Объем ввода жилья в России в 2020 году

​Непогода в доме: цены на жилье в 2020 году вырастут на 10-15%

Первичное жилье в 2020 году подорожает на 10%, вторичное — на 6%. Такой прогноз для «Известий» сделали аналитики ЦИАН. В некоторых новостройках, где квартиры хорошо покупаются, рост цен может составить 15%, считают девелоперы. Стоимость жилья будет увеличиваться из-за перехода на эскроу-счета, снижения объемов предложения и ипотечных ставок.

Прогнозный рост

За 2020 год цены на квартиры в новостройках в крупных городах России вырастут примерно на 10%, на вторичное жилье — на 6%. Такой прогноз в беседе с «Известиями» сделал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. В тех новостройках, где хорошо идут продажи, квартиры могут подорожать на 15%, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. С ним согласен президент ГК «Основа» Александр Ручьёв, прогнозируя средний рост цен на 15% за 1,5–2 года, а в случае с наиболее привлекательными проектами — более чем на 20%.

Стоимость будет увеличиваться в течение года по традиционному сценарию. Как правило, наибольшими темпами цены растут в периоды повышенной деловой активности — весной и осенью, а летом наступает стагнация, добавил Алексей Попов.

В 2020-м рынок недвижимости будет развиваться, согласно вектору, заданному в прошлом году, отметил Андрей Колочинский. В течение всего 2019-го цены на новостройки увеличивались, в некоторых московских проектах рост составил 15–18%, сказал директор по продажам компании «Колди» Максим Каварьянц. По данным аналитического центра «Авито Недвижимость», в целом по России за 2019 год первичное жилье подорожало на 30%, до 68 тыс. рублей за 1 кв. м, а вторичное — на 5%, до 45 тыс. рублей за 1 кв. м.

В числе важных причин повышения цен в прошлом году были переход отрасли на проектное финансирование (эскроу-счета), а также рост НДС до 20%, отметили в «Авито Недвижимость». Впрочем, часть новостроек, в которых заметно выросли цены, строилась и финансировалась по старым правилам — без использования эскроу-счетов. То есть рост стоимости в них не был напрямую связан с новыми правилами, но застройщики играли «на опережение», уточнил Максим Каварьянц.

Причина подорожания

Переход отрасли на проектное финансирование будет оставаться мощным фактором роста цен в нынешнем году, считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

–– К концу 2020-го около половины всего строящегося жилья в стране будет продаваться через эскроу-счета. Оно будет дороже, чем могло быть без участия банков, — сказала она.

Переход на эскроу-счета может привести к снижению объемов строительства жилья, что также влияет на ценообразование, отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Глава Минстроя Владимир Якушев на пресс-конференции в конце прошлого года сообщил о зафиксированном сокращении количества выданных девелоперам разрешений на строительство. Если тенденция не изменится, объем ввода жилья может снизиться. По данным Александра Ручьёва, в московском регионе выдача разрешений на строительство сократилась на 30%, а по стране в целом эта цифра еще выше.

–– Снижение было прогнозируемое, мы говорили об этом еще больше года назад, –– отметил он.

По мнению эксперта, в этом году показатель продолжит сокращаться — объемы выдачи могут снизиться еще на 15%. Безусловно, это способствует росту цен на жилье, что также прогнозировалось год назад, добавил Александр Ручьёв.

Например, за 2019-й суммарный объем предложения новостроек в Москве сократился на 3%, до 51,4 тыс. лотов. На этом фоне цены продемонстрировали положительную динамику. В жилых комплексах комфорт-класса стоимость 1 кв. м выросла на 7%, в бизнес-классе — на 5%, в премиальном — на 8%, в элитном — на 18%, рассказала председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще одна причина роста цен — инфляция в стране, указал генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Также в этом году на цены будет влиять снижение ипотечных ставок, отметил Андрей Колочинский. Ключевая ставка ЦБ может опуститься ниже 6%, что даст возможность банкам предложить еще более выгодные условия по ипотеке. При благоприятном стечении обстоятельств средний размер ставки опустится до 8,5%, спрогнозировал эксперт. Это приведет к росту спроса, а значит, увеличению стоимости жилья.

