Обманутыми дольщиками признают пострадавших от двойных продаж жилья

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Статус обманутого дольщика и его преимущества: получить в 4 шага

Получение статуса обманутого дольщика помогает гражданам рассчитывать на помощь государства, а властям получить реальную картину по долевому строительству. Обязательно нужно рассматривать для этих целей единый реестр, в который вносится информация по каждому объекту в этой стране.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Статус обманутого дольщика обязательно должен получить каждый, кто участвовал в подобной ситуации. Конечно, можно подавать в суд и стараться решить проблему своими силами и без подобного официального статуса. Однако на поддержку государства можно рассчитывать лишь тогда, когда дольщик занесен в единый реестр.

Как получить статус обманутого дольщика

В настоящий момент для получения статуса проще всего обратиться в единый реестр. Он создан для контроля за подобной ситуацией. Обратиться в данную организацию имеет право любой участник долевого строительства, задержка сдачи дома которого происходит уже больше чем на 9 месяцев.

Для оформления понадобиться собрать пакет документов:

  • Договор долевого строительства.
  • Паспорт.
  • Правильно составленное заявление.

Пошаговая инструкция для получения статуса

Для того чтобы стать обманутым дольщиком необходимо пройти 4 простых шага:

  1. Определиться, имеет ли право человек по закону получить данный статус.
  2. Подать заявление. В нем должны быть паспортные данные, информация об объекте, о застройщике, номера и даты документов ДДУ и оплаты, наименование органа, который принимает заявление.
  3. Представить необходимые документы и судебные решения, если они были вынесены.
  4. Подождать 20 дней принятия решения и получить отказ или статус дольщика.

Законодательство

В настоящий момент в законе четко прописано, кто именно имеет право получить статус обманутого дольщика.

Как поступать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика? Советы от экспертов в этом видео:

Есть несколько категорий людей:

  1. Остановка строительства по решению исполнительного органа власти более, чем на полгода. Подобное может происходить по вине застройщика или же по независящим от него причинам.
  2. Серьезная просрочка в сдаче объекта в эксплуатацию. Обычно определяется срок в 9 месяцев и более.
  3. Несоответствие сданного объекта требованиям проекта и документации. Нередко планируется сдача элитных квартир, а в дальнейшем продается совершенно обыкновенное жилье. Иногда даже не соблюдаются нормы по коммуникациям или же прописанная площадь.
  4. Проблемы с разрешением на строительство. Иногда даже используют вексель для обмана дольщиков, соглашаться на его приобретение не стоит ни в коем случае.
  5. Проблемы с земельным участком, если он не находиться в собственности. Данный момент лучше сразу уточнить в документах, должна быть прописана долгосрочная аренда или же приобретение.
  6. Наличие двойных продаж. Одна и та же квартира предлагается нескольким дольщикам и заключается по ней договора.
  7. Банкротство застройщика. Бороться со статусом банкротства намного сложнее. Лучше заранее просмотреть опыт работы определенной компании.

Могут ли отказать и кому

Отказывают в статусе обманутого дольщика в настоящий момент, если просрочка составляет менее 9 месяцев.

Однако это не означает, что стоит просто ждать, легко можно обратиться в прокуратуру или же подать в суд, это не помешает в дальнейшем получению статуса.

Обязательно для оформления подобного статуса нужно иметь договор долевого строительства. Те люди, которые принимали участие по другим программам, не могут рассчитывать на подачу документов в реестр.

Образец заявления для получения статуса обманутого дольщика.

Всего можно выделить несколько причин отказа:

  1. Дольщик является гражданином иностранного государства.
  2. Имеются ошибки в документах.
  3. Предоставлены ложные сведения.

Какие данные содержатся в реестре обманутых дольщиков

Реестр включает в себя большое количество полезной информации. Это самые разные данные. Они в первую очередь означают присвоение статуса определенным гражданам как обманутым дольщикам.

Дополнительно реестр необходим для того, чтобы сохранять данные о недобросовестных застройщиках. Теперь каждый сможет проверить, присутствует ли компания среди этих файлов.

Конечно, с тем застройщиком, который уже однажды нарушил свои обязательства лучше в дальнейшем не подписывать договор долевого строительства.

Что такое ДДУ и его правила составления, смотрите по ссылке.

Особенности реестра

Особенность этого реестра в том, что он будет единым. Несмотря на то, что разные регионы ведут свою собственную статистику, в данной ситуации будет собрана единая база данных, полностью контролирующая всю ситуацию по стране.

