Все обманутые дольщики получат квартиры в течение четырех лет, заверили в Минстрое

«Четыре года молчали — хватит!» Почему покупателей квартир в рязанской новостройке не признают обманутыми дольщиками

Четыре года в ожидании квартир, застройщики-банкроты и надежда на президента

В 2016 году больше 20 покупателей квартир в доме по улице 2-й Бульварный проезд, который начала строить компания «Вятич» пять лет назад, должны были отметить новоселье. К 2019 году дом остался недостроенным, а некоторых покупателей не признают обманутыми дольщиками, поскольку у них на руках нет договоров на участие в долевом строительстве — только документы о предварительных намерениях заключить такой договор позднее. Где живут рязанцы, отдавшие деньги застройщику, к кому они обращались за помощью и как отреагировали рязанские ведомства — в материале корреспондента «7 x 7».

За городом, в поле

Улица 2-й Бульварный проезд с недостроенной девятиэтажкой от СК «Вятич» находится за чертой города, в полях, она относится к Рязанскому району, селу Дядьково. По правой стороне улицы — четыре уже заселенных дома, по левой — два строящихся. За ними видны поля и новостройки разной этажности и расцветки, верхние этажи одного из жилых комплексов раскрашены в цвета российского флага. Во всей округе невозможно найти ни одного дерева, сейчас на этих пустошах новоселы выгуливают своих собак. Ветер дует сразу со всех сторон, зашвыривая в глаза строительную пыль.

Около 20 взрослых с детьми от полугода до 10 лет встретились на дороге 31 марта, чтобы вместе «навестить свой недострой» и обсудить, что делать и в какие ведомства обращаться. Все вместе пошли к дальнему дому, у которого еще нет адреса. Высокий мужчина сразу начал рассказывать свою историю:

— Я водителем работал на автобусе двадцатого маршрута. Тут конечная близко — постоянно прибегал посмотреть, как дом строится. Жене говорил: «Не переживай, весь ремонт сам сделаю! Что сам не смогу — друзей позову». Вот тебе и наобещал.

Они слышали друг от друга эти истории много раз. Их объединило одно: люди отдали деньги либо самому застройщику, либо фирмам-посредникам взамен на письменное обещание достроить квартиры. Примерно в 2016 году поняли, что стройка затянулась, начали консультироваться с юристами, обращаться к застройщику, в региональный Минстрой, в прокуратуру. Пока ничего не изменилось, кроме одного: долги обанкротившейся СК «Вятич», как и землю с обязательством достроить дом, взяла на себя организация «Бизнесстрой».

СК «Вятич» начала свою деятельность в 2010 году. Как следует из базы данных СПАРК-Интерфакс, в 2012 году получила крупный контракт на 9,3 млн руб. от управления капитального строительства Рязани, которое возглавляет Елена Буданова. Строительная компания предоставила управлению пять квартир стоимостью от 1,7 до 1,9 млн руб. На следующий год «Вятич» начал строительство сразу нескольких жилых комплексов, с каждым из которых при вводе в эксплуатацию или завершении строительства возникли проблемы. Сейчас организация находится в стадии банкротства. ООО «Бизнесстрой» зарегистрирован в декабре 2014 года, владелец строительного бизнеса — Андрей Аграфонов. В 2015 году он взялся достроить дом, однако тоже оказался на грани банкротства: по данным СПАРК-Интерфакс, у организации высоки сводный индикатор риска. К примеру, Аграфонов задолжал уфимской организации «Геомассив-Урал» 8,6 млн руб. Обе организации — «Вятич» и «Бизнесстрой» — зарегистрированы по одному адресу массовой регистрации: Куйбышевское шоссе, д. 25, стр. 28. Дозвониться до них по номерам телефонов, которые находятся в открытом доступе, «7×7» не удалось.

Некоторые дольщики, которые обращались к фирмам-посредникам, узнали от юристов, что те их просто обманули: оказалось, что рязанцы заключили только предварительные договоры на право заключить основные договоры.

Всей компанией начали пробираться на стройплощадку через дыру в заборе: на углу ограждения оказался отогнутым профлист.

— Через нее, видимо, растащили уже со стройки все, что могли, — расстроенно заметил мужчина. — Ну, и мы зайдем.

Строительная площадка напоминала свалку: раскиданный битый кирпич и доски, сломанный навес, пустая собачья будка с пустой пивной бутылкой вместо собаки. Биотуалет голубого цвета, металлическая бытовка с надписью: «Не подходи! Убьет!». Забор соседней стройки с колючей проволокой по верху.

На стройплощадке работала бригада гастарбайтеров. Четверо мужчин и женщина собирали раскиданный кирпич и складывали в клеть, еще один, постарше, руководил процессом. Он сразу же кому-то позвонил, потом заулыбался и доложил:

— Все есть, разрешение на работу есть, временная регистрация есть, хозяин сказал после зимы кирпич убрать. Скоро, скоро тут начнется опять стройка! Я с Поздеевым [владелец СК «Вятич»] десять лет работаю, раз он сказал — так и будет. Даже не сомневайтесь!