Пока новый уровень цен отпугивает покупателей, что отражается на спросе. Если в начале 2019 года в Москве ежемесячно заключалось 7–8 тыс. договоров долевого участия, то во втором полугодии этот показатель уменьшился до 5–6 тыс., отметил Андрей Колочинский.

–– Потребуется время, чтобы люди адаптировались к новым реалиям. Поэтому, возможно, более заметное повышение цен начнется во второй половине 2020 года, –– отметил эксперт.

По его мнению, в связи с этим не стоит откладывать покупку недвижимости. Можно дождаться и более выгодных условий по ипотеке, но стоит учитывать, что подорожание жилья нивелирует снижение ставок.

В более долгосрочной перспективе эксперты ожидают нехватку новостроек. Это будет способствовать дальнейшему повышению цен, спрогнозировал генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

В Минстрое на момент публикации не ответили на запрос «Известий» о вероятных изменениях цен.

Ввод жилья в эксплуатацию в России: итоги года не радуют

Во вторник Федеральная служба государственной статистики (Росстат) опубликовала информацию о вводе в строй жилья в 2019 году. На первый взгляд, итоги года неплохие. Строители сдали 80,3 миллиона кв.м жилья, что на 6,1% превышает показатель 2018 года. Но если присмотреться внимательнее, то итоги не радуют. Разберёмся в причинах.

О срыве плана предупредили заранее

Углубление в статистику вызывает далеко не позитивные чувства. Вспоминается, что ещё в начале декабря на коллегии Минстроя по национальному проекту «Жилье и городская среда» глава ведомства Владимир Якушев высказал опасение: план по паспорту нацпроекта (88 млн кв.м жилья) срывается.

Как видим, Росстат подтвердил этот срыв своей итоговой цифрой, хоть и показал достаточно высокий рост ввода жилья в 2019 году. Только вот на этот рост повлияло чиновничье лукавство. В прошлом году Минстрой включил в статистику построенного жилья ввод домов и на участках для ведения садоводства.

С учётом дачных домиков рост вполне приличный. Без них – всего 4,9%. К этой цифре тоже есть вопросы. Надо помнить, что 2018-й год упал по вводу жилья к 2017-му на 4,5%. Получается: в 2019 году строители всего-навсего показали результат двухлетней давности с небольшим плюсиком в 0,4%.

К 2021 году объемы жилищного строительства нужно увеличить до 94 млн кв.м, к 2024 году — до 120 млн кв.м.

Нацпроект подвела ипотека

Чтобы понять, почему в прошлом году не выполнен план по нацпроекту, нужно посмотреть на программу его финансирования. В неё заложено более триллиона рублей бюджетных денег. Половина из них уйдёт на проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Остальные – на формирование комфортной городской среды и прочие сопутствующие вопросы.

С сокращением непригодного жилья всё нормально. На своей ежегодной пресс-конференции Владимир Путин, комментируя промежуточные показатели нацпроектов, отметил большой прогресс как раз по этому направлению. «Расселение аварийного жилья мы не просто выполнили на текущий год, а превысили в три раза», – сказал президент.

Строительство массового жилья должно профинансировать из своих ресурсов население. Под это в проекте заложена программа «Ипотека». В прошлом году предполагалось, что 600 тысяч семей получат под новое строительство ипотечные кредиты по средней ставке 8,9% годовых. На деле ипотеку дали только 400 тысячам человек со средней ставкой, превышающей 10%.

Ипотека стала слабым звено нацпроекта, завалившим финансирование жилищного строительства. Причин тут несколько. Прежде всего, высокая ставка кредита. Она привела к его удорожанию и сделала недоступным для части людей, планировавших приобрести новое жильё либо улучшить свои жилищные условия.

Другой проблемой, ожидаемой экспертами, стал рост стоимости жилья, вдвое превысивший официальную инфляцию. В среднем по стране он (по предварительным оценкам) составил порядка 10 процентов, несколько оторвавшись от роста доходов населения. Это также сказалось на кредитной активности граждан, многие из которых сегодня и так обременены долгами и обязательствами.

С проблемами столкнулись и сами строительные компании. Как известно, с 1 июля 2019 года они стали работать по так называемым эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства вкладчиков. Застройщики смогут воспользоваться их деньгами только по окончании работ, а до этого должны сами кредитоваться в банках. Новая схема давала сбои. Отсюда и дополнительные проблемы с вводом жилья.

