотеки.

Через определенное время банки ответят. Останется только выбрать один вариант из одобренных и получить от застройщика договор долевого участия. Шаблоны ДДУ уже согласованы с банками, поэтому брокер в короткие сроки приготовит договор, с которым можно уже идти в выбранный банк.

В банке нужно будет сделать первый взнос (если требуется – в некоторых банках можно обойтись без первоначального платежа), оплатить страховку и, соответственно, заключить договор кредитования.

После идет регистрация ипотеки в реестре. Обычно этим занимается специалист от застройщика. В любом случае все документы необходимо направить в юстицию для регистрации сделки. Данная процедура займет около 10 дней.

Через 10 рабочих дней вместе с зарегистрированным ДДУ следует снова идти в банк, чтобы поставить точку – деньги кредитор переводит на счет застройщика. С этого момента кредит оформлен, и у заемщика возникают долговые обязательства перед банком.

Читайте также:  На модернизацию системы ЖКХ в России нужно минимум 2,5 трлн рублей

Когда ипотека под новостройку выгодна?

Ипотека под новостройку, на сегодняшний день все чаще рассматривается как альтернатива решения жилищного вопроса. Конечно, всегда есть возможность приобрести квадратные метры жилищной площади на вторичном рынке и сэкономить денежные средства. Однако изношенные системы коммуникаций в виде прогнивших труб и протекающие крыши старых домов, это только малая часть минусов вторичного жилья.

Ипотека на любую новостройку – ситуация на рынке и выгоды

Прежде всего, попробуем разобраться, что толкает человека на кредитные отношения с банковскими учреждениями. В случае с ипотекой, это желание повысить уровень качества жизни или улучшить имеющиеся жилищные условия. К сожалению, мало кто рассматривает получение ипотеки на новостройку, как экономическую выгоду.

Вместе с тем в таком вопросе, как ипотека на новостройку, отзывы могут быть самыми противоречивыми. Как правило, недвижимость в новостройках приобретается в период начала строительства и соответственно стоит на 20-30% дешевле, даже если вам придется выплачивать банковские проценты за кредит. Более того, с учетом уровня инфляции, такая недвижимость будет стоить в разы дешевле.

Вы можете самостоятельно посчитать свою выгоду по ипотечному кредиту. Для этого воспользуйтесь обычным калькулятором и отнимите от общей процентной ставки кредитования, средние показатели ежегодной инфляции (порядка 15%). Поверьте, результат не оставит вас равнодушными.

Выгодна ли ипотека под новостройку без первоначального взноса?

Стремление современного человека решить многие свои вопросы в кредит, стимулирует банковские и кредитные учреждения совершенствовать финансовые продукты в жесткой конкурентной борьбе. Сегодня практически все банки готовы предложить различные кредитные программы, более того сегодня реально существует возможность получить ипотеку под новостройку без первоначального взноса.

Вместе с тем вы должны понимать, что ипотека под новостройку без первоначального взноса, предполагает для банкиров повышенные риски, а соответственно будут увеличиваться банковские проценты. Именно поэтому, такая разновидность ипотечных займов больше подходит для тех, у кого высокий и стабильный доход. Выгодной повышенную банковскую ставку назвать сложно.

Когда выгодна ипотека?

Попробуем разобраться в каких ситуациях приобретение новостройки в ипотеку выгодно:

  • При оформлении ипотеки по льготной категории с участием государства – это может быть адресная социальная помощь или государственное стимулирование ипотечных программ;
  • Корпоративные ипотечные программы – реализуются работодателями для стимулирования рабочего энтузиазма и лояльности своих сотрудников;
  • В случаях, когда банковские учреждения снижают процентные ставки по ипотечным займам. Исключение составляют договора с фиксированной ставкой, они не изменяются на весь период кредитования, не зависят от экономического положения внутри страны и изначально устанавливаются с учетом возможных рисков и дополнительных процентов.

Финансовые и экономические эксперты считают такое развитие самым главным успехом в период восстановления экономики после кризиса. Между тем отмечается значительное расширение кредитных программ для новостроек. Сегодня приобрести в ипотеку квартиру в новостройке легче и выгодней чем на вторичном рынке.

Пример

Отечественные банки предлагают минимальные процентные ставки за всю историю ипотечного кредитования. Так, Сбербанк предоставляет ипотечные ссуды по 8%, не зависимо от того, на чьи средства осуществляется строительство, а Банк ВТБ предлагает ипотечные займы по 10%.

