Будущее рынка арендного жилья в России

Будущее арендного жилья в России: перспективы и препятствия

Проблема фонда арендного жилья в РФ давно перешла из категории «наболевших» в разряд «критических». Учитывая усиливающееся волнение и недовольство ситуацией, российские власти приняли довольно активную позицию в отношении развития рынка арендного жилья. Планы и замыслы чиновников внушают оптимизм и надежду в сердца граждан, для которых съемная квартира может стать достойной альтернативой собственным квадратным метрам. Новые законы должны сделать арендную жилплощадь доступной для всех, а сам процесс прозрачным и легальным. Все бы хорошо, если бы не было одной «пустяковой» детали — желающих строить «доходные» дома нет.

2013 год можно авансом назвать «годом арендного жилья», ведь именно в этот период власти намерены решить вопрос с этой сферой. Члены Государственной Думы России сходятся во мнении, что рынок аренды жилья ждет большое будущее, в основном недоступности собственного жилья для простых граждан. Ни для кого не секрет, что учитывая теперешние «неземные» цены на приобретение своей квартиры или дома, люди все чаще пользуются услугами арендаторов.

Статистика гласит, что около 70% россиян финансово не могут позволить себе покупку жилья даже с учетом ипотеки. Аналитики прогнозируют, что через два года около 7% новостроек будет приходиться именно на арендное жилье. В финансовом отношении доля такой жилплощади на рынке недвижимости составит 320 млрд. рублей.

Основой будущих изменений, касающихся аренды, станет законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты в части регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений». Галина Хованская, глава комитета Госдумы сообщила, что он до конца года будет вынесен на обсуждение членами правительства. Авторами закона стали члены думского комитета по жилищной политике.

Суть законопроекта заключается в создании на рынке недвижимости нового сегмента жилья некоммерческого найма, в который войдут «доходные» многоквартирные жилые дома. Владельцем всех квартир в подобных новостройках будет один человек, который будет сдавать жилье в аренду в соответствии с общеустановленным договором. Чиновники убеждены, что такой подход к этому вопросу сделает рынок аренды намного доступнее для россиян со средним и низким уровнем доходов. А главное, по мнению чиновников, рынок аренды «выйдет из тени», что позволит снизить стоимость аренды, предоставит реальные гарантии как собственнику, так и арендаторам и пополнит козну налогами.

В соответствии с новыми правилами, арендатор и арендодатель будут подписывать договор, срок которого может варьироваться от 3 до 10 лет. Плата за аренду будет включать оплату капитального ремонта дома, услуги и прочие расходы на содержание жилого помещения. Первыми в списке претендентов на новую арендную жилплощадь станут те граждане, которые состоят в списке на получение бесплатного жилья более 7 лет, встали на очередь до 1 марта 2005 года. Как заявила Хованская, в ближайшем будущем существенных подвижек в списке очередников скорее всего не будет, как, впрочем, и ранее.

Общественность на «ура» восприняла подобную инициативу членов Госдумы, но после эйфории на повестке дня встали вполне логичные и насущные вопросы, которые ставят под угрозу реализацию этой идеи. Основный и самый наболевший из них — кто изъявит желание и готовность строить дома для рынка арендного жилья? В тексте самого законопроекта эксперты ответа на этот вопрос не нашли.

Андрей Широков, глава комитета палаты России по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, считает, что застройщики не захотят вкладывать средства в фонд аренды, а в бюджете РФ подобная статья расходов и вовсе не предусмотрена.

Отметим, что власти рассчитывают, что при строительстве арендного жилья будет использовано 30% средств инвестора и 70% — ипотечного кредита для юридических лиц, сообщил Александр Семеняка, глава АИЖК. Он пояснил, что это кредитование отличается от ипотеки для физических лиц тем, что предоставляется оно сроком на 20–50 лет, выдается под плавающую процентную ставку, привязанную к рефинансированию ЦБ или к инфляции, и не предусматривает досрочную выплату всей суммы.

Что ждет рынок аренды жилья в будущем

Елена Гудкова, lenta.ru
04 Апреля 2016 г.

«А кому сейчас легко?» — крылатая фраза нашего времени. Но она не всегда верна: многие вещи как раз стали значительно проще. Например, легко можно сегодня снять жилье — квартиры подешевели, выбор их расширился. В сегменте аренды вообще происходит маленькая революция, некоторые прописные истины уже неактуальны, меняется структура спроса и предложения, появились варианты поинтереснее «бабушкиных» комнат с чехословацкими гарнитурами. Посмотрим, какие.

Отель против «гостинки»

Например, у арендаторов сейчас есть возможность поселиться в апарт-отеле, причем практически за ту же цену, в которую обходится найм обычной квартиры в спальном районе. На круглом столе, организованном в рамках выставки «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ, Ле Чыонг Шон, генеральный директор ИК «Инцентра» рассказал, что в апарт-отеле, который входит в состав многофункционального центра «Ханой-Москва», квартира-студия площадью 40 квадратных метров сдается за 35 тысяч рублей в месяц. Разумеется, это не самое дешевое предложение, но зато и формат куда интереснее, чем «бабушкино» жилье с коврами на стенах. «Продукт прогрессивный, хорошо воспринимается рынком, — сообщил Ле Чыонг Шон. — Загрузка апарт-отеля составляет 90 процентов, причем свободных квартир-студий нет, для арендаторов создан лист ожидания. Вакансия есть только в сегменте трех- и четырехкомнатных квартир».

