Что лучше — аренда или ипотека?

Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в 2000-е, россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались (спойлер: уже в первые месяцы 2019 года они начали расти), и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит (заем) — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите (займе).

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Что финансово выгоднее — арендовать квартиру или брать ипотечный кредит (заем) — и от чего это зависит.
  • Какова ситуация на рынке недвижимости и ипотечного кредитования.
  • Какие нематериальные выгоды и риски стоит учитывать при выборе между арендой и ипотекой.

У меня есть деньги, которых достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту (займу), и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит (заем) или арендовать квартиру?

Скорее всего, выгоднее арендовать квартиру, но точный ответ зависит от многих факторов. Если думать о недвижимости как о финансовом инструменте, то есть как о способе сбережения денег или получения прибыли, надо рассматривать два основных источника дохода. Первый — рост стоимости недвижимости, который спрогнозировать сложно. Второй — рентный доход, который можно рассчитать. То есть либо вы берете ипотечный кредит (заем), чтобы переехать в свою квартиру и не платить за аренду, либо чтобы сдавать купленную квартиру в аренду.

О том, как сдать квартиру в аренду, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Величину рентного дохода, который может принести вам жилье, легко посчитать, если поделить стоимость жилья на годовую арендную плату за него. Например, если ваша квартира стоит 9,6 млн рублей, а сдаете ее вы за 40 тысяч рублей в месяц, то без учета остальных факторов она окупится за 20 лет (20 x 12 x 40 000 = 9 600 000), и ее доходность составляет 5%. Примерно такую доходность, по данным сайта Numbeo.com, обеспечивают владельцам квартиры в удаленных от центра Москвы районах.

Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить специальное разрешение от банка (или некредитной организации) и страховой компании. Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.

А можете привести пример с расчетами, чтобы стало понятнее?

Возьмем квартиру в новостройке в спальном районе Москвы, которая сейчас стоит 5 млн рублей. У вас есть 1 млн рублей, которые вы собираетесь использовать как первоначальный взнос. Средняя ставка по ипотечному кредиту (займу) на 10 лет в начале 2019 года составляет примерно 9,5% в год, хотя можно получить и лучшие условия по ипотечному кредиту (займу), если застройщик — партнер банка или у вас есть основания для получения госсубсидий (молодые семьи, военные и другие категории льготников).

Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 51,7 тысячи рублей, а переплата банку за кредит – примерно 2,2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7,2 млн рублей.

О том, как снизить ставку по ипотеке, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит на год (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 31,7 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит.

можно накопить за 10 лет при ставке депозитов 7,7% в год, которую в начале 2019 года предлагают банки. Для простоты подсчета мы допускаем, что платежи за аренду и процентные ставки по вкладу будут изменяться одинаковыми темпами

Хорошо, но и моя квартира за это время подорожает, разве нет?

Не факт. Дело в том, что спрогнозировать стоимость недвижимости на 2029 год, к моменту, когда вы полностью выплатите кредит и квартира станет вашим полноценным активом, довольно сложно. В 2000–2014 годах, по данным Росстата, цены в рублях за квадратный метр в первичном жилье в Москве в среднем выросли в 10 раз (хоть и без учета инфляции), а вот с 2015 года они немного уменьшились.

На стоимость недвижимости могут повлиять и другие факторы: например, открытие станции метро может увеличить стоимость жилья на 20%, а строительство магистрали рядом с домом — на 5%. В любом случае, если стоимость квартиры не вырастет c 5 млн рублей до 8,7 млн рублей (сумма на депозите), то выгоднее арендовать квартиру.

Дополнительно сэкономить при покупке квартиры можно, если приобрести квартиру на этапе строительства. Как правило, цена квартир в новостройках увеличивается после того, как дом будет достроен. Но это несет дополнительные риски: дома могут сдаваться в эксплуатацию с опозданием, а это означает упущенную выгоду по вкладу.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В последние годы ставки по ипотечным кредитам (займам) падали. Может, стоит еще немного подождать, а потом взять ипотечный кредит (заем)?

Действительно, ставки по кредитам на жилье в последние годы уверенно падали. По данным Банка России, средневзвешенная ставка по ним (то есть с учетом объема кредита) в ноябре 2018 года составила 9,52%. Это близко к рекордно низкой (9,41%) ставке по ипотеке, зафиксированной в сентябре-октябре 2018 года. Для сравнения: в январе того же года она составляла 9,79%, а в начале 2014 года превышала 14%. Снижение ставок привело к тому, что 2018 год стал рекордным с точки зрения выданных ипотечных кредитов. Однако с января 2019 года крупнейшие российские банки повышали ставки по ипотеке в результате декабрьского увеличения ключевой ставки Банка России до 7,75% годовых.

Поведение ставок дальше во многом будет зависеть от макроэкономики, в том числе влияния внешних факторов. Это отмечают и аналитики рынка – начиная с марта 2019 года ставки практически не менялись. Это свидетельствует о том, что цикл повышения ставок на рынке ипотеки закончен. При отсутствии новых стрессов в экономике уже во втором полугодии 2019 года возможно снижение ставок. Однако гарантий здесь нет, поэтому если вы раздумываете о том, чтобы взять ипотечный кредит (заем) в этом году, не стоит тянуть до следующего повышения ставки.

А чем свое жилье лучше арендуемого с экономической точки зрения?

Покупка жилья с использованием ипотечного кредита (займа) позволяет получить нематериальные выгоды: постоянную регистрацию, а вместе с ней и приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, поликлинике и пр. В съемной квартире можно получить временную регистрацию по месту пребывания (а по закону вы обязаны это сделать, если живете не по месту постоянного жительства более 90 дней), но для постоянной прописки потребуется согласие собственника квартиры и всех постоянно прописанных в ней людей. Как показывает практика, не все арендодатели на это идут.

