Перспектива развития жилищного фонда к 2020 году

Технологии жилья: стратегия ЖКХ в 2020 году

Жилищно-коммунальное хозяйство- одна из важнейших отраслей государственной инфраструктуры. В России она далека от совершенства и поэтому на протяжении последних десятилетий постоянно реформируется. Так, в 2012 году после вступления на пост президента, Владимир Путин подписал указ о принятии эффективных мер по обеспечению всех россиян комфортным и доступным жильем. Именно в рамках реализации этой задачи Министерство строительства и ЖКХ РФ разработало стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Политика государства в стратегии “Технологии жилья”

Необходимость изменить существующую модель управления ЖКХ остро встала в последнее десятилетие. Мировой финансовый кризис пошатнул отечественную экономику, вследствие чего нагрузка в виде финансового обеспечения жилищного и коммунального сектора стала для государства практически непосильной ношей.

Сформировать и зафиксировать на бумаге все планы правительства относительно одной из самых проблемных сфер Дмитрий Анатольевич Медведев поручил Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Ведомство разработало стратегию под названием “Технологии жилья”, которая предполагает перестройку отрасли ЖКХ в период с 2016 по 2020 год. Проект документа был представлен на рассмотрение общероссийскому народному фронту. В ходе бурного, но конструктивного обсуждения, коалицией было отмечено немало “белых пятен” в предлагаемой реформе. Андрей Чибис, занимающий должность заместителя министра строительства и ЖКХ, он же главный жилищный инспектор России поблагодарил за активное участие в дискуссии. Но при этом обозначил, что подавляющее большинство спорных вопросов уже согласовано с главой государства и кабинетом министров.

В январе 2016 года стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года была утверждена распоряжением правительства № 80. После размещения документа на официальном сайте Минстроя, она еще не один раз становилась предметом горячих обсуждений и дискуссий.

Для сведения. Обороты денежных средств в сфере жилищного и коммунального хозяйства составляют более 4 триллионов рублей. А это значит, что ЖКХ формирует более 3% ВВП.

Суть стратегии

Хроническое недофинансирования отрасли, а также не эффективное использование имеющихся средств, привело к постепенному износу инфраструктуры более чем на 60%. Для искоренения существующих проблем и был разработан стратегический план на четыре года. В стратегии четко выделены две первоочередные задачи:

  • повышение качества жилищного фонда;
  • обеспечение населения и промышленности достойными по качеству услугами ЖКХ.

Максимально быстро достичь первой цели, по мнению создателей документа, можно, научив население управлять своим имуществом. Граждане должны усвоить, что они собственники не только своих квартир, но всего общедомового имущества. Только в этом случае система капитального ремонта заработает в полную силу. Также для реализации первой задачи необходимо решить вопрос расселения аварийного жилья.

Решить вторую задачу стратегического плана решено путем привлечения в отрасль бизнеса и высококвалифицированных кадров. Здоровая конкуренция между управляющими компаниями в борьбе за клиента несомненно вынудит их повышать качество предлагаемых услуг. А собственники многоквартирных домов смогут на свое усмотрение выбирать лучших из лучших.

На пути к намеченным целям Минстрой запустил следующие проекты:

  • Лицензирование организаций, обеспечивающих надлежащее санитарное и техническое состояние многоквартирных домов и придомовых территорий. В результате этого шага недобросовестным управляющим компаниям пришлось покинуть рынок ЖКХ. С помощью внедрения новейших геоинфомационных систем потребителям будет еще проще знакомиться с поставщиками услуг и анализировать их работу.
  • Реализация механизма концессий. Объекты, находящиеся на балансе ЖКХ, содержатся за счет капиталов инвестора, но при этом остаются в собственности государства.

В целом, по словам министра строительного ведомства, воплощение стратегии в реальной жизни должно привести к ощутимому повышению уровня удовлетворенности россиян качеством услуг. На текущий момент более половины соотечественников недовольны работой управляющих компаний.

Стратегия, при всей своей важности, имеет рекомендательный характер. В ней не содержатся правовые нормы и ссылки на них. Правительством лишь в общих чертах обозначено направление политического и экономического движения в сфере ЖКХ. Представителям законодательной и исполнительной власти предлагается придерживаться намеченного курса. То есть разработка региональных целевых программ и других документов органами власти должна проводиться в соответствии со стратегией.

Мнение общественности

Эффективность стратегического плана ставят под сомнение несколько общественных организаций. Так, руководитель Центра «Народная экспертиза» отметил, что стратегия больше похожа на обычный план действий, нежели на инновацию. Кроме того, по мнению представителя ОНФ решить проблему расселения аварийного жилья, без запуска проекта по строительству арендного жилья невозможно. А такая программа документом не предусмотрена.

