Верховный суд разъяснил, как можно законно расширить квартиру за счет чердака

Преимущество «последнего этажа». Как законно расширить жилплощадь за счет чердака

Присоединение чердака позволяет превратить обычную квартиру, находящуюся на последнем этаже, в двухуровневые апартаменты, что дает возможность не только расширить жилплощадь, но и значительно повысить степень комфорта проживания.

В этой статье пойдет речь о том, насколько осуществимой является идея присоединения чердака, а также о последовательности действий, выполнение которых должно привести к осуществлению замыслов.

Смысл идеи

Мансардный этаж сооружается, как правило, в частных домах, однако ничего не мешает сделать то же самое на базе чердачного помещения многоэтажного дома со скошенной крышей (впрочем, крыша может быть плоской, и даже эксплуатируемой, лишь бы высота потолка позволяла). Обычно чердаки, являясь техническим помещением, которое обязательно должно быть предусмотрено в проекте дома, никак не используются жильцами дома и полезная площадь простаивает без дела. Исключение составляют единичные случаи, когда на чердачном этаже складируются стройматериалы, оставшиеся при ремонте дома, прочие предметы.

Чтобы превратить часть чердака в жилое помещение, необходимо провести перепланировку, во время которой произойдет объединение квартиры на последнем этаже и площади, которая находится непосредственно над этой квартирой. Как правило, техническая часть вопроса, хотя и требует определенных (иногда весьма значительных) финансовых вложений, но все же во многих случаев является реализуемой. А вот вопросы, которые касаются организационной и юридической части замысла, требуют времени и терпения, поскольку решение их является более затруднительным, а в ряде случаев даже при всей настойчивости владельца квартиры некоторые препятствия устранить не получается.

Итак, присоединение части чердачного помещения к площади квартиры на последнем этаже включает юридическую, организационную и техническую часть вопроса. Рассмотрим подробнее проблемы, которые могут возникать на каждом уровне реализации идеи, а также способы их преодоления.

Организационная часть

Чердачное пространство не является помещением общего пользования, однако является общей собственностью владельцев дома (ст. 36 ЖК РФ), как и прочие помещения, инженерные коммуникации, крыши, пр. Поэтому, для того чтобы один или несколько владельцев квартир на последнем этаже могли использовать или присоединить площадь чердака в своих целях, необходимо согласие жильцов всех квартир дома.

Такое согласие может быть получено исключительно посредством проведения общего собрания жильцов многоквартирного дома, поскольку только в компетенции собрания принятие решений о ремонте, реконструкции дома, проведении различных строительных работ, возведении дополнительных сооружений (2 ст. 44 ЖК РФ).

Во многих случаях получить согласие собственников на эксплуатацию общей площади весьма непросто. Причиной тому является полное отсутствие заинтересованности жильцов в положительном решении данного вопроса. Кроме того, мотивом отказа может оказаться память о былых конфликтных ситуациях, которые возникали между жильцом, претендующим на чердак, и соседями. Также может иметь место и банальная зависть, ведь остальные жильцы не имеют вообще никакой возможности расширить свою жилплощадь.

Принять положительное решение поможет конструктивный диалог – можно предложить соседям оборудовать парковку возле дома или обустроить детскую площадку взамен на уступки относительно чердака. Впрочем, не стоит отчаиваться, если не удалось решить вопрос посредством единогласного решения собрания собственников, поскольку есть возможность использовать один из нескольких способов, о которых будет рассказано ниже.

Юридическая часть

С юридической точки зрения использование чердачного помещения в качестве дополнительной жилой площади будет незаконным даже в том случае, если соседи не имеют никаких возражений. Чердак не имеет статуса жилплощади, поэтому проживать там запрещается. Однако можно освоить площадь на чердаке, обустроив там мансардное помещение (реконструкция чердака), которое посредством проведения перепланировки присоединяется к площади квартиры и, после внесения изменений в документацию (государственной регистрации), станет жилой площадью.

Для того чтобы проводить на чердачном помещении строительные работы и впоследствии проживать там, необходимо основание, а именно – квадратные метры на чердаке должны быть в собственности или использоваться на правах аренды (безвозмездного пользования). То есть, владелец квартиры на последнем этаже, желающий присоединить к площади своей квартиры часть площади чердачного помещения может воспользоваться одним из способов – взять чердачную площадь в долгосрочную аренду (принять безвозмездное пользование) либо выкупить эту площадь.

В свою очередь, согласно действующему законодательству собственники на общем собрании могут подтвердить свое согласие на следующие действия:

  • Реконструкцию чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности (или без уменьшения). В этом случае необходимо единогласное решение всех собственников многоквартирного дома;
  • Передача чердачного помещения в аренду (безвозмездное пользование). В этом случае, согласно ст. 46 ЖК РФ достаточно, чтобы проголосовало, как минимум, две трети собственников.

Соответственно выбранному способу присоединения необходимо заключить договор аренды (передачи в безвозмездное пользование, проведение реконструкции) и зарегистрировать этот договор в установленном порядке.

Порядок передачи части чердачного помещения

Если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, все этапы, предшествующие превращению чердака в мансарду, выполняются от лица коллектива собственников. Процедура является достаточно трудоемкой, однако выполнимой, порядок действий выглядит следующим образом:

  • Принятие решения (единогласного) собственников о реконструкции;
  • Получение собственниками разрешения на реконструкцию;
  • Проведение реконструкции (собственниками);
  • Принятие результатов реконструкции и ввод мансардного помещения в эксплуатацию (собственниками);
  • Передача мансардного помещения, внесение изменений в техническую документацию, регистрация права собственности.

В случае передачи помещения по договору аренды все намного проще, после получения согласия собственников все действия выполняются будущим обитателем мансардного помещения. Поэтому порядок действия несколько отличается:

  • Получение согласия на передачу чердачной площади в аренду (безвозмездное пользование);
  • Подписание договора аренды и государственная регистрация документа;
  • Получение разрешения на переустройство чердачной площади;
  • Проведение переустройства;
  • Получение акта приемки и введения мансардного помещения в эксплуатацию;
  • Внесение изменений в документацию (отдельно по мансардному помещению).

Техническая часть

Перед тем, как готовить документы для принятия чердачной площади в аренду или оформления в собственность, нужно выяснить, возможна ли эксплуатация чердачного помещения в качестве жилой площади с технической точки зрения, а также есть ли техническая возможность провести работы, необходимые для физического присоединения части чердака.

Другими словами, нужно понять, не отразятся ли работы на целостности здания, не возникнут ли помехи для работы инженерных систем, сохранится ли доступ к ним, а также как повлияют возведенные стены на маршруты, разработанные для пожарной эвакуации (для жителей этого и соседних подъездов). Если на этом этапе препятствий для переустройства не обнаружено, нужно заказать проект, согласовать его и получить разрешение на перепланировку.

Порядок действий по присоединению чердачного помещения

1. Экспертиза

Первым делом нужно заказать экспертизу, целью которой является получение официального заключения относительно отсутствия технических препятствий для переустройства чердачного. Такую экспертизу проводят органы городского управления строительства и архитектуры;

2. Правоустанавливающие документы

Теперь необходимо озаботиться получением соответствующих решений общего собрания собственников многоквартирного дома и оформлением документов, дающих право получать разрешение на проведение переустройства и последующие действия.

3. Создание проекта

После того, как заключение получено, и все документы, подтверждающие право проводить переустройство, также получены, самое время заняться подготовкой проекта переустройства. Изготовлением проекта занимаются государственные и частные проектные организации, имеющие соответствующие лицензии. После изготовления проект должен быть согласован с рядом инстанций, например, для Москвы это:

  • Архитектурное управление;
  • Госпожнадзор;
  • Мосгаз;
  • МЧС;
  • Москомархитектура.

4. Получение разрешения

За разрешением на переустройство чердака следует обратиться в городскую Жилинспекцию с перечнем документов:

  • Согласованный проект;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Правоустанавливающие документы (договор аренды, решение о реконструкции, пр.).

5. Проведение работ

Во время проведения работ необходимо строго придерживаться проектной документации, в противном случае на последующих этапах могут возникнуть серьезные осложнения.

6. Приемка работ и сдача в эксплуатацию

По факту выполнения строительных работ нужно получить акт выполненных работ, на основании которого помещение будет документально введено в эксплуатацию. Этим занимаются сотрудники городской Жилинспекции.

