Ипотечные должники, после продажи квартиры, остаются должны банку

Отдал квартиру и все равно должен

Объем ипотечных «хвостов», образующихся в результате взыскания квартир с должников ипотеки, в 2015 году может достигнуть рекордных 3,15 млрд рублей, прогнозирует коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн». Причины — падение цен на жилье и рискованная политика банков в предкризисные годы. Ситуация может исправиться только с ростом экономики, считают эксперты.

Растут «хвосты»

Объем ипотечных «хвостов» — необеспеченной задолженности после взыскания квартиры в качестве залога — в 2015 году может увеличиться сразу на 26%, до 3,15 млрд рублей, говорится в исследовании коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн». В 2012 году объем ипотечных долгов без залога составлял 3 млрд рублей. Далее начался тренд на сокращение «хвостов» по ипотеке — в 2013 году их объем составил 2,4 млрд рублей. Правда, сокращение было недолгим: уже в 2014 году «ипотечные хвосты» выросли до 2,5 млрд рублей.

Одна из причин роста «хвостов» по ипотеке – падение рыночной стоимости жилья. Как указывают в агентстве, заемщики часто оказывались в неприятной ситуации. Приобретая жилье в ипотеку, они вносили при покупке квартиры первоначальный взнос 10–20%, платили по кредиту проценты несколько лет. Спустя некоторое время у них уменьшались доходы, стоимость квартиры также падала. «После реализации квартиры клиент оставался еще и должен банку. Многие клиенты считают, что это несправедливо, и отказываются возвращать остаток долга», — рассуждают в «Секвойя Кредит Консолидейшн».

Согласно данным риелтерских агентств, тенденция к снижению цен на жилье с начала года действительно наблюдается. Так, по данным портала «Росриэлт Недвижимость», стоимость квартир с начала года в России снизилась на 0,72%, квартиры на вторичном рынке подешевели на 0,38%, новостройки — на 0,98%.

Вторая причина роста «хвостов» по ипотеке — чрезмерно рискованная кредитная политика банков, уверены в «Секвойе». В некоторых банках размер кредита близок по величине или даже превышает стоимость объекта недвижимости. Вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ 24 Александр Пахомов соглашается с тем, что одна из причин возникновения «хвостов» — выдача банками изначально недообеспеченных кредитов.

Растут долги

С 2013 года растет и средняя сумма долга по «ипотечным хвостам», говорится в исследовании «Секвойи». Если в 2013 году этот показатель составлял 421 тыс. рублей, то в 2014-м — 668 тыс. Прогноз на 2015 год — 790 тыс. рублей. Максимума в 939 тыс. рублей средняя сумма долга достигала в 2012 году (данные с 2011 года. — Прим. ред.). На 1 апреля 2015 года просроченная задолженность в сегменте ипотеки в российских банках составляет 50,14 млрд рублей. «Рост с начала года рекордный — на 8,77%», — подчеркивает президент «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева. Она напоминает, что за аналогичный период прошлого года просроченная задолженность выросла на 2,41%.

Как отмечают в коллекторском агентстве, в отличие от ипотеки, обеспеченной залогом, с «необеспеченной» ипотекой возникает больше всего трудностей по возврату задолженности. «С должниками по ипотечным «хвостам» непросто работать: люди уже потеряли залог и низко мотивированы к погашению долга», — рассуждают в «Секвойе». Эффективность взыскания по таким долгам снижается: в 2014 году эффективность оценивалась в 2%, в 2015-м она прогнозируется на уровне не более 0,5—1%.

«Обнуление» не работает

Опрошенные Банки.ру представители кредитных организаций считают, что ситуация с долгами по ипотеке критической отметки пока не достигла. Такое мнение, в частности, высказали в банке «ДельтаКредит». «Несмотря на текущую экономическую ситуацию, в банке отсутствует просроченная задолженность по ипотеке, которая осталась после взыскания заложенного объекта недвижимости, и ее возникновение мы не планируем», — говорит начальник управления проведения и сопровождения ипотечных сделок Локо-Банка Ирина Милова. По ее словам, банк старается оценивать ликвидность кредитуемых квартир и применять соответствующий дисконт в виде первоначального взноса. К тому же, по ее мнению, дополнительным инструментом снижения подобных рисков является страхование ответственности заемщика, которое предусмотрено стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В Банке Москвы отмечают, что на ипотечный портфель банка розничных кредитов влияние оказывают кредиты, выданные в валюте, включая «экзотические», например франки и иены. «С ростом курсов валют объем задолженности в рублевом эквиваленте значительно возрос», — признаются в Банке Москвы, подчеркивая, что заемщикам в тяжелой ситуации предлагаются схемы реструктуризации и рефинансирования.

