Борьба за колясочную как вернуть общее имущество собственникам?

Борьба за колясочную как вернуть общее имущество собственникам?

I. Позволяет ли российское законодательство возвращать собственникам жилья в МКД ранее приватизированные объекты общедомового имущества, например, чердаки, подвалы, колясочные? Известны ли вам подобные обращения в суд? Прецеденты, когда суд вставал на сторону владельцев квартир?

Согласно статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса РФ конкретизирует и устанавливает правило, что собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». Собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в своем определении от 26 января 2016 года разъяснил, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, теряет статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда указал, что для правильного разрешения подобных споров судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

При этом необходимо помнить, что право общей долевой собственности не требует регистрации в ЕГРП, оно возникает у жильцов в силу закона. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

В Калининграде, к примеру, вполне обычной является практика, когда подвальные помещения принадлежат либо третьим лица, либо муниципалитету. Граждане же в свою очередь хотят отстоять «свое» имущество, что вынуждает их обращаться в суды с исками о долевой собственности не только на подвалы, но и на чердаки, лифты, лестничные пролеты.

Вышеуказанное определение призвано разъяснить гражданам законность либо незаконность действий муниципалитетов и третьих лиц, порой действительно «незаконно захвативших» общее имущество в многоквартирном доме.

II. Должны ли, на Ваш взгляд, предприниматели, ранее владевшие общедомовым имуществом, получать какие-то компенсации, если суд вернет имущество собственникам жилья в МКД? Если да, за чей счет должны предоставляться эти компенсации?

С моей точки зрения, в данной ситуации компенсацию заслуживает лишь добросовестный приобретатель, который приобрел общедомовое имущество на основании возмездной сделки с муниципалитетом, соответственно возмещение должно производиться за счет муниципалитета. В остальных случаях незаконного захвата компенсация не должна предоставляться, поскольку отчуждение общего имущества произошло на основании незаконных операций или сделок.

Обсудить статью можно с социальных сетях FACEBOOK или ВКОНТАКТЕ .

Нужен закон о возврате общего имущества

Заседание ОП РФ 28.08.2017

В ОП РФ прошел круглый стол о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах

Созданную в 2005 г. Общественную палату РФ по характеру и цели её деятельности вполне можно отнести к институтам независимого от государства гражданского общества. По закону «Об Общественной палате Российской Федерации» последняя «призвана обеспечить согласование общественно значимых интересов граждан Российской Федерации, общественных объединений, органов государственной власти и местного самоуправления для решения наиболее важных вопросов экономического и социального развития, обеспечения национальной безопасности, защиты прав и свобод граждан» посредством выдвижения и поддержки гражданских инициатив, осуществления общественного контроля за деятельностью правительства РФ, органов исполнительной власти субъектов РФ и т. д.

28 августа 2017 г. Комиссия Общественной палаты по ЖКХ, строительству и дорогам созвала из числа граждан и представителей органов власти круглый стол по теме: защита и восстановление имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов. Разговор вели о проблемах, связанных с государственной регистрацией прав собственности на объекты общего имущества в многоквартирных домах.

В выпущенном для круглого стола пресс-релизе Комиссии и НП «ЖКХ контроль» о текущих результатах деятельности Общественной палаты сообщается, что «если до 2016 года вопросом восстановления прав собственников системно занимались администрации Москвы, Санкт-Петербурга и Костромы, то в 2017 году уже более 40 городов РФ создали или создают рабочие группы по восстановлению прав собственников МКД». При этом особенностью этого процесса становится внесудебный порядок исключения из казны города, поселения переданного ей ранее с нарушением закона о приватизации общего имущества многоквартирного дома.

Тем не менее, дискуссия показала, что дела с возвратом общего имущества собственникам в целом обстоят плохо: игнорируя решения судов о возврате общего имущества и отказывая гражданам в регистрации их права на такое имущество под любым предлогом, государственная исполнительная власть активно препятствует восстановлению нарушенных прав граждан на общее имущество.

Наиболее острыми и содержательными стали выступления представителей собственников помещений из Санкт-Петербурга С.Г. Морозовой, М.В. Нахимовой, из Москвы — Вепрецкой Т.П., Молодых В.Г. и др.

ведущая заседание заместитель председателя комиссии по жкх с.в. разворотнева констатировала, что «у нас ничего не работает так, как должно работать по закону».

Выступавшие говорили о том, что надеяться на суды или добрую волю власти собственникам не приходится: жизнь опровергает такую надежду. Необходимо через СМИ доводить информацию о прямом нарушении права собственников на общее имущество, которое продолжается в течение уже четверти века, и ставить перед Государственной думой вопрос о принятии специального закона о возвращении им третьими лицами фактически незаконно изъятого у них общего имущества многоквартирного дома. Таких случаев незаконного изъятия по стране тысячи. Более того, эта порочная практика, несмотря на противодействие общественности, продолжается.

Необходимо снять барьеры для постановки общего имущества многоквартирных домов на кадастровый учёт и зарегистрировать в государственном реестре права собственников помещений на общее имущество, таким образом, реально защитить их права. Точно так же следует поступить и с земельным участком под домом и придомовой территорией с элементами благоустройства.

О причинах конфликта

Каким же тогда образом переданное собственникам общее имущество попало в чужие руки?

1. По Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г., приватизации подлежали только жилые помещения, то есть квартиры, которые в настоящее время автоматически включены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Нежилые же помещения в том же Реестре не учитываются, хотя приватизаторы квартир, по Закону, одновременно становились и совладельцами общего имущества в виде нежилых помещений, а также земельного участка.

Попросту говоря, свидетельство о праве собственности собственник получал только на приватизированную им квартиру. Оформления в собственность права на владение долей в общем имуществе — внутри дома и на земельном участке, не происходило. А такое оформление и является условием для постановки права на общее имущество на учёт в Реестре. То есть приватизация и регистрация объектов недвижимости бывшего государственного и муниципального жилищного фонда обернулась для новых собственников приобретением в собственность только жилого помещения. Регистрация оказалась разделённой на регистрацию квартиры, общего имущества и земельного участка. Поэтому Закон о приватизации остался не исполненным до конца.

Например, нам говорят, что для постановки на кадастровый учёт принадлежащего нам по закону права на земельный придомовой участок нужно знать его границы и то, что наш дом стоит именно на этом участке. Для выполнения данной работы необходимо пригласить специалиста в лице кадастрового инженера и заплатить ему за услуги примерно 70-100 тысяч рублей. При этом не факт, что Росреестр учтёт полученные таким образом данные и оформит наше с вами право на придомовую территорию.
Но, скажите, пожалуйста: какого кадастрового инженера или другого специалиста вы пригласили, чтобы оформить право собственности на вашу приватизированную квартиру? Никакого! Так в чём же дело: почему в первом случае статья 1-я Закона предусмотрела бесплатную передачу жилых помещений в собственность граждан, а в отношении совладения общим имуществом порядок передачи в собственность не установлен?! При этом вам как собственнику противостоит государство, которое приняло закон и передало бесплатно в вашу собственность квартиру, а общее имущество не передаёт. Где же логика, где передача жилищного фонда, а не квартиры? Где выполнение государством своей конституционной обязанности по признанию, соблюдению, уважению и защите прав и свобод своих граждан?!
Почему, вместо исполнения своей законной обязанности, государство, по определению одного из участников круглого стола, ведёт из-за общего имущества с гражданами «гражданскую войну» за изъятие у них этого имущества?

Теперь представьте себе, что часть общего имущества, ну, скажем, подвал дома или колясочная, попала в руки третьих лиц и стала их собственностью на основе каких-то сочинённых документов. Третье лицо ставит вашу собственность на учёт в Росреестр как свою. Вы идёте жаловаться в суд. В суде вам отвечают, что при наличии противоречий в документах приоритет имеет запись третьего лица в Росреестре (пункт 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.).

Таким образом, отсутствие у собственника помещений оформленного права на общее имущество, не установленный в Законе о приватизации порядок оформления этого права являются одной из причин, по которой общая собственность становится собственностью посторонних лиц, включая и государство.

2. Закон о приватизации жилищного фонда появился на свет, когда общенародное советское государство мирно превращалось в буржуазное. Может быть, именно это обстоятельство обусловило появление собственника с квартирой, но без общего имущества. Кто знает. Но фактом остаётся то, что управляющие многоквартирными домами, как правило, государственные организации были активными или пассивными соучастниками оформления подвалов, игровых, почтовых комнат, электрощитовых и т.д. в собственность тех же третьих лиц.

Читайте также:  ТЭЦ и котельные Ульяновска повысили температуру теплоносителя

В обход принципов Закона о приватизации происходило массовое и, по существу, организованное обворовывание собственников многоквартирных домов.

3. Известно, что приватизация жилищного фонда не ограничена во времени. Тем не менее, в первоначальном тексте Закона о приватизации и вплоть до 2004 г. присутствовали довольно странные и несовместимые с не ограниченным во времени применением данного закона понятия: «полностью приватизированный дом» (ст. 23) и «частично приватизированный дом» (ст. 24). То есть дом как объект недвижимости делился на части в зависимости от количества приватизированного в нём имущества и якобы для того, чтобы упорядочить его содержание на разных этапах приватизации.

В действительности же приватизация жилищного фонда, как следует из содержания Закона, предусматривала приватизацию вовсе не многоквартирного дома, а жилищного фонда, то есть всего состава находящегося в нём имущества в виде жилых помещений, внутридомового имущества, а также и земельного участка. Поэтому не было никакой необходимости рассматривать приватизацию жилищного фонда в виде «полностью или частично приватизированного дома». Очевидно, что составители Закона допустили смысловую ошибку. Включение в закон не соответствующих его назначению понятий, запутывание его сути не могло не сказаться отрицательно на практике его применения, особенно в первые годы приватизации, именуемые в народе «лихими девяностыми».

«Над нами глумятся»

Вернёмся теперь к теме круглого стола Общественной палаты и предложениям его участников.

Жительница Санкт-Петербурга Морозова С.Г. высказала мнение, что суды намеренно обходят содержание ст. 36 Жилищного кодекса РФ «Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Решения судов, принимаемые на основе внутреннего убеждения судей, выглядят как надуманные, обходящие суть поставленного заявителем вопроса.

В городе широкое распространение получила самовольная реконструкция фасадов многоквартирных домов, когда дом оказывается буквально усеянным входами в различные коммерческие организации. В результате меняется к худшему архитектурный облик здания. Делается это с использованием общего, 3-х летнего срока исковой давности. Самовольными строителями сочиняется фальшивый протокол общего собрания собственников помещений, которое якобы состоялось более трёх лет назад и согласовало реконструкцию. Собственники узнают об этом «собрании» уже после произведённой реконструкции. Суды не принимают их иски о сносе самовольной постройки, поскольку в отношении фиктивного протокола миновал срок исковой давности.

А как можно отсчитывать срок давности с момента события, которое никогда не происходило?Часть 1 ст. 10 Гражданского кодекса указывает на пределы осуществления гражданских прав. Не допускается, в частности, совершение действий в обход закона с противоправной целью и заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав, имевшее место в виде подделки протокола.

Марина Викторовна Нахимова, тоже из Санкт-Петербурга, привела факты, когда в новых домах продаются и колясочные, и электрощитовые комнаты. В одном из домов колясочную вначале сдавали в аренду, а затем продали. В рассмотрении иска суд отказал. Жилищная инспекция нам отвечает тоже отказом.

С землёй самое ужасное: все суды проиграны.

необходимо изменить линию поведения и провести через государственную думу закон о возврате собственникам помещений общего имущества, его регистрации как объекта общей долевой собственности собственников помещений в каждом многоквартирном доме.

Руководитель Комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений многоквартирных домов в муниципальных образованиях и субъектах РФ А.П. Пинчуков сообщил другие факты. Так, в городе Переславле-Залесском в одном из домов все колясочные были проданы. В Волгограде администрация продала предпринимателю электрощитовую. Её вернули потом через суд. В Костроме был заключён договор купли-продажи колясочной и электрощитовой, выдано свидетельство предпринимателю о праве его собственности на подвал многоквартирного дома.

По мнению А.П. Пинчукова и при нормальных условиях, регистрировать общее имущество как объект недвижимости и право собственности на него можно не в Росреестре, а через службу «одного окна», поскольку регистрирующие организации связаны друг с другом.

Другие участники круглого стола сообщили, что Росреестр под любым предлогом отказывается регистрировать общее имущество многоквартирных домов и право собственности на него собственников помещений. Решения общего собрания собственников Росреестр во внимание не принимает.

Созданная в 2011 г. в Москве при Департаменте городского имущества Межведомственная комиссия по решению вопросов по общему имуществу в настоящее время заседает в закрытом режиме. Документы этой Комиссии издаются ею для внутреннего пользования. Общее имущество Департамент продаёт и перепродаёт, его сотрудники трудятся не на жизнь, а на смерть. Уровень их агрессии, как говорили выступающие, зашкаливает.

