Минрегион рассчитывает на окупаемость арендного жилья в России за 7-10 лет

Интернет
партия
России

Современное решение проблемы обеспечения дешёвым арендным жильём граждан.
Новые принципы строительства арендного жилья позволяющие значительно снизить стоимость оплаты за наём жилья – квартиры в России

Под редактирована 29.11.2019 г.

Из СМИ. 5.11.2019 г. Эксперты назвали города с самой дорогой и самой дешевой арендой жилья (по данным портала недвижимости Domofond.ru составлен рейтинг крупных городов России по стоимости аренды жилья).
Сравнивались цены на аренду однокомнатных квартир в 75 городах. Почетное первое место оказалось у Москвы, что вполне закономерно, учитывая, что в столице традиционно самый высокий спрос на съемное жилье. Месяц в столичной “однушке” обойдется в 36 436 руб. Дешевле всего арендовать квартиру в Волжском и Стерлитамаке: за 7 927 и 8 156 рублей в месяц соответственно.
В среднем по России съем однокомнатной квартиры стоит 16 097 рублей в месяц. Только в 13 городах из 75 арендная ставка выше, чем в среднем по стране, а в 14 наем “однушки” обходится менее чем в 10 тысяч руб.
https://rg.ru/2019/11/05/reg-cfo/eksperty-nazvali-goroda-s-samoj-dorogoj-i-samoj-deshevoj-arendoj-zhilia.html

Ниже в статье будет доказано, что стоимость арендной платы можно вполне снизить вдвое.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.

По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке – 70%.»

При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

В 2012 году Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России.
«Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда.»

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец.

Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке.

Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 15-20 лет.

Либо инвестор, при использовании механизма частно-государственного партнерства, будет просить компенсировать за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.

Не лучше обстоит дело с определением размера платы социального найма жилья.

Так при определении максимального размера платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, устанавливается срок окупаемости инвестиционных расходов и расходов на обустройство в 361 месяц (30 лет). Добавляются повышающие коэффициенты, один из которых учитывает возмещение расходов, связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома, и уплатой процентов по кредитам (займам), связанных с созданием и (или) эксплуатацией наемного дома (значение данного коэффициента устанавливается на уровне 1,30).

Если рассмотреть проблему развития рынка арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам. Но…, не выгодный инвесторам (банкам), из-за очень низкой окупаемость 33 года.

Рассмотрим следующий пример.

Допустим государство, через госкорпорацию (компанию, с 51% акций принадлежащих государству) будет строить ежегодно по 50 тыс.квартир (первой очереди) в течении следующих 33 лет, для сдачи их в коммерческий наём гражданам. (Это 5% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России)

Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового арендного жилья для сдачи в наём.

Необходимо размер ежемесячной арендной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья. Для того, чтобы за следующие 33 года, построенное жильё первой очереди окупилось (100%/33года=3,03%/12мес=0,25%). То есть, вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 50 тыс.квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.

А так же уже больше не потребуется от государства вложения бюджетных средств в строительство нового арендного жилья, так как оно выйдет на самоокупаемость за счёт поступающих средств от арендной платы квартиросъёмщиков проживающих в построенных домах первой и второй очереди. Впрочем государство исходя из экономической ситуации, может продолжить вкладывать в развитие фонда арендного жилья в России.

Главное что вообще не потребуется заёмные (кредитные) деньги инвесторов (банков) на строительство арендного жилья. Благодаря чему данный размер арендной платы будет меньше размера платы социального найма жилья (его максимально допустимого размера).

Через 66 лет (следующие 33 года) будет достигнута «прибыль» в 100%, ежегодной сдачей в эксплуатацию 100 тыс.квартир третьей очереди, за счёт квартиросъёмщиков первой и второй очереди. При этом закрывая уже 10% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России, если только численность россиян за 66 лет не вырастет в 2 раза, а она к сожалению сейчас не растёт.

Через 99 лет (следующие 33 года) несмотря на то, что из эксплуатации будет выведено жильё первой очереди (по причине его устаревания, износа), но благодаря денежным средствам поступающих с ареды от 50 тыс.квартир второй очереди и 100 тыс.квартир третьей очереди, ежегодная сдача в эксплуатацию вырастит до 150 тыс.квартир четвёртой очереди. При этом закрывая уже 15% от ежегодной потребности в строительстве 1 млн. квартир в России, если ли же только опять численность россиян за 99 лет не вырастет в 3 раза.

В принципе при достижении 10-15% строительства арендного жилья, можно будет снизить его дальнейший рост уменьшением размера ежемесячной арендной ставки за съём жилья до значения 0,2% от рыночной стоимости нового жилья, с окупаемостью в 42 года (100%/(12мес*0,2%)=41,7года). Делая проживание в арендном жилье ещё более доступным.

