В Сибири дольщица отсудила у неторопливого застройщика больше трети от стоимости квартиры

Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.

Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу. Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.

Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую

С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:

  1. Если застройщик построил дом на 30% и продал 10% площадей, он может принимать деньги напрямую.
  2. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
  3. Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением.
  4. Долю проданных площадей проверят в Росреестре.
  5. Если есть заключение и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы в фонд защиты дольщиков.
  6. Квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  7. Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк. Никаких авансов наличными!

Что такое счета эскроу и зачем они нужны

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

  1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
  2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

должен быть готов дом, чтобы принимать деньги напрямую

Как узнать степень готовности конкретного объекта

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.

сайт для проверки домов и застройщиков

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

При оплате напрямую должна быть страховка

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.

страховой взнос в фонд защиты дольщиков

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

  1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
  2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
  3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
  4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
  5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
  6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
  7. И только потом платить.

Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.

ВС РФ не позволил собственнику получить двухкратную стоимость квартиры за трехмесячную просрочку в передаче квартиры

belchonock / Depositphotos.com

Дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) из-за просрочки застройщика и требовать от него уплаты цены ДДУ с процентами, убытков, возмещения морального вреда, а затем и потребительского штрафа. Однако если просрочка совсем невелика, а сумма требований значительно превышает цену договора, – в действиях потребителя есть признаки злоупотребления правом. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая очень необычный спор между дольщиком и застройщиком: на этот раз роль “слабой” стороны досталась отнюдь не потребителю (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 11 сентября 2018 г. № 41-КГ18-27).

Поводом к спору послужила просрочка исполнения ДДУ. Застройщик “опоздал” больше чем на три месяца: по договору квартиру нужно было передать, самое позднее, 30 сентября 2016 года, а застройщик только уведомление о её готовности отправил лишь в декабре (того же года). Дольщик – еще не успев получить это уведомление на почте – сам, в свою очередь, уведомил застройщика о том, что согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” расторгает ДДУ и требует возвратить ему уплаченные по этому договору деньги и проценты за пользование ими (1/150 ставки рефинансирования в сутки, начиная со дня уплаты цены ДДУ). Всего – на тот момент – дольщик просил вернуть ему около 1,5 стоимости ДДУ. Неплохое вложение денег, учитывая, что договорные отношения длились всего год и 9 месяцев.

Читайте также:  Тарифы ЖКХ хотят дифференцировать по принципу сотовых операторов «эконом», «оптимум» и «безлимит»

Какие обстоятельства являются основанием для уменьшения размера неустойки, узнайте в “Энциклопедии решений” интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Поскольку застройщик и этих-то денег не заплатил, дольщик обратился в суд. В суде испрашивалась еще большая сумма – помимо цены ДДУ и процентов, взыскивались убытки, неустойка, судебные расходы, некоторая сумма в счет компенсации морального вреда и, разумеется, “потребительский” штраф в размере половины всего присужденного за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя (п. 6 ст.13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей”).

Удивительно, но районный и областной суды – которые обычно безжалостно “режут” размер неустоек и штрафов, присуждаемых дольщикам, – на этот раз устроили аттракцