Застройщиков в России хотят защитить от недобросовестных дольщиков

«Единая Россия» защитит людей от недобросовестных застройщиков

В июле вступил в силу новый закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства. В частности, речь идет об использовании застройщиками эскроу -счетов. Как заверил в интервью «Комсомольской правде» руководитель рабочей группы Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, комплексные изменения «правил игры» для застройщиков направлены исключительно на минимизацию рисков для граждан при участии в долевом строительстве.

— Александр Геннадьевич, в чем заключается основной смысл закона и какие изменения в связи с этим ждут людей?

Прежде всего, хотел бы отметить, что эти изменения стали возможны, в том числе благодаря тому, что «Единая Россия » на протяжении более чем одиннадцати лет, как начал реализовываться 214-ФЗ, защищала и продолжает защищать права «обманутых дольщиков». Несмотря на то, что в гражданско-правовых отношениях между дольщиком и застройщиком государство не участвует, мы, понимая социальную значимость этого вопроса, всегда выступаем на стороне граждан, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

За то время, когда при центральном коллегиальном органе Партии была создана специальная рабочая группа, нам удалось помочь получить свое жилье более чем 259 718 семей и достроить 2 330 проблемных многоквартирных жилых объектов.

Проблема заключалась в том, что сколько бы не решали проблемы «обманутых дольщиков», с каждым годом появлялись новые: кризисные явления в экономике, недобросовестные застройщики, пробелы в законодательстве и т.д.

Поэтому Президентом было принято единственно верное решение – отказаться от долевого строительства в нынешнем виде и перейти к проектному финансированию. На обеспечение выполнения этого поручения и направлены изменения в федеральном законодательстве, которые Госдума начала проводить еще в прошлом году после больших парламентских слушаний и завершила только сейчас.

Существенные изменения, — а поправки приняты на сотни страниц, — в федеральном законодательстве, не должны пугать рядовых граждан. Дольщики как заключали ДДУ, так и будут продолжать это делать. А вот каким образом застройщик может распоряжаться привлекаемыми средствами граждан, здесь действительно кардинально поменялись «правила игры».

— Смогут ли поправки в закон о долевом строительстве дополнительно защитить права дольщиков?

Безусловно, для этого они и были приняты. Мы ввели полный запрет на так называемые «котловой метод» привлечения средств граждан. Когда застройщик собирает средства граждан, а затем по своему усмотрению распределяет их по всем объектам, разрешение на строительство которых он получил. Вводится принцип «одно разрешение – один счет – один застройщик». При этом мы учли просьбы застройщиков из регионов, которые просили предоставить возможность строить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта градостроительного плана земельного участка, либо договора комплексного освоения территории. В таком случае застройщик открывает отдельный банковский счет под каждое разрешение на строительство, в отношении которого осуществляется банковское сопровождение.

Более того, устанавливается солидарная ответственность владельцев строительных компаний за причиненные гражданам убытки. Конечно, это вызвало недовольство участников, но, когда ты рискуешь не только чужими деньгами граждан, но и своими, ты более ответственно подходишь к выполнению своих обязательств.

— А что такое эскроу-счета? В чем их принципиальное отличие от других способов привлечения средств для строительства?

В этом заключается основное нововведение. Раньше модель долевого строительства выглядела как «гражданин-застройщик», теперь «гражданин-банк-застройщик». Банк выступает в роли арбитра и берет на себя риски, связанные со строительством дома. С 1 июля 2019 года такие счета, по которым полностью видны передвижения денег, имущества и документация, станут обязательными. Банковский эксроу-счет на рынке недвижимости успешно используется в разных странах мира – США , Австрии , Латвии , ОАЭ , Чехии и т.д. Кстати сказать, прежняя модель долевого строительства использовалась, по сути, только в нашей стране и пришла к нам из аргентинского опыта 70-ых гг прошлого века. Можно подумать над тем, чтобы тех застройщиков, которые добровольно перешли на эскроу-счета освободить от взносов в компенсационный фонд долевого строительства.

— Поможет ли новый закон очистить рынок недвижимости от недобросовестных застройщиков?