Судебные решения, вынесенные не в пользу Департамента, город обжалует во все инстанции, вплоть до Верховного суда. Есть случай, когда уже после вступления в силу решения арбитражного суда о возврате имущества город продал это общее имущество.

В отношении наиболее активных собственников помещений организуется преследование в форме завышения в ежемесячном Едином платёжном документе взносов на капремонт.

На Алтуфьевском шоссе, дом №100 Департамент удерживает колясочную, почтовую комнату и вестибюль. В Денежном переулке, дом №22 — помещение бывшего красного уголка. И так далее.

Приглашённый для участия в обсуждении представитель названного Департамента в Общественную палату не прибыл.

Участники круглого стола настаивали на том, что резолюция по итогам обсуждения должна быть резкой. «Над нами глумятся», — сказала одна из приглашённых.

ОП РФ: необходимо разработать алгоритм возврата общего имущества в многоквартирных домах законным собственникам во внесудебном порядке

Pavel L Photo and Video / Shutterstock.com

По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). По решению общего собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”; далее – закон о регистрации недвижимости).

Однако практика показывает, что общее имущество во многих МКД либо находится в собственности органов власти, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, например, либо передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду или продаются предпринимателям и т. д.). По данным Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства “ЖКХ Контроль” (далее – НП “ЖКХ Контроль”), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.

Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в домах, изначально находившихся в государственной или муниципальной собственности, квартиры в которых впоследствии были приватизированы, так и в новостройках, для строительства которых привлекаются средства граждан, отметили эксперты в ходе состоявшегося вчера в Общественной палате РФ круглого стола. Хотя законом прямо установлено, что у участника долевой собственности одновременно с правом собственности на объект долевого строительства возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Необходимость исправления сложившейся ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в том числе по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества органами власти, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года.

Вправе ли любой собственник помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного участка под домом, узнайте из материала “Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома” Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

Кроме того, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие признаки общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были определены как самостоятельный объект недвижимости для использования в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления органами власти права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).

Высшие суды указывали, что даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый государственный реестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Постановление Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).

Тем не менее, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, далеко не все поданные жильцами МКД к органам власти или третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает довольно продолжительное время. Поэтому эксперты считают, что необходимо разработать алгоритм возвращения общедомового имущества законным владельцам во внесудебном порядке.

В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности комиссий или рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (в настоящее время созданы в 40 регионах страны), рассказал руководитель созданной НП “ЖКХ Контроль” межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, комиссия или рабочая группа выявляет (в том числе по обращениям граждан) в составе государственной или муниципальной собственности помещения, обладающие признаками общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, в свою очередь, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Таким образом в Санкт-Петербурге, например, за текущий год собственникам было возвращено около 300 помещений.

Читайте также:  Молодые семьи могут освободить от налога на недвижимость

Однако не все управления Росреестра считают возможным изменение записи о госрегистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем обсуждении заместитель руководителя Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она подчеркнула, что право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает только с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, почему общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как самостоятельный объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.

В связи с этим эксперты пришли к выводу о том, что нужно не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он однозначно воспринимался всеми органами власти, в том числе регистратором, но и обязать муниципалитеты провести инвентаризацию данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства возле дома, а также участков, на которых расположены МКД).

В заключение первый заместитель председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Светлана Разворотнева предложила создать совместную рабочую группу с Минстроем России и Росреестром для разработки мер по решению обсуждаемой проблемы.

Чья колясочная?

Использование общедомового имущества нередко порождает разногласия между собственниками квартир, а иногда является и причиной серьезного конфликта. Одни делят место на стоянке возле дома, другие огораживают личный тамбур в коридоре. А кто-то не может найти компромисс в вопросе пользования колясочной. Именно про колясочные в МКД и их собственников и пойдет речь в данной статье.

Как удобно, когда в доме есть колясочная

Колясочная в многоквартирном доме относится к нежилым помещениям. Место, отведенное для них, предусматривают нормы проектирования. Колясочная может быть расположена на первом этаже здания или на каждом из этажей. В любом случае это удобное место, куда можно поставить детские коляски, санки, велосипеды и подобные транспортные средства.

Наличие колясочных помещений помогает избавиться от лишней загроможденности в общих коридорах и освободить квадратные метры в прихожих квартир. Так что, если в вашем доме согласно СНИП имеется колясочная, вам повезло с одной стороны. Но с другой приготовьтесь ко всевозможным спорам со своими соседями за место в этом помещении.