Бригадир не ответил на вопрос, при чем тут Поздеев, если стройку давно передали другому застройщику. Только молча улыбался, демонстрируя «золотые» зубы.

«Мы не попрошайки, мы требуем отдать свое!»

Женщины, осторожно ступая, вошли в «свои» подъезды, мечтая попасть в «свои» квартиры, но лестничные пролеты установлены не на всех этажах. Остановились в одной из квартир на первом.

Ирина Бондарева

— Мы выбрали точно такую же, но на восьмом. Уже с мужем выбирали, на какой стене лучше установить водонагревательный котел. Нам риелторы так хорошо все расписывали, прораб водил выбирать квартиру. А потом юристы сильно удивились: «Вы люди немолодые, как же так дали себя обмануть?», — рассказала свою историю Ирина Бондарева из областного города Михайлов. В Рязань они с мужем решили перебраться, чтобы быть поближе к семье сына и внучке, которой в этом году идти в первый класс.

Мама двоих детей Олеся Инихова при помощи Центральной ипотечной корпорации (ЦИК) продала свою квартиру гостиничного типа, заплатив риелтору 50 тыс. руб. за услугу. Агент нашел ей вариант улучшения жилищных условий — просторную «однушку» в строящемся доме от СК «Вятич». Компания Петра Поздеева на тот момент не могла достроить жилой комплекс в микрорайоне Кальное, до этого «Вятич» возвел дом на несколько этажей выше, чем оговаривалось в проектной документации, и долго не мог сдать его в эксплуатацию.

По словам собеседницы, условия договора ей не понравились сразу, но сотрудница ЦИК заверила, что все в порядке, что этот дом точно будет достроен. Пока ждали квартиру, родился второй ребенок, сейчас младшей дочери уже три года. Живут на съемной, зарплаты мужа хватает только на оплату квартиры, да и то не всегда. Инихова не понимает, куда пойдет с детьми, если денег перестанет хватать на съемное жилье.

— Мы не попрошайки, мы требуем отдать наше — квартиры, за которые мы отдали свои деньги! — говорит она. — Что нам делать дальше? Будем заваливать чиновников фотографиями наших детей, которые оказались бездомными. Мы четыре года молчали и надеялись, что нам помогут, — хватит!

У Натальи Корчагиной другая проблема: они с мужем не могут решиться на рождение ребенка, пока не въедут в собственное жилье.

— Я считаю, ребенку не место в съемной квартире, мы ответственно подходим к этому вопросу. Годы идут, а денег нет, жилья нет. Кто за нас заступится, кто поможет разобраться с мошенничеством? — спросила она. — А кто возместит около полумиллиона, которые мы уже потратили на съемную квартиру?

Среди обманутых оказалась семья беженцев из Харькова: Олегу Третяку в 2014 году пришлось скрыться от украинской службы безопасности, так как он выступил за русский мир. В Рязани он обратился в агентство недвижимости «Роланд», после чего заключил предварительный договор на последующий договор о долевом участии в строительстве с организацией «Фалькон». Позже юрист крупного рязанского предприятия сообщил Третяку: договор составлен юридически правильно, однако по нему никто и ничего мужчине не должен, да и «Фалькон» уже успел стать банкротом.

Договор, но предварительный

«Предварительный договор. Стороны обязуются после получения разрешения на строительство и выполнения взаимных обязательств заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор) на однокомнатную квартиру №. (номер строительный), расположенную на первом этаже в секции 1А, расчетной площадью 31,88 кв. м. в жилом многоквартирном доме по строительному адресу: Рязанская область, Рязанский район, в р-не с. Дядьково на земельном участке с кадастровым номером 62:15:0050113:18», — говорится в документе Третяка.

Такие же «предварительные договоры» получили на руки еще несколько человек, их заключили с другими риелторскими фирмами, теперь уже банкротами, разумеется за комиссию. Остальные подписывали документы напрямую либо с застройщиком СК «Вятич», либо с его преемником — ООО «Бизнесстрой». В министерстве строительного комплекса пообещали людям, которые отдали свои деньги застройщикам, найти инвестора и достроить дом.

— Мы обращались в полицию, прокуратуру, Минстрой, к губернатору, 21 марта ездили в приемную президента, отдали пакет документов. С нами проводили встречи в Минстрое, обещал помочь зампред губернатора Игорь Греков, — перечислила все предпринятые меры Инихова. — Пока дело не сдвинулось с мертвой точки. Но если у нас еще есть хоть какой-то шанс получить квартиры, то у обратившихся в риелторские агентства дела еще хуже. «Бизнесстрой» не желает признавать их дольщиками. Одна из присутствующих покупательниц призналась, что отдали деньги не просто риелтору-посреднику, а родственнице:

— Просили все проверить, чтоб вариант был надежный, она и «проверила». Потом просто посмеялась: «Вы теперь что предлагаете, деньги вам отдать?» Теперь мы без денег, без квартиры, семья сына без помощи и вся семья в ссоре.