Действительно, законом введены повышенные требования к компаниям, работающим на рынке многоквартирного домостроения. Во-первых, опыт работы на рынке должен быть не менее трех лет и объем построенного жилья не менее 10 тыс. кв. метров. Во-вторых, усиливается государственный контроль за долевым строительством. Руководителей региональных надзорных органов будет согласовывать Минстрой России.

Следующим шагом нам предстоит заняться снижением административной нагрузки и сокращения сроков для добросовестных застройщиков на всех этапах строительства: подготовки проектной документации, экспертизе, получении разрешения на строительство, согласовании разрешения на использование земельного участка, непосредственно строительства и т.д.

Рабочая группа Президиума Генсовета по защите прав дольщиков подготовила «Азбуку дольщика», размещенная на нашем сайте «Дольщики-ер. рф », которая призвана оградить граждан от недобросовестных застройщиков и содержит практические советы как перед заключением ДДУ провести собственную проверку застройщика и объекта строительства.

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков

27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.

Основные нововведения

Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками. Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации. Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.

В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).

В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости. Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.

В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.

Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.

Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами. «Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков. И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.

Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».

Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона. По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».

Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации. «Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям. Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.

Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.

«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее. Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.

Читайте также:  Россиянам придумали легальный способ избежать взносов на капремонт

Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу. «В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь. На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.

Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».

Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».

По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.

«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.

Разорители застройщиков найдены

От кого и как их собирается защищать Минстрой

В рамках IV конференции «Девелопмент: точки изменений 2016», проходившей в последней декаде апреля, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что рассматривается возможность внесения в закон № 214-ФЗ очередных изменений. Только на этот раз поправки должны будут защитить ни много ни мало самих застройщиков от недобросовестных дольщиков!

Спасите обманутых застройщиков

И это при том, что улицы и проспекты крупных городов России что-то не пестрят демонстрациями и пикетами, в которых обманутые застройщики умоляют правительство защитить их от произвола дольщиков, а совсем наоборот. Неужели проблема недобросовестных покупателей сейчас настолько актуальна, что без корректировки законодательства уже не обойтись?

«СП» задала вопрос нескольким экспертам — в чем же конкретно выражается эта самая недобросовестность, и насколько сильно от нее в реальности страдают застройщики?

Да, заявил представителям СМИ Никита Стасишин, директор жилищного департамента ведомства, у дольщиков есть возможность не принять готовую квартиру. Участники долевого строительства не подписывают акты приема-передачи и обращаются сначала к застройщику, а потом в суд с просьбой расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и, соответственно, получить денежную компенсацию за нарушение сроков передачи жилья. И вот этот самый процесс передачи чиновники и собираются четко, пошагово, регламентировать. Поскольку девелоперское сообщество не имеет никаких механизмов защиты от граждан, которые наживаются на застройщиках подобным образом.

И хотя многие опрошенные «СП» девелоперы признались, что с такой проблемой никогда не сталкивались, прецеденты, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, имеют место быть.

— Мы говорим, — уточняет он, — именно о тех случаях, когда в заявлении об одностороннем отказе от приема квартиры и расторжении ДДУ не указываются значимые, ощутимые причины или недостатки принимаемого объекта. Например, совсем недавно клиент захотел вернуть нам квартиру, поскольку его не устраивал элемент конструктива (не несущий) в приобретенном им жилье. Покупатель подал иск в суд, и тот встал на сторону покупателя. Такие участники долевого строительства обращаются и за оплатой «неустойки» за пользование деньгами. Поскольку видимой причины не обнаруживается, складывается впечатление, что некоторые граждане «зарабатывают» подобным образом. Застройщики в таком случае несут расходы на рекламу и продвижение объекта, на оплату неустойки покупателю после того, как ему «не понравилось» приобретенное жилье, в случае положительного решения суда о расторжении, а также, если жилье уже готово, на эксплуатацию готовой квартиры до момента нахождения нового клиента. Да, подобных прецедентов в общем объеме сделок не так много, но они, тем не менее, есть. И это нас, как застройщика, не может не настораживать.

При этом, отмечает руководитель юридического департамента входящего в Ассоциацию застройщиков Московской области семейства компаний KASKAD Family Рената Беляева, Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает в большей степени ответственность застройщика при нарушении прав участника долевого строительства. И практически не содержит реальных инструментов влияния застройщика на недобросовестных дольщиков.

— Материальная ответственность самого дольщика, — обращает внимание эксперт, — предусмотрена только в случае невнесения оплаты за объект долевого строительства, но не предусмотрена в случае уклонения от принятия объекта. Четкая и прозрачная регламентация процедуры приема-передачи введенного в эксплуатацию объекта долевого строительства, подкрепленная ответственностью не только застройщика, но и дольщика, в случае нарушения сроков принятия объекта или необоснованного отказа от его принятия, обезопасит застройщиков от злоупотреблений.

Но если на этом фоне девелоперам будут сделаны дополнительные послабления, то для отрасли это станет шагом назад, уверена гендиректор IKON Development Евгения Акимова. В законе и так уже четко прописаны условия, при которых дольщик может не принять квартиру у застройщика и вернуть деньги, поддерживает коллегу вице-президент ГК «Сапсан» Светлана Шмакова. «К примеру, — говорит она, — если дольщику передают ключи без нарушения сроков, указанных в ДДУ, и квартира соответствует строительным требованиям, то ни один суд не удовлетворит иск о возврате денежных средств».

Поможет или помешает?

Однако, похоже, Минстрой всерьез намеревается изменить положение дел в сфере жилищного строительства. Помимо планов по более четкой регламентации процесса передачи жилья дольщикам рассматривается и вопрос определения единого санатора для отрасли. Только вот достаточно ли этих мер для того, чтобы полностью нивелировать проблемы? Есть ли у инициатив «скользкие» стороны, и чем они опасны?

Светлана Шмакова позитивно оценивает возможность появления единого санирующего органа. Правда, опасается, как бы не пришлось девелоперам платить дважды — и страховой компании, и госсанатору. Иначе, говорит она, случится рост цен на жилье, так как у многих застройщиков просто не останется иного выхода, кроме как коменсировать затраты из карманов покупателей.

Кроме того, в разговорах о едином санаторе экспертов тревожит ряд других вопросов. Например, кто и на каком основании сможет оценивать финансовую состоятельность застройщиков? И можно ли ожидать каких-то преференций тем из них, кто выполняет все взятые на себя обязательства?

Но самое главное — как конкретно предполагается использовать сумму обязательного резервирования? Ведь одно дело, рассуждает Евгения Акимова, если страховые отчисления приходят в единый госорган ото всех застройщиков страны, и совсем другое, когда они идут в район только от нескольких. Вряд ли в последнем случае санатор сможет выполнить обязательства — на это просто не хватит денег. Наконец, каким именно будет конечный размер страхового отчисления? Девелоперам ясно, что он не может превышать действующие ставки (1−2%), так как эти затраты очень высоки в общем бюджете проекта.

Что же касается вопроса своевременности или несвоевременности передачи готового жилья дольщикам, то здесь основной «скользкой» стороной, по мнению Григория Алтухова, является следующий факт:

— При вынесении решений по подобным обращениям суды чаще всего, исходя из нашей практики, руководствуются в первую очередь законом о защите прав потребителей, а не ФЗ-214. Возможно, необходимы дополнительные решения высших судебных инстанций. Например, решения пленумов Верховного Суда с указаниями — как решать подобные вопросы, в какой очередности применять буквы законов.

К тому же, отмечает Рената Беляева, сложно сказать, возможно ли будет полностью исключить любые злоупотребления дольщиков, поскольку сама суть злоупотреблений в том, что это действия законные, но произведены с единственной целью — получить выгоду от застройщика в обход договорных условий о цене объекта. А поскольку Федеральный закон № 214-ФЗ все-таки направлен на защиту прав дольщиков, то любое право, поддерживаемое законодательно, может быть почвой для злоупотреблений.

Следовательно, панацеей от всех проблем застройщиков такие меры тоже назвать нельзя.

Проблему ищут не там?

Так нужно ли вообще что-то менять в законодательстве для того, чтобы сделать взаимодействие сторон по договору долевого участия максимально безопасным? Что сейчас является наиболее ощутимой помехой для этого?

На сегодняшний день, уверена Евгения Акимова, покупка жилья по ДДУ — самая безопасная схема. Дольщик защищен от двойных продаж, а в случае срыва срока передачи ключей он может требовать неустойку и возврат денежных средств.

Однако, подчеркивает она, при банкротстве девелопера требования дольщиков суд удовлетворяет только в третью очередь. И этот процесс достаточно длительный: покупателю приходится ждать возврата денег 1,5−2 года. Поэтому дополнительный механизм защиты дольщиков, который будет давать им дополнительные гарантии, пришелся бы кстати.

Еще одним ощутимым препятствием на пути к полной безопасности в настоящее время является бюрократизм, считает Светлана Шмакова:

— Перенос ввода в эксплуатацию готового объекта отчасти связан со сложностями в получении разрешительной документации, а также просрочками исполнения своих обязательств сетевыми организациями по подключению готового объекта к внешним сетям. Если ранее для застройщиков в Московской области можно было получить разрешение на уровне администрации района, то теперь такое возможно только после одобрения на уровне областной власти. Новая форма взаимодействия застройщиков и властей налаживалась на протяжении всего 2015 года. Были ситуации, когда объекты стояли готовыми, но застройщик не мог ввести их в эксплуатацию из-за бюрократических проволочек. Сегодняшний процесс ввода дома стал более или менее регламентирован, однако по-прежнему на него уходит достаточно большой период времени. Получается, что из-за бюрократизма девелопер сталкивается с ситуацией, когда дольщик может требовать возврат денег, несмотря на фактическую готовность дома.

Читайте также:  Экономические санкции способствуют развитию ЖКХ в России

Что же касается именно поправок в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости», то у многих застройщиков они вызывают опасения, отмечает генеральный директор входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области ГК Gravion Group Сергей Шашурин. В эту категорию эксперт заносит, например, желание законодателей исключить из состава целевых средств, финансируемых за счет средств участников долевого строительства, объекты социальной инфраструктуры.

— Это отразится на росте себестоимости квадратного метра, — подчеркивает он. — При этом никаких компенсационных мер правительством не предполагается. Поэтому мы считаем, что необходимо расширить статью о целевом использовании средств дольщиков, включив в нее объекты инфраструктуры, инженерию, транспортную инфраструктуру

Однако на взгляд управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой во взаимоотношениях «застройщик-дольщик» обладали меньшими правами и фактически были «заложниками» проекта всегда как раз покупатели. Сегодня же ситуация меняется в лучшую сторону, дольщик может смело требовать выполнения своих законных прав. В том числе — и расторгнуть договор долевого участия, не боясь, что полученных от девелопера денег не хватит на новое жилье. Это большой прогресс, нужно продолжать двигаться в том же направлении.

— Очевидно, — подытоживает эксперт, — что каких-то изменений в схеме передачи жилья и возврате денег дольщику могут требовать недобросовестные застройщики, которые нарушают свои обещания.

Сила в Движении

Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков

Застройщики просят защиты от дольщиков- «террористов»

НОВЫЙ ВИД ЗАРАБОТКА В КРИЗИС. ДОЛЬЩИКИ — ТЕРРОРИСТЫ УГРОЖАЮТ ЗАСТРОЙЩИКАМ и ТРЕБУЮТ КРУПНЫХ КОМПЕНСАЦИЙ, а КОВАРНЫЕ ЮРИСТЫ ИМ ПОМОГАЮТ

«Потребительский терроризм» дольщиков, то есть подача исков в суд с целью получения компенсаций за минимальные сроки срывов сдачи новостроек, будет только усиливаться в ближайшее время, считает председатель совета директоров ГК «Норманн» Виктор Сеппенен. Он предлагает Смольному на законодательном уровне защитить девелоперов от такого разорительного для бизнеса явления и существенно снизить размеры неустоек гражданам. Впрочем, далеко не все эксперты готовы поддержать столь неоднозначное предложение.
С просьбой к городским чиновникам подготовить федеральную инициативу, защищающую права застройщиков от претензий дольщиков, господин Сеппенен выступил на XIV съезде строителей. Представители строительного блока Смольного молча выслушали предложение, но комментировать его с ходу отказались.

КАК НОРМА В КРИЗИС.

