Госдума приблизилась к принятию законопроекта о создании компенсационного фонда для дольщиков

Госдума приняла во втором чтении проект о создании компенсационного фонда дольщиков

Государственная Дума в среду, 19 июля, приняла во втором чтении законопроект № 139186-7 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Данный законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года и предусматривает новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств.

При подготовке законопроекта ко второму чтению комитетом ГД по природным ресурсам собственности и земельным отношениям был организован и проведен ряд парламентских мероприятий, в том числе с участием представителей «обманутых дольщиков». Также по инициативе Председателя Госдумы Вячеслава Володина была создана рабочая группа, возглавляемая заместителем Председателя ГД, Руководителем фракции «ЕДИНАЯ РОССИЯ» Владимиром Васильевым. В ходе работы были учтены точки зрения на решение проблемы всех участников мероприятий, среди которых – руководители профильных комитетов ГД, главы фракций, другие депутаты, представители Правительства РФ, застройщики, а также сами граждане, инвестировавшие свои средства в строительство жилья.

«Государственный компенсационный фонд будет способствовать созданию надежного рынка долевого строительства жилья, который необходим нашим гражданам. С принятием законопроекта мы обеспечим гарантии будущим дольщикам, желающим вложить свои средства в строительство многоквартирных домов для приобретения доступного жилья своим семьям», – заявил Председатель комитета Николай Николаев.

По итогам проделанной Правительством РФ работы были сформированы и внесены в Госдуму поправки к законопроекту, которые учитывают большинство замечаний и предложений по его доработке, отмеченных в заключениях профильных комитетов, постановлении Государственной Думы о принятии законопроекта в первом чтении, а также рекомендациях, подготовленных по итогам парламентских слушаний.

Правительство РФ признало целесообразным изменить организационно-правовую форму юридического лица, учреждаемого для управления компенсационным фондом. Согласно поправкам, средствами компенсационного фонда будет управлять публично-правовая компания, деятельность которой подробно урегулирована соответствующим федеральным законом. Соответственно, в отношении создаваемой компании будут применяться уже законодательно установленные требования к раскрытию информации о ее деятельности и порядку проверки такой деятельности. Законопроектом предусмотрено включение в состав наблюдательного совета публично-правовой компании двух представителей Федерального Собрания РФ, по одному от каждой палаты, а также включение норм об осуществлении государственного контроля за деятельностью фонда со стороны Счетной палаты РФ.

Преобразование фонда в публично-правовую компанию позволило распространить на нее требования законодательства о закупках и, как следствие, решить вопрос с обеспечением контроля за расходованием средств на ведение ее деятельности.

Законопроектом устанавливается также исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства компенсационного фонда.

Другим важным результатом работы над законопроектом стало установление прозрачного механизма определения размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд. «Изначально законопроектом был зафиксирован размер обязательных отчислений в фонд только на период начального этапа его работы. При этом существовала возможность ежегодного изменения его базовой ставки по предложению совета Фонда. Все это вызывало справедливые опасения участников рынка и могло больно ударить по гражданам, на плечи которых был бы переложен рост этих отчислений, – отметил Николаев.

В представленной редакции устанавливается фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам актуарного оценивания деятельности Фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Государственной Думой соответствующего закона.

Еще одной важной новацией законопроекта является включение в него норм о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроле за использованием предоставленных средств.

При подготовке ко второму чтению из законопроекта были исключены нормы о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, наделявший контролирующие органы неограниченным административным влиянием на бизнес.

Наряду с этим в законопроект включена важная норма о создании единой информационной системы жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах долевого строительства. «Мы нашим решением создаем уникальный информационный ресурс, раскрывающий полную картину о состоянии строительства многоквартирных домов», – считает Николаев. – Застройщики будут обязаны размещать в ней сведения о своей деятельности, включая проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, а также фотографии строящихся объектов. Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве».

Помимо этого, для эффективной защиты участников долевого строительства законопроектом вводится новый механизм регулирования деятельности застройщиков, кардинальным образом повышающий прозрачность строительного бизнеса, а также ограничивающий риски и потери при банкротстве застройщика. Он предполагает следующие особенности: обособление жилищного строительства от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья; установление принципа «одна компания – одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить эффект «домино».

Также предполагается ужесточение финансовых требований к застройщику посредством установления требования об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а также об обеспечении минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства.