Снимают номера в основном молодые, активно работающие люди, которым удобно пользоваться именно отелем. Здесь есть своя бесплатная стоянка для автомобилей, можно заказать доставку еды или уборку (разовая уборка однокомнатной квартиры стоит 500 рублей), рядом много ресторанов и кафе. По словам Ле Чыонг Шона, ротация арендаторов почти нулевая, и 80 процентов из них заключают годовой договор аренды.

Но такие условия, как в «Ханой-Москва», пока еще редкость. «В принципе, апарт-отели — это вполне перспективное направление, однако в нашей стране оно пока не может составить конкуренцию традиционному найму квартир», — считает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость». По ее словам, рынок апарт-отелей в России до сих пор не сформировался (несмотря на то, что они появились у нас в 2006 году), крупных игроков мало. Основной сдерживающий фактор развития сегмента — стоимость аренды.

«Так, однокомнатный двухместный номер в мини апарт-отеле “Бибирево” обойдется в 1,8 тысячи рублей в сутки без завтрака. В наличии: двуспальная кровать, кондиционер, телевизор, туалетные принадлежности, утюг, фен, электрический чайник, удобства на этаже. За месяц придется заплатить 54 тысячи рублей. А однокомнатная малогабаритная квартира гостиничного типа с минимумом мебели и общей душевой на этаже, расположенная на улице Генерала Карбышева, стоит 18 тысяч рублей в месяц», — приводит пример Оксана Полякова. То есть оба сравниваемых объекта принадлежат к экономклассу, они примерно одинаковы по уровню комфорта, но при этом аренда квартиры обойдется в три раза дешевле.

Павел Тимошенко, директор ипотечного центра ФСК «Лидер», вообще уверен, что при существующих ценах аренду постепенно может потеснить.. ипотека. «Если бы ставка по ипотеке в рамках программы господдержки была снижена до 8 процентов, то, на примере одного из наших строящихся проектов в ближайшем Подмосковье, сумма ежемесячного взноса составила бы всего 21 тысячу рублей — при том, что арендная ставка для однокомнатной квартиры сопоставимой локации сегодня составляет 25 тысяч рублей, — подсчитал эксперт. — Да и при действующей 12-процентной ставке размер ипотечного платежа сопоставим с арендной ставкой, он составляет порядка 26 тысяч рублей».

Фавориты вечные и новые

Как и во все времена, сегмент аренды массового жилья держится, в первую очередь, на арендаторах, снимающих недорогие объекты.

«По нашим данным, почти половина арендаторов в Москве — 49,25 процента — ориентирована на квартиры стоимостью от 25 до 40 тысяч рублей в месяц, — говорит Мария Жукова, директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”. — Квартиры нижнего ценового диапазона — до 25 тысяч рублей в месяц — пользуются спросом примерно у четверти арендаторов. Квартиры стоимостью от 40 до 70 тысяч рублей в месяц востребованы у 21 процента арендаторов. Наименьшим спросом пользуются квартиры дороже 130 тысяч рублей в месяц — около полутора процентов от общего спроса».

По-прежнему на рынке лидируют «однушки», доля которых занимает 59 процентов от общего спроса, доля «двушек» составляет 31 процент, оставшаяся часть принадлежит «трешкам» и многокомнатным квартирам.

На фоне переизбытка предложения повысились требования к объектам, арендаторы стали капризнее, долго и придирчиво выбирают жилье. Предпочтение, как правило, отдают новостройкам, в которых более просторные квартиры, развитая инфраструктура и так далее. Но собственники не очень-то идут на уступки, дисконт редко достигает более 10 процентов, да и сильно переоцененных предложений сейчас в массовом сегменте немного, отмечает Мария Жукова.

Что касается так называемых «бабушкиных» квартир — то есть немодных, устаревших, расположенных в «хрущевках» и других несовременных домах, то они сейчас на рынок выходят в несколько ином качестве. «Все чаще стали появляться старые квартиры в неудовлетворительном состоянии, — рассказывает Оксана Полякова. — Собственники, не имея возможности самостоятельно заниматься их восстановлением, сдают такие объекты “под ремонт”, то есть перекладывают на плечи нанимателей проведение ремонтных работ: средняя скидка на аренду в таком случае составляет 10 процентов. Многое зависит от объема и сложности работ — нередко на период ремонта вообще предусматривается бесплатное проживание».

Как считает практикующий риелтор Александр Харыбин, сегмент «бабушкиных» квартир «проваливается», и косметическим ремонтом можно лишь поддержать его — и то ненадолго. Но дорожать подобное жилье уже не будет, так как не может конкурировать с массой квартир в новостройках, которые недавно ввели в эксплуатацию в районах Выхино, Жулебино, Некрасовка и других. По словам эксперта, сейчас упал спрос на жилье в самых дорогих и самых дешевых сегментах, а наиболее востребованный на рынке товар — квартиры в качественных жилых комплексах по цене 50-60 тысяч рублей в месяц.

