Пенсионеры скупили треть всей коммерческой недвижимости в новостройках

Дело к пенсии

Доля покупателей коммерческой недвижимости на первых этажах новостроек в 2017 году составила 23 процента. Это рекордный рост, ведь в 2016 году таких покупателей было всего 5 процентов.

В покупке нежилых помещений пенсионеры нашли надежный источник инвестирования свободных средств. Во многом это объясняется подрывом доверия к тем финансовым инструментам, которые они использовали ранее. Череда банкротств крупных кредитных организаций отпугнула состоятельных пенсионеров от депозитов, ведь компенсация по сгоревшим банковским вкладам ограничена суммой в 1,4 миллиона рублей.

Разочаровала и жилая недвижимость, которая за последние пару лет серьезно просела в цене. Особенно снизилась доходность от перепродажи квартир: когда объект покупается на стадии котлована, а продается до получения права собственности. А в случае перепродажи коммерческой недвижимости прибыль получается в среднем на 30-50 процентов больше, отмечают аналитики Urban Group.

А стоимость объектов разнится не сильно. Нежилое помещение стоит в среднем на 16 процентов дороже жилого.

Самым большим спросом у покупателей пользуются нежилые площади правильной планировки с высокими потолками. При этом помещение должно быть расположено не далее 300-400 метров от потенциальных покупателей – расстояние, которое человеку комфортно пройти пешком.

Если говорить о нежилых помещениях в новостройке на первом этаже, спросом пользуются объекты, расположенные на основных потоках движения людей: по пути с автобусных остановок, по дороге к метро и электричке.

Эксперты считают, что интерес пенсионеров к нежилой недвижимости связан с легким входом на этот рынок. Раньше, чтобы иметь помещение на первом этаже жилого дома, нужно было купить подходящую квартиру и самостоятельно перевести ее в нежилой фонд. Теперь же с каждым годом появляется все больше новостроек, первые этажи которых изначально предназначены под магазины, кафе и парикмахерские, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер “Метриум Групп”. “Потенциальному инвестору не нужно заниматься переводом квартир в нежилые помещения. К тому же множество вариантов планировок позволяет купить относительно компактные коммерческие помещения по минимальной стоимости, что актуально для пожилых клиентов”, – поясняет эксперт.

И что важно, покупают реальные пенсионеры, а не их дети, внуки и другая родня. При этом в жилом секторе рост числа собственников в возрасте связан с финансовой стороной вопроса, отмечает Мария Литинецкая. “Ведь пенсионеры имеют налоговые льготы на квартиры”, – говорит она. А нежилое помещение не попадает в список льготного имущества пенсионера, значит, делает вывод собеседница “Российской газеты”, в этом сегменте нет фиктивных владельцев. И рост числа собственников нежилой недвижимости пенсионного возраста вполне реальный.

Что касается использования купленной нежилой недвижимости, то здесь тоже тенденция очевидна. 80 процентов собственников таких помещений на первых этажах новостроек планируют сдавать ее в аренду и только 20 процентов готовы открыть свое дело, отмечают в Urban Group.

Самыми перспективными и востребованными форматами бизнеса для помещений на первых этажах стали магазины у дома, аптеки и салоны красоты. Следом идут развивающие услуги для детей. Наиболее привлекательны они в тех кварталах, где еще не построены детские сады и нет коммерческих детских центров.

Кстати, опросы общественного мнения показывают, что иметь собственное дело на пенсии планируют 57 процентов россиян.

“Мы приятно удивлены, что число представителей старшего поколения, которые при выходе на пенсию задумываются об открытии собственного дела, за последний год выросло практически в пять раз”, – отмечает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.

Пенсионеры скупили треть всей коммерческой недвижимости в новостройках

В третьем квартале, особенно ближе к его окончанию, на фоне ослабления рубля, а также из-за опасений покупателей по поводу перспектив роста ипотечных ставок в Подмосковье наблюдалось вымывание с рынка наиболее дешевых предложений. В связи с этим эксперты опасаются, что рынку новостроек вскоре грозит дефицит предложения.

“Учитывая предстоящий переход к проектному финансированию и уже невысокую маржинальность в текущих условиях, полагаю, часть девелоперов просто откажутся от развития площадок, что позволит оставшимся игрокам более активно повышать цены”, — рассуждает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая.

Если летом на первичном рынке региона наблюдалось некоторое сезонное затишье, то уже в августе-сентябре из-за сезонной активизации спроса, выхода новых проектов недалеко от МКАД и хорошей динамики строительства в объектах рост цен на квадратный метр составил от 2% и более, отмечает руководитель управления розничных продаж ГК “Инград” Константин Тюленев.

По данным ГК “Гранель”, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Подмосковья в третьем квартале достигла уровня 83 тысячи рублей.

При этом на рынок Подмосковья в третьем квартале вернулись покупатели, которые приобретают жилье в инвестиционных целях. По наблюдениям Литинецкой, многие из них рассматривают именно долгосрочные инвестиции, то есть получение пассивного дохода от сдачи квартиры в аренду. “По всей видимости, реакция рынка связана с пенсионной реформой. Такие инвесторы рассматривают преимущественно студии и однокомнатные квартиры с отделкой от застройщика в ближнем поясе Подмосковья либо же недалеко от станций пригородного железнодорожного сообщения. Иными словами, все те объекты, которые будет проще сдать в долгосрочную аренду”, — говорит она.

Одной из интересных тенденций третьего квартала, и особенно сентября, стала также активная покупка квартир в подмосковных новостройках для студентов. “На мой взгляд, главной причиной подобной динамики является доступная ипотека. Арендная ставка оказалась сопоставимой с ежемесячными выплатами по кредиту, в результате чего все больше родителей решают приобрести жилье, а не снимать его в аренду”, — отмечает генеральный директор компании Ikon Development Антон Детушев.

При этом активизировавшиеся покупатели стали уделять все больше внимания динамике строительства объекта, что, очевидно, связано с опасениями по поводу возможных банкротств девелоперов. Теперь покупатель, прежде чем выбрать проект, активно наблюдают за динамикой его строительства. “Даже если проект другого застройщика устраивал по всем параметрам, но динамики строительства нет — клиент выбирает тот проект, что строится. Эта тенденция ярко выражена именно в Московской области”, — говорит Тюленев.

На вторичном рынке Подмосковья цены сохраняют относительную стабильность. По наблюдениям экспертов, рынок области “нащупал дно” раньше, чем вторичный рынок Москвы. “Средний уровень цен здесь находится на стабильном уровне уже больше года”, — отмечает генеральный директор компании “Азбука Жилья” Владимир Каширцев.

По его данным, на конец сентября средневзвешенная стоимость 1 “квадрата” на подмосковном вторичном рынке жилья составила 91,14 тысячи рублей, что практически идентично показателю, который был в самом начале года.

В подмосковной “вторичке”, как и на первичном рынке, в третьем квартале также наблюдалась тенденция к снижению объема предложения. “Вопреки сентябрьскому росту количество квартир в продаже на вторичном рынке Московской области с начала года уменьшилось на 24%”, — приводит данные Каширцев.

С этим связаны трудности с проведением на вторичном рынке области альтернативных сделок. “Теперь на подбор адекватного и качественного предложения тратится много усилий, причем часто даже без гарантии результата”, — отмечает руководитель офиса “В Балашихе” “МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости” Роман Стрельцов.

По его словам, серьезный всплеск интереса к “вторичке” Подмосковья произошел в августе-сентябре на фоне ослабления рубля. “Многие предпочли перевести сбережения в недвижимость, чтобы как минимум избежать серьезных потерь, связанных с курсовой разницей”, — указывает эксперт.

Какую квартиру купить пенсионерам

Главное – инфраструктура, парки и близость к детям

Пенсионеров не так много среди покупателей жилья, поэтому зачастую об их интересах забывают при разработке проектов. Редакция IRN.RU выяснила, какие требованию к жилью предъявляют пенсионеры и какие жилые комплексы им могут подойти.

Покупают сами, но дети помогают

Из-за низких доходов у пенсионеров не очень часто есть возможность купить новое жилье. «В наших проектах доля пенсионеров не превышает 5-7%. Во многом такое небольшое значение становится следствием низкого уровня доходов и заградительных условий ипотечного кредитования, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Россия традиционно входит в число худших стран для пенсионеров, по версии компании Natixis Global Asset Management, публикующей «Глобальный пенсионный индекс», который учитывает уровень благосостояния при выходе на пенсию, доступ к качественному сервису, уровень здравоохранения, комфортность внешней среды. Иными словами, у пожилых попросту не хватает доходов для покупки новой квартиры». По результатам индекса за 2018 год Россия заняла 40-е место – четвертое снизу среди всех стран, которые оценивает Natixis Global Asset Management.

По оценкам «Бест-Новострой», доля пенсионеров в общем объеме покупателей в Москве и Подмосковье на протяжении последних лет колеблется в пределах 5-5,5%. При этом порядка 65% – это пенсионеры-москвичи, 17,5% – жители Подмосковья и 16% – пенсионеры из других регионов страны.

На вторичном рынке пенсионеров заметно больше. «Согласно нашим наблюдениям, на вторичном рынке жилья «старой» Москвы доля покупателей в возрасте 50+ лет сейчас равна 19%, в то время как пять лет назад она была на 8 п.п. больше – 27%. Уменьшение их численности происходит за счет роста аудитории более молодых покупателей в возрасте до 35 лет – за этот же период с 20% до 40%», – отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость».