Заместитель председателя комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ заявляет, что содержание нового документа, относительно экономического управления многоквартирными домами, слишком размытое. В документе не предложено конкретных решений что и как делать. Также Елена Николаева считает большой недоработкой отсутствие разделов об охране и защите окружающей среды, созданию благоприятной инвестиционной среды, не предусмотрено стимулирование россиян к установке приборов учета.

Кроме прочего, большое число представителей общественности отмечают еще одну недоработку- в стратегии не прописаны конкретные сроки выполнения задач и не оговорены четкие механизмы контроля, а значит грандиозного прорыва в сфере жилищного и коммунального хозяйства в ближайшее время ожидать не стоит.

Программа поддержки ИЖС будет введена в 2020 году?

По сообщению РАПСИ в этом году было проведено несколько окружных форумов ОП «Сообщество» для жителей Архангельска, Белгорода, Владикавказа, Махачкалы, Мичуринска и Улан-Удэ. Одной из злободневных тем стала проблема развития ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Чиновники заверили, что вопрос обсуждается, выдвигаются инициативы, рассматриваются современные решения. В частности, сообщается участие в разработке программы членов Общественной палаты: Андрея Максимова, Игоря Шпектора и Светланы Разворотневой.

По словам Леонида Шафирова, члена комиссии ОП по территориальному развитию и местному самоуправлению, наиболее весомыми недостатками существующего положения дел считаются стремительная и непродуманная урбанизация при покупке квартир в крупнейших населенных пунктах и невозможность выполнить указ президента об объемах ввода жилья. Строительство многоквартирных объектов не покроет нужды населения. ИЖС может стать альтернативным решением — при поддержке развития этой сферы. Осталось узнать, как убедить граждан строить частные дома, оставаться на малой родине и не отправляться в мегаполисы.

Шафиров назвал 10 субъектов России, где ввод частных домов достаточно развит. Возглавила топ Белгородская область — на одного жителя приходится 0,36 м 2 . В список вошли также Ленинградская, Московская, Ярославская, Владимирская, Липецкая, Калужская, Пензенская области.

Чиновник предложил другим регионам перенять этот опыт, но уточнил, что учитывает региональные различия. К примеру, есть регионы, где не хватает «свободной» земли, в то время как в иных — избыток. Однако, по его словам, везде наблюдается схожая ситуация — ограниченность в информации. Граждане зачастую не знают, какие участки, на каких условиях и где можно приобрести для постройки частного дома. При этом распространена проблема обеспечения газом, водой и другими ресурсами, отмечается лишь частичная инженерная и социальная инфраструктура.

Предлагается инвестировать средства в строительство сетей газо-, водо-, тепло- и электроснабжения; проконтролировать подключение к локальным источникам ресурсов.

Задачей государства должно стать создание привлекательных условия для жизни в этих регионах. К примеру, важно обратить внимание на обеспечение высокооплачиваемой работой, достойным дошкольным, школьным и университетским образованием, другие пункты социальной инфраструктуры. Именно эти критерии влияют на решение человека при выборе места жительства. Шафиров считает, что данные меры помогут в строительстве Одноэтажной России.

Источники финансирования

Во время форума «Сообщество», проходившего в Белгороде, рассматривалась возможность ускорения принятия федеральной программы содействия индивидуальному жилищному строительству. Эксперты посчитали, что в данном случае развитие ИЖС будет поддерживаться средствами федерального бюджета. Обсуждались и возможности получения гранта НКО.

Шафиров отмечает, что частный дом может стать постоянным жильем, местом отдыха или даже заработка. Нередко такое строение используют в качестве личного подсобного хозяйства. Но во всех регионах индивидуальный застройщик нуждается во внимании со стороны властей — помощи в организационных моментах, консультировании, предоставлении финансирования. Удовлетворение этих нужд, по мнению деятеля, позволит жителям развивать страну гармонично, оставаясь на своей малой родине.

В рамках программы поддержки ИЖС планируется создать проектные офисы, где граждане, индивидуальные застройщики, смогут получить комплекс услуг — от правовых до финансовых. Если верить сообщению, не обойдут стороной вопросы ипотеки для строительства частного дома, строительство дорог, создание инфраструктуры (водо-, газоснабжение и др.).

Как национальный проект

Развитие ИЖС может приобрести статус национального проекта. В этом случае будет идти речь о лучшем финансировании, создании объектов социальной инфраструктуры. Это особенно важно для небольших городов и сельской местности, где идет строительство индивидуального жилья. Ожидается, что предприниматели, которые занимаются производством строительных материалов (из сырья, добытого в регионе) и предоставляют услуги, связанные со строительством, получат поддержку со стороны властей.

Авторы инициативы отмечают, что учителя и доктора, если программа будет одобрена, получат большую субсидию на ИЖС — по сравнению с покупкой недвижимости вторичного рынка. В целом районы массового индивидуального строительства должны быть в приоритете — по части ремонта дорог, благоустройства учебных заведений и т.д.

