Данные по недвижимости объединяют в одну электронную базу

Риэлторские базы: капкан для простаков или способ обойтись без посредника? Как правильно «просеять» объявления

Сегодня, для того, чтобы найти интересный квартирный вариант не нужно перелопачивать вороха газет, – вся необходимая информация сосредоточена в специальных риэлторских базах. Получить доступ к такой базе может любой желающий. И поэтому вполне естественен вопрос – а зачем, собственно, нам риэлторы? Ведь все варианты под рукой!

Но всем ли объявлениям в базах можно верить? О роли специализированных баз данных по недвижимости в подготовке к сделкам, порталу Metrinfo.ru рассказали эксперты.

Платные и бесплатные
Первой базой для профессиональных агентов стала доска объявлений ЦИАН, – вспоминает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». Но сегодня у нее появилось много конкурентов – существует несколько десятков баз продажи квартир. По словам Юлии Большаковой, эксперта «Московского Агентства Недвижимости» (отделение «Арбат»), все базы, которые выдержали конкуренцию в Интернете, доступны для всех пользователей, но на разных условиях. «Из чистого альтруизма заниматься этим, довольно сложным бизнесом никто не станет», – отмечает эксперт.

Как объяснил Виктор Щеблецов, директор по развитию федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», базы данных по объектам недвижимости работают по разным принципам. В одних берут плату за просмотр объявлений. Вернее – объявления можно посмотреть бесплатно, но за доступ к контактной информации нужно платить. Именно так устроена электронная База WinNER. Доступ к закрытым контактным данным можно оплатить за 10 минут, 25 минут и 1 час. 10-минутная работа с базой будет стоить 30 рублей, 25-минутная – 60 рублей, часовая – 150 рублей.

Другие базы данных берут плату за размещение объявлений, а всю информацию предоставляют бесплатно для всех желающих (например, «Где этот дом»). В целом же, по данным эксперта, полностью бесплатных баз данных, в отличие от запада, где есть Zillow, Trulia, у нас мало. В их числе – «МИР КВАРТИР», сайт «Недвижимость и цены», «Неспроста», бюллетень «Из рук в руки» имеющий и электронную версию и др.

Самая качественная база, по мнению профессионалов – База WinNER. Как сообщил нам риэлтор Дмитрий Кожевников, именно здесь собрана самая полная и достоверная информация об объектах недвижимости, выставленных на продажу. И если в бесплатных базах до 90% может содержаться «рекламных заманушек» (несуществующих квартир по заведомо заниженным ценам), то в платных базах таких вариантов гораздо меньше.

По оценке Юлии Большаковой («Московское Агентство Недвижимости»), процент так называемого «мусора», в платных базах доходит до 30%, а в обычных базах, которые на первый взгляд доступны каждому желающему в Интернете, эта цифра достигает уже 70%. «Если вы хотите получить именно достоверную, регулярно обновляемую и проверяемую информацию, приготовьтесь платить», – предупреждает Большакова.

Самое важное в объявлении – это номер телефона
Главная задача любой базы информации, помочь человеку получить интересующие его данные в кратчайшие сроки. Но в базу данных может попасть разная информация, включая недостоверную. «Мы – создатели таких баз – просто физически не в состоянии проверить все объявления, – говорит Виктор Щеблецов («МИР КВАРТИР»). – Поэтому основные наши усилия сосредоточены на улучшении качества подачи информации и обеспечении ее максимальной полноты. Например, «МИР КВАРТИР» легко вам покажет, сколько стоят квартиры в доме, где вы живете, покажет расположение объекта на карте и проч.».

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, вообще считает, что любая база данных – это всего лишь один из возможных источников рекламы, используемых для продвижения квартиры на рынке. Поэтому, к информации, размещенной в базе данных нужно подходить со знанием дела. Более того, Виктор Щеблецов («МИР КВАРТИР»), предупреждает, что в нашей стране нет таких правил как в США, когда податель информации (риэлтор) несет профессиональную ответственность за ее корректность, поэтому все нужно проверять. К слову, в США санкции за недостоверную информацию очень строгие вплоть до «отлучения» от профессии.

В России объявление о продаже квартиры может дать продавец, риэлтор и даже сосед или мошенник. И указывает он в этом объявлении ту информацию, которую считает нужной. Иногда, желая приукрасить действительность, чтобы привлечь покупателей, иногда – неосознанно. Бывает, что риэлтор или продавец сознательно указывают завышенную или заниженную цену с маркетинговой целью. Кстати, и само объявление может быть размещено в базе не для того, чтобы продать квартиру, а чтобы определить примерную рыночную стоимость. Поэтому любое объявление из баз нуждается в проверке и перепроверке. «Самая важная информация в объявлении – это номер телефона», – подчеркивает Виктор Щеблецов.

Вариант найден – что дальше?
Подобрать вариант по качественной базе непрофессионал сможет без особого труда, так как по этим базам работают сами риэлторы. Но проблема, напоминает Светлана Фирсова, руководитель отдела продаж агентства «МИАН», заключается в том, что поиск подходящего варианта квартиры – это только небольшая часть работы. Покупателю придется самостоятельно соотнести адекватность цены, заявленной продавцом, с качественными характеристиками квартиры, провести юридическую экспертизу документов, собрать все необходимые справки к сделке. То есть практически – выполнить работу риэлтора, и отдавать себе отчет в том, что сделка на рынке недвижимости – это всегда риск.

Если покупатель полностью доверяет продавцу, то может заключить сделку и без помощи риэлтора. Как правило, такие сделки «на доверии» могут проходить между друзьями или родственниками, – уточняет Евгений Скоморовский ( «Century 21 Запад»). Но тогда и база не нужна!

Впрочем, Александр Зиминский (Penny Lane Realty) советует использовать базу еще и для того, чтобы выбрать себе хорошего посредника, ведь большинство предложений дают именно агентства недвижимости.

Риски непрофессионала
Но что нужно знать человеку, который все же решился самостоятельно заняться квартирным вопросом, используя базы данных продающегося жилья? Юлия Большакова («Московское Агентство Недвижимости»), советует во-первых, удостовериться – «жива» ли квартира, т.е. существует ли она в действительности, не продана ли. Ведь в непрофессиональных базах выставляется большое количество так называемых «рекламных квартир», которые служат для привлечения клиентов. То есть человек звонит подателю объявления, а тот восклицает: «Надо же, квартира только что ушла! Зато мы готовы вам предложить другие варианты». Распознать такие «квартиры-ловушки» несложно: объявление всегда содержит очень интересные параметры – шаговая доступность от станции метро, не первый и не последний этаж, окна во двор, а не на магистраль, хорошее состояние квартиры и т.п. и привлекательную цену – на 10, а то на 20% ниже, чем у аналогичных объектов. А чтобы оправдать низкую стоимость, часто пишут: «срочная продажа», – отмечает эксперт.

Вообще, предупреждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty), невысокая стоимость квартиры по сравнению с ценами на подобные объекты, должна насторожить потенциального покупателя. Даже если это и не «рекламный объект», скорее всего, в квартире есть какие-то недостатки.

Следующая опасность – несоответствие информации о продавце. Продавец может представиться собственником квартиры, а на деле оказаться мошенником. По словам Дмитрия Кожевникова, чаще всего «проблемные» варианты появляются именно в бесплатных базах, которые рассчитаны на непрофессионалов рынка недвижимости. Проще говоря – на ловлю простаков. Поэтому риэлтор отметил, что при подборе вариантов для сделки он никогда не пользуется такими базами. Другой подвох, по его словам, кроется в объявлениях, где предупреждается, что сделка будет проводиться напрямую без участия риэлторов. То есть, человек, подавший такое объявление, уже заведомо настроился обрабатывать дилетанта, и проводить сделку, так как выгодно ему, скрыв при этом все дефекты квартиры, которые обычно сразу заметны глазу профессионала.

Следующий вопрос – юридическая чистота квартиры. Как напоминает, Павел Карасев, генеральный директор компании «Служба недвижимости», купленная квартира может оказаться с договором пожизненного содержания, которую продать можно только с письменного разрешения бывшего собственника. Другая проблема – наследники, которую могут оспорить сделку. «Мы рекомендуем в любом случае провести документы о собственности через юридическую экспертизу в агентстве недвижимости, – говорит Юлия Большакова, эксперт «Московского Агентства Недвижимости»). – Это платная услуга, но если вы все же решились проводить сделку самостоятельно, то хотя бы этот момент потом не будет вызывать сомнений. Ведь важно не только купить квартиру, но и владеть потом ею, а не сидеть на минном поле, постоянно опасаясь, что сделку могут признать незаконной».

Помимо юридических тонкостей в процессе оформления сделки есть еще много моментов технологических, без которых она просто «развалится», – говорит Виктор Щеблецов («МИР КВАРТИР»). Еще недавно около 80% сделок были альтернативными, т.е. покупатель продавал квартиру только тогда, когда находил подходящий вариант для себя. Причем квартиры были задействованы в «цепочки», поэтому многие подобранные по базам данных на деле варианты оказывались пустыми, ими невозможно было воспользоваться. В условиях кризиса на рынке появилось больше прямых продаж от собственников, что должно было бы упростить задачу поиска жилья. По словам Дмитрия Кожевникова, их объем в Москве составляет от 30 до 40%, то есть это – инвестиционные квартиры, которые собственники стараются продать как можно дороже. Так что это – не варианты для тех, кто ищет жилье подешевле.

Немногие знают, что в процессе сделки, если покупатель все же самостоятельно нашел через базу квартиру, которая его полностью устроила, с продавцом необходимо оговаривать даже такие моменты, как комплектация квартиры: есть случаи, когда при продаже бывшие хозяева забирали с собой двери, дорогую сантехнику, хорошую газовую или электрическую плиту, встроенную мебель и т.д. В итоге человек может получить совсем не ту квартиру, которую нашел в базе и даже успел осмотреть, – предупреждает Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Рискованная экономия
Итак, основная причина того, что покупатель недвижимости старается самостоятельно найти подходящий вариант, используя риэлторские базы данных – это желание сберечь деньги. Как уточнил Виктор Щеблецов, («МИР КВАРТИР»), если проводить всю сделку самостоятельно – то действительно, можно сэкономить на комиссионных риэлторам 4-5 % от стоимости квартиры. Как раз такой сейчас средний платеж за услуги риэлторов на столичном рынке недвижимости. «Но никто не считал, сколько можно сэкономить на рисках и времени, если повезет работать с профессиональным риэлтором», подчеркивает эксперт. Более того, по словам Юлии Большаковой («Московское Агентство Недвижимости»), именно на желании сэкономить паразитирует множество мошенников, которые с превеликим удовольствием узнают, что к ним в «сети» попал покупатель – дилетант.

Читайте также:  Обманутыми дольщиками признают пострадавших от двойных продаж жилья

«Очень часто, – свидетельствует Светлана Фирсова («МИАН»), – к нам обращаются те, кто пытался действовать самостоятельно, потеряв массу времени, а иногда и денег, и на собственном опыте убедился, что в сделках с недвижимостью требуется участие профессионала».

Какие хитрости скрываются в новом законе о регистрации недвижимости – юрист

C 1 января 2017 г. вступает в силу федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Он вносит принципиальные изменения в сфере регистрации прав и кадастрового учета.

Основные изменение таковы: создается Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединяющий ныне действующие Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственный реестр недвижимости (ГКН).

Что нового

Выписка из ЕГРН с 1 января будет главным документом, подтверждающим право собственности гражданина на недвижимость. Также с января документы на регистрацию прав и кадастровый учет объектов недвижимости можно сдавать в любом подразделении Росреестра или МФЦ, независимо от того, где расположен объект недвижимости. Сокращаются сроки: при подаче заявления в Росреестр кадастровый учет и регистрация прав будут выполнены одновременно в течение 10 дней. В случае необходимости получения одной из услуг на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет – не более пяти дней. Собственники машино-мест смогут регистрировать свои права на них в обычном для остальных объектов недвижимости порядке. У объектов недвижимости появляется история – в реестре будут сохраняться все операции по нему, данные можно получить в одной выписке. Введена новая услуга – доставка документов курьером.

Как и со всяким новым законом, следует ожидать небольшую неразбериху в начале его применения, но в целом благодаря нововведениям процедура регистрации недвижимости и постановки ее на кадастровый учет должна стать проще и удобнее. Объединение двух баз данных в один реестр вызывает легкое волнение, поскольку сведения по объектам не всегда совпадают. Расхождения могут касаться кадастрового номера, площади, адреса объекта и т. д. Также вызывает опасение вопрос, связанный с ведением ЕГРН в электронном виде. Мошенники есть и будут. Полный переход на электронное ведение реестра способен привлечь хакеров и создать новые угрозы для владельцев недвижимости. Ведь любые новшества открывают не только новые возможности для добропорядочных людей, но и приносят новые угрозы, которые могут быть использованы для кражи и фальсификации данных.