Правда, не все эксперты с таким мнением согласны. Так, Оксана Полякова признает, что у подобных объектов есть своя целевая аудитория, например, их часто снимают крупные компании для командированных сотрудников из представительств в регионах или из других стран. Но экспатов сейчас гораздо меньше, чем раньше, как и других арендаторов со средствами.

Зато нанимателей с ограниченным бюджетом, желающих сэкономить, более чем достаточно. Неслучайно, по данным департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в течение прошлого года на 20 процентов увеличился спрос на комнаты, и пока причин для его снижения нет. Так что комнаты тоже выходят на позицию фаворитов рынка, и можно говорить о новом тренде — возрождении «коммуналок» — правда, более-менее цивилизованных.

Заработать на субаренде?

До кризиса некоторые умудрялись пересдавать свои съемные квартиры арендаторам второй очереди. Таким способом люди неплохо зарабатывали, ничем себя не утруждая: снял человек «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц, умудрился пересдать за 30 тысяч и положил в карман 10 тысяч рублей. Хотя по сути это, конечно, обман.

«Передача жилья в субаренду без ведома собственника — противоправное действие, которое классифицируется как мошенничество, — подтверждает Оксана Полякова. — Для того, чтобы данная операция считалась законной, между физлицами должен быть заключен договор поднайма, а это возможно только при письменном разрешении собственника-арендодателя. Причем, если в договоре найма не указано запрещение передачи объекта в субаренду, данный факт не означает, что субаренда разрешена».

Как показывает практика, наймодателей, согласных на передачу своей квартиры в субаренду, практически нет, поэтому зачастую такой бизнес заканчивается не без скандала, порой — с привлечением правоохранительных органов.

Но сейчас возможность легкого заработка путем субаренды риелторы ставят под сомнение и по другой причине. Пересдача за более высокую цену реальна только в том случае, когда спрос на жилье выше предложения. В настоящее время ситуация противоположная: при низком спросе выгодно пересдать жилплощадь на законных основаниях — это история из области фантастики.

В целом же изменениям, происходящим на рынке жилой аренды, грех не радоваться — в то время как над экономикой страны сгущаются тучи, небо над арендаторами, очевидно, становится яснее — спасибо возросшему уровню конкуренции среди наймодателей. Такими темпами через пару лет пресловутые «бабушкины» квартиры станут музейной редкостью: в них будут водить экскурсионные группы и снимать кино про лихую четверть века арендного беспредела в Москве.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Сегодня миллионы россиян готовы арендовать недвижимость на долгосрочной основе, если этот рынок будет цивилизованным, а сам процесс прозрачным. Ранее премьер-министр РФ Дмитрий Медведев отметил, что развитие рынка арендного жилья выгодно экономике, поскольку повышает мобильность населения. При этом пока только порядка 10% населения России пользуются арендным жильем, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 40%, а в крупнейших городах мира – 80%.

О том, как развивается рынок арендных домов в России, в интервью порталу Стройкомплекса рассказала руководитель коммерческой службы ДОМ.РФ Анна Двуреченская.

– Анна, развитием рынка аренды и созданием пилотных проектов современных арендных домов в России занимается ДОМ.РФ. Что представляет собой арендное жилье и почему сегодня в нашей стране необходимо развивать этот рынок?

– Арендное жилье является важным элементом рынка жилой недвижимости и позволяет удовлетворить жилищные потребности широкого круга людей на определенном этапе их жизни. Сейчас в России около 26 миллионов семей хотят улучшить свои жилищные условия. Из них порядка шести миллионов готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса. Для удовлетворения такого спроса и потребностей граждан важно развивать цивилизованный рынок аренды.

– Есть ли спрос на такое жилье? Что показал первый проект ДОМ.РФ – арендный дом «Лайнер»?

– Мы запустили «Лайнер» на Ходынском поле в Москве в 2017 году и с момента старта аренды видим высокий спрос. Сейчас дом заселен на 100%. На очереди еще восемь проектов в столице.

Кроме аренды для граждан мы развивает корпоративную аренду. Сейчас мы реализуем три проекта для компании «Сибур» в Тобольске, судостроительного завода «Звезда» на Дальнем Востоке и инновационного кластера в Сколково. Корпоративный сегмент важен для привлечения квалифицированного персонала на ведущие российские промышленные предприятия и в научные центры.

Весь портфель проектов ДОМ.РФ насчитывает более 8 тыс. квартир или более 430 тыс. кв. метров.

– Как стать арендатором в таком доме?

– Арендовать жилье просто. Нужен только паспорт и реквизиты банковского счета. Мы заключаем официальный договор аренды, где все права и обязанности сторон защищены. Для арендаторов работает мобильное приложение, через которое можно удаленно вносить платежи.