Кроме того, предусматривается введение обязательного банковского сопровождения деятельности застройщика – застройщик должен будет в обязательном порядке открыть в уполномоченном банке счет, причем только один, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Помимо изменения бизнес-модели, используемой в долевом строительстве, предлагается ужесточить требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых прямо или косвенно стала причиной банкротства юридического лица.

Для повышения эффективности и оперативности решения проблем участников долевого строительства в случае банкротства застройщика предлагается усовершенствовать порядок банкротства застройщиков.

«Этим законопроектом мы устраним первоисточник проблемы обманутых дольщиков – отсутствие открытости рынка долевого строительства, а также контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. Предлагаемый механизм, кардинальным образом повышает прозрачность строительного бизнеса, ограничивает риски граждан и потери при банкротстве застройщика, что обеспечивает значительные гарантии дольщикам, вложившим свои средства в строительство жилых домов», – заключил Николаев.

Госдума приняла в первом чтении закон о создании фонда защиты дольщиков

В среду, 14 июня, Госдума приняла в первом чтении законопроект о создании фонда защиты дольщиков, который будет формировать компенсационный фонд, из которого будут выделяться средства на завершение строительства или на компенсации участникам долевого строительства (физических и юридических лиц) в случае банкротства строительной организации.

Законопроект, внесенный в Госдуму 1 апреля 2017 года, подготовлен во исполнение поручения президента РФ от 21 февраля 2017 года.

Другие способы гарантирования обязательств застройщиков, к числу которых относятся страхование гражданской ответственности и банковское поручительство, законопроектом упраздняются. Подразумевается, что все риски застройщиков государство возьмет на себя, но при этом они должны будут отчислять в фонд определенный процент от стоимости объекта. Процент отчислений пока не определен. Изначально предполагалось, что в фонд будет отчисляться 1% от стоимости строительства, но в этом случае суммы, которая может быть собрана в компенсационный фонд, едва ли хватит, чтобы покрыть банкротство одного-двух застройщиков.

Законопроект фактически отменяет обязательность страхования ответственности застройщиков. Все четыре страховщика, которые работают на этом рынке, и Всероссийский союз страховщиков всерьез обеспокоены, так как (по задумке Госстроя и АИЖК — авторов идеи) фонд должен полностью заменить существовавшие до того защитные механизмы и вытеснить с этого рынка страховые компании. Страховщики считают необходимым совместить оба механизма — и страхование, и компенсационный фонд.

В частности, председатель совета директоров ВСК Сергей Цикалюк считает, что у страховых компаний достаточно опыта и компетенций в этом вопросе, чтобы с ними проконсультировались и к ним прислушались. «Но нас не слышат, не хотят слышать, — посетовал Цикалюк. — Если для застройщиков введут отчисления в тех объемах, о которых говорят (до 6% от стоимости строительства), многие просто с рынка уйдут. Сейчас у нас тариф 1,2%, мы говорим — пусть это будут 2% для фонда и для страхования». Деньги из компенсационного фонда должны, по мнению страхового сообщества, идти на достраивание объектов, а деньги от страхования — на выплаты дольщикам.

В ходе обсуждения депутат Ярослав Нилов призвал отложить принятие законопроекта и обратил внимание депутатов на то, что этот закон гораздо масштабнее, чем резонансный закон о реновации. Нилов подчеркнул, что отчисления в компенсационный фонд перечеркивают все усилия по снижению ипотечных ставок, потому что сумму взносов застройщики будут добавлять к стоимости жилья. Нилов раскритиковал и позицию страховщиков: «Видите, как хорошо устроились страховые компании — не хотят работать с обманутыми дольщиками, не хотят привлекать к ответственности обманщиков, они не хотят работать с автоюристами, обманутыми туристами… Давайте создавать госстрах, тогда и страхование будет достойное».

Страховые компании, действительно, ведут жесткий отбор не только застройщиков, с которыми заключаются договоры, но и отдельные объекты строительства. «По каждому объекту заключается свой договор», — пояснил член совета директоров ВСК Сергей Алмазов.

«Чем страховая компания отличается от фонда? Мы относимся к рискам как к потере своих денег, а те, кто сидят на фонде, те не относятся к этому как к своим деньгам», — объяснил позицию страховщиков Цикалюк.