Несмотря на невысокие доходы пенсионеров, дети не так часто оплачивают покупку квартиры. Эксперты говорят, что жилье пенсионеры обычно приобретают сами, но при этом дети часто сопровождают родителей, помогают подобрать подходящий вариант. Однако порой пожилые люди проявляют полную самостоятельность в выборе и покупке. «Вспоминается забавная история, хотя и достаточно давняя, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». – Приходит в офис женщина, очень бодрая, в кроссовках, с рюкзаком на спине, лет 75. От остановки далеко было до офиса продаж, и наши специалисты обычно клиентов встречали, но эта спортивная женщина пришла к нам сама пешком. Посмотрела, выбрала, тут же забронировала. Агенты поначалу отнеслись к бронированию не слишком серьезно, были уверены, что сделки не будет, поскольку привыкли, что обычно пожилые люди такие серьезные покупки совершают вместе с детьми. А она достаёт рюкзак, раскрывает, а там до самого верха пачки денег. Спрашивает: «Кому оплачивать?».

Читайте также:  Работа по пресечению деятельности несанкционированных автостоянок в Ульяновске

Поближе к детям или даче

Чаще всего пенсионеры покупают квартиры с полной единовременной оплатой – по данным «Бест-Новострой», так проходят примерно 65% сделок с участием пенсионеров. «Как правило, на покупку новой квартиры идут деньги от продажи вторичной квартиры, – поясняет Ирина Доброхотова. – Также довольно большая доля сделок приходится на покупку с использованием ипотеки или рассрочки, причем первоначальный взнос в этом случае почти всегда значительный и составляет более половины стоимости объекта». Пожилые люди берут небольшие суммы в кредит, поскольку банки зачастую отказывают в ипотеке даже работающим пенсионерам, а возраст окончательного погашения кредита ограничен (например, в Сбербанке это 75 лет). Если кредит и берется, то чтобы компенсировать небольшую разницу в цене между собственной квартирой и той, что покупается вместо нее.

«Зачастую квартиру приобретают для того, чтобы быть ближе к детям/родственникам. Например, если дети переехали из другого региона и обустроились в Москве. Затем, после укрепления финансового положения и решения бытовых вопросов, перевозят родителей уже к себе, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. – Кроме того, есть примеры инвестиционных сделок, когда пенсионеры приобретают жилье для получения пассивного дохода. Такие случаи редки, но присутствуют на первичном рынке недвижимости. Например, у нас такая покупка была в семейном квартале «МИР Митино». Свою роль сыграли как качественные характеристики проекта, так и его ценовая политика. Для пенсионеров здесь предусмотрены дополнительные скидки».

Зато на вторичном рынке пенсионеры и люди предпенсионного возраста, наоборот, являются более активными инвесторами. «Так, по итогам прошлого года 20% заключаемых на «вторичке» сделок относятся к категории условно инвестиционных – это квартиры, приобретаемые для сохранения сбережений, а также для сдачи в аренду. 80% клиентов, покупающих жилье с такой целью, – это как раз представители более старшей возрастной группы, – подчеркивает Сергей Шлома. – Потребители в возрасте до 35 лет гораздо меньше склонны к тому, чтобы целенаправленно делать большие накопления (в том числе и из-за невысокого пока дохода), а люди пенсионного и предпенсионного возраста чаще них обладают значительной суммой, которую можно вложить в покупку жилплощади».

В случаях, когда покупку хотя бы частично оплачивают дети, катализатором такого решения обычно становится рождение ребенка. «Родители рассчитывают на помощь старшего поколения семьи или понимают, что не смогут уделять нужный объем внимания пожилым родителям, живущим далеко», – говорит Оксана Большухина, руководитель отдела офиса «Сущёвский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Нередко пенсионеры меняют свое жилье с целью переезда поближе к даче. «Буквально недавно к нам обратилась за помощью женщина пенсионного возраста, – рассказывает Елена Мищенко, руководитель северо-восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Нужно было продать двухкомнатную квартиру в доме 1964 года постройки в Кузьминках и купить более новый вариант по горьковскому направлению в Москве (чтобы сохранить пенсию). Но при этом чтобы еще остались деньги на постройку дачного дома и (дословно) «баньки». На первый взгляд это может показаться невозможным. Однако нам удалось найти покупателя на ее квартиру и подобрать однокомнатную квартиру в Некрасовке, как раз по выбранному направлению с перспективой ближайшего открытия новой станции метро в пешей доступности от дома. В результате, за вычетом нашей комиссии, у клиентки осталась доплата в размере 1,8 млн рублей, чему она была несказанно рада».

Иногда, по словам эксперта, пенсионеры разменивают свою квартиру, чтобы купить две: одну квартиру или комнату в Москве для прописки и сдачи в аренду (в качестве «добавки» к пенсии), а вторую далеко в Московской области в живописном месте, чтобы жить и проводить время на свежем воздухе, вдали от городской суеты.

Если инвестиционную квартиру покупать не в старых границах, а в Новой Москве, денег может хватить даже на вторую «живописную» квартиру в проекте бизнес-класса. Допустим, у пенсионера есть обычная двухкомнатная квартира в Москве стоимостью около 9 млн рублей. В Новой Москве можно купить недорогую студию (например, в ЖК «Цветочные поляны» есть студии площадью 22-25 кв. м менее чем за 2,5 млн рублей). Так пенсионер сможет сохранить прописку (а значит, и столичную прибавку к пенсии), и останется еще 6,5 млн рублей. За 6,6 млн рублей можно купить квартиру площадью 63 кв.м с террасой и небольшим участком в проекте Park Avenue в 29 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории проекта протекает речка, вокруг которой разбит парк с благоустроенными прогулочными зонами. Правда, нужно учитывать, что в солидных загородных проектах обычно выше эксплуатационные взносы. Поэтому такие варианты подойдут либо пенсионерам, у которых есть дополнительный доход, либо тем, кому готовы помогать дети с оплатой коммунальных услуг.

Пенсионеры любят двушки

Выбирая между первичным и вторичным жильем, пенсионеры с большой долей вероятности отдадут предпочтение последнему варианту. «Их особо не интересуют квартиры необычных планировок в новостройках, которые привлекают более молодых покупателей, кроме того, в отличие от потребителей до 35 лет, пенсионеры придают меньшее значение таким характеристикам, как внешний вид дома, наличие красивой входной группы, специально организованных паркингов и т.д., – говорит Сергей Шлома. – Также от покупки жилья в новом доме их отпугивает риск недостроя. Пожилые люди также не хотят связываться с ремонтом, особенно длительным, если речь идет о новостройке. Они желают получить уже готовую квартиру, в которой по возможности не нужно ничего менять».

Однако и на первичном рынке есть варианты, соответствующие таким требованиям, поскольку сейчас в новостройках предлагается много готового жилья. А застройщики, принадлежащие городу, в принципе продают только готовое жилье с отделкой. Например, можно рассмотреть квартиры в ЖК «На Базовской», «Мой адрес на Чертановской» и других проектах от «Мосреалстроя» и КП УГС. Готовое жилье продают и коммерческие застройщики, среди таких проектов, например, «Счастье в Вешняках» и «Загорье».

Если целью является «воссоединение семьи», то есть покупка двух квартир рядом для взрослых детей и родителей-пенсионеров, подойдут крупные проекты с несколькими очередями строительства. Родителям можно купить квартиру в готовых корпусах, а дети, которые более лояльны к новостройкам, могут сэкономить за счет покупки жилья в корпусах на более ранних стадиях. Таких проектов немало в Подмосковье, например, ЖК «Лукино-Варино» в Щелковском районе, ЖК «Томилино 2018» в Люберцах и многие другие.

Для пенсионеров также важна транспортная доступность, даже если уже нет необходимости ездить на работу. «Наиболее предпочтительны новостройки, расположенные вблизи станций метро или МЦК. Если речь идет об области, то в таком случае выбирают локации, ближайшие к МКАД. Для более удаленных территорий крайне важно наличие железнодорожных станций рядом с домом», – говорит Наталия Кузнецова.

Пожилые люди также обращают внимание на инфраструктуру, особенно на недорогие магазины в шаговой доступности. «Вопреки стереотипам, покупатели такого жилья не привязываются к поликлиникам, но часто интересуются, чтобы рядом были парки, водоемы, какие-то природные достопримечательности. Несколько раз мы сталкивались с запросом, чтобы рядом с приобретаемым жильем были площадки, где реализуется программа «Московское долголетие», – говорит Оксана Большухина.

Когда начался бум строительства квартир-студий, многие застройщики говорили, что это жилье подойдет не только студентам и начинающим специалистам, но и, напротив, пенсионерам. Они аргументировали это легкостью уборки в связи с небольшой площадью и отсутствием дополнительных перегородок. Однако в реальности пенсионеры не слишком любят студии. «Чаще всего пенсионеры покупают двухкомнатную квартиру, рассуждая: «Вдруг внуки в гости приедут, будет отдельная комната», – говорит Елена Мищенко. – Реже рассматривают просторные однокомнатные квартиры, но в этом случае им необходима большая кухня, чтобы там поместились кушетка или диван на случай всё тех же гостей. Формат студий практически никого из них не прельщает». Другие эксперты подтвердили, что обычно пенсионеры предпочитают двушки и полноценные однокомнатные квартиры классических планировок – «евроформат» остается для них непривычным явлением.

Пенсионеры чаще предпочитают низкие этажи в качестве страховки от поломки лифта, что помогает риелторам продать квартиры, которые не пользуются популярностью у других групп покупателей. «Более того, одна из пожилых покупательниц, обратившихся в компанию, настойчиво просила найти ей квартиру не просто на первом этаже, но и (что немало удивило специалистов) выходящую окнами на оживленную магистраль или, еще лучше, улицу, чтобы наблюдать за проходящими мимо ее окон людьми, – рассказывает Сергей Шлома. – В итоге она приобрела квартиру в районе станции метро «Таганская», на первом этаже дома, расположенного на улице Земляной Вал. Риелторы около года не могли реализовать этот объект, потенциальных покупателей отпугивал постоянный шум и оживленное движение за окнами».

