Вернуть подвальное помещение можно только через суд

Вернуть подвальное помещение можно только через суд

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ “Логос”
  • Как вернуть подвалы собственникам?

В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.

И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон “Об основах федеральной жилищной политики”, статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. Напомним, что под “кондоминиумом” понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.

Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.

В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.

Что такое технический подвал? Как определяется назначение помещения?

Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из данного суждения следует, что наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение. Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию) где будет указано назначение спорного подвального помещения. Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение, имело назначение, к примеру, “магазин” или “склад”, или “контора” и т.д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело. При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.

Количество сделок с истребуемым помещением

Существует заблуждение относительного того, что если первый приобретатель части подвала перепродал его, то последний законный владелец — собственник является добросовестным приобретателем и вернуть подвал будет невозможно. Это не так. Сделок может быть десяток и более, однако, учитывая, что спорная часть подвала выбыла из владения помимо воли всех собственников помещений в доме, то добросовестность нынешнего владельца помещений не имеет никакого правового значения.

Исковая давность

Есть и другое заблуждение. Оно касается пропуска сроков исковой давности. Иногда можно услышать, что раз помещение впервые было продано, скажем, в 1996 году, то по прошествии 14 лет вернуть подвал уже нельзя, ведь срок давности составляет 3 года. Но, напомним, что 3 годичный срок исковой давности начинает течение в данном случае не с момента исполнения сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что помещение выбыло из владения собственников. При этом, очень важно понимать, что доказать тот факт, что истец узнал об этом гораздо раньше чем заявляет, должен как раз ответчик. Истец же (если речь о физическом лице) может пояснить суду, что узнал о факте выбытия спорного помещения, например, месяц назад.

Кто истец? Какие требования заявлять в иске?

Истцом в суде может быть любой собственник помещения в доме, где находится спорная часть технического подвала. В данном случае, спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции, т.е. в районном суде. Если же истцом выступает ТСЖ (или ЖСК) то, во-первых, надо отметить, что необходимо решение общего собрания собственников, которым ТСЖ наделено полномочиями на подачу иска и, во-вторых, если ответчик является предпринимателем или юридическим лицом, то спор будет разрешать уже арбитражный суд. В просительной части искового заявления стоит указать: “прошу признать право собственности на спорное помещение и истребовать помещение из незаконного владения ответчика в пользу собственников помещений многоквартирного дома. “. Удовлетворение судом данного требования будет являться основанием для прекращения права собственности нынешнего владельца — собственника спорного помещения.

Александр Отрохов, Правовой центр “Логос”, 29.06.2010

Рекомендуем по данной теме публикации:

  • Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика (вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения)
  • Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
  • Рубрика “Общее имущество в многоквартирном доме”
  • Рубрика “Истребование имущества из чужого незаконного владения”
  • Исковое заявление об истребовании помещения подвала жилого дома из чужого незаконного владения

Вернуть подвальное помещение можно только через суд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 января 2016 г. N 5-КГ15-207 Вынесенное ранее апелляционное определение, которым отказано в признании недействительным зарегистрированного права собственности на подвальные помещения, подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку нижестоящими судами не было установлено: предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также предназначено ли спорное подвальное помещение многоквартирного дома для самостоятельного использования

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Оборотова А.Г. к Департаменту имущества города Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений

по кассационной жалобе Оборотова А.Г. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г.,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Оборотова А.Г., поддержавшего жалобу, представителя ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов Набиева Р.М., оставившего разрешение вопроса на усмотрение суда, установила:

Оборотов А.Г. обратился в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы о признании зарегистрированного права недействительным и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений.

В обоснование исковых требований указал, что является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу:

Указанный жилой дом был сдан в эксплуатацию в 1965 году и в соответствии с проектной документацией оборудован техническим подвальным помещением общей площадью . кв. м, где находятся инженерные коммуникации и установлено инженерное оборудование.

Согласно проектной документации указанные подвальные помещения определены как технический подвал и технические помещения и обладают всеми признаками характерными для технического подвала.

Истец полагал, что поскольку жильцы дома начали приватизировать квартиры с 1992 года, то вместе с правом собственности на приватизированные квартиры к ним перешло право общей долевой собственности на технические помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе на спорный подвал.

В 2009 году истцу стало известно, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) право собственности на часть подвальных помещений принадлежит городу Москве в лице Департамента имущества г. Москвы. Оформление права собственности и переоборудование подвального помещения осуществлялось в период с 2002 по 2007 год без получения необходимого разрешения. Доступ к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях подвала, стал крайне затруднителен, что ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир многоквартирного дома.

По мнению истца, ответчиком нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, в связи с чем Оборотов А.Г. просил суд признать недействительным зарегистрированное право собственности г. Москвы на нежилые подвальные помещения и истребовать их из чужого незаконного владения.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 17 марта 2014 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Оборотов А.Г. просит отменить названные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 25 декабря 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено, что на спорные подвальные помещения, расположенные по адресу: . зарегистрировано право собственности г. Москвы. Оформление права городом осуществлялось поэтапно: первые помещения зарегистрированы за г. Москвой 18 марта 2002 г., последние помещения – 22 ноября 2007 г., что следует из письма Прокуратуры г. Москвы от 12 октября 2009 г. N 7/30-5-156-2009/91122.

На основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 31 марта 2003 г. N 1409-р подвальные помещения переданы ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов, о чем 19 декабря 2003 г. заключен контракт N 0-1248 на право хозяйственного ведения нежилого фонда.