Для информации.
Сейчас, в новостройках эконом класса, современные типовые 2-х комнатные квартиры имеют, ориентировочно, минимальную площадь 55 кв.метров. (“Каталог типовых квартир” http://plan.rinet.by/?catalog ). В 3 квартале 2018 году по РФ, средняя стоимость 1 кв.м составляла 55 338 руб., для первичного рынка жилья (данные “ЕМИСС государственная статистика”)

Для 2-х комнатной квартиры стоимостью в 3,044 млн.руб (55кв.м.* 55338 руб.= 3,044млн.руб), ежемесячная ставка 0,25% от рыночной стоимости, составит 7610 руб в месяц в первый год (3,044млн.руб/100%=30440руб*0.25%=7610руб).

В последующие годы размер ежемесячной платы увеличится, от возросшей из-за инфляции рыночной стоимости нового жилья в данном микрорайоне (муниципальном образовании).

Для строительства 50 тыс.квартир 2х комнатных квартир (первой очереди) или 2,75 млн. квадратных метров жилья (50тыс.квартир*55кв.м=2,75млн.кв.м), из государственного бюджета каждый год (в течении 33 лет), потребуется по 152 млрд.руб (50тыс.кв.* 3,044млн.руб=152,2млрд.руб)

Что приблизительно сравнимо с объем планируемого финансирования федерального проекта по расселению аварийного жилья до 2024 года, на который планируется направить 500 млрд рублей (432 млрд рублей – это средства федерального бюджета, 68 млрд – из региональных бюджетов). По национальному проекту до 2024 года (за 4 года) планируется переселить в новые дома более 664 тыс. человек, которых в настоящий момент проживают в аварийном фонде площадью 12 млн кв.м.

Строительство многоэтажных домов должно удовлетворять требованиям – долговечности, возможности простоять многоэтажному дому не менее 70 лет, чтобы при низкой арендной плате квартиры окупились и принесли прибыль (обеспечили рост строительства нового арендного жилья).

Наличие индивидуального газового отопления в каждой квартире для снижения коммунальных платежей.

Обязательно должна быть запрещена приватизация арендуемого жилья. Для того, чтобы на месте пришедшего от времени в ветхое (аварийное) состояние арендное жильё в многоэтажном доме, построить новое арендное жильё не переплачивая за землю (не увеличивая стоимость строительства многоэтажного дома).

Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья.

Рыночная стоимость жилья может быть значительно больше.

К примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 7 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём квартиры увеличится втрое – до 17,5 тыс.руб (7млн.руб/100%=70тыс.руб*0.25%=17500руб).

И на оборот, в небольших областных (краевых) центрах стоимость в новостройке однокомнатной квартиры в районе 1,8 млн.руб, плата за съём квартиры составит 4500 руб (1,8млн.руб/100%=18тыс.руб*0.25%=4500руб).

Строительство арендного жилья с платой за съём 0,25% от рыночной стоимости квартиры, сделает доступным проживание в городе семьям с низким достатком для которых недоступна покупка своей квартиры по ипотеке.

Так же, поможет семье немного поднакопить деньги на покупку своего жилья, чтобы затем, за счёт большего первоначального взноса уменьшить размер ежемесячного платежа по кредиту и срок на который берётся кредит.

Если купить квартиру в новостройке стоимостью в 3,044 млн.руб. в ипотечный кредит (с использованием материнского капитала в 453 тыс.руб в качестве первоначального взноса) на 20 лет под 10,1%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет) составит 24 749 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора на сайте Сбербанка).

Разница по сравнению с арендной платой за съём квартиры, в месяц составит 17 тыс.руб (24749руб-7610руб=17139руб).

Единственно, необходимо учесть, что размер арендной платы за съём квартиры ежегодно растёт из-за инфляции, из-за чего уменьшается разница (выгода) по сравнению с покупкой квартиры в кредит.

Но за некоторое время (10 лет) можно поднакопить деньги, чтобы взять кредит на покупку своей квартиры под меньший размер ежемесячных платежей с меньшим сроком погашения.

Вывод. В России необходимо строить арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже от рыночной стоимости нового жилья. Чтобы обеспечить доступность проживания в крупном городе семьям с низким достатком, и возможности семьям копить деньги на покупку своего жилья проживая в съёмной квартире. При сохранении окупаемости возводимого жилья и для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.

Читайте также:  В России грядет очередное повышение тарифов на услуги ЖКХ

Далее объясню, почему строительство арендного жилья с минимальной стоимостью арендной платы за съём квартиры, приведёт к удешевлению стоимости остальных квартир в многоэтажных домах, продаваемых строительными компаниями в собственность гражданам.

Во-первых. За счёт уменьшение спроса от граждан, которые по дешёвке снимают квартиры в арендном жилье. Раньше (сейчас), высокая стоимость арендной платы за съём квартиры, подталкивала граждан покупать свою квартиру в городе, чтобы не переплачивать арендаторам.

Достаточно того, чтобы доля вводимого арендного жилья в год, составляла хотя бы 10% в крупных городах. Тогда, это позволит повлиять на уменьшение стоимость всего продаваемого жилья (всех квартир в городах).