Читайте также:  Самая маленькая квартира Москвы стоит 2,95 млн рублей

Срывы в выполнении планов национальных проектов стали одной из причин недавней смены российского правительства. Как справится с ними новый кабинет министров, остаётся только гадать. О корректировках программы по строительству жилья пока не слышно. Значит, задача остаётся прежней – через шесть лет в полтора раза увеличить ввод жилых домов и квартир, а не только дачных домиков.

Заметили ош Ы бку Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Объем ввода жилья в России в 2020 году

Глава Минстроя Владимир Якушев подвел итоги по объемам жилья, введенного в эксплуатацию в 2018 году. По данным ведомства, данный показатель снизился на 5% по отношению к итогам 2017 года.


Ввод жилья, Россия, с 2017 по 2018, млн. м2

Падение объемов в России продолжается третий год подряд.

Глава Минстроя связал снижение объемов в ушедшем году с последствиями кризиса 2013-2015 годов. Жизненный цикл в строительстве от подписания разрешительных документов до ввода готового объекта, в среднем, занимает 3 года. Таким образом, объемы 2018 года отражают количество разрешений на строительство, выданных в кризисные 2014-2015 годы.

Прогнозы по вводу жилья в 2019-2020 годах

Неутешительными оказались прогнозы ведомства на 2019-2020 годы. Ожидается дальнейшее снижение темпов строительства многоквартирных домов и их ввода в эксплуатацию. Решающим фактором падения объемов станет новая система работы в строительстве – уход от долевого строительства к проектному финансированию. С 1 июля 2019 года строительство многоэтажных домов должно осуществляться только посредством кредитования девелоперов уполномоченными банками по новой схеме с эскроу-счетами. Изменения в законодательстве вводятся с целью прекращения порочной практики появления большого количества обманутых дольщиков.

Побочным явлением от введения проектного финансирования станет увеличение стоимости строящихся квартир. Также, до сих пор не созданы все условия для введения новой системы. Все участники, которые должны быть вовлечены в новую схему работы, начиная от банков и заканчивая застройщиками, в настоящее время в полной мере не готовы к новым реалиям в строительстве. Ожидается массовое банкротство застройщиков, которое за прошедший год увеличилось на 70%.

Что ждет строительство в ближайшие пять лет

Ближайшие пять лет станут серьезным испытанием для строительной отрасли России. Переход на новые условия работы и их практическое применение можно считать экзаменом для всех участников рынка. От результатов этой работы будет зависеть не только будущее строительной отрасли и напрямую связанных с ней сфер деятельности. Строительство является одним из ключевых локомотивов развития всего народного хозяйства страны. Учитывая важность строительной индустрии, Президентом РФ поставлена задача за ближайшие пять лет выйти на ежегодный ввод жилья в объеме 120 млн м2. Прогнозы на выполнение указа главы государства расходятся.

По мнению главы Минстроя, за период 2019-2023 годов строительная отрасль пройдет период оздоровления (очистится от недобросовестных участников, получит прозрачную схему работы и целевое использование средств), и к окончанию периода будут созданы все предпосылки для увеличения объемов вводимого жилья до уровня, обозначенного в указе Президента.

В то же время, по мнению многих специалистов, если ситуация будет развиваться в том же ключе, что и в настоящее время, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году, наоборот, может снизиться до 55 млн м2. Рынок рискует потерять до трети крупных девелоперов и более 90% средних.

Проблемы переходного периода в строительной отрасли были услышаны на самом высоком уровне. Президентом дано поручение Правительству проработать меры поддержки девелоперов на период перехода к проектному финансированию с целью недопущения снижения объемов ввода жилого фонда. Как будет развиваться ситуация, покажет время.

Цена на жилье это существенный фактор развития строительной отрасли

Какими бы совершенными ни были системы работы и технологии, ключевым фактором в развитии строительной отрасли будет доступность строящегося жилого фонда для массового покупателя с точки зрения стоимости готовой квартиры. Ни одна реформа не даст положительного эффекта, если потребитель не сможет купить строящееся жилье. Ведение строительства через банковское кредитование, по мнению некоторых специалистов, может увеличить стоимость квартир в новостройках до 20%. По другим оценкам, последующая стоимость вырастет не более чем на 10%.

На цену влияют и другие факторы. Уже сейчас, до перехода к новой системе, цены начали свой рост. К примеру, в конце прошедшего года увеличение стоимости квартир в новостройках Москвы составило около 8% по сравнению с 2017 годом.


Цена квадратного метра жилья в новостройках, Москва, ноябрь 2017-2018, тыс. руб.

К факторам, повлиявшим на рост стоимости в прошедшем году, можно отнести:

Доступность ипотеки. Снижение банковских ставок по ипотечному кредитованию повысило популярность данного способа покупки жилья. В 2018 году спрос на покупку квартир через ипотеку вырос почти на 50% по отношению к 2017 году.

Снижение курса рубля. Девальвация российской валюты и последующая инфляция привели к повышению стоимости строительных материалов и оказываемых услуг.

Все это привело к подъему девелоперами цен на квартиры в новостройках уже в 2018 году.

Цены на вторичную недвижимость

Повышение стоимости квартиры в новостройках и доступность ипотеки привели в 2018 году к оживлению рынка вторичного жилья, где также стал наблюдаться рост стоимости квартир. К примеру, средняя цена на вторичное жилье в Москве выросла в 2018 году на 11%.


Средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости, Москва, январь 2018-2019, тыс. руб.

Также граждане стали более активно вкладывать средства в ремонт существующего жилья. Таким образом население стало реагировать на новые ценовые показатели в новостройках.

В конце 2018 года банки начали поднимать ставки по ипотеке. К тому же, вырос размер ипотечного кредита в первоначальном взносе за жилье, что говорит о снижении покупательной способности населения.

Дальнейшего повышения цен на вторичном рынке стоит ожидать только в случае, если на ценообразование вновь повлияют внешние факторы, такие как курс валют или существенное повышение стоимости жилплощади в новостройках.

Рост объемов вводимого жилья – залог успешного развития оконной отрасли

Строительство жилья оказывает существенное влияние на состояние рынка окон, обеспечивая более 15% от общего портфеля заказов. От успеха перехода на проектное финансирование зависит определенная доля стабильности оконной отрасли, испытывающей в последние годы нелегкие времена. Пока перспектива не выглядит достаточно оптимистичной. Все будет зависеть от принятия своевременных корректирующих решений, прозрачных и понятных для участников рынка и способствующих его необходимой поддержке в условиях адаптации к новым условиям работы.

Что ждет строительную отрасль в 2020 году

Уходящий год стал для жилищного строительства переломным — ввод жилья впервые с 2015 года начал расти. Во многом, однако, это было обеспечено частным сектором, тогда как рост строительства многоквартирных домов по-прежнему вызывает сомнения. Отрасль в целом с учетом нежилого строительства остается в состоянии стагнации и пока признаков роста не подает. Впрочем, как показал уходящий год, ситуация может быстро измениться: если единовременный учет проектов «Ямал СПГ» локально разогнал квартальный рост объема строительных работ в стране до 5,3%, то запланированный на начало 2020 года бум госинвестиций в рамках нацпроектов может легко перекрыть этот рекорд.

Наиболее заметные перемены в строительном секторе в 2019 году затронули жилищный сектор. В этом году положительная динамика ввода жилья была зафиксирована впервые с 2015 года, в целом за январь—ноябрь рост составил 8,2% (построено 62,9 млн кв. м). Одним из значимых факторов восстановления роста стало ускорение темпов строительства частных домов — именно этот сектор долгое время удерживал отрасль от дальнейшего проседания, но во второй половине прошлого года он сам оказался в отрицательной зоне. С начала года прирост индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составил 15,4% — на частный сектор пришелся 51% построенных площадей, хотя еще в 2018 году доля частных домов была менее 43% (32,4 млн кв. м). Более того, в течение трех кварталов основной вклад в рост ввода жилья обеспечивало именно частное строительство — 83% общего прироста за девять месяцев.

