Минстрой РФ предложил защитить права дольщиков апартаментов

Минстрой подготовил законопроект, приравнивающий апартаменты к обычному жилью

Проект федерального закона, подготовленный Минстроем, направлен на совершенствование отношений в сфере владения, пользования и распоряжения помещениями, используемыми для постоянного проживания граждан и расположенными в зданиях нежилого назначения. Документ доступен на портале правовой информации.

Сейчас апартаменты не являются жильем, в них нельзя прописаться. По сути, люди покупают коммерческие площади, которые из-за этого стоят на 20-30% дешевле. Сейчас в пределах МКАД можно найти предложения за 2,5 млн. рублей. Кроме того, коммунальные и налоговые платежи для апартаментов рассчитываются по тарифам, которые на 15-20% выше, чем для обычных квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

Специального юридического статуса апартаментов де-факто не имеют. Одно из главных изменений, которое предлагается в законопроекте, – это введение понятия апартаментов.

Согласно тексту документа, апартаменты это структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Также решается проблема граждан с регистрацией по месту жительства или пребывания в апартаментах. Кроме того, предусматривается установление нового вида разрешенного использования – строительство многофункционального здания с размещением в общественно-деловых зонах.

Предусматривается возможность установления дифференцированных нормативов градостроительного проектирования для различных территорий, территориальных зон в части обеспечения социальной инфраструктуры.

В законопроекте предусматриваются особенности правового регулирования общего имущества собственников помещений в здании, установления платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты.

Также в проекте также добавляется, что собственники нежилых помещений в здании, введенном в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты до 31 декабря 2021 года.

Стоит обратить внимание, что новые поправки дадут возможность обеспечить права граждан за счет страхования ответственности девелоперов через компенсационный фонд, который заработает уже этой осенью. Ранее строительство апартаментов подпадало под действие закона о долевом строительстве, но девелоперы свою ответственность по этим помещениям не страховали.

В стране уже есть владельцы апартаментов, которые пострадали от недобросовестных застройщиков, потратив деньги и не получив ни «метра». Таких людей сейчас нельзя включить в реестры обманутых дольщиков, поскольку они инвестировали не в жилье.

Отсутствие какого-либо статуса у апартаментов уже повлияло на рынок, отмечали ранее эксперты рынка недвижимости. Так, доля таких объектов в структуре продаж в Москве сократилась вдвое с 2015 года. Если во втором квартале 2015 года речь шла о 23,4%, годом позднее доля сократилась до 14,2%, а уже в этом году за аналогичный период показатель составил 12,9%, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, ссылаясь на данные Росреестра. Именно снижение спроса могло привезти к удешевлению «жилья» такого формата – почти на 10%, добавили в «Метриум-Групп».

Профессиональное сообщество положительно оценивает законодательную инициативу, поскольку для приобретателей покупателей апартаментов это означает фактическое приравнивание их прав к правам собственников квартир, отметил Александр Байкин, руководитель департамента управления девелоперскими проектами ГК «МИЦ».

По его словам, это означает, что закон о долевом строительстве будет одинаково работать в части защиты прав участников долевого строительства, в том числе и собственников апартаментов.

«С позиции застройщиков, законодательное предложение может способствовать темпам реализации апартаментов, а также упростить вопросы, связанные с ценообразованием, даже при условии отчислений в компенсационный фонд», – высказал мнение эксперт.

Эксперты рынка допускают, что если апартаменты приравняют к жилью, то их цена может увеличиться до цен на квартиры.

Но драматичного падения спроса из-за этого не произойдет, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Все зависит от конкретного случая, но эксперт не исключает, что проекты массового сегмента, ориентированные на клиентов со скромными бюджетами, могут проиграть в случае одномоментной смены статуса и роста цены.

Если многофункциональные комплексы получат полноценный юридический статус жилья, то, конечно, некоторые из них будут уступать проектам классического формата жилья. Однако они привлекут часть клиентов, которых ранее смущал статус апартаментов, резюмирует она.

