В Томске суд вернул квартиру пенсионерке, не вспомнившей передачу денег при купле-продаже

Резонансное дело в Томске: суд обязал покупателей вернуть квартиру пенсионерке

Резонансное дело в Томске: суд обязал покупателей вернуть квартиру пенсионерке

В Томске произошел странный инцидент: покупатели утверждали, что заплатили за квартиру. Пенсионерка получение денег отрицала. Суд встал на сторону пожилой женщины.

Забрала деньги и забыла… или покупатели – мошенники?

В ситуации, сложившейся в Томске, есть две точки зрения, каждая из которых выглядит достаточно убедительной. Поэтому прецедент будет поучительным и для покупателей недвижимости, и для продавцов.

– Точка зрения покупателей. Семейная пара решила приобрести квартиру, использовав личные средства, а также материнский капитал. Пара нашла подходящую трехкомнатную квартиру, договорилась о цене. После этого супруги перевели собственнику квартиры на карту материнский капитал, а оставшуюся сумму (2,4 миллиона) передали наличными под расписку.

– Точка зрения владелицы квартиры. Пожилая собственница квартиры утверждает, что не получала оплату наличными средствами. Более того, в день сделки она себя плохо чувствовала и не вполне понимала происходящее, поэтому не признает договора купли-продажи.

Постановление суда

Обе стороны направились в суд: покупатели хотели добиться признания сделки действительной, а бывшая собственница требовала возврата квартиры во встречной иске. Также владелицы недвижимости хотела добиться признания расписки и договора купли-продажи недействительной.

Суд рассмотрел обе точки зрения, после чего занял позицию пожилой женщины. Были приняты к сведению показания собственницы о том, что в день сделки она себя плохо чувствовала и не понимала значения принимаемых решений. Этот факт подтверждался тем, что на следующий день собственница легла в больницу, где была прооперирована. Также суд постановил, что пенсионерка не получала наличных средств. Таким образом, пожилая женщина оставила за собой право владеть квартирой. А покупателям было решено вернуть только материнский капитал, факт перевода которого смогли подтвердить. Расписку о получении средств признали недействительной.

Но есть и другие мнения, отличные от позиции суда

Дело получило широкое обсуждение в сети. Одни вставали на сторону пожилой женщины, обвиняя покупателей квартиры в мошенничестве. Другие обращали внимание на наличие расписки и подозревали пенсионерку в желании получить деньги за квартиру, не продавая ее.

И действительно, в российских реалиях произойти могут оба сценария. Ведь достижение определенного возраста не обязывает быть человека добросовестным и честным. Тем более что объявление бывшего владельца временно недееспособным – достаточно распространенная практика среди мошенников. С другой стороны, желающих обмануть пожилых людей тоже достаточно, судебная практика это тоже доказывает.

Поэтому при покупке или продаже недвижимости максимально защитите себя от подобной ситуации. Пользуйтесь несколькими правилами:

  • передавайте деньги в присутствии свидетелей и, желательно, нотариуса;
  • обязательно просите от руки написать расписку, которую подписью подтвердят свидетели;
  • отказывайтесь от сделки, если продавец выглядит странным или не вполне адекватным;
  • передавайте деньги только безопасным методом, перевод на карту таковым не является.

Передавать деньги с глазу на глаз, без свидетелей, в квартире собственника – метод классический, но крайне опасный. Самый надежный и безопасный способ передачи денег, который затем можно доказать, это бронирование банковской ячейки до момента оформления новых прав на недвижимость.

И не забывайте, что до передачи аванса необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, заказав выписку из ЕГРН. Важно, чтобы за квартирой не числилось арестов и других ограничений прав. Кроме того, при покупке вторичной недвижимости обязательно проверяйте историю перехода прав. Множественные перепродажи, которые отображаются в выписке о переходе прав, чаще всего сигнализируют об опасности сделки.

На этом сайте вы можете заказать срочные документы из Росреестра.