Путин объяснил, как решить проблему «обманутых дольщиков»

Проблема обманутых дольщиков в России никогда не закончится, если не навести порядка и не перейти к цивилизованным способам жилищного строительства. Об этом заявил президент России Владимир Путин на Большой пресс-конференции. По его словам, необходимо обязательно прекратить действующую практику привлечения денег граждан с последующим безответственным поведением, связанным с их расходованием.

Читайте также:  В Саратовской и Свердловской областях установили предельный рост тарифов на ЖКУ

«Мы держим достаточно низкий профиль жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье по относительно низким ценам, но в том числе это происходит по тем причинам, что деньги изымаются у людей, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья. Вот в чем корень проблемы и корень зла.

Поэтому нам надо, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе или даже если приведет к определенному повышению (цены квадратного метра — «Газета.Ru»). Но без этого никогда не навести порядок. Нужно переходить к банковскому финансированию, кредитованию строительной отрасли нормальным цивилизованным способом, иначе это не закончится никогда», — сказал президент.

Он напомнил, что поручено достичь объема строительства жилья в 120 млн квадратных метров в год.

Путин также отметил, что нужно помочь тем людям, которые вложили свои деньги в строительство домов, но не получили квартир, став «обманутыми дольщиками». «Не нужно закрывать глаза на масштаб этой проблемы, даже цифры, которые сейчас показываются,

цифры обманутых дольщиков – они не «бьются» с реалиями», – заявил президент.

В реальности проблема острее, чем показывается в документах, добавил Путин.

По итогам III квартала 2018 года в дорожные карты субъектов РФ включены 1 352 проблемных дома, в которых заключено 96 845 договоров долевого участия в строительстве. Проблемные дома отсутствуют в 17 регионах, рассказали «Газете.Ru» в Минстрое.

Ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что к в настоящее время удалось решить проблемы 400 домов. Он оценил количество обманутых дольщиков в стране в 200 тысяч человек. По его словам, в Минстрое эту цифру подтверждают, хотя до этого ведомство на основе предоставленных регионами дорожных карт оценивало общее количество обманутых дольщиков в 37 тысяч человек по всей России

Как ранее говорил замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина долевое строительство в России существует уже 15 лет, и остановить сразу все, что было, невозможно. Сегодня цикл строительства составляет 2,5-3 года, количество квадратных метров, одномоментно находящихся в стройке, — порядка 136 млн, а

уровень дефолтности находится в районе 7-10%.

В случае принятия конкретных решений по достройке объектов накопленные и выявленные проблемы будут решены в течение трех-четырех лет. При этом цикл стройки с привлечением средств граждан закончится через четыре-пять лет.

В числе самых громких скандалов, в которых пострадали тысячи человек, крах таких компаний, как «Су-155» и «Урбан Групп». «Все обязательства перед гражданами будут выполнены», — заверил генеральный директор Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Александр Плутник. Он отметил, что для восстановления прав дольщиков будут использованы компетенции компании «РК-Строй» (входит в дом.рф), который занимался достройкой проблемных объектов ГК «Су-155».

Напомним, что впервые об уходе от долевого строительства президент заговорил летом 2017 года. В том же году было принято решение о запуске работы Фонда защиты прав дольщиков. Застройщик уплачивает взнос в Фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия.

С 1 июля 2018 года в силу вступил еще ряд поправок. Ключевое новшество – переход на называемые, эскроу-счета. Этот механизм работает с 1 июля текущего года, а станет обязательным для всех застройщиков летом 2019 года. На такие счета можно привлекать средства дольщиков, но распоряжаться ими девелопер на сможет.

«Эти деньги блокируются, и под них застройщик открывает кредитную линию в банке, финансирует застройку объекта. И лишь после того, как ключи будут вручены застройщикам, с данного счета, где собраны деньги дольщиков, будет погашена кредитная линия, и, соответственно, застройщик получит прибыль», — пояснил ранее министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

Сегодня на рынке есть застройщики, которые и сейчас используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка, но средства дольщиков для них намного дешевле.

Напомним, что в минувшую среду, 19 декабря, депутаты Госдумы в третьем чтении одобрили очередные поправки в законодательство о долевом строительстве. Согласно документу, застройщик сможет самостоятельно устанавливать размер платежей, подлежащих уплате, но пропорционально планируемой стоимости каждого объекта. Это позволит лучше распределить затраты при освоении территории, что снизит риски возможного недостроя, уверяют авторы документа. Кроме того, предлагается изменить вид ответственности застройщика с солидарной на субсидиарную, а также не останавливать продажи договоров долевого участия (ДДУ) из-за отзыва лицензии у крупнейшей компании-страховщика ответственности застройщика.

На рынке жилья считают, что себестоимость проектов после принятых изменений может увеличиться на 5-15%, а значит, цены на квартиры вырастут.

«Сам факт перехода на эскроу-счета увеличивает себестоимость строительства минимум на 8-10% годовых. Если учесть, что срок реализации проекта варьируется в среднем от 2 до 3 лет, то возведение дома теперь будет обходиться застройщику примерно на 15-20% дороже. Если же добавить сюда дополнительные издержки (повышение НДС, административные расходы), то

цены на жилье вырастут на 15-20%»,

— сказал «Газете.Ru» директор по Развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет.

Ранее председатель комиссии РСПП по жилищной политике и строительству Леонид Казинец в разговоре с журналистами заявил, что в ходе изменений с рынка уйдет дешевый сегмент из-за невозможности продавать жилье «на котловане». «Дольщиков больше не будет совсем. С конца 2019 года – никак», — сказал он.

Дольщиков оставят без квартир?

Накануне Нового года была решена судьба 10% обманутых дольщиков – две трети из них так и не получат долгожданные квартиры.

На что рассчитывать остальным 90%?

Постановление Правительства РФ от 12.09.2019 №1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». » внесло изменения в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков»: если до принятия постановления дольщики сами могли на общем собрании выбирать между жильем и денежной компенсацией, то теперь выбор за них будет делать публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Именно фонд будет принимать решение «о финансировании или о нецелесообразности финансирования» завершения строительства.

В декабре прошлого года фонд провел два первых наблюдательных совета, на которых обсудил судьбу 16 тысяч дольщиков (около 10% от всех, имеющихся в России), и преподнес им «подарок»: больше половины домов решено недостраивать, вместо квадратных метров пострадавшим выплатят денежные компенсации.

Точный размер компенсаций пока неизвестен. Согласно закону, выплачивать должны рыночную стоимость достроенного квадратного метра. В среднем по стране она окажется на четверть выше, чем дольщики платили застройщикам по своим договорам. Оно и понятно, многие семьи ждут свои квартиры пять, десять, пятнадцать и более лет, а рыночная цена метра, несмотря на кризис, не стоит на месте.

Судьбу остальных 90% обманутых дольщиков фонд планирует решить на аналогичных наблюдательных советах, которые состоятся в этом, следующем и 2022 годах. Таким образом, к 2023 году обманутых дольщиков в стране не останется вовсе – все они или получат наконец жилье, или смогут приобрести его на выплаченные компенсации. До конца 2020 года фонд намеревается решить судьбу еще 40 тысяч обманутых дольщиков и их семей, или 25% от всего количества. Таким образом, к концу года будет решена судьба трети всех обманутых дольщиков РФ.

Впрочем, многие «осчастливленные» дольщики оказались не рады новогоднему подарку – пессимисты вспомнили по этому поводу историю с питерским домом-недостроем, который власти города отказались достраивать этим летом еще до принятия постановления.

Вместо квартир обманутые дольщики (таковых оказалось 44 семьи) получили компенсации в размере 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом с полученных денег каждый еще и заплатил налог 13%, в итоге на руках осталась 61 тысяча за «квадрат», что весьма далеко от истинной рыночной цены.

Правительство решило пойти страдальцам навстречу. В декабре того же 2019 года был принят закон, освобождающий дольщиков от выплаты подоходного налога с полученных компенсаций.

Как показывают опросы, большинство дольщиков не хотят получать деньги вместо квартир. По их словам, на выплаченные суммы они все равно не смогут купить именно такое жилье и именно там, где они бы хотели. Поэтому подавляющее число дольщиков предпочли бы, чтобы их дома были наконец достроены.

Почему такой большой процент домов был признан негодным для завершения строительства? Как объяснил Фонд защиты прав дольщиков, он не принимает решения о выплате компенсации по собственному усмотрению.

Целесообразность достраивания дома рассчитывается на основании специальной методики, разработанной для фонда Министерством строительства ЖКХ РФ. Объект подвергается экспертизе, которая решает, что дешевле: достраивать дом или выдать всем дольщикам компенсации? Многие строительные объекты были заморожены еще в первые годы кризиса, то есть в 2014-2015 гг., часть из них по-прежнему находится в стадии котлована.

Другая часть, доведенная до относительно высокой стадии готовности, все эти годы зимой не отапливалась, а потому многие коммуникации и материалы вышли из строя и подлежат дорогостоящей замене.

Размер компенсации взамен жилья будут определять специальные оценочные компании. Доверия к ним у людей, понятное дело, нет. Все прекрасно помнят скандалы, которые разразились после того, как оценочные компании в несколько раз завышали стоимость домов, чтобы заставить людей платить большие налоги на недвижимость. Что теперь помешает оценщикам пойти на поводу у местных властей и не завысить, а, наоборот, занизить рыночную цену строящегося жилья?

Читайте также:  Более 100 жилых микрорайонов могут получить финансовую господдержку в 2020 году

Новый закон вроде бы отчасти защищает дольщиков. Согласно документу, сумма компенсации пострадавшим не может быть меньше той, которую они заплатили застройщику по договору долевого участия.

Но цена квартиры на стадии котлована, да еще и уплаченная много лет назад, вряд ли сможет сравниться со стоимостью готового жилья, которое теперь обманутым дольщикам придется покупать, скорее всего, на вторичном рынке.

Сдадут за счет: обманутых дольщиков может стать вдвое больше

Число обманутых дольщиков может удвоиться, прогнозируют в «Опоре России». В зоне риска — девелоперы, которым не одобрили кредиты и не разрешили достраивать объекты по старой схеме после перехода на эскроу-счета. Сейчас в неопределенной ситуации находится более 600 компаний, по оценкам бизнеса, они строят дома для 200 тыс. дольщиков. В Минстрое «Известиям» заявили, что окончательная аналитика по таким девелоперам будет готова к декабрю. Пока у части застройщиков еще есть шанс получить кредиты — некоторые остались без банковских средств из-за неправильно оформленных документов.

Новые долгострои

По данным Минстроя, сегодня в стране 3850 девелоперов, которые возводят 118,2 млн кв. м жилья. Только 774 из них (строят 19,2 млн кв. м) смогли получить одобрение банков на проектное финансирование, то есть использование эскроу-счетов, следует из данных ДОМ.РФ на 1 октября, с которыми ознакомились «Известия».

Также 2439 девелоперов получили разрешение на достройку своих проектов по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков, –– они возводят 70,9 млн кв. м жилья.

В зоне риска оказались 637 застройщиков (суммарно возводят более 28 млн кв. м), ситуация у которых пока неясна.

На сегодняшний день в едином реестре проблемных объектов ДОМ.РФ числится 16,9 млн кв. м жилья обманутых дольщиков (3281 дом).

–– Сегодня в масштабах страны невозможно оценить, в какой стадии готовности жилые комплексы, находящиеся в зоне риска, и какое количество граждан уже приобрели в них квартиры. Но мы предполагаем, что реестр обманутых дольщиков увеличится минимум вдвое, то есть до 400 тыс. человек, –– сказал «Известиям» член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский.

Сегодня в нем, по оценкам рабочей группы президиума генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, примерно 200 тыс. человек.

Позицию «Опоры России» по возможному увеличению числа обманутых дольщиков разделяют в девелоперских компаниях, в частности в АПРИ «Флай Плэнинг», «КБК Проект», «Клубе инвесторов Москвы».

В исследовании Института экономики роста имени Столыпина, проведенном в 2018 году в связи с грядущим переходом строительной отрасли на проектное финансирование, говорится, что в 2020–2022 годах количество «обманутых дольщиков не только не уменьшится, но и возрастет на 176–340 тыс. человек».

По словам генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, в ближайшие два года ожидается уход с рынка около тысячи девелоперов, объемы текущего строительства каждого из которых составляют 50 тыс. кв. м. Восемь из 10 инвесторов –– в зоне потенциального риска, считает эксперт.

По оценке президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, 10% потенциально проблемных застройщиков находятся в Москве, около 25% –– в Московской области, 65% — в других регионах.

В сухом остатке

С 1 июля девелоперы переходят на проектное финансирование: они теперь не могут привлекать деньги дольщиков для возведения домов, а должны запрашивать кредитные средства у банков. Застройщики обязаны положить их на эскроу-счета без возможности использовать до завершения строительства. Для части проектов были сделаны исключения –– девелоперам, ЖК которых построены не менее чем на 30% и в которых продано не меньше 10% площадей, разрешили завершить проекты по старым правилам, то есть с использованием денег дольщиков.

Окончательная аналитика по девелоперам, оставшимся без проектного финансирования и без возможности достраивать дома по старым правилам, еще не готова, сказал «Известиям» замглавы Минстроя Никита Стасишин. Ее планируется проанализировать до декабря. В частности, необходимо понять, какое количество девелоперов сможет закончить строительство своих ЖК по старым правилам.

«Инвесторов пугает неопределенность»: Минстрой и прокуратура – о проблемах долевого строительства в регионе

Ситуация в сфере долевого строительства по-прежнему остается неоднозначной. Несмотря на все усилия властей и правоохранительных органов, обманутые дольщики как класс не могут разом исчезнуть. Выход тем не менее есть: помочь застройщикам в завершении работ на проблемных объектах, а обманутым кировчанам – в защите их прав.

Проблемы и перспективы развития долевого строительства в Кирове и Кировской области в пресс-центре «Комсомольской правды» обсудили представители прокуратуры и Минстроя .

УГОЛОВНЫЕ ДЕЛА И ПРОБЛЕМНЫЕ ДОМА

Работа по восстановлению прав дольщиков ведется непрерывно. За 2018 год в сфере долевого строительства прокуроры выявили 500 различных нарушений. 106 должностных лиц были привлечены к ответственности. В ряде случаев были даже возбуждены уголовные дела.