Без статуса: МЭР не поддержало механизм перевода апартаментов в жилье

Механизм перевода апартаментов в жилье, предлагаемый депутатским законопроектом, не поддержало Минэкономразвития. Об этом «Известиям» сообщили в ведомстве. Основная причина: изменять статус апартаментов предлагается по особым правилам для каждого субъекта без учета действующего федерального законодательства. Юридически эти помещения не являются жильем, поэтому люди не могут там прописаться. Кроме того, такие объекты зачастую не обеспечены социальной инфраструктурой.

Попытки урегулировать рынок апартаментов предпринимаются с 2015 года. В июне свой законопроект внес в Госдуму депутат Александр Сидякин. Однако Минэкономразвития не поддержало содержащийся в документе механизм перевода нежилых помещений в жилые. Законодательство и так определяет порядок необходимых для этого действий, рассказали «Известиям» в ведомстве. Там отметили, что в России установлены санитарно-эпидемиологические нормы, требования к безопасности жилья, обеспеченности социальной и иной инфраструктурой.

— Минэкономразвития России в целом не поддерживает предлагаемую законопроектом возможность такого перевода, — сказали «Известиям» в пресс-службе ведомства.

В пояснительной записке к законопроекту указано, что значительная доля апартаментов не отвечает необходимым требованиям для изменения статуса. В связи с этим депутат предложил установить в каждом субъекте специальные временные правила перевода уже построенных нежилых помещений в жилые. По его оценке, сегодня в апартаментах живет около 150 тыс. семей.

По мнению МЭР, «является недопустимым установление различных условий и порядка осуществления такого перевода на территориях различных субъектов России».

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, напротив, считает, что передача этих полномочий субъекту оправдана, так как на общем уровне невозможно учесть нюансы каждого региона. При этом федеральное требование к безопасности закрывает все другие лазейки. Если дом находится в промышленной зоне, он опасен для проживания. Значит, субъекты в любом случае не смогут изменить статус апартаментов, пояснила она.

Еще одно замечание МЭР касается дальнейшего оборота земельного участка под многофункциональным зданием. Согласно законопроекту, он не входит в состав общего имущества такого дома. Кроме того, «не урегулированы вопросы налогообложения апартаментов, которое значительно отличается от налогообложения жилых помещений».

Все замечания направлены в Минстрой, который готовит официальный отзыв правительства, сообщили в МЭР.

Минстрой считает, что ситуация с апартаментами должна быть законодательно урегулирована, ответили в пресс-службе ведомства на запрос «Известий», воздержавшись от других комментариев.

Ранее замглавы Минстроя Никита Стасишин отмечал, что в стадии строительства находится около 3 млн кв. м апартаментов, их необходимо учитывать в рамках общего объема вводимого жилья. Президент России Владимир Путин поставил задачу с 2024 года ежегодно вводить 120 млн кв. м жилой недвижимости.

— Мы работаем над определением статуса апартаментов, потому что там живут люди. И это достаточно большое количество метров, которые потом еще надо обслуживать, — сказал он.

В октябре 2017 года Минстрой представил документ о регулировании рынка, схожий с тем, что разработали в Госдуме. МЭР, выступавшее соисполнителем по законопроекту, тогда его не согласовало. А первая концепция федерального законопроекта появилась еще в 2015 году. Ее разработал Институт экономики города по заказу правительства Москвы, предложив признать апартаменты жильем, но с особым стаусом.

Застройщики жилья сейчас тратят на возведение детских садов и школ до 30% от бюджета проекта и им будет сложно конкурировать по цене со строителями апартаментов, считает управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Он отметил, что изменение статуса апартаментов — это нечестно по отношению к покупателям квартир, оплатившим более дорогие квадратные метры, в цену которых входит возведение соцобъектов. «Получается, жители апартаментов будут пользоваться социальной инфраструктурой, построенной за счет других людей», — пояснил эксперт.