Читайте также:  В России хотят создать институт профессиональных управдомов

Проблема инженерных сетей

Одной из причин отказа от строительства частного дома, по словам чиновников, считается высокая стоимость подключения объекта к коммуникациям: газу, электричеству, водопроводу, канализации. Как утверждается в сообщении, есть регионы, в которых газификация индивидуального дома может обойтись в 1 млн рублей и даже больше. Для решения этой проблемы предлагается утвердить соответствующую государственную поддержку для социально уязвимых граждан. Шафиров отмечает, что будут разработаны определенные рекомендации для глав регионов по части планирования программ по теплоснабжению, газификации и другим сетям.

Ипотечное кредитование

На форумах «Сообщество» была озвучена проблема получения кредита для индивидуального строительства. Многие граждане не могут претендовать на предоставление ипотечного кредитования. Вопрос, возможно, будет решен посредством создания гарантийных фондов в рамках государственной системы. Тогда за поручительством можно будет обратиться в региональные и федеральные гарантийные фонды. Шафиров объясняет, что долгосрочные кредиты на льготных условиях на строительство частного дома необходимы. Не исключается возможность подключения к программе Центрального банка.

Программу планируется запустить в будущем году.

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

Рынок недвижимости: итоги года и ожидания 2020

2019 год на рынке недвижимости оказался противоречивым. Ипотечная ставка снижалась, но и объемы кредитования при этом резко упали. Доходы населения в среднем выросли, но количество сделок в первой половине года снизилось на 10%. Впервые за много лет исчезла взаимосвязь между ценой нефти и спросом на жилье. Чтобы понять, что происходит в отрасли, разбираем итоги, тренды и ожидания вместе с экспертами компании «Этажи».

Ипотека, проектное финансирование и другие главные тренды уходящего года

Самые существенные и самые противоречивые изменения на рынке недвижимости коснулись ипотеки. В начале 2019 года ипотечная ставка продолжила расти. Но затем, достигнув в марте значения в 11,9% на загородное жилье и 10,8% на новостройки, она начала снижаться, даже не дождавшись пересмотра ключевой ставки Центробанком. Решения ЦБ РФ усилили эту тенденцию, и к концу ноября 2019 года средневзвешенная ипотечная ставка по стране составила 9,4%. ЦБ снизил ключевую ставку 4 раза за последние полгода в целом на 1 процентный пункт. Банки делали это по-разному — кто-то однократно сразу сильно понизил ставку, другие же ступенчато двигались вслед за Центральным Банком РФ.

Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предположила дальнейшее снижение до 7−8% в перспективе ближайших нескольких лет. Однако, например, Александр Осин, аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс», полагает, что снижение продолжится лишь в первом квартале 2020 года ориентировочно до 9%, а затем примерно с середины 2020 года ставка начнёт отыгрывать повышением инфляционные риски: рост бюджетных расходов и увеличенный НДС, который пока не до конца проявил свое влияние на экономику.

В марте начали снижаться объёмы и количество выданных ипотечных кредитов, и только со снижением ставок снижение замедлилось. В целом за 2019 год, по данным компании «Этажи», будет выдано на 6% меньше кредитов в денежном выражении — это первое снижение от года к году за последние 5 лет. Связать это можно с несколькими объективными моментами. Первый — предшествующий бум выдачи ипотеки, которая в прошлом году побила все рекорды. В результате многие, кто хотел ипотеку, получил ее, а банки уже не очень стремятся повышать риски закредитованности населения: задолженность в России составляет 7,47 трлн рублей.

Второй фактор — рост стоимости жилья, хоть он и находится в пределах инфляции. Новостройки в среднем по стране подорожали за год на 3,6%, а квартиры от собственников — на 2,3%, и это при том, что реальная покупательская способность жителей снизилась. В некоторых регионах реальный рост цен превышает 10%. Здесь сказались и увеличенный НДС, и результат нового подхода к долевому строительству. Постепенное увеличение стоимости заметно и по росту средней суммы выданного кредита: для вторичного рынка в 3-м квартале 2017 года она составляла 1,97 млн рублей, в 2018 — 2,36 млн, а в 2019 — 2,42 млн, и это не связано с увеличением метража, так как в 2019 году средний размер покупаемой квартиры меньше, чем в 2017−2018 гг.

Цены на новостройки растут из-за перехода от долевого строительства, когда дольщики напрямую кредитовали застройщика, к варианту замораживания этих денег на банковских эскроу-счетах. Вступивший в июле текущего года закон 214-ФЗ защитил дольщиков, но повлиял на рост цен на недвижимость.

«Эти изменения повлияли на ценообразование в сфере недвижимости. Раньше девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры жилья в разумные сроки. Для этого при выводе нового продукта на рынок тестировали цену, начиная с самой низкой. Сейчас в расчёте стоимости новой недвижимости появилась дополнительная переменная в виде того срока, в который необходимо обеспечить уровень продаж для сохранения минимальной ставки по привлечённым кредитным средствам, — отметил Илья Пискулин, директор девелоперского консалтингового агентства De Vision. — При этом в созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте продаж. Они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита».