Подвал разделен на две части стеной и имеет два отдельных входа в помещения. Часть помещений передана в аренду ООО “ЕвроСтройЖилье” на основании договора аренды, заключенного с ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов.

Во второй части подвального помещения находятся инженерные коммуникации дома (тепловой узел, трубы, заслонки, вентили, краны и др.). Данная часть подвального помещения в аренду не сдается.

Оборотовы А.Г. и Л.В. приватизировали занимаемую ими квартиру по адресу: . и стали ее собственниками 20 января 1992 года, что подтверждается соответствующим свидетельством о собственности на жилище.

24 мая 2007 г. между ГУП г. Москвы по эксплуатации высотных административных и жилых домов и Оборотовым А.Г., действующим на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, заключен договор управления многоквартирным домом N . целью которого согласно пункту 2.1 договора является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме на законных основаниях.

В соответствии с приложением N 1 к данному договору к помещениям общего пользования отнесены, в том числе, технические подвалы площадью . кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного за городом Москвой права собственности на спорный подвал недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцом неверно выбран способ защиты нарушенного права.

С таким выводом согласился суд апелляционной инстанции, указав также на то, что помещения, расположенные в подвале дома, не могут быть отнесены к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они имели и имеют самостоятельное функциональное назначение.

Однако суд апелляционной инстанции при вынесении определения не учел положения действующего законодательства, что привело к неверному установлению обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в РСФСР” (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования – на ответчика.

Однако апелляционная инстанция не определила указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела и неправильно распределила бремя их доказывания, чем нарушила положения статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того суд апелляционной инстанции в нарушение положений части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указал на какие-либо доказательства, которые позволили ему сделать вывод о том, что спорный подвал имел самостоятельное функциональное назначение, установив при этом, что в подвале находятся инженерные коммуникации, снабженные запорной арматурой, которые предназначены для эксплуатации всего дома.

Обосновывая отказ в иске, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на пункт 1 приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт- Петербурга и муниципальную собственность”, согласно которому объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), отнесены к муниципальной собственности, а также на постановление Московской городской Думы N 15 от 15 февраля 1995 г. “О городской муниципальной собственности”.

Читайте также:  В Железнодорожном районе Ульяновска построят новую электроподстанцию

Однако указанные правовые акты судам надлежало применять с учетом положений части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.

Нельзя согласиться и с выводом судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда о том, истец выбрал неправильный способ защиты.

По смыслу положений ранее действующей части 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске Оборотов А.Г. просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Поскольку Оборотов А.Г. является собственником квартиры в многоквартирном доме, то он наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

При таких обстоятельствах апелляционное определение подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 июля 2014 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ПредседательствующийГоршков В.В.
СудьиРомановский С.В.
Гетман Е.С.

Обзор документа

Собственник одной из квартир обратился с иском об истребовании подвальных помещений в доме (как общего имущества).

Также истец потребовал признать недействительным зарегистрированное право собственности города на данные помещения.

Суды двух инстанций сочли требования необоснованными.

СК по гражданским делам ВС РФ отправила дело на новое рассмотрение и пояснила следующее.

По ГК РФ собственникам квартир в доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри жилья, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения закреплены и в ЖК РФ.

Закон о приватизации жилищного фонда (который утратил силу с 01.03.2015 после введения в действие ЖК РФ) предусматривал, что собственники приватизированного жилья в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в данном здании.

По смыслу этих норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников в таких домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в подобном здании.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием этого здания, то право общей долевой собственности домовладельцев на подобные помещения не возникает.

При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество.

Таким образом, для правильного разрешения подобного спора нужно установить, когда была приватизирована первая квартира в доме; предназначен ли подвал для обслуживания всего здания; а также были ли на указанный момент спорные помещения дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования.

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ВАС РФ О праве собственности на подвальные помещения в многоквартирном доме

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 22.01.2013 N 11401/12 ПО ДЕЛУ N А40-121855/09-23-810 “ПРАВО ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ НА ПОДВАЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ НЕ ВОЗНИКАЕТ, ЕСЛИ НА ДАТУ ПРИВАТИЗАЦИИ ПЕРВОЙ КВАРТИРЫ В ЖИЛОМ ДОМЕ И РАНЕЕ ДАННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ БЫЛИ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В ЦЕЛЯХ, НЕ СВЯЗАННЫХ С ОБСЛУЖИВАНИЕМ ДОМА, ИМЕЮТ ИЗОЛИРОВАННЫЕ ВЫХОДЫ, НЕ СВЯЗАНЫ С ДРУГИМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ ДОМА И ФАКТИЧЕСКИ НЕ ИСПОЛЬЗОВАЛИСЬ ДОМОВЛАДЕЛЬЦАМИ В КАЧЕСТВЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА”

Товарищество собственников жилья “ТСЖ на Фадеева” (далее – ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее – департамент) о признании и восстановлении без определения долей права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на все нежилые подвальные помещения дома, определенные экспликациями БТИ (с указанием количественных, качественных, технических характеристик помещений), а также о признании отсутствующим права собственности города Москвы на указанные помещения (далее также – спорные помещения).

Заявляя указанные требования, ТСЖ исходило из того, что в подвальных помещениях размещено оборудование (инженерные коммуникации), предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, в связи с чем данные помещения не являются самостоятельными и, следовательно, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о правовом режиме подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Вопрос об обстоятельствах, позволяющих распространить режим общей долевой собственности на подвальные помещения многоквартирного жилого дома или препятствующих такому распространению

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы).