На этом фоне строительство индустриального жилья, на которое правительство делает основную ставку в профильном нацпроекте, остается в сложной ситуации — согласно планам властей, на многоквартирные дома (МКД) должно приходиться в 2024 году более двух третей вводимых площадей (добиться этого планируется за счет более доступной ипотеки). Но в этом году вклад многоквартирного строительства в общий рост за три квартала составил только 17%. В самом сегменте по итогам января—ноября темпы ввода выросли на 3,2%, это, конечно, рост, но пока очень осторожный.

Читайте также:  Бесплатная приватизация жилья после марта продлена не будет

Вероятно, именно поэтому каких-либо прогнозов по строительству МКД на 2020 год нет, адаптация отрасли к реформе еще не завершена, и полноценный переход на проектное финансирование впереди. Косвенные же данные (например, крупнейшего ипотечного кредитора, Сбербанка) о количестве полученных разрешений на строительство выглядят как предостережение от излишнего оптимизма (см. “Ъ” от 22 октября). Если в 2014 году, по оценкам аналитиков, было выдано разрешений на строительство 76,4 млн кв. м жилья, то в 2017 и 2018 годах речь шла уже о 34,4 млн и 48,9 млн кв. м соответственно.

С учетом того, что строительный цикл обычно составляет два-три года, это вызывает у чиновников, ответственных за рост ввода жилья (к 2024 году объем ввода должен достигнуть 120 млн кв. м), «серьезные опасения» — Минстрой признает, что это может привести к уменьшению объемов через два-три года. В этой ситуации снижение ставок по ипотеке, конечно, поддержит рынок, но за время между получением разрешений на новое строительство и появлением предложения новых квадратных метров потенциальный покупатель останется с выбором между вторичным жильем, пулом зависших в продаже на спаде цен инвестиционных квартир и ИЖС.

Минстрой завершил разработку стратегии развития строительной отрасли до 2030 года

Впрочем, структура рынка жилищного строительства меняется. В 2014–2018 годах мелкие строительные компании активно банкротились, и сейчас рынок де-факто консолидирован крупными девелоперами, относительно легче и быстрее получающими разрешения на строительство мегапроектов на сотни тысяч квадратных метров (как в случае постоянно расширяющейся московской программы реновации). Вопрос о двухлетней паузе между началом стройки и ее сдачей в эксплуатацию это, однако, не снимает.

Объем строительных работ после статистического всплеска на 5,3%, связанного с пересмотром Росстатом данных (такой рост связан с учетом строительства проекта «Ямал-СПГ» и Крымского моста), на протяжении всего года демонстрировал околонулевую динамику. За 11 месяцев этого года объем выполненных строительных работ символически увеличился на 0,4%, что, скорее, похоже на статистическую погрешность и не позволяет говорить о наличии каких-либо признаков восстановления. Впрочем, масштаб искажений, внесенных большими стройками, показывает, что ситуация может измениться буквально за один-два квартала, если бюджетные инвестиции, поставленные на паузу в 2019 году, но признанные к его концу единственной надеждой экономического роста как минимум в начале 2020 года, отразятся в отраслевой статистике.

Жилищный нацпроект уже готовы пересмотреть

Строительный комплекс не может найти резервы для его выполнения

Строительство жилья в РФ переживает сложный переходный период. Фото РИА Новости

Жилищное строительство ведет себя совсем не так, как ему предписано национальными проектами. Планы по наращиванию ввода жилья не исполняются. И уже сейчас можно понять, что к 2024 году целевые ориентиры нацпроекта вряд ли будут достигнуты. О весьма скромных перспективах роста жилищного строительства в ближайшие годы заявил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Темпы ввода жилья в России в 2021–2022 годах могут замедлиться, сообщил в понедельник министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на форуме «Цифровая трансформация строительной отрасли для устойчивого развития».

«Мы видим, что в этом году мы по вводу жилья, наверное, получим плюс и даже в следующем году получим плюс. Но что касается все‑таки тех минусов, которые переход на проектное финансирование принесет в отрасль, они все‑таки будут. Мы прогнозируем, что, наверное, наиболее сложные будут 2021–2022 годы», – отметил глава Минстроя. По его словам, это связано с тем, что сокращается количество разрешений на строительство, которые сейчас выдают субъекты РФ.

Согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», на 2019 год целевой показатель по вводу жилья установлен на уровне 88 млн кв. м, на 2020 год – 98 млн кв. м, на 2021 год – 94 млн кв. м, а в 2024-м должны быть построены умопомрачительные 120 млн, за счет чего должны быть улучшены жилищные условия 5 млн семей.

Однако еще с начала года чиновники, отвечающие за отрасль, стали готовить публику к тому, что нацпроект в заявленных объемах в ближайшие годы выполнить трудно. Отвечающий за нацпроект вице‑премьер Виталий Мутко заявил в августе, что объемы ввода жилья на ближайшие два года могут быть заморожены на достигнутом в 2018 году уровне в 75,3 млн кв. м (см. «НГ» от 20.08.19). В начале октября он заявил, что в правительстве ожидают рост по итогам 2019‑го до 78–80 млн кв. м. Теперь Владимир Якушев подтвердил, что в этом и следующем годах динамика ввода жилья в России будет позитивной, а в 2021 и 2022 годах – упадет. Правда, каких‑либо конкретных цифр глава Минстроя не привел.

Ранее беспокойство из‑за снижения объемов ввода жилья выражал и генеральный директор компании ДОМ.РФ Александр Плутник: «Нас очень беспокоит, что сейчас мало выдается разрешений на строительство, то есть задела по будущему вводу жилья нет», – говорил он. Вместе с тем, по данным Росстата, по итогам девяти месяцев 2019 года введено 48,6 млн кв. м, что на 6,9% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако чиновники уже отметились вполне алармистскими заявлениями. Если показатели ввода жилья в паспорте национального проекта не пересмотреть, достигнуть их будет невозможно, заявлял, например, замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Такие заявления ставят резонный вопрос: будет ли и когда переписан национальный проект. Понятно, что никто из вице‑премьеров (и Мутко в их числе) не хотел бы стать победителем в антисоревновании по началу переписывания нацпроектов, хотя многие из них задержались на старте почти до конца года. Правительство признало, что примерно над четвертью национальных проектов нависла угроза невыполнения, а участников процесса предупредили об уголовной ответственности за срыв работы (см. «НГ» от 11.11.19).

На отрасль влияют два тектонических сдвига: во‑первых, с 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование и работу со счетами эскроу. Теперь деньги за покупаемые в новостройках квартиры уже не передаются напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных эскроу‑счетах в банках до момента регистрации права собственности. Впрочем, пока идет переходный период и значительная часть жилья все еще строится по договорам долевого участия.

Второй важнейший фактор – процентная ставка по ипотеке. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке к началу октября 2019 года составляла 9,68%, то есть она вернулась к минимальным за всю новейшую историю показателям, достигнутым впервые летом 2018 года. А снижение ключевой ставки Банком России в конце октября сразу до 6,5% годовых заставило аналитиков ждать дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Вот только может получиться так, что россияне не смогут брать новые кредиты. Выдача новых ипотечных кредитов в регионах за первые три квартала упала более чем на 13%, до 350 тыс. ссуд, отмечают в бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс». По его данным, сокращение числа выдаваемых ипотечных ссуд отмечено в 90% регионов страны.

«Сегодня действительно наблюдается спад в отрасли, но он был предсказуем, – сказал «НГ» член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров. – Большая часть девелоперов еще достраивают объекты по старым правилам. Перейти на проектное финансирование пока смогли около 30% компаний. Как только этот продукт станет понятен всем участникам отрасли, ситуация с объемами ввода жилья изменится в сторону роста».

Падение темпов ввода жилья связано не только с высокой базой – стремясь застолбить себе условия по продаже жилья на условиях старой долевки, многие девелоперы в последние два‑три года начинали возводить жилые комплексы ускоренными темпами, чтобы создать возможность еще несколько лет поработать по старой схеме, поясняет аналитик компании «Финам» Алексей Коренев. «Доходы подавляющего большинства российских домохозяйств не позволяют им купить новое жилье ни сразу, ни в ипотеку, какими бы низкими ни были ставки. Около половины населения России тратит всю свою заработную плату на питание и остро насущные нужды. И будь ставка по ипотеке хоть 0%, они все равно не могут позволить себе купить квартиру в кредит», – уверяет эксперт. По его словам, те, кто мог, в большинстве своем успели приобрести жилье в 2017 и 2018 годах, кода Банк России стремительно понижал ключевую ставку. «В итоге произошла досрочная реализация отложенного спроса. Но сейчас число сограждан, способных купить квартиру в кредит, заметно снизилось», – говорит Коренев.