Читайте также:  Очищать сточные воды в Кирове будут микробы

Порой пенсионеры бывают капризны и предъявляют достаточно необычные требования к жилью. «В агентство обратилась семья, собиравшаяся купить квартиру: муж, жена и теща, – вспоминает эксперт. – При первой же встрече стало понятно, кто в семье хозяин: переговоры с риелторами в основном вела теща, женщина уже пожилая, но все еще активная, и именно она озвучила основные требования к будущей жилплощади. Во-первых, она хотела приобрести квартиру в пятиэтажном доме, причем не только ввиду ограниченного бюджета, но и, скажем так, из ностальгических соображений – в старой пятиэтажке прошло ее детство и отрочество. Во-вторых, в пешей доступности от жилья обязательно должен был находиться… православный храм, чтобы женщине было удобнее до него добираться. Поэтому найти подходящий объект для этих покупателей (или, вернее, покупательницы) было довольно сложно – при этом даже если предлагаемый вариант более или менее подходил под указанное описание, клиентка все равно находила, к чему придраться».

Таким образом, пенсионеры – хоть и малочисленная группа покупателей, но весьма активная и порой даже капризная в своих требованиях к квартире.

Пенсионеры скупают нежилые помещения

Недвижимость всегда была самым выгодным вложением сбережений. Многие предпочитают покупать однокомнатные квартиры, так как они всегда в цене и их легче сдать в аренду. Пользуется популярностью и коммерческая недвижимость в новостройках на первых этажах. Примечательно, что в последнее время все чаще собственниками нежилых и жилых квадратных метров становятся пенсионеры. С чем это связано, и для чего им нужна недвижимость, читайте в нашем материале.

По данным экспертов Urban Group, в 2017 год 23 % всей коммерческой недвижимости на первых этажах новостроек выкупили пенсионеры. Это при том, что в 2016 году таких покупателей было всего 5 %.

Все дело в том, что за последние несколько лет снизилось доверие к различным финансовым структурам, к которым они обращались ранее. Прибыль от вложений в акции, некоммерческие пенсионные фонды не оправдала их надежд. А на фоне череды банкротств ряда крупных банков снизилось количество состоятельных пенсионеров, которые готовы были открыть депозит. Ведь в случае ликвидации банка, по страховке получить можно не более 1,4 миллиона рублей.

Не привлекает пенсионеров и просто покупка квартир. В последние годы жилая недвижимость потеряла в цене. Стало труднее ее сдавать в наем, а перепродажа не приносит большой прибыли. Ведь квартира покупается на стадии котлована, а продается до получения права собственности.

Другое дело – коммерческая недвижимость. Разница в стоимости квартиры и нежилого помещения составляет порядка 16 %. Зато прибыль при перепродаже коммерческой недвижимости может составить от 30 до 50 процентов.

Популярностью пользуются помещения правильной планировки, с высокими потолками, в густонаселенных или активно застраивающихся районах на пересечении основных людских потоков, рядом с остановками транспорта.

Но не только перепродажа интересует пенсионеров. По данным опроса Urban Group, 57 процентов россиян планируют на пенсии открыть собственное дело. Для этого заранее и скупают коммерческую недвижимость, чтобы потом открыть мастерскую, парикмахерскую или небольшой магазинчик. А пока не наступил этот возраст – сдают в аренду, накапливая стартовый капитал.

Риелтор Виктория Божак

– Прошли те времена, когда человек, выходя на пенсию, занимался огородом, копался на даче. Ему вполне хватало тех средств, которые выплачивало государство. Сейчас многие, у кого приближается пенсионный возраст, задумываются о своем будущем, не рассчитывая на помощь от детей. Они хотят быть не зависимыми. В добавок сейчас легко войти на рынок коммерческой недвижимости. Почти все застройщики изначально предусматривают, что первый этаж их дома займут нежилые помещения. Теперь не надо покупать квартиру, а потом тратить время и средства, чтобы ее перевести в нежилой фонд. Да и застройщики предлагают различные варианты планировок, что позволяет купить компактные помещения, иногда даже дешевле, чем квартиру. Можно предположить, что в ближайшие годы данная тенденция сохранится, и все больше пенсионеров станут собственниками нежилых помещений.

Хотите читать наши новости раньше всех?

Новости из приоритетных источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других

Как пенсионеру заработать на недвижимости

Заслуженный отдых в окружении близких без забот о хлебе насущном – мечта любого пенсионера. Однако, как известно, жизнь большинства пожилых людей в нашей стране сложно назвать благополучной. Поэтому многие россияне с приближением времени выхода на пенсию задумываются о дополнительном доходе. Как пенсионеру заработать на недвижимости и не попасться на уловки мошенников?