Однако не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-О-О, от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О.

Такой же подход применяется арбитражными судами (см., например, Определение ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-17201/09 по делу N А40-3876/08-82-51, Постановления ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А65-9846/2009, ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12).

Президиумом ВАС РФ была изложена сходная правовая позиция, согласно которой право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. Если же такое использование возможно, то данные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав и к общему имуществу жилого дома не относятся (см. Постановление от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007).

Кроме того, в указанном Постановлении Президиум ВАС РФ отметил, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Данная позиция также встречается в практике арбитражных судов (см., к примеру, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.06.2009 N А78-3762/08-Ф02-2496/09 по делу N А78-3762/08, ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А12-15541/2008, Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2012 по делу N А78-5003/2011, Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 N 06АП-5799/2011 по делу N А73-6994/2011, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 N 15АП-1739/2012 по делу N А32-23839/2010).

Позже Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09 по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13 (далее – Постановление N 13391/09) сформулировал позицию касательно определения правового режима подвальных помещений как помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

В Постановлении N 13391/09 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

В большинстве случаев арбитражные суды при рассмотрении споров, связанных с отнесением подвальных помещений жилого дома к общей долевой собственности домовладельцев, исходят из буквального содержания приведенных правовых позиций (см., например, Определение ВАС РФ от 12.04.2012 N ВАС-3625/12 по делу N А73-14291/2008, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 20.06.2011 по делу N А82-7545/2010, ФАС Московского округа от 16.01.2013 по делу N А40-122942/11-77-1108, ФАС Поволжского округа от 01.09.2010 по делу N А72-1315/2010, ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2013 по делу N А13-5555/2012, от 21.12.2010 по делу N А56-61012/2009).

К признакам, свидетельствующим о самостоятельном характере использования подвальных помещений, суды относят, в частности, следующие: размещение в них спецпомещений, санузлов, оборудованных умывальниками и унитазами; наличие отдельных выходов из данных помещений, изолированность помещений от входов в подъезды жилого дома. На самостоятельный характер использования помещений может также указывать их сдача в аренду различным организациям для коммерческих и административных целей (см., к примеру, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2012 по делу N А42-4534/2009, от 21.11.2011 по делу N А56-58297/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 04.09.2012 по делу N А32-23839/2010, Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А33-7603/2011).

Аналогичный подход к рассматриваемому вопросу был изложен Президиумом ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции своим решением отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что спорные помещения по своим характеристикам не могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома, право общей долевой собственности на которое возникает у собственников помещений жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции согласился.

Суд кассационной инстанции принятые по данному делу акты нижестоящих судов оставил без изменения. При этом суд указал, что, несмотря на наличие протокола, подтверждающего полномочия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, ТСЖ в данном случае не может быть признано надлежащим истцом. Данный вывод суд обосновал тем, что в силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы домовладельцев, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Департамент же является не третьим лицом, а собственником части неприватизированных жилых помещений в здании, в связи с чем спор должен рассматриваться только с участием самих собственников.

Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 17.10.2012 N ВАС-11401/12 по делу N А40-121855/09-238-10 пришла к выводу о необходимости пересмотра судебных актов нижестоящих инстанций в порядке надзора.

Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание, что судами трех инстанций не был исследован вопрос о том, может ли ТСЖ при наличии протокола, подтверждающего его полномочия на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, требовать в интересах жильцов признания такого права на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.

Отметим, что в рассматриваемом Постановлении данный вопрос развития не получил.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций оставил без изменения, а заявление ТСЖ – без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.

Президиум ВАС РФ напомнил, что для решения вопроса об отнесении подвальных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме в первую очередь необходимо установить правовой режим данных помещений, который должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Соответствующая правовая позиция по данному вопросу была ранее сформулирована в Постановлении N 13391/09.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может возникнуть в случае, если:

– судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в жилом доме (и ранее) подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (к примеру, для сдачи в аренду под нужды различных организаций, для научно-исследовательских, административных целей), и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества;

– подвальные помещения (состоящие из кабинетов, подсобных помещений, санузлов) имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 “О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам” это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новы м обстоятельствам.

Игры в подземелье

В каждом десятом из почти сорока тысяч московских домов есть подвал. Если сдавать их в аренду под офисы или магазины, то можно иметь неплохие деньги, на которые тем же ТСЖ легче содержать свой дом. Но беда в том, что, по оценкам экспертов, больше 80 процентов подвалов принадлежат не жильцам, а городу, который по усмотрению чиновников может продать их, а может сдать в ту же аренду, а куда пойдут полученные доходы – жильцов уже не касается.

Впрочем, дело не только в доходе, который дает аренда. Общее имущество, утверждают специалисты по недвижимости, оформленное в установленном порядке в общую долевую собственность жильцов, примерно на треть повышает стоимость квадратного метра квартиры в доме. Да и безопасность проживания в немалой степени тоже зависит от подвалов. Ведь их новоявленные собственники зачастую перекрывают доступ к коммуникациям, в результате перепланировок нарушают систему вентиляции и т.д., что мешает нормальной эксплуатации дома. И жильцы, как правило, не могут найти на них никакой управы.