Читайте также:  Что такое акт разграничения ответственности?

13 июня Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям под председательством Николая Николаева рекомендовал принять законопроект в первом чтении, однако члены ответственного комитета и комитетов-соисполнителей настаивают на серьезной доработке документа правительством при подготовке его ко второму чтению.

По словам председателя комитета Николаева, законопроект не обеспечивает условий качественного контроля за предоставлением средств компенсационного фонда, прозрачностью их расходования и целевого использования, а также за эффективностью их инвестирования. Комитет также не устраивает предложение ежегодного повышения установленной базовой ставки отчислений застройщиков без указания ее предельного размера. «Кроме того, издержки застройщиков, связанные с уплатой повышенных взносов в компенсационный фонд, в конечном итоге будут переложены ими на участников долевого строительства. Граждане будут вынуждены из своего кармана оплачивать риски деятельности участников строительного рынка», — отметил Николаев.

Дополнительного обоснования, по мнению комитета, требуют положения законопроекта, предусматривающие возможность использования средств компенсационного фонда для финансирования строительства незавершенных объектов. Необходимо утвердить механизмы контроля за исполнением лицами, получившими эти средства, обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, а также правовые последствия неисполнения указанными лицами данных обязательств.

Во время обсуждения законопроекта прозвучали предложения провести парламентские слушания по данному вопросу с участием, в частности, обманутых дольщиков и строителей. Слушания назначены на 3 июля.

Фонд защиты прав дольщиков и подконтрольный ему компенсационный фонд формально начал работу с 1 января 2017 года и уже успел сменить двух руководителей: в феврале на эту должность была назначена президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева, которую игроки оценивали как человека, хорошо знакомого с рынком недвижимости. Но уже 10 марта руководителем фонда стал гендиректор АИЖК Александр Плутник.

Государственная Дума приняла во втором чтении законопроект о Фонде дольщиков

Данный законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года и предусматривает новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств.

При подготовке законопроекта ко второму чтению Комитетом по природным ресурсам собственности и земельным отношениям был организован и проведен ряд парламентских мероприятий, в том числе с участием представителей «обманутых дольщиков». Также по инициативе Председателя Государственной Думы Вячеслава Володина

Володин
Вячеслав Викторович Председатель Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации седьмого созыва. Избран депутатом в составе федерального списка кандидатов, выдвинутого Всероссийской политической партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» была создана рабочая группа, возглавляемая заместителем Председателя Госдумы Владимиром ВасильевымВасильев. В ходе работы были учтены точки зрения на решение проблемы всех участников мероприятий, среди которых — руководители профильных комитетов Госдумы, главы фракций, другие депутаты, представители Правительства, застройщики, а также сами граждане, инвестировавшие свои средства в строительство жилья.

Владимир АбдуалиевичФракция “ЕДИНАЯ РОССИЯ”

«Государственный компенсационный фонд будет способствовать созданию надежного рынка долевого строительства жилья, который необходим нашим гражданам. С принятием законопроекта мы обеспечим гарантии будущим дольщикам, желающим вложить свои средства в строительство многоквартирных домов для приобретения доступного жилья своим семьям», — заявил Председатель Комитета Николай Николаев

По итогам проделанной работы Правительством РФ были разработаны и внесены в Госдуму поправки к законопроекту, которые учитывают большинство замечаний и предложений по его доработке, отмеченных в заключениях профильных комитетов, постановлении Государственной Думы о принятии законопроекта в первом чтении, а также рекомендациях, подготовленных по итогам парламентских слушаний.

Правительство РФ признало целесообразным изменить организационно-правовую форму юридического лица, учреждаемого для управления компенсационным фондом. Согласно поправкам, средствами компенсационного фонда будет управлять публично-правовая компания, деятельность которой подробно урегулирована соответствующим федеральным законом. Соответственно, в отношении создаваемой компании будут применяться уже законодательно установленные требования к раскрытию информации о ее деятельности и порядку проверки такой деятельности. Законопроектом предусмотрено включение в состав наблюдательного совета публично-правовой компании двух представителей Федерального Собрания РФ, по одному от каждой палаты, а также включение норм об осуществлении государственного контроля за деятельностью фонда со стороны Счетной палаты РФ.

Преобразование фонда в публично-правовую компанию позволило распространить на нее требования законодательства о закупках и, как следствие, решить вопрос с обеспечением контроля за расходованием средств на ведение ее деятельности.

· Законопроектом устанавливается также исчерпывающий перечень активов, в которые могут инвестироваться временно свободные средства компенсационного фонда.

· Другим важным результатом работы над законопроектом стало установление прозрачного механизма определения размера обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд. «Изначально законопроектом был зафиксирован размер обязательных отчислений в фонд только на период начального этапа его работы. При этом существовала возможность ежегодного изменения его базовой ставки по предложению совета Фонда. Все это вызывало справедливые опасения участников рынка и могло больно ударить по гражданам, на плечи которых был бы переложен рост этих отчислений, — говорит Николаев.

В представленной редакции устанавливается фиксированный размер взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. При этом величина взноса может изменяться только по результатам актуарного оценивания деятельности Фонда не чаще одного раза в год и только посредством принятия Государственной Думой соответствующего закона.

· Еще одной важной новацией законопроекта является включение в него норм о конкурсном отборе застройщика, претендующего на получение средств компенсационного фонда для достройки проблемных объектов, а также контроле за использованием предоставленных средств.

· При подготовке ко второму чтению из законопроекта были исключены нормы о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика по привлечению средств участников долевого строительства, наделявший контролирующие органы неограниченным административным влиянием на бизнес.

· Наряду с этим в законопроект включена важная норма о создании единой информационной системы жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах долевого строительства. ««Мы нашим решением создаем уникальный информационный ресурс, раскрывающий полную картину о состоянии строительства многоквартирных домов», — считает Николаев. — Застройщики будут обязаны размещать в ней сведения о своей деятельности, включая проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, а также фотографии строящихся объектов. Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве».

· Помимо этого, для эффективной защиты участников долевого строительства законопроектом вводится новый механизм регулирования деятельности застройщиков, кардинальным образом повышающий прозрачность строительного бизнеса, а также ограничивающий риски и потери при банкротстве застройщика. Он предполагает следующие особенности:

1) обособление жилищного строительства от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья;

2) установление принципа «одна компания – одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить эффект «домино»;

3) ужесточение финансовых требований к застройщику посредством установления требования об обязанности застройщика поддерживать на протяжении всего срока строительства достаточность собственных средств в размере 10% от планируемой стоимости проекта, а также об обеспечении минимального остатка денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства;

4) введение обязательного банковского сопровождения деятельности застройщика — застройщик должен будет в обязательном порядке открыть в уполномоченном банке счет, причем только один, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

· Помимо изменения бизнес-модели, используемой в долевом строительстве, предлагается ужесточить требования к органам управления застройщика и его участникам. Предлагается, в частности, запретить вхождение в состав органов управления застройщика лиц, имеющих неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лиц, деятельность которых прямо или косвенно стала причиной банкротства юридического лица.

· Для повышения эффективности и оперативности решения проблем участников долевого строительства в случае банкротства застройщика предлагается усовершенствовать порядок банкротства застройщиков.

«Этим законопроектом мы устраним первоисточник проблемы «обманутых дольщиков» — отсутствие открытости рынка долевого строительства, а также контроля за исполнением застройщиками своих обязательств. Предлагаемый механизм, кардинальным образом повышает прозрачность строительного бизнеса, ограничивает риски граждан и потери при банкротстве застройщика, что обеспечивает значительные гарантии дольщикам, вложившим свои средства в строительство жилых домов», — заявил Николай Николаев

Законопроект принят во втором чтении, «за» — 349. Третье чтение рекомендовано на 20 июля.

Госдума приблизилась к принятию законопроекта о создании компенсационного фонда для дольщиков

Профильный комитет Госдумы 13 июня рекомендовал принять в первом чтении проект федерального закона №139186-7, регулирующего создание и работу компенсационного фонда долевого строительства.

Совету Госдумы предложено включить этот документ для рассмотрения в первом чтении в проект порядка работы нижней палаты российского парламента на завтра, 14 июня 2017 года. Предлагается определить докладчиком по законопроекту замминистра строительства РФ Никиту Стасишина, а содокладчиком — председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева.

У возглавляемого депутатом Николаевым комитета, как мы уже писали, есть целый ряд претензий к этому документу. Они нашли свое отражение в заключении комитета. Условием принятия законопроекта в первом чтении Комитет считает его «доработку ко второму чтению с учетом замечаний ответственного комитета и комитетов-соисполнителей».