Читайте также:  Торговые центры обяжут оплачивать доступ к дорогам

Если апартаменты станут жильем, то необходимо распространить на них закон о долевом строительстве (21-ФЗ), чтобы защитить покупателей такого вида недвижимости, сказал «Известиям» председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Апартаменты появились на российском рынке в начале 2000-х годов. Изначально это были проекты бизнес- и премиум-классов. Более доступные по цене объекты начали строиться в Москве только в 2013 году, сейчас их доля достигает 17,3%, подсчитали в риелторской компании «Метриум». Общий объем апартаментов в старых границах Москвы составляет 23%.

Новый формат пришелся покупателям по вкусу: они получили возможность приобрести недвижимость в Москве по более низкой цене. В зависимости от проекта разница в стоимости квадратного метра в апартаментах и квартирах с аналогичными параметрами может достигать 20–30%. Апартаменты стали очень популярны и в других крупных мегаполисах — таких как Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Сочи, а также в отдельных городах Подмосковья и Крыма.

Апартаменты станут жильем

Минстрой России подготовил проект закона о регулировании рынка апартаментов и опубликовал его на сайте проектов правовых актов. Эксперты и сами чиновники уверены, что документ базовый: он потребует еще детального обсуждения, к тому же законопроект пока охватывает не весь перечень наболевших вопросов владельцев апартаментов.

Основная и самая долгожданная мера – возможность прописаться в апартаментах. Если закон будет принят, у владельцев такой недвижимости появятся права на регистрацию по месту жительства. А регистрация, в свою очередь, позволит получать место в школах и детских садах для детей и другие услуги, которые оказываются по территориальному признаку. К примеру, станет возможно получить полис ОМС или быстрее получить услуги, которые оказывает МФЦ.

Также владельцы апартаментов получат право распоряжаться общедомовым имуществом. В законопроекте говорится, что “к жилищным отношениям, возникающим в отношении жилых помещений в многофункциональных зданиях, а также в отношении общего имущества в таких зданиях, применяются те же положения ЖК, что и к жилым помещениям в многоквартирных домах”. Эта норма сделает владельцев апартаментов полноправными собственниками дома, а не просто проживающими.

Безопаснее станет и приобретение апартаментов. Купить их можно будет, как и квартиры сегодня, только по договору долевого участия, который будет проходить обязательную регистрацию. И дольщики смогут рассчитывать на завершение строительства или выплату компенсаций за счет средств Фонда защиты прав участников долевого строительства.

У законопроекта есть особенность. Апартаментами минстрой предлагает признать структурно обособленное помещение в многофункциональном здании. Под такими зданиями принято понимать комплексы недвижимости, в которых жилье соседствует с офисными, торговыми и развлекательными объектами. Пока непонятно, что будет с уже построенными зданиями, которые по сути представляют собой обычные многоквартирные дома, но оформлены по документам как апартаменты, а также промышленными помещениями, перестроенными под жилье. Урегулированием вопроса с уже имеющимися апартаментами минстрою только предстоит заняться, считает заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Также он отметил, что потребуется разработка критериев, которые будут применяться при строительстве апартаментов в будущем.

Не исключено, что принятие законопроекта приведет к повышению цен на апартаменты. Сейчас их популярность на рынке во многом объясняется низкой стоимостью – в среднем они на 15 процентов дешевле квартир. С устранением основных недостатков этого типа жилья вверх пойдет и цена.

Снижать цену девелоперам позволяет отсутствие требования обеспечивать объект социальной инфраструктурой. В отсутствие прописки жители таких домов и не имели возможности пользоваться ею. Однако этот вопрос был предметом жарких споров. Многим виделась несправедливость в том, что застройщики апартаментов не вкладываются в строительство социальных объектов, но покупатели квартир в таких комплексах получат доступ к школам, детским садам и поликлиникам района. Никита Стасишин успокоил, что комплексы с апартаментами строятся в социально развитых районах городов, поэтому нагрузка на существующую социальную инфраструктуру не станет чрезмерной.

Понятно, что охватить все вопросы в одном документе невозможно. Законопроект решает лишь наиболее насущные из них, связанные с правовым статусом апартаментов. Но остается, к примеру, нерешенным вопрос с коммунальными платежами, в таких помещениях, они значительно выше. Владельцам апартаментов также приходится платить и повышенные налоги, снижать которые пока не предлагают.

Апартаменты – это небольшие помещения гостиничного типа, они не предназначены для постоянного проживания, поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Они не обеспечены социальной инфраструктурой. По закону апартаменты – коммерческая недвижимость, но многие изначально строились как жилые. Так застройщики экономили на инфраструктуре и обходили ограничения на строительство в районах с плотной застройкой.

Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ:

– Мы вводим понятие апартаментов – многофункциональных зданий, на которые распространяются требования Жилищного кодекса. Самое главное, что апартаменты должны строиться по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. – Ред.), соответственно, те права граждан, которые могут быть нарушены в апартаментах, будут защищены.

Минстрой РФ предложил защитить права дольщиков апартаментов

Разработанный ведомством проект Постановления Правительства РФ «О казначейском сопровождении субсидий, предоставляемых из федерального бюджета Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства» опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.

Проектом предлагается освободить от казначейского сопровождения средства, которые Фонд получает в рамках соглашений о предоставлении субсидий для финансирования незавершенного строительства. Согласно пояснительной записке к законопроекту, в 2018 году на эти цели было выделено 5 млрд. руб. плюс 3 млрд. из резервного фонда Правительства России, в 2019 — 3 млрд. руб.

Кроме того, финансирование мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 218-ФЗ, осуществляется путем предоставления имущественного взноса в созданную Фондом унитарную некоммерческую организацию. Последняя будет использовать данный имущественный взнос для завершения объектов незавершенного строительства и инфраструктуры.

Помимо этого законопроект предусматривает рекомендуемый размер авансовых платежей, предоставляемых в рамках сделок по банковскому сопровождению и финансированию, которые некоммерческая организация Фонда заключает для завершения объектов незавершенного строительства и инфраструктуры. Проект содержит рекомендацию Фонду определить максимальный размер таких авансовых платежей на уровне 80%.

Обсуждение законопроекта продлится до 23 июля.

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Управлять стройками нацпроектов необходимо в режиме еженедельного штаба

В конце недели на пресс-конференции и заседании Совета по местному самоуправлению под председательством Владимира Путина профильный вице-премьер сделал целый ряд важных для отрасли заявлений.

О реновации во всероссийском масштабе

Говорить о реновации жилья по всей России пока рано, заявил журналистам в пятницу зампред Правительства.

«У нас утвержденный нацпроект «Жилье и городская среда». Вот этим мы будем заниматься и занимаемся, потому что на это выделены деньги, есть конкретные планы, есть конкретные сроки», — цитирует Марата Хуснуллина (на фото) РИА Недвижимость.

По словам вице-премьера, сосредоточив усилия на реализации таких разделов нацпроекта, как «Жилье» и «Расселение аварийного жилого фонда», можно будет оценить, как лучше всего подступиться к программе реновации в масштабах страны.

Напомним, что нескольким днями ранее Хуснуллин говорил, что реновацию по типу московской следует начать отрабатывать на ряде других крупных городов России.

Фото предоставлено компанией Брусника

О возможности пересмотра параметров нацпроектов

«Я считаю, что пересматривать показатели каких-то нацпроектов нам никто права не давал, — недвусмысленно заявил зампред Правительства. — Проекты на сегодняшний день утверждены и одобрены. Наша задача — оценить их, насколько их возможно реализовать, с какими ресурсами», — подчеркнул чиновник.

В то же время Хуснуллин не исключил корректировок внутри отдельных разделов по срокам, выделению главных объектов и степени приоритетности тех или иных задач.

«Оценив нацпроекты и поставив задачи, в течение месяца я пойму, что мы достигнем и к какому сроку», — пояснил замглавы Кабмина.