Ожидания от введения эскроу-счетов сильно «подогревали» рынок в конце прошлого и начале этого года, но с момента этих изменений прошло слишком мало времени. Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов, считает, что последствия перехода на проектное финансирование можно оценивать не ранее 2021 года. Но к тому моменту, по его мнению, сами контуры текущей реформы могут корректироваться не раз.

«Девелоперы не без оснований „нарисовали“ пессимистичную картину изменения стоимости недвижимости. В итоге на этой волне ожидания цены в конце 2018 — начале 2019 года выросли в большинстве городов, — отмечает Михаил Хорьков. — Но дальнейшие движения рынка в большей степени будут определяться балансом предложения и платежеспособного спроса».

В банке «ВТБ» полагают, что в новых законодательных рамках будущее за комплексным оказанием услуг и развитием digital-сервисов. То что цифровизация — залог выживания в строительной отрасли, уверен и Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет». Он добавляет, что в будущем ставку необходимо делать на партнёрскую модель отношений девелоперов с землевладельцами и предсказывает серьезные изменения в составе игроков: останутся лишь сильнейшие застройщики, но не исключено и появление новых.

Стратегия развития ЖКХ в России до 2020 года

Правительство РФ распорядилось утвердить Стратегию развития ЖКХ до 2020 года. Соответствующий проект документа об этом можно найти на сайте Минстроя РФ в разделе “Документы”. Планируется, что эта Стратегия будет утверждена к 15 сентября текущего года.

Вектор развития

Разработанная Стратегия развития ЖКХ до 2020 года основана на ФЗ №172 от 28.06.2014 года “О стратегическом планировании в РФ”, а также на целевых показателях и задачах, согласно Указу Президента РФ № 600 от 07.05.2012 года “О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг”. Документ разработан для повышения качества предоставляемых услуг населению и прозрачности деятельности управляющих компаний.

Ключевыми направлениями Стратегии определены:

  • совершенствование деятельности по управлению МКД
  • оптимизация затрат на капитальный ремонт общего имущества в МКД, а также модернизация лифтового оборудования
  • переселение жильцов из аварийного жилья
  • оказание достойных коммунальных услуг для населения
  • общественный контроль

Предпосылки

Предпосылками для разработки данной Стратегии послужили многочисленные жалобы населения на неоправданно (по их мнению) завышенную стоимость предоставляемых коммунальных услуг в то время, как качество КУ во многих регионах оставляет желать лучшего. В мае текущего года был проведен опрос среди населения по вопросу, насколько справедливой они считают сумму за коммунальные услуги. Оказалось, что несогласны с коммунальными платежами 55% населения. Поэтому и решено было выработать планомерный механизм совершенствования сферы жилищно-коммунального хозяйства.

По мнению авторов проекта, осуществление Стратегии невозможно без достижения прозрачности сведений о деятельности УК. Причем прозрачность информации должна быть максимальной не только для контролирующих органов, но и для потребителей КУ. Именно в данных целях создан сайт ГИС ЖКХ.

Цели развития сферы управления МКД

Основной упор сделан на профессиональное управление многоквартирными домами. Под этим термином понимается государственный механизм регулирования предпринимательской деятельности в сфере ЖКХ, а именно лицензирование деятельности по управлению МКД, которое было введено с 1 мая 2015 года.

Процесс лицензирования УК продолжается по сей день. И если на начальном этапе лицензию удалось получить только 11 тысячам УК, то уже на конец июля эта цифра возросла до 12,9 тысяч компаний. Увидеть все лицензии можно в одноименном реестре в ГИС ЖКХ. Инициаторы проекта считают, что механизм лицензирования позволит освободить рынок ЖКХ от недобросовестных управляющих компаний. А те, кто останутся, будут ответственнее относиться к своей деятельности и качеству предоставляемых услуг.

Также, согласно Стратегии, необходимо сформировать профессиональное сообщество УК, которое бы могло влиять на ситуацию, возникающую в сфере управления МКД. Одновременно будет создан институт профессиональных управляющих, которые встанут на защиту интересов жильцов МКД. После этого должен качественно повыситься уровень информированности собственников помещений МКД об их правах и обязанностях. Для повышения степени активности жильцов введены новые упрощенные (очно-заочные) формы проведения ОСС, общие требования к оформлению протоколов ОСС и решений собственников помещений в МКД.