Как и платежи по аренде, платежи по ипотечному кредиту (займу) зафиксированы в договоре. Но в отличие от аренды, некоторые кредитные продукты предусматривают переменные ставки. Это означает, что при определенных условиях сумма ежемесячных выплат может снизиться.

Как зарегистрироваться по месту жительства, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Какие риски есть у обеих стратегий?

Преимущества покупки квартиры с использованием ипотечного кредита (займа) легко могут обернуться минусами, особенно если рассматривать этот шаг как инвестицию. Поэтому, если острая потребность в жилье отсутствует, нужно особенно тщательно взвесить оба варианта. Чтобы выплачивать регулярные платежи по ипотечному кредиту, нужно иметь стабильный доход на протяжении долгого времени, в то время как со съемной квартиры, как правило, можно съехать в течение 1–2 месяцев. Кроме того, квартира — не самый ликвидный инструмент: ее не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги, в то время как банковский вклад легко забрать, пусть и с потерей процентов. Более того, во время экономических кризисов, когда потребительский спрос на недвижимость и другие товары сильно падает, продавать жилье придется, скорее всего, с большим дисконтом.

Есть и много других нематериальных рисков при покупке квартиры в ипотеку – например, изменение мобильности, состава семьи и т.п., которые могут влиять на потребности в определенных жилищных условиях.

Как приобрести квартиру в ипотеку, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В случае с арендой главный риск — изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.

Что лучше: снимать квартиру или оформить в ипотеку? Реальная история молодой семьи

Очень часто молодые люди стоят на распутье: снимать квартиру или все же приобрести жилье в ипотеку? Конечно, оформление ипотеки — рискованное дело, ведь платить за квартиру придется не один год, а как сложится финансовое благополучие семьи, заранее предугадать в нынешнее время невозможно. И все же лучше потихоньку платить за собственное жилье, чем отдавать каждый месяц деньги чужим людям.

Сегодня в гостях у журнала Reconomica Юлия из города Асбеста, которая хочет рассказать нашим читателям свою историю покупки квартиры в ипотеку. Читайте!

Как мы приобрели квартиру

Меня зовут Юлия, живу в городе Асбесте. С 22 лет мы с мужем начали жить вместе, с родителями жить не особо хотелось, поэтому мы приняли решение снимать квартиру.

Снимать квартиру или оформлять ипотеку?

В то время наш общий доход составлял около 40 000 рублей в месяц. За квартиру мы отдавали арендодателям 10 000 рублей. Еще тогда меня посетила мысль оформить квартиру в ипотеку, но в голове крутились только дурные мысли: где взять деньги на первый взнос, а если мы не сможем платить, одобрит ли нам банк (мой муж работал неофициально), а если мы потеряем работу или вообще не будем жить вместе?

В общем, оформление ипотеки меня очень сильно пугало, и мы дальше продолжали снимать квартиру.

Через два года у нас появилась дочь, и снова мысли об ипотеке не давали мне покоя. Я очень долго думала и опять отложила все в дальний ящик. Время шло, мы снимали квартиру, и в один прекрасный момент хозяева квартиры попросили нас освободить помещение, в связи с продажей. На тот момент подходящих вариантов не было и нам пришлось переехать к маме мужа. Жить с ней было достаточно некомфортно, ведь мы привыкли жить одни. В это время я начала откладывать деньги на отпуск. Прожив полгода вместе, мы с мужем решили, что нужно оформлять ипотеку.

Прожив полгода вместе, мы с мужем решили, что нужно оформлять ипотеку.

Оформление ипотеки

Дело было поручено мне, так как муж в этих делах не очень разбирается. Я активно начала изучать в интернете ипотечные продукты банков: сравнивала процентные ставки, стоимости страховок, условия погашения, условия первоначального взноса, досрочного погашения, просчитывала платежи на калькуляторах онлайн. Из всех банков нам больше подошел Сбербанк.

В то время процентная ставка у них была 10,4%, минус 1% при условии страхования, минус 0,5% молодой семье, минус 0,3%, если мы выбираем квартиру на сайте Домклик. Итого у меня получалось 8,6% в год.

Мы ещё раз обсудили наше решение за семейным столом, сопоставили все за и против. Затем мы с мужем дождались совместного выходного и обратились с документами в банк, отправили заявку на рассмотрение. Нам попалась очень миловидная девушка, она помогла нам более корректно заполнить анкеты. Банк нам одобрил уже через два дня и сумму можно было оформить до 1 700 000 рублей. С нами связался менеджер и проконсультировал, что нам делать дальше. Оставалось найти квартиру (оказалось, это не так просто).

Читайте также:  Дачников освободят от госпошлины за пользование водяными скважинами

Поиск квартиры

После одобрения у нас было 90 дней для того, чтобы найти себе квартиру. С мужем мы решили, что нам нужна двухкомнатная квартира, не очень дорогая, чтобы платеж по ипотеке у нас был не больше 10 000 в месяц, как за съёмное жильё.

Выбрали район, в котором мы хотим жить, активно начали изучать объявления о продаже квартир в интернете и местных газетах, даже расклеивали на подъездах объявления о покупке. Я и предположить не могла, насколько тяжело выбрать для себя квартиру, которая будет нравиться. Мы пересмотрели кучу вариантов квартир, на разных этажах, в разных районах. Даже нашли квартиру, которая нам приглянулась, но на моменте оформления оказалось, что с документами не все в порядке. Прошло почти два месяца, и мы нашли подходящий нам вариант.

Ипотека — идеальный вариант для тех, у кого нет большой суммы на приобретение недвижимости.

Плюсы и минусы оформления квартиры в ипотеку

Наверное, самый главный минус ипотеки — это то, что не все продавцы квартир хотят иметь дело с ипотекой, так как это занимает примерно около двух недель (фотографии квартиры отправляются в банк на проверку).

На период ипотеки квартира находится в собственности банка, то есть о всех изменениях в квартире нужно сообщать в банк. Мы делали перепланировку квартиры и спрашивали согласие банка. Также страхование квартиры и жизни — лишняя переплата, хотя с другой стороны, всякое может произойти за период выплат по ипотеке.