– Обычно, чтобы снять квартиру, нужно заплатить за первый и последний месяцы проживания и комиссию риелтору. Какие платежи должен учесть человек, который хочет поселиться в арендном доме?

– Никаких комиссионных платежей за поиск и оформление арендного жилья ДОМ.РФ не взимается. При заключении договора арендатор вносит арендную плату за первый месяц и страховой депозит, равный месяцу аренды. Отдельно оплачиваются только коммунальные услуги по счетчикам. Все остальное включено в арендную плату – например, круглосуточные консьерж, охрана, диспетчер

– К какому сегменту недвижимости относятся арендные дома?

– Мы стараемся отходить от такого разделения, не классифицировать и не сегментировать дома, как это делают некоторые застройщики при продаже своих объектов. Самое важное – обеспечить комфорт жильцов. Арендные дома создаются по единым стандартам и принципам. Они предназначены для комфортной жизни «здесь и сейчас».

– На какой срок можно получить жилье во временное пользование?

– Сегодня доступны два варианта. Договор аренды может заключаться на срок 11 месяцев или на три года.

– Какие проекты планируются на будущее?

– Этой осенью мы запускаем бронирование квартир в новом арендном доме в ЖК «Символ» на юго-востоке Москвы. Это 378 квартир современного формата арендного жилья с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Заселение запланировано на май 2020 года. Также в ближайшее время откроется бронирование арендных домов в ЖК «Парк Легенд» и «Матч Поинт».

Как изменится рынок недвижимости в ближайшие 10-15 лет

Специфика такого бизнеса, как девелопмент объектов недвижимости, заключается в постоянной необходимости смотреть в будущее, ведь горизонт реализации проектов в этой сфере составляет от 2 до 5 пяти лет для небольших проектов до 10-20 лет для проектов комплексного освоения территории. Если девелопер не задумывается о том, что будет востребовано у пользователей через 5-10-20 лет, он рискует потратить огромное количество усилий и средств и остаться с невостребованным продуктом, который невозможно продать. Поэтому девелоперы должен внимательно изучать тренды общественно-социального развития и учитывать их при разработке новых проектов.

1. Экономика совместного потребления и коливинги

Единоличное владение имуществом в современном мире становится слишком дорогим и обременительным. С развитием интернет-технологий появились онлайн-платформы, позволяющие совместно использовать принадлежащие разным людям вещи и ресурсы – автомобили, дома, офисы, самолеты, велосипеды и даже одежду. Так возникла новая социально-экономическая модель – экономика совместного потребления, которая сегодня достигла годового оборота в $15 млрд, а к 2025 году по прогнозам превысит $335 млрд., что делает ее одной из самых быстро растущих отраслей экономики.

Концепция «совместного потребления» (sharing economy) основана на идее о том, что потребителю выгоднее платить за временный доступ к продукту, чем владеть им. Интересно, что одними из первых начали практику совместного пользования именно состоятельные люди. Качественное управление активами обходится недешево, поэтому богатые семьи начали объединяться с себе подобными, чтобы делить эти расходы. Так возникли family offices (семейные офисы). Затем владельцы частных яхт и самолетов стали сдавать их в аренду в периоды простоя, чтобы покрыть затраты на техническое обслуживание и парковку. Сегодня в совместном пользовании находятся лимузины и частные дома, драгоценности и вечерние платья, спортивный инвентарь и даже животные.

В развитие этой тенденции на рынке недвижимости появился особый вид жилья – коливинги, или дома для совместного проживания, которые пользуются популярностью в основном у молодежи. Некоторым они могут напомнить коммуналки или, но это некорректное сравнение, потому что жители коммуналок не выбирали такой образ жизни, а жители коливингов к нему осознанно стремятся.

По своей сути, коливинг — это нечто среднее между арендной квартирой / домом и хостелом по интересам, где сдаются меблированные комнаты на относительно короткие сроки и предоставляются определенные услуги. В коливинге, как правило, общие кухни и гостиные, офисные площади и другие общественные пространства, где постояльцы и проводят максимум своего времени, общаясь, работая, отдыхая. Кроме проблемы недорогого жилья обитатель коливига решает главную задачу — поиск единомышленников, связей и качественного общения. Активные молодые люди здесь знакомятся с близкими по духу и интересам ровесниками, вместе работают над проектами, обмениваются опытом и связями. Кроме того, они решают проблему с дефицитом общения, ведь по опросам 64% миллениалов называют своей самой большой проблемой одиночество.

2. Миллениалы и центениалы, отказ от владения имуществом, возрождение доходных домов и создание новых типов недвижимости

По данным британской исследовательской организации The Resolution Foundation, в настоящее время отмечается рекордная доля людей, предпочитающих арендовать, а не покупать жилье. Более 40% британцев, рожденных с 1981 по 2000 год (так называемое поколение миллениалов) арендуют жилье и не задумываются о его покупке, что почти в два раза превышает показатели, характерные для поколения X (рожденные с середины 1960-х до конца 1970-х) и в четыре раза – показатели поколения беби-бумеров (родившиеся после Второй мировой войны и до середины 1960-х годов). При сохранении этого тренда лишь 47% миллениалов будут иметь в собственности жилье к моменту выхода на пенсию.