Поддержите проект, поделитесь ссылкой в соц.сетях

Тюменскому пенсионеру вернули квартиру, отобранную мошенницами. Осталось дождаться, когда решение суда вступит в силу

Прекрасная новость в канун Нового года. Суд в полном объеме удовлетворил иск, поданный прокуратурой в защиту интересов тюменского пенсионера, инвалида Константина Севастьянова. Сделка по продаже его двухкомнатной квартиры по цене материнского капитала в судебном порядке признана незаконной и подлежит расторжению с восстановлением права собственности пострадавшего от мошеннических действий. Переоформлением он и его законные представители смогут заняться сразу после того, как решение суда вступит в силу. Мошенницы в течение месяца могут воспользоваться правом на обжалование, но логика подсказывает, что оснований для пересмотра вынесенного судебного решения не будет.

Константин Севастьянов с сестрой Галиной Викторовной и мамой Ольгой Васильевной

Напомним, Константин Севастьянов пострадал от действий своей сожительницы Светланы Софьиной, которая уговорила его продать квартиру своей дочери Яне Ананькиной. Его убедили, что квартиру у него купят за 4,2 млн рублей, но оформлением документов дамы занялись сами и умудрились зарегистрировать в 2014 году регпалате сделку по продаже квартиры по цене материнского капитала, то есть за 429 тысяч рублей. Материнский капитал при осуществлении сделки тоже был задействован, поэтому когда Севастьянову на карту поступили только 429 тысяч рублей маткапитала, а остальную сумму «кумушки» обещали перечислить позже, он не заподозрил подвоха. Мошенничество вскрылось лишь спустя два года, в 2016 году, когда сестра Константина, узнав о том, что он госпитализирован и находится в тяжелом состоянии после инсульта, приехала проведать его из Калининграда.

Когда пришло время выписки, Галина Викторовна Севастьянова повезла брата к нему домой, но Светлана Софьина противилась этому. Она дала понять, что Константин больше не является владельцем жилья, и она в любой момент может выселить из жилища и самого пенсионера, и его родственниц (сестру и маму). Галина Викторовна отыскала документы по купле-продаже и увидела два разных варианта договора с десятикратной разницей в сумме сделки. Это и стало основанием для обращения в полицию, ровно как и тот факт, что Светлана самовольно сняла со счета Константина материнский капитал своей дочери, который был перечислен в счет оплаты квартиры, и распорядилась деньгами по своему усмотрению.

Прежде чем уголовное дело было заведено, а расследование обстоятельств этой истории сдвинулось с мертвой точки, Светлана Софьина успела обратиться в суд, который, не сомневаясь в правомерности сделки, постановил выселить из квартиры сестру и брата Севастьянова. Расследование уголовного дела длилось долго. Все это время семью регулярно навещали судебные приставы, требуя выселения «посторонних». Чтобы не дать мошенницам продать квартиру, адвокату Константина Викторовича приходилось каждый месяц в судебном порядке продлевать наложение ареста на квартиру: в противном случае ничто не помешало бы «новой владелице» перепродать квартиру Севастьянова…

Константин Севастьянов со Светланой Софьиной. Фото сделано до того, как пенсионер слег с инсультом

Галина Викторовна написала немало обращений в прокуратуру и Следственный комитет. В итоге – в конце прошлого года следователи начали готовить дело к передаче в суд. А апреле 2019 года Центральный районный суд г. Тюмени вынес обвинительный приговор в отношении Светланы Софьиной, которая была признана виновной в совершении преступлений, предусмотренных ч.4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, приобретение права на чужое имущество путем обмана и злоупотребления доверием, совершенное группой лиц по предварительному сговору, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение) и ч.3 п. «В» ст. 158 УК РФ (кража, тайное хищение чужого имущества, совершенная в крупном размере). Софьина была взята под стражу в зале суда и отправлена отбывать пятилетний срок в Тобольску женскую колонию. Ее дочь была объявлена в федеральный розыск и до сих пор, фактически, не понесла никакого наказания.