Поскольку претензий, отраженных в заключении профильного комитета на внесенный Правительством законопроект, очень много, публикуем это заключение полностью.

Если доработка законопроекта пройдет успешно, то шансы его принятия в весеннюю сессию (до 31 июля 2017 года) очень высоки. В этом случае компенсационный фонд долевого строительства может заработать уже летом этого года.

Читайте также:  Вступил в силу новый свод правил в сфере строительства высотных зданий

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по проекту федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(в части защиты прав участников долевого строительства)

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) и отмечает следующее.

Согласно пояснительной записке, законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года № Пр-317. Законопроектом предусматривается новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств. Иные способы гарантирования обязательств застройщиков, к числу которых в настоящее время относятся страхование гражданской ответственности и банковское поручительство, законопроектом упраздняются. В результате законодательных изменений государство принимает на себя все риски деятельности застройщиков.

Законопроектом определяются правовое положение организации, учреждаемой для управления компенсационным фондом долевого строительства, порядок формирования ее имущества и органов управления, порядок ее взаимодействия с органами государственной власти, особенности установления и уплаты обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, а также порядок использования средств такого фонда.

Принятие законопроекта потребует принятия ряда подзаконных актов. Предусматривается, что размер обязательных отчислений, уплачиваемых застройщиками в компенсационный фонд долевого строительства, порядок инвестирования его средств, а также основания и порядок их использования будут определены Правительством Российской Федерации.

Представляется, что предложенный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства способен оказать положительное влияние на развитие строительной отрасли и усилить приток средств граждан на рынок долевого строительства. Вместе с тем по законопроекту имеются существенные замечания, требующие его всесторонней и тщательной доработки.

Так, законопроект предусматривает учреждение организации, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, в организационно-правовой форме фонда (далее – Фонд), учредителем которого выступает Российская Федерация и имущество которого формируется за счет обязательных отчислений застройщиков. В то же время согласно статье 123 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) фондом признается унитарная некоммерческая организация, учрежденная гражданами или юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. В результате возникает несоответствие проектируемых норм и требований гражданского законодательства Российской Федерации в отношении состава учредителей фонда и порядка формирования его имущества. Помимо этого предлагаемая законопроектом организационно-правовая форма юридического лица не соответствует публично-правовому характеру реализуемых им функций, на что неоднократно указывалось Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации на этапе подготовки законопроекта Правительством Российской Федерации к внесению в Государственную Думу.

Следует также учитывать, что установленный ГК РФ запрет на реорганизацию такой организационно-правовой формы юридического лица как фонд при принятии в будущем решения о ее изменении потребует ликвидации Фонда и учреждения нового юридического лица. Наряду с этим обращает на себя внимание отсутствие в законопроекте прямого запрета на признание Фонда банкротом, что оставляет для кредиторов возможность инициировать процедуру его банкротства.

Возражения вызывают положения законопроекта, допускающие непрозрачное расходование Фондом средств компенсационного фонда, в том числе право определять порядок их предоставления, на что в своем заключении указывает также Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Следует, в частности, отметить, что в законопроекте отсутствуют положения, предусматривающие процедуру отбора застройщиков, претендующих на получение средств компенсационного фонда в виде займа. Помимо займа в качестве одной из форм предоставления средств компенсационного фонда законопроектом предлагается пожертвование. При этом в материалах к законопроекту отсутствует обоснование необходимости использования подобной формы безвозвратного предоставления средств, а в самом законопроекте отсутствует указание на целевое назначение выделяемых таким способом средств.

В законопроекте остаются не раскрытыми механизмы контроля за исполнением лицами, получившими средства компенсационного фонда для достройки объектов незавершенного строительства, обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, а также правовые последствия неисполнения указанными лицами данных обязательств.

В этой связи дополнительного обоснования требуют положения законопроекта, предусматривающие возможность использования средств компенсационного фонда для финансирования строительства незавершенных объектов. Кроме того, учитывая прогнозируемую в самом законопроекте недостаточность средств компенсационного фонда для обеспечения исполнения обязательств застройщиков, представляется целесообразным исключить возможность их предоставления на безвозвратной основе.