– Прокуроры ведут паспорта каждого объекта долевого строительства, – рассказал начальник управления по надзору за соблюдением федерального законодательства прокуратуры Кировской области Александр Шишкин. – Проверки объектов проходят ежеквартально, в отдельных случаях – ежемесячно. Цель прокурорского надзора – сделать все для устранения нарушений прав граждан.

Александр Сергеевич Шишкин сообщил об итогах прокурорской деятельности в 2018 году Фото: Елизавета Захарова

Проверки идут совместно со специалистами Минстроя. В каждом случае нужно понять, по каким причинам нарушены сроки работ: это какие-то производственные, технические моменты или же деньги дольщиков были выведены и использованы на другие цели?

– В 2018 году в сфере долевого строительства было возбуждено четыре новых уголовных дела, – пояснил Александр Сергеевич. – С учетом дел прошлых лет, в производстве было сразу 11 таких дел. Как правило, подобные истории всегда доходят до суда. Есть и жесткие приговоры.

Механизмы помощи дольщиков ищут на законодательном уровне. В конце 2016 года был принят областной закон, позволяющий восстанавливать и защищать права кировчан, а также достраивать проблемные объекты.

– С 2016 года было завершено строительство 17-этажного дома на втором Хлыновском переулке, – рассказал заместитель министра строительства Кировской области, начальник управления государственного строительного надзора Игорь Трегубов. – На улице Архитектора Зянкина был достроен 19-этажный жилой дом и еще один крупный объект. Если на начало 2017 года в реестре пострадавших дольщиков было 214 человек по 9 объектам, то в настоящее время в нем 131 гражданин и всего 6 таких объектов.

Игорь Александрович Трегубов рассказал о работе Минстроя по восстановлению прав дольщиков Фото: Елизавета Захарова

Появился и новый механизм: по постановлениям № 176 и 177 правительства Кировской области, новый застройщик может восстанавливать права граждан. Расчет в таких случаях происходит благодаря применению земельного участка.

– В 2018 году новый механизм уже был полностью отработан, – пояснил Игорь Александрович. – Тогда был достроен 10-этажный дом на ул. Ленина , 145. Сейчас в списке проблемных объектов остались дома на ул. Сурикова, 31/4, ул. Горбуновой , 31, ул. Орджоникидзе , 2б, в Кирове, а также на ул. Первомайской, 28, в Вятских Полянах. Правительством Кировской области разработан план-график, в который включаются проблемные дома. Вскоре должны достроить дом в Вятских Полянах, завершение работ еще по трем объектам запланировано на следующий год.

Вопросы долевого строительства уже много лет обсуждаются на разных уровнях. С 2006 года в федеральный закон № 214 внесено 25 поправок. Ключевыми стали последние из них: теперь отношения дольщиков и застройщиков изменятся в корне.

На данный момент в реестре обманутых дольщиков состоит 131 житель региона Фото: Евгения ГУСЕВА

ПОЛНОСТЬЮ ЗАЩИЩАЕМ ДОЛЬЩИКОВ

– Теперь для того, чтобы привлекать средства долевого строительства, организация будет обязана открыть специальный эскроу -счет в уполномоченном банке, – сообщил Игорь Александрович Трегубов . – Граждане-заказчики понесут свои деньги не в офис застройщика, а в банк. И уже сам банк даст целевой кредит застройщику, исключительно на строительство определенного дома. Мы полностью защищаем дольщиков. Уход денег на неясные цели теперь заблокирован, ведь и банк будет нести определенную ответственность.

По сути, теперь застройщик сможет получить деньги дольщиков только после того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию. При этом работать по эскроу-счетам легче более крупным фирмам. В Минстрое это понимают и не считают проблемой.

– А может быть, в этом и есть весь смысл? – рассказал заместитель министра строительства. – Фирме, у которой, скажем, ничего нет за душой, здесь будет сложнее. Но ведь основную часть обманутых дольщиков мы получили именно от тех организаций, которые были финансово неустойчивы!

– Бывало так, что граждане заплатили, а объект так и не был достроен, ведь денег уже нет, – пояснил Александр Шишкин . – А эскроу-счет не позволит сделать это. Даже при банкротстве застройщика, если дом не был введен в эксплуатацию, банк обязан вернуть деньги дольщикам. Пользоваться деньгами граждан на неясные цели застройщики больше не смогут.

Быть может, застройщикам, которые испытывают проблемы с завершением строительства, можно помочь. Однако государственного механизма пока нет.

– На стадии, когда у застройщика возникают трудности, в министерстве проходит совещание, – пояснил Игорь Трегубов. – В нем участвуют прокуратура, налоговая служба. При малейшей возможности пробуем помочь застройщику. Но механизмов действительно не так много.