Стоит отметить, что несмотря на то, что правосудие, казалось бы, восторжествовало (мошенница оказалась за решеткой), квартира пенсионера продолжала оставаться, фактически, собственностью дочери Софьиной. Прокуратура долгое время не выступала в защиту интересов пенсионера, хотя это было обещано Севастьяновым. Тревогу они начали бить, когда обнаружили в почтовом ящике очередную весточку от приставов, которые напоминали о необходимости исполнить ранее вынесенное решение суда, связанное с выселением матери и сестры Константина Севастьянова в интересах Яны Ананькиной…

Лишь в ноябре 2019 года иск в интересах пенсионера инвалида был подан прокуратурой в суд. Первое заседание, назначенное на начало декабря, не состоялось, поскольку отбывающая наказание за мошенничество Светлана Софьина, требовавшая удовлетворить ее право на участие в заседании посредством онлайн-конференцсвязи, проходила лечение и не смогла участвовать в прениях.

Когда слушания перенесли, Севастьяновы всерьез переживали, что рассмотрение вопроса затянется. Но их опасения, к их радости, не оправдались: на судебном заседании, состоявшемся на минувшей неделе, суд удовлетворил иск прокуратуры.

В заседании принимала участие и осужденная Софьина – посредством онлайн-связи, установленной с тобольской колонией.

Присутствовал и представитель Пенсионного фонда РФ, который поддержал требование прокуратуры о признании сделки недействительной.

Софьину интересовало, какой будет судьба материнского капитала ее дочери, который она в рамках провернутой мошеннической сделки незаконно обналичила и растратила. Свою вину в этом Светлана Софьина признала.

По ранее вынесенному решению суда она должна была средства материнского капитала – как украденные у Севастьянова – вернуть ему. Процедура реституции подразумевает полное поэтапное восстановление прав обеих сторон до того уровня, какой был до заключения сделки. Ключевое слово в этом — поэтапное, то есть шаг за шагом. С юридической точки зрения мошенница должна была сначала вернуть средства материнского капитала Севастьянову, у которого их украла, а уже затем – Пенсионный фонд в интересах Ананькиной и двоих ее детей – мог бы выступить с иском к пенсионеру о взыскании с него этих средств, если такая процедура предусмотрена законом.

Но Софьина, видимо, опасаясь, что пенсионер не станет возвращать эти средства или будет возвращать их слишком медленно, отчисляя с каждой пенсионной выплаты по незначительному платежу, напрямую перечислила сумму, эквивалентную размеру обналиченного материнского капитала, в Пенсионный фонд России. Она полагала, что таким образом компенсирует нанесенный государству ущерб и «вернет» дочери материнский капитал, который, по логике вещей, после расторжения сделки, признанной мошеннической, должен каким-то образом вновь «превратиться» в сертификат на материнский капитал.

Тем не менее, с юридической точки зрения, Софьина обязана исполнить решение суда и вернуть эту сумму Севастьянову. Щекотливость ситуации в том, что «вернуть деньги, перечисленные в ПРФ», она уже не сможет. А значит адвокатам Софьиной в ближайшее время будет чем заняться. Им потребуется приложить немало усилий для того, чтобы восстановить утраченные права Ананькиной и ее детей на ранее уже использованный ими для приобретения жилья материнский капитал. Мать и дочь — мошенницы — в данной ситуации жалости не вызывают, но поскольку затронуты интересы несовершеннолетних детей Ананькиной, эта правовая коллизия должна быть справедливо разрешена. Впрочем, это уже, как говорится, совершенно друга история.

Сейчас Севастьяновы готовятся к встрече Нового года и надеются, что уже в начале 2020 года Константин Викторович вновь станет законным владельцем своей квартиры.