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2014 году (за другие года перестали публиковать) средняя цена продажи жилья превосходила среднюю себестоимость его строительства на 32 %, а темп роста цен на жилье превышал как темп роста цен на строительные материалы, так и темп роста реальных располагаемых доходов населения.

А значит, наличие дешёвого арендного жилья позволит снизить стоимость продаваемого жилья в городах на 20-30%.

Во-вторых. Бизнесу и богатым гражданам, станет невыгодно вкладывать свои деньги в строительство недвижимость, с целью получения в ближайшем будущем прибыли. Так как, при наличии большого количества дешёвого арендного жилья с очень низкой окупаемостью, не сможет с ним конкурировать (не принесёт прибыль от сдачи квартир в наём).

Как следствие, уменьшится спрос на строительство коммерческого арендного жилья предназначенного для сдачи его гражданам по высокой арендной плате.

В третьих. Часть граждан проживающих в арендном жилье, через определённое количество лет по окончанию (завершению) своей трудовой деятельность (выходу на пенсию), уедет жить в малочисленный населённый пункт (посёлок, деревню), где на пенсию дешевле жить, лучше экология, есть возможность заниматься своим огородом (подсобным хозяйством).

Тем самым, пенсионеры освободят арендуемое жильё для новых квартиросъёмщиков (молодой семьи) работающих в городе. Что уменьшит спрос в городе на новое жильё для новых молодых семей.

Снижение стоимости продажи жилья к её себестоимости, увеличит доступность покупки своей квартиры по ипотеке для менее обеспеченных семей.

При большом количестве дешёвого арендного жилья в городах, увеличит внутреннюю трудовую миграцию в стране, сократив потребность в иностранной рабочей силе (гастарбайтерах).

Гражданам, из ближайших к городу посёлков, станет выгоднее снимать жильё в городе, чем ежедневно ездить из посёлка в город на работу, тратя деньги на проезд (бензин), время в пробках.

В чём ещё выгода для города в предлагаемом коммерческом арендном жилье.

В том, что в нём живёт платёжеспособные граждане. Они “заинтересованы” (вынуждены) платить ежемесячную арендную плату за съём жилья. Так как, иначе их, можно через суд привлечь к уголовной ответственности за скопившеюся задолженность по арендной плате за съём квартиры.

Граждане проживающие в арендном жилье не платят налог на недвижимость (жильё, землю), взнос на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Так как, в ежемесячной арендной плате за съём жилья, будет включён налог и взнос на капитальный ремонт дома. Которые уплачивает госкорпорация (компания, с 51% акций принадлежащих государству), как собственник арендного жилья. Соответственно, налог на недвижимость в местный бюджет, взносы за капитальный ремонт на счёт в Фонд капитального ремонта регионального оператора повысят ставку арендной платы.

Средний размер ставки налога на недвижимость для квартир за год, составляет 0,1% от кадастровой стоимости жилья (которая приближена к рыночной стоимости жилья).

Если, грубо посчитать, то для новой 2х комнатной квартиры (стоимостью в 3,044 млн.руб), он составит 3044 руб., или 254 руб. месяц (3044руб/12мес=253,7руб)

Федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц составляет 8,4 рубля, на 2019 год.

Следовательно, ежемесячный взнос на капитальный ремонт для 2х комнатной квартиры (площадью 55 кв. метров) составит 462 руб (8,4руб*55кв.м=716руб).

Тогда, ежемесячная арендная плата за 2х комнатную квартиру, с учётом налога на недвижимость и взносов на капитальный ремонт жилья, должна увеличится на 716 руб в месяц (254+462=716руб), с 7610 руб., при ставке 0,25%, до 8326 руб., что соответствует ставке 0,274% (0,25*8326/7610=0,274%)

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

Арендный бизнес – один из самых надежных способов инвестирования, и в отличие от большинства других направлений бизнеса, он не требует регулярной вовлеченности собственника в бизнес-процессы. При правильном выборе помещения и арендатора сдача недвижимости в аренду приносит регулярный стабильный доход, которую можно без проблем совмещать с другими видами деятельности.

Казалось бы, и оценка привлекательности арендного бизнеса не должна представлять особой сложности: достаточно сопоставить доход от аренды со стоимостью, и мы получим срок окупаемости, который и является основным критерием для арендного бизнеса. Стандартные сроки окупаемости арендного бизнеса хорошо известны. Так, большинство объектов коммерческой недвижимости с арендатором выставляются на продажу с окупаемостью в 9-12 лет. Объекты с окупаемостью 7-8 лет найти уже сложнее, а предложения со сроком менее 7 лет являются единичными. Тем более, если речь идет об арендном бизнесе с сетевым арендатором.

Несмотря на это, регулярно занимаясь подбором арендного бизнеса для клиентов Банка Готового Бизнеса (Biz-Bank), мы сталкиваемся с тем, что подходы к расчету окупаемости у разных участников рынка могут сильно отличаться. У продавцов один расчет окупаемости арендного бизнеса, у покупателей – другой, у оценщиков – третий. Соответственно, и цифры получаются разные. Объективно, разницу можно свести к простой вещи – какой именно показатель считается доходом для расчета окупаемости.

У данного похода есть две разновидности.

1. Первый вариант самый простой – просто берется сумма арендных платежей за год, и на эту величину делится цена продажи. Для примера возьмем помещение площадью 200 квадратных метров, которое сдается по ставке 1000 руб./кв.м в месяц и предлагается к продаже за 20 млн. руб. Тогда при данном подходе мы получаем: доход в месяц 200 тыс. руб., за год – 2 400 тыс. руб., окупаемость 20 000/2 400=8,3 года. То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год. Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс. руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс. руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет. Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом.

Подход покупателей.

У покупателей подход несколько иной. При этом логика абсолютно прямая: «я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными» – то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов. Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов). Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно. При этом, в большинстве случаев в объявлениях о продаже арендного бизнеса эти расходы не указываются. В нашем примере, с учетом относительно небольшой площади в 200 кв.м, можно предположить что все расходы по содержанию несет арендатор, а прочие расходы либо отсутствуют, либо носят несущественный характер. Однако, налог в размере 6% (у покупателя ИП на упрощенной системе налогообложения) покупатель в любом случае включит в расчет. При этом индексация в расчет включаться не будет по следующим соображениям:

1. Деньги в течение времени обесцениваются, поэтому индексация в 7% в лучшем случае сможет покрыть обесценивание дохода в результате инфляции.

2. Несмотря на то, что индексация прописана в договоре аренды, ее в большинстве случаев приходится каждый год согласовывать. При этом в условиях экономических кризисов арендаторы могут не только не соглашаться на повышение аренды, но и просить ее снижения. То есть в любом случае существуют определенные риски того, что в течение 7 лет возникнет ситуация, когда индексация не будет соблюдена.

3. Если есть риски, значит необходимо учитывать степень их влияния, то есть если и прогнозировать будущий рост денежных потоков, то с учетом дисконтирования. Фактор дисконтирования при этом фактически нивелирует прирост за счет индексации.

Таким образом, расчет покупателя будет такой: налог с оборота составит 2 400*6%=144 тыс. руб. Чистый доход за год: 2 400–144=2 256 тыс. руб. Чистая окупаемость 20 000/2 256=8,9 лет. Покупатель, почти наверняка, округлит этот результат до 9 лет, и придет к выводу, что объект с точки зрения окупаемости достаточно средний. При этом расхождение с указанной окупаемостью 7 лет в объявлении составит 2 года, разница более, чем на 25%, что весьма существенно. Если переводить на годовую доходность, то это 14% или 11% годовых, соответственно.

Если же рассматривать крупные объекты арендного бизнеса, такие как торговые комплексы или бизнес-центры, площадью в несколько тысяч или десятков тысяч метров, то заявленные 7 лет вполне могут превратиться и в 12 лет по расчету покупателя.

Понятно, что на привлекательность объекта влияют и многие другие факторы, как объективные, так и субъективные, такие как местоположение, этажность, состояние, престижность, история помещения, цена за квадратный метр, соответствие арендной ставки рынку, юридическая чистота и многое другое. Однако, если говорить об арендном бизнесе, то окупаемость, как правило, выступает первичным фильтром, и если она выше интересующей границы, объект просто не рассматривается.

Подход оценщиков.

Оценщики считают по-своему. Зачастую имеющиеся договоры аренды недвижимости с арендаторами на оценку не влияют, а оценщик самостоятельно проводит анализ рынка арендных ставок для сопоставимых помещений, и с помощью ряда корректировок определяет «рыночный» уровень арендной ставки для оцениваемого объекта. При этом для определения рыночной ставки аренды анализируются текущие объявления, размещенные на сайтах по продаже готового бизнеса или коммерческой недвижимости. И здесь уже многое зависит от профессионализма того, кто делает оценку. К сожалению, часто оценку делает специалист, который сам никогда не сдавал объекты в аренду, не продавал и не покупал арендный бизнес, в связи с чем он может не знать ряда важных факторов, влияющих на арендную ставку, что, соответственно, может приводить к ошибкам. Также этот подход априори исходит из того, что в объявлениях указываются ставки, соответствующие рынку, а это не всегда так (например, аналогом может выступать объект, который уже пол года сдается, но не может сдаться из-за завышенной цены аренды). Спорным моментом является и ставка капитализации для расчета арендного дохода, которая определяется хоть и в рамках методологии, но не исключает влияния самого оценщика. В связи с этим небольшая ошибка в определении арендной ставки при дальнейшем расчете может привести уже к большой ошибке в итоговом результате, поскольку ставка капитализации фактически умножает эту неточность. Между тем, сам по себе анализ арендной ставки и ее адекватности – вещь безусловно необходимая, и каждый покупатель, рассматривающий арендный бизнес, такой анализ в любом случае проводит.