Все современные банки и кредитные организации идут по пути сокращения формальностей и барьеров для получения кредитов. Вместе с тем вы должны понимать, что получение ипотеки под новостройку предполагает необходимость сбора определенного перечня документов. Узнать подробней какие документы необходимы для получения ипотеки, вы можете, прочитав статью «Инструкция и набор документов для покупки новостройки в ипотеку».

Не так давно ипотека в долевом строительстве была невозможна. Банкиры не желали кредитовать недвижимость, которую еще не построили, а громкие скандалы с долевым строительством только укрепляли такое мнение. Сегодня ситуация на рынке изменилась и все же ипотека под новостройку имеет свою особенность.

Дело в том, что здесь в собственность приобретается не само имущество, а право требования к застройщику о передаче недвижимости в собственность. При этом такая передача должна произойти в будущем, что и смущает кредиторов.

Как влияет оценка новостройки при ипотеке на процентную ставку?

Отдельно стоит отметить оценку новостройки при ипотеке, она также имеет свои особенности и специфику. Как правило, оценка новостройки при ипотеке осуществляется после сдачи домостроения. Квартира проходит оценку и передается банку в качестве залога. Отдельные ипотечные программы предусматривают снижение процентных ставок после завершения строительства. Оценка производится по специальной программе, отступления от которой невозможны. Поэтому занизить ее навряд ли удастся. Такие действия преследуются законом!

Практически у каждой компании застройщика существует партнерский банк, обслуживающий его объекты. Партнерские кредитные программы предусматривают отдельные выгоды для клиента и упрощенную процедуру оформления кредита.

На отечественном рынке ипотечного кредитования новостроек процентная ставка колеблется в среднем на 11-13 и может отличаться в каждом отдельно взятом банке. В типичных ипотечных договорах ставка вознаграждения может зависеть от следующих факторов:

  • Срок кредитования;
  • Размер первоначального взноса;
  • Возможность клиента подтвердить свои доходы.

Таким образом, отечественный рынок недвижимости готов предложить целый набор кредитных продуктов для новостроек, а банковские учреждения готовы кредитовать долевое строительство.

Наш сайт содержит практически все о современных новостройках, мы поможем вам провести анализ имеющихся предложений и сделать правильный выбор. Тематические статьи из раздела ЮРБЮРО, помогут вам избежать многих неприятных сюрпризов и не совершать ошибки. Искренне желаем вам удачи, а также скорейшего и счастливого новоселья в ЖК Феникс и ЖК Встреча в Ростове-на-Дону!

Смотрите видео по этой теме.

Новая надежда. Станет ли ипотека на «вторичку» доступнее?

Российские чиновники начали работать над созданием программы льготного ипотечного кредитования вторичного жилья. О проекте программы Минстроя и Минфина недавно сообщил руководитель департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин. Работа над новым проектом проходит на фоне разговоров о прекращении Минфином программы льготной ипотеки, распространяющейся на новостройки. Насколько реален проект по поддержке «вторички», ведь еще менее полугода назад специалисты боялись делать такие прогнозы? Какой на самом деле смысл у предполагаемой рокировки и как эти новости отразятся на рынке? На эти вопросы мы попросили ответить наших экспертов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Государство будет помогать застройщикам?

Программа по поддержке вторичного жилья будет пользоваться успехом у населения. Внимание сейчас следует обратить на механизм реализации этой затеи. Ведь государство не откажется от поддержки крупных строительных компаний и в цепочку будут обязательно включены новостройки, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева:

– Такая программа будет востребована, так как сейчас потенциальных покупателей на новостройки, которые при этом продают свою недвижимость, используя схему трейд-ин, по нашим оценкам, не менее 20%. С начала года количество обращений по данной услуге у нас возросло в три раза. Так как платежеспособный спрос и реальные доходы населения падают, то возрастает количество клиентов, желающих продать свою квартиру на «вторичке» и приобрести новостройку. Поэтому такой проект призван помочь покупателям новостроек реализовать свои квартиры, а следовательно, опять-таки поддержать застройщиков, повысить продажи. Сейчас нужны любые программы, акции, скидки, которые могут подстегнуть продажи. Интересно, кто и как займется контролем вот этой цепочки продаж.

Рассказывает эксперт и о своем взгляде на реализацию этого вопроса, не забывая осветить и ситуацию в регионах:

– Думаю, продавцам жилья на вторичном рынке нужно будет забронировать квартиру в новостройке, она будет являться доказательством того, что квартира по итогам сделки будет куплена и на первичном рынке. Если говорить про регионы, то тут большое значение имеет ситуация в конкретном субъекте федерации. Так как в цепочке задействована и новостройка, то программа может оказать влияние только в тех регионах, где довольно большое предложение на этом рынке.