Кто может получить статус обманутого дольщика. Фото: realty.newsler.ru

В нем содержатся:

  • Полные данные гражданина
  • Данные объектов строительства
  • Наименование, адрес и телефон застройщика
  • Данные о владении землей, на которой расположены участки
  • Информация о договоре
  • Данные о том, на каком этапе строительства находиться объект

Преимущества статуса

В настоящий момент фактически получение статуса не дает явных преимуществ. Однако это первый шаг для защиты своих прав.

Законодательно предусматривается региональное решение этих вопросов. В некоторых городах есть возможность заканчивать объекты за счет государства, особенно если на них большое количество обманутых дольщиков.

Как взыскать неустойку по договору ДДУ? Смотрите по ссылке.

Также с подачей документов на подобный статус в дальнейшем будет возможность проверить застройщика, действительно ли он добросовестный или же уже есть пострадавшие.

Как оказывается на практике помощь обманутым дольщикам, получившим статус? Смотрите видео:

Власти могут оказать следующую помощь:

  1. Предоставление квартиры
  2. Предоставление земельного участка
  3. Финансовая поддержка

Заключение

В любом случае необходимо поддерживать активную гражданскую позицию. В настоящий момент власти не имеют реального представления о глобальности проблемы мошенничества в долевом строительстве.

Как защитить свои права в случае банкротства компании-застройщика? Что делать? Ответы тут.

С помощью получения статуса граждане могут иметь право на помощь, а власти увидят реальную картину и смогут предпринимать конкретные меры, а также оценивать работу в регионах.

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”

Официальные условия для признания “пострадавшими покупателями строящегося жилья”.

Фактически, обманутый дольщик – это каждый человек, в отношении которого застройщик не выполнил свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости. Но это определение в широком смысле. Официальная же формулировка, кого можно отнести к “пострадавшим покупателям строящегося жилья”, или, проще говоря, “обманутым дольщикам”, дана в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года.

Это позволяет избежать разночтений и более точно, без завышений и занижений, определить количество людей, которые подпадают под эту категорию. Кроме того, Приказ вводит и понятие реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Очень важный момент – в реестр включаются только те, кто приобрел жилье в рамках федерального закона № 214 (“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Это означает, что застройщик привлекал средства таких граждан в рамках жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов; на основании договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также путем выпуска жилищных сертификатов.

Сделано это для того, чтобы не поощрять “серые” схемы приобретения жилья – дольщики должны понимать, что их признают пострадавшими только если они осуществляли сделку по букве закона.

Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”

Стоит отметить, что на данный момент включение в реестр носит учётный характер.

Ниже упрощенный список из девяти критериев, по которым определяются “обманутые дольщики”. Если имеет место хотя бы один из них, гражданин, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, считается пострадавшим и может подать заявление на включение ее в реестр.

  1. Прекращение или приостановка строительства на срок более девяти месяцев на основании решения исполнительного органа власти.
  2. Приостановка строительства по решению органов исполнительной власти; при этом очевидно, что объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  3. Просрочка исполнения обязательств более чем на девять месяцев, включая незаключенные договоры или недействительные сделки, если дольщик исполнил или исполняет свои по ним обязательства.
  4. Несоответствие дома требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, подтвержденное заключением уполномоченных органов и препятствующее вводу дома в эксплуатацию до оговоренного в договоре срока передачи.
  5. Прекращение у застройщика права владения и пользования земельным участком; при этом очевидно, что в результате этого объект строительства не будет передан дольщику в срок.
  6. Признание дольщика потерпевшим в рамках уголовного дела по факту нарушения его прав застройщиком.
  7. Вступление в силу приговора суда, который устанавливает вину застройщика по уголовному делу о двойных продажах и признает дольщика потерпевшим.
  8. Установленный судом факт двойных продаж, если двойные договоры не расторгнуты или не признаны судом недействительными, и обязательства застройщика не исполнены.
  9. Ликвидация, банкротство или процедура ликвидации/банкротства застройщика.

Формирует и ведет реестр уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого ведется строительство многоквартирного дома. Например, в Московской области это Министерство строительного комплекса области, в Санкт-Петербурге – Управление контроля и надзора в области долевого строительства при Комитете по строительству.

Как попасть в реестр

Чтобы вас включили в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, нужно представить в соответствующий орган следующие документы:

  1. Само заявление (по форме, приложенной к приказу № 403).
  2. Копия документа, удостоверяющего личность;
  3. Копии договора/других документов, подтверждающих участие в долевом строительстве;
  4. Копии документов, которые подтверждают внесение вами денежных средств для строительства многоквартирного дома;
  5. Вступивший в законную силу судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику приговор суда по уголовному делу, в рамках которого вы признаны потерпевшим (копии, заверенные судом) или, если имеется, постановление дознавателя, следователя или суда о признании вас потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела;
  6. Копии документов о том, что застройщик, которое привлекало денежные средства, возместил вам сумму затрат в соответствии с действующим законодательством РФ и определенной ценой сделки (при наличии);
  7. Вступившее в законную силу решение суда о признании ваших требований о передаче жилых помещений или денежном возмещении в связи с процедурой банкротства/ликвидацией застройщика (при наличии).
Читайте также:  Более 220 «народных гаражей» будет построено в Москве

Еще один важный пункт: на данный момент Министерство строительства и ЖКХ РФ подготовило проект приказа, в котором указаны новые критерии признания покупателей жилья обманутыми дольщиками. Документ еще не был принят и находится на этапе общественных обсуждений и независимой антикоррупционной экспертизы. С его текстом можно ознакомиться здесь.