Основные проблемы и хитрости

Но главная проблема в другом: наш реестр продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено. И получается, что оно может быть оспорено всегда, нет ситуации, когда зарегистрированное право – это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно «с оглядкой» на оспоримость. В Англии, например, каждый может внести запись в реестр в отношении недвижимости. Если по истечении 12 лет его никто не оспорил, то право становится «вечным», «неоспоримым». Это и создает стабильность гражданского оборота. Нужно прекратить практику истребования у добросовестного владельца (приобретателя) во всех случаях, а пострадавшей стороне только выплачивать возмещение.

В законе не полностью решен вопрос об ответственности в том случае, если кто-то добросовестно полагался на записи реестра. Например, если сделка по продаже квартиры или дома должна быть аннулирована, а для добросовестного приобретателя данное жилье является единственным, то ему положена однократная компенсация за счет казны РФ, но не более одного миллиона. Пострадавшей стороне придется сначала долго помытарится по судам, выискивая надлежащего компенсатора. Потому что компенсация может быть выплачена только при условии вступления в законную силу решения суда о невозможности получения возмещения от третьих лиц. Например, в случае смерти должника-гражданина или в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Что делать дальше добросовестному приобретателю с данной компенсацией? Разве сможет он обеспечить себя новым жильем?

Надо отметить, что в законе о недвижимости есть мелкие хитрости. Например, сроки регистрационных действий сокращены, а сроки для приостановки увеличены. Процедуры кадастрового учета и государственной регистрации прав могут быть приостановлены на три месяца по решению государственного регистратора, на шесть месяцев – по инициативе заявителя. Среди оснований для приостановки – непредставление документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам. А основания приостановки потом являются основаниями отказа. Получается, что можно получить отказ на законных основаниях из-за некомпетентности уполномоченного органа. Опять заявитель в проигрыше.

Выписка из ЕГРН с 1 января 2017 г. будет главным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. Стоит помнить, что сведения ЕГРН являются актуальными только на момент их предоставления из реестра. Это важное уточнение в законе о недвижимости, поскольку уже в день выдачи документа сведения, содержащиеся в реестре, могут измениться. То есть при совершении сделки обязательно надо запрашивать выписку о правах и обременениях и сопоставлять периоды получения выписки из ЕГРН с датой подписания договора. Если выписка выдана месяц назад, риск при заключении сделки повышается, потому что в течение короткого времени информация о недвижимости может измениться: на недвижимость может быть наложен арест, заключен договор об ипотеке, заявитель может попасть в процедуру оспаривания его права в судебном порядке.

Росимущества от 30.12.2015 N АЧ-18/56045 “О единообразии учета в реестре федерального имущества сведений о едином недвижимом комплексе”

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

от 30 декабря 2015 г. N АЧ-18/56045

УЧЕТА В РЕЕСТРЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА СВЕДЕНИЙ О ЕДИНОМ

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в целях применения единых подходов к учету единых недвижимых комплексов в реестре федерального имущества (далее – реестр) направляет следующую информацию.

Федеральным законом от 02.07.2013 N 142-ФЗ “О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) введен новый объект недвижимого имущества – единый недвижимый комплекс, который представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, право собственности на совокупность которых зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в целом как на одну недвижимую вещь (статья 133.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, единый недвижимый комплекс может быть образован в следующих случаях:

завершение строительства объектов недвижимости, проектная документация которых предусматривает их эксплуатацию в качестве единого недвижимого комплекса;

объединение по заявлению собственника поставленных на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, которые имеют единое назначение и неразрывно связаны физически или технологически, либо расположены на одном земельном участке в единый недвижимый комплекс.

Обращаем внимание, что с учетом пункта 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).

Единый недвижимый комплекс может иметь в своем составе не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.). При этом земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, согласно позиции Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 не является частью единого недвижимого комплекса.

Кроме того, единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями). Соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости (письмо Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900).

Согласно пункту 168 раздела XXII Приложения N 1 к приказу Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 раздел ЕГРП, содержащий записи о едином недвижимом комплексе, идентифицируется кадастровым номером, если на момент представления документов на государственную регистрацию прав такой объект недвижимости учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса (например, трубопровод, иной линейный объект).

Если на момент представления документов на государственную регистрацию прав такой объект недвижимости не учтен в государственном кадастре недвижимости в качестве единого (одного) объекта недвижимости, при условии, что в государственном кадастре недвижимости учтены все объекты недвижимости, составляющие данный единый недвижимый комплекс, такой раздел ЕГРП при его открытии и внесении в него первой записи о праве на единый недвижимый комплекс идентифицируется условным номером. Кадастровый номер такого единого недвижимого комплекса вносится в раздел ЕГРП в случае поступления из органа кадастрового учета данных об учете единого недвижимого комплекса в качестве одного объекта недвижимости.

При этом, если на момент проведения государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс в ЕГРП ранее уже были зарегистрированы права на объекты недвижимости, входящие в состав единого недвижимого комплекса, в соответствующие подразделы ЕГРП вносятся записи о прекращении права на данные объекты недвижимости с указанием даты и номера государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс.

Читайте также:  Теплосети Волгограда сдадут в аренду во избежание долгов

В связи с вышеизложенным подпунктом “а” пункта 3 Положения об учете федерального имущества, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2007 N 447 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 16.06.2015 N 590) (далее – Положение), также предусмотрен новый объект учета – единый недвижимый комплекс, сведения о котором вносятся в Карту N 1.2.___, а также в Приложение к Карте N 1.2.___ Приложения N 1 к Положению.

В случае, если после завершения строительства единого недвижимого комплекса на него в ЕГРП зарегистрировано право как на один объект недвижимости, он подлежит учету в реестре по форме Карты N 1.2.___ в соответствии с пунктами 6, 7, 8, 10, 11 Правил заполнения форм реестра федерального имущества и записей об изменениях сведений об объекте учета или о лице, обладающем правами на объект учета либо сведениями о нем, и о прекращении права собственности Российской Федерации на имущество (далее – Правила) Приложения N 4 к Положению.

Если же входящие в состав единого недвижимого комплекса объекты недвижимости были учтены в реестре до государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс как на один объект недвижимости, они подлежат исключению из реестра на основании прекращения права собственности Российской Федерации на указанные объекты в порядке, установленном Положением.

Далее для учета в реестре единого недвижимого комплекса, образованного в результате объединения ранее учтенных в реестре объектов недвижимости, формируется Карта N 1.2.___ (в соответствии с Правилами Приложения N 4 к Положению) с приложением состава единого недвижимого комплекса согласно Приложению к Карте N 1.2.___.

При этом необходимо отметить, что земельный участок, находящийся под единым недвижимым комплексом, подлежит учету в реестре отдельно от него по форме Карты N 1.1.___ в соответствии с пунктами 5, 6, 7, 8, 9 Правил Приложения N 4 к Положению.

Данные по недвижимости объединяют в одну электронную базу

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2014 г. N 14-исх/02410-ГЕ/14 Об оформлении прав на единый недвижимый комплекс

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 18.02.2014 N Д23и-453 обращение ООО от 13.02.2014 N ИО-111-166 об оформлении прав на единый недвижимый комплекс, сообщает следующее.

1. Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поскольку иное не установлено ГК, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс сделок с ним осуществляется в порядке, который на данный момент установлен действующей редакцией Закона о регистрации.

ГК, Закон о регистрации не содержат норм, препятствующих правообладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объединить данные объекты в единый недвижимый комплекс.

При этом необходимо учитывать, что в статье 133.1 ГК отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (то есть земельный участок является частью единого недвижимого комплекса); единый недвижимый комплекс не является сложной вещью, к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями; соответственно впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости).

Поскольку иное не установлено ГК, Законом о регистрации, иным правовым актом, заявитель должен определить состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие включению в единый недвижимый комплекс), указав на это в заявлении о государственной регистрации прав. Кроме того, учитывая, что соответствующая информация не может быть получена из других источников, полагаем, что в заявлении о государственной регистрации прав следует отразить иные сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей неразрывно связана технологически, – сведения о содержании такой технологической связи.

2. Согласно статье 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон о кадастре) для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства) в орган кадастрового учета лицами, указанными в статье 20 Закона о кадастре, представляются заявление и технический план, оформленный в соответствии с требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403, требованиями к подготовке технического плана сооружения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.11.2011 N 693, требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583, требованиями к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 10.02.2012 N 52.

В соответствии со статьей 1 Закона о кадастре:

государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе;

кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства;

положения Закона о кадастре не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

Таким образом, если единый недвижимый комплекс не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства, в отношении него кадастровый учет осуществлен быть не может.

Однако, принимая во внимание пункт 1.2 статьи 20 Закона о регистрации, для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости (быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества, например, линейного сооружения, или учтены все вещи, являющиеся объектами недвижимости, составляющими данный единый недвижимый комплекс).

3. Как следует из статьи 133.1 ГК, для отнесения недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо наличие одного из следующих критериев:

неразрывная физическая или технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие);

расположение на одном земельном участке объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Таким образом, при объединении в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически, расположение их на одном земельном участке не обязательно.

4. Статья 133.1 ГК, Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый недвижимый комплекс необходимо согласие третьих лиц.

Вместе с тем в каждом конкретном случае вопрос о необходимости получения такого согласия должен решаться индивидуально, учитывая правовой статус объекта недвижимости, включаемого в состав единого недвижимого комплекса. Так, например, включаемый в состав единого недвижимого комплекса объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. При этом, поскольку к единым недвижимым комплексам согласно статье 133.1 ГК применяются правила о неделимых вещах, должна быть осуществлена замена предмета ипотеки (аренды) (внесены изменения в соответствующий договор).

Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу (копию ответа заявителю).

Заместитель руководителяГ.Ю. Елизарова

Обзор документа

Действующее законодательство не препятствует обладателю объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, объединить их в единый недвижимый комплекс.

Для его регистрации нужно определить состав комплекса, указав на это в заявлении. Кроме того, рекомендуется отразить иные сведения. Например, данные о технологической связи, если совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением, неразрывно связана технологически.

В отношении комплекса не проводится кадастровый учет, если он не является зданием, сооружением, помещением, объектом незавершенного строительства. Однако для госрегистрации права на комплекс сведения о входящих в него объектах должны содержаться в кадастре.

Закон о регистрации не содержат норм о том, что для объединения объектов недвижимости в единый комплекс необходимо согласие третьих лиц. Однако в каждом конкретном случае вопрос о необходимости его получения должен решаться индивидуально. Например, включаемый в комплекс объект недвижимости может быть предметом ипотеки или аренды. В силу ГК РФ к комплексам применяются правила о неделимых вещах. Таким образом, нужно заменить предмет ипотеки (аренды), т. е. внести изменения в соответствующий договор.

Структура БД для базы недвижимости?

Если вам будет нужно выводить общий список недвижимости, сортировать этот список, выполнять по нему выборку, то делить данные на несколько таблиц не стоит. Скорость поиска упадет во столько раз, на сколько таблиц вы поделили данные (условно).

Читайте также:  В Астраханской области возведут новые гидротехнические сооружения

Время поиска в одной таблице log(n). Время поиска в 8 таблицах в которых записей по меньше = 8*log(n/8).

Можно еще рассмотреть вариант создать единственную таблицу с множеством полей. Поля которые не имеют смысла, просто заполнять NULL.

А можно ссылки насчёт сложности поиска в одной таблице и в нескольких? Мне кажется, это какие-то вообще сферические числа, бред даже.

Не стоит пихать всё в одну огромную таблицу, разве что у вас действительно десяток полей.
Если у вас есть хотя бы одно отношение один-ко-многим (один человек продаёт пять домов), вам не обойтись без нескольких таблиц.
Нормальная форма.
Другое дело, что никто вам не подскажет, что именно вам надо, вопрос слишком общий.

Во первых, утверждение «Всё в одну таблицу» относилось лишь
к списку недвижимости. Помещать в эту таблицу что то кроме
недвижимости не надо 🙂

Приведу ссылку с Хабра же.

«B-tree Операция поиска выполняется за время O(t logt n), где t –
минимальная степень. Важно здесь, что дисковых операций мы
совершаем всего лишь O(log t n)!»

Логарифм значит, что при при увеличении базы данных в 2 раза,
время поиска возрасает лишь на одну операцию сравнения
(или дисковую операцию, хотя это не всегда так).

Вот и получается, что бы найти нужную запись среди 1.000.000 записей
тратится 0.1 сек. А среди 2.000.000 записей (в одной таблице)
тратится 0.101 сек.

Если мы будем искать в двух таблицах по 1.000.000 записей, то соответсвенно
у нас уйдет 0.2 сек.

Или давайте я приведу человечесский пример. У вас есть бумажный телефонный
справочник Москвы, в котором все фамилии упорядочены. Я прошу найти вас человека
с определенной фамилией. Правда ведь это просто? ВЫ открываете по середине
справоника, смотрите букву, затем открываете на середине одной из половин…
И так, уменьшая количество страниц каждый раз в раза раза, вы доберетеь до имени.

1000, 500, 250, 125, 65, 33, 17, 8, 4, 2, 1

Итого 1000 страниц за 11 подходов.

А потом, я даю вам 20 телефонных справоников городов в 20 раз меньше и
прошу найти человека.

50, 25, 12, 6, 3, 2, 1

Итого 50 страниц за 7 подходов. А так как у нас 20 справочников, то всего
будет 140 подходов. Это более чем в 10 раз больше!

Вам нужны результаты реальных тестов?

Завтра за компьютеров вряд ли сидеть буду. Вот детально расписанный эксперимент:

vinxru, спасибо за развёрнутый ответ.
Вы правы, потенциально «Скорость поиска упадет во столько раз, на сколько таблиц вы поделили данные (условно)».
Но это будет в том случае, если все таблицы будут одинакового размера (вы описываете раделение одной большой таблицы на 8 маленьких), и если искать мы будем по индексам. Но на самом-то деле разделение таблиц происходит не по количеству записей, а по их содержимому и отношениям между данными, да и далеко не все столбцы нужно индексировать.
Т.е. основная таблица с недвижимостью, хоть с множеством столбцов, хоть с пятью, будет одного и того же размера — n. А вот все дублирующиеся данные не нужно размещать в этой же большой таблице.

Например, у нас есть в базе несколько типов домов:

Чешки (9 этажей, панельные, с грузовым лифтом)
Чешки (12 этажей, панельные, с грузовым лифтом)
Чешки (9 этажей, кирпичные, с грузовым лифтом)

Если вы разместите эти данные в основной таблице, они, во-первых, займут 4 столбца («чешка», 9, «кирпич», «да»).
Во-вторых, чтобы быстро искать по ним, вам надо будет создать дополнительные индексы.

Я бы сделал по-другому: создал отдельную таблицу «тип дома», которая бы содержала бы эти типы, и была бы очень маленькой. В основной же таблице добавилась бы всего одна колонка — тип дома.

Честно говоря, не могу утверждать, что поиск во втором варианте «кирпичного девятиэтажного дома с лифтом, чешка» будет быстрее, чем в первом (с индексами), но как минимум вы выиграете на размерах базы и на удобстве работы с ней.

Я думаю, лично вы всё это прекрасно понимаете, но просто совет в первом комментарии может быть воспринят неопытным человеком совершенно в лоб: любые дополнительные таблицы всегда уменьшают скорость работы, складываем всё-всё в одну.
При этом вряд ли неопытный человек будет учитывать, что сложность поиска log(n) относится к поиску по индексу. Ну и другие нюансы.

любые дополнительные таблицы всегда уменьшают скорость работы, складываем всё-всё в одну.

Согласен. Исправлю на «любой дополнительный JOIN или запрос всегда уменьшает скорость работы.».
Я поклоняюсь Нормальной форме, как и многие тут. Но я давно понял, что есть три крайности: Производительность, Простота и Нормальная форма, между которыми приходится выбирать.

Власти собираются объединить все данные граждан и бизнеса в огромное электронное досье

Национальная база данных о гражданах страны

Аналитический центр при правительстве России предложил идею по созданию единой Национальной системы управления данными (НСУД). Проект рассматривается в рамках государственной программы «Цифровая экономика». Он обсуждался на рабочей группе по цифровому госуправлению АНО «Цифровая экономика», о чем сообщили CNews представители АНО.

Система нацелена одновременно и на корпорации, и на простых граждан. Предполагается, что корпоративному сектору НСУД упростит процедуры взаимодействия с государством, а физические лица сократят затраты времени на получение разного рода госуслуг.

Одна система на всю страну

НСУД станет единой информационной средой и будет получать информацию из менее масштабных государственных информационных систем, реестров госуслуг и баз данных. Представители бизнеса будут передавать в базу обязательные отчетности для ее наполнения. Систему интегрируют с разного рода государственными справочниками, включая Федеральную информационную адресную систему, ОКВЭД и др.