Рынок рухнет, если не будет поддержки

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», предрекает сильный спад продаж на рынке, если власти не будут оказывать поддержку крупным игрокам рынка:

– Если господдержка для новостроек все-таки будет отменена, спрос значительно снизится, количество сделок, вероятно, уменьшится, как минимум, на 30-40%. Я считаю, что рынок недвижимости нуждается в продлении этой программы на 2016 год, что в значительной мере поддержит строительную отрасль. Когда государство начало субсидирование ипотечной ставки, это очень сильно помогло. Все игроки рынка не ощутили сильного снижения продаж. А вот если бы власти не инициировали меры поддержки, тогда уменьшение количества сделок на рынке могло достичь 30-40%. Если взять самые неликвидные предложения – потеряли бы до 50%. Сегодня, по сути, на рынке нет клиентов с «живыми» деньгами. Однако много желающих улучшить свои условия, приобретя квартиру в новом доме. Поэтому потенциальный спрос, определенно, присутствует. Но сейчас не наблюдается массовой тенденции продажи вторичного жилья. Думаю, что после снижения ипотечной ставки хотя бы до 12% годовых доля подобных сделок увеличится.

Данная поддержка не будет длиться вечно, вредно это и для самого рынка – такую точку зрения приводит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

– Решение не продлевать льготное субсидирование ипотечных ставок вполне логично, поскольку целью программы является кратковременная помощь застройщикам в текущих экономических условиях. Если бы этой поддержки не было, остановка продаж привела бы к заморозке строительства и появлению обманутых дольщиков. Однако это не означает, что искусственная поддержка спроса будет вечной, это опять же вредно для рынка.

Как все будет устроено

Литинецкая делится своим прогнозом по реализации цепочки по продаже и обмену квартир, к сожалению, единственно верного решения, по мнению эксперта, пока не существует:

– Судя по заявлениям чиновников, нас ждет не рокировка, а работа «в цепочке», то есть покупатель сможет получить субсидию на ипотечную ставку на жилье на вторичном рынке, только если на вырученные средства приобретет квартиру в новостройке. На сегодняшний день у нас есть только обрывочные заявления властей. Пока мы можем только предполагать, как это будет реализовано на практике. Ведь обычно собственник сначала продает квартиру и использует полученные средства в качестве взноса за новую. Банку, в который обратится этот клиент, каким-то образом нужно отследить, на что пойдут деньги от продажи: на покупку в старом жилом фонде или квартиры в новостройке. Есть и другой предположительный вариант: клиенту придется сначала покупать квартиру в новостройке, а потом продавать старое жилье. Тогда проблема снова не будет решена, ведь на первоначальный взнос придется копить. Таким образом, идея субсидирования ипотеки для покупки «вторички» при условии дальнейшего приобретения жилья в новостройке не лишена смысла. Однако то, каким образом ее можно реализовать на практике, пока большой вопрос.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина не верит в широкую распространенность новой программы. Эксперт считает, что данная мера будет иметь применение локально, только при взаимозачете:

– Более доступные кредиты могут привлечь заемщиков, которые планируют заселиться в квартиру как можно скорее. В то же время ожидать, что на вторичном рынке появится полноценная программа льготной ипотеки, не приходится. Предлагаемые меры касаются только одного сегмента сделок – взаимозачета. Хотя его доля является довольно весомой (около 30%), в большинстве своем участники рынка будут лишены поддержки. Так как взаимозачет предусматривает обмен старого жилья на новостройки, ввод предлагаемого механизма поможет и рынку первичного жилья. Клиент, который планирует купить «первичку», сможет продать свою старую недвижимость быстрее. Соответственно, у покупателей, планирующих привлекать заемные средства, появится интерес к квартирам, реализуемым в рамках взаимозачета. Таким образом, эффект предлагаемой меры будет ограничен данным сегментом.

Проблема вторичного рынка в продавцах

Олег Репченко считает, что продавцы «вторички» держат цены до последнего, но эта мера не принесет им желаемого результата. Людям пора умерить аппетиты и привыкнуть к новым реалиям. Проблема падения спроса на вторичном рынке заключается не столько в высоких ипотечных ставках, сколько в непомерно завышенных ценах. Несмотря на отсутствие покупателей, продавцы вторичной недвижимости продолжают сегодня выставлять свои «единственные и неповторимые» квартиры по ценам, которые уже давно находятся за пределами рынка.

– Поскольку объем вторичного рынка в пять раз превышает предложение новостроек, то при полномасштабной поддержке государственные затраты на субсидирование должны быть существенно выше. Однако при сохранении текущего уровня цен искусственное поддержание спроса на вторичном рынке не будет иметь должного эффекта. Оно скорее только оттянет часть покупателей с первичного рынка и затормозит процесс рыночного формирования цен. Правда, авторы проекта говорят, что планируют субсидировать только кредиты на покупку вторичного жилья у продавцов, которые, в свою очередь, планируют купить новостройку. Однако в любом случае это будет оказывать поддержку неадекватно завышенным ценам на вторичном рынке.

Читайте также:  В Ульяновской области продолжаются проверки управляющих компаний

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

За и против: выгодно ли брать ипотеку

Мнения читателей Т—Ж

По данным социологов, только 39% жителей России готовы купить квартиру в ипотеку.

Тем не менее банки в 2018 году выдали рекордное количество ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей. Мы предложили читателям обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть настолько убедительным — в новом выпуске рубрики «За и против».

За: живешь в своей квартире

Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.

Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.

Против: квартира принадлежит не вам, а банку

Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.

Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.

За: банк может снизить финансовую нагрузку, арендодатель — нет

Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.

В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно.

Против: приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку

Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками. Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.

Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».

За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет

Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?

Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.

Против: арендовать дешевле, чем платить ипотеку и содержать свое жилье

Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.

Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.

За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс

Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.

Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.

Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.

Против: быть в долгу у банка — еще больший стресс

Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).

Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей. Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах. Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.

Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.

Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.

За: квартира может стать выгодным вложением

Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.

Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.

Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе. Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять. Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.

Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.

? Против: квартира сама по себе не приносит доход

Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.

Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.

? За: когда появляются дети, снимать становится все сложнее

К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.

Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?

? Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».

? За: жилье в собственности повышает социальный статус

Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют. Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории. Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.

Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки. В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей. Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.

Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства. Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.

Читайте также:  Средства на капремонт

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
  2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества

Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.

А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.

В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.

Какие потребуются документы?

Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:

  1. Отчет эксперта-оценщика с указанием оценочной стоимости.
  2. Авансовое соглашение, в котором прописаны условия предоплаты и сумма аванса.
  3. Расписка от продавца о том, что он получил деньги, указанные в авансовом соглашении.
  4. Проект будущего договора купли-продажи.

Пошаговая схема безопасной сделки ипотеки с завышением

Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.

Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:

  1. Подбирается подходящий объект. Лучше если у него будет только один собственник. В противном случае можно серьезно усложнить ситуацию с несовершеннолетними детьми, недееспособными и т. д. Пусть реальная стоимость квартиры будет 2,6 миллиона рублей.
  2. Далее нужно договориться с продавцом о фиксировании завышенной стоимости жилья в документах. Покупатель и продавец подписывают двустороннее авансовое соглашение на 650 тысяч рублей (первоначальный взнос 20%) с указанием, что итоговая стоимость квартиры — 3,25 миллионов рублей.
  3. Продавец оформляет расписку о том, что получил аванс в размере 650 тысяч рублей.
  4. Теперь необходимо договориться с экспертами о том, чтобы они оценили квартиру в 3,25 миллионов рублей. Сразу отметим, что именно на этом этапе все может сорваться, так как часто оценка проводится организациями, которые сотрудничают с банком на постоянной основе. Не все оценочные организации пойдут на такой риск. Если обман вскроется, банк больше не будет сотрудничать с фирмой, и она потеряет источник прибыли.
  5. Покупатель передает в банк: договор, с прописанной в нем стоимостью в размере 3,25 миллионов рублей, отчет об оценке, где квартира стоит те же 3,25 миллиона, и расписку о том, что отдал необходимую сумму первоначального взноса продавцу.
  6. Далее необходимо оформить договоренность между покупателем и продавцом о передаче аванса.
  7. Банк одобряет заявку, но выдает, как положено в таких случаях, только 75-80% стоимости объекта. Что в нашем примере — 2,6 миллионов, или настоящая стоимость квартиры.

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?

Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.

К таким финансовым учреждениям можно отнести:

  • Сбербанк.
  • Райффайзен банк.
  • ВТБ.
  • Промсвязьбанк.
  • Россельхоз.
  • Ак Барс.
  • Российский капитал.
  • Открытие.
  • Транскапиталбанк.
  • Металлинвестбанк.

Завышают ли оценщики стоимость квартиры в 2020 году?

Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.

В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.

Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.

Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.

Выводы

Несмотря на мнение многих, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса совершенно невозможно, действительность показывает иное. Но решая прибегнуть к схеме завышения стоимости объекта, хорошенько взвесьте все ее плюсы и минусы. Если есть возможность купить квартиру честным и правомерным путем, лучше воздержаться от предоставления в банк любой недостоверной информации. Это может очень негативно отразиться на кредитной истории.

Ссылка на основную публикацию