Право на место в колясочной

Если назрел конфликт, начать его решение предлагаем с ознакомления с нормативными актами. Статья 36 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что хозяева квартир являются собственниками общедомовых нежилых помещений. Давайте посмотрим, что это такое?

  • Крыши;
  • Чердаки;
  • Подвалы;
  • Лестницы;
  • Лифты;
  • Мусоропроводы;
  • Колясочная;
  • Придомовая территория и все, что на ней находится.

Право собственности за общедомовым имуществом подразумевает оплату за его содержание.

В этом же документе можно найти ответ и на вопрос кому принадлежит все вышеперечисленное имущество. Оно делится среди собственников квартир и этом доме в равных долях. При этом никто не имеет права в единоличном порядке имуществом распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду).

Расходы по содержанию общедомового имущества несут сами собственники жилья. Размер оплаты определяется согласно тарификации, установленной управляющей или обслуживающей компанией, пропорционально количеству квадратных метров квартиры, находящейся в собственности.

Колясочная для колясок?

Если ссылаться только на документы, то в этом помещении могут стоять и детские коляски, и санки, и велосипеды, причем и взрослые. Когда места для всех не хватает, между мамочками и велосипедистами начинаются споры. Первые утверждают: «Если колясочная – должны стоять коляски». А любители быстрой езды стоят на том, что помещение общее.

В такой ситуации можно надеяться только на мирное решение проблемы и на понимание обеих сторон. Закон здесь конечно на стороне велосипедистов. Но можно согласиться и с тем, что поднимать коляску с ребенком по несколько раз в день все таки тяжелее.

А не сделать ли из колясочной кладовку

Интереснее становиться ситуация, когда один из жителей квартиры, расположенной около колясочной, вдруг решает, что имеет право использовать ее для личных целей. Например, он решает обустроить в ней кладовку или вовсе расширить свою жилую площадь за счет квадратных метров колясочной.

Предположим, жили – были соседи и не нужна была им колясочная и не были они против того, что один из них огородил её решеткой с замком и стал хранить там свои овощи. Но тут одну из квартир на площадке купила молодая семья, которой колясочная очень пригодилась бы.

Если владелец неузаконенной кладовки откажет новым соседям в просьбе снять решетки и освободить часть колясочной, они могут обратиться в суд. Как показывает судебная практика, кладовка должна будет снова быть переоборудована в колясочную, причем за счет средств нарушителя.

Можно ли стать законным владельцем колясочной

Теоретически стать полноправным хозяином квадратных метров колясочной можно. Для этого необходимо поднять вопрос на общем собрании жильцов. Если ваши соседи посчитают, что колясочная простаивает пустая без надобности, они могут сдать вам её в аренду. Это станет возможно только после того, как «за» проголосует более половины жильцов.

Полученные средства собственники квартир могут поделить между собой или пустить на общедомовые расходы, например, установить домофон в подъезде.

Почувствовать себя единоличным владельцем на 100% можно в случае выкупа колясочной у жильцов дома. Решение о продаже также принимается на общем собрании жильцов.

Раньше в советское время люди были чуть терпимее и все было общее. Проживая в квартирах, люди платили только за свои квадратные метры. Никто не претендовал на то, без чего в принципе можно обойтись, только потому что заплатил. Места хватало всем. А даже если и возникали споры их всегда решали мирно, по-соседски.

На нашем сайте вы можете найти еще много интересного и полезного. Читайте сами и делитесь ссылками с соседями.

Как вернуть общедомовое имущество?

Муниципальные чиновники в замешательстве: жители уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников многоквартирных домов, желающих вернуть незаконно изъятое у них когда-то имущество — подвалы и чердаки.

Все началось с Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» №1541-1 от 04.07.1991г., когда граждане, стали приватизировать свои квартиры. В соответствии со статьей 3 этого Закона жильцы многоквартирных домов (МКД) стали собственниками не только своих квартир, но и мест общего пользования. Которые позже стали именоваться как общее долевое имущество. Однако на это имущество свои виды были и у муниципалитетов. И они в силу ошибочного понимания своих прав просто отобрали у жителей эти помещения: подвалы, чердаки, лифтерные. И без какого бы то ни было согласия жителей стали заносить их в реестр муниципальной собственности, сдавать в аренду и даже распродавать. До 2012 года наличие системной проблемы нарушения прав собственников ОДИ нигде и никогда не признавалось. Не поднималась проблема и на уровне профильных ведомств Российской Федерации. Жалобы граждан или их объединений не находили поддержки.