Читайте также:  С 26 сентября начинается массовое подключение к теплу жилого фонда Ульяновска

– Механизмов поддержки недобросовестных компаний нет, – поделился Александр Шишкин. – И, я считаю, быть не может.

Оставлять дольщиков без помощи со стороны властей нельзя Фото: Олег РУКАВИЦЫН

ДЕРЖИМ КУЛАЧКИ

Один из выходов – новый закон, по которому решить все вопросы с проблемным домом может другая компания.

– Однако процесс поиска инвесторов непростой, – рассказал Игорь Александрович. – Сейчас ведем переговоры по компаниям «Тектон» и «Виктория», в последнем случае выявляется все больше нарушений, вплоть до двойных продаж. Инвесторов пугает эта неопределенность. Им нужно знать, что они вложат и что в итоге получат. А здесь инвесторы не понимают, что именно и в каких объемах они должны будут построить.

Переговоры с инвесторами в Министерстве строительства Кировской области проходят практически еженедельно.

– Найти землю для достройки тоже нелегко, – сообщил Игорь Трегубов. – Поэтому Министерство строительства Кировской области ведет работу по переводу федеральной земли в областную собственность. Эта работа еще не закончена. Пока ни о чем не сообщаем и, как говорится, держим кулачки!

Все больше объектов вводят в эксплуатацию – кировские обманутые дольщики получают свои квартиры Фото: Анастасия ОСИПОВА

ВОПРОС – ОТВЕТ

Почему дольщики слободы Новое Сергеево не признаны обманутыми?

– Тот же самый застройщик ведет работы по дому на ул. Маклина, 60, – пояснил Игорь Александрович Трегубов. – Если компания будет признана банкротом, то еще 130 дольщиков с объекта на Маклина войдут в реестр обманутых граждан. Поэтому летом мы ожидаем завершения строительства этого дома. Уже после этого возможна процедура банкротства и внесение домов в Новом Сергееве в реестр.

Почему не все проблемные дома можно достроить?

– Это всегда нелегкое решение, – пояснил Игорь Трегубов. – Нужно четко понимать, насколько качественно построены эти объекты. Есть примеры, когда в недостроенных домах в летнее время стоит вода – о каком качестве может идти речь? Достроить объект, истратив деньги из бюджета, и получить аварийный дом – слишком большая ответственность.

Возможно ли вернуть деньги дольщиков, если их вывели со счета застройщика?

– Да, такие примеры есть, – подчеркнул Александр Шишкин. – По уголовным делам, расследуемым сейчас, суммарный ущерб дольщиков составил 370 миллионов рублей. В итоге на личное имущество руководителей и средства компаний наложены аресты, их общая сумма – 200 миллионов.

Дольщиков делят

Главные вопросы о новых правилах строительства недвижимости

  • Ключевое событие на рынке недвижимости в 2019 году — вступление в силу поправок в законодательство о долевом строительстве жилья (ФЗ 214) с 1 июля. Теперь вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики будут использовать механизм проектного финансирования, а эпоха недостроев и обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. «Новая» разобралась, как реформа повлияет на стоимость квартир, смогут ли эскроу-счета на 100% гарантировать безопасность покупателей и с какими подводными камнями столкнутся застройщики при переходе на новые правила.

    Почему власти решили запретить долевое строительство?

    Поправки призваны решить проблему обманутых дольщиков, число которых, по официальным данным Минстроя, к началу 2019 года составило почти 100 тысяч человек. До последнего времени не существовало способов выйти из ситуации, когда дольщик покупает жилье в строящемся доме, а в итоге остается и без денег, и без квартиры. Массовые банкротства девелоперов и спровоцированные ими протесты дольщиков стали политической проблемой федерального уровня.

    Новая система запрещает прямую передачу средств граждан застройщикам и обязывает перечислять эти деньги на эскроу-счета в банках, которые остаются замороженными до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Это означает, что застройщики больше не смогут использовать деньги покупателей квартир для финансирования строительства и перейдут на проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Эскроу-счета нужно будет оформлять в том же банке, который кредитует строительный проект (сейчас сопровождать застройщиков уполномочены 67 банков).

    Больше всего от нового закона выиграют именно банки — вполне возможно, что они и пролоббировали этот закон,

    считают опрошенные «Новой» эксперты. «После вступления в силу поправок банки смогут зарабатывать вдвойне: с одной стороны — на застройщиках, с другой — на дольщиках, которые все также будут покупать квартиры в ипотеку (уже сейчас 60–70% покупок новостроек обеспечивается за счет ипотеки)», — объясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин.

    Поскольку банки в России преимущественно государственные, с помощью этих поправок государство забирает под контроль еще и строительную отрасль, говорит генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Закон пролоббирован в интересах государственных банков и госкорпораций, которые не сильно компетентны в строительстве», — сетует эксперт.

    Готовы ли застройщики?