Читайте также:  Теплая керамика в четыре раза энергоэффективнее кирпича

О развитии депрессивных земель на основе московского опыта

Депрессивные и заброшенные территории в российских регионах нужно развивать, ориентируясь на опыт Москвы и других субъектов РФ, полагает чиновник.

«Исходя из этого, мы внесем предложения, как более эффективно использовать эти территории», — пообещал Хуснуллин. При этом он подчеркнул, что нужно положить конец настолько же порочной, насколько и курьезной практике, когда, по его словам, «где-то новые площадки начинают застраивать без инфраструктуры и без сетей, а внутри городов стоят заброшенные территории, неэффективно используемые».

О статусе апартаментов

По словам вице-премьера, внутри Правительства во властных структурах регионов есть несколько подходов и взглядов на то, какой правой статус необходимо придать такому формату жилья, как апартаменты.

Как известно, апартаменты, формально не являясь жильем, сегодня позволяют значительной части горожан (как правило, в крупных городах) решать именно жилищный вопрос, в силу чего часто входят в линейку востребованных продуктов от застройщиков, но не всегда соотносятся с действующими нормами градостроительства.

«На последнем проектном комитете постановили проанализировать все законодательные инициативы, касающиеся апартаментов», — сообщил замглавы Правительства, выразив уверенность в том, что законопроект, «который будет унифицировать этот вид недвижимости», подготовят уже в этом году.

О дальнейшем сокращении административных барьеров в строительстве

«Сейчас я собираю со всех регионов все проблемы, какие есть, — рассказал журналистам Марат Хуснуллин. — В ближайшее время, скорее всего, на следующей неделе, планирую провести селектор с регионами. Среди вопросов, которые мы будем обсуждать — что и кому мешает строить. Чтобы люди не просто говорили: “Плохо. Не можем!”, а конкретно рассказали, что и почему не могут», — пояснил он.

Вице-премьер также напомнил, что в прошлом году уже был принят целый ряд законов, направленных на ликвидацию админбарьеров.

О расширении нормативной базы нацпроектов и введении штабного управления

А днем ранее на заседании (на фото) Совета по развитию местного самоуправления с участием Президента России Владимира Путина Хуснуллин внес ряд предложений по более эффективной организации строительных работ в рамках реализации нацпроектов.

В частности, вице-премьер предложил внести следующие новации:

обеспечить на федеральном и региональном уровне подзаконными актами уже действующие законодательные нормы по управлению нацпроектами с целью их детализации и конкретизации;

Фото: www. mirbelogorya.ru

пересмотреть проектно-сметную документацию на возводимые в рамках нацпроектов объекты капитального строительства, включив в нее уточненные расходы по созданию инженерной инфраструктуры и более четко распределив все необходимые расходы между федеральным, региональными и местными бюджетами;

ввести такой формат управления и контроля стройками нацпроектов, как еженедельное заседание штаба из представителей профильных ведомств на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

«На штабе должны быть первые лица, которые раздают поручения всем своим замам, и кто там есть, — подчеркнул Хуснуллин. — Тогда эта вертикальная система в виде обучения, а если мы еще быстро сделаем информационные системы управления, тогда это даст прорывные вещи, хотя это простое организационное решение».

Владимир Путин предложения вице-премьера одобрил.

В каких случаях обманутые дольщики и члены ЖСК имеют право на получение денежной компенсации от государства

По состоянию на 1 января 2019 года в 68 регионах Российской Федерации было зафиксировано 894 объекта незавершенного строительства, которые возводились с привлечением средств дольщиков. В результате пострадали интересы 38 700 граждан России, вложивших свои сбережения в покупку квартир в домах на этапе строительства и не получивших жилье в оговоренные сроки.

Каким образом государство защищает интересы и права дольщиков

Согласно федеральному закону № 304, в России создан специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Механизм работы этой организации похож на механизм деятельности Агентства по страхованию вкладов (государственной структуры, которая возмещает вкладчикам вложенные средства в случае банкротства банков).