Необходимость введения механизмов защиты девелоперов от чрезмерных аппетитов участников долевого строительства Виктор Сеппенен объяснил тем, что в кризис перенос сроков сдачи объектов уже давно практически стал нормой (в том числе — для крупных и далеких от банкротства компаний). При этом все чаще встречаются ситуации, когда граждане сознательно приобретают жилье в новостройке по переуступке, заранее знают о том, что дом будет достроен с задержкой, и начинают выдвигать требования о денежных компенсациях буквально за недельную просрочку.

Встречаются ситуации, когда граждане приобретают жилье в новостройке по переуступке, заранее знают о том, что дом будет достроен с задержкой, и начинают выдвигать требования о компенсациях за недельную просрочку.
«Помочь с исками таким дольщикам-“террористам” сейчас готова уже почти стотысячная армия юристов. Их нетрудно обнаружить в интернете, однако гораздо чаще они сами разыскивают по сетям своих клиентов и буквально навязывают услуги за проценты с размера неустойки, заверяя, что гражданам самим и делать-то ничего не придется», — пояснил председатель совета директоров ГК «Норманн».

Он добавил, что разовые компенсации не несут в себе большой угрозы для компании, но если они приобретут массовый характер, то серьезные финансовые проблемы (вплоть до банкротства) и потеря репутации для девелопера неизбежны. В итоге это может привести к появлению у застройщика новых проблемных объектов, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков.

Сейчас суды, рассматривающие споры по неустойкам между гражданами и девелоперами, не сформировали единой позиции по данному вопросу. По словам господина Сеппенена, кто-то устанавливает разумные пределы выплат, а кто-то решает, что гражданину необходимо вернуть в полном объеме все внесенные им средства.

«Я считаю, что у города есть все основания выступить с федеральной инициативой на этот счет, иначе усиленные меры по защите дольщиков могут обернуться против них самих же. Если такая инициатива появится, то и суды изменят позицию, в том числе по уже заявленным искам», — подчеркнул он и предложил внести в законодательство поправки, либо закрепляющие предельный размер неустойки, либо существенно снижающие проценты за срыв сроков.

Отметим, что по ФЗ-214 размер неустойки за задержку сроков сдачи объекта определен как 1300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждые сутки просрочки. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка предусмотрена в двойном размере.

ПО ПОВОДУ МЕНЬШИНСТВА.

Прокомментировать инициативу господина Сеппенена корреспонденту «Общественного контроля» заместитель главы комитета по строительству Смольного Игорь Шикалов пообещал «чуть позже, когда все хорошо обдумает».
Между тем даже застройщики поспешили встать на защиту дольщиков и рекомендовали с максимальной аккуратностью подходить к термину «потребительский терроризм».

«Если человек оплатил покупку квартиры, то есть выполнил все свои обязательства, то логично, что и застройщик должен исполнить свою часть договора».

По словам руководителя службы по работе с госорганами «СПб Реновация» Дмитрия Михалева, в противном случае любое законное требование участника долевого строительства можно списать на вымогательство и создание помех строительной компании.

«Если человек оплатил покупку квартиры, то есть выполнил все свои обязательства, то логично, что и застройщик должен исполнить свою часть договора. И если нарушен срок передачи ключей или возникли претензии к качеству строительства, покупатель имеет право потребовать компенсацию. В том числе — путем обращения в суд», — подчеркнул он.

Господин Михалев напомнил, что возведение дома является достаточно сложным процессом, в котором задействованы десятки участников — от подрядчиков до поставщиков электроэнергии.

«Часто задержки c вводом в эксплуатацию связаны как раз с процедурой подключения дома к сетям. Но подобные случаи разрешаются в течение нескольких месяцев. И большинство дольщиков относится к этому с пониманием. Когда требуется заключение допсоглашений с новыми сроками, значительная часть покупателей спокойно идет на их подписание», — отметил эксперт.

Он сказал также, что в подобной ситуации важна прежде всего активная позиция самого застройщика. Если он находится в диалоге с дольщиками и они получают полную информацию о ходе строительства, то массовых конфликтных ситуаций всегда можно избежать.

Как напомнил генеральный директор строительной компании «Красная Стрела» Николай Урусов, все застройщики хорошо знают цену просрочки, она определена законом.