Благодаря инициативе Председателя Правления Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК Андрея Петровича ПИНЧУКОВА, который в свое время дошел до Верховного суда, дело сдвинулось с мертвой точки. У жителей России–собственников квартир, появилась реальная возможность вернуть когда-то утраченное имущество дома.

Недавно Андрей Петрович Пинчуков выступил во Владимире перед общественниками региональной общественной организации «ЖКХ-контроль» и поделился своим опытом такого возвращения:

— Главной целью реформы ЖКХ является побуждение собственника самому обеспечить свое благополучие. Но что получилось в итоге? Задачу собственнику поставили, а имущество забрали. Граждане, утратившие свое влияние на электрощитовые, бойлерные, тепловые пункты, не имеют возможности вести объективный учет или предотвратить незаконные подключения. В домах с отчужденным имуществом собственники квартир не могут делать своевременные ремонты конструкций, менять устаревшее оборудование. Молодые мамы обречены таскать коляски и велосипеды на 9-й этаж, когда колясочная продана. Они не могут эффективно использовать свое общее домовое имущество, накапливая за счет этого средства на капитальный ремонт здания и коммуникаций. Главный аргумент городских администраций, распродающих нежилые помещения многоквартирных домов — пополнение муниципального бюджета. Это единственное оправдание при продаже объектов общего имущества собственников на поверку оказывается ложным.

Мелкий, сиюминутный выигрыш за счет незаконного отчуждения имущества граждан, подвалов или чердаков, выполняющих важную инженерную задачу сохранения самого жилого дома как цельной строительной конструкции, оборачивается для бюджета и граждан дополнительными непредсказуемыми, иногда даже катастрофическими издержками. Известны примеры разрушившихся домов в городе Струнино, во Владимирской области, во Владивостоке, Ярославле. Десятки домов получили менее тяжкие разрушительные последствия из-за раскопки новыми коммерческими собственниками подвалов или строительства мансард.

Имеются такие примеры и в Костроме. Отсутствие диалога с представителями власти нередко выводит людей на митинги, пикеты и другие акции протеста. Однако наиболее эффективной формой отстаивания общественных интересов, в том числе в сфере эксплуатации общедолевого имущества, является объединение собственников, создание специализированных общественных организаций и НКО, лоббирующих интересы жильцов МКД в процессе конструктивного диалога с властью.

Организованное изучение и поиск путей решения данной проблемы начались с создания объединений собственников жилья в крупнейших городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Костроме, Мурманске. Обычно в регионах в качестве правоустанавливающего документа использовалось Решение областного Совета народных депутатов, принятое на основании Президиума Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 года о передаче госпредприятий и жилого фонда из Федеральной собственности в муниципальную. Однако в этом и других решениях нет и намека на передачу в муниципальную собственность или собственность Москвы и Санкт-Петербурга каких-либо помещений: подвалов, чердаков или колясочных.

В процессе незаконного отчуждения общедолевого имущества в МКД городские комитеты муниципального имущества ссылались не только на вышеназванный, но и на более широкий круг документов, не имеющих никакого отношения к помещениям, расположенным в жилых домах. Совершенно необоснованно в качестве одного из контраргументов чиновники использовали такую фразу: «вы, жители неправы — такова судебная практика».

При этом реальная судебная практика все больше свидетельствует о правоте собственников. Впервые официально вопрос о защите прав собственников многоквартирных жилых домов в городе Костроме был поднят на собрании областного Совета представителей МКД и ТСЖ, при губернаторе Костромской области 31 января 2012 года. А уже 11 февраля 2012 года тогдашний губернатор Костромской области И.Н. Слюняев на встрече с населением заявил, что колясочные и подвалы будут возвращаться собственникам домов. Это была первая попытка вступления в реальный диалог с властью. Но до партнерского диалога на основе совместного поиска взаимоприемлемого для власти и жителей МКД решения было еще далеко.