В Томске суд вернул квартиру пенсионерке, не вспомнившей передачу денег при купле-продаже

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. N 4-КГ18-27 Суд отменил апелляционное определение и направил дело о расторжении договора купли-продажи квартиры на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Зайцевой Татьяны Владимировны к Горгиняну Артуру Гургеновичу о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру

по кассационной жалобе Зайцевой Татьяны Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., выслушав объяснения Зайцевой Т.В. и ее представителя Личман М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, объяснения Горгиняна А.Г. и его представителя Репина И.В., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины и юридических услуг.

Читайте также:  Минстрой России начал проверку руководителей региональных операторов капитального ремонта на профпригодность

В обоснование требований Зайцева Т.В. указала, что 9 июля 2014 г. она заключила с Горгиняном А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приёма-передачи Горгиняну А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16 февраля 2017 г. исковые требования удовлетворены: договор купли-продажи квартиры расторгнут, право собственности на квартиру за Горгиняном А.Г. прекращено и признано за Зайцевой Т.В., с ответчика в пользу истца взысканы расходы на уплату госпошлины в размере 300 руб., в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Т.В. просит отменить апелляционное определение от 24 мая 2017 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 29 марта 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключён договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером . общей площадью 37,9 кв.м, расположенной по адресу: . Московская область,

Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 24 июля 2014 г.

18 апреля и 10 июля 2016 г. Зайцева Т.В. в связи с неисполнением Горгиняном А.Г. обязательства по оплате приобретенной квартиры направляла в адрес ответчика претензии с требованием об оплате в десятидневный срок задолженности по договору купли-продажи квартиры в размере 3 910 500 руб.

Указанные претензии оставлены Горгиняном А.Г. без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд также указал, что такое нарушение условий договора со стороны Горгиняна А.Г. является существенным и дает Зайцевой Т.В. право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата ее истцу, в связи с чем отменила решение нижестоящего суда и приняла новое судебное постановление об отказе в иске.

Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истца о том, что ответчик не выполнил свою обязанность по оплате квартиры, однако пришел к выводу о том, что неоплата приобретаемого имущества ни гражданским законодательством, ни самим договором купли-продажи квартиры не предусмотрена в качестве основания для его расторжения и возврата переданного по такому договору имущества. При этом апелляционная инстанция указала, что Зайцева Т.В. не представила суду каких-либо доказательств, подтверждающих существенный характер нарушения Горгиняном А.Г. договора, а факт невыплаты ответчиком денежных средств по договору сам по себе таковым нарушением не является.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 4 000 000 руб. (пункт 3 договора купли-продажи квартиры).

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 000 000 руб.

Зайцева Т.В. ссылалась на неуплату ей ответчиком 3 910 500 руб., суд первой инстанции наличие у Горгиняна А.Г. задолженности по договору в названной сумме установил, а суд апелляционной инстанции этот факт не опроверг и под сомнение не поставил.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного апелляционное определение нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 24 мая 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

ПредседательствующийАсташов С.В.
СудьиМарьин А.Н.
Романовский С.В.

Обзор документа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что неоплата покупателем приобретенной недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи. В этом случае сделка может быть расторгнута по требованию продавца с возвратом ему недвижимости.

Это относится и к ситуациям, когда внесена небольшая сумма (не оплачена практически вся цена).

По ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар, продавец вправе потребовать оплату и проценты за пользование чужими денежными средствами. Из этой нормы, однако, не следует, что в таком случае продавец не вправе требовать расторжения договора.