«Да, это немаленькая сумма. Но чтобы избежать подобных расходов, надо просто не задерживать надолго ввод объекта в эксплуатацию», — заметил он.

Как подчеркнул господин Урусов, застройщик по ДДУ документально обещает выполнить заложенные в документе условия и должен их придерживаться. В противном случае наступают штрафные санкции, которые компенсируют инвестору упущенную выгоду.

«И тут совсем не важно, действительно ли человек покупал квартиру, чтобы ее перепродать, или же рассчитывал жить там сам со своей семьей до конца жизни. В любом случае — гражданин вложил деньги и рассчитывал получить жилье к определенному сроку. Необходимо отметить, что за просрочку платежа со стороны дольщика также предусмотрены санкции в виде пени», — напомнил он.

Как подчеркивает эксперт, дольщик априори выступает в качестве более слабого субъекта, чем застройщик. «Именно права гражданина нуждаются в защите. Строительная компания — это субъект предпринимательства. Она планирует свою деятельность, привлекает средства на нее, составляет график строительства. Если застройщик в него не уложился, значит, плохо планировал. Конечно, встречаются умные люди, которые пытаются получить от застройщика максимум и нажиться на сложной ситуации. Но их — меньшинство. Неправильно из-за них менять законодательство и ущемлять права добросовестного, но недалекого, большинства», — резюмировал он.

Отметим, что с прогнозами о росте «потребительского терроризма» и просьбой защитить застройщиков от дольщиков господин Сеппенен выступил не только в общих интересах участников бизнес-сообщества. Дело в том, что в конце ноября стало известно о переносе компанией «ГК Норманн» сроков сдачи своих 13 жилых комплексов в Петербурге и Ленобласти на 1,5-2 года. Получения квартир в ЖК ждут 6,2 тысячи дольщиков. Срыв сдачи сроков в компании объясняют ростом стоимости стройматериалов и банкротством подрядчиков.

Застройщики vs дольщиков: кто больше нуждается в защите?

29 апреля 2016, 12:09

Власти предлагают внести в 214-ФЗ поправки, защищающие застройщиков от недобросовестных дольщиков

Москва. 29 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Представители власти на всех уровнях неоднократно заявляли о том, что в нынешних экономических условиях меры поддержки строительной отрасли просто необходимы. Но любые меры не могут быть односторонними. Так министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на IV ежегодной конференции “Девелопмент: точки изменений 2016”, организованной ИД “КоммерсантЪ”, рассказал журналистам о том, что норма о защите прав застройщиков от недобросовестных дольщиков может быть внесена в проект поправок 214-ФЗ (закон о дольщиках — ИФ). Как могут повлиять подобные изменения на строительный рынок, эксперты рассказали “Интерфакс-Недвижимость”.

Практически каждый крупный застройщик сегодня сталкивается с ситуацией, когда недобросовестные участники долевого строительства уклоняются от приемки квартиры, обосновывая отказ различного рода аргументами, которые не всегда имеют реальную почву. Таким образом недобросовестные покупатели пытаются «выбить» из застройщика солидные суммы денег в виде штрафов за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Другие попросту не планируют сразу переезжать и поэтому не хотят нести затраты на содержание своего пустующего жилья (коммунальные платежи и т.д.).

Девелоперское сообщество не имеет механизмов защиты от подобных действий.

“Действительно, норма о защите прав девелоперов от недобросовестных дольщиков необходима для нормальной работы строительного сектора”, — считает исполнительный директор ГК “МИЦ” Даромир Обуханич.

Читайте также:  Как избавиться от ненужных машин во дворе

Эксперт поясняет, что на данном этапе ответственность в виде штрафных санкций за те или иные просрочки несет только застройщик. Тем временем некоторые дольщики не мотивировано затягивают с приемкой жилья, не выставляя при этом никаких требований, или же намеренно затягивают с приемом квартиры, чтобы в итоге расторгнуть договор и получить компенсацию стоимости с застройщика вместе с процентами за пользование деньгами.

“При этом страдает именно застройщик, который может оформить односторонний акт приема-передачи жилья только два месяца спустя после первого уведомления”, — говорит он.