Квартира в обмен на содержание – заключение договора ренты

Самый простой вариант для пенсионера обеспечить себе безбедную старость – заключить договор ренты или пожизненного содержания. Суть операции проста: недвижимость переходит в собственность плательщика ренты, а пенсионер получает в обмен деньги или заранее оговоренные услуги и может до конца дней проживать в квартире. Отличие сделок в том, что при ренте пенсионеру выплачиваются только денежные средства (единовременно при заключении договора и определенную сумму ежемесячно), а при оформлении договора пожизненного содержания с обеспечением бывшему владельцу квартиры положены еще и некоторые услуги (например, покупка продуктов, одежды, лекарств, уборка квартиры и т.д.).

Несмотря на большое количество информации об этом виде сделок с недвижимостью, по статистике, договоры ренты заключаются не слишком часто. Причем пожилых людей, готовых обменять недвижимость на пожизненное содержание, довольно много. А вот желающих приобрести квартиру по такой схеме значительно меньше. Ведь выгоду от такой сделки заранее просчитать невозможно, а хлопоты, связанные с исполнением договора ренты, неизбежны.

И, пожалуй, самый важный для пенсионера вопрос – на какой доход он может рассчитывать? Точную цифру назвать вряд ли получится, поскольку, как уже говорилось, рентные сделки на рынке недвижимости немногочисленны. Но, например, в Москве ГУП «Моссоцгарантия» предлагает пенсионерам (в том числе семейным парам), достигшим 65 лет, и одиноким инвалидам (первой группы – достигшим 55, второй группы – достигшим 60 лет) заключать договоры пожизненного содержания с иждивением. В обмен на жилую недвижимость продавец получает:

  • единовременную выплату в размере 3% от рыночной стоимости квартиры;
  • содержание с иждивением в объеме двух величин прожиточного минимума (в Москве эта сумма с 15.12.2014 года составляет 12 171 рублей);
  • оплату коммунальных услуг;
  • оплату и организацию ритуальных услуг.

Правда, у любых разновидностей ренты есть и недостатки. Во-первых, пенсионер заведомо лишает недвижимости своих наследников, так что это вариант заработка больше подходит одиноким людям или тем, у кого отношения с родственниками не сложились. Кроме того, пожилому человеку нужно подумать о собственной безопасности: договор лучше заключать со знакомым человеком или лицом, найденным при помощи риэлтора или через специализирующуюся на таких услугах организацию. А близким, которые не претендуют на квартиру, нужно сообщить о рентной сделке, чтобы они могли контролировать ситуацию, и оставить контакты людей, с которыми пенсионер подписывает соглашение.

Обмен с доплатой

Еще один очевидный способ заработать на недвижимости – переезд в более дешевое жилье. К примеру, если пенсионер проживает в обычной «двушке» площадью 50 кв. м на окраине Москвы, можно считать, что он располагает примерно 8-10 миллионами рублей. Продав ее, можно купить однокомнатную квартиру в столице за 4-4,5 млн рублей. Можно найти варианты и дешевле – правда, придется пожертвовать престижностью района, да и до метро нужно будет добираться дольше. А если переехать в Подмосковье или отважиться на приобретение квартиры в новостройке, новое жилье будет стоить в районе 2 млн рублей.

Полученная разница в деньгах, безусловно, станет неплохим подспорьем для пожилого человека. Вот только распорядиться средствами нужно грамотно. Хранить наличные под матрасом – не самое разумное решение. Деньги могут украсть, да инфляция не дремлет – с каждым годом сбережения будут обесцениваться. Специалисты рекомендуют открывать долгосрочные вклады с доходом не менее 10-12%. Если речь идет о внушительной сумме, лучше разделить ее на несколько частей (каждая не более 700 тысяч рублей) и разместить в разных банках.

Напомним, 700 тысяч – сумма, страхуемая Агентством по страхованию вкладов. Так что деньги клиента не пропадут, даже если банк потеряет лицензию или обанкротится.

Арендный бизнес – выгодно ли пенсионеру сдавать недвижимость

Выйти на пенсию и стать рантье – еще один практически классический вариант дополнительного заработка. Правда, арендный бизнес, в отличие перечисленных выше вариантов, требует постоянного участия владельца недвижимости: нужно искать жильцов, заключать договоры, платить налоги, время от времени ремонтировать квартиру. Рассмотрим, какие варианты подойдут пенсионеру, решившему зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду:

  • Сдать комнату в своей квартире

Если пожилой человек владеет просторным жильем, самый быстрый способ обеспечить прибавку к пенсии – сдать одну из комнат в квартире. В этом случае не потребуется никаких обменов, переездов и других сложных операций с недвижимостью, да и жилье будет под присмотром. Что касается дохода, то средние расценки на аренду комнат в Москве – 15-20 тысяч рублей в месяц.

Однако ужиться с соседями по квартире сможет далеко не каждый человек, особенно если речь идет о пожилых людях со своими привычками и режимом дня. Так что потенциальному рантье нужно учитывать особенности своего характера и внимательно подходить к выбору арендаторов. С другой стороны, пенсионеры часто страдают от нехватки общения, и если жилец окажется адекватным и понимающим, у обитателей квартиры могут сложиться дружеские отношения.