Подвал подвалу рознь

Подвалы бывают двух типов. Первые, так называемые технические, заняты коммуникациями и инженерным оборудованием. Вторые – нормальные помещения, которые могут использоваться для нужд собственников. Например, там можно разместить штат ТСЖ или сдать в аренду. Именно такие нежилые помещения в первую очередь интересуют столичных чиновников, которые часто в обход норм жилищного и гражданского законодательства делают все, чтобы оформить их в собственность города. “По сути, все помещения, входящие в состав многоквартирного дома, являются общим имуществом собственников, и любые сделки, связанные с их продажей или передачей в аренду третьим лицам, должны совершаться при стопроцентном согласии всех собственников”, – объяснил корреспонденту “РГ” Александр Толмачев, председатель комиссии по законодательству Союза юристов Москвы. Почему же тогда больше 80 процентов подвалов оказалось в собственности города? Почему он снимает сливки с чужого по сути имущества?

Читайте также:  Вынесен первый приговор по злоупотреблениям в сфере ЖКХ

Захват подвалов начался еще в 90-е годы. “Их приватизация с момента введения в действие Гражданского кодекса в 1995 году носит незаконный характер, – считает депутат Госдумы Галина Хованская. – Дело в том, что, приватизируя квартиру, человек по закону становится собственником не только жилой площади, но и соответствующей доли общедомового имущества. Поэтому город не имеет права единолично распоряжаться им, даже если там проживает хотя бы один собственник”.

То есть прежде чем оформить в собственность тот же подвал или чердак, любой претендент должен получить на это письменное согласие всех собственников жилья. На практике же это правило действует только по отношению к самим жильцам. Вот если они решат зарегистрировать свое право на общедомовое имущество, то тут препятствий возникает хоть отбавляй. Одних бумаг только сколько нужно собрать! Например, в регистрационную палату нужно предъявить описание того самого подвала. Составлением его занимаются управы районов. Потом этот документ утверждает своим распоряжением префект административного округа. Таков московский порядок. Он незыблем на протяжении многих лет, несмотря на то, что в корне противоречит правилам содержания общего имущества, утвержденным московским же правительством. В них говорится: состав общего имущества в многоквартирном доме определяется самими собственниками помещений дома. То есть никакая райуправа, никакой префект не имеют к утверждению описания никакого отношения. Есть только одно исключение из этого правила – управы районов вправе заниматься описанием имущества домов, в отношении которых проводится конкурс по отбору управляющей организации. Но таких в Москве не так уж и много.

Но и это еще не все. Когда, несмотря на все препоны, москвичи приносят описание общего имущества дома в Федеральную регистрационную службу с просьбой выдать свидетельство на подвал и чердак, им говорят, что нужны еще и документы на землю – чтобы выдать сразу единое свидетельство. И чиновники, и горожане при этом отлично понимают, что требуемая бумага почти недосягаема, так как очередь на межевание земельных участков под многоквартирными домами тянется на многие годы. Чиновнику же с чиновником во все времена договориться было легче. Вот и уплывают подвалы из рук жильцов.

А уж если город оформил свои права, то вернуть общедомовую собственность можно попытаться только через суд. Без этого шанс “получить приданое” есть разве что у жителей новостроек. Хотя и тут охотников присвоить нежилые помещения хватает. “Обычно застройщик спешит предъявить госкомиссии только жилую часть, – говорит Александр Толмачев. – Сдача нежилого же фонда часто затягивается. Это делается для того, чтобы не отдавать его ни в собственность жителей, ни в собственность города”. Но если не упустить момент, а дружно взяться за дело, то жильцы могут все-таки заполучить нежилые помещения в свое распоряжение.

Технический или нет? Вот в чем вопрос

Можно попытаться вернуть еще и технические подвалы. Правда, и их около 20 процентов находится уже в собственности города либо бывших арендаторов, хотя приватизация технических подвалов запрещена законом. “Поэтому раньше чиновники играли с самим понятием “технический подвал”, – поясняет Галина Хованская. – Дело в том, что его определение существовало только в рекомендациях Госстроя России. Но рекомендации – не нормативный документ и не закон”.

К чему привела такая правовая неопределенность, можно проследить на множестве фактов. Например, образцово-показательный суд по поводу возвращения подвала дому, расположенному в Варсонофьевском переулке, 4, длится уже более двух лет. Председатель образованного там товарищества собственников жилья Людмила Левитина рассказала корреспонденту “РГ”: “Стоило нам начать шевелиться по созданию ТСЖ, как чиновники быстренько приватизировали наши подвалы: в апреле 2002-го – 58,2 кв. м, а в октябре – 26,8 кв. м”. А вскоре продали их. И теперь шахты лифтов в доме заняты собственниками, вентиляционные окошки на уровне земли – приямки – заделаны, а в несущей стене прорублен вход в одну из контор. Когда один из подвалов подтопило и его нужно было осмотреть, новый хозяин никого к трубам не подпустил – до приезда замглавы управы Мещанского района.

Первый суд жильцы проиграли, хотя по заключению МосжилНИИПроекта подвал является техническим. “Власти ссылаются на то, что истек срок исковой давности, – пояснила Левитина. – Но жильцы готовы судиться и дальше. Юристы надеются, что шанс на победу у них есть. По крайней мере такой прецедент – пусть не в Москве, в Ижевске, уже есть. Жильцы в суде доказали – появившееся в результате реконструкции отдельное помещение под их домом изначально проектировалось и использовалось как технический подвал. И им его вернули”.