Возврат квартиры после покупки: основания, правовое регулирование, порядок действий

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 –Москва
  • +7 (812) 245-61-57 –Санкт-Петербург

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

  1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
  2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
  3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

  1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
  2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
  3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

  1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
  2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

  • кривые стены и трещины;
  • перепады высоты потолка и уровня пола;
  • неработающая вентиляция;
  • несоответствующая проектной документации высота потолка;
  • повышенная влажность в помещении;
  • отсутствие счетчиковна коммунальные ресурсы;
  • некорректно работающие окна и двери;
  • отсутствие освещения;
  • повреждение электропроводов;
  • низкое напряжение в сети;
  • протечка канализации и водоснабжения;
  • неработающее отопление;
  • плохо зафиксированная сантехника;
  • незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Читайте также:  За капремонт в Петербурге все еще не платят около 10% жителей

Какие недостатки можно признать существенными – вопрос индивидуальный. В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно. Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре. Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры. Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

“Мы тебя выкинем!”. Пенсионерку выселяют из собственной квартиры

Одного из долгожителей Головинского района Москвы, ветерана труда, 90-летнюю Людмилу Чинаеву полиция и судебные приставы в любой момент могут выселить из квартиры на улицу вместе с двумя несовершеннолетними правнуками, прописанными вместе с ней. 6 лет назад пенсионерка купила трёхкомнатную квартиру в доме на Флотской улице. На покупку ушли все семейные сбережения и деньги от продажи предыдущего единственного жилья. В 2016 году оказалось, что бывшая собственница отсудила недвижимость снова себе. Переезжать Людмиле Чинаевой некуда.

Людмила Чинаева часто просит родственников проверить, закрыта ли входная дверь. Она боится каждого шороха. Представители предыдущей собственницы Татьяны Пургиной регулярно приходят, кричат, громко стучат и грозятся выломать двери. Воевать с 90-летней женщиной приходят крепкие парни: то в камуфляже, то без. Это “группа поддержки” прежней хозяйки квартиры. Травля продолжается уже более двух с половиной лет. Под удар попал и внук пенсионерки с двумя несовершеннолетними детьми. Они тоже прописаны в квартире.

Пургина продала Людмиле Чинаевой квартиру в 34-м доме на улице Флотской в 2013 году – собственноручно подписала договор купли-продажи и три расписки о получении денег. Но нынешняя владелица ее не видела, оформление сделки происходило без присутствия прежней хозяйки:

– В 2016 году меня вызвали в полицию, сказали, что на меня жалоба, и я должна вернуть квартиру какой-то Татьяне Пургиной. Я вообще такую женщину не знаю и никаких дел с ней не имела, – вспоминает проживающая в квартире 90-летняя Людмила Чинаева. – В полицию вызывал представитель Пургиной, он требовал, чтобы его пустили внутрь смотреть квартиру. Не пустили. Потом он ходил и кричал в подъезде. Кошмар один. Приезжала полиция, мне сказали: “Вы квартиру незаконно заняли”. Я им говорю, что документы все есть. Деньги за квартиру мы передавали в кассу, а продавец потом из кассы их получал. Регистрационная палата все проверила. Потом приходил участковый, тоже брал показания. С тех пор идут бесконечные “наезды”. Потом меня заставили ехать в Озеры давать показания по уголовному делу, к которому я никакого отношения не имею.

Людмила Чинаева рассказывает, что квартиру купила “убитую”, она больше напоминала приют для кошек, пришлось полностью менять окна, двери, пол. С ремонтом новое жилье обошлось семье примерно в 9 миллионов рублей. Прежняя собственница Татьяна Пургина сначала получила деньги от продажи этой квартиры, а потом еще решила ее вернуть – красивую со свежим ремонтом.

– Приехала группа, в которой были следователи уголовного розыска и два полицейских, – рассказывает внук Людмилы Чинаевой Александр Балашов. – Один из них очень грубо разговаривал с моей бабушкой. Она ему сделала замечание, что так не подобает вести себя человеку в погонах с пожилым человеком. Полицейский начал обзывать бабушку мошенницей.

– Во время войны я работала на заводе имени Чкалова, тогда мне было 14 лет. Рано утром на завод, днем – в школу, вечером в госпиталь помогать, – рассказывает о себе Людмила Чинаева. – Потом я более 30 лет проработала в “Академкниге” и в издательстве “Наука”. Мы открывали магазины, распространяли литературу Академии наук. Я – ветеран труда, есть еще орден “За трудовое отличие”, который мне вручал Михаил Георгадзе в Кремлевском дворце в 1980 году. А теперь я, считайте, лишена квартиры. Но я все-таки думаю, что справедливость должна быть. Мы честно купили жилье и никого не обманывали.