Эксперты указывают, что в марте 2012 года были приняты поправки в закон «Об ипотеке». Теперь, если торги по продаже квартиры не состоялись дважды, кредитор соглашается забрать объект на баланс, задолженность считается погашенной. Это не относится к кредитам, по которым акт о принятии нереализованного имущества был оформлен до марта 2012 года.

В банке «ДельтаКредит», со своей стороны, указывают, что закон об ипотеке предусматривает возможность обнуления долга по кредитам, оформленным до 25 июля 2014 года, при оставлении кредитором предмета залога за собой в результате обращения взыскания. Как подчеркивают юристы банка, «обнуление долга» происходит не во всех случаях, а при наступлении определенных законом обстоятельств: «Обнуление» происходит не автоматически, а в силу решения судебных приставов, которое принимается на основании анализа документов и фактических обстоятельств». Кроме того, говорят в банке, ввиду неоднозначности формулировок закона, практика его применения неоднородна. Это связано с тем, что закон не содержит конкретного указания, на какой именно момент определяются стоимость предмета залога и сумма кредита, чтобы установить факт недостаточности стоимости жилья для удовлетворения требований кредитора. Кроме того, в последнее время участились случаи реализации предмета залога с публичных торгов. В указанном случае механизм «обнуления» не применяется, отмечают в «ДельтаКредите», добавляя, что в закон об ипотеке были внесены изменения, согласно которым обнуление долга по кредитам, заключенным после вступления изменений в силу, происходит только в том случае, если кредитор получает страховое возмещение по договору страхования ответственности, а также если вырученных от продажи квартиры средств недостаточно для погашения кредита.

Подорожает ли жилье?

Объемы ипотечных «хвостов» не будут снижаться, указывают в «Секвойя Кредит Консолидейшн». «Учитывая, что 2015 год признан кризисным, и принимая во внимание практику судов, не приходится рассчитывать, что объемы «ипотечных хвостов» уменьшатся», — рассуждают в коллекторском агентстве.

Представители Банка Москвы предполагают, что по части кредитов, находящихся на судебной стадии в текущий момент, в 2015 году возможно небольшое увеличение объемов списания. «Но это будет зависеть от многих экономических факторов, включая динамику курсов валют, изменения индекса цен на недвижимость, уровня оплаты труда», — поясняют в банке.

Вице-президент ВТБ 24 Александр Пахомов считает, что значительный рост стоимости валюты по иностранным валютным кредитам может привести к увеличению доли «хвостов» в портфеле банка. «При этом процент инвалютных кредитов в портфеле ВТБ 24 незначителен. И банк делает все возможное, чтобы помочь своим клиентам справиться с возникшей проблемой: предлагает различные программы реструктуризации, готов участвовать в программе государственной поддержки, проводимой с участием АИЖК», — поясняет Пахомов.

Кроме того, в агентстве «Секвойя Кредит Консолидейшн» прогнозируют, что одним из факторов роста «хвостов» будет снижение цен на квартиры во второй половине 2015 года — по пессимистичному прогнозу, на 20%. «Учитывая, что недвижимость подешевеет, продажа не покроет ранее взятый кредит – заемщик останется должным банку», — рассуждают в «Секвойе».

Впрочем, мнения экспертов рынка на этот счет разделились. «Цены на недвижимость уже стали снижаться. Статистика за первый квартал 2015 года показывает, что, несмотря на всеобщий рост цен, стоимость жилья в ряде регионов не выросла, а, например, в Москве и вовсе стала снижаться, но пока незначительно, на 5—6%. Мы предполагаем, что к концу года снижение будет более существенным и составит 10—15%», — рассказывает аналитик компании «Альпари» Анна Кокорева. По ее мнению, этому будут способствовать несколько факторов. Доходы населения в кризисный период не растут, что вызвало падение покупательной способности. Население перестраховывается и откладывает крупные покупки до лучших времен. К тому же снижение спроса на квартиры заставит продавцов идти на уступки.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева прогнозирует рост цен на первичном рынке Московского региона до конца 2015 года в пределах инфляции. По ее словам, ежемесячный рост цен будет колебаться в пределах 1—2%. «При этом на первичном рынке изменения средневзвешенных цен зависят от структурных изменений, особенно это видно в разбивке на сегменты. Например, если в сегменте «эконом» вышел проект с большим объемом квартир по цене ниже рынка, то и средневзвешенная цена по сегменту сильно снижается», — говорит Лебедева.

Цены на вторичном рынке будут оставаться стабильными, уверен генеральный директор компании «Фаст Финанс Система» Дмитрий Коршунов. «При этом в сегменте новостроек возможен даже слабый рост благодаря поддержке ипотеки со стороны государства и высокому спросу на новое жилье со стороны населения», — комментирует Коршунов.

По словам директора департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, наиболее вероятный вариант развития событий в текущих макроэкономических реалиях — колебание цен на вторичном рынке жилья в диапазоне плюс-минус 5—7 % в течение года при среднем валютном курсе порядка 60 рублей за доллар. «При этом существенное укрепление рубля в условиях нынешней экономики и развития тенденции к сокращению покупательного спроса на рынке жилья может стать причиной снижения рублевых цен — порядка 10—15%», — говорит Шлома. По его мнению, ослабление российской валюты может вызвать обратный эффект – рост стоимости жилья на фоне очередного витка спроса и разгоняющейся инфляции.

Что касается просрочки по ипотеке, то, как считает Елена Докучаева из «Секвойи», с учетом снижения платежеспособности населения, просроченная задолженность в этом сегменте увеличится на 30%.

Впрочем, говорит директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков, суммарный долг по кредитам российского заемщика не превышает 50% его годового дохода, поэтому потенциал ипотечного кредитования в России оценивается как высокий. «На наш взгляд, в ближайшем будущем ипотека, при определенных условиях, может стать драйвером развития банковского бизнеса. Основной аргумент «за» — господдержка этого сегмента розничного кредитования», — резюмирует Волков. По его мнению, субсидирование процентной ставки по ипотеке должно поддержать и рынок ипотеки, и строительную отрасль.

Изъятие банком квартиры за ипотечный долг и действия должника

Часто случается, что люди не справляются со своими кредитными обязательствами. Особенно, когда речь идет о крупных займах, как ипотека или автокредит. При непогашении задолженности, следует выяснить, что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке.

Имеют ли по закону право отнять жилье

Существует несколько случаев, когда банк может потребовать изъятия жилья. Перед тем, как отбирать квартиру у должника, гражданину всегда дается шанс погасить всю неуплаченную сумму, избежав конфискации. Однако даже после выставления заемной квартиры на торги ее можно вернуть, погасив всю просрочку.

Выселение из жилья, купленного в ипотеку, дело распространенное. Такие процессы рассматриваются в суде, который выносит решение. Если имеется крупная, длительная задолженность по платежам, то банк вправе изъять квартиру и выставить на торгах.

Весь процесс осуществляется в три шага:

  1. Образование недостачи по долговому ипотечному обязательству.
  2. Исковое заявление от банка с целью взыскания жилища, купленного в ипотеку.
  3. Решение суда и размещение квартиры на реализации (чаще всего общественные торги).

Если конфискованная жилплощадь не реализована на торгах, то она переходит в распоряжение кредиторской компании. В такой ситуации банк вправе пользоваться квартирой на свое усмотрение.

Читайте также:  Губернатор Камчатки заморозил тарифы на услуги ЖКХ

При рассмотрении дела судебный орган берет во внимание следующие нюансы:

  1. Должник не скрывается и не отказывается от кредитовых обязательств.
  2. Потеря регулярной работы гражданином.
  3. Заемщик предпринимал попытки решить проблему мирным способом (писал заявления на снижение процентов, предоставление отсрочки).

Разумеется, лучше не доводить дело до крайности и при возникновении малейших трудностей пытаться их решить, не прибегая к исковому заявлению, тогда банк не заберет ваше жилье.

Как избежать изъятия квартиры

Никто не имеет права отнимать ваше жилище без судебного решения. В связи с этим не стоит бояться, что банк или коллекторы самостоятельно придут описывать ваше имущество.

Самая распространенная причина изъятия ипотечной квартиры – это невыполнение обязательств по кредиту. Если у неплательщика нет средств на погашение задолженности, то в счет уплаты пойдет жилплощадь.

В ходе судебного разбирательства заемщик может использовать любые методы и доказательства, которые могут смягчить решение или позволить выиграть дело против банка. Однако любое утверждение должно быть подтверждено документами. Это может быть:

  • трудовая книжка с записью об увольнении;
  • больничный лист;
  • справки о снижении заработной платы и т. д.

Все, что может помочь, идет в дело. Если должник оказался в сложной финансовой ситуации, может это подтвердить и не отказывается от своих обязательств по ипотеке, то суд зачастую идет ему навстречу.

Если кредитор изымает квартиру, что делать

Как банк продает ипотечную квартиру, изъятую за долги, описано в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102. Заемщик может передать жилище представителям банка в любой момент. Это действие допускается сделать разными способами, включая составление обоюдного соглашения сторон.

Продавать квартиру на аукционе невыгодно. Проще всего обеим сторонам, если жилплощадь будет передана кредитной организации в собственности. Если стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства банк возвращает оставшуюся сумму заемщику. Таким образом, даже лишившись жилья, гражданин может получить неплохой капитал. В этой ситуации банк забирает квартиру, а оставшийся по ипотеке долг не взыскивается.

Если реализация жилища на торгах оказалась неудачной и у человека остался долг, то она была продана за цену меньше размера ипотеки. Действия заемщика в такой ситуации могут быть следующими:

  1. Обращение к квалифицированному юристу за помощью. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу обстоятельств.
  2. Подготовить доказательную базу, просчитать все за и против.

Нужно обратить внимание еще на несколько нюансов:

  1. Кредитное учреждение не имеет права выселять семью с детьми на улицу. Они обязаны предоставить альтернативное жилье и получить разрешение от органов опеки.
  2. Банковская оценка стоимости квартиры может быть необъективна, поэтому ее можно оспаривать в суде. Если основная часть ипотеки уже погашена, а жилье оценили слишком низко, то проще найти ей приобретателя самостоятельно.
  3. Судебные разбирательства могут затянуться надолго. Если банк примет решение, что ему это невыгодно, то он может предложить мирное урегулирование вопроса. Как правило, предлагаются упрощенная система погашения и начисления процентов.

Если у вас есть веские основания считать действия банка неправомерными, то это нужно обязательно прописать и прикрепить к делу.

Банк имеет право выселить кредитуемого, даже если жилье является единственным. Это регламентировано в ст. 446 ГПК РФ. Однако на улицу выселять нельзя, поэтому должна быть предоставлена альтернативная жилплощадь.

Многие граждане считают, что если зарегистрировать в жилье несовершеннолетнего, то кредитная организация будет не вправе отнять его или продать. Однако это ошибочное предположение. Даже с прописанным в квартире ребенком, у банка не будет препятствий для ее изъятия и дальнейшей реализации. Это прописано в ФЗ №229 РФ.

Как оспорить действия банка

Если суд принял решение, что квартира подлежит конфискации, то у гражданина есть ровно 5 суток на погашение задолженности. Если за это время не удается найти необходимую сумму, то квартира переходит в собственность кредитору и будет реализована.

Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что кредитное учреждение действовало неправомерно. Многое зависит не только от действующего законодательства, но и от условий конкретного ипотечного договора. Прежде чем подавать судебный иск на банк, нужно изучить все нюансы кредитного соглашения и оценить вероятность успеха.

В любом случае, встречное ходатайство позволит оттянуть принятие решения и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.

Порядок действий такой:

  1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве и действиях банка, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
  2. Заполняете документ вместе с юристом, чтобы были учтены все моменты.
  3. Подаете ходатайство в судебный орган, ведущий ваше дело по ипотечному вопросу.

Если все сделать правильно, то можно либо выиграть дело, тогда можно оставаться в своем жилье, либо оттянуть выселение.

Чтобы купить квартиру в ипотеку нужно не только иметь материальные возможности, но и выбрать наиболее выгодный для вас вариант. Тщательно изучить договор, просчитать все за и против. При возникновении каких-либо проблем или вопросов сразу обращаться в банк. Как правило, кредитная организация идет навстречу клиенту и предлагает пути решения. Заемщик имеет право предлагать собственные варианты разрешения ситуации, которые банк рассмотрит и либо примет, либо откажет.

В любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.

Об ипотеке с банкротством можно узнать из видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Ипотечные должники, после продажи квартиры, остаются должны банку

Войти

Даже при ипотечной задолженности можно сохранить квартиру

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое. 4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников – преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении. В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты – он не выдержал гнета ипотечного долга. Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU” выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен

Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний “Пионер” Марины Маловик, чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст. 235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет. Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате. Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов – они и будут непосредственно вести дела с должником. Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 – в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше. “Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу”, – рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро “Право.Недвижимость.Семья” Елена Жданова.

Сохранить ипотечную квартиру

Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. “На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска. Некоторые бывают очень “оригинальные”, – говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП “КР “Мегаполис-Сервис”. – Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела”. По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем – обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: “Я взяла ипотеку в 2006 г., два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье – я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами. Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?”

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу. Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова. Изначально суд удовлетворил требования “Альфа-банка” к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежейпо кредитному договору. “Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора”, – отмечает Олег Сухов.

Читайте также:  Студия или однушка как выбрать небольшую квартиру?

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека

Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры. По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб. Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. При этом размер “единственного жилья” не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло. Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка “единственное пригодное для постоянного проживания помещение” допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

“В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, – говорит Светлана Савичева (НП “КР “Мегаполис-Сервис”). – Однако нюансов может быть множество. Главное – признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельныхжилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств”.

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро “Право.Недвижимость.Семья”)отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет

Выкрутиться без собственности

Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами. “Большая проблема для пристава – попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику. Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию”, – говорит Светлана Савичева.

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ “перехитрить всех” – срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности – в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом. Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. “Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, – отмечает Савичева. – По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска”.

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой. По словам Савичевой, “если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание”, – говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

ВС решал, когда нельзя забрать ипотечную квартиру за долги

Невыплаченный долг может стоить квартиры

Летом 2006 года супруги Сергей и Анна Назины* взяли в «Башэкономбанке» кредит на 1,2 млн руб. для покупки квартиры. Заем обеспечивался залогом этого жилья. Через цепочку сделок права по закладной перешли к ООО «Владфинанс» осенью 2015 года. В течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту, поэтому кредитор решил взыскать с Назиных всю оставшуюся на тот момент задолженность – 458 379 руб. Кроме того, заявитель потребовал, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту на сумму 80 432 руб. и за пользование займом в размере 14% годовых, а также пеню за просрочку – 115 992 руб. Учитывая такой размер требований, истец попросил обратить взыскание на заложенную квартиру, определив её начальную продажную стоимость в размере 1,28 млн руб.

Октябрьский районный суд Уфы присудил «Владфинанс» только 145 584 руб. и не стал выставлять квартиру на торги. В обоснование такого решения первая инстанция указала на несоразмерность оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Апелляция отменила акт нижестоящего суда и взыскала в пользу заявителя 298 811 руб., опираясь на расчет задолженности, который представил истец. Помимо этого, Верховный суд республики Башкортостан посчитал, что в спорной ситуации у суда нет оснований отказать компании в требовании обратить взыскание на квартиру.

В Верховном суде указали, что не учел нижестоящий суд

Назины не согласились с выводом апелляционной инстанции и обжаловали его в Верховный суд РФ. ВС обратил внимание на то, что апелляция не указала, по каким основаниям отвергла обстоятельства, которые установила по вопросу соразмерности долга первая инстанция. Судьи ВС подчеркнули, что в подобных случаях взыскание на имущество можно не обращать, если должник допустил крайне незначительное нарушение, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что в рассматриваемом деле нижестоящему суду нужно было точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры (дело № 49-КГ19-5). Так как ничего этого апелляционная инстанция не сделала, «тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Верховного суда республики Башкирия и отправила дело обратно туда на новое рассмотрение. Но по существу этот спор на втором круге рассмотреть не удалось: компания “ВладФинанс” отказалась от своего иска (Дело № 33-10219/2019).

Эксперты “Право.ru”: “Апелляция не аргументировала решение”

Верховный суд РФ в очередной раз указал на чрезвычайно важное значение полного и всеобъемлющего исследования доказательств нижестоящими инстанциями, подчеркивает значимость обсуждаемого решения Оксана Петерс, партнер Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Интеллектуальная собственность группа ТМТ группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . Ведь апелляция никак не аргументировала свое решение, отмечает юрист Авелан Авелан Федеральный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании × Вероника Величко: «Ничего не сказала ни о соразмерности долга и стоимости квартиры, ни почему она не согласна с решением первой инстанции».

Спорную ситуацию усложняет то, что в этом деле необходимо учитывать редакцию Закона об ипотеке, которая действовала при заключении кредитного договора в 2006 году, обращает внимание Елена Муратова, советник Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика 17 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 26-28 место По количеству юристов 29 место По выручке Профайл компании × : «Она содержала оценочные понятия незначительности и несоразмерности без четких критериев оценки данных понятий». В действующей же редакции Закон об ипотеке позволяет обращать взыскание на заложенное имущество, если должник просрочил платежи по кредиту больше 3 раз за год, подчеркивает юрист Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Уголовное право группа Экологическое право 8 место По количеству юристов 14 место По выручке 20 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) Профайл компании × Александр Соловьев.