Эксперты компании ГК “Пионер” солидарны с коллегой. “Действительно, в девелоперском сообществе поднимается вопрос о необходимости внесения изменений в законодательство о долевом строительстве, ограничивающих возможности злоупотребления участниками долевого строительства своими правами. Застройщик не имеет возможности расторгнуть ДДУ в случае отказа участника долевого строительства оплачивать дополнительные метры. Суды становятся на сторону участника долевого строительства и говорят о том, что если оплачены денежные средства по ДДУ, то отсутствие оплаты увеличившейся стоимости ДДУ не являются основанием расторжения договора”.

По их мнению, сегодня в законодательстве существует ряд пробелов, которые и позволяют дольщикам злоупотреблять своими правами.

“Участник долевого строительства имеет право отказаться от исполнения ДДУ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Проблема в том, что отсутствует четкого понимания того, что является существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства”, — пояснили “Интерфакс” в ГК “Пионер”.

Не менее существенным пробелом эксперты считают отсутствие санкций для участника долевого строительства в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства. Также, по их мнению, необходимо введение в закон “вилки”, позволяющей определить существенность изменения площади объекта долевого строительства, а также ответственность участника долевого строительства за нарушение сроков доплаты в счет увеличения цены объекта долевого строительства.

Стоит подчеркнуть, что теоретически инструменты влияния на дольщика у застройщика все же есть, однако, эти инструменты не всегда просты в использовании, они требуют дополнительных финансовых и временных затрат, комментирует ситуацию директор департамента продаж ГК “Гранель” Рустам Арсланов.

“В нашей практике такие случаи встречаются нечасто. Если мы сталкиваемся с подобного рода ситуациями, в первую очередь мы выясняем для себя, насколько обоснованы замечания дольщика или насколько аргументирован отказ и причина, по которой дольщик не может явиться на приемку квартиры. Если видим, что налицо попытка умышленно уклониться от приемки квартиры, мы пытаемся решить проблему путем индивидуальных переговоров с дольщиком. Мы объясняем ход дальнейших действий (проведение независимой экспертизы, составление одностороннего акта и проч.), в результате которых он не получит тот результат, на который рассчитывал”, — рассказывает эксперт.

Он поясняет, что в 90-95% случаев после таких переговоров дольщик принимает квартиру. “Конечно, если бы ответственность за своевременную приемку-передачу квартиры была предусмотрена не только для застройщика, но и для участника долевого строительства, такие схемы мошенничества ушли бы в прошлое. На наш взгляд, данная мера пойдет на пользу рынку недвижимости, ускорит ввод в эксплуатацию жилых объектов, сделает более прозрачным процесс передачи квартир участникам долевого строительства”, — говорит Р. Арсланов.

Генеральный директор компании “Эталон-Инвест” Даниил Селедчик предупреждает о том, что между застройщиком и покупателем жилья должны быть выстроены максимально прозрачные, действенно регулируемые законом взаимоотношения. “И перекосов в ту или иную сторону быть не должно”, — говорит он.

Госдума 19 февраля приняла в первом чтении правительственный законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Он предполагает поэтапное введение новых требований.

В частности, ранее предполагалось, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Позднее было решено предусмотреть дифференциацию требований к уставному капитала застройщиков в зависимости от объемов возводимого ими жилья.

Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает расширение полномочий контролирующих органов исполнительной власти субъектов РФ в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых дольщиками, а также наделение таких органов полномочиями по контролю за привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.

С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 года предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Законопроект также предусматривает использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Законопроект также легализует право застройщика использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов, которые будут переданы в собственность государства.

Новые поправки в закон о строительстве защитят дольщиков от недобросовестных застройщиков

Вопрос об обманутых дольщиках и замороженных стройках остается актуальным уже не первое десятилетие. Правительство РФ предприняло очередную попытку в разрешении этой, мягко говоря, непростой ситуации. 3 июля прошлого года Президент РФ подписал закон № 304-ФЗ, предусматривающий существенные изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это уже тринадцатая по счёту попытка доработать закон.

В прошлой редакции, как мы помним, тоже были серьезные нововведения, которые даже заморозили рынок строящегося жилья на несколько месяцев. А дело было так – в 2015 году вступили в силу изменения 214-ФЗ о страховании гражданской ответственности застройщика, согласно которым каждый застройщик обязан был обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиками либо путем проектного финансирования банка (поручительство банка в порядке, установленном ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ), либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства (ч.2 и ч.9 ст.15.2 Закона № 214-ФЗ). К страховым компаниям тоже были выдвинуты жесткие требования – собственные средства страховой компании должны быть не менее одного миллиарда. На 1 октября 2015 года, когда изменения вступили в законную силу, таких компаний в России нашлось всего 19. В результате у каждого страховщика сформировался внушительный список ожидания из застройщиков.

Что же получил от этого конечный потребитель? Во-первых, заморозку рынка как минимум на пару месяцев, пока страховщики рассматривали атаковавших их застройщиков. Во-вторых – повышение цены на квадратные метры, ведь как ни крути, а все расходы неизбежно ложатся на плечи потребителя. И в третьих, самое неприятное – эти изменения не защитили дольщиков. Страховые полисы оформлялись на период с момента регистрации первого ДДУ (договора долевого участия) до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Как мы знаем, процедура банкротства предприятия занимает достаточно длительное время, и застройщики, как правило, начинают ее, когда сроки сдачи дома давно нарушены. Таким образом, по срокам получилось, что ни один вновь образовавшийся долгострой не является страховым случаем.

Видимо, поняв, что улучшения на деле оказались ухудшениями, законотворцы совершили очередную работу над ошибками. Итак, попытка номер тринадцать!

3 июля 2016 года Президентом РФ подписан закон № 304-ФЗ, предусматривающий существенные изменения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ряд других законов Российской Федерации”. Основная часть положений этого закона вступила в законную силу с 1 января 2017 года. Применяются данные изменения ко всем застройщикам без исключений, несмотря на дату заключения первого ДДУ (договора долевого участия).

Создан единый реестр застройщиков – это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ.
Увеличился минимальный уставный капитал застройщика. Теперь не может осуществлять многомиллионный проект организация с уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

Расширен перечень необходимой информации для застройщиков: к обязательной ранее публикации проектной декларации прибавились данные аудиторской проверки, основные документы организации, разрешение на строительство, документы на земельный участок, образец ДДУ (договора долевого участия), документ, подтверждающий соответствие организации новым требованиям ФЗ-214, фотографии хода строительства дома. Всю эту информацию застройщик обязан опубликовать на своем сайте. А также, при передаче дольщикам квартир, выдавать им инструкцию по эксплуатации.

Особый интерес представляет статья Статья 23.2. 214-ФЗ “Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства”. О создании компенсационного фонда за счет взносов застройщиков. С 1 января 2017 года каждый застройщик, регистрирующий первый договор долевого участия, обязан внести на счёт государственного компенсационного фонда сумму, не превышающую 1% от планируемой стоимости строящегося жилого дома или иного объекта. Планируется, что средства этого фонда пойдут на завершение строительства тех объектов, которые не закончили застройщики, начав процедуру банкротства через арбитраж. На этапе разработки этих изменений закона многократно повторялось, что создание фонда не будет дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства, постепенно нормы о страховании и поручительстве прекратят свое действие. Однако Закон № 304-ФЗ не содержит норм, отменяющих требования о страховании гражданской ответственности застройщика и (или) поручительстве банка, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика по передаче квартир участникам долевого строительства. Не станет ли это очередным толчком для повышения цены на квадратный метр – время покажет.

Положительные для дольщиков изменения внесли и в еще один злободневный вопрос – это перебрасывание денежных средств с одного объекта на другой. Многие застройщики грешили этим, расходуя средства от реализации квартир в одном доме на завершение объектов, начатых ранее. Практика показала, что такая система ведет к банкротству. Согласно новой редакции закона, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому дому, с обязательной ежегодной аудиторской проверкой.

Конечно, закон пока не идеален, но намечается путь в светлое будущее, где не будет долгостроев и обманутых дольщиков. Главное, чтобы на этом пути не получилось, что все попытки защитить дольщика путем обременений, налагаемых на застройщика, оплатил сам же дольщик.

27.03.17,
Татьяна Кирсанова,
фото автора.

Ссылка на основную публикацию