В соответствии с законом, все застройщики должны перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого участия. Перечисление должно быть сделано за 3 дня до регистрации ДДУ в Росреестре, иначе договор зарегистрирован не будет.

Если во время строительства дома застройщик обанкротится и не сможет довести начатое дело до конца, то возникшая проблема будет решаться за счет средств Фонда защиты прав дольщиков. Этот фонд поможет достроить проблемный объект и предоставит дольщикам готовые квартиры, либо выплатит участникам долевого строительства денежные компенсации.

Деньги, перечисляемые застройщиками в компенсационный фонд, находятся под контролем государства. Чтобы внесенные в эту структуру средства не обесценились, Министерство строительства РФ инвестирует их в надежные активы: размещает в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или на депозиты крупных банков с капиталом не менее 25 миллиардов рублей.

Напомним, что ранее риски участников долевого строительства были защищены менее надежно. С 2014 по 2017 год они должны были страховаться специализированными частными компаниями. В итоге не были исключены случаи, когда могли обанкротиться и застройщик, и страхования компания. В таких ситуациях возмещать вложения дольщикам было уже некому.

А с 1 июля 2019 года все девелоперы при расчетах с гражданами — участниками долевого строительства обязаны использовать специальные эскроу-счета в банках. Снять деньги с такого счета застройщик сможет только с разрешения финансовой организации и только при выполнении определенных условий. Подобный механизм защит интересы дольщиков еще надежнее, чем компенсационный фонд. Поэтому с течением времени необходимость в существовании Фонда защиты прав участников долевого строительства отпадет.

В каких случаях дольщики могут получить денежную компенсацию

Пока же интересы обманутых дольщиков (которым застройщики не предоставили оплаченные квартиры в срок) защищает именно компенсационный фонд. Однако недавно (с июля 2019 года) в правилах его деятельности произошли изменения.

Ранее дольщики, не получившие свои квартиры, сами на общем собрании решали, какой вариант помощи им более выгоден: достройка проблемного дома за счет средств фонда или выплата денежных компенсаций.

В настоящее время право определять, что делать с недостроенным объектом (завершать строительство или выплачивать дольщикам финансовые компенсации) перешло к сотрудникам фонда.

Причем Фонд защиты прав дольщиков должен принимать решения о выплате компенсации не по собственному усмотрению, а на основании методики, разработанной Министерством строительства РФ. Для начала недостроенный объект обанкротившегося застройщика подвергается экспертизе.

Если исследование покажет, что на завершение объекта потребуется столько же (или больше) средств, чем сумма положенных дольщикам денежных компенсаций, то фонд может принять решение в пользу выплаты людям денег. Второй критерий для принятия решения — это срок достройки дома. Если выяснится, что на завершение строительства потребуется больше 3 лет, то фонд получает право не достраивать дом, а выдать гражданам денежные компенсации.

Как определяется размер финансового возмещения? Сумма компенсации выводится, исходя из средне рыночной стоимости одного квадратного метра строящегося жилья в том же самом населенном пункте. При этом при подборе аналогов учитывается фактор расположения возводимого дома, его класс, а также стадия готовности объекта. Стоимость недостроя определяют сотрудники специализированных оценочных компаний. Важно, что сумма компенсации пострадавшему человеку не может быть меньше той, которую он уплатил застройщику по ДДУ.

В случае банкротства девелопера государственный фонд защиты прав дольщиков компенсирует им стоимость не более 120 м² недостроенного жилья, приобретенного по договору долевого участия. Соответственно, не полностью покрываются риски людей, купивших на этапе строительства слишком большую квартиру или сразу несколько помещений.

В соответствии с законом, компенсации также подлежат оплаченные гражданами машино-места и нежилые помещения (кладовки) в незавершенном строительством доме.