  • Разделить квартиру на две
Читайте также:  Назван город с самой высокой стоимостью услуг ЖКХ

Решив переехать в более дешевое жилье, разницу можно вложить в недвижимость и сдать ее в аренду. Правда, скорее всего обе квартиры будут за пределами столицы. В лучшем случае – одна в Подмосковье, другая – на окраине Москвы. Этот вариант может принести владельцу недвижимости неплохой доход – средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса составляет около 35 тысяч рублей.

  • Переехать на съемную квартиру, а свою – сдавать

Этот способ заработка – самый рискованный. Нужно разбираться в подписываемых договорах аренды и уметь защищать свои права, иначе может получиться, что собственная квартира сдана, а со съемной приходится срочно съезжать. Однако, если все пойдет удачно, сделка может принести существенный доход. Для примера: в среднем двухкомнатную квартиру в Москве можно сдать за 41,5 тысячу рублей, а для себя в области арендовать жилье в диапазоне 20 тысяч.

Так или иначе, у пожилого человека, владеющего недвижимостью, – есть немало способов заработать на имеющихся квадратных метрах. Какие-то кажутся рискованными, какие-то слишком хлопотными. Но, если перспектива жить на одну пенсию кажется пугающей, о дополнительном доходе лучше подумать заранее.

Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Магазин по цене квартиры

Сегодня девелоперы вынуждены отводить первые этажи жилых домов под коммерческие помещения для бизнеса – жилья на первых этажах быть не должно по требованию властей. Однако бизнесу интересны далеко не все подобные площади и далеко не в каждом районе. Да и застройщики не всегда заботятся о ликвидности этих объектов, поскольку основную прибыль они получают от продажи квартир. Кто в итоге покупает недвижимость на первых этажах в новостройках Москвы и насколько это выгодно?

Когда магазин дешевле квартиры

В прошлом году коммерческие площади на первых этажах столичных новостроек падали в цене быстрее квартир. В среднем они продавались по цене 196 200 за 1 кв. м, что на 9% ниже, чем в 2016 г. (215 300 руб. за 1 кв. м), подсчитала управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая. По ее расчетам, самым дорогим стрит-ритейл был в центре Москвы (637 000 руб. за 1 кв. м), а самый дешевый – на Юго-Востоке столицы (127 000 руб. за 1 кв. м). При этом любопытно, что в границах данных округов расценки на нежилье в среднем оказывались ниже на 10–15%, чем на жилье.

Москвичи не хотят покупать новостройки с голыми стенами

По словам генерального директора Tekta Group (ЖК «Маяковский») Романа Сычева, как правило, коммерческие площади оказываются дешевле жилья в районах точечной застройки с небольшим количеством жителей, там, где и так хорошая инфраструктура. Расценки за коммерческие «квадраты» в таких ЖК могут быть на 10–20% ниже стоимости жилья. В крупных проектах на большой территории, где небогатая инфраструктура, нет (или мало) существующей жилой застройки, а плотность заселения планируется высокая, нежилые объекты могут стоить дороже квартир на 20–50%.

Также многие девелоперы проводят акции, когда покупатель квартиры в новостройке может приобрести и коммерческую площадь с существенным дисконтом, размер которого достигает 50%. В примеру, в проекте «Митино О2» квартира в 35 кв. м и помещение для бизнеса в 75 кв. м при одновременной покупке обойдется будущему инвестору в 5,9 млн руб. Это средняя стоимость «однушки» комфорт-класса в Москве.

Треть неликвида

Причина снижения средней цены на «первоэтажные квадраты» в Москве в 2017 г. – более низкая их ликвидность по сравнению с квартирами. По данным аналитиков компании «Инком-недвижимость», не менее 30% коммерческих площадей в новостройках Москвы в течение 3–5 лет после возведения новостройки остаются вакантными. Похожие расчеты и у председателя совета директоров компании RRG Дениса Колокольникова: «В целом первые пять лет [после сдачи дома] коммерческие площади используются не в полном объеме – вакансия составляет 20–30%».

Инвесторы в недвижимость зафиксировали убытки в прошлом году

Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на первых этажах оказываются успешными, считают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. «Застройщикам гораздо проще и удобней размещать на первых этажах жилых домов квартиры, а не коммерческие площади, требующие дополнительных технических доработок. Речь идет, к примеру, об особых контурах вентиляции, специальных системах пожаротушения, наконец, более высоких, чем в квартирах, потолках», – рассказывает генеральный директор ЖК «Новые Ватутинки» Александр Зубец. Он отмечает, что к тому же первые этажи зданий не всегда подходят для размещения в них сетевых магазинов из-за сложностей с подъездом разгрузочной техники. «Девелопер должен предусмотреть и определенные подъезды, парковку для крупногабаритного транспорта, что не всегда простая задача», – говорит Зубец.