1)Сумма задолженности меньше 5% от стоимости жилья*

2) Просрочка платежей по ипотечному кредиту меньше 3 месяцев

*На практике встречаются решения, когда суды отказываются выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 25% от стоимости квартиры, говорит Величко.

Обезопасить себя юридически “недобросовестный” должник в такой ситуации не может, сразу предупреждает Дени Мурдалов, юрист Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Управление частным капиталом группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании × . При этом ипотечные заемщики могут заблуждаться, что их единственное жилье нельзя продать за долги, отмечает управляющий партнер консалтинговой группы Дивиус Дивиус Региональный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство × Иван Гусев. Но суды проявляют прокредиторский подход – они точно применяют критерии, указанные в законе, говорит Юрий Водопьянов из Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × . Если банк не получит ипотечных платежей больше, чем три месяца – заемщик имеет все шансы остаться без квартиры.

Поэтому, если деньги заканчиваются, Гусев советует не молчать – надо сразу обращаться в банк с просьбой рефинансировать ипотеку или получить отсрочку платежей. Мурдалов рекомендует застраховать потерю временной платежеспособности или просрочки платежей – это «отличный способ защититься от рисков обращения взыскания».

Суды применяют критерии механически, хотя категория изначально была оценочная, отмечает Водопьянов. В 2012 году Конституционный суд подчеркнул необходимость «достичь баланса прав и интересов взыскателей и должников» (определение от 24 декабря 2012 г. N 2289-О). Чтобы это сделать, надо оценить целый ряд обстоятельств – причину неисполнения обязательств, положение сторон и так далее, продолжает эксперт. Но потом ст. 348 ГК дополнили конкретными критериями (три месяца и 5%). И теперь работа суда свелась к применению довольно простого алгоритма, резюмирует Водопьянов.

Читайте также:  реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов

ЦБ предложил после изъятия жилья считать долг по ипотеке уплаченным

С россиян, лишившихся жилья из-за непогашения ипотечного кредита, можно не взыскивать остатки задолженности, даже если после реализации залога его цена не покрыла всего долга по займу. Рекомендацию рассмотреть такую возможность дал ЦБ, говорится в информационном письме регулятора банкам.

Ряд банков уже использует такую практику, указывает ЦБ, предлагая другим кредиторам принять ее во внимание «в качестве наилучшей» для потребительских ипотечных кредитов, не связанных с предпринимательской деятельностью.

По действующему законодательству, вступившему в силу в июле 2014 года, если вырученных от продажи заложенного жилья средств оказалось недостаточно для погашения долга, то обязательства ипотечного заемщика перед банком прекращаются после получения последним выплат по договору страхования ответственности должника. По данным НРА на 2017 год, доля застрахованных квартир в среднем по России составляет 3–3,5%, но в Москве она гораздо выше — порядка 50%.

«Банки иногда продолжают в таких случаях взыскивать долг, пользуясь незнанием заемщиками этой нормы. Мы рекомендовали банкам изучить такие случаи и предпринять меры по устранению нарушений, в том числе возврату ранее полученных платежей», — заявил первый зампред ЦБ Сергей Швецов. Если риски заемщика или кредитора не были застрахованы, тогда у гражданина по общему правилу остается обязанность выплачивать остаток долга, добавил Швецов.

Ранее действовала более мягкая редакция закона: после перехода недвижимости к кредитору из-за неплатежей долг ипотечника считался урегулированным. Банки по-прежнему должны выполнять это условие для проблемных кредитов, выданных до 25 июля 2014 года, указывает ЦБ в письме. Отдельные кредиторы нарушают и это положение и продолжают взыскивать остаток задолженности по ипотечным договорам, несмотря на то что по закону обязательства полностью прекращены. Это нарушает права заемщиков, приводит к необоснованному увеличению долговой нагрузки и объема просроченных обязательств физических лиц, подчеркивает Центробанк. В этих случаях также стоит вернуть заемщикам деньги и исправить их кредитную историю.

Швецов уточнил, что ЦБ не хочет, чтобы банки прощали долг автоматически: «Они должны проводить индивидуальный анализ жизненной ситуации заемщика». Прощение долгов не обязательно, но может быть оправданным в случае действительно тяжелой ситуации заемщика, подчеркнул первый зампред ЦБ.