Читайте также:  В Железнодорожном районе Ульяновска построят новую электроподстанцию

22 августа 2012 года состоялось пикетирование здания отдела муниципального имущества, расположенного на площади Конституции в городе Кострома. Участники пикета потребовали отмены аукциона, назначенного на 29 августа 2012 года по продаже технических подвалов, колясочных и лифтовых помещений. И уже 14 сентября 2012 года на заседании Общественной Палаты Костромской области был рассмотрен вопрос «О соблюдении прав на общее долевое имущество собственников многоквартирных жилых домов города Костромы». Совет ОПКО принял рекомендации. В частности, администрации города Костромы было рекомендовано: 1. Приостановить реализацию с торгов спорных помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. 2. Прекратить включение в состав муниципальной собственности новых помещений в многоквартирных жилых домах, имеющих признаки общей долевой собственности. Таким образом была создана специализированная диалоговая площадка в виде Комиссии для пересмотра статуса нежилых помещений, оформленных в собственность муниципалитета и расположенных в многоквартирных жилых домах.

В качестве первоначальной модели для урегулирования спора за помещения, обладающие признаками общего долевого имущества, но зарегистрированные в собственность города, была предложена схема урегулирования спора посредством создания межведомственной комиссии. Она еще не позволяла уйти от судебного разбирательства, но уже давала возможность собственникам сберечь время на большое количество судебных заседаний, сэкономить деньги на пошлине (иметь гарантию возврата), не оплачивать десятки тысяч рублей за судебную строительную экспертизу. Вместе с тем, состоявшееся судебное решение надежно закрепляло права собственников МКД на ОДИ.

Теперь, вместо собственников, на основании решения Комиссии, иски о признании помещения общим долевым имуществом, ранее ошибочно зарегистрированного в собственность города, подает администрация муниципального образования. Но самой эффективной формой восстановления проектного и юридического статуса помещения, является такой механизм, который обеспечивает возврат имущества под общую юрисдикцию собственников дома вообще без обращения в суд, как жителей МКД, так и городской администрации. Такой порядок можно считать идеальной моделью реализации диалога.

Большинство жильцов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. В то же время те собственники, которые наладили взаимоотношения с арендаторами за счет средств, заработанных на передаче общего имущества в пользование, значительно сократили размер платы на капитальный ремонт. Есть дома, в которых за счет аренды полностью покрываются расходы по содержанию жилья. То есть жители просто не платят этот вид платежа. По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Такое положение может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства.

Порядок действий по организации получения средств от использования объектов общего имущества третьими лицами

Шаг 1. Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. Запрос может сделать любой собственник, но лучше, если это делает представительный орган дома – Председатель Совета МКД.

Шаг 2. Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг 3. Если Совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами, а потом перезаключить договоры на условиях, утвержденных на общем собрании. Предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить договор аренды.

Шаг 4. Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды на капитальный ремонт, на содержание жилья и пр.

Шаг 5. Если информации о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района, и пр. контролирующие органы для привлечения виновных лиц к административной ответственности.

Юридическая справка.

Решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме. Оно должно быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

Таким образом, важнейшим инструментом наведения порядка в управлении общим имуществом должна стать инвентаризация нежилых помещений многоквартирных домов. Особую значимость такая инвентаризация приобретает для разработки региональных и индивидуальных программ капитального ремонта. Вместе с тем собственники уже не являются пассивными потребителями. Растет класс ответственных собственников, понимающих что лучшая капитализация личных средств – вложение их в реконструкцию или капитальный ремонт собственного жилища.

Кто может пользоваться колясочной в подъезде

Людям, проживающим в многоквартирном доме, очень повезло, если в их подъезде обустроена колясочная. Чаще всего, подобное помещение находится в подъезде на первом этаже.

Главным предназначением колясочной является хранение мелкогабаритного транспорта.

Туда можно ставить:

  • детскую коляску;
  • велосипед;
  • санки;
  • другие подобные средства передвижения.

Доступ к колясочной должен быть свободным для всех жильцов, проживающих в конкретном подъезде, без исключения, поскольку является местом общего пользования, точно так же, как и лестничная клетка, чердак или подвал.

Такие помещения специально придуманы строителями для комфорта и удобства жителей, проживающих в многоквартирном доме. Ведь нести детскую коляску или велосипед на пятый этаж не совсем легко и удобно.

Также такой транспорт занимает немало места, загромождая пространство маленьких квартир или площадок и коридоров подъезда.

Кому принадлежит колясочная

К помещениям общей долевой собственности могут относиться:

  • лестничные площадки;
  • коридоры;
  • лифты;
  • подвалы;
  • колясочные;
  • чердаки;
  • технические этажи;
  • другие подобные помещения, в которых находятся коммуникационные системы или оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов дома.