    Российский рынок жилья к изменениям готов давно, ведь переход на эскроу-счета — это требование времени, возникшее из-за большого количество обманутых дольщиков, говорит директор риелторского агентства «МАЯК» Юлия Лурье. Эту схему по отношению к новостройкам часто применяют в западных странах, и Россия в этом смысле движется в правильном направлении.

    Дмитрий Халин напоминает, что эксроу-счета давно используются в ряде российских регионов. «Только Москва и Санкт-Петербург в основном применяют прямой сбор средств с дольщиков, чтобы привлечь покупателей низкими ценами и обезопасить свои проекты — профинансировать их, по крайней мере, на 70–80%», — говорит эксперт.

    Ужесточение регулирования жилищного строительства не должно привести к массовым банкротствам девелоперских фирм, однако не все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Крупным компаниям опасаться нечего: они получат федеральную поддержку и кредиты на хороших условиях, а вот

    основной удар придется по малому и среднему строительному бизнесу.

    «Многие недостаточно крупные застройщики не смогут получить проектное финансирование, — говорит Халин. — Из-за этого любой их проект всегда будет либо убыточным, либо будет обладать практически нулевой прибылью. При этом глобальная статистика по России не пострадает: спад в коммерческом строительстве компенсируют крупные государственные проекты вроде московской реновации».

    Более пессимистичной позиции придерживается генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Это совершенно сырые поправки, которые приведут к спаду в строительстве, снижению количества желающих инвестировать в отрасль и банкротству 50% застройщиков России».

    Фото: Нина Зотина / РИА Новости

    Что произойдет со стоимостью квартир?

    По словам Халина, среди аналитиков есть консенсус, что цены будут повышаться, однако резкого скачка удастся избежать: большой объем жилья продолжает продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. В число таких объектов могут попасть дома, которые к 1 июля были готовы более чем на 30% и в которых на дольщиков приходится не менее 10% площади. Как говорила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новую схему оплаты будут использовать только на 20% недостроенного жилья. В столице ДДУ будут продолжать использовать еще на 374 объектах.

    Кроме того, спрос на новостройки сейчас идет на спад. Это должно сдержать рост цен в пределах 10% в рублях в течение года, оценивает Халин. В меньшей степени поправки затронут сегмент жилья премиум-класса. «В нем пока высокая маржинальность, то есть застройщики ставят себе задачу заработать на этих проектах 30% годовых. Поэтому введение эскроу-счетов и переход на проектное финансирование, пусть и по ставке 10–12% годовых, сохраняет прибыльность сегмента. А вот в сегменте массового жилья многие застройщики работают с маржинальностью 7–10%, поэтому без повышения цен они могут стать нулевыми по прибыли», — объясняет эксперт. По оценкам Хрусталева, массовое жилье в среднем подорожает на 20–30%.

    Однако в долгосрочном периоде новые поправки могут привести и к снижению стоимости новых квартир, поскольку первоначальная завышенная цена урежет инвестиционный спрос, отмечает Юлия Лурье: «Сейчас новостройки — это на 80% инвестиции. Люди покупают там квартиры, чтобы перепродать и получить прибыль. С введением эскроу-счетов эта схема станет не так интересна покупателям». К тому же при сокращении спроса на 25–30% повышение цен будет бессмысленным, потому что квартиры просто никто не будет покупать, добавляет Халин.

    Решится ли проблема обманутых дольщиков?

    Несмотря на видимое снижение рисков из-за ужесточения требований, эксперты сходятся в том, что полностью проблему обманутых дольщиков переход на эскроу-счета не решит.

    Проблема — в деталях закона и качестве его исполнения, полагает Лурье: «Вполне возможно, что сейчас, как и в изначальном ФЗ 214, будут придуманы уловки наподобие предварительных договоров, которые дают возможность уйти от выполнения закона. А если лобби застройщиков окажется сильнее лобби банкиров, курс может развернуться обратно. Но альтернативных способов решить эту проблему все равно нет».

    Читайте также

    Дефекты перестройки. На фоне полного переустройства системы жилищного строительства рынок может рухнуть из-за банкротства одной компании

    Определенный риск связан с тем, что в случае банкротства банка и застройщика государство гарантирует возврат средств в размере не более 10 млн рублей. «В Москве это средняя цена квартиры комфорт-класса. Больше половины московских квартир продаются дороже, поэтому их покупатели гипотетически рискуют потерять часть денег. Вместе с этим в самых уязвимых массовых сегментах, где чаще всего и были проблемы с дольщиками, риски сводятся практически к нулю», — говорит Халин.

    В среднесрочной перспективе число обмантуых дольщиков только увеличится, а государство будет заливать проблему деньгами, категоричен Хрусталев. «Проблему могли бы решить более грамотные инициативы от всех участников рынка, а также более плавная скорость реформирования. Например, нужно было предлагать застройщикам, которые идут по эскроу-счетам, кредиты за 8%, а для тех, кто пользуется другими счетами, ввести кредиты несколько дороже».

    Ссылка на основную публикацию