  1. Банк тщательно проверяет документы на квартиру, что оберегает от уловок мошенников.
  2. Жильё уже по факту твоё, а рассчитываешься за него частями.

Ипотека — идеальный вариант для тех, у кого нет большой суммы на приобретение недвижимости и кто не умеет долго копить.

Итог в цифрах

Квартиру мы приобрели за 1 130 000 рублей, минус первый взнос 170 000 (это были те деньги, которые я откладывала на отпуск), оставшаяся сумма составляла 960 000 рублей. Оформили мы ее на 15 лет, платеж в месяц — 9 510 рублей, что нас вполне устроило.

Лучше сразу платить за собственную квартиру.

Вскоре я родила второго ребенка и воспользовалась материнским капиталом 453 026 рублей. Сейчас нам осталось выплатить 430 000 рублей. В следующем году мы планируем подать на возврат 13% за уплаченную сумму и эти деньги также положить на счёт ипотеки.
Мы очень довольны, что купили квартиру. Мы уже успели в ней сделать ремонт, теперь она отвечает всем нашим требованиям. Если бы оформили ипотеку сразу, как начали жить, давно бы ее выплатили. Я очень сожалею, что мы столько лет боялись этой ипотеки, как огня.

Я рекомендую не отдавать чужим дядям за квартиру деньги, а лучше сразу платить за собственную квартиру и ничего не бояться, пробовать и идти вперёд!

Ипотека или аренда. Что выгоднее

В 2020 году российский рынок жилья изменится. Банки ожидают снижения ставок по ипотеке до 8%, а вот цены на аренду жилья могут вырасти до 10%. На этом фоне многие задаются вопросом, что выгоднее: снимать квартиру или купить. О новых трендах на рынке жилья — в материале Лайфа.

Почему дорожает аренда и дешевеет ипотека

Квартирный вопрос для многих российских семей по-прежнему остаётся самым актуальным. Одни полагают, что снимать жильё проще и дешевле, а вешать на себя многолетний хомут в виде ипотеки — просто кошмарный сон. У других принципиально иное мнение.

В этом году на рынке жилья начались два параллельных тренда. Ставки по ипотечным кредитам могут приблизиться к 8%. Об этом рассказал глава ВТБ Андрей Костин на Всемирном экономическом форуме в Давосе. Таким образом, продолжается курс на повышение доступности жилья. А вот стоимость аренды квартир в крупных городах России, наоборот, может увеличиться на 5–10%.

— В 2020 году мы прогнозируем небольшой постепенный рост цен на аренду жилья — в среднем на 5–7%. Главным стимулом станет повышение спроса. Активизация рынка аренды обусловлена притоком иногородних и иностранных арендаторов жилья, а также улучшением транспортной ситуации, — рассказала заместитель директора Департамента аренды квартир агентства “Инком-недвижимость” Оксана Полякова.

Взять ипотеку или всё-таки платить чужому дяде?

На самом деле однозначного ответа на вопрос, что же выгоднее, снимать или покупать, нет. Всё зависит от категории жилья, а также целей и возможностей покупателя. Директор Департамента вторичного рынка агентства “Инком-недвижимость” Сергей Шлома отметил, что некоторые покупатели спешат воспользоваться сниженными ставками по кредитам и приобрести жильё. Впрочем, перед покупкой нужно сделать детальный расчёт.

— Активности покупателей поспособствовали прогнозы по поводу роста цен на недвижимость в наступившем году. В основном они касаются первичного рынка жилья, где всё больше девелоперов переходит на работу через эскроу-счета. В дальнейшем объекты, экспонируемые в жилых комплексах, попадут на вторичку, что может привести к постепенному увеличению средних ценовых показателей в сегменте, — пояснил Лайфу Сергей Шлома.

Он подчеркнул, что уровень платёжеспособности населения низкий. В таких условиях далеко не все желающие могут позволить себе покупку недвижимости, даже в том случае, если есть возможность оформить ипотеку на более льготных условиях. Вследствие этого определённой группе потребителей всё же приходится отложить планы по приобретению квартиры, отдав предпочтение аренде.

Впрочем, толчок на покупку собственного жилья в этом году может дать обновлённая программа материнского капитала. По словам эксперта Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского, во многих крупных городах России сумма, выделяемая государством на первого ребёнка, как раз покроет первый взнос по ипотеке.

— Речь здесь идёт о том, что банки после снижения ставок по ипотеке крайне неохотно одобряют кредиты заёмщикам с первым взносом менее 20–25% от стоимости жилья, а во многих крупных городах России цены на однокомнатные квартиры стартуют от двух миллионов рублей. Соответственно, 466 тысяч рублей материнского капитала как раз покрывают более 20 процентов стоимости, — пояснил Алексей Кричевский.

При этом на руку заёмщикам играет и понижение кредитных ставок, особенно если будет возможность платить чуть больше, чем предусмотрено в договоре. Также эксперт дал практический совет, как принять правильное решение при выборе между новостройками и вторичным жильём.

— Есть ряд вопросов, на которые потенциальные покупатели должны себе ответить перед покупкой. Если речь идёт о новостройке на этапе строительства, они должны чётко понимать, есть ли им где жить на время строительства дома. Будут ли у них деньги на ремонт, если речь идёт о квартире без отделки, и надёжен ли застройщик. Важен и вопрос инфраструктуры района, — посоветовал эксперт.

При покупке вторичного жилья вопрос с ремонтом также может возникнуть, но хотя бы не будет проблем с наличием нужных социальных структур и не будет необходимости тратить дополнительные средства на аренду, что особенно актуально при покупке в ипотеку.