Концепция НСУД подразумевает переход к использованию единой системы вместо многочисленных информационных систем, коих по всей стране зарегистрировано уже более 300. Столько же насчитывается и незарегистрированных систем, при этом активно эксплуатирующихся. НСУД решит проблему фрагментированности и попутно позволит повысить актуальность содержащихся в ней данных – сейчас, по причине избыточного количества, госсистемы могут содержать устаревшую информацию.

Руководитель Аналитического центра при правительстве России Владислав Онищенко в ходе обсуждения концепции НСУД подчеркнул важность создания данной системы с точки зрения централизации данных и скорости получения доступа к ним. «Эффективность и скорость принятия управленческих решений в госсекторе зачастую зависят от качества и достоверности обработки данных в информационных системах и сервисах. От их доступности также зависит, насколько бизнесу будет комфортно вести свою деятельность. Эти же критерии влияют на удобство получения госуслуг гражданами», – заявил он.

Руководитель рабочей группы «Цифровой экономики», участвующей в обсуждении проекта новой системы, Олег Фомичев, указал, что в предложенном виде концепция Национальной системы управления данными акцентирована на интересах государства и оптимизации межведомственного взаимодействия. По его словам, системе есть куда развиваться в плане повышения качества взаимодействия государства с бизнесом и гражданами, и разработчикам нужно сосредоточиться в первую очередь на сквозных государственных сервисах, использующих различные источники данных в различных ведомствах, в различных ветвях и уровнях системы госуправления.

Этапы внедрения НСУД

В процессе рассмотрения концепции НСУД представители Аналитического центра и рабочей группы «Цифровой экономики» обсудили «дорожную карту» разработки и внедрения системы. План проработан до 2024 г. и состоит их нескольких этапов.

В течение 2019 г. требуется завершить все основные подготовительные работы, в том числе утвердить функциональных и технических требований к системе. Помимо этого, следует подготовить первую очередь НСУД для предварительной настройки межведомственного взаимодействия.

На 2020 и 2021 г. авторы проекта запланировали разработку и утверждение нормативной базы системы, а также согласование и внедрение в практику всех госорганов единых стандартов данных в НСУД. В этот же период будет осуществляться настройка, доработка и тестирование основных возможностей всей системы.

Запуск НСУД предварительно назначен на четвертый квартал 2021 г., итого, на проведение всех этапов разработки системы и первичное ее внедрение потребуется ровно три года.

Сразу после запуска НСУД начнется период так называемой «гармонизации» данных, рассчитанный на три года – до 2024 г. В течение этого срока к системе будут подключены различные ведомства и существующие в стране информационные системы.

Контроль качества и платный доступ

Единая система НСУД будет представлять собой масштабную базу данных, содержащую большое количество различной информации. Отследить качество ее обработки в полном специалистам помогут сами граждане страны и представители корпоративного сегмента рынка. Специально для этого в состав НСУД войдут специальные инструменты – онлайн-сервисы, которые позволят россиянам самостоятельно контролировать качество обработки данных в режиме реального времени.

По завершении всех этапов разработки и внедрения НСУД доступ к системе может стать платным. Вопрос о взимании платы за право пользования системой пока находится на рассмотрении.

История идеи создания НСУД

Обсуждению концепции системы рабочей группа по цифровому госуправлению «Цифровой экономики и представителями Аналитического центра правительства России предшествовал ряд событий. Впервые о разработке НСУД стало известно в феврале 2018 г. со слов главы Росстата Александра Суринова, который рассказал о ней на годовой коллегии ведомства. Целью создания платформы была обозначена необходимость максимально снизить отчетную нагрузку на корпорации и упростить процесс сбора данных для бизнеса и простых граждан.

Затем, в марте 2018 г. Минэкономразвития, Минфин и Минкомсвязи получили поручение от правительства предоставить согласованные предложения по разработке НСУД на базе Росстата в рамках программы «Цифровая экономика». Следующим шагом стала публикация Минфином в июле 2018 г. проекта закона, устанавливающего основы систематизации и гармонизации информации в РФ; уполномоченными органами. В настоящее время документ находится в разработке. В следующий раз о НСУД заговорили на «ПРОФ-IT.2018», где замглавы Минэкономразвития Савва Шипов подчеркнул всю важность создания единой системы управления данными в масштабах страны.

Ссылка на основную публикацию