Двойные продажи квартир. Что делать обманутым покупателям?

Покупатели недвижимости обычно мало знают о таком явлении как двойные продажи. Однако оно нередко в современных рыночных условиях. Чтобы избежать неприятностей при поиске жилья, важно тщательно разобраться в этом вопросе. Специалист в области юридического права — адвокат Комиссаров Андрей Федорович (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») расскажет о том, где наиболее часто можно встретиться с явлением двойной продажи недвижимости, какие риски при этом возникают и что делать, если вы стали обманутым покупателем.

Двойная продажа — спорное явление

Обычно двойные продажи — явление, характерное для рынка новостроек. Казалось бы, риски при покупке квартиры в новом доме минимальны, поскольку жилье юридически «чистое». Но иногда на одну и ту же квартиру претендуют сразу несколько собственников.

Покупатель совершенно неожиданно узнает о том, что имеет место двойная продажа. Он может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ТСЖ, увидеть объявление в газете или в Интернете о продаже своей квартиры.

Единственно верное решение в данном случае — воспользоваться услугами адвоката. Известен случай, когда потребовалась защита дольщиков в Санкт-Петербурге, обманутых застройщиком ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит». Примечательно, что дольщики, кто воспользовавшиеся услугами адвокатов, успешно подали свои заявления о включении их в реестр кредиторов. Те же, кто решил действовать своими силами, столкнулись со сложностями в оформлении документов, и пока их заявления остались без удовлетворения.

Риски для покупателей недвижимости

Предпосылки двойных продаж возникают еще на стадии оформления документов при покупке квартиры. Существует несколько видов договоров, по которым возможны спорные ситуации:

  • ПДКП — предварительный договор купли-продажи;
  • договор уступки права требования (инвестирования) на квартиру;
  • договор об участии в ЖСК (жилищно-строительных кооперативах).

Если используются эти виды договоров, риски покупателя возрастают, поскольку в соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами РФ, Федеральным законом от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» данные документы не нужно регистрировать в Росреестре в обязательном порядке. Тогда покупка квартиры от застройщика может обернуться проблемами.

Недобросовестные компании в этом случае попытаются воспользоваться ситуацией и продать одну квартиру дважды, а то и трижды. Дело в том, что покупатель сразу выплачивает стоимость жилья, а обращается за получением Свидетельства государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии только после сдачи дома в эксплуатацию. В этот промежуток времени (от 1 года до 5 лет) и происходят двойные сделки по продаже недвижимости застройщиком.

Непреднамеренные двойные продажи

В судебной практике известны ситуации, когда приходилось прибегать к защите прав дольщиков, пострадавших в результате халатности компаний-застройщиков. Причина кроется в следующем: в возведении дома могут участвовать сразу несколько организаций. Застройщик может сотрудничать с компаниями, которые выступают в качестве подрядчиков. Последние, в свою очередь, имеют право продавать квартиры, которые входят в их «долю».

Однако строительство дома — процесс долгий, и за это время может сложиться ситуация, когда одна из компаний откажется от участия в проекте. Освободившееся место займет новая организация, имеющая такое же право получать прибыль, осуществляя продажу жилья. По невнимательности сотрудников, халатности должностных лиц, отсутствия надлежащих отчетов или учета квартир, принадлежащих по инвестиционному контракту местным властям, возникают вопросы права собственности при покупке квартиры и двойные продажи, отмечает Андрей Комиссаров.

Есть ли риск двойной продажи на вторичном рынке?

Сопровождение сделок с недвижимостью квалифицированными специалистами необходимо и при приобретении жилья на вторичном рынке, поскольку случаи двойных продаж тут тоже не исключены. Но здесь получить право собственности гораздо быстрее, ждать несколько лет не нужно.

Покупателям вторичной недвижимости следует помнить о необходимости доскональной проверки всей информации об объекте, правильном составлении договора купли-продажи. И, конечно, своевременно выяснить: нет ли других покупателей, претендующих на право собственности объекта.