Если сумма на первоначальный взнос невелика, на время строительства придётся жильё снимать, а потом делать ремонт, покупка может оказаться не такой уж и выгодной. В этом случае имеет смысл какое-то время снимать жильё и подкопить денег на первый взнос на вторичке. Одним словом, если покупать квартиру, то уже с отделкой, готовую к проживанию. Тогда сумма за выплату ипотеки фактически будет соответствовать арендной плате за съёмное жильё. Особенно, если первоначальный взнос будет более 50%.

Снимать квартиру или взять ипотеку: что выгоднее

Подробный разбор с примерами и расчётами.

При сравнении ипотеки и аренды недвижимости материальный аспект обычно уходит на второй план. Участники дискуссии выясняют, что лучше: платить чужому дяде или попасть в рабство к банку, переплачивать, зато за своё, или постоянно переезжать в поисках более выгодных вариантов. Но если оставить сантименты и обратиться к числам, то ситуация становится более понятной.

Аренда и ипотека в цифрах

Изменение цен на недвижимость и аренду квартир, а также размер инфляции на продолжительный период можно прогнозировать только приблизительно, так что и расчёты будут неточными. И всё же цифры красноречивее слов.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в апреле этого года, по данным Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам, и приобретенные права требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях Центробанка, составила 9,64%. По информации аналитиков Domofond.ru Аналитические отчеты Domofond.ru , арендовать квартиру в марте 2018 года было в среднем на 0,7% дешевле, чем в декабре 2017 года. Однако для верности будем считать, что хозяин квартиры будет повышать платежи на 5% в год.

Для расчётов возьмём областной центр, город-миллионник Волгоград и город федерального значения Санкт-Петербург.

Волгоград

Ипотека

Средняя цена двухкомнатной квартиры в Волгограде, по данным Domofond.ru, составляет 2 365 695 рублей. Рассмотрим ситуации, если вы накопили первоначальный взнос в размере 15%, 25% и 50% от стоимости квартиры и взяли ипотеку под 9,64% годовых сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос, рублейЕжемесячный платёж, рублейПереплата, рублейИтоговая цена квартиры, рублей
354 854, 15%26 1761 130 0603 495 755
591 250, 25%23 088996 8183 361 818
1 182 500, 50%15 392664 5463 029 546

При вычислениях не учтены дополнительные расходы на сопутствующие услуги в виде страхования жилья и человека, взявшего ипотеку, и компенсации вроде налогового вычета.

Предположим, что цены на недвижимость будут расти на 5% в год, тогда через 10 лет квартира будет стоить 3,67 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Волгограде — 15 845 рублей в месяц. Если хозяин будет поднимать плату примерно на 5% в год, то через 10 лет арендатору придётся отдавать 24 556 рублей в месяц. Всего же за эти годы он заплатит за проживание 2 389 344 рубля. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё три года и девять месяцев.

При средней зарплате в Волгограде в размере 28 483 рубля платежи и за аренду, и за ипотеку кажутся посильными для семьи с двумя работающими взрослыми.

Стоит также учесть, что у арендатора остаются неистраченными накопления на первоначальный взнос (если они были), которые он может положить в банк под проценты. По данным Процентные ставки и структура кредитов и депозитов по срочности Центробанка, средневзвешенная ставка по вкладам сроком от одного до трёх лет в 2018 году составляет 6,41%. За 10 лет показатель неоднократно изменится, но для расчётов будем использовать именно эту цифру. При вычислениях не учтена капитализация.

Первоначальный взнос (накопления), рублейСумма через 10 лет, рублей
354 854, 15%582 315
591 250, 25%970 241
1 182 500, 50%1 940 482

Соответственно, за 10 лет арендатор не только потратит меньше, но и заработает на вкладе.

Аренда и накопления

Из предыдущего пункта понятно, сколько человеку удастся накопить на депозите за 10 лет, если он продолжит снимать жильё.

Наибольшие шансы накопить на квартиру и купить её без ипотеки у человека, который располагает половиной суммы от стоимости квартиры, но только в том случае, если цена на недвижимость не изменится.

Через 10 лет на покупку квартиры ему не будет хватать 425 213 рублей. Чтобы в нужное время иметь на руках всю сумму, ему придётся откладывать ежемесячно чуть больше 3,5 тысячи рублей.

Через пять лет у него на депозите будет 1 561 491 рубль. Чтобы купить квартиру в это время, человеку нужно все пять лет откладывать по 13,4 тысячи в месяц. Вместе с затратами на аренду на жильё у него будет уходить 29,3 тысячи в первый год и 32,6 тысячи — в пятый. Соответственно, если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оставят 3 415 482 рубля, через десять — 4 755 039 рублей. Оба варианта более затратные, чем ипотека.

Читайте также:  Как платить за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации?

Санкт-Петербург

Ипотека

Средняя цена на двухкомнатную квартиру в Петербурге составляет 6 797 671 рубль.

Первоначальный взнос, рублейЕжемесячный платёж, рублейПереплата, рублейИтоговая цена квартиры, рублей
1 019 651, 15%75 2103 247 15210 044 823
1 699 418, 25%66 3622 865 1349 662 805
3 398 836, 50%44 2411 910 0898 707 760

Чтобы не переплачивать по ипотеке, нужно или накопить первоначальный взнос в размере не менее половины стоимости квартиры, либо увеличить ежемесячный платёж и сократить срок кредитования. При средней зарплате Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области в 58,5 тысячи рублей сделать это может явно не каждый.

Через 10 лет квартира будет предположительно стоить 10,99 миллиона рублей.

Аренда

Средняя стоимость съёма двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге — 32 744 рубля в месяц. При росте стоимости аренды на 5% в год через 10 лет ежемесячный платёж составит 50 787 рублей, а всего наниматель отдаст 4 942 178 рублей. На разницу между затратами на ипотеку с первоначальным взносом в 15% и на наём арендатор может снимать квартиру по прогнозируемой цене 2028 года ещё восемь лет и три месяца.

Не стоит сбрасывать со счетов и накопления.