По словам Татьяны Варской, члена координационного совета общественного движения “Жилищная солидарность”, несколько подобных дел сейчас рассматривается и в столичных судах. “Не буду раньше времени называть все адреса, – сказала она. – Но, к примеру, на Большой Грузинской, 42, уже началась проверка законности продажи подвалов”.

После вступления в силу нового Жилищного кодекса, где уже четко прописано, что такое технический подвал, казалось бы, процесс захвата таких помещений должен бы был прекратиться. Однако чиновники находят все новые и новые уловки. “Например, в подъезд из подвала выносятся щитовые узлы, чтобы изменить функциональное назначение помещения, – объясняет Варская. – Или используется многоступенчатая передача подвала из рук в руки, чтобы и концов стало невозможно найти”.

Как же вернуть подвал?

Если подвал находится в собственности городских властей, то расторгнуть договор аренды и выгнать предпринимателя, занимающего там помещение, невозможно. Но в любом случае не мешает узнать, кто и зачем пытается расположиться под вашим домом. Поскольку договоры об аренде нежилых помещений заключаются в департаменте имущества Москвы, именно туда следует направить коллективный запрос. В ответе на него должно быть указано, на каком основании арендаторы расположились в вашем подвале. Если же договора нет или он еще не оформлен, то за подвал стоит побороться.

Больше всего возможностей у объединений жильцов. Например, если дело касается дома ЖСК старой постройки, правление может поднять документы и выяснить, вкладывало ли государство средства в его строительство. “В моем округе в Гагаринском районе был случай, когда жильцы выиграли судебный процесс и вернули себе приличное помещение как раз благодаря тому, что доказали: каждый сантиметр дома оплачен из их кармана”, – рассказал “РГ” председатель экспертного совета по самоуправлению в жилищной сфере при Мосгордуме Дмитрий Катаев. Правда, в советское время были случаи, когда государство финансировало в домах ЖСК строительство первых этажей под социальные нужды. В общем, с каждым случаем нужно разбираться.

Например, недавно созданное ТСЖ вполне может включиться в конкурс на аренду своего подавала вместе с другими юридическими лицами, но при этом настаивать на том, что у него имеется преимущественное право на нее. Напрямую законодательство об этом не говорит. Но если цель аренды связана с эксплуатацией дома, а в подвале планируется разместить структуру, необходимую для нормального существования дома, а также использовать его для хранения снегоуборочного комбайна или для занятий детской спортивной секции, то преимущество жильцов в таком случае юридически подкреплено рядом подзаконных актов правительства Москвы.

Использование не по назначению – еще один шанс вернуть подвал. Для проверки правильности использования всех помещений можно привлечь Мосжилинспекцию. “По заявлению жильцов в течение 30 дней будет проведена проверка, и заявители получат ответ о том, насколько деятельность арендаторов соответствует той, под которую они получали подвал в аренду”, – прокомментировала “РГ” пресс-секретарь инспекции Татьяна Филиппова.

Владимир Силкин , зам. мэра Москвы, руководитель комплекса имущественно-земельных отношений города Москвы:

– Год назад я издал распоряжение, запрещающее сдачу в аренду технических подвалов. Политика города такова, что мы готовы передавать их в общедолевую собственность жильцов, особенно там, где создаются ТСЖ. К сожалению, еще раньше большая часть этих помещений была продана. Поэтому сейчас закономерность тех сделок может оспорить только суд. Если же речь идет о подвале не технического назначения, то в соответствии с Жилищным кодексом РФ он не входит в общедолевую собственность дома, являясь собственностью города Москвы. Но и использование таких помещений город готов согласовывать с жильцами.

В подвалах жилых домов запрещается размещать магазины химических и других товаров, хранение которых может привести к загрязнению территории и воздуха; магазины с наличием взрывопожароопасных веществ, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей в аэрозольной упаковке, а также твердых пожароопасных материалов; магазины по продаже автозапчастей, шин и автомобильных масел; специализированные рыбные магазины и магазины, работающие после 23 часов; предприятия бытового обслуживания, использующие легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и часовых мастерских площадью до 300 кв. м); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах); казино, дискотеки, танцевальные кружки и студии, театры; рестораны, бары, кафе, столовые, закусочные, а также клубы с числом более 50 мест и площадью более 250 кв. м, работающие после 23 часов.

Нельзя также создавать в жилых домах прачечные и химчистки, кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену; общественные уборные; похоронные бюро; склады оптовой и мелкооптовой торговли; производственные помещения (за некоторым исключением); зуботехнические лаборатории; клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; стационары, в том числе диспансеры, дневные стационары и стационары частных клиник; травмпункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магниторезонансной томографии; рентгеновские кабинеты в смежных с жилыми помещениями комнатах и под ними, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источником ионизирующего излучения.

Судебная практика по признанию подвалов МКД общим имуществом

Пару лет назад истории по борьбе за подвалы многоквартирных домов (МКД) в сюжетах журналистов мелькали очень часто. Сейчас эта эпопея практически затихла. Видимо, все желающие посудиться за подвалы МКД уже сделали это, и сейчас уже прошел основной шквал таких дел в судах. Правда, сейчас уже на уровне Росреестра такие сделки на оформление подвалов часто заворачиваются и отказ получить по ним проще, чем положительное решение по регистрации.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункты 2,3) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Ранее Конституционным судом РФ в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект 71» высказывалась следующая правовая позиция: если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Но ситуация впоследствии поменялась и суды чаще стали становится на сторону собственников, инвесторов и застройщиков таких помещений, особенно, когда они строились на инвестированные средства. Однако причиной также, думаю, послужили и изменения в градостроительных требованиях при проектировании и строительстве многоквартирных домов. Как всегда, позиции разных судов часто диаметрально противоположные в разных регионах страны. Если даже у Верховного суда РФ так бывает, что говорить об остальных судах.