Как избежать рисков

При покупке квартиры в новостройке важно обращать внимание на официальное наименование документа по сделке с недвижимостью. Это должен быть ДДУ — договор долевого строительства, который оформляется в органах государственной регистрации. В случае возникновения спорных ситуаций преимущество отдается покупателю с ДДУ (регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

Впрочем, в судебной практике встречались случаи, когда недобросовестным застройщикам удавалось оформить ДДУ на квартиру дважды (с разными покупателями). В такой ситуации правообладателем жилья будет назначен тот, кто первым зарегистрировал его в Реестре. Поэтому стоит зарегистрировать ДДУ как можно раньше.

Что должен сделать обманутый покупатель

Тот, кто стал жертвой обмана, должен незамедлительно обратиться к адвокату, который занимается защитой прав участников долевого строительства. Чем быстрее потерпевший подаст иск, тем больше шансов выиграть дело.

Как сказано выше, предпочтение отдается тому покупателю, который первый зарегистрировал ДДУ в государственных органах. Однако нередко законным владельцем квартиры также признается тот, кто первым обратился в суд (даже если договор зарегистрировал вторым), так как этот покупатель начал предпринимать действия для защиты своих прав, а другой бездействовал.

Условия, при которых второй покупатель может быть признан законным владельцем квартиры, при обращении в органы, занимающиеся защитой обманутых дольщиков, следующие:

  • он является ответственным и тщательно проверил все документы при заключении контракта со строительной фирмой;
  • он не знал о существовании еще одного претендента на право владения жилым объектом;
  • первый дольщик бездействовал и ничего не предпринимал, чтобы защитить свои права.

Отобрали квартиру. Ваши действия

Если добросовестный покупатель все же остался без квартиры, то может подать заявление в суд, поскольку имеет право на:

  • возмещение полной стоимости договора;
  • компенсацию понесенных убытков и упущенной выгоды;
  • возмещение морального ущерба.

Если обратиться к судебной практике, можно сделать вывод, что есть все шансы отстоять свои права и получить компенсацию, которая покроет стоимость утраченной квартиры. Статистика говорит о том, что убытки в размере полной рыночной стоимости потерянного жилья в РФ покупатели взыскивают в 82% случаев (в Северо-Западном регионе — в 40%).

Но чтобы не пришлось подвергать себя риску двойной продажи и избежать финансовых потерь, необходимо уже на первоначальном этапе заручиться поддержкой компетентных специалистов, которые занимаются юридическим сопровождением покупки квартиры.

Сегодня, 5 апреля в Галереях «Времена года» открылась выставка элитных квартир, апартаментов, домов России и Европы «Шоурум жилой недвижимости». Это первая специализированная экспозиция недвижимости элитного класса, где представлены самые престижные направления Москвы и Зарубежья. Выставка представляет собой пространство, где каждый участник показывает только яркие и интересные предложения, среди которых гости смогут выбрать самое разное жилье: апартаменты на берегу моря, комфортное жилье в большом городе, уникальные архитектурные решения. Шоурум будет работать до 22 апреля включительно.

Узнали почему не стоит продавать квартиру быстро, даже если это необходимо.

Промониторили рынок и узнали, как выглядят самые дешевые квартиры в стране. Тем, кому не нравится скромная однушка на окраине обязательно к прочтению.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Кого признают обманутым дольщиком

Приобретая новостройку на стадии строительства, покупатель становится дольщиком. По сути своими деньгами, в долях с другими дольщиками, покупатели “спонсируют” стройку, которую затеял застройщик. Так планировалось изначально, и в идеальной картине мира все должны были быть довольны и счастливы. Дольщик – потому что приобрел еще не построенную квартиру по более низкой цене, чем готовое жилье. Застройщик – потому что построил жилой дом на одолженные у покупателя средства, и не платил при этом за кредит банку или кому бы то ни было.

До определенного времени все шло по плану, и понятия “обманутые дольщики” не существовало как юридического определения, его употребление часто сопровождалось словосочетаниями “так называемые”, “именуемые” и прочими условными добавлениями. Масштаб проблем, накопившихся за годы прежнего кризиса, и тревожные ожидания следующего кризисного периода вынудил власти серьезно заняться этим вопросом и подготовить ряд предложений на законодательном уровне.

Хроника событий

В России появились первые обманутые дольщики.

Начал действовать Федеральный закон № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых объектов.

С наступлением экономического кризиса большое количество строек оказалось замороженным, ситуация с обманутыми дольщиками обострилась.

Пострадавшие дольщики пытаются объединиться: создана социальная сеть “Однодольщики”, Всероссийское движение пострадавших дольщиков, различные сообщества граждан, чьи права были нарушены при строительстве жилья.