Первоначальный взнос (накопления), рублейСумма через 10 лет, рублей
1 019 651, 15%1 673 247
1 699 418, 25%2 788 744
3 398 836, 50%5 577 490

Аренда и накопления

И снова на покупку квартиры без ипотеки может рассчитывать человек, у которого уже есть половина от её цены. Но уложиться в пятилетний срок ему будет проблематично. Через пять лет у него на счету будет 4 448 162 рубля. Чтобы собрать нужную сумму, каждый месяц ему нужно откладывать 39,2 тысячи. В сумме с затратами на аренду ему придётся выделить 72 тысячи в месяц уже в первый год.

Если он купит квартиру через пять лет, общие затраты с учётом аренды оцениваются в 8 968 837 рублей, через 10 лет — в 11 739 849 рублей.

Так что же выгоднее

По усреднённым подсчётам аренда выгоднее. Во всех случаях ежемесячная плата за наём меньше, чем платёж по ипотеке. Первоначальный взнос при этом не только не истрачен, но и приносит деньги.

Однако через 10 лет у выбравшего ипотеку в собственности будет квартира, а у арендатора — нет.

Что касается аренды жилья и одновременного увеличения накоплений на квартиру — здесь тоже всё не так просто. Работают предсказуемые факторы: чем больше у вас денег на руках, выше доход и ниже стоимость недвижимости и аренды в вашем городе, тем больше шансов накопить на квартиру без ипотеки и остаться в плюсе. Однако при расчётах обычно не учитывают, что за 10–15 лет цены на недвижимость могут значительно вырасти.

Поэтому стоит брать во внимание ещё один ключевой показатель — время. Делать долгосрочные прогнозы тяжело даже специалистам. А стабильность в стране — показатель ближе к религиозному: вы либо верите в неё, либо нет. Поэтому, если копить на квартиру придётся более пяти лет, стоит привлечь к вычислениям не только логику, но и интуицию.

Учтите, что деньги за счёт инфляции обесцениваются, а недвижимость растёт в цене.

Впрочем, по данным Росстата Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации , в последние три года цены на вторичном рынке снижаются на все типы квартир за исключением элитных.

В качестве дополнительного фактора стоит рассмотреть близость пенсионного возраста. На пенсионные выплаты снимать квартиру будет трудно, а в крупных городах — невозможно. Так что к этому времени хорошо иметь собственное жильё, даже если оно досталось вам с переплатой.

Аргумент, что на деньги, ушедшие банку, можно было бы снимать квартиру до конца жизни, состоятелен, если вы отказались от покупки жилья в крупном городе и снимаете квартиру по очень выгодной цене. Так, если вы сэкономите на переплате 3 миллиона, это даст вам по 25 тысяч в год ежемесячно в течение 10 лет (но стоит учитывать инфляцию).

Деньги также можно положить на депозит. Сумма в 3 миллиона с учётом текущего среднего процента по вкладам будет приносить 15 тысяч рублей в месяц процентами, 4 миллиона — 20 тысяч.

Как рассчитать, что выгоднее для вас

Усреднённые подсчёты дают усреднённые результаты, поэтому, чтобы понять, что выгоднее для вас, придётся провести вычисления самостоятельно. Для этого понадобятся следующие данные:

  1. Величина арендной платы за квартиру.
  2. Размер ваших накоплений, которые вы планируете использовать в качестве первоначального взноса.
  3. Стоимость квартиры, которую вы хотите купить.
  4. Процентная ставка по ипотеке (можно использовать среднюю по стране или ту, что предлагает банк, в котором вы бы хотели взять ипотеку).
  5. Процент по вкладу в банке, которому вы готовы доверить ваши деньги на продолжительный период.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья с одновременным накоплением денег на покупку квартиры

1. Ипотека

С помощью ипотечного калькулятора или на сайте своего банка вычислите, сколько лет займёт у вас ипотека при оптимальном ежемесячном платеже, какова будет переплата.

При цене квартиры в 5,2 миллиона рублей, первоначальном взносе 3,2 миллиона, процентной ставке в 11% и сроке ипотеки в семь лет ежемесячный платёж составит 34 245 рублей, а переплата — 876 569 рублей.

2. Аренда квартиры

Посчитайте, сколько за эти годы вы отдадите за аренду квартиры, с учётом возможных повышений платы.

Например, вы отдаёте ежемесячно 22 тысячи рублей и снимаете квартиру уже три года. За это время цена ни разу не поднималась, но очевидно, что через семь лет аренда не будет стоить столько же. Поэтому в ближайший год вы предположительно отдадите за наём 22 × 12 = 264 тысячи, в следующие три года — 24 × 36 = 864 тысячи, в оставшиеся три — 26 × 36 = 936 тысяч, всего — 2,06 миллиона рублей.

3. Депозит и накопления

Рассчитайте, сколько денег накопится у вас на депозите за срок ипотеки, и оцените сумму. Затем вычислите, сколько денег у вас будет после первого года, второго и так до конца срока ипотеки. Также определитесь с суммой, которую вы можете откладывать ежемесячно на покупку квартиры, рассчитайте, сколько денег это вам даст через год, два и так до конца срока ипотеки. Теперь путём нехитрого сложения суммы на депозите и накоплений выясните, через сколько лет вы сможете собрать деньги на недвижимость.

На депозите без капитализации с процентной ставкой 6,1% сумма в 3,2 миллиона рублей через семь лет превратится в 4 566 400 рублей.

Даже если цены на недвижимость расти не будут, то через семь лет купить квартиру без ипотеки нельзя.

Есть вариант не ждать, когда на депозите накопится нужная сумма, и откладывать по 20 тысяч рублей в месяц или 240 тысяч в год. Тогда уже после пяти лет в накоплениях будет 5 376 000 рублей. С учётом платы за аренду всего на недвижимость уйдёт 6 640 000 рублей, и 176 тысяч останется. За семь лет ипотеки на квартиру уйдёт 6,8 миллиона. То есть по затратам выходит примерно одинаково, но сэкономлены два года, то есть арендовать жильё и в это время копить выгоднее.

Эти расчёты работают, только если стоимость квартиры за пять лет не менялась, а аренда не дорожала быстрее, чем заложено в прогнозе.

Когда на квартиру не удаётся накопить даже за срок ипотеки, очевидно, что взять взаймы у банка выгоднее, чем копить.

Если вы выбираете между ипотекой и арендой жилья без планов купить квартиру в будущем

1. Вспомните, сколько вы отдаёте хозяину квартиры

Возьмём цифры из предыдущего примера — 22 тысячи рублей.

2. Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке

Снова число из предыдущего примера — 34,3 тысячи рублей.

3. Сравните две цифры

Очевидно, что снимать выгоднее, даже если не учитывать в расчётах первоначальный взнос. Если всё не так однозначно, разделите сумму первоначального взноса на количество месяцев ипотеки и прибавьте полученную сумму к ежемесячному платежу:

3 200 000 ÷ 84 = 38;
34,3 + 38 = 72,3 тысячи рублей.

Сравнение с 22 тысячами получается ещё нагляднее. И даже если через семь лет аренда подорожает в два раза, снимать квартиру всё ещё будет выгоднее.

Однако уже на восьмой год человек с ипотекой полностью её погасит и будет оплачивать только коммунальные услуги. А арендатор продолжит отдавать ту же сумму за наём. С другой стороны, если плата за квартиру не поднималась бы, суммы, которая ушла бы на ипотеку, ему хватит на 26 лет аренды.

4. Посчитайте, сколько вы заработаете на деньгах, которые могли бы пойти на первоначальный взнос

Через семь лет на депозите будет 4,57 миллиона рублей. А если ежемесячно откладывать разницу между платежами в размере 12,3 тысячи в месяц, то за семь лет это принесёт ещё 1,03 миллиона. Общая сумма в 5,6 миллиона, положенная под 6,1% годовых, будет приносить 28,5 тысячи рублей в месяц процентами.

Что выгоднее ипотека или аренда квартиры в 2020 году: расчеты и калькулятор

Альтернативным вариантом решения жилищного вопроса помимо ипотеки для жителей России, нуждающихся в жилплощади, является долгосрочная аренда. Аренда или ипотека: что выгоднее в данном случае? Ответим на этот вопрос с помощью практических расчетов.

Что дает ипотека и аренда

Граждане РФ, не имеющие возможность приобрести жилье за счет собственных средств, условно делятся на две группы. Одни придерживаются мнения, согласно которому ипотека – это крайне дорогой вариант решения проблемы. Это рабство и кабала на долгие годы. Аренда жилья для них дешевле и безопаснее с точки зрения невозможности утраты собственной жилплощади.

Другие считают, наоборот, что аренда недвижимости невыгодна. Платежи арендодателю не решают проблемы, а копить на собственные метры и одновременно снимать квартиру очень тяжело финансово.

Однозначного ответа, что выгоднее – аренда или ипотека – не существует. Для каждого конкретного человека и отдельной семьи он определяется совокупностью множества факторов: материальным положением, регионом проживания, планами на ближайшее будущее и т.д.

Ипотека дает:

  • право собственности на приобретенное жилье (собственником залоговой недвижимости является заемщик);
  • надежность (человек живет в своей квартире и сам распоряжается ей, хоть и ограничениями из-за ипотеки);
  • возможность получения налогового вычета и других привилегий от государства.

При этом ипотека сопровождается необходимость стартового капитала для оплаты первого взноса, дополнительными расходами (страховка, оценка, регистрационные издержки, ремонт, покупка мебели и техники) и существенной итоговой переплатой.

Аренда дает квартиросъемщику:

  • мобильность (съемное жилье в любой момент можно сменить, если мешают шумные соседи, не устраивает инфраструктура и т.д.);
  • возможность накопления (свободные средства можно откладывать на собственное жилье или с умом инвестировать);
  • отсутствие необходимости наличия крупной суммы (достаточно иметь сумму за 1-3 месяца).

Аренда может сопровождаться периодичным повышением стоимости арендной платы, неожиданной необходимостью съехать со съемного жилья, невозможностью сделать ремонт или что-то поменять в квартире. Также имеется негативный момент, связанный с тем, что квартиросъемщик платит чужому человеку за жилплощадь, на которую он не имеет никаких прав.

В настоящее время разработана и готовится к реализации приоритетный государственный проект «Ипотека и арендное жилье». Ее целями являются повышение обеспеченности населения комфортным жильем, доступность ипотечных займов и развитие рынка аренды недвижимости. Предполагается строительство новых объектов, дорог и инфраструктуры.

Расчет для Москвы

Приведем далее простые математические результаты по ипотеке и аренде для Москвы. Что целесообразнее: снимать квартиру или брать ипотеку и передавать квартиру в залог банку?

Ипотека

Вводные данные:

  • приобретается 1-к. квартира стоимостью 5 миллионов руб.;
  • первоначальный взнос – 15% (750 тысяч руб.);
  • процентная ставка – 9% в год;
  • срок погашения долга – 10 лет.
Читайте также:  Минстрой России планирует заключить 385 соглашений с регионами

В итоге получаем:

  • сумма ежемесячного платежа – 53,8 тысяч руб.;
  • итоговая переплата – 2,21 миллиона руб.;
  • необходимый доход – 90 тысяч руб.

Если не арендовать жилье, а жить в своем или у кого-то бесплатно и положить сумму первого взноса в стабильный банк на депозит с капитализацией под 4% и прибавлять к нему ежемесячно по 53,8 тыс. руб., то накопить на квартиру за 5 млн. можно примерно за 5 лет 8 мес.

В итоге получается, что квартира в ипотеку обойдется на два с лишним миллиона дороже и рассчитываться за неё придется в два раза дольше.

Однако спрогнозировать, сколько будет стоить такая квартира через 5 лет и уровень инфляции сложно.