Не все так плохо

При грамотном проектировании и удачном расположении «заселить» коммерческие площади можно еще на стадии строительства, считает Литинецкая. Так, к моменту сдачи ЖК «Level Кутузовский» (декабрь 2017 г.) в нем были проданы все коммерческие площади – четыре помещения (от 74 до 156 кв. м), рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, отметив, что средняя стоимость продажи составила 210 000 руб. за 1 кв. м.

Но даже в одном и том же хорошо продуманном застройщиком проекте цены на нежилые объекты могут существенно отличаться. «Объект на первой линии с мощным пешеходным трафиком обойдется на 40–50% дороже», – говорит Литинецкая. У локации решающая роль в ликвидности, поэтому покупатели готовы доплачивать за расположение. «Например, в нашем корпусе из пяти помещений на первой линии (выходят витринами на главную дорогу) куплены четыре, а из шести объектов с выходом во двор продали пока один», – говорит Зубец. При этом он отмечает, что стоимость помещений первой линии – 124 000 руб. за 1 кв. м, а «с выходом во двор» – от 102 000 руб. за 1 кв. м.

В Москве не сдана в срок почти половина новостроек в прошлом году

Однако переплата за расположение – отнюдь не гарантия «вечной ликвидности». Конкуренция быстро меняет расклад сил. По словам Литинецкой, нередки случаи, когда востребованный объект, за месяц нашедший покупателя/арендатора (например, аптечную сеть), вдруг становится невостребованным, поскольку рядом открылись еще две аптеки и вытеснили из локации первого.

Опрошенные «Ведомостями» участники рынка сходятся во мнении, что наиболее востребованы сейчас у покупателей объекты площадью от 50 до 200 кв. м, которые хорошо подходят для продуктовых магазинов, небольших офисов, кафе, студии фитнеса. Да и реализовать «мелконарезанные» помещения быстрее и удобнее.

Не все свои

До кризиса 2014 г. 70% всех покупателей коммерческих площадей на первых этажах были люди, купившие квартиры в том же жилом комплексе, говорит Литинецкая. Теперь расстановка сил поменялась. «Ликвидность коммерции в целом сократилась. Малый бизнес из многих подотраслей вытеснен сетевыми монополистами. И сейчас только 30% коммерческих площадей приобретают покупатели квартир в этом же ЖК», – говорит Литинецкая. «Все зависит от класса жилья, но внутренний спрос есть всегда – примерно 20–30%», – соглашается Колокольников.

Путин снова поручил сделать жилье доступным

По мнению Зубца, внутренний спрос среди покупателей квартир в массовом сегменте минимален – стоимость коммерческих помещений для них оказывается слишком высокой. К примеру, коммерческое помещение в районе Новые Ватутинки стоит от 9,1 млн руб. (за 86 кв. м) до 16,4 млн руб. (за 124 кв. м). «Поэтому 95% всех сделок совершают люди, не проживающие в районе. Но при этом спрос на коммерческие помещения однозначно локален и обеспечен теми, кто хорошо знает район и живет недалеко», – говорит Зубец.

«Малым метражом (до 200 кв. м) чаще всего интересуется малый и средний бизнес, который в состоянии работать только на трафике, формируемом жителями близлежащих домов. Сетевым компаниям требуются уже побольше площади и более насыщенный внешний поток», – говорит Егор Клименко, генеральный директор компании Aktivo. Он добавляет, что сейчас даже крупный бизнес, развивающий федеральные торговые сети, стал активно проявлять «первоэтажную гибкость» – сетевики могут взять блоки из нескольких помещений и «поселить» там свой магазин экспресс-формата. Так делают «Ашан», «Перекресток», «Азбука вкуса».

«На долю различных сетевых брендов приходится порядка 30% спроса на коммерческие помещения на первых этажах. К данной категории покупателей относятся крупные и средние компании из сферы услуг, ритейлеры, предприятия общественного питания, а также банки», – говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Уровень доходности

Малые «первоэтажные формы» привлекательны еще и для частных инвесторов, желающих иметь пассивный доход в виде арендных платежей.

«В Москве уровень доходности от сдачи коммерческих объектов в аренду составляет в среднем 11–12% годовых», – говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Елена Мишина. Она отмечает, что при инвестициях в объект в новостройке отдача будет небыстрой. «Момент получения прибыли отложен на период согласования, проведения ремонтных работ, монтажа оборудования, ожидания заселения комплекса жильцами», – говорит Мишина. По ее оценкам, сегодня покупка коммерческого объекта в столичной новостройке обойдется инвестору в диапазоне 170 000–250 000 руб. за 1 кв. м.

Но доходный объект в Москве в пределах МКАД нужно еще поискать, отмечают эксперты, поскольку большинство комплексов возводятся в рамках освоения бывших промзон или это точечная застройка. «Новостройки сейчас редко имеют фасады, выходящие на первую линию магистралей, что дало бы девелоперу возможность лучше сформировать объекты street retail», – говорит Мишина.

Ссылка на основную публикацию