Включение в законопроект наряду с выплатой возмещения иных форм расходования средств компенсационного фонда в целях обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства требует указания оснований, в соответствии с которыми будет осуществляться их выбор. Помимо этого в законопроекте необходимо отразить основания для заключения организацией, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, договоров о предоставлении его средств и условия их предоставления.

Проектируемые нормы не позволяют обеспечить целевой характер использования средств компенсационного фонда долевого строительства, так как допускают возможность финансирования с их помощью текущих расходов Фонда, то есть направления на цели, не связанные с защитой прав и интересов участников долевого строительства. Наряду с этим законопроект допускает возможность принятия произвольных решений в вопросах использования средств компенсационного фонда долевого строительства, предоставляя Правительству Российской Федерации полномочия по утверждению указанного порядка.

В целом законопроект содержит значительное количество бланкетных норм, которые обуславливают высокую правовую неопределенность предлагаемого законодательного механизма обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, на что обращается также особое внимание в заключении Комитета Государственной Думы по финансовому рынку. В этой связи в целях соблюдения прав и интересов участников долевого строительства представляется необходимым закрепить на законодательном уровне порядок использования средств компенсационного фонда долевого строительства, а также порядок инвестирования временно свободных средств компенсационного фонда долевого строительства, включая перечень разрешенных объектов инвестирования.

В законопроекте отсутствуют нормы, позволяющие осуществлять эффективный контроль за деятельностью Фонда, в том числе за направлениями расходования его средств, что является одним из наиболее существенных замечаний по законопроекту, отмеченных также в заключении Комитета Государственной Думы по транспорту и строительству. В частности, законопроектом не предусмотрены установленные федеральными законами для учреждаемых Российской Федерацией государственных корпораций, а также государственных и публично-правовых компаний требования о порядке закупки товаров, работ и услуг, требования о ежегодной публикации отчетов об использовании имущества, а также нормы о праве Счетной палаты Российской Федерации и иных государственных органов в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществлять контроль за их деятельностью. Законопроект не содержит также положений, определяющих порядок контроля за целевым использованием средств компенсационного фонда, а также эффективностью их инвестирования.

Законопроект предусматривает, что члены совета Фонда назначаются Правительством Российской Федерации. Вместе с тем, учитывая исключительно высокую социальную значимость возлагаемых на Фонд функций, представляется необходимым обеспечить надлежащий парламентский контроль за его деятельностью. С этой целью целесообразно предусмотреть возможность включения в состав высшего органа управления и ревизионную комиссию организации, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, представителей Федерального Собрания Российской Федерации.

В законопроекте недостаточно четко разграничиваются полномочия органов управления Фондом, в частности, в вопросах осуществления руководства его текущей деятельностью. Наряду с этим законопроектом не предусматривается создание ревизионной комиссии Фонда в целях осуществления контроля за его финансово-хозяйственной деятельностью. Законопроект не наделяет также совет Фонда полномочиями по принятию решений о проведении внеочередных аудиторских проверок.

Законопроект предусматривает возможность формирования Фондом резервного и иных целевых фондов на основании решения его высшего коллегиального органа. Вместе с тем в законопроекте отсутствуют предельные размеры, цели и способы использования таких фондов.

Законопроектом предлагается заменить судебный порядок приостановления деятельности застройщика по привлечению средств дольщиков на административный – по решению контролирующего органа. Такой порядок способен усилить административное давление на бизнес, так как наделит чиновников контролирующего органа правом внесудебного приостановления деятельности застройщика, лишив застройщика возможности равноправного и состязательного рассмотрения вопроса о приостановлении деятельности.

Значимый риск представляет непрозрачность требований к размеру обязательных отчислений, уплачиваемых застройщиками в компенсационный фонд, на что в качестве одного из замечаний к законопроекту указывается также в заключении Комитета Государственной Думы по финансовому рынку. Так, законопроектом предусмотрена возможность ежегодного повышения базовой ставки в связи с прогнозируемой недостаточностью имущества, составляющего компенсационный фонд. Законопроект не устанавливает также предельный размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, наделяя соответствующими полномочиями Правительство Российской Федерации. В то же время согласно действующим нормам предельный размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства соответствующего объекта недвижимости.

В результате расходы застройщиков по уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд могут оказаться существенно выше аналогичных расходов, связанных со страхованием их гражданской ответственности и получением банковского поручительства. Неопределенность размера обязательных отчислений застройщиков способна существенно затруднить для них планирование и реализацию инвестиционных проектов. Кроме того, издержки застройщиков, связанные с уплатой повышенных взносов в компенсационный фонд в конечном итоге будут переложены ими на участников долевого строительства. В итоге граждане будут вынуждены из своего кармана оплачивать риски деятельности участников строительного рынка.

Согласно проектируемым нормам, на застройщиков возлагается обязанность уплаты обязательных отчислений в компенсационный фонд по каждому договору участия в долевом строительстве до его государственной регистрации. Одновременно при государственной регистрации каждого такого договора устанавливается требование о проверке факта уплаты застройщиком указанных отчислений. Вместе с тем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации уплата цены по договору участия в долевом строительстве осуществляется после его государственной регистрации. Таким образом, возникает неопределенность в вопросе возмещения застройщику таких расходов при возможном отказе регистрирующего органа в государственной регистрации договора.

Читайте также:  Ульяновская область Чиновники Вешкаймского района не дают подключиться к теплу

Законопроект предусматривает выплату как гражданам, так и юридическим лицам за счет средств компенсационного фонда возмещения по договорам участия в долевом строительстве, касающимся передачи жилых помещений. Вместе с тем граждане и юридические лица имеют различные цели инвестирования в долевое строительство. В этой связи требуется дополнительное обоснование целесообразности покрытия за счет средств компенсационного фонда предпринимательских рисков юридических лиц.

Уточнения и доработки требуют переходные положения законопроекта, касающиеся снятия правовой неопределенности в отношении обязательных отчислений застройщиков, осуществляемых по договорам участия в долевом строительстве с 1 января 2017 года, в том числе в вопросе защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, связанном с неуплатой застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд и отсутствием в настоящее время у органа регистрации правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, по которому имеется неуплаченный взнос.

Помимо этого в законопроекте не нашли отражения вопросы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в случае недостаточности средств компенсационного фонда, вопросы возложения на добросовестных застройщиков издержек по его наполнению, а также вопросы привлечения застройщиками средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации о долевом строительстве.

С учетом этого представляется целесообразным дополнить законопроект, в частности, положениями, предусматривающими механизмы правового регулирования при недостаточности средств компенсационного фонда и источники покрытия его дефицита в целях обеспечения своевременных выплат участникам долевого строительства, а также положения, касающиеся вопросов неисполнения или неполного исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд. Аналогичная позиция отражена также в заключениях по законопроекту, подготовленных Комитетом Государственной Думы по финансовому рынку и Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

В заключениях комитетов-соисполнителей приводятся также иные существенные замечания к законопроекту, требующие учета при доработке законопроекта ко второму чтению. Кроме того, ряд принципиальных замечаний к законопроекту содержится в заключении Правового управления Аппарата Государственной Думы, в котором, в частности, указывается на необходимость однозначного определения в законопроекте целей использования средств компенсационного фонда, а также дополнения законопроекта положениями о порядке осуществления обязательных отчислений застройщиков в компенсационной фонд, включая установление сроков их уплаты, и о взаимодействии с органами местного самоуправления, не нашедшими отражения в законопроекте.

На основании изложенного Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям считает возможным рекомендовать Государственной Думе принять в первом чтении проект федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесенный Правительством Российской Федерации, при условии его доработки ко второму чтению с учетом замечаний ответственного комитета и комитетов-соисполнителей.

Госдума приняла в первом чтении законопроект о создании фонда для дольщиков

15 июня 2017, PrimaMedia. Депутаты Госдумы приняли в среду, 14 июня, в первом чтении законопроект, направленный на защиту россиян, вкладывающих средства в долевое строительство. Документом регламентируется создание компенсационного фонда дольщиков. Парламентарии отмечают, что фонд будет работать, в том числе в регионах Дальневосточного федерального округа. Законопроект поддержали 342 депутатов, сообщает собственный корр. РИА PrimaMedia в Москве.

Проект документа вносит поправки в ряд законодательных актов. В частности, в закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, “О несостоятельности (банкротстве)”, “О взаимном страховании”, “О государственной регистрации недвижимости” и в Градостроительный кодекс.

Фонд защиты прав дольщиков будет оказывать содействие в завершении строительства домов в случае банкротства застройщиков.