Мне тоже довелось поучаствовать в таком споре между управляющей организацией (УО) и собственником подвала в МКД, который был продан застройщиком. Вот об этом деле я и расскажу в данной статье, а также приведу иную имеющуюся практику судов по таким спорам.

В управлении УО, куда я пришла работать несколько лет назад, имелось 2 одинаковых дома, построенных по одному и тому же проекту одним и тем же застройщиком. Судебные разборки по первому дому закончились до моего устройства на работу. Росреестр отказал в регистрации права собственности на подвал, где находились коммуникации всего дома. А суды отказали истцу в иске по обжалования такого отказа. Подвал остался за собственниками МКД в их долевой собственности.

При чем по этим двум домам в судах рассматривалось аж три дела одним и тем же судьей в одном и том же суде. Но в первом случае отказ Росреестра признали законным и обоснованным, а в двух других судебных спорах по второму дому — подвал (принадлежащий, к слову, известному банку) не признали общим имуществом (ОИ) МКД. При том, что независимая экспертиза даже установила, что большую часть помещений подвала можно отнести к общему имуществу. Два раза рассматривали потому, что судом по заявлению ответчика был применен срок исковой давности. Во втором случае уже было рассмотрено по существу исковое заявление собственника.

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области от 27 мая 2014 года по делу № 2-512/2014 (оставлено в силе апелляционной инстанцией): «...Согласно проектной документации, помещения N и N представляют собой самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания более 2-х помещений многоквартирного дома. При изучении представленных материалов, в проектной документации не выявлено наличия запорной арматуры в помещениях N и № .

Вместе с тем, с учетом выявленных отключающих устройств можно сделать вывод о том, что данные помещения не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более 2-х помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование).

Указанное заключение согласуется с материалами дела, эксперт ФИО1 имеет необходимое образование и опыт работы, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Сторонами данное заключение в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено.

Из пояснений сторон также следует, что самостоятельных отдельных входов в комнаты, в которых расположено инженерное оборудование, являющееся общим имуществом дома, не имеется. Внутренняя планировка спорных помещений в настоящий момент также изменилась, в связи с чем доступ к инженерному оборудованию общего имущества иным образом, кроме прохода через иные комнаты в помещении невозможен.

Изучив представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, учитывая, что заключение эксперта № N от … г., составленное ФИО1 сторонами не оспаривалось, суд считает возможным положить его в основу при вынесении решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания более двух помещений многоквартирного дома и не могут быть самостоятельными объектами недвижимости, поскольку находящееся в них оборудование предназначено для обслуживания более двух помещений в многоквартирном доме (имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование), требующее систематического доступа и обслуживания. Спорные помещения предназначены для размещения в них инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначены для самостоятельного использования. Следовательно, указанные помещения являются общим имуществом жильцов многоквартирного дома.

Таким образом, исковые требования открытого акционерного общества «Управление капитального строительства» к Еланевой Н.М. о признании права собственности на нежилые помещения, признании незаконной государственной регистрации права собственности являются необоснованными и не подлежат удовлетворению».

Думаю здесь также дополнительными причинами послужило то, что отказ Росреестра обжаловался в арбитраже, но результат этого – отрицательный, хотя истец и не ссылался на него в суде. Плюс сыграла роль регистрация долевой собственности на подвал на собственника квартиры в МКД. То есть, принцип: кто раньше встал — того и тапки, играет немаловажную роль в таких спорах.

И, мне кажется, суд действительно здесь руководствовался своим «внутренним убеждением» при оценке доказательств и вынесении решения. Жаль, что оно поменялось к моменту рассмотрения дела по подвалу второго дома. Наверное, какие-то очень сильные факторы повлияли на него. Я про внутреннее убеждение, конечно.

Решение Ленинского районного суда города Оренбурга Оренбургской области 02 августа 2016 года 2-83/2016: «. Таким образом, проанализировав в совокупности все вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что многоквартирный жилой … создавался как жилой дом со встроенными в подвальную часть спорными нежилыми помещениями, как самостоятельными объектами гражданского оборота. Указанные помещения созданы за счет средств Гридина К.С. как участника долевого строительства. В подвальной части жилого дома предусмотрены отдельные помещения, в которых должно располагаться общедомовое имущество, предназначенное для обслуживания инженерных систем дома, однако самостоятельный доступ к нему проектом не предусмотрен и осуществляется через спорные помещения. В спорных помещениях также имеется узлы общедомовых систем, которые используются для их обслуживания и эксплуатации и требуют систематического доступа, однако их размещение не предусмотрено проектной документацией. Также в комнатах 6,9 помещения N и комнатах 8,11 помещения N находятся предусмотренные проектом подпорные и сливные краны общедомовых систем к которым требуется доступ для обслуживания.

Читайте также:  Представитель саратовской УК удален с экзамена за списывание

Суд принимает во внимание приведенные заключения строительно-технических экспертиз и оценивает их наряду с другими доказательствами по делу. Вместе с тем соглашаться с выводами эксперта о предназначенности спорного помещения для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме у суда не имеется оснований, поскольку разрешение данного вопроса находится в компетенции суда.

