Верховный суд велел оплатить аренду дольщику, который не получил свою квартиру вовремя

ВС РФ: с застройщика, нарушившего срок передачи квартиры, могут быть взысканы расходы на оплату аренды жилья

Yuriy Golub/ Shutterstock.com

19 июня 2015 года Р. и общество “А” заключили договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора застройщик обязался построить жилой дом и передать Р. однокомнатную квартиру во втором полугодии 2015 года. Свои обязательства по оплате квартиры Р. исполнила полностью. Однако 21 октября 2015 года общество направило в ее адрес сообщение о переносе сроков завершения строительства и передачи помещения, предложив подписать дополнительное соглашение с указанием нового срока окончания строительства – первое полугодие 2016 года.

В ответ на это 26 ноября 2015 года Р. направила застройщику претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред. Общество на эту претензию не отреагировало, поэтому 9 июня 2016 года Р. направила повторную претензию. В ней она просила зачесть 28,8 тыс. руб. (удорожание квартиры за счет увеличения ее итоговой площади) в счет подлежащей взысканию в ее пользу неустойки, а также повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Однако застройщик отказался удовлетворить эту претензию.

В результате Р. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки в размере 135 272,48 руб., штрафа в размере 50% от присужденной судом суммы, судебных расходов в размере 40 тыс. руб., возмещении убытков на оплату аренды жилья и оплату коммунальных услуг в размере 140 тыс. руб. и 21 853 руб. соответственно, а также компенсации морального вреда в размере 50 тыс. руб. Кроме того, она попросила суд зачесть 28,8 тыс. руб. долга по оплате объекта долевого строительства в счет подлежащей взысканию с ответчика неустойки.

Суд удовлетворил заявленные требования лишь частично: с застройщика были взысканы неустойка в размере 20 тыс. руб., расходы на оплату аренды жилого помещения в размере 84 тыс. руб., компенсация морального вреда в размере 5 тыс. руб., штраф в размере 54,5 тыс. руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере 20 тыс. руб. (решение Советского районного суда г. Краснодара от 8 ноября 2016 г. по делу № 2-5657/2016). Суд решил, что заявленная Р. к взысканию неустойка связана с возможной, а не действительной стоимостью ущерба. А раз доказательств причинения действительного ущерба не было представлено, судья счел возможным уменьшить требуемую сумму (ст. 333 Гражданского кодекса). При этом он отметил, что неустойка является не способом обогащения, а мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства, и направлена она на восстановление нарушенного права. А определяя размер подлежащих возмещению убытков за аренду квартиры, суд исходил из договора коммерческого найма жилого помещения и доказательств несения бремени арендных платежей (расписок арендодателя о получении денежных средств).

Обе стороны обжаловали это решение. Р. настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, тогда как застройщик требовал снизить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя, а в остальной части иска просил отказать. Хоть и не полностью, но апелляция все же встала на сторону ответчика и отменила решение нижестоящего суда в части взыскания расходов на аренду квартиры, уменьшив при этом сумму штрафа до 25 тыс. руб. (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2017 г. по делу № 33-3812/2017). Суд пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением Р. и расходы по оплате ею аренды нельзя отнести к убыткам. Более того, судебная коллегия указала, что причинно-следственной связи между сроками сдачи объекта долевого строительства и понесенными истцом убытками нет. Тем самым расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права Р., заключил суд.

За защитой своих прав Р. обратилась в Верховный Суд Российской Федерации. В своей кассационной жалобе она указала на незаконность принятых судебных актов и просила их отменить, и Суд нашел ее требования обоснованными (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 декабря 2017 г. № 18-КГ17-239).

ВС РФ напомнил, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества – реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Вместе с тем сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”).

Застройщик должен был передать Р. квартиру до 31 декабря 2015 года, однако фактически передал ее лишь 24 июня 2016 года. При этом Р., уточнил Суд, зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. Она была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно несла затраты по найму жилого помещения.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у Р. жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный найм другого жилья, имеется причинно-следственная связь. С учетом этого Суд назвал вывод апелляции ошибочным и направил дело на новое рассмотрение.

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

С опоздавшего – квартплата. Верховный суд уточнил, что может потребовать дольщик за не сданное в срок жилье

Очень интересный анализ ситуации сделал Верховный суд РФ, пересматривая результаты спора застройщика и его клиента. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда посчитала возможным, чтобы фирма, затянувшая сдачу жилого дома, оплатила дольщику аренду съемной квартиры в период просрочки.

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация – жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и. возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично – уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил – утрата или повреждение имущества – это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – это упущенная выгода .