Но, с точки зрения закона, не все вышеперечисленные помещения могут находиться в собственности жильцов, проживающих в конкретном доме. Самое интересное, это то, что расположение коммуникаций в подобных помещениях не может быть основанием для того, чтобы отнести их к собственности жильцов дома.

Технические помещения, в том числе и колясочные, могут принадлежать балансодержателю дома (ЖЕКу, городу и т.п.).

Узнать информацию об истинном владельце колясочной можно, подав запрос в Росреестр. Если там не найдется никакой информации об этих квадратных метрах, то данная территория находится в общей собственности жильцов подъезда (дома).

Если же в реестре указан владелец (государство или город), то жильцы могут попытаться отвоевать эту территорию для дальнейшего ее использование по назначению.

Зачем нужна колясочная

Колясочная может служить для пользы людей, живущих в многоквартирном доме. Они могут иметь место, где будут ставить детские коляски, велосипеды или другой подобный транспорт, не таская его между этажами, и не загромождая им пространство, которое можно использовать более рационально.

Для этого, все жильцы дома могут обратиться в суд с коллективным иском о возврате технического помещения в общее пользование собственникам квартир.

Для грамотного составления судебного иска лучше всего обратиться к юристам, специализирующимся на жилищно-коммунальных вопросах. Вернуть колясочную людям можно, если они смогут доказать, что это имущество спорное и имеет признаки помещения общего пользования. Также нужно будет составить претензию, адресованную в городской департамент имущества.

Еще несколько лет назад, подобные дела казались безнадежными. Сегодня же существуют прецеденты, которые позволяют надеяться на положительное решение суда в подобных вопросах.

Многие даже не пытаются бороться с государством за общие квадратные метры, которые государство (точнее его представители) пытается незаконным образом отобрать у людей и продать, сдать в аренду или еще как-то распорядиться им с целью получения материальной выгоды.

Даже после того, как состоялась сделка по купли-продаже общепользовательских технических помещений в доме, ее можно аннулировать, доказав, что имущество принадлежит жильцам этого дома, а не его балансодержателю. Таким образом, в судебном порядке, будет признана незаконность сделки по передаче имущества кому-либо.

Что делать, если колясочную пытаются захватить соседи в единоличное пользование

Достаточно часто случается так, что один из жителей, проживающих в многоэтажном доме, может попытаться захватить помещение общего пользования для единоличного управления этим пространством. В один прекрасный день, соседи могут обнаружить решетку или перегородку с дверью и большим замком, внезапно появившиеся на входе в колясочную.

В захваченном помещении могут устроить кладовую для всякого хлама или камеру хранения продуктов. Нередко случается так, что в бывших колясочных открываются торговые точки. Также достаточно широко распространенным является метод расширения жилплощади за счет территорий, находящихся в общем пользовании всех жителей подъезда.

Подобные действия являются незаконными, поскольку в Жилищном кодексе Российской федерации прописан тот факт, что у жильцов, проживающих в многоквартирном доме, кроме квартир, находятся и другие помещения в общей долевой собственности.

В платежки за коммунальные услуги включается обслуживание общей территории, в том числе и колясочной. Оплачивают подобные услуги все жильцы в равных долях. Таким образом, пользоваться колясочной также имеют право все люди, проживающие в одном доме в равных степенях.

Если кто-то хочет, на законных основаниях, полностью освоить техническое или подсобное помещение, то он должен собрать общий сбор жильцов дома, и если там будет принято соответственное решение, может занимать территорию, на которую претендует.

В противном случае, любые действия, ограничивающие доступ любого из проживающих в доме людей к территории общего пользования, являются незаконными и могут пресекаться самим жильцами.

На собрании жильцов можно принять решение о сдаче колясочной в аренду кому-либо, если люди посчитают, что она не нужна им для функционирования по своему предназначению. Доход, полученный от подобной сделки должен делиться между всеми жильцами или же использоваться на ремонт или облагораживание общих территорий.

В любом случае, люди могут отстаивать свои права и отвоевывать квадратные метры, принадлежащие им по праву, и предназначенные для их совместного пользования.

Похожие записи:

Один комментарий на запись “ Кто может пользоваться колясочной в подъезде ”

У нас соседка захватила колясочная и не даёт ключи,говорит это ее помещение,потому что она там убралась разок.Завтра пойду в администрацию,если не помогут среднем замок

Ссылка на основную публикацию