Читайте также:  Энергосервис в Ульяновске. Плати меньше, живи комфортно!

«На мой взгляд, ускорения ввода жилья в ближайшую пятилетку ожидать не следует, – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Доходы населения с начала кризиса упали на 14%, ожидаемый правительством их рост на 1–2% – это в лучшем случае начало восстановления доходов, которые повышаться начнут еще не скоро, потому что экономика стагнирует». По словам эксперта, переход на новую модель финансирования жилищного строительства приведет к резкому сокращению активности девелоперов, особенно в регионах. «Их вакантные места пока занять некому, поэтому объем ввода будет сокращаться не только на фоне слабого спроса, но и в силу уменьшения числа отраслевых «игроков», – говорит Литинецкая.

В связи с этим она предлагает не придавать особого значения правке нацпроекта, а в качестве более реалистичной задачи ставить сохранение достигнутых объемов ввода жилья. «Невыполнимость целей по объему ввода жилья в нацпроекте была очевидна, еще когда эти цели были впервые сформулированы год назад. Внести правку в нормативно‑правовые акты не так сложно, они не имеют статус закона, так что можно ожидать их корректировки в ближайшие месяцы», – говорит Литинецкая.

По ее мнению, скорее всего цели по объему ввода будут снижены до средних значений за последние 10 лет (то есть около 70–75 млн кв. м жилья в год). «Можно ожидать, что будут несколько снижены и цели по стоимости ипотеки. Сейчас планируется к 2024 году довести значения до 7,9% годовых, однако темпы сокращения ставок по жилищным кредитам уже сейчас высокие и, возможно, эта цель будет достигнута досрочно», – говорит эксперт.

«Существенного пересмотра показателей нацпроекта не произойдет, – заявил «НГ» член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. – Речь скорее о том, что будет скорректирован объем ввода жилья по годам. Сегодня отрасль находится в переходном состоянии. Девелоперам и банкам требуется время, чтобы отладить работу с проектным финансированием и эскроу. На сегодняшний день это основная причина снижения объемов ввода жилья. Сегодня нужно больше внимания уделять работе банков и их активности в вопросах предоставления проектного финансирования, созданию более лояльных условий для девелопмента в отношении процентных ставок, а также расширять возможности по их снижению. В целом отрасль полностью сможет восстановиться в течение двух лет. Поэтому к 2024 году необходимый показатель будет достигнут».

«В связи с обозначенными реалиями, возможно, правительство пойдет на пересмотр нацпроектов «Жилье» и «Ипотека», – соглашается генеральный директор АПРИ “Флай Плэнинг” Владимир Савченков. При этом поставленные задачи необходимо будет выполнить, несмотря на замедление темпов строительства, говорит эксперт. «К сожалению, переход на эскроу-счета в строительной сфере и тот факт, что работать по этой схеме стали только крупные банки, замедлили темпы роста строительной отрасли. О том, что тенденция развернется в другую сторону, говорить сложно. В данный момент нет поводов к росту потребительской способности населения, а низкие ставки по ипотеке скоро выработают свой ресурс. Спрос на рынке ипотеки встанет, – говорит Савченков. – Также на ускорение ввода жилья вряд ли положительно повлияет рост стоимости материалов и топлива. Выполнение нацпроектов в срок возможно, если работа по проектному финансированию станет более понятной для строительных организаций и региональных банков – многие просто не решаются работать по новой схеме, а это также влияет негативно на ситуацию».

Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Москва поставила рекорд по строительству жилья

В прошлом году в Москве введено 4,96 млн кв. м жилья, сообщил «Ведомостям» заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин. Это на 40% больше, чем годом ранее. Столько жилья в Москве не строилось с 1960-х гг., когда по всей стране реализовывалась госпрограмма по решению жилищных проблем горожан – для этого для них строили типовые панельные дома, прозванные в народе хрущевками. Рекорд был поставлен в 1965 г. Тогда в столице было введено около 5 млн кв. м жилья. В 2007 г. при Юрии Лужкове было введено 4,82 млн кв. м.