Чем это объясняется? Прежде всего, такой особенностью поколения миллениалов, как стремление к личной свободе. Покупка недвижимости для людей среднего достатка в 90% случаев связана с необходимостью получения ипотеки, которая серьезно ограничивает человека в таких вопросах, как смена работы, места жительства и вида деятельности. Миллениалы чаще берут в аренду не потому, что не могут купить, а просто потому, что не хотят. Они стремятся жить и работать в разных странах, путешествовать по миру, учиться разным вещам, искать тот вид деятельности, который позволит им самореализоваться. Недвижимость, тем более купленная в ипотеку, превращается для них в ненужный, обременительный балласт.

Поэтому актуальность снова приобретают доходные дома, где все квартиры сдаются в аренду. Эта бизнес-модель прекрасно работает в Америке и Европе, до революции она была распространена и в России, и скоро снова вернется, свидетельством чему служит заявление президента-председателя правления банка ВТБ Андрей Костина о том, что в ближайшие два года в Москве будет построено 85 000 кв.м арендного жилья в составе двух возводимых ВТБ комплексов — в районе Кутузовского проспекта и на Золоторожском валу.

Еще интереснее обстоят дела с поколением Z – людьми, родившимися после 1995 года. Это идеалисты-прагматики, которые стремятся развивать и преобразовывать все вокруг в попытке изменить окружающий мир к лучшему. Основными ценностями поколения Z являются личная индивидуальность и уникальность. Они будут создавать собственное пространство: новую архитектуру, новое искусство, новую литературу, в основе которых будут лежать новейшие материалы и цифровые технологии.

Недвижимость для центениалов – это пространство эксперимента, которое они смогут создавать своими руками. Для них не существует ограничений. Уже сейчас огромной популярностью у них пользуются микро-дома, например. Почему дом не может быть круглым? Или абсолютно прозрачным? Или построенным только из переработанного материалов? Современным девелоперам стоило бы привлекать к работе над новыми проектами представителей поколения Z, и не приходить в ужас от их идей, а задумываться над возможностью их реализации.

3. Старение населения и коммуны для людей преклонного возраста

Одной из самых значимых социальных тенденций XXI века является глобальное старение населения. Увеличение доли пожилых людей в общей численности населения отмечается практически во всех странах. В 2017 году количество жителей планеты в возрасте старше 60 лет достигло 962 миллиона человек, составив 13% всего мирового населения, при этом четверть из них проживает в Европе.

Количество людей преклонного возраста растет со скоростью три процента в год.

Ожидается, что глобальная численность лиц пожилого возраста достигнет 1,4 миллиарда человек к 2030 году, а к 2050 году эта группа будет составлять четверть населения всех регионов мира, за исключением Африки. Сейчас в мире проживает 137 миллионов людей в возрасте старше 80 лет, по прогнозам, к 2050 году эта цифра утроится и достигнет 425 миллионов, а к 2100 году – вырастет в семь раз и превысит 900 миллионов человек.

Перед людьми преклонного возраста стоит ряд задач, которые им предстоит решить: уход и медицинское обслуживание, качественное общение, заполнение досуга и сохранение социальной активности и вовлеченности в общественную жизнь.

Конфликты и непонимание между поколениями закономерны и объяснимы, ведь социально-экономическая среда стремительно меняется, и люди вынуждены адаптировать к ней свое мировоззрение и поведение. Если проанализировать, как отразился на жизни людей колоссальный технологический скачок, который произошел за последние 70 лет, то станет понятно, почему людям преклонного возраста так сложно находить общий язык с молодежью. Ведь во времена их молодости не было ни интернета, ни мобильных телефонов, ни соцсетей – всего того, без чего современная молодежь себя не мыслит. Такая пропасть между поколениями наблюдается впервые. Поэтому качественно общаться люди преклонного возраста смогут только с себе подобными, и общения через интернет им будет явно недостаточно.

Уже сейчас в Америке, вокруг Палм Спрингс, стали появляться поселки для пожилых людей. Девелоперы таких проектов понимают проблемы и потребности своей целей аудитории. В отличие от домов престарелых, в таких поселках покупают и арендуют дома вполне еще здоровые, самостоятельные, ведущие активный образ жизни люди преклонного возраста, которые хотят жить среди себе подобных. Разумеется, в поселках есть сервисы по уходу за больными, решен вопрос с врачебной помощью, уборкой, развлечениями. По опросам, пожилые люди, живущие в таких коммунах, чувствуют себя намного счастливее одиноких стариков.

4. Развитие технологий, интернет вещей и умный дом будущего

Вот только несколько технологических прорывов, которые ждут нас в ближайшем будущем:

— 3D-принтеры становятся все более мощными и уже сейчас могут создавать сложные объекты из самых разнообразных материалов. Не за горами тот день, когда здания будут печататься, как книги.