Проект закона обязывает застройщиков вносить взносы в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ). При этом устраняется дублирование обязательных платежей застройщиков.

Фонд в случае принятия законопроекта будет оказывать содействие в завершении строительства домов при банкротстве застройщиков. Также фонд будет исполнять обязательства по передаче жилых помещений в указанных домах участникам долевого строительства. Законопроект о создании фонда также предусматривает регламентацию порядка определения размера обязательных взносов застройщиков в компенсационный фонд.

Как отметил в комментарии PrimaMedia зампред комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин, компенсационный фонд дольщиков будет работать в Дальневосточном федеральном округе.

— На Дальнем Востоке проблема прав обманутых дольщиков стоит достаточно остро. В регионе есть ряд недостроенных объектов. Это дома №2 и 26 по улице Кипарисовой и дома №35 по улице Пихтовой Первомайского района Владивостока, — рассказал Александр Сидякин.

Дом на улице Кипарисовой, 26 начал строиться в соответствие с проектной документацией как 10-этажный. Когда в 2011 году стали появляться этажи выше десятого, жители начали бить тревогу. Застройщиками были подготовлены подложные документы, что дом должен быть 20-этажным. При этом фундамент был предназначен для 10-этажного дома.

Для решения же проблемы с недостроем на улице Пихтовой, как уверяют местные власти, необходимо порядка 250 млн рублей.

Кроме того, во Владивостоке также существует проблемный недостроенный жилкомплекс “Олимп”. Дольщики, вложившиеся в его строительства, ждут ввода своего дома в эксплуатацию почти 10 лет.

Александр Сидякин заявил, что большой проблемой является, когда застройщики создают свои страховые компании.

— Фактически с наступлением банкротства основного застройщика банкротятся и подобные страховые компании. Это преднамеренное банкротство, есть состав уголовного преступления, — подчеркнул Александр Сидякин.

Сенатор Александр Шишкин в эксклюзивном комментарии PrimaMedia затронул проблему эффективности работы Фонды защиты прав дольщиков. Сенатор напомнил, что законопроект о компенсационном фонде определяет порядок выплаты возмещения участникам долевого строительства по договорам, по которым взносы в компенсационный фонд уплачены до принятия закона.

— Законопроект необходим. В стране сейчас 120 млн кв метров жилья, которое строится за счет средств граждан. Фонд компенсации средств дольщикам позволит начать контролировать участников рынка долевого строительства. Все застройщики будут обязаны делать отчисления в компенсационный фонд, — сказал сенатор.

По его словам, необходимо после начала работы фонда осуществлять тщательный контроль за его работой.

— Необходимо будет организовать парламентский контроль за тем, как расходуются средства фонда. Все средства должны пойти по назначению. От того, как эффективно они будут использованы, зависит жизнь людей, вложившихся в долевое строительство, — заключил Александр Шишкин.

Государство создаст фонд для защиты прав дольщиков

Госдума в пятницу, 21 июля, приняла в третьем чтении закон о компенсационном фонде дольщиков «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности — банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Об этом сообщает ТАСС.

«Фонд будет способствовать созданию надежного рынка долевого строительства жилья, который необходим нашим гражданам. С принятием законопроекта мы обеспечим гарантии будущим дольщикам, желающим вложить свои средства в строительство многоквартирных домов для приобретения доступного жилья своим семьям», — отметил председатель комитета по природным ресурсам и собственности Николай Николаев.

Размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд будет установлен на уровне 1,2 процента от стоимости договора долевого участия. Будет пересматриваться не чаще, чем один раз в год.

Закон ограничивает застройщика в совершении операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья. Кроме того, документ устанавливает принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Это означает, что девелопер может создать проектную компанию, которая занимается одним объектом. Специально для этой фирмы будет открыт отдельный счет в уполномоченном банке, через который будут проводиться все финансовые операции, связанные с конкретным проектом.

Принятый закон также ужесточает финансовые требования к застройщику. В частности, обязывает его поддерживать достаточность собственных средств на протяжении всего срока строительства в размере 10 процентов от планируемой стоимости проекта. Более серьезные требования будут применяться к органам управления строительной компании и ее учредителям. Кроме того, вводится обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика.

Материалы по теме

Сохранить себе в:
Ссылка на основную публикацию