Однако сравнение итогов 2019 г. с объемами ввода прошлых лет не совсем корректно, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Ведь в 2012 г. в результате присоединения части территории Московской области площадь Москвы увеличилась в 2,4 раза. Раньше статистика учитывала проекты только в старых границах города, указывает Колочинский. Но в прошлом году там было введено 1,1 млн кв. м жилья.

Как и полвека назад, большую роль сыграла программа столичных властей по реновации жилищного фонда. Ее мэр Москвы Сергей Собянин анонсировал еще в 2017 г. Она предусматривает расселение около 1 млн человек из хрущевок и других старых домов. «Городская программа реновации набирает обороты: в частности, в прошлом году за счет бюджета введено 45 домов площадью более 1 млн кв. м», – сообщил «Ведомостям» представитель столичного стройкомплекса. В будущем роль программы будет увеличиваться, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. По данным стройкомплекса, в 2020 г. планируется ввести 65 домов по программе реновации.

Благоустройство Москвы в этом году оказалось дороже Крымского моста

Вторая причина растущего ввода жилья – изменения законодательства, которые стимулировали застройщиков оперативнее вводить недвижимость, говорит Хуснуллин. Дома, которые были введены в эксплуатацию в 2019 г., начинали строиться в 2016–2017 гг. Тогда менялись требования к оформлению проектной декларации, порядок резервирования средств и процесс регистрации договоров покупки квартир, вспоминает Колочинский: «Застройщики торопились получить разрешения на строительство своих объектов, чтобы продолжить работу по старым правилам. В итоге 2016 год стал рекордным по количеству выданных разрешений на строительство – было одобрено проектов более чем на 10 млн кв. м жилья».

Если в 2016 г. суммарная площадь застройки в Москве составляла порядка 10–11 млн кв. м, то сейчас – до 18,5 млн кв. м, комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Такую динамику она связывает с активным освоением бывших промзон, что позволило застройщикам резко повысить объемы строительства по сравнению с эпохой точечного освоения небольших участков в столице.

С ней соглашается Колочинский: именно в этот период застройщики начали активно осваивать промзоны, заявляя проекты площадью по 300 000–400 000 кв. м. Дополнительным импульсом, по его мнению, стало и активное строительство транспортной городской сети, в частности МЦК, открывшего доступ к новым участкам.

Спрос на жилье в Москве в последние годы вырос в 3–4 раза, говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 инвестиции» Алексей Перлин. Кроме того, по его словам, нигде в России нет такой доходности при строительстве жилья, как в Москве. Поэтому этот сегмент остается привлекательным для инвестиций.

Спрос стимулирует дешевеющая ипотека, указывает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. С ее помощью, например, в 2018–2019 гг. покупалась каждая вторая квартира. В прошлом году был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб. Это произошло из-за того, что ставки по ипотеке достигли минимального значения с 2005 г. – у ведущих кредиторов она составляет 8,7%.

Высокие темпы жилищного строительства отвечают интересам всех участников рынка, считает Колочинский. Московские власти стараются достигнуть показателей мировых мегаполисов по обеспеченности жильем на человека. Пока столица отстает. В Москве на каждого жителя приходится 20 кв. м жилья, в то время как в крупных мегаполисах – в 1,5 раза больше: 30 кв. м. Девелоперы же заинтересованы строить быстрее, так как при высокой кадастровой стоимости земли они несут дополнительные расходы, если своевременно не осваивают новые участки.

Средневзвешенная цена жилья в столичных новостройках находится на уровне 248 000 руб. за 1 кв. м (без учета элитного сегмента), за год этот показатель увеличился на 7,1%, говорит Родионцев из Est-a-Tet. Рост цен обусловлен несколькими факторами: вымыванием ликвидных лотов, удорожанием жилья с ростом стадии строительной готовности и себестоимости строительства, в том числе в связи с переходом на проектное финансирование. Ввод больших объемов нового жилья приведет к снижению стоимости вторичного жилья, потому что многие клиенты переключатся на «свежие» новостройки, указывает Перлин из «СМУ-6 инвестиций».

Ссылка на основную публикацию