На ипотечные кредиты, выданные до вступления в силу более жесткой редакции закона об ипотеке, приходится меньше половины от общих ипотечных долгов россиян. По данным ЦБ, на 1 августа 2014 года задолженность по таким кредитам составляла чуть больше 3 трлн руб. (средний срок кредита — около 15 лет), тогда как на 1 апреля 2019-го — 6,7 трлн руб. (длительность кредита выросла до 17,5 года). При этом пять лет назад уровень просроченной задолженности по ипотеке был выше, чем сейчас, — 4,5 против 0,9%.

Почему банкам невыгодно прощать долги по ипотеке

«Позиция банков понятна — они хотят максимально компенсировать себе потери по кредиту. Когда рынок недвижимости падает, для банков это означает обесценение залогов», — объясняет аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Если стоимость недвижимости сильна упала, а кредит был взят на длительный срок и существенно не уменьшился в размере, то даже после изъятия залога и его продажи банку все равно не хватит денег на покрытие долга, продолжает она: «Такая ситуация была с валютной ипотекой. Там непропорционально вырос кредит при переоценке валюты и даже перепродажа квартиры не покрывала в два раза возросший кредит».

Сейчас ситуации со снижением стоимости недвижимости случаются редко, возражает замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов: как правило, банк при выдаче ипотечного кредита максимально закладывает все возможные риски и учитывает возможные колебания стоимости на рынке недвижимости.

Логика регулятора ясна — кредит на дом должен быть сопоставимым со стоимостью недвижимости, под которую он получен, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Для банков же, наоборот, может быть очень выгодно получить некий возврат по кредиту, первоначальный взнос, продать квартиру и потребовать этот недоплаченный избыток.

Как банки продают заложенные квартиры

По словам генерального директора «Российского аукционного дома» Андрея Степаненко, сейчас банки, как правило, сами продают квартиры, попавшие к ним. Они пытаются это сделать через свои управления проблемных активов, которые продают квартиры напрямую без аукционов, и из-за такого механизма приходится продавать квартиры с дисконтом, иногда до 20–30%. «Покупают в таком случае квартиры обычно не конечные пользователи, а те, кто потом перепродает их и ловит маржу», — объясняет эксперт.

По данным ЦБ, за счет продажи залогов с начала 2018 года (за пять кварталов) было погашено кредитов всего на 6,3‬ млрд руб. Средний размер ипотечного кредита в 2018 году составил 2,19 млн руб., свидетельствуют данные НКБИ. Объем выдачи ипотеки в прошлом году составил 3 трлн руб.

Будут ли банки чаще прощать долги

Рекомендации ЦБ необязательны к исполнению, говорит Щурихина: если ЦБ видит, что практика распространена и хочет защитить заемщиков, то логично было бы ввести изменения на законодательном уровне, например прописать условия, при которых банк считает ипотеку погашенной, в частности при изъятии недвижимости.

Хотя отдельные положения письма ЦБ носят рекомендательный характер и формально не обязательны для исполнения, регулятор вполне может пойти на их «узаконивание» в случае массового отказа им следовать в ущерб интересам заемщиков, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Выполнение рекомендаций вряд ли станет чувствительным для финансового результата даже отдельных банков с учетом низкого уровня дефолта по ипотечным кредитам сегодня».

Исполнение рекомендаций ЦБ для банков, которые такие практики не применяли, с балансовой точки зрения будет давить на капитал и засчитываться как убыток, если ранее такой кредит не резервировался, говорит Пивень. Однако вряд ли в масштабах системы это будет существенно, подтверждает он.

Новации Банка России вполне могут подтолкнуть банки к более взвешенной оценке залога недвижимости по ипотечным кредитам, а также снизить долю кредитов с низким (ниже 20%) первоначальным взносом, считает Доронкин.

Что говорят банки

Из девяти крупных банков, в которые направил запрос РБК, рекомендацию ЦБ прокомментировали лишь четыре.

«ВТБ внимательно подходит к данному вопросу и прекращает задолженность клиентов абсолютно во всех случаях, предусмотренных законодательством», — сообщили в пресс-службе ВТБ. Такие случаи в банке рассматривают в индивидуальном порядке, но приоритетным считают «решение вопросов, касающихся семей с детьми и имеющих единственное жилье».

Банки «стараются не доводить до реализации залога и по возможности договориться с заемщиком о реструктуризации», а если недвижимость все же продают, то вырученные средства обычно покрывают сумму долга, говорит главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Проблемы в основном возникают в случаях валютной ипотеки, при сильном снижении стоимости жилья в некоторых регионах, а также для загородной недвижимости (в этом сегменте выше неопределенность).