Читайте также:  Минрегион предложил внести изменения в Постановление Правительства РФ № 354

Следует отметить, что оценщик обычно руководствуется не только доходным подходом, но также делает расчет стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости квадратного метра аналогов. Это так называемый «сравнительный подход» к оценке. При этом расчете арендный доход, как и сам факт наличия арендатора, никак не учитывается, а учитываются только стоимости похожих объектов, которые выставлены на продажу. Итоговая стоимость в отчете об оценке определяется как среднее между результатами расчета через арендную доходность и стоимостью квадратного метра.

В целом, за счет механизмов усреднения, хорошие оценщики, как правило, и получают величину, находящуюся примерно посередине между подходом продавцов и покупателей.

Выводы

Понятно, что каждый участник рынка преследует свою цель, и исходя из этого формирует оценку. Так всегда было и будет. Задача продавца – продать подороже и побыстрее, поэтому на расходную часть обычно закрываются глаза. Задача покупателя – окупить инвестиции с доходностью как минимум выше банковских депозитов, поэтому в расчет принимается именно чистый доход. Задача оценщика – сдать отчет об оценке и пройти экспертизу, дальнейшая же судьба самого объекта оценщика не интересует.

Каждый из нас, независимо от профессии, ежедневно выступает в роли покупателя чего-либо, поэтому несложно заключить, что если бы и продавцы, и оценщики смотрели на арендный бизнес с позиции покупателя, никаких разногласий между подходами не было бы, а расчет окупаемости арендного бизнеса являлся бы простой задачей.

Внуков Игорь, ГК Банк Готового Бизнеса (Biz-Bank)

Минрегион нашел вариант жилья за 11 000 руб. в месяц

Минрегион России представил проект строительства доходных домов в российских регионах. Предполагается, что к 2020 г. они должны занять до 20% всего возводимого нового жилья, как в Европе и США. К этому году предполагается сдавать 140 млн кв. м жилья, из них на долю доходных домов придется около 30 млн кв. м.

Модель частного строительства доходных домов отрабатывается в Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской области. По расчетам Минрегиона РФ, для Калужской области цена найма квартиры-студии площадью 35 кв. м составит 11 000 руб. Для более-крупных городов назывались цифры в 15 000-16 000 руб. в месяц.

Если инициатива Минрегиона РФ будет реализована, проект доходных домов может стать «настоящим спасением для молодых семей», полагает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, поскольку стоимость найма в таких домах составит 8000-10 000 руб. в месяц. «Это в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в сегменте эконом-класса», добавляет он.

В Москве сегодня только один доходный дом, который построил еще в 2003 г. Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) в Большом Николоворобинском пер., 10. Цена найма в этом доме, по данным Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, 120 000 — 125 000 руб. в месяц, еще 7 600 руб. за обслуживание, машиноместо в подземном паркинге стоит 10 000 руб. в месяц.

Эксперимент продолжения не получил. По мнению застройщиков, доходные дома не слишком доходны. Еще в 2008 г. девелоперы называли срок возврата инвестиций 7-10 лет для дорогих домов, при условии разработки правильной концепции. «Сегодня в бизнес- и элитном классе сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет», говорит Ковалев. В эконом-классе они могут достигать более 20 лет.

Сроки окупаемости других девелоперских проектов — жилых комплексов, офисов, отелей — гораздо короче: 5-8 лет, сравнивает Зиминский, поэтому частным инвесторам проекты доходных домов неинтересны. Строительство доходных домов должно стать инициативой государства, уверен он: «Ведь это именно его обязанность создать все условия для того, чтобы люди могли снять качественное жилье и тратить на его оплату не более трети ежемесячного дохода».

В России приемлемый для институциональных инвесторов уровень доходности арендного бизнеса — 7-10% возможен также при использовании преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов, считает Роберт Хайруллин, гендиректор инвестиционной ГК ASG, которая реализует в Московской области проект системы доходных домов «Рублево-Мякинино». При поддержке государства и снятия административных барьеров привлекательность этого сегмента рынка для частных инвесторов может существенно возрасти.

«Задача властей — создать условия, чтобы полноценно заработал механизм государственно-частного партнерства, рассказывал еще в прошлом году заместитель министра регионального развития Константин Королевский. — Муниципалитет, если у него есть деньги, может сам строить арендное жилье для своих социальных нужд». По мнению Королевского, если проект доходных домов будет развиваться на условиях ГЧП «на фоне замедления инфляции окупаемость доходного жилья экономкласса для инвесторов должна составить порядка 8 лет».

По проекту «Рублево-Мякинино», Алексей Семин, председатель совета директоров УК «АС Менеджмент» (управляет активами инвестиционной группы ASG) ожидает «достаточно хорошие, но скромные по российским меркам показатели — на уровне 7-8% годовых [доходность проекта]“. Предполагаемая стоимость найма жилья в апартаментах — 30 000-190 000 руб. в месяц; в коттеджах — 210 000-230 000 руб. в месяц. Комплекс расположен на территории 2,7 га, общая площадь объектов по проекту — 40 000 кв.м. Объем инвестиций в проект составит 2 млрд руб.

Идея возведения доходных домов витает на рынке недвижимости без малого десятилетие. Однако никаких видимых сдвигов пока не произошло.

В Париже, Брюсселе, Берлине, Мюнхене и многих других европейских городах строительство государственных и муниципальных доходных домов — давно сложившийся и отлаженный бизнес, на их долю приходится до трети рынка жилой городской недвижимости.

Съемное жилье продолжает дорожать

Относительная экономическая стабильность и высокий спрос на аренду жилья способствуют постепенному увеличению ее стоимости. За минувший месяц съем однокомнатных квартир в крупных городах России подорожал в среднем на 1%. Перспективы глобального снижения ставок нет: арендаторы могут рассчитывать лишь на небольшой сезонный дисконт в конце года.

За последний месяц средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в России выросла на 0,3%, до 16,1 тыс. руб. в месяц, свидетельствуют расчеты аналитиков «Авито Недвижимости». Аналогичное подорожание для двухкомнатного жилья составило 2,9%, до 26,3 тыс. руб. в месяц, трехкомнатного — 3,5%, до 51,3 тыс. руб. Похожие расчеты приводят в ЦИАН: в 15 крупнейших городах России, по данным аналитиков, средние ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир в ноябре оказались на 1% выше аналогичных показателей октября.

Впрочем, в зависимости от города динамика цен оказалась достаточно разнонаправленной. Так, согласно данным ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры сразу в трех городах снизилась на 3% за последний месяц: в Екатеринбурге показатель опустился до 23,2 тыс. руб. в месяц, в Казани — до 17,1 тыс. руб., в Новосибирске — до 19 тыс. руб. Лидером по росту цен стал Нижний Новгород, где однокомнатные квартиры в ноябре подорожали сразу на 6% и сдаются в среднем за 18 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге динамика составила 5%, показатель увеличился до 30,5 тыс. руб. в месяц.

За месяц эти показатели выросли на 1% и 4%, соответственно. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков объясняет, что постепенный тренд на увеличение стоимости арендного жилья в столице сформировался еще несколько месяцев назад и пока сохраняется. Цены, по мнению эксперта, подстегивает спрос: он увеличивается из-за роста бюджетов покупки собственной недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Этот же фактор аналитики «Авито Недвижимости» называют основным драйвером продолжающегося увеличения средней стоимости аренды жилья и по всей стране.

Относительно аналогичного периода прошлого года заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге — на 10,8%, Казани — на 17,8%, Омске — на 8,9%.

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет снижение стоимости аренды жилья в условиях относительной стабильности в экономике маловероятным. При этом эксперт не ждет и их существенного роста. «Значимого роста цен на первичном рынке после перехода на эскроу не произошло, влияние этого инфоповода на поведение участников рынка сходит на нет»,— замечает господин Попов. Хотя в «Авито Недвижимости» предполагают, что к концу года речь может пойти о небольшом сезонном снижении цен на аренду жилья.

Средняя стоимость аренды жилья в Москве и крупных городах России

ГородСредняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц)Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц)Динамика стоимости аренды однокомнатной квартирыДинамика стоимости аренды двухкомнатной квартиры
ноябрь 2018 годаоктябрь 2019 годаноябрь 2019 годаноябрь 2018 годаоктябрь 2019 годаноябрь 2019 годав ноябре 2019 года относительно октябряв ноябре 2019 года относительно октября
Москва35,63737,548,951,2531%4%
Санкт-Петербург28,92930,542,546,646,55%0%
Екатеринбург20,923,923,228,435,835–3%–2%
Воронеж14,819,320,217,227,826,65%–4%
Краснодар17,618,419,422,527,729,75%7%
Новосибирск17,719,5192725,726–3%1%
Пермь16,318,118,520,623,725,42%7%
Нижний Новгород16,5171821,525,627,46%7%
Казань17,117,617,1242523–3%–8%
Красноярск17,915,5162621,3223%3%
Самара16,115,615,819,918,619,61%5%
Уфа15,714,414,920,919,520,43%5%
Волгоград13,714,21420,219,218,7–1%–3%
Омск12,51413,717,218,317,7–2%–3%
Челябинск12,413,313,416,919,519,21%–2%
ГородСредняя стоимость аренды однокомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц)Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры (тыс. руб. в месяц)Динамика стоимости аренды однокомнатной квартирыДинамика стоимости аренды двухкомнатной квартиры
ноябрь 2018 годаоктябрь 2019 годаноябрь 2019 годаноябрь 2018 годаоктябрь 2019 годаноябрь 2019 годав ноябре 2019 года относительно октябряв ноябре 2019 года относительно октября
Москва35,63737,548,951,2531%4%
Санкт-Петербург28,92930,542,546,646,55%0%
Екатеринбург20,923,923,228,435,835–3%–2%
Воронеж14,819,320,217,227,826,65%–4%
Краснодар17,618,419,422,527,729,75%7%
Новосибирск17,719,5192725,726–3%1%
Пермь16,318,118,520,623,725,42%7%
Нижний Новгород16,5171821,525,627,46%7%
Казань17,117,617,1242523–3%–8%
Красноярск17,915,5162621,3223%3%
Самара16,115,615,819,918,619,61%5%
Уфа15,714,414,920,919,520,43%5%
Волгоград13,714,21420,219,218,7–1%–3%
Омск12,51413,717,218,317,7–2%–3%
Челябинск12,413,313,416,919,519,21%–2%

kommersant.ru

Источник: данные аналитического центра ЦИАН.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Сегодня миллионы россиян готовы арендовать недвижимость на долгосрочной основе, если этот рынок будет цивилизованным, а сам процесс прозрачным. Ранее премьер-министр РФ Дмитрий Медведев отметил, что развитие рынка арендного жилья выгодно экономике, поскольку повышает мобильность населения. При этом пока только порядка 10% населения России пользуются арендным жильем, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 40%, а в крупнейших городах мира – 80%.

О том, как развивается рынок арендных домов в России, в интервью порталу Стройкомплекса рассказала руководитель коммерческой службы ДОМ.РФ Анна Двуреченская.

– Анна, развитием рынка аренды и созданием пилотных проектов современных арендных домов в России занимается ДОМ.РФ. Что представляет собой арендное жилье и почему сегодня в нашей стране необходимо развивать этот рынок?

– Арендное жилье является важным элементом рынка жилой недвижимости и позволяет удовлетворить жилищные потребности широкого круга людей на определенном этапе их жизни. Сейчас в России около 26 миллионов семей хотят улучшить свои жилищные условия. Из них порядка шести миллионов готовы рассматривать аренду как инструмент решения жилищного вопроса. Для удовлетворения такого спроса и потребностей граждан важно развивать цивилизованный рынок аренды.

– Есть ли спрос на такое жилье? Что показал первый проект ДОМ.РФ – арендный дом «Лайнер»?

– Мы запустили «Лайнер» на Ходынском поле в Москве в 2017 году и с момента старта аренды видим высокий спрос. Сейчас дом заселен на 100%. На очереди еще восемь проектов в столице.

Кроме аренды для граждан мы развивает корпоративную аренду. Сейчас мы реализуем три проекта для компании «Сибур» в Тобольске, судостроительного завода «Звезда» на Дальнем Востоке и инновационного кластера в Сколково. Корпоративный сегмент важен для привлечения квалифицированного персонала на ведущие российские промышленные предприятия и в научные центры.

Весь портфель проектов ДОМ.РФ насчитывает более 8 тыс. квартир или более 430 тыс. кв. метров.

– Как стать арендатором в таком доме?

– Арендовать жилье просто. Нужен только паспорт и реквизиты банковского счета. Мы заключаем официальный договор аренды, где все права и обязанности сторон защищены. Для арендаторов работает мобильное приложение, через которое можно удаленно вносить платежи.

– Обычно, чтобы снять квартиру, нужно заплатить за первый и последний месяцы проживания и комиссию риелтору. Какие платежи должен учесть человек, который хочет поселиться в арендном доме?

– Никаких комиссионных платежей за поиск и оформление арендного жилья ДОМ.РФ не взимается. При заключении договора арендатор вносит арендную плату за первый месяц и страховой депозит, равный месяцу аренды. Отдельно оплачиваются только коммунальные услуги по счетчикам. Все остальное включено в арендную плату – например, круглосуточные консьерж, охрана, диспетчер

– К какому сегменту недвижимости относятся арендные дома?

– Мы стараемся отходить от такого разделения, не классифицировать и не сегментировать дома, как это делают некоторые застройщики при продаже своих объектов. Самое важное – обеспечить комфорт жильцов. Арендные дома создаются по единым стандартам и принципам. Они предназначены для комфортной жизни «здесь и сейчас».

– На какой срок можно получить жилье во временное пользование?

– Сегодня доступны два варианта. Договор аренды может заключаться на срок 11 месяцев или на три года.

– Какие проекты планируются на будущее?

– Этой осенью мы запускаем бронирование квартир в новом арендном доме в ЖК «Символ» на юго-востоке Москвы. Это 378 квартир современного формата арендного жилья с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Заселение запланировано на май 2020 года. Также в ближайшее время откроется бронирование арендных домов в ЖК «Парк Легенд» и «Матч Поинт».

Как определить срок окупаемости недвижимости

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

Сроки окупаемости и уровень доходности объекта – тесно связанные между собой критерии, которые определяют целесообразность покупки конкретной недвижимости и ее инвестиционную привлекательность. Расчет этих показателей позволяет принять взвешенное решение о приобретении здания или отдельного помещения в нем. Окупаемость недвижимости выражается в сроке, после которого объект начнет приносить владельцу чистую прибыль. В статье рассказываем о правилах расчета, ключевых переменных.

Почему окупаемость часто рассчитывают неправильно

Рынок коммерческих помещений стал более привлекательным для начинающих инвесторов: порог входа снизился, а доходность остается достаточно стабильной в отличие от сферы жилых объектов. При этом далеко не все вникают в особенности оценки срока окупаемости недвижимости.