Власти пытаются исправить ситуацию с обманутыми дольщиками на российском и местном уровне: приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подписано Постановление администрации Новосибирской области № 80-па от 09.03.2010 «Об оказании государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области».

Минрегион России разрабатывает критерии отнесения дольщиков к категории обманутых.

Вступили в силу некоторые положения Федерального закона № 294-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, направленные на защиту прав участников долевого строительства (подробнее – в следующей статье цикла “Правовая азбука”).

Основные положения Закона: застройщик должен выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств – наряду с залогом, возможно поручительство банка либо страхование гражданской ответственности. Застройщик должен предпринять действия по обеспечению гарантий своей ответственности до государственной регистрации договора с первым дольщиком.

Читайте также:  Москвича лишают квартиры за самовольную перепланировку санузла

До настоящего времени вопросы оказания помощи дольщикам каждый регион решал самостоятельно, определяя собственные механизмы и разрабатывая индивидуальные программы. В конце лета 2013 года Министерство регионального развития РФ решило, что субъекты федерации должны будут вести реестры граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Для этого был разработан юридический термин “обманутый дольщик” и законодательно закреплены правила отнесение гражданина к этой группе. Теперь граждане, попавшие в эту категорию, будут включены в единый реестр обманутых дольщиков. Нормативный правовой акт выделяет восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.

Критерии отнесения дольщика к категории обманутых

Прекращено или приостановлено более чем на девять месяцев строительство дома (на основании решения исполнительного органа власти).

Застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены).

Строительство не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к инженерным сетям.

Документы на землю или разрешение на строительство аннулированы (расторгнуты) в установленном законом порядке.

Гражданин признан потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела против застройщика.

Вступил в силу приговор суда по уголовному делу, признающий гражданина обманутым дольщиком.

Застройщик признан банкротом (находится в процедуре банкротства) или ликвидирован в установленном законодательстве порядке.

Установлен доказанный судом факт двойных продаж в отношении одного объекта недвижимости.

Гражданин не соответствуют критериям отнесения дольщика к пострадавшим от действий застройщика.

Заявитель не предоставил полный пакет документов для внесения его в реестр обманутых дольщиков.

Предоставленные гражданином документы не соответствуют установленным законом требованиям.

У заявителя отсутствует российское гражданство.

Граждане участвовали в строительстве многоквартирных жилых домов на землях, не предназначенных для жилищного строительства.

Гражданин заключил договор, отличный от ДДУ (договора долевого участия по ФЗ-214), после 17 июня 2010 года.

Граждане инвестировали денежные средства для приобретения нескольких объектов недвижимости в одном доме (в реестр обманутых дольщиков вносится только одна запись об объекте, по выбору заявителя).

Граждане, перед которыми застройщик выполнил в полном объеме обязательства по передаче жилого помещения, жилой дом введен в эксплуатацию.

Правила отнесения дольщиков к числу пострадавших будут единообразны для всех субъектов РФ, это позволит получить объективную статистику по количеству обманутых дольщиков. Приказ Минрегионразвития находится в министерстве юстиции, после регистрации он вступит в законную силу.

По данным Минрегиона, в России на 1 января 2013 года насчитывается 650 проблемных объектов, по которым нарушены права 66,9 тыс. дольщиков. По мнению экспертов рынка, эти цифры значительно занижены.

Администрация города Новосибирска внесла в список проблемных 52 объекта (данные на 15.04.2013 г.), для строительства которых были привлечены денежные средства 5359 граждан.

© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.


Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади – можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом – на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Как устроен рынок недвижимости: жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Если недвижимость покупается в инвестиционных целях, она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами. Часть недвижимости на рынке не находит своего покупателя. Непроданным остается жилье с сильно устаревшими или неудовлетворительными потребительскими характеристиками, а также квартиры с завышенными ценами.

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз относительно перспектив своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации. Проектная декларация должна состоять, как минимум, из двух частей: Информация о застройщике и Информация о проекте (объекте) строительства.

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.

Жилищно-строительные кооперативы до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе дополнительной защиты дольщиков, что в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов.

С дохода, полученного от сдачи жилья в наем, нужно уплатить налог в размере 13%. Гражданин также вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду, или купить патент на аренду квартиры. Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.


Стараниями маркетологов, мы знаем, какие батарейки работают дольше, почему в доме чисто в два раза быстрей и какой корм купила бы наша киска. Все чаще обязательным атрибутом продвижения недвижимости становится рекламный слоган или лозунг – небольшая фраза о преимуществах покупки квартир в строящемся доме. Какие фразы сопровождают рекламу новосибирских новостроек – разбираемся.