«Однако вводить такие изменения нужно не с помощью рекомендаций, а на законодательном уровне. Прощение долга возникает из невозможности взыскания или банкротства физического лица. Информационные письма могут разъяснять трудные моменты инструкций самого ЦБ, а не призывать банки отказаться от своих законных прав», — считает Матовников.

В «ФК Открытие» РБК сообщили, что изучают новую рекомендацию ЦБ и прорабатывают возможности для ее реализации. В Росбанке воздержались от комментариев, сославшись на необходимость проанализировать предложение ЦБ.

Минфин выступил против списания остатка долга после продажи жилья

Минфин дал отрицательный отзыв на законопроект, ограничивающий требования банка по ипотечному кредиту стоимостью заложенной недвижимости. «В законе нет необходимости – модель, реализованная сейчас, успешна с точки зрения мирового опыта, а предлагаемый вариант привел США к ипотечному кризису в 2007 г. и способствовал банковскому кризису 2008–2009 гг. в Казахстане», – объяснил «Ведомостям» замминистра Алексей Моисеев.

При выдаче кредита стоимость залога обычно превышает размер долга, но со временем ситуация может измениться. Иногда реализация залога не позволяет погасить кредит, говорится в пояснительной записке к законопроекту, особенно остро эта проблема коснулась валютных кредитов, в некоторых случаях залог не может обеспечить даже пятую часть кредита. «Аналогичная ситуация возникает при злоупотреблении банками своим правом и реализации заложенного имущества по заниженным ценам, а также может возникнуть в других ситуациях, в том числе при резких колебаниях на финансовом рынке и рынке недвижимости», – отмечают авторы законопроекта.

Сейчас долг считается погашенным, если две попытки приставов продать квартиру не удались, а кредитор согласен забрать объект на баланс, отмечается в отчете коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн».

Минфин не ожидает значительного падения цен на недвижимость, однако подобные решения стимулируют заемщиков на принятие избыточного риска и ущемляют интересы честных плательщиков, полагает Моисеев, приводя в пример снижение цен на элитную недвижимость возле Рублевского шоссе: «Надо ли прощать кредиты и таким заемщикам тоже?» «В очередной раз нам предлагают отклониться от принятой линии – помогать только тем, кто действительно попал в тяжелую ситуацию, для этого сейчас АИЖК отрабатывает механизмы адресной помощи», – говорит Моисеев.

Банкиры такую логику разделяют не до конца: монетизировать хвост почти невозможно, но угроза его появления может отпугнуть потенциальных заемщиков. «Мы уже сейчас исходим из того, что если забрали квартиру, то, как правило, нет смысла пытаться взыскать остальной долг», – говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа банка» Роман Слободян.

Эффективность взыскания по ипотечным хвостам, не обеспеченным залогом, по данным «Секвойи», низка и постоянно снижается (см. график). «Заемщики по ипотеке более качественные, так как андеррайтинг при выдаче ипотеки более жесткий, чем в потребкредитовании, – говорится в отчете. – У таких заемщиков обычно есть средства для погашения остатка ипотеки, но после продажи квартиры они считают, что уже ничего не должны банку».

Число заемщиков с ипотечными хвостами растет, следует из данных «Секвойи»: только с начала года их стало на 12% больше – примерно 5600, а размер хвостов по итогам года вырастет на 23,5% до 3,2 млрд руб. Одну из причин аналитики агентства видят в чрезмерно рискованной политике банков, у которых кредит иногда превышал стоимость залога (например, за счет кредита на ремонт и отделку).

В то же время отказ от списания хвостов может отпугнуть новых клиентов, рискующих в нынешней ситуации не только остаться без жилья и потерять начальный взнос, но и влезть в долги. Трудно сделать выбор, что для банков лучше – спокойствие будущих заемщиков или дополнительная возможность взыскать ипотеку, оставшуюся без залога, отмечает Слободян.

«Важно, чтобы заемщик думал, когда берет обязательство, и лучше не вводить в закон нормы, приводящие к избыточным долгам и кризисам, а повышать грамотность населения», – говорит Татьяна Зотина, руководитель управления ипотечного кредитования Инвестторгбанка, который в разгар кризиса «приостанавливал кредитование отдельных домов, цены на которые падают в первую очередь».

«Мы лишь представили свою позицию в профильное для этого законопроекта ведомство – Минэкономразвития», – объясняет Моисеев. Представитель Минэкономразвития на запрос «Ведомостей» не ответил.

Ссылка на основную публикацию