Лишают собственности. Как московская семья борется за квартиру

Родственники пенсионерки говорят, что сам продавец Татьяна Пургина в данном конфликте почти не участвовала, только несколько раз появлялась в суде. Большую активность проявляет ее представитель Сергей Лукьянов. Он предлагал “по-хорошему” отдать квартиру. Татьяна Пургина выдала ему генеральную доверенность. По этому документу он вправе распоряжаться ее деньгами, движимым и недвижимым имуществом, включая пенсию и иные выплаты. Адвокат пенсионерки Иван Бохонько, считает, что Сергей Лукьянов бьется не ради предыдущей собственницы, а действует в своих личных интересах.

– Есть в этой истории удивительные совпадения, – рассказывает Иван Бохонько. – Прокурор Северного округа Москвы – Владимир Владимирович Лукьянов. У них с представителем бывшей собственницы квартиры Сергеем Владимировичем Лукьяновым одинаковые отчества, фамилии, и они даже родились в одной области. Это не единственное совпадение. Фамилия судьи, которая принимала первоначально это дело к производству, – Самохина, и следователь, который вел уголовное дело Пургиной, – Самохин.

Благодаря поддержке дочери и внуков пенсионерке пока удается держать оборону. Новые претенденты на квартиру пока на улицу ее выкинуть не смогли, но дверной замок недавно все-таки спилили. В присутствии сотрудников полиции.

– Будем писать на этих сотрудников жалобу, потому что они не имели права вскрывать замок. Скоро у нас будет встреча с представителем Пургиной Сергеем Лукьяновым. Будем принимать решение, как жить дальше, – говорит Александр Балашов. – С ним жить мы не собираемся. Они предложили нам платить им аренду за проживание в этой квартире, раз юридически она принадлежит им. Вот такой “рэкет-способ”. По-другому я это не могу назвать. Будем дальше сражаться.

Решение суда неисполнимо

Ветеран труда Людмила Чинаева проиграла почти все суды по квартире. 27 сентября Татьяна Пургина подала иск в Головинский районный суд “Об истребовании имущества из чужого незаконного владения” – о возвращении жилья. Его рассматривал Головинский районный суд.

– При покупке квартиры Татьяна Пургина в течение полугода совершила девять нотариальных действий у разных нотариусов в разных местах. В 2016 году она подала иск, в котором потребовала признать все эти действия недействительными, – рассказывает адвокат пенсионерки Иван Бохонько. – Суд все нотариальные действия признал недействительными и не представил никакой аргументации. Согласно Гражданскому процессуальному кодексу, каждый из этих документов имеет безусловную доказательную силу. Их нельзя просто взять и отменить.

Ответчики ожидали, что прокурор бросится защищать интересы 90-летней Людмилы Чинаевой и двух ее несовершеннолетних правнуков. Однако, как рассказывает их адвокат, прокурор сразу встала на сторону истца. Дала заключение о том, что квартиру суду надо отобрать. Судья Оксана Мрыхина удовлетворила иск Татьяны Пургиной. При этом судья оставила в силе договор купли-продажи квартиры Людмилы Чинаевой, но одновременно с этим прекратила право собственности Чинаевой на ту же квартиру. По мнению адвоката Людмилы Чинаевой, такое противоречивое решение суда просто неисполнимо. Его обжаловали в Мосгорсуде, но и там судьи оказались на стороне тех, кто отбирает квартиру у прежних хозяев: “Прекратить право собственности Чинаевой Людмилы Сергеевны на квартиру и взыскать с пенсионерки судебные издержки”.