Читайте также:  Определены победители Всероссийского конкурса проектов комфортной городской среды

Среди целей документа также стоит отметить необходимость усовершенствования механизма разделения ответственности УК, включая размеры штрафов, которые налагаются на компании из-за нарушения лицензионных требований. Планируется ввести дополнительные требования к УК в части уставного капитала и материально-технической базы. В планах внедрить простой и понятный механизм выбора и смены УК, чтобы исключить нелегальную процедуру с поддельными документами. Также будет усовершенствована система раскрытия информации и введен механизм оценки удовлетворенности населения уровнем обслуживания и качеством оказываемых услуг в сфере ЖКХ.

Цели развития сферы капитального ремонта общего имущества в МКД

В данной области планируется постепенный перевод капитального ремонта со счетов региональных операторов на специальные счета. ФЗ №176 от 29.06.2015 года внес большие изменения в российский жилищный кодекс касательно корректировки регламента проведения капитального ремонта:

  • изменился порядок формирования и оптимизации региональных программ капитального ремонта вместе со сроками его проведения
  • определен правовой режим функционирования специальных счетов
  • закреплен правовой статус владельца этого счета
  • разграничена деятельность региональных операторов

Следует также отметить, что ветхое и аварийное жилье будет исключено из программы капитального ремонта. То же самое справедливо в отношении МКД, которые будут сноситься или для которых цена капитального ремонта кажется неоправданно высокой. Для таких домов в дальнейшем будут выработаны специальные программы. Регулирование коснется и вопроса лифтового оборудования, которое сейчас регламентировано Техрегламентом Таможенного Союза 011/2011 “Безопасность лифтов”.

В рамках Стратегии будет производиться контроль над реализацией региональных программ капитального ремонта, который поможет получать своевременную информацию по его проведению по каждому МКД, отследить этапы и качество, проконтролировать стоимость, максимальную прозрачность и открытость. На сайте Реформа ЖКХ в разделе “Капитальный ремонт” система цветовой индикации покажет, на какой стадии реализации программы капремонта МКД находится сейчас тот или иной субъект РФ.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ ). Мы всегда рады вам помочь!

Куда пойдет рынок жилой недвижимости в 2020 году

Цены бегут, продажи ползут

13.01.2020 в 18:10, просмотров: 6169

В текущем году экспертов беспокоят монополизация рынка новостроек и возможный рост числа обманутых дольщиков. Среди позитивных ожиданий — «амнистия» апартаментов, поэтапное раскрытие эскроу-счетов и снятие социальных обременений с застройщиков.

Армия обманутых

Переход на новую модель долевого строительства с 1 июля 2019 года сделал безопаснее покупку жилья в новостройках. Но, как известно, у любого лекарства всегда имеются побочные эффекты. «Государство запретило прямое привлечение денег, поступающих от дольщиков. В этих условиях застройщики вынуждены были прибегать к проектному финансированию, которое увеличило себестоимость проектов на 7–12%», — заметил эксперт АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Это больно ударило по продажам новых квартир.

По оценке «Дом.РФ», на 13 января 2020 года из 3473 юрлиц-застройщиков, работающих в РФ, 390 компаний не смогли привлекать средства дольщиков в рамках 214-ФЗ. Как полагает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова, уже в 2Q020 году эти девелоперы могут столкнуться с проблемой финансирования своих проектов, а успевшие вложиться в такие стройки покупатели превратятся в обманутых дольщиков. Их число может составить до 260 тыс. человек, тогда как сейчас, по словам директора Фонда защиты дольщиков Олега Говоруна, в стране насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков.

Обострение проблемы дольщиков способно подорвать доверие к долевому строительству и привести к снижению спроса, а в конечном счете — еще большему закручиванию гаек со стороны чиновников.

Ускорение реновации

Лучше всех нововведения «переварили» столичные застройщики. Однако опасная региональная «мина замедленного действия» обнаружена и в Белокаменной. По данным официального сайта мэра Москвы, в конце 2019 года среди москвичей провели опрос о сроках реновации, которую планируется завершить за 15 лет. Большинство граждан (73% опрошенных) высказались за ускорение реализации программ. При этом 61% москвичей заявили, что рассматривают возможность покупки квартиры в строящихся домах, если власти откроют продажи дополнительных квартир в домах для переселенцев.

Ускорение реновации может привести уже в этом году к резкому росту предложения на рынке новостроек массового сегмента. Сейчас, по подсчетам Сазоновой, он насчитывает более 16 тыс. квартир. В 2020 году, по словам заммэра Москвы Марата Хуснуллина, новые квартиры от города получат более 15 тыс. человек. Между тем, по опросам АЦ НАФИ, 24% участников программы планируют продать полученные квартиры, то есть рынок жилья в новостройках может увеличиться на 3,6 тыс. объектов. Таким образом, ускорение темпов реализации программы реновации может за год увеличить в мегаполисе предложение сразу на 20–22%.

Для ускорения реновации власти планируют продавать дополнительные квартиры. Причем в больших объемах, что также приведет к повышению предложения на рынке. Это грозит фатальным усилением конкуренции между застройщиками и «городским» жильем, а также вытеснением из отрасли ряда девелоперов.