7. Изменения в документах и государственная регистрация

Завершающим этапом будет изготовление нового паспорта квартиры (БТИ) с последующей регистрацией прав собственности (если чердачная площадь перешла в собственность, Росреестр). В случае принятия помещения по договору аренды (или в безвозмездное пользование) будет необходимо изготовление документов и проведение регистрации отдельного объекта недвижимости (мансардное помещение).

Читайте также:  Регионы получат федеральную поддержку на развитие городской среды в 2020 году

При каких условиях в квартире можно соорудить второй этаж за счет чердачных помещений, разъяснил ВС РФ

stockfotoart / Shutterstock.com

Владельцы квартиры на последнем этаже МКД, которые хотят сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака или технического этажа, должны предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие. Такое согласие выдается либо единогласно на общем собрании с явкой 100%, либо всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия на реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в собрании (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240).

На это указал ВС РФ, разбирая кассационную жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже МКД, пристроили жилую комнату и санузел над помещениями своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний уровень и прорезали в крыше мансардные окна для естественного освещения. Общая площадь квартиры увеличилась на 25 кв. м.

При этом владельцы предъявили в суд:

  • экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства;
  • выписку из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) спорной квартиры путем установления антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. При этом по указанному вопросу “за” проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. В голосовании участвовали собственники, представляющие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды сочли, что владельцы спорной квартиры получили стопроцентное согласие собственников МКД на реконструкцию, в результате которой не ухудшилось техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом, при этом отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан, произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания, не создает неудобств при его эксплуатации. И признали право собственности на реконструированную квартиру.

Однако ВC РФ напомнил, что:

  • собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и чердаки;
  • уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции;
  • если реконструкция квартиры невозможна без присоединения к ней части общего имущества в МКД, на такую реконструкцию должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;
  • ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса предусматривает принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции МКД квалифицированным большинством голосов в тех случаях, когда реконструкция не уменьшает размер общего имущества. Этот порядок не может быть распространен на случаи, когда реконструкция снизит размер общего имущества в МКД;
  • следовательно, в рассматриваемом случае согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции;
  • при этом решение общего собрания собственников должно быть принято единогласно всеми собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с получением отдельного письменного согласия на такую реконструкцию иных, не принимавших участия в собрании, собственников.

Между тем, согласия всех 100% собственников помещений в данном МКД в материалы дела не представлено. Более того, на упомянутом в деле собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Там не заявлялось о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение.

Получается, что истец произвел реконструкцию и уменьшил размер общего имущества, фактически, без получения согласия всех собственников помещений в МКД. Поэтому узаконить реконструкцию нельзя.

В итоге дело передано на новое рассмотрение в районный суд, который должен будет учесть позицию ВС РФ.

Как правильно расширить свое жилье: разъяснение от Верховного суда

Вы решили реконструировать свою квартиру: занять подвал многоэтажки под погреб или надстроить себе мансарду, если живете на последнем этаже многоквартирного дома. Нужно ли спрашивать согласие соседей на такие действия? В какой форме это одобрение должно быть выражено? На примере конкретного спора Верховный суд разъяснил, по какой процедуре правильно проводить реконструкцию жилья.

Любое изменение площади жилья, которое сопровождается использованием общего имущества многоквартирного дома, должно быть согласовано на общем собрании собственников этой недвижимости, разъясняет Михаил Кюрджев, партнер АБ “А2.Адвокаты”. Одобрение надо получать на присоединение к своей квартире чердачных и подвальных помещений, технических этажей, а также на оборудование мансард, добавляет юрист.

Мансарда без одобрения соседей

Однако жительница Краснодара Анна Ромашова*, живущая на последнем этаже многоэтажного дома, этого не учла. Она решила расширить свою квартиру и надстроила себе мансарду, где сделала отдельную комнату с санузлом. В результате таких работ площадь квартиры увеличилась с 59,6 кв. м до 84,7 кв.м. Чтобы узаконить эту перепланировку Ромашова обратилась в Межведомственную комиссию администрации Краснодара. Но городские чиновники отказали собственнице, которая просила сохранить жилье в измененном виде. Комиссия пояснила, что в квартире произошла полноценная реконструкция, которую надо согласовывать в местном департаменте архитектуры и градостроения.

Перед тем, как пойти в другое ведомство, Ромашова инициировала в своем доме общедомовое собрание, на котором главным вопросом повестки стало одобрить строительство мансарды постфактум или нет. Все 11 участников встречи (70% от всех собственников квартир в доме) проголосовали «за» перепланировку, которую сделала их соседка.

Заручившись такой поддержкой, Ромашова отправилась оформлять реконструкцию в департамент архитектуры и градостроения. Но и там отказались выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию перестроенной квартиры. В ведомстве пояснили, что реконструкция выполнена без разрешительной документации и теперь жилье Ромашовой считается самовольной постройкой, право собственности на которую надо признавать в судебном порядке.

Суды узаконили реконструкцию

Тогда собственник квартиры обратилась с соответствующим иском в Прикубанский районный суд Краснодара. Она дополнительно представила суду экспертное заключение ООО НИИ «СтройТехЭкспертиза», в котором прописано, что надстроенная мансарда соответствует строительным нормам и требованиям пожарной безопасности.

Первая инстанция удовлетворила просьбу заявителя и признала за Ромашовой право собственности на реконструированную квартиру. Суд отметил, что истец получила 100%-ное согласие участников общедомового собрания на перепланировку своей квартиры. Кроме того, Прикубанский районный суд Краснодара сослался на экспертное заключение, в котором проведенные строительные работы оцениваются как соответствующие всем техническим и пожарным регламентам. Апелляция оставила такое решение без изменений.

ВС: Надо узнать мнение всех жильцов дома

Однако Верховный суд пришел к иным выводам. ВС подчеркнул, что в спорном случае Ромашовой нужно было получить согласие на реконструкцию от всех собственников квартир в ее доме. Исходя из положений жилищного законодательства, такое единогласное одобрение требуется для любой перепланировки, при которой владелец квартиры присоединяет к своему жилью часть общего имущества многоэтажки, пояснил ВС (дело № 18-КГ17-240).

Судьи ВС отметили, что нижестоящие инстанции не приняли во внимание, что на общем собрании дома истца надстройку мансарды поддержали собственники только 11 квартир. А владельцы еще 5 помещений не пришли на эту встречу и свое мнение о реконструкции никак не выразили. Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС под председательством Александра Кликушина отменила акты нижестоящих инстанций и отправила дело на новое рассмотрение обратно в первую инстанцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты “Право.ru”: “ВС подтвердил сложившуюся практику”

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям “Качкин и партнеры”, удивляется решению нижестоящих инстанций в этой ситуации: «Практика разрешения споров по надстройке мансард в жилых домах сформирована Верховным судом еще в 2009–2011 годах». Партнер из «Содружества земельных юристов» Юлия Бузанова, соглашаясь с коллегой, отмечает, что решение ВС ставит точку в вопросе: «Могут ли собственники не последних этажей высказывать свое мнение при определении помещений, которые не являются смежными с их квартирами (например, мансард и подвалов)?» Следуя букве закона, напрашивается единственно верный ответ: все, что отнесено к общему имуществу, принадлежит всем жителям многоэтажки, уточняет эксперт.

Читайте также:  В Ульяновске ОНФ взялся за сохранность взносов людей на капремонт жилья

Вместе с тем, если речь идет об обычной перепланировке в квартире, то по общему правилу не требуется получать согласия от своих соседей, говорит Александра Воскресенская из КА “Юков и партнеры”. Однако не каждый гражданин сможет определить, какие ремонтные работы считаются обычном переустройством квартиры, а какие – целой реконструкцией. Эксперт объясняет, что согласие всех собственников квартир в доме потребуется, если владелец жилья планирует демонтировать самонесущие перегородки или менять центральные стояки канализации горячего и холодного водоснабжения. Слова юриста подтверждает и Приморский краевой суд в своем решении по делу № 33-7328/2017.

* имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Разъяснения Верховного суда: можно ли соорудить второй этаж за счет чердачных помещений

Владельцы квартир, расположенных на последних этажах многоквартирных домов, планирующие сделать их двухуровневыми за счет использования площади чердака или технического этажа, обязаны предупредить всех прочих собственников жилья о том, что будет уменьшена площадь общего имущества дома, а, главное, заручиться их согласием на это.

Одобрение соседей можно получить на общем собрании при условии 100%-ной явки. В таком случае оформляется протокол собрания. Если часть собственников не явилась, то их согласие получают в письменном виде отдельными документами.

Данное мнение по вопросу надстроек на верхних этажах Верховный суд прописал в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 декабря 2017 г. № 18-КГ17-240.

Основанием для вынесения Определения стала кассационная жалоба по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры. Владельцы квартиры на последнем этаже многоэтажки над своим жильем обустроили жилую комнату и санузел. Для обеспечения соляризации новых жилых помещений в крыше установили мансардные окна, а для подъема наверх – лестницу. Увеличение площади жилья составило 25 кв.м.

К этому документу также прилагалась выписка из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) данной квартиры путем обустройства антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. Согласны на перепланировку были 100% собственников помещений МКД. В голосовании приняли участие владельцы, которым совокупно принадлежит 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды посчитали, что ответчики заручились 100% голосов всех владельцев прочих жилых помещений, а техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом не ухудшились. Также реконструкция не привела к возникновению угрозы для жизни и здоровья граждан, а произведенные изменения не грозят обрушением здания, не создают неудобств при его эксплуатации. В результате указанные инстанции признали право собственности на реконструированную квартиру.

Но Верховный суд уточнил, что владельцам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, к которому относятся помещения в данном доме, что не являются частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения этого дома, включая технические этажи и чердаки.

Уменьшение величины общего имущества многоквартирного дома допускается исключительно посредством его реконструкции и при наличии согласия на то собственников всех помещений этого дома. Поскольку реконструировать спорное жилое помещение без присоединения к нему части общего имущества в МКД нельзя, то на реконструкцию должны согласиться все собственники помещений многоквартирного дома.

В ст. 46 ч.1 Жилищного кодекса сказано, что принятия решения общего собрания по поводу реконструкции дома большинством голосов не требуется тогда, когда в результате изменений не снизится размер общего имущества. Данный порядок не распространяется на ситуации, когда реконструкция приведет к уменьшению размера общего имущества в МКД.

Из всего сказанного следует, что, в данном конкретном случае согласие всех собственников помещений в МКД – это обязательное условие для выполнения реконструкции. И согласие это должно быть единогласным и предоставлено всеми собственниками, явившимися на собрание, с оформлением в письменном виде согласия всех тех владельцев квартир, что отсутствовали.

В данном деле ответчики не предоставили доказательства того, что все прочие собственники квартир были согласны на реконструкцию. Более того, данный вопрос в принципе не стоял в повестке собрания, посвященного планируемой реконструкции с последующим уменьшением площади общего имущества. Получается, что у собственников модернизированной квартиры нет разрешения прочих владельцев квартир именно на реконструкцию и на уменьшение площади общего имущества МКД.

В результате дело передали на новое рассмотрение в районный суд, что будет обязан учесть позицию ВС РФ.

Квартира на вырост

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира – это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса – 40-й – написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм – согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

Читайте также:  Минстрой России начал проверку руководителей региональных операторов капитального ремонта на профпригодность

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново.

Чердак раздора: Верховный Суд РФ разъяснил краснодарке, как мансарда может стать жильем

Жительница Краснодара решила увеличить свою квартиру на последнем этаже многоквартирного дома за счет части мансарды над своим жильем и попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей уже увеличенной перестроенной квартиры. До этого Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде, а департамент архитектуры отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. Однако, Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. А вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. Тем не менее, узаконить такое жилье возможность есть. В деталях “чердачной” эпопеи разбиралась Наталья Козлова, корреспондент “Российской газеты”, сообщает ИА KrasnodarMedia.

“Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

По мнению архитекторов, перестроенная мансарда — это просто самовольная постройка.. Фото: Бесплатный фотосток pixabay.com

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Фото: Антон Балашов

Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново. Фото: Антон Балашов

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново”, — сообщает “Российская газета”.

Ссылка на основную публикацию