Реклама строительных объектов обрастает штампами – стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили “уникальные” объекты, “продуманные до мелочей” планировки и “эксклюзивные ландшафтные дизайны” – подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Попытаемся обобщить правила рекламирования недвижимости и перечислим типичные ошибки, нарушающие российское рекламное законодательство.

«Методичка» обманутого дольщика: как защитить свои права и деньги

Государство эту проблему пытается решить давно, но все как-то безуспешно. Этим летом были внесены поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, которые фактически ликвидируют его в России. То есть оно будет, но только на бумаге. В реальной же жизни никто не захочет вкладывать в строящийся объект сумму денег, на которую можно купить уже готовую квартиру. А застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на начальном этапе стройки дешевле, ведь эти деньги они увидят только после сдачи дома: это равносильно продаже уже готового дома.

Вот что еще пытались сделать на высоком уровне: год назад на смену частным страховым компаниям, которые страхуют ответственность застройщиков с 2014 года (введения такой обязанности для застройщиков – это тоже была одна из мер, призванных решить все проблемы), пришел Компенсационный фонд долевого строительства. Но и это особого облегчения не дало: страховщики столкнулись с тем, что ставки страхования порядка 1% оказались недостаточными, чтобы за 3 года работы накопить достаточные для массовых выплат средства. Но самая большая проблема в том, что подавляющее большинство дольщиков вообще не имеет никакой возможности получения страховки, а местные власти прилагают все усилия к тому, чтобы этот момент не замечали за пределами стройплощадки.

Так что в итоге, как ни крути, а приходится возвращаться к старому доброму принципу «помоги себе сам».

Итак, как не стать обманутым дольщиком?

Совет первый. Не экономьте

Да, банально, но многие люди забывают про бесплатный сыр и мышеловку. Все хотят сэкономить, и выбирают самые дешёвые варианты. Но дешевизна, выпадающая из общей картины – первый признак того, что застройщик – мошенник, и не собирается выполнять все свои обязательства.

Совет второй. Изучите историю застройщика

Это, конечно, не панацея: СУ-155 тоже хорошо работало до поры, до времени, но всё-таки наличие хорошей истории и уже завершённых объектов дают дополнительные шансы на благоприятный исход событий. Куда чаще обманщиками становятся свежесозданные компании, которые ещё не заработали себе имя.

Совет третий. Убедитесь, что договор заключается в соответствии 214-ФЗ

К сожалению, далеко не все квартиры продаются в соответствии с 214-ФЗ. Всё ещё можно встретить различные схемы продажи квартир по предварительным договорам, кто-то предлагает приобрести вексель. А печально известная СУ-155 продавала квартиры через ЖСК: люди становились не дольщиками, а пайщиками жилищно-строительного кооператива и не имели прямых отношений с застройщиком. Преимущество в том, что пай можно погашать частями и не прибегать к дорогостоящей ипотеке. Но и гарантий никаких: цены, сроки сдачи объекта, порядок уплаты – всё это регулируется не законом, а уставом кооператива.

Предварительный договор также нигде не регистрируется и не даёт покупателям никаких гарантий. Покупатель рискует столкнуться с риском двойных продаж одной квартиры, безнаказанным срывом сроков. Если основной договор не будет заключен до окончания действия предварительного, то это почти гарантированная потеря и денег, и квартиры. А самое неприятное, что предварительный договор может быть признан притворной сделкой. И защитить свои права тогда будет совсем непросто.

Иногда к предварительному добавляют договор на покупку векселя, которым потом будет производиться оплата основного договора. Если застройщик откажется заключать основной договор, то деньги по векселю должны вернуться, но из-за инфляции это будут уже совсем не те деньги.

Совет четвертый. Следите за ходом строительства

Не стоит полностью доверять застройщику. В случае простоев и задержек лучше сразу привлекать внимание общественности: застройщик должен знать, что он находится под непрестанным контролем, который может дойти и до правоохранительных органов, а значит ему выгоднее честно завершить строительство вместо того, чтобы оказаться за решёткой.

Читайте также:  Ульяновские дворы очищают от наледи и сосулек

Теперь поговорим о том, что делать, если, все же, вас угораздило нарваться на недобросовестного застройщика.

Первое: добивайтесь признания прав дольщика

Не каждый дольщик формально является дольщиком. Признание прав дольщика через суд – дело непростое, но не безнадёжное. Уже наработана практика высших судебных инстанций, которая говорит о том, что за гражданином может быть признано право собственности на долю в недостроенном объекте в виде квартиры. Верховный суд РФ в своем Определении от 14.12.2010г. по делу №4-В1034 указал, что в соответствии со «Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда». Не стоит бояться суда.

Второе: проверьте наличие всех документов, подтверждающих факт страхования ответственности застройщика

Если Вы заключили договор ДДУ после 2014 года, убедитесь, имеется ли у Вас на руках страховой полис, подтверждающий факт страхования ответственности застройщика. Нередки случаи, когда застройщик не выдавал полис на руки (не исключено фиктивное страхование для регистрации ДДУ в Росреестре) или одна страховая компания передавала обязательства пришедшей ей на смену в неполном объёме. Без полиса претендовать на выплату будет проблематично.

Третье: определитесь с тем, что Вам интереснее: возврат денег через страховую, или получение квартиры

Необходимо понять, что Вам больше подходит: выплата компенсации, или получение квартиры. Если деньги, то тогда необходимо подать заявление на включение вас в реестр обманутых дольщиков. В зависимости от региона, его название может меняться, но, скорее всего, его ведёт региональный Минстрой. Правда есть нюанс: включение в реестр возможно только после того, как застройщик будет признан банкротом, а это небыстрый процесс.

Если страховки нет, то получить компенсацию будет практически невозможно: в большинстве случаев у компании-банкрота просто нет никаких средств. И тогда вы на долгие годы останетесь в очереди кредиторов с сомнительными перспективами. Если страховка есть, то процесс упрощается: страховая деньги выплатит. Но и здесь есть свои сложности: страховая вернёт только сумму вашей доли. Расходы на ипотеку и текущее подорожание квартир не учитываются. А с учётом того, что впереди грядёт подорожание квартир минимум на 10% из-за планируемого повышения ставки Фонда страхования дольщиков с 1,2% до 6% от стоимости квартиры.

И еще: если суд признает, что банкротство застройщика наступило в следствие противоправных действий руководства (например, выводили деньги по фиктивным договорам), то это будет не страховой случай. И страховая компания получит право требовать обратно выплаченную компенсацию. Так что десять раз подумайте прежде, чем бежать за возвратом денег.

Четвертое: соберите инициативную группу жильцов

Один в поле не воин – это прописная истина. Чем больше людей, тем сильнее будет эффект.

Пятое: оформите инициативную группу юридически и наймите профессионального юриста с хорошими отзывами

Инициативные группы часто тонут в собственных разногласиях, а региональные власти их игнорируют. Поэтому инициативной группе необходимо придать правовой статус. Это должна быть некоммерческая организация, например, некоммерческое партнёрство, товарищество собственников жилья (ТСЖ), или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Это даст возможность обманутым дольщикам проводить голосование и на законном основании принимать одно единственное сбалансированное решение, вести конструктивный диалог с властями в правовом поле, получать права на недостроенный дом и самостоятельно завершить строительство. Нечасто, но иногда местные власти способствуют поиску инвесторов, которые помогут ЖСК завершить строительство.

В ходе споров Вы столкнётесь с множеством непредвиденных споров и формальных тонкостей, с которыми может разобраться только профессиональный юрист, знакомый с судебной практикой. Будьте осторожнее: некоторые недобросовестные юристы, желая заполучить контракт обещают и возврат денег, и получение квартиры. Это невозможно! Как только Вы начинаете претендовать на денежную компенсацию, то теряете все права на незавершённое строительство. Иначе никак. Попытки получить и деньги, и квартиру могут быть рассмотрены, как страховое мошенничество. А это уже уголовное преступление. Не стоит из жертвы превращаться в преступника: это не поспособствует защите прав.

К тому же, грамотный юрист поможет привлечь к ответственности местные власти, которые тоже должны решать проблемы обманутых дольщиков и способствовать завершению строительства, поскольку предоставили застройщику землю, разрешение на строительство и ненадлежащим образом осуществляли контроль. Права дольщиков регулируются не только 214-ФЗ, но Законом о защите прав потребителей. Про него часто забывают, а он даёт дополнительные рычаги влияния.

Седьмое: привлеките к своей проблеме внимание СМИ и общественных деятелей, готовых освещать вашу проблему за пределами региона

Региональные власти, как правило, не боятся конфликтов на своей территории: они контролируют местные СМИ и инфополе. Локальные митинги в большинстве случаев ни к чему не приводят. Единственное, что поможет – это вынос проблемы на федеральный уровень. Сейчас главы регионов опасаются освещения их деятельности в негативном ключе на высшем уровне: за оплошности можно и кресла лишиться. Сейчас такие вопросы решаются быстро: в Кремле борются за повышение рейтингов власти и с неудачниками не церемонятся.