Игра в монополию

Реформа долевого строительства ускорила уход слабых «игроков» из отрасли и, соответственно, усилила позиции крупных компаний, с которыми охотнее сотрудничают банки. Так, по подсчетам экспертов «Метриум», сейчас общая площадь застройки в перспективных проектах московских застройщиков составляет более 60 млн кв. м. При этом на долю 10 крупнейших девелоперских компаний приходится почти 30% площади потенциальных проектов новостроек. В этом году их доля наверняка вырастет.

Отсутствие конкуренции может привести, во-первых, к резкому ухудшению качества строительства новых объектов, а во-вторых, к росту средних цен на рынке, которые в Москве сейчас находятся и так на рекордно высоком уровне (в массовом сегменте — 173 тыс. рублей за кв.м).

Рикошетом по «вторичке»

Бурный рост цен на первичном рынке спровоцировал подорожание в соседнем сегменте. Часть потенциальных покупателей новостроек, поняв, что не потянут ипотеку даже по сниженным ставкам, бросились искать счастья на более разнообразном вторичном рынке. Видя волну спроса, владельцы готовых квартир ободрились и переписали ценники.

В 2019 году, по данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилась на 12%. По оценке аналитиков портала «Мир квартир», особо отличились Владивосток, где 1 «квадрат» подорожал в 2019 году на 18,2%, Сочи (+15,3%), Краснодар (+13,6%), Новокузнецк (+11,8%), Набережные Челны (+11,4%), Махачкала (+10,6%), Чита (+9,8%), Ижевск (+9,6%), Санкт-Петербург (+8,9%) и Казань (+8,2%).

«Амнистия» апартаментов

Но есть и позитивные новости. В ближайшее время должен решиться неурегулированный юридический статус апартаментов. В конце прошлого года вице-премьер по строительству Виталий Мутко поручил разработать законопроект об апартаментах. Скорее всего, владельцам апартаментов дадут право переводить свою собственность «из формата в формат».

По подсчетам Натальи Сазоновой, 22% рынка новостроек в «старой» Москве представлены именно апартаментами (почти 10 тыс. лотов). Прояснение их статуса на уровне закона позволит повысить привлекательность этого вида недвижимости.

Раскрытие эскроу-счетов

Одной из главных проблем перехода строительной отрасли на банковское финансирование стала невозможность досрочного погашения кредитов средствами, накопленными на эскроу-счетах. Для застройщиков (особенно если они работают на региональных рынках жилья с низкой рентабельностью) такая схема оказалась дорогой. Ведь в цену им приходится закладывать большие издержки на обслуживание кредита. Многие девелоперы, ссылаясь на международный опыт, призывают перенять схему поэтапного раскрытия эскроу-счетов (например, для досрочного погашения части кредита или прямых инвестиций в стройку) по мере роста строительной готовности объекта. Данное предложение будет сдерживать рост цен для покупателя.

В декабре министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев сообщил о том, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов не будет снята с повестки дня. На встрече с нижегородскими девелоперами он заявил: «Мы договорились о том, что в течение года мы налаживаем механизм проектного финансирования, но в голове держим механизм поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это процедура, по которой работает весь мир, мы ее с повестки дня не снимаем. После того как наши банкиры будут готовы, мы к этому вопросу вернемся».

Снятие обременений

Одной из мер по повышению рентабельности бизнеса застройщиков может стать снятие социальных обременений с девелоперов. Сейчас широко распространена практика согласования и предоставления участков под строительство в обмен на обязательство девелопера построить социальные или инфраструктурные объекты, передающиеся затем в городское имущество. «Добровольную нагрузку», разумеется, оплачивают потом рядовые покупатели жилья.

Эксперты не исключают, что власти могут разработать регламент или стандарты, позволяющие освободить часть застройщиков от необходимости строительства дорогостоящих соцобъектов. Прежде всего такая мера поможет девелоперам, возводящим жилье на рынках с низкой рентабельностью (в основном это депрессивные в экономическом плане регионы). Участники рынка полагают, что строительство школ, детских садов, поликлиник и других объектов вполне может взять на себя государство. По данным Минфина РФ, за 9 месяцев 2019 года профицит госбюджета составил 2,99 трлн руб. (3,8% ВВП), а исполнение бюджета за тот же период составило всего 63% (самый низкий уровень за 11 лет). Снятие подобных обременений позволит существенно снизить себестоимость строительства жилья.

Читайте также:  В Башкирии утвердили программу развития водохозяйственного комплекса

Осторожный оптимизм

Завышенные ожидания продавцов жилья, не подкрепленные финансовыми возможностями покупателей, по идее, неизбежно должны закончиться стагнацией рынка. Но специалисты смотрят вперед позитивно. «Оптимизм вселяет заметное снижение ставок по ипотеке, которое произошло во втором полугодии 2019 года, — отметила Наталья Сазонова. — Это дает основания полагать, что в этом году спрос начнет восстанавливаться или по меньшей мере стабилизируется на текущем высоком уровне». Эксперт ожидает замедления темпов роста цен, а в некоторых проектах, правда, не самых ликвидных, возможна коррекция стоимости вниз.