Аренда

  • снимается 1-к. квартира в спальном районе Москвы;
  • стоимость ежемесячной аренды – 30 тысяч руб.

Итого в год человек заплатит за чужую квартиру 360 тысяч руб. За 10 лет это 3,6 миллиона (без удорожания арендной платы и цены квартиры).

Сумму ежемесячного взноса на вклад возьмем из расчета разницы суммы платежа по ипотеке и суммы аренды за квартиру. В итоге получим 23,8 тысяч руб. Если их размещать на депозит также под 4% в год, то в итоге получится накопить за 10 лет около 4,6 миллионов рублей (с учетом размещения вначале 750 тысяч, отложенных на первый взнос по ипотеке).

ВЫВОД: Такая сумма почти позволит через 10 лет купить квартиру в Москве. При этом вы минимум переплатите 3,6 млн. за аренду и еще нужно будет искать где-то 400 тыс.

Итоговая стоимость квартиры по ипотеке – 7,21 млн. рублей (если вычесть имущественный вычет 256 тыс. и сделать возврат процентов по ипотеке 287 тыс., то итоговая стоимость будет 6,67 млн. руб.);

Итоговая стоимость квартиры при аренде и накоплении – 8,6 млн. рублей.

В итоге, если сравнивать ипотеку и съемную квартиру для Москвы, то выгоднее не арендовать квартиру, а брать ипотеку. При этом если у вас есть, где жить, то выгоднее копить на квартиру самостоятельно.

Расчет для регионов

Сделаем аналогичные расчеты для регионов. Для ипотеки возьмем следующие вводные данные для города-миллионника:

  • цель – покупка 1-к. квартиры стандартной планировки и площади;
  • стоимость – 2 миллиона рублей;
  • срок кредита – 10 лет;
  • ставка – 9% в год;
  • первый взнос – 15% (300 тысяч рублей).

Сумма ежемесячного платежа составит 21,5 тыс. рублей, итоговая переплата – 884 тысяч рублей. Квартира обойдется в 2,884 миллиона рублей.

Если арендовать квартиру с ежемесячной платой в 13 тысяч рублей, то ежегодно потребуется выплачивать 156 тысяч рублей. За 10 лет получится 1,56 млн. руб. Это практически стоимость 1-к. квартиры. Логично, что многие делают свой выбор в пользу простого накопления и проживания весь этот период с родителями или же оформляют ипотеку.

Если откладывать на депозит по 21,5 под 4% в год и жить у родителей, то на квартиру можно накопить за 5 лет 8 месяцев.

Если взять опять же разницу между ипотечным и арендными платежами, то в распоряжении останется всего 8,5 тысяч рублей. В год – 102 тысячи. Разместив их на депозит на 10 лет под 4% в год, человек получит 1,69 млн. руб. в конце срока. За такие деньги удастся купить только небольшую квартиру на окраине города.

Итоговая стоимость по ипотеке – 2,88 млн.;

При аренде – 3,56 млн..

ВЫВОД: В итоге, ипотека здесь будет логичнее, чем аренда и попытка откладывать сумму для накопления. Слишком мала разница между кредитным и арендным платежами.

Что выгоднее

Делать прогнозы и предугадывать развитие социально-экономической ситуации в нашей стране крайне сложно. Невозможно знать, каким будет через 10 лет рынок недвижимости, условия ипотечных программ и аренды жилья. Сделать вывод о том, что выгоднее – ипотека или аренда – можно только в условиях современных реалий.

Сделать самостоятельный расчет того, что выгоднее ипотека или аренда квартиры вы можете с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Арендное жилье и ипотека имеют свои преимущества и недостатки. Приведем их далее.

«За» и «против» ипотеки

  • возможность быстрого заселения в квартиру;
  • инвестиции в ликвидный объект недвижимости;
  • получение имущественного вычета;
  • возможность участвовать в льготных ипотечных программах таких как ипотека 6% и молодая семья;
  • возможность использовать материнский капитал;
  • юридическая чистота сделки, гарантируемая банком.

Среди доводов «против»:

  • существенная переплата;
  • риск потери квартиры в случае неисполнения обязательств по кредитному договору;
  • серьезная кредитная нагрузка на семейный бюджет;
  • залог недвижимости и ограничение прав собственника;
  • дополнительные расходы.

Важно понимать, что заключение ипотечной сделки с банком – это серьезно обязательство, неисполнение или нарушение которого может привести к крайне негативным последствиям. Среди таких последствий: испорченная кредитная история, начисление штрафов и пеней и вероятность обращения взыскания на заложенную недвижимость. Поэтому очень важно грамотно оценить свои реальные возможности погашения взятой суммы в банке.

Также многие не учитывают необходимость уплаты дополнительных расходов, которые могут существенно увеличить полную стоимость кредита. К таким расходам относятся издержки на покупку страховых полисов, оплата оценки приобретаемой недвижимости, госпошлины, услуги нотариусов и риелторов. Общий их объем может достигать до 10% от суммы заемных средств.

«За» и «против» аренды

  • отсутствие существенных обязательств;
  • возможность переезда и смены жилья в случае необходимости;
  • отсутствие необходимости сбора пакета документов;
  • возможность размещения свободных средств во вклад.
  • нахождение в постоянном «подвешенном» состоянии (например, арендодатель может попросить съехать с квартиры в случае ее продажи);
  • частый запрет на обустройство арендованного жилья (нельзя заменить мебель, сделать качественный ремонт и т.д.).

Многие люди против того, чтобы десятилетиями выплачивать серьезные суммы владельцам чужой жилплощади, а в итоге так и остаться через существенный промежуток времени без собственного жилья. Поэтому большая часть из них решается на оформление ипотечного займа.

Выбирая между арендным жильем и ипотекой, важно учесть свои личные аспекты и планы на ближайшее будущее, а именно: уровень доходов, стабильность работы, наличие дополнительных финансовых источников, регион проживания и т.д. Перед принятием окончательного решения, снимать квартиру или взять ипотеку, следует взвесить все «за» и «против» имеющихся вариантов, а также сделать простые математические расчеты.