— Появляется огромное количество новых материалов на основе нанотехнологий и технологий по переработке отходов. Например, на замену традиционному бетону из песка и гравия, склеенного цементом, приходит не уступающий по своим характеристикам бетон из переработанных отходов (бумаги, картона, пластика), склеенных цементом с содержанием микроорганизмов, впитывающий углекислый газ. Почти каждый день мы слышим о том, что ученые разработали новый материал, превосходящий по своим характеристикам все существовавшие ранее.

— К 2022 году по всему миру будет работать один триллион датчиков, подключенных к интернету. Все помещения в доме – входные группы, лифты, комнаты в квартирах – будут оснащены датчиками, круглосуточно передающими информацию о поведении жителей в аналитический центр. Цель – собрать и проанализировать максимум данных, чтобы управлять всеми инженерными системами дома – освещения, климат контроля, безопасности и др., – таким образом, чтобы они автоматически подстраивались под ситуацию и потребности пользователя. Это не только сделает жизнь обитателей дома более комфортной, но и позволит сэкономить энергию и расходы на содержание дома.

— Сегодня большая часть домашнего интернет трафика используется для личных нужд (общения и развлечения) жильцов, но к 2024 году около половины всего трафика будет расходоваться на автоматизацию различных внутридомовых процессов, бытовые приборы и электронику. Холодильник, предупреждающий о содержании и свежести продуктов. Кофемашина, реагирующая на звук открывающейся двери спальни и запускающая приготовление кофе. Входная дверь, посылающая сигнал автомобилю о том, что хозяин вышел из квартиры, и нужно завести двигатель. Свет, температура и влажность автоматически регулируются, исходя из вашего физического состояния, привычек и настроения. Именно так будет выглядеть умный дом будущего.

5. Кластеризация и умные города

Всемирный процесс урбанизации приводит к концентрации населения в крупных городах и образованию более сложных городских систем. В 1950 году на Земле было только два мегаполиса – города с населением свыше 10 миллионов человек – Нью-Йорк и Токио. В 2010 году их число увеличилось до 21. По прогнозам, к 2025 году число мегаполисов достигнет 29.

У мегаполисов множество насущных проблем. Высокая стоимость жизни, которую могут позволить себе далеко не все, приводит к расслоению населения и напряженной социальной обстановке. Развитие инфраструктуры не успевает за ростом числа жителей. Плохая экологическая обстановка становится причиной многих заболеваний.

Однако, главной проблемой мегаполисов является их гиперцентрализация, когда в центре города расположены все достопримечательности, административные, образовательные, научные и культурные учреждения. Здесь же находятся офисы крупнейших компаний, лучшие магазины и рестораны, а на окраинах, в так называемых «спальных районах», все это отсутствует. Часть жителей таких районов ездит на работу в центр, создавая непомерную нагрузку на городскую транспортную систему и инфраструктуру, что отчасти компенсируется ощущением себя полноценными жителями мегаполиса. Другая часть работает там, где живет, и теряет связь с городом, потому что практически не соприкасается с тем, что по сути его образует.

Есть ли решение у этой проблемы? Урбанисты считают, что выходом может стать кластеризация городов, создание распределенных мегаполисов. Для этого нужно разбить территорию мегаполиса на крупные районы/кластеры и создать в них сильные точки притяжения и качественные рабочие места для активной, образованной части населения. В центре кластеров должны быть свои музеи, клубы, концертные залы, театры, качественные торговые центры, хорошие школы и университеты, благоустроенные зоны отдыха. Конечно, это потребует от города больших затрат, но в перспективе даст ему возможность развиваться.

Кроме того, все сервисы для жителей, как городские, так и частные, должны быть интегрированы единую систему, которая позволит горожанам максимально быстро и дешево получать необходимые услуги. «Умный город» — это развитая цифровая сеть, построенная на основе информационных технологий, интегрированная во все сферы жизнедеятельности мегаполиса – от контроля и оптимизации потребления ресурсов до предоставления любых услуг населению. За счет этого город может снижать расходы, ведь по расчетам интегрированная «умная» среда позволяет экономить, например, 20-30% топлива, необходимого на обогрев города, и примерно столько же воды. А это приведет не только к улучшению экологии и снижению коммунальных платежей, но и к повышению конкурентоспособности города в целом.

Есть ли будущее у аренды жилья?

Недавно председатель правительства России Дмитрий Медведев признал, что арендное жилье в РФ очень мало развито, его рынок составляет примерно 10%.

– В мире это где-то 50%, в некоторых странах в крупнейших городах это может быть и 70%, и 80%, потому что там очень дорогое жилье и даже весьма обеспеченные люди не могут себе его купить, его только арендуют, – констатировал глава кабинета министров.

Правительство РФ просят посодействовать принятию мер, направленных на развитие рынка арендного жилья. На сегодняшний день арендный бизнес убыточен, поскольку срок его окупаемости составляет 17 лет. Премьер считает, что сначала людям нужно объяснить, что аренда жилья – это неплохо, это повышает мобильность населения как трудового ресурса. Премьер дал поручение министру строительства и ЖКХ Владимиру Якушеву изучить вопрос о мерах по развитию рынка арендного жилья.