С ней согласны аналитики ИРН. По их мнению, тенденция небольшого роста цен — на уровне инфляции, по всей видимости, сохранится в этом году. Во-первых, все больше проектов на первичном рынке будут переходить на эскроу, а новостройки, которые реализуются по новым правилам, дороже тех, что продавались по ДДУ. Видя, как дорожают новостройки, продавцы «вторички» вряд ли будут склонны идти навстречу покупателям.

Таким образом, этот год для индустрии жилищного строительства обещает быть спокойным и предсказуемым. Если, конечно, не возникнут новые внешние шоки.

Проблемы функционирования ЖКХ в современной России

Благоустройство домов – одна из серьезных проблем, которая касается практических всех городов России.

Многие собственники жилья ежемесячно исправно платят за содержание придомовой территории в надлежащем виде, однако не все понимают, как иногда сложно и тяжело управляющим компаниям и ЖКХ выполнять свои обязанности.

Какие проблемы ЖКХ существуют сегодня в России? Многие россияне считают своей главной проблемой ситуацию с жилищно-коммунальным хозяйством.

В последние несколько лет идет реформирование ЖКХ, но многие люди считают, что проблемы на самом деле не решаются, а наоборот, нарастают. Можно ли навести порядок в этой сфере, куда пропадают деньги, как обеспечить нормальное функционирование городов?

Основные проблемы ЖКХ в 2020 году

Давайте рассмотрим главные проблемы в ЖКХ и пути их решения коротко и ясно:

  • Высокие тарифы и их необусловленный рост. Многие граждане РФ обеспокоены тем, что им приходится тратить немалые суммы на услуги ЖКХ. Плюс к этому многих возмущает непрозрачность расходования средств.
  • Отсутствие нормального качества предоставляемых услуг. Почему сотрудники ЖКХ не справляются со своими обязанностями? Этому есть два объяснения. Первое: старые коммуникации работают неэффективно, много энергии тратится в никуда и эти потери должны оплачивать жильцы дома. Второе: в ЖКХ нередко работают сотрудники, которые не соответствуют занимаемой должности, поэтому выполняют работы неправильно, непрофессионально, из-за чего страдает качество работ.
  • Отсутствие контроля за предприятиями жилищно-коммунальной отрасли. Государство недостаточно контролирует эту сферу, а ЖКХ чувствуют свою безнаказанность, поэтому нередко люди сталкиваются с мошенническими схемами и аферистами, берущими за свои услуги втридорога, а по факту не предоставляющие эти услуги.
  • Решить главные проблемы управляющих компаний ЖКХ в 2020 году можно такими путями:

    1. Государство должно взять на контроль деятельность ТСЖ, управляющих компаний и разработать правовую ответственность за недобросовестную работу этих организаций. Также важно, чтобы правительство ликвидировало монополистов, которые устанавливают заоблачные цены на коммунальные услуги. Необходимо создать здоровую конкурентную среду для управляющих компаний.
    2. Найти дополнительные источники финансирования, чтобы можно было произвести полную модернизацию коммунальной инфраструктуры. Износившиеся, прогнившие трубы, газопровод, канализацию, старые электрические сети – все это нужно поменять, чтобы люди не переплачивали за потерю энергии. Дополнительно для снижения энергетических потерь следует установить систему энергосбережения в каждом доме, а также поставить новые приборы учета, чтобы жильцы не прибегали к мошенническим схемам.
    3. Создание общественных организаций для осуществления контроля за работой ЖКХ. Члены таких организаций должны контролировать ход проведения капитального ремонта, замену окон, работы по благоустройству прилегающей к дому территории и т. д.

    Проблемы ЖКХ с точки зрения населения

    Жильцы многоквартирных домов особое внимание уделяют таким проблемам в жилищно-коммунальном хозяйстве, как:

  • высокие тарифы на услуги;
  • плохое качество предоставляемых услуг;
  • отсутствие капитального или косметического ремонта (не окрашиваются подъезды, не ремонтируются окна/двери/лавки и т. д.);
  • коррупция в сфере ЖКХ, воровство;
  • отсутствие государственного контроля за деятельностью управляющих компаний;
  • отсутствие нормального благоустройства территории;
  • отсутствие нормального напора воды, отопления, проблемы с поставкой газа;
  • аварийное состояние домов;
  • плохие дороги на придомовой территории;
  • некомпетентность работников ЖКХ;
  • отсутствие финансовой отчетности перед населением;
  • плохой вывоз мусора (несвоевременный, грязная уборка);
  • отсутствие детских площадок возле дома, лавочек, урн и др.
  • Для успешного реформирования системы ЖКХ в России необходимо сделать следующие шаги:

    1. Изменить законодательную базу, внедрить лицензирование управляющих компаний.
    2. Создать базу злостных неплательщиков коммунальных услуг, чтобы как-то влиять на них (например, пока не оплатил долги по ЖКХ, то ни один банк не выдаст потребительский кредит).
    3. Предоставить населению возможность получения бесплатной консультации от юристов по части ЖКХ. Это нужно для того, чтобы население было осведомлено о проблемах ЖКХ, о путях их устранения. Важно работать с людьми, чтобы они понимали, почему эта сфера имеет те или иные проблемы, и как каждый житель может повлиять на деятельность управляющих компаний.
    4. Повысить эффективности использования основных средств ЖКХ путем применения современных технологий и материалов при проведении ремонтных работ.

    Создание фонда содействия реформированию системы ЖКХ

    В 2007 году был подписан Федеральный закон № 185–ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ». Цель этого фонда в том, чтобы направить все силы на создание благоприятных и безопасных условий проживания людей, повысить качество услуг и избавиться от проблем реформирования, внедрить ресурсосберегающие технологии, обеспечить финансовую поддержку субъектам РФ для проведения ремонтов и др.

    Основная идея реформы в том, что жильцы должны перейти к самоуправлению. Это значит, что сами владельцы квартир должны следить за состоянием общедомового имущества, заниматься благоустройством прилегающих территорий и нести за это ответственность.

    Поэтому в последнее время все чаще стали появляться товарищества собственников жилья, которые лично управляют домом.

    Перспективы развития отрасли ЖКХ

    Проблемы и перспективы развития отрасли ЖКХ – неоднократная и очень многогранная тема для дискуссий. В 2011 году ЖКХ вступило в полосу инновационных преобразований.

    Если ранее правительство ставило перед собой задачу – сформировать прозрачную цепочку «потребитель – управляющая компания – ресурсоснабжающая организация» с целью устранения конфликтов между жильцами дома и поставщиками услуг, то по состоянию на 2020 год основные проблемы в жилищном законодательстве были устранены.

    Так, сегодня можно упростить создание ТСЖ, была создана здоровая конкуренция, были четко установлены нормативы потребления коммунальных услуг (разграничение на индивидуальное и общедомовое потребление).

    Теперь платежи по коммунальным услугам рассчитываются справедливо и обоснованно. Граждане теперь понимают, что указано в их счетах и за что они должны платить.

    Проблемы функционирования ЖКХ в современной России и перспективы развития этой отрасли сводятся к следующим положениям:

  • В сфере управления многоквартирными домами – важно создать такие условия, при которых количество удовлетворенных жильцов дома будет возрастать. Для этого нужно повышать ответственность собственников квартир, своевременно делать ремонт и др.
  • В сфере проведения ремонта – своевременно проводить ремонт надлежащего качество и по оправданной цене. Для повышения эффективности системы капитального ремонта нужно привлекать дополнительные источники финансовых ресурсов, например, это может быть кредитование.
  • В сфере устранения аварийного жилого фонда – государство взялось защищать социально незащищенные слои населения путем их переселения из аварийных квартир в нормальные условия проживания. Для этого оно планирует создать некоммерческий фонд аренды, выделяемый муниципалитету для возведения домов в целях переселения людей при условии возврата средств сроком до 30 лет.
  • В сфере теплоснабжения – правительство обяжет теплоснабжающие предприятия нести ответственность за качественную и надежную подачу тепла.
  • В сфере подачи горячей воды – правительство запланировало провести многоступенчатый переход от использования открытых систем горячего водоснабжения до закрытых систем. Это поможет уменьшить потерю тепловой энергии.
  • В сфере подачи холодной воды задача правительства – обеспечить все население России качественной питьевой водой. При этом неважно, какой у человека достаток или какое у него социальное положение. Вода должна быть качественной в любом случае. Для реализации этого положения необходимо будет проводить очистку сточных вод, устранять осадки, уменьшать воздействие антропогенных факторов на окружающую среду.
  • В сфере усовершенствования и повышения энергоэффективности объектов жилищно-коммунального хозяйства – планируется привлекать частных инвесторов, чтобы те вкладывали деньги в ЖКХ.
  • В сфере ЖКХ существует множество проблем: неоправданные платежи, некачественное предоставление услуг, отсутствие контроля и, как следствие, безнаказанность работников ЖКХ.

    Сегодня для развития сферы ЖКХ необходимо разрабатывать и успешно внедрять комплекс мероприятий, направленных на развитие инновационных технологий, на поиск инвесторов, создание заинтересованности каждого владельца квартиры в многоквартирном доме осуществлять контроль за управляющей компанией и повышать эффективности ее работы.

    Ссылка на основную публикацию