Денежные выплаты членам жилищно-строительных кооперативов

Отдельно следует рассмотреть проблему выплаты финансовых компенсаций пострадавшим членам ЖСК. Но для начала — немного теории. Жилищно-строительный кооператив — это особая форма участия граждан в возведении многоквартирных домов. Суть в том, что деятельность участников долевого строительства регулируется законом ФЗ-214. В соответствии с ним граждане заключают с застройщиками договоры долевого участия, в которых закрепляются все права и обязанности сторон.

Читайте также:  Четвертая часть Дании питается за счет энергии ветра

Люди, вступившие в жилищно-строительный кооператив, формально объединяют свои усилия и средства, чтобы сообща построить многоквартирный жилой дом. Они, как члены кооператива, все вместе заключают один договор с компанией-застройщиком.

На практике же организацию ЖСК девелоперы часто используют как серую схему ухода от заключения индивидуальных ДДУ (чтобы избавиться от той ответственности перед дольщиками, которую предполагает 214-й федеральный закон).

Ранее в случае банкротства строительной компании пайщики ЖСК имели возможность обратиться в Фонд помощи обманутым дольщикам с просьбой достроить их объект. Однако Фонд мог признать завершение строительства проблемного дома нецелесообразным. Выплаты денежной компенсации пострадавшим пайщикам ЖСК в этом случае не предусматривалось.

В октябре 2019 года Госдума РФ приняла поправки к действующему законодательству, в которых уравняла права обманутых пайщиков ЖСК с правами пострадавших дольщиков. В случае, если строительная компания, возводящая объект, обанкротится, а Фонд помощи пострадавшим дольщикам примет решение о нецелесообразности достройки, члены ЖСК получат от государства денежную компенсацию. Механизм определения суммы финансового возмещения будет точно таким же, как и в случае с обманом участников долевого строительства.

На настоящий момент в России зафиксировано около 230 ЖСК, у которых нет возможности достроить свой дом вследствие финансовых проблем у компании-застройщика.

«Интерфакс-Недвижимости»: Власти предлагают внести в 214-ФЗ поправки, защищающие застройщиков от недобросовестных дольщиков

Представители власти на всех уровнях неоднократно заявляли о том, что в нынешних экономических условиях меры поддержки строительной отрасли просто необходимы. Но любые меры не могут быть односторонними. Так министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на IV ежегодной конференции «Девелопмент: точки изменений 2016», организованной ИД «Коммерсант», рассказал журналистам о том, что норма о защите прав застройщиков от недобросовестных дольщиков может быть внесена в проект поправок 214-ФЗ (закон о дольщиках — ИФ). Как могут повлиять подобные изменения на строительный рынок, эксперты рассказали «Интерфакс-Недвижимость».

Практически каждый крупный застройщик сегодня сталкивается с ситуацией, когда недобросовестные участники долевого строительства уклоняются от приемки квартиры, обосновывая отказ различного рода аргументами, которые не всегда имеют реальную почву. Таким образом недобросовестные покупатели пытаются «выбить» из застройщика солидные суммы денег в виде штрафов за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Другие попросту не планируют сразу переезжать и поэтому не хотят нести затраты на содержание своего пустующего жилья (коммунальные платежи и т.д.).

Девелоперское сообщество не имеет механизмов защиты от подобных действий.

«Действительно, норма о защите прав девелоперов от недобросовестных дольщиков необходима для нормальной работы строительного сектора», — считает исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.

Эксперт поясняет, что на данном этапе ответственность в виде штрафных санкций за те или иные просрочки несет только застройщик. Тем временем некоторые дольщики не мотивировано затягивают с приемкой жилья, не выставляя при этом никаких требований, или же намеренно затягивают с приемом квартиры, чтобы в итоге расторгнуть договор и получить компенсацию стоимости с застройщика вместе с процентами за пользование деньгами.

«При этом страдает именно застройщик, который может оформить односторонний акт приема-передачи жилья только два месяца спустя после первого уведомления», — говорит он.