Читайте также:  Как выбрать газовую колонку — критерии успешного выбора и обзор популярных производителей

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Верховный суд подчеркнул – застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица – приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно “несла затраты по найму жилого помещения”.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

Текст: Наталья Козлова

Российская газета – Федеральный выпуск №7526 (63)

Застройщик не сдал квартиру вовремя. Он заплатит не только неустойку

Муж и жена купили квартиру в новостройке. Но застройщик не успел закончить работы — в срок дом не сдали. Тогда супруги потребовали вернуть им всю сумму — 2,5 млн рублей. Застройщик, конечно, платить не захотел — деньги пришлось возвращать через суд. У супругов это получилось.

Кроме стоимости квартиры супруги хотели получить еще 500 тысяч рублей неустойки, 5 тысяч рублей за моральный вред и 50% штрафа сверху. С этими суммами все оказалось сложнее: в законе о долевом строительстве про штраф ничего не написано. Но люди иногда знают законы лучше некоторых судов, а те запросто могут ошибиться.

Вот что можно требовать от застройщика, если он не выполнил своих обещаний.

Что супруги хотели получить за просрочку сдачи дома?

Они хотели забрать все деньги, которые заплатили за новостройку. При этом от квартиры отказывались. Кроме стоимости квартиры супруги требовали дополнительную компенсацию: неустойку по закону о долевом строительстве, моральный вред и штраф 50% по закону о защите прав потребителей.

Неустойку считали исходя из 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. С октября 2016 года по январь 2018 года набежало 498 тысяч рублей.

Семья два года ходила по судам, чтобы добиться того, что им гарантирует закон. Застройщик не хотел платить вообще ничего, но теперь ему все же придется потратиться.

Берите на заметку опыт этих людей, чтобы получить свое.

Что сказали суды?

Если застройщик не сдал квартиру вовремя, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Эти супруги так и поступили: имели право.

В таком случае застройщик обязан вернуть всю сумму за квартиру. Кроме этого можно требовать неустойку по закону о долевом строительстве. Семья насчитала по формуле из закона почти 500 тысяч рублей. Уменьшим эту сумму до 70 тысяч — так можно. Моральный вред в размере 5 тысяч рублей тоже придется возместить.

А вот дополнительная компенсация в виде 50% штрафа не положена, потому что в законе для дольщиков о таком возмещении ничего не написано. Это санкции из закона для потребителей, но он к делу не относится: для застройщиков и дольщиков есть отдельный закон.

Супруги, заберите свои 2,5 млн, уменьшенную неустойку, деньги за моральный вред — и на этом все.

Но семья решила дальше бороться за свои деньги и пошла за справедливостью в Верховный суд.

Если просрочка сдачи квартиры составит больше двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор по своему желанию.

После этого застройщик обязан в течение 10 дней вернуть все деньги, уплаченные за квартиру. Если этого не сделать, придется платить проценты из расчета 1/150 ставки ЦБ за каждый день задержки выплат.

Для долевого строительства есть специальный закон — № 214-ФЗ. В нем описаны правила расторжения договоров, обязанности застройщиков, права дольщиков, размеры и сроки компенсаций. В нем и правда ничего нет про дополнительный штраф, если застройщик не платит.

Но такой штраф упоминается в законе о защите прав потребителей. Если не исполнить требования без суда, придется заплатить 50% сверху. Две инстанции решили, что закон для потребителей при покупке новостройки не работает. Но они ошиблись.

Потребитель — это не только тот, кто покупает уже существующий товар или конкретную услугу. Это еще и тот, кто намеревается что-то купить — например будущую квартиру, которой пока нет.

А если в специальном законе что-то не описано — как в случае со штрафом, — значит, применяется общий закон.

По отношению к застройщику дольщики — это потребители. Их защищает не только специальный закон для дольщиков, но и тот, что помогает при покупке сковородок, велосипедов и кроссовок, — закон о защите прав потребителей.

А по этому закону за несоблюдение добровольного порядка придется платить штраф — 50% сверху. Пусть теперь суды исправляют свою ошибку, а застройщик доплачивает.

Итог. Решения двух инстанций по поводу штрафа отменили. Верховный суд однозначно указал на ошибку судов и потребовал ее исправить при новом рассмотрении. Семья получит еще 50% сверху.

Как считают этот штраф?

В законе написано, что штраф 50% можно требовать со всех сумм, которые суд взыскал в пользу потребителя. Нет конкретики по поводу судебных или почтовых расходов, экспертизы, морального вреда или стоимости товара. Но истцы и суды считают штраф по-разному: то включают стоимость самого товара или услуги, то нет. Бывают также разногласия по поводу морального вреда и судебных расходов.

Но вот какие выводы можно сделать из судебной практики и разъяснений высших судов:

  1. При расчете штрафа можно учесть стоимость товара или услуги, если ее не выплатили без суда. Так было в истории с БМВ, за которую женщина отсудила 11 млн рублей. При расчете штрафа учли и стоимость машины, и ее удорожание за время судов, и неустойку, и моральный вред.
  2. Неустойка и моральный вред точно входят в сумму, на которую начисляют штраф 50%.
  3. Судебные расходы при расчете штрафа не учитываются.

Важная особенность штрафа — суд должен взыскать его, даже если истцы не требуют. В законе этого нет, но Пленум Верховного суда объяснял именно так.

Сколько денег в итоге может получить семья от застройщика?

Супруги могут рассчитать сумму штрафа по такой формуле:

(стоимость квартиры + неустойка + моральный вред) × 50%

Получится около 1,3 млн рублей. Это больше половины стоимости квартиры. В таких случаях суд может уменьшить размер штрафа. Так можно делать на основании статьи 333 ГК РФ, но только если ответчик попросит и обоснует несоразмерность требований. И хотя это норма гражданского кодекса для уменьшения неустойки, но штраф по ней тоже можно снизить.

Суды часто именно так и поступают, даже когда ответчики их об этом не просят. Например, штраф под разными предлогами могут снизить до нескольких тысяч рублей. Правда, потом дело приходится пересматривать и сумму компенсации увеличивают в несколько раз. Но бывает, что за нарушение своих прав удается получить максимум по закону — 50% без уменьшения.

Как будет в конкретной истории — предсказать нельзя. В России нет прецедентного права. О штрафе для застройщиков Верховный суд говорил уже много раз, но от ошибок это все равно не спасает.

Что можно требовать от застройщика, который не сдал квартиру?

Если собрались выяснять отношения с застройщиком, лучше всего заранее проконсультироваться с юристом, который разбирается в специальном законе. В долевом строительстве много нюансов и есть нормы, которые работают не так, как при покупке смартфона или дивана. Например, у дольщиков есть ограничения для расторжения договора и отдельный порядок расчета неустойки. А еще всегда есть риск отказаться от квартиры, а деньги так и не получить.

Но если вашу квартиру не сдали спустя два месяца и вы хотите забрать деньги, план такой:

  1. Не подписывайте акт и не принимайте квартиру.
  2. Напишите претензию застройщику с требованием вернуть деньги и выплатить компенсацию.
  3. Подайте иск в суд, если деньги не отдают.
  4. В суде кроме денег за квартиру и неустойки по ст. 9 закона о долевом строительстве требуйте штраф 50% по ст. 13 закона о защите прав потребителей.
  5. Сумму штрафа можете рассчитать сами. И вот вам совет от юриста: попробуйте заранее ее уменьшить — как будто вы сами оценили несоразмерность требований и согласны получить меньше. Так у суда будет меньше причин снижать неустойку и штраф. Гарантий этот совет, конечно, не дает, но на практике срабатывает.

Если не хотите расторгать договор, можно подождать, когда застройщик сдаст дом, и потом потребовать от него неустойку и штраф — будут деньги на ремонт. И не забудьте, что неустойка и штраф облагаются НДФЛ, — 13% придется отдать государству.

Почитайте подборку наших статей для дольщиков, чтобы защитить свои права и получить больше денег:

Верховный суд уточнил, что может потребовать дольщик за не сданное в срок жилье

Очень интересный анализ ситуации сделал Верховный суд РФ, пересматривая результаты спора застройщика и его клиента. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда посчитала возможным, чтобы фирма, затянувшая сдачу жилого дома, оплатила дольщику аренду съемной квартиры в период просрочки.

Читайте также:  Верховный суд защитил права «сиделок», получающих жилье стариков по договору пожизненной ренты

Не секрет, что многие семьи, решившие улучшить свои жилищные условия, продают свою квартиру и в надежде на скорое новоселье снимают жилье. Нередко подобная ситуация – жизнь в съемной квартире, затягивается на очень долгий срок.

Итак, гражданка заключила договор участия в долевом строительстве с фирмой. По договору застройщик обязался построить жилой дом, в котором его клиентка получит однокомнатную квартиру. Дама полностью расплатилась с фирмой. На юридическом языке это называется полное выполнение своих обязательств.

А вот о фирме такое сказать нельзя. Когда подошел срок сдачи дома, она отправила гражданке дополнение к соглашению, по которому срок сдачи дома был перенесен на полгода, и предложила эту бумагу подписать.

Но клиентка оказалась упрямой. Вместо того чтобы молча ставить свою подпись, женщина направила застройщику вторую претензию с просьбой уплатить неустойку из-за переноса срока передачи квартиры, а также возместить ей убытки, связанные с оплатой аренды другого жилья, и компенсировать моральный вред.