Обозреватель «МН» попросил прокомментировать ситуацию исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светлану Разворотневу:

– Мы рады, что эта тема вышла на уровень правительства. Она не назревшая, а даже перезревшая. У нас 85% жилого фонда в частной собственности – это самый высокий процент в мире. Причем значительное число россиян стали собственниками в результате бесплатной приватизации. Тогда люди, приватизируя жилье, не осознавали, что получают не только свои квадратные метры, но и обязанность содержать их и места общего пользования (подвалы, лестницы, чердаки, крыши и т. п.).

В итоге мы пришли к тому, что значительное количество домов содержатся ненадлежащим образом и находятся в плачевном состоянии, при этом собственники адресуют претензии властям. Поэтому дальнейшее стремление решить жилищную проблему путем приобретения квартир в собственность не приведет к решению проблемы плохого состояния жилого фонда.

В марте 2017 года был принят приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье», заказчиком которого также выступает Минстрой. Регионам поставлена задача развивать арендное жилье, но они не справляются, потому что для бизнеса выгодно продавать отдельные квартиры, а не строить наемные дома. Следовательно, обеспечение населения доступным арендным жильем – это не бизнес-проект отдельных застройщиков, это социальный проект органов власти.

Между тем в Госдуме прошел правительственный час, на котором выступил вице-премьер правительства России Виталий Мутко. Депутаты говорили в том числе и об арендном жилье.

К примеру, интересные факты привела Галина Хованская, председатель Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству: у нас более 90% жилищного фонда находится в собственности граждан и юридических лиц. В муниципальной собственности осталось 4,7%, в государственной – 2,8%.

Дисбаланс налицо. Для сравнения: в среднем по Евросоюзу 71% граждан живет в своем жилье. Меньше всего собственников в Германии и Швейцарии – 46 и 43%. Считается, что владение недвижимостью ограничивает мобильность граждан – невозможно переехать в другой регион, где есть работа.

В Берлине лишь 15% собственников, а остальное все наем, который у них называется арендой. Совершенно очевидно, что нарушен баланс между жилищным фондом собственности и жилищным фондом пользования. Это не только наша проблема, просто она у нас более ярко выражена.

Нельзя сказать, что мы ничего не делаем в этом направлении. Первый шаг – это переселение из непригодного аварийного жилья. Как правило, в нем живут малоимущие граждане, занимающие жилье по договору социального найма. Именно эта позиция требует максимального участия государства. До 96% нужно вкладывать государству, и мы это знаем, что по дотационным регионам именно такой процент сейчас установлен.

Похоже, и в правительстве, и в Госдуме всерьез взялись за то, чтобы обес­печить как можно больше граждан съемным жильем, чтобы повысить мобильность населения. Иначе говоря – стимулировать отказ от собственности. А если бизнесу дать выгодные гос­подряды на строительство арендного жилья, он будет делать это с удовольствием.

Будущее рынка арендного жилья в России

Правительство России всерьез взялось за развитие рынка арендного жилья. Минстрой и Минэкономразвития с участием АО «Дом.РФ» к 20 ноября должны подготовить предложения по совершенствованию регулирования сферы. Речь идет о коммерческой аренде и в первую очередь касается формирования нормативно-правовой базы.

Почему граждане отказываются от идеи владения жильем, когда аренда окончательно вытеснит собственность и что поможет легализовать рынок?

Долгое время мы жили в плену советского образа жизни «где живешь — там и работаешь». Уровень оседлости в нашей стране зашкаливал до самых невероятных высот: с насиженных родовых гнезд срывались лишь выпускники школ, поступавшие в вузы. Ключевым аспектом выбора такого образа жизни являлась прописка. В советское время покупка дополнительного жилья в принципе не рассматривалась, а в 1990-е не позволяли финансовые возможности населения.

Ситуацию изменило так называемое поколение Y, или next — те, что родились после 1984 года. В поисках лучшей жизни они спровоцировали внутреннюю миграцию на фоне растущей экономики. Именно они изменили отношение к стереотипу «работа там, где дом». По понятным причинам наиболее активно наем жилья развивался в Москве. Со временем тенденция затронула практически все крупные города — Санкт-Петербург, Казань, Новосибирск, Краснодар, Екатеринбург, Калининград. Отдельной строкой стоит развитие аренды в курортных городах Краснодарского края.

Надо признать, в сравнении с миниатюрными европейскими странами расстояния даже между соседними крупными городами у нас могут быть в разы больше, и это, безусловно, становится определенным барьером к частым переездам. А значит, люди будут искать возможность арендовать недвижимость. Однако, по данным правительства, рынок арендного жилья в России составляет порядка 10%. При этом среднемировой показатель — около 50%. Эксперты объясняют разницу относительно молодой экономикой нашей страны. Так, в Дании в арендных квартирах проживает более 30% населения, во Франции — более 35%, в Австрии — около 42%, в Германии процент арендующих жилье превышает 50%. Очевидно, что такой формат выбирают жители мегаполисов. Например, в том же Нью-Йорке квартиры снимает 90% горожан.