Согласно упомянутого экспертного заключения доступ к расположенным в спорном помещении инженерным коммуникациям должен быть обеспечен с периодичностью два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), также в случае необходимости возможны внеочередные (внеплановые) осмотры, кроме того, необходимо проведение периодически текущего и капитального ремонта и ежемесячного снятия показаний с приборов учета.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расположенные в спорных помещениях инженерные системы не требуют ежедневного или частого обслуживания и контроля с целью поддержания их потребительских свойств.

На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорных помещениях, а также к иным местам общего пользования со стороны ответчика истец в ходе рассмотрения дела не ссылался. Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.

Юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорных помещений в качестве общего имущества многоквартирного дома с момента его создания, а не сам по себе факт нахождения в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт возникновения у него права общедолевой собственности на спорные помещения, поскольку не доказано, что они имеют вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме. Напротив данные помещения изначально запроектированы и созданы как самостоятельные объекты недвижимого имущества и используются в таковом качестве длительное время.

. Таким образом, судом установлено, что спорные помещения длительное время находятся во владении ответчика. Пользование спорными помещениями для истца носит договорный характер, через уполномоченных им лиц. По своей сути исковые требования направлены на прекращение права собственности ответчика, ввиду заключения недействительных сделок с лицом, которое не имело права их отчуждать и истребование спорных помещений из его владения».

В иске отказано по причине пропуска исковой давности, но по второму делу по иску от другого собственника (Решение по делу № №2-180/2017 от 24.01.2017 года) – слово в слово позиция суда изложена аналогично.

Суд в нем указал: «. Учитывая, что спорные помещения создавались изначально в качестве самостоятельного объекта, используются в таковом качестве длительное время, не имеют в своем составе коммуникаций, требующих ежедневно контроля и обслуживания, а также их технические параметры (высоту, конфигурацию, оснащенность самостоятельными элементами инженерных систем и санузлами) суд приходит к выводу о том, что спорные помещения не являются объектом общедолевой собственности собственников иных помещений многоквартирного дома и не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома».

Вот такая вот оценка судом двух совершенно одинаковых подвалов и двух практически схожих экспертиз, сделанных, по-моему, одним и тем же экспертом. Кстати, подвал якобы строил на свои деньги родственник застройщика, который затем его заложил для получения кредита. Ну, а потом отдал банку в качестве отступного из-за неуплаты долга по кредиту. Наверное, изначально им так и было задумано.

Также можно привести следующие судебные решения по аналогичным делам.

Определение ВС РФ от 8 мая 2018 г. № 310-ЭС18-4706: «. Суд апелляционной инстанции признал правильным вывод суда первой инстанции о том, что нежилое помещение площадью 284,9 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:843 не является общедомовым имуществом, оставил решение суда в этой части без изменения, а в отношении нежилых помещений площадью 53,6 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:1023 и площадью 71,4 кв. м с кадастровым номером 90:22:010220:840, приняв во внимание результаты повторной судебной строительно-технической экспертизы, отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске о признании права общей долевой собственности на данные помещения и удовлетворил исковые требования в этой части.

Апелляционный суд исходил из следующего: подвальные помещения с кадастровыми номерами номером 90:22:010220:1023 и 90:22:010220:840 имеют вспомогательное назначение, предназначены для технического обслуживания жилого дома, следовательно, относятся к общему имуществу дома и являются общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома; с мая 2015 года данные помещения находятся во владении Товарищества. Суд округа признал указанные выводы законными и обоснованными». ВС РФ также оснований для изменения решений и удовлетворения жалоб не нашел.

Постановление АС Московского округа от 7 августа 2018 г. по делу № А40-189167/2017: «. Так, в соответствии с экспликацией помещения 1, 7, являются подсобными помещениями, помещения 2, 3, 4, 5, 12, 13, 14,15, 16, 17 являются кабинетами, помещения 6, 6а, 6б, 10, 11, 21 указаны в экспликации как коридор, помещение 9 указано как комната охраны, помещения 13а, 15а, 15б указаны как встроенный шкаф, помещение 136 является тамбуром.

Судом учтено, что согласно выписки из ЕГРН спорные помещения зарегистрированы под одним кадастровым номером, в том числе с помещениями, находящимися в собственности многоквартирного, отдельных оборудованных входов не имеют, в связи с чем и сделан вывод о том, что спорные помещения не могут являться самостоятельными объектами в силу закона.

Указанные помещения ответчиком не используются, что подтверждено обеими сторонами в ходе судебного заседания. Доказательств обратного суду не представлено.

С учетом всех установленных фактических обстоятельств суд сделал вывод, что в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации спорные помещения должны быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома». По моему мнению, это дело похоже с вышеуказанным, в котором я участвовала.

Таким образом, несмотря на казалось бы понятные признаки общего имущества МКД в законе, даже наличие заключения экспертизы в пользу этой позиции, суды продолжают принимать решения по своему «внутреннему убеждению», которое зависит от очень большого количества факторов, и это не только доказательства по делу и фактические обстоятельства дела, к сожалению…

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на V юбилейный слет по управлению МКД. Вся необходимая информация и заявка здесь .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Вернуть подвальное помещение можно только через суд

1. Широкая специализация
2. Профессионализм и компетентность
3. Разумные цены
4. Стабильность
5. Удобное месторасположение

Воспользуйтесь нашими системами поиска!

–> 1. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.
Попробуйте прямо сейчас!–> 2. ИЛИ ИНТУИТИВНАЯ СИСТЕМА ПОИСКА.

СПОРЫ О ПРАВЕ ВЛАДЕНИЯ, ПОЛЬЗОВАНИЯ И РАСПОРЯЖЕНИЯ ПОДВАЛЬНЫМ ПОМЕЩЕНИЕММатериал подготовил юрист ЮФ”Логос”
Золотухина Ольга

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, Таким образом, если подвальное помещение арендовано или приобретено у субъекта, фактически не являющегося собственником этого имущества, и не имеющего права распоряжения им, то такая сделка может быть признана недействительной (ст. 12 ГК РФ), а настоящий собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Поэтому, прежде чем заключать договор аренды и, тем более, купли-продажи недвижимого имущества – подвального помещения многоквартирного дома, необходимо задаться вопросом, кто в действительности является его собственником.

В домах, имеющих подвальные или полуподвальные (цокольные) помещения, зачастую возникают споры о праве распоряжения данными помещениями между жильцами дома, арендаторами и городскими властями. Достоверно установить собственника конкретного подвального помещения можно только через статус этого помещения. Здесь всего два варианта: подвал либо является так называемым техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме. При этом собственниками технических подполий всегда являются домовладельцы, что следует из положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что на подвальное помещение как объект права может распространяться правовой режим:

– общего имущества в многоквартирном доме, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;

– самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

До настоящего времени распространенной является следующая позиция: “любое подвальное помещение дома имеет обслуживающий функционал”. И, как ни странно, предпосылками для данного заблуждения стали выводы Конституционного Суда РФ, сделанные в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О: в состав общего имущества (следовательно, и в состав общей долевой собственности) домовладельцев включаются помещения, не являющиеся частями квартир, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.

Действительно, найти подвальное помещение, в котором хотя бы транзитом не проходят коммуникации дома, невозможно, что и воодушевило жильцов многих многоквартирных домов на подачу исков о признании права общей долевой собственности на подвальные (и полуподвальные) помещения, занятые на праве аренды или собственности различными организациями (предпринимателями). Однако, необходимо обратить внимание на то, что в Определении Конституционного Суда РФ N 489-О-О указано, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирных домах могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, а их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому, целесообразно выделить в отдельную группу подвалы в новостройках и в домах, возведенных до начала приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1.

Особенность определения правового режима подвальных помещений в домах «доприватизационной» постройки связана с тем, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга. Только с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09, именно на дату приватизации первой квартиры в таком доме и нужно определять статус его подвальных помещений и их правовой режим.

Если на дату приватизации первой квартиры подвальное помещение дома по проекту выполняло исключительно техническую функцию и обладало всеми перечисленными выше признаками технического подполья, то его однозначно следует рассматривать как таковое и относить к общему имуществу дома, которое, соответственно, принадлежит домовладельцам.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и на подвал) возникло один раз – в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново. В этом случае подвальное помещение не может быть сдано в аренду и уж тем более продано без ведома и согласия домовладельцев. Подтверждение правильности данного подхода можно найти, например, в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 N А32-4632/2008, где судьи указали на ничтожность договора аренды подвального помещения многоквартирного дома, заключенного между муниципальным образованием и предпринимателем без согласия собственников помещений этого дома. Суды исследовали документацию на дом (многочисленные акты и справки БТИ), в том числе план подвального помещения, свидетельствующую о том, что вплоть до 2010 г. подвал предназначался для обслуживания других помещений дома. В нем были расположены трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации.

На основании проведенного анализа стало очевидно, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования (впоследствии их функционал тоже не менялся), поэтому суд установил их принадлежность к общей собственности. В результате зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения было признано недействительным, а договор аренды, как указано выше, – ничтожным. Отметим, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в подвале еще не дает веских оснований полагать, что он относится к общей долевой собственности. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 13391/09, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Если на дату приватизации первой квартиры в доме его подвальные помещения уже были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, то такие помещения рассматриваются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло. В данной ситуации собственником подвального помещения правомерно является г. Санкт-Петербург или муниципальное образование, которые на законных основаниях могут сдать его в аренду, продать и распорядиться им иным образом. Согласно Постановлению Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10 собственники помещений многоквартирного дома решили оспорить факт регистрации права собственности на подвальное помещение дома за городом федерального значения (Москвой). При изучении выписки БТИ из технического паспорта на здание и экспликации на нежилые помещения подвала выяснилось, что эти помещения “исторически” не предназначены для обслуживания и имеют определенное функциональное назначение (зал торговый, тамбур, санузел, коридор, кладовая, помещение подсобное, комната персонала), а также отдельные от жилого дома входы и являются обособленными помещениями. Суд констатировал, что при таких обстоятельствах домовладельцам не может быть передано право общей долевой собственности на подвальные помещения. Определить правовой режим подвальных помещений в новостройках проще.

Чаще всего он устанавливается арбитрами исходя из проектного и фактического назначения помещения в качестве общей долевой собственности. Например, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания товарищества собственников жилья на подвальное помещение. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения. Итак, чтобы исключить риск заключения договоров аренды или купли-продажи подвальных помещений в многоквартирных домах с лицами, которые не вправе распоряжаться данными объектами, необходимо провести экспертную оценку статуса подвального помещения. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений или любым лицам, желающим приобрести такое помещение в собственность или в аренду, потребуется помощь юристов.

Ссылка на основную публикацию