Фирма-застройщик даме не ответила. Женщина повторно требовала возместить убытки на оплату аренды съемной квартиры. Но застройщик отказался пойти навстречу своей клиентке. В итоге пришлось женщине отправляться в суд. Там истица потребовала взыскать с фирмы неустойку за несдачу жилья в срок, штраф за нежелание это делать добровольно, оплатить ее судебные расходы и. возместить ей убытки: оплату аренды жилья, расходов на коммунальные услуги в съемном жилье. И в конце списка требований дама попросила компенсацию морального вреда.

Районный суд согласился с требованиями истицы. Правда, частично – уменьшил сумму претензий. Застройщику выставили счет, в котором значились неустойка и расходы на оплату аренды жилья, компенсация морального вреда, штраф и расходы на оплату юридических услуг.

Подсчитывая размер убытков истицы за аренду квартиры, суд исходил из договора найма квартиры и доказательств несения бремени арендных платежей. В суд были представлены расписки хозяина жилья, которое арендовала гражданка.

Верховный суд посчитал, что нерадивый застройщик, по вине которого гражданин вынужден снимать жилье, должен за аренду платить

Такое решение не устроило ни одну из сторон спора. Истица настаивала на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, а не в урезанном варианте. Фирма-застройщик, наоборот, требовала уменьшить размер неустойки, морального вреда и расходов на оплату услуг представителя. А вот в остальных требованиях фирма просила даме отказать.

Апелляция встала на сторону ответчика и отменила решение районного суда о взыскании расходов на аренду квартиры. Заодно второй инстанцией был уменьшен и штраф. Апелляционный суд вообще пришел к выводу о том, что наем жилого помещения является личным волеизъявлением гражданки и расходы по оплате ею аренды нельзя посчитать убытками. Более того, вторая инстанция заявила, что причинно-следственной связи между сроками сдачи дома и понесенными истицей убытками нет. Расходы по найму квартиры не направлены на восстановление нарушенного бездействием застройщика какого-либо права, заключил суд.

Обиженная подобным решением гражданка была вынуждена пойти в Верховный суд РФ. В своей жалобе она написала, что она не согласна с такими решениями, и попросила их отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила оба решения и посчитала требования женщины обоснованными.

Верховный суд РФ напомнил коллегам, что под убытками понимаются расходы, которые человек, чье право нарушено, сделал или должен был сделать для восстановления нарушенного права. Суд напомнил – утрата или повреждение имущества – это реальный ущерб, неполученные доходы, которые гражданин получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено – это упущенная выгода .

Сторона, не исполнившая свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве или ненадлежаще исполнившая их, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Это сказано в статье 10 закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Верховный суд подчеркнул – застройщик должен был передать истице квартиру, но сделал это лишь через полгода.

Суд особо отметил следующий момент: истица – приезжая. Она зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на приличном расстоянии от места своего фактического проживания и работы, и не имеет в собственности жилье в этом городе. По мнению высокого суда, дама была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры, но в связи с допущенной застройщиком просрочкой вынужденно “несла затраты по найму жилого помещения”.

Таким образом, ВС РФ пришел к выводу о том, что между просрочкой срока сдачи квартиры, отсутствием у гражданки жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными ею на вынужденный наем другого жилья, имеется причинно-следственная связь. Поэтому вывод апелляции неправильный и дело надо пересматривать по новой, но с учетом разъяснений Верховного суда.

“Дострой меня полностью!”: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.

Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:

  1. Согласиться на перенос сроков сдачи дома. В обмен на это застройщик вправе предложить компенсацию, снижение суммы по ДДУ либо иные преимущества. Соглашаясь на перенос, дольщик утрачивает право требовать неустойку и возможность разорвать ДДУ в связи с переносом сроков.
  2. Отказаться подписывать новый договор либо проигнорировать уведомление. Какие-либо негативные последствия такого поведения исключены – дольщик не обязан соглашаться на новые условия и может действовать так, как ему удобно.

На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

  • Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
  • Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
  • Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
  • Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

  • реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
  • ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
  • расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
  • требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
  • намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.

Образец претензии застройщику:

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Читайте также:  Более 260 «народных гаражей» планируется построить в Москве в ближайшие два года

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:

  1. Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
  2. Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
  3. Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
  4. Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
  5. Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
  6. Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.

Образец иска к застройщику:

Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.

На что можно рассчитывать

Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.

При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.

С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.

Верховный суд разъяснил, как дольщику требовать свою квартиру в недострое

Верховный суд разъяснил, как дольщику требовать свою квартиру в недострое

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно – подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья, Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии – стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика – внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил – дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с “мертвой” фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов – это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин – заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов – Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Из всего этого Верховный суд делает вывод – действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем – это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал – тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний “третьих лиц”. На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что “иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет”. Это облсуд не увидел. ВС сказал еще – нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Ссылка на основную публикацию