Большинство инвесторов уверены, что достаточно разделить стоимость помещения на годовую сумму дохода от аренды. В итоге реальные показатели сильно расходятся с результатами расчетов, а покупатели оказываются с убыточным объектом на руках. Чтобы получить более точные данные, необходимо учитывать влияние дополнительных переменных, корректирующих окупаемость коммерческой недвижимости в любом городе. Оптимальным значением считается получение чистой прибыли через 5-7 лет (до 10).

Ставка дисконтирования в расчете окупаемости недвижимости

Ставка дисконтирования – это стоимость денежных средств с учетом инфляции, рисков в конкретной области инвестиций, минимальной гарантированной доходности. Покупка объекта арендного бизнеса будет выгодной только в том случае, если этот показатель будет ниже прибыльности. Узнать ставку дисконтирования можно, суммировав размер безрисковой доходности конкретного объекта и наиболее существенные риски инвестиционной идеи.

Рассчитывая срок окупаемости коммерческой недвижимости, вы сами определяете, какие факторы способны сильнее всего отразиться на прибыльности. В качестве безрискового показателя можно выбрать:

  • ставки по банковским депозитам в рублях сроком до 1 года в наиболее надежных финансовых организациях страны;
  • доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям или ценным госбумагам;
  • ключевую ставку ЦБ.

После рассчитывается коэффициент по формуле 1/(1+ставка дисконтирования)t , в которой t является номером прогнозного для поступления финансов периода. Умножив коэффициент дисконтирования на величину будущего дохода, вы получите эквивалент ожидаемой прибыли, который учитывается при расчете окупаемости недвижимости.

Индексация арендной ставки

Любой договор аренды помещения предполагает пункт об индексации платы, что связано с инфляцией. Частота пересмотра стоимости указывается в контракте, но обычно проводится не чаще одного раза в год. В качестве ориентира используют самые разные показатели:

  • фиксированный процент;
  • уровень инфляции;
  • устанавливаемые государством ставки или коэффициенты;
  • несколько фиксированных величин, которые применяются в зависимости от наступления указанных в договоре условий.

Чтобы верно провести расчет окупаемости коммерческой недвижимости, необходимо сразу определиться с вариантом индексации и именно его внести в будущий договор с арендатором. При этом изменение стоимости будет считаться исполнением условий контракта и не может считаться поводом для его расторжения.

Дополнительные расходы на содержание коммерческой недвижимости

Владелец помещения сталкивается с платежами, которые не включены в договор аренды. Обычно речь идет о капитальном ремонте, отоплении, услугах управляющей компании. Все это существенно влияет на средний срок окупаемости коммерческой недвижимости. Эксперты рекомендуют составить полный список дополнительных расходов, оплачивать которые инвестору придется самостоятельно.

Объем платежей отличается для всех категорий коммерческой недвижимости, но самым затратным признано содержание офисов в зданиях бизнес-центров. Затраты на подобные объекты могут составлять до 20% от суммы аренды. В зоне риска здания, требующие реставрации, постройки, возведенные до 1980-х годов, помещения в новых зданиях премиум-уровня. В отдельных случаях это повод дважды подумать над приобретением.

Налоговые отчисления, связанные с недвижимостью

Средняя окупаемость коммерческой недвижимости будет зависеть от ответа на ряд вопросов, связанных с налогообложением. Инвестору важно определиться со способом регистрации собственности: на ИП, частное лицо или организацию. Необходимо четко понимать, как будет использоваться помещение в дальнейшем: для сдачи в аренду либо размещения собственного бизнеса. Это основные критерии, формирующие величину налоговых отчислений и влияющие на карту окупаемости недвижимости.

Риск простоя и формула расчета окупаемости

Даже высоколиквидные помещения иногда вынуждены ждать арендатора, а новый клиент может запросить арендные каникулы на подготовку бизнеса к открытию. Убытки, связанные с вероятным простоем, необходимо закладывать в формулу окупаемости недвижимости. Срок возмещения расходов на покупку объекта рассчитывается с помощью выражения:

Ni – номер года, когда дисконтированное значение операционной прибыли становится положительным.

∑NPVi(OP) – размер дисконтированного дохода i-й год использования недвижимости.

NPVi(OP) – размер дисконтированного значения прибыли в i-й год использования недвижимости.

12 – число месяцев в году.

Калькулятор окупаемости

Чтобы не допустить ошибку в столь сложных расчетах, желательно использовать профессиональный калькулятор окупаемости недвижимости компании Minds Capital. Здесь можно задать все ключевые параметры, известные на данный момент инвестору, и получить значение, приближенное к реальному сроку возмещения инвестиций. Если вам интересно, как рассчитать окупаемость недвижимости, не углубляясь в экономические термины, обратитесь за консультацией к профессионалам Minds Capital. Наши специалисты оперативно подберут лучшие варианты для инвестиций, быстро подсчитают окупаемость и ответят на возникшие вопросы.

Читайте также:  В Арктической зоне будет разработана эффективная система обращения с отходами
Ссылка на основную публикацию