В феврале 2019 года в суде решался вопрос о выселении из квартиры ее правнуков. И суд впервые встал на сторону семьи Людмилы Чинаевой – решил, что детей выселить нельзя. Эта была первая маленькая победа. Сложилась парадоксальная ситуация. По решению суда пристав должен выселить пенсионерку Людмилу Чинаеву. Но непонятно, что делать с двумя несовершеннолетними детьми, которых суд выселять запретил.

– Возникает мысль о том, что работает организованная преступная группировка, где сидят в доле и сотрудники администрации районов, и прокуратуры, и МВД, – говорит Александр Балашов. – Без влияния, без помощи этих органов сотворить такое решение в суде невозможно. Мы подали пакет документов в кассационную инстанцию для отмены всех нижестоящих решений Головинского районного суда и Мосгорсуда. Истцы разработали целую детективную историю, чтобы заполучить квартиру обратно. Будто Татьяну Пургину продать квартиру заставили.

– Мы предполагаем, что Сергей Лукашов воспользовался “дружественными” связями в правоохранительных органах, и они возбудили уголовное дело, которое повлияло на решение суда по гражданскому делу о квартире. Это уголовное дело о похищении Татьяны Пургиной. Оно возбуждено, но нет приговора, вступившего в законную силу.

Озерская пленница

Татьяна Пургина, которая претендует на квартиру и признана потерпевшей по уголовному делу, рассказывает всем детективную историю. Татьяна утверждает, что один ее знакомый таксист с сообщником ограбил и похитил ее летом 2013 года. Злодеи якобы угрожали пистолетом, который полиция не нашла. Татьяна Пургина давала показания в ОМВД по Озерскому району Московской области. Там она сообщила, что похитители, к которым она села в такси, увезли ее в деревню Емельяновка, завели в квартиру и сказали, что “теперь она будет жить здесь”. Татьяна Пургина рассказала следователю, что “эти люди закрывали дверь в квартиру, никуда ее не выпускали. с ними она три раза ездила к нотариусам”, где переоформила свою московскую квартиру. Как пояснила Татьяна Пургина, она это сделала, потому что ей угрожали физической расправой.

Читайте также:  Правда ли, что с долгом за ЖКХ закрыт выезд за границу?

В материалах Головинского районного суда есть леденящие душу подробности, записанные со слов пострадавшей: “Преступники, воздействуя угрозами убийства, насилием, шантажом, издевательством, причинением вреда здоровью, химическими препаратами, подавили волю и заставили Пургину Т.И. подписать документы… В начале 2015 года потерпевшей удалось сбежать от похитителей и добраться до города Москвы… Насилие, угрозы ее жизни и здоровью не прекратились, но она стала действовать. “

Вот что рассказала следователю о встрече с Татьяной Пургиной Елена Денисова – одна из трех обвиняемых по уголовному делу, которая якобы над ней издевалась: “На станции “Красногвардейская” я увидела пожилую женщину неопрятного вида. Она подошла и попросила 20 рублей для того, чтобы купить покушать. Татьяна Пургина стала рассказывать мне, что у нее все плохо в жизни, что у нее в больнице лежит брат, что она никому не нужна. Мне стало ее жалко, и я предложила ей поехать вместе ко мне домой. “

– Судья говорила, что Елена Денисова, у которой была зарегистрирована Пургина, учинила над ней насилие и заставила ее подписать документы о продаже квартиры. Но “пострадавшая” у нее жила свободно, была официально зарегистрирована, ухаживала за ее сыном-инвалидом, спокойно гуляла, курила. А в суде она говорила, что ей угрожали, били палкой. За все это время не было представлено никаких свидетельских показаний, которые бы это подтверждали, – говорит Иван Бохонько. – В уголовном деле нет ни одного документа, где бы обвиняемые фигурировали в отношении квартиры на Флотской. Они ни копейки за нее не получили. Вину свою они не признали. Более того, их привезли на гражданское дело по квартире, судья их опрашивала, и они отказались от всех данных ранее показаний.