И, наконец, копите деньги…

По какому бы сценарию ни пошло развитие событий, деньги понадобятся: или на то, чтобы добавить и купить другую равнозначную квартиру, или на оплату услуг юриста, или на аренду жилья на период, пока тянутся судебные тяжбы, а власти закрывают глаза.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Двойная продажа — деликт // Верховный суд позволил взыскивать убытки с застройщика, минуя цепочку передач

Верховный суд (ВС) предоставил дополнительный инструмент защиты своих интересов дольщикам, которые приобрели квартиру после цепочки перепродаж. Они могут взыскать убытки напрямую с застройщика, если выяснится, что тот ранее продал ту же квартиру другому покупателю. В определении, опубликованном в прошлую пятницу, ВС рассматривает эту ситуацию как умышленное причинение вреда имуществу второго покупателя, который квартиру так и не получил. Причем отвечать перед ним должен не только сам застройщик, но все участники цепочки, которые действовали согласованно с ним.

От двойной продажи пострадал житель Владивостока Александр Ганьжин (Закон.ру писал об этом деле здесь). В 2011 году он приобрел квартиру в доме, которое строило ООО «Бомарше». Квартира была куплена не напрямую у застройщика, а прошла через цепочку перепродаж. В 2012 году Ленинский районный суд Владивостока признал недействительными все договоры в цепочке по требованию Татьяны Щуровой. Она купила эту же квартиру еще в 2005 году. Одновременно суд признал за ней право собственности на долю в недостроенном доме, соответствующую ее квартире.

Александр Ганьжин предъявил иск об убытках к Максиму Горпиченко, у которого купил квартиру. Однако из 5,4 млн руб., которые взыскал суд, Александр Ганьжин получил только 181 тыс. руб. Тогда он обратился напрямую к застройщику «Бомарше» (к тому времени уже находившемуся в процедуре банкротства), требуя заплатить уже 10,2 млн руб. убытков (№ А51-273/2015). Сумму составили расходы на приобретение аналогичной квартиры вместо той, которую он не смог получить в доме от «Бомарше».

Нижестоящие суды, однако, отказались удовлетворять иск и включать требование обманутого дольщика в реестр кредиторов застройщика. Они исходили из традиционного для российского права подхода: покупатель, у которого изъяли вещь, может требовать возмещения убытков со своего непосредственного контрагента. То, что фактически деньги с него получить невозможно, суды не посчитали важным обстоятельством. Неплатежеспособность продавца в такой ситуации — это риск покупателя.

Тройка судей ВС в составе Дениса Капкаева, Ивана Разумова и Сергея Самуйлова такое решение признала неверным. Она допустила прямой иск к застройщику об убытках. Для этого судьям пришлось признать, что застройщик, допустивший двойную продажу, причинил вред имуществу конечного покупателя. Иными словами, ответственность застройщика в такой ситуации была оценена как деликтная.

О смелости решения судей говорит то, что им пришлось расширительно истолковать закон, который не упоминает о возможности перескакивать звенья цепочки перепродаж и предъявлять прямые требования об убытках к застройщику. В отсутствие такого прямого указания считается, что ответственность по правилам о деликтах не наступает. Поэтому, например, в Гражданском кодексе в гл. 59 есть специальный параграф об ответственности за вред, причиненный некачественным товаром. Он позволяет взыскивать убытки с изготовителя товара независимо от того, находился ли потерпевший с ним в договорных отношениях. Но такая ответственность ограничена лишь случаями, когда товар покупается для потребительских, а не коммерческих нужд.

Решение ВС, таким образом, дает дополнительную защиту тем, кто пострадал от двойной продажи квартир. Для недобросовестных застройщиков, создающих подобные ситуации, это дополнительный риск. Однако высока вероятность, что с такого застройщика покупатель все равно мало что сможет получить. При банкротстве он вряд ли будет способен удовлетворить требования в сколь-нибудь существенной части.

В своих выводах ВС идет даже дальше возложения прямой ответственности на первого продавца в цепочке перепродаж. Солидарную с ним ответственность должны нести и участники цепочки, действовавшие «согласованно» с ним. Не ясно, однако, о какой согласованности идет речь. Достаточно ли знания о том, что продается дефектный актив, или надо проявить какую-то более высокую степень взаимодействия с изначальным правонарушителем.

Также не ясно, ограничивается ли решение ВС только ситуациями, когда двойную продажу совершает застройщик, или эта логика может быть применена к другим случаям. В одной из фраз ВС как будто допускает, что деликтная ответственность наступает при любой двойной продаже недвижимости. Такая широкая формулировка означает, что покупатель, у которого недвижимость изъяло третье лицо, может предъявить требования не только к ее непосредственному продавцу, но и к тому, кто допустил двойную продажу и запустил в оборот актив с дефектным титулом. Наличие такого прямого требования полезно в ситуации, когда продавец несостоятелен и не может возместить убытки (как было и в комментируемом деле). Впрочем, пока рано говорить, готов ли будет ВС применять этот свой вывод шире, чем позволяет контекст спора между «Бомарше» и Александром Ганьжиным.

Ссылка на основную публикацию