Эксперты компании ГК «Пионер» солидарны с коллегой. «Действительно, в девелоперском сообществе поднимается вопрос о необходимости внесения изменений в законодательство о долевом строительстве, ограничивающих возможности злоупотребления участниками долевого строительства своими правами. Застройщик не имеет возможности расторгнуть ДДУ в случае отказа участника долевого строительства оплачивать дополнительные метры. Суды становятся на сторону участника долевого строительства и говорят о том, что если оплачены денежные средства по ДДУ, то отсутствие оплаты увеличившейся стоимости ДДУ не являются основанием расторжения договора».

По их мнению, сегодня в законодательстве существует ряд пробелов, которые и позволяют дольщикам злоупотреблять своими правами.

«Участник долевого строительства имеет право отказаться от исполнения ДДУ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Проблема в том, что отсутствует четкого понимания того, что является существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства», — пояснили «Интерфакс» в ГК «Пионер».

Не менее существенным пробелом эксперты считают отсутствие санкций для участника долевого строительства в случае уклонения от принятия объекта долевого строительства. Также, по их мнению, необходимо введение в закон «вилки», позволяющей определить существенность изменения площади объекта долевого строительства, а также ответственность участника долевого строительства за нарушение сроков доплаты в счет увеличения цены объекта долевого строительства.

Стоит подчеркнуть, что теоретически инструменты влияния на дольщика у застройщика все же есть, однако, эти инструменты не всегда просты в использовании, они требуют дополнительных финансовых и временных затрат, комментирует ситуацию директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

«В нашей практике такие случаи встречаются нечасто. Если мы сталкиваемся с подобного рода ситуациями, в первую очередь мы выясняем для себя, насколько обоснованы замечания дольщика или насколько аргументирован отказ и причина, по которой дольщик не может явиться на приемку квартиры. Если видим, что налицо попытка умышленно уклониться от приемки квартиры, мы пытаемся решить проблему путем индивидуальных переговоров с дольщиком. Мы объясняем ход дальнейших действий (проведение независимой экспертизы, составление одностороннего акта и проч.), в результате которых он не получит тот результат, на который рассчитывал», — рассказывает эксперт.

Он поясняет, что в 90-95% случаев после таких переговоров дольщик принимает квартиру. «Конечно, если бы ответственность за своевременную приемку-передачу квартиры была предусмотрена не только для застройщика, но и для участника долевого строительства, такие схемы мошенничества ушли бы в прошлое. На наш взгляд, данная мера пойдет на пользу рынку недвижимости, ускорит ввод в эксплуатацию жилых объектов, сделает более прозрачным процесс передачи квартир участникам долевого строительства», — говорит Р. Арсланов.

Генеральный директор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик предупреждает о том, что между застройщиком и покупателем жилья должны быть выстроены максимально прозрачные, действенно регулируемые законом взаимоотношения. «И перекосов в ту или иную сторону быть не должно», — говорит он.

Госдума 19 февраля приняла в первом чтении правительственный законопроект об ответственности застройщиков перед дольщиками при строительстве многоквартирных домов. Он предполагает поэтапное введение новых требований.

В частности, ранее предполагалось, что с 1 марта 2016 года вступят в силу дополнительные требования к минимальному размеру собственного капитала застройщиков. Позднее было решено предусмотреть дифференциацию требований к уставному капитала застройщиков в зависимости от объемов возводимого ими жилья.

Законопроект также устанавливает требование к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте в интернете. Кроме того, законопроект предусматривает расширение полномочий контролирующих органов исполнительной власти субъектов РФ в части контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых дольщиками, а также наделение таких органов полномочиями по контролю за привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.

С 1 июля 2016 года законопроектом предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков, а с 1 января 2017 года предусматривается расширение целей использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Законопроект также предусматривает использование механизма банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения прав участников долевого строительства. В целях регулирования нового механизма в документе предусматриваются особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Законопроект также легализует право застройщика использовать средства дольщиков на строительство социальных объектов, которые будут переданы в собственность государства.

Ссылка на основную публикацию