Сегодня социологи и риелторы говорят о «тектонических сдвигах» в обществе. Сначала крупные мегаполисы захватили коворкинги, потом каршеринги, а в 2017 году аналитический центр НАФИ впервые сообщил, что в России появились люди, готовые снимать квартиры на протяжении всей жизни, и с каждым годом их число растет. Они больше не рассматривают ипотеку как панацею. К тому же цены кусаются. Аналитики подсчитали: чтобы купить в кредит квартиру в Москве площадью 40 кв. м, среднестатистическому заемщику придется в течение 15 лет ежемесячно отдавать 73% от своей зарплаты. Эти данные подтверждают, что у арендного жилья большое будущее.

Где собака зарыта

Проблему развития коммерческой аренды в РФ необходимо рассматривать с двух сторон: арендаторов и арендодателей. Однако объединяет их одно — существующий рынок полулегальный: частные риелторы, нигде не зарегистрированные договоры, неучтенные ежемесячные доходы. Вывести участников в правовое поле сложно. Если зайти на популярные у населения порталы для поиска жилья внаем, то в базе по Москве о сдаче в аренду только одно- и двухкомнатных квартир можно найти порядка 10 тыс. предложений. Сколько квадратных метров жилья в стране уже находятся в аренде, подсчитать невозможно.

К слову, налоговики с опозданием, но решили с этим бороться, о чем активно заявили в начале 2019 года. Во-первых, путем налаживания совместной работы с ТСЖ. Во-вторых, благодаря горячей линии для соседей, желающих пожаловаться на нелегальных квартирантов. В-третьих, проведением проверочных рейдов по адресам, поступившим с горячей линии.

Рынок живет по собственным правилам, и на это есть причины. Владельцы квартир не хотят афишировать наличие имущества и доходы, опасаются регистрировать жильцов. Заполнение деклараций требует много сил и времени, а в условиях, когда собственников жилья несколько, и вовсе вызывает путаницу. В целом граждане далеко не всегда рассматривают сдачу жилья внаем как постоянный источник доходов. Арендаторы готовы с этим мириться из-за отсутствия альтернатив.

Из светлого прошлого в светлое будущее

Еще 100 лет назад отрасль арендного жилья работала по совершенно иным правилам. Целые улицы в Москве и Петербурге застраивались доходными домами, принадлежащими как частным лицам, так и городу. И свое название они оправдывали сполна, пополняя казну и позволяя развивать бизнес. Увы, за 70 лет советской власти ситуация кардинально изменилась: ставилась вполне благостная цель — обеспечить всех сограждан своим жильем с обязательной пропиской.

В подавляющем большинстве развитых стран понятие прописки или принудительной регистрации людей отсутствует в принципе. Так, в США для идентификации места жительства человек по желанию может использовать счет на оплату электричества. При этом в России отсутствие регистрации является административным нарушением, а человек без регистрации не может оформить даже жилье в собственность.

Пути легализации отрасли есть. Требуется разработка полноценной нормативно-правовой базы, которая будет учитывать интересы как частных арендодателей, так и юридических лиц, при этом на государственном уровне защищать арендаторов.

Во-первых, нужно законодательно закрепить определение «доходный дом». Во-вторых, юридически закрепить сам договор аренды и отделить его от договора социального найма. В-третьих, арендное жилье нужно именно строить, а значит — привлекать девелоперов. Но последним это невыгодно. Застройщикам проще выставлять готовые квартиры на продажу, чтобы быстрее вернуть преимущественно заемные средства и вложить их снова в дело, а при аренде маржа находится в пределах 4–6% при уровне инфляции в среднем 4%. Власти должны принять волевое решение и разработать меры по стимулированию участников строительства. Причем уровень поддержки должен позволять устанавливать цены на жилье, соизмеримые с предложениями частников.

Работу необходимо проводить и с частными арендаторами, пусть и не напрямую. Собственникам жилья следует снизить налоговое бремя и упростить саму процедуру уплаты налога на доходы. Сейчас есть несколько способов уплаты налога на доход от сдачи жилья в аренду. Для физлиц — НДФЛ со ставкой 13%, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 6%. Но идея оформление статуса ИП только для сдачи квартиры в аренду выглядит непривлекательной для владельцев жилья.

С этого года в России стартовал эксперимент с введением налога на профессиональный доход (НПД), так называемый налог на самозанятость. Он предполагает низкие налоговые ставки и простую процедуру оформления. Однако участие в эксперименте принимают всего четыре субъекта: Москва, Московская и Калужская области, Татарстан. Необходимо расширять географию налогового режима и популяризировать его среди населения. Ведь если налоговый орган выявит факт нелегальной аренды, то собственнику доначислят сумму расчетным методом, ориентируясь на среднерыночную арендную плату.

Наличие прозрачных договоров аренды, прав и обязанностей сторон, социальные гарантии (регистрация, возможность посещать детсады, школы, поликлиники), упрощенное налоговое законодательство со временем выведут рынок из тени, и сама аренда сможет сравниться по популярности с собственным жильем.

Читайте также:  Приманка для тараканов
Ссылка на основную публикацию