Ждем ваши вопросы и напоминаем про возможность записаться на бесплатную консультацию к специалисту ниже.

Просьба оценить пост и поставить лайк. А как вы думаете, что выгоднее ипотека или аренда?

Аренда или ипотека: что выгоднее?

Давайте для начала разберемся в плюсах и минусах ипотечного и арендного жилья.

1) Не нужно иметь солидные накопления, только сумму на несколько месяцев арендной платы. Не нужно тратиться на ремонт, покупать мебель и предметы быта.

2) Можешь переезжать сколько угодно раз. Сменил место работы – перебирайся поближе к новой. Надоел район – смени его на другой. Стала высоковата ставка арендной платы – найди жилье проще и дешевле.

1) Нет своего угла. Всё «дядино». И собственник может попросить тебя съехать, если у него изменились обстоятельства.

2) Размер арендной платы может серьезно вырасти. А нет денег – лишаешься жилья.

1) Своя квартира. (Правда, пока ты за нее не рассчитался, она находится в залоге у банка. Но ты можешь в ней жить, делать ремонт и обставлять по своему вкусу, имеешь право в ней зарегистрироваться.)

2) Можешь продать квартиру (хотя существуют нюансы) и выручить денег, к примеру, если больше нет возможности обслуживать кредит или изменились жизненные обстоятельства.

1) Нужны накопления на первый взнос, а также деньги на текущий ремонт, на коммунальные услуги, покупку мебели и пр.

2) Нужно своевременно вносить ипотечные платежи, не допуская просрочек.

Так что же выгоднее? Ответ на этот вопрос лежит скорее в области психологии, нежели финансов.

Если вы молодой человек или юная дева, недавно покинувшие родительское гнездо, то, безусловно, аренда – это то, что вам нужно. Можете выбирать для жительства разные районы, города и даже страны: вас ничто не держит, вы исследуете мир, ищете свое место под солнцем. А если вдруг за жилье платить станет нечем, есть тыл в лице мамы-папы, которые примут свое чадо обратно с распростертыми объятиями.

Студентка идет в ипотеку С предками жить хорошо, но я все-таки уже студентка. Девушка взрослая. Во всяком случае, себя таковой считаю. >> По нашему мнению, у каждого человека, живущего на съемной жилплощади, должно быть место, куда он сможет вернуться, если что-то в его жизни пойдет не так. Неважно, в квартиру в огромном городе или в домик в деревне. Ну а если по каким-то причинам подобного островка спокойствия у вас за спиной нет, то целесообразно приложить усилия, чтобы обзавестись собственной жилплощадью.

Также об этом стоит подумать, когда вы создали семью и у вас появились дети. Плюсы проживания в съемном жилье сразу испаряются. Вам больше не нужна мобильность и смена дислокации, вы привязаны к определенному месту – дети посещают конкретные садик и школу, играют во дворе со своими друзьями.

Материнский капитал: как потратить полмиллиона Размер материнского капитала уже четвертый >> И вам будет казаться, что деньги, которые вы исправно вносите за съемную квартиру, уходят как будто в никуда. А пройдя путем ипотечного заемщика и отчисляя банку суммы, вполне сопоставимые с арендной платой, вы в конце концов стали бы счастливым обладателем собственных квадратных метров.

Рассуждать-то хорошо, скажете вы, а деньги где? Давайте посмотрим.

Для примера мы взяли однокомнатную квартиру 33,4 кв. м в брежневке у станции метро «Международная».

Ее рыночная стоимость на данный момент – 3,6 млн руб. Ежемесячный платеж при покупке в ипотеку на 20 лет с первым взносом 30% – 23,5 тыс. руб. (за 20 лет – 6,72 млн руб., переплатим почти в два раза). А если мы такую квартиру снимем, то ежемесячно будем отдавать 20 тыс. руб. (за 20 лет набежит сумма 4,8 млн руб., а возможно и больше – арендные ставки растут вслед за инфляцией).

В любом из этих случаев за 20 лет мы отдадим суммы, намного превышающие стоимость самой квартиры. Только в первом – ее получим в собственность, а во втором – так и останемся ни с чем. Как видно, ежемесячные выплаты и при ипотеке и при аренде вполне сопоставимы. Но в наших расчетах мы исходили из наличия средств на первоначальный взнос – порядка 1 млн руб., а он-то для многих граждан как раз и является проблемой.

Тому, у кого нет никаких сбережений, придется подумать, где еще взять деньги (ипотека с нулевым взносом сейчас практически не встречается). Возможно, у вас есть другая недвижимость – продайте ее. Попросите финансовой помощи у родственников. Определенные категории граждан могут рассчитывать на получение субсидий от государства.

Если ни один из предложенных вариантов вам не подходит, но желание стать владельцем своей квартиры не покидает – начинайте копить. Определенные суммы можно класть на депозит с возможностью ежемесячного пополнения. Некоторые граждане и относительно небольшие накопления сразу вкладывают в недвижимость.

Наш коллега, к примеру, не имея возможности приобрести просторную семейную квартиру, купил для начала студию (с привлечением заемных средств). Пока гасил ипотеку, ее сдавал, а сам проживал при этом в съемной трешке. А теперь после продажи студии замахнулся и на собственную двухкомнатную. Ведь жить в арендованной квартире и копить деньги на свою вполне реально.

Когда и вы решитесь на приобретение собственной квартиры или комнаты в Петербурге, заходите на наш сайт BN.ru и выбирайте. У нас вы найдете множество интересных вариантов.

Кстати, если вам необходимо подать объявление о продаже вашей недвижимости, на нашем сайте это можно сделать совершенно бесплатно. Подробности можно узнать здесь.

Что выгоднее: арендовать жилье или брать ипотеку?

Ссылка на основную публикацию