По сведениям адвоката, пока Татьяну Пургину якобы удерживали, она пять раз успела побывать в различных медицинских учреждениях. Адвокат лично разговаривал с соседкой Татьяны в Емельяновке, которая сказала: “Что вы! Никто ее не бил. Мы с ней чай пили. Она за моими детьми присматривала”. Нотариус, у которого Татьяна Пургина подписывала документы о продаже квартиры, это подтвердил: “Мы с ней общались с глазу на глаз. Дверь была закрыта на магнитный замок. Она четко говорила, что ей нужно: “Да, я хочу продать эту квартиру”. Никто ее не принуждал”. Но суду эта информация не показалась убедительной.

– На основании голословных утверждений Татьяны Пургиной о ее похищении суд в июне 2017 года вынес решение вернуть ей квартиру, – рассказывает дочь Людмилы Чинаевой Марина Балашова. – Через полтора года Мосгорсуд подтвердил это же решение Головинского районного суда.

Психологическая война

– Сейчас Сергей Лукьянов делает все, чтобы сжить Людмилу Чинаеву со свету, – предупреждает Иван Бохонько. – Той стороне выгодна ее смерть. Как только хозяйка умирает, запускается сложная процедура со вступлением в наследство. Они специально нагнетают обстановку, специально приходят, долбят ночью в двери. Естественно, она нервничает, всю ночь не спит, поднимается давление, вызывают скорую.

Представитель бывшей собственницы квартиры регулярно, методично повторяет эти действия. Приходили и в будни, в выходные, даже в праздники с 31 декабря по 10 января. Последний подобный эпизод был 21 марта. Это не проходит бесследно. Людмила Чинаева серьезно заболела и впервые в жизни лежала в больнице. Ей продолжают угрожать.

– Кричат на весь подъезд: “Мы сейчас тебя выкинем отсюда! На улицу в снег или вынесем туда же прямо в кровати!” – рассказывает Марина Балашова. – Как можно с 90-летним человеком так разговаривать, как с преступником? Приходил участковый, правда не с нашего участка, и настоятельно нам советовал не сопротивляться. Говорил, что мы не справимся, все равно сил не хватит и придется выселяться. Это было такое мягкое давление. Как только совершили сделку, где-то прошла информация, что квартира оформлена только на маму. Никто сначала там прописан не был, остальные позже прописались. Думали, что там живет 90-летняя одинокая женщина и никто ее не сможет защитить.

– И на каком основании Чинаева должна съехать? На основании противоречивого решения суда, которое невозможно исполнить? – говорит адвокат Иван Бохонько. – Дети законно прописаны, договор купли-продажи Людмилы Чинаевой не признан судом недействительным, он действует. А это единственный документ, который согласно закону подтверждает право пользования, владения и распоряжения имуществом.

По словам адвоката, Сергей Лукьянов подключил к выселению пенсионерки группу кавказцев, крепких ребят, которые то появляются на Флотской, то пропадают. Сергей Лукьянов присылал также к внуку Людмилы Чинаевой на переговоры “специально обученного человека”, который говорил по-русски с акцентом. Он предлагал выделить Пургиной хотя бы одну комнату.

Родственники пенсионерки считают, что представители Татьяны Пургиной постоянно следят за тем, что происходит в квартире.

– То, что квартиру зарегистрировали на единственного престарелого человека, было главной ошибкой при покупке, – говорит Иван Бохонько. – Это жилье мгновенно попало в зону риска. Видимо есть люди, которые отслеживают такого рода сделки. Одинокий очень старый человек. Ну, что он может сделать? Это вылилось в то, что с 2016 по 2019 год семья Людмилы Чинаевой бьется за то, чтобы доказать, что она добросовестный приобретатель и не совершала никаких преступлений. Конституционный суд много раз повторял: нельзя отнимать имущество у добросовестного приобретателя.

В Томске суд вернул квартиру пенсионерке, не вспомнившей передачу денег при купле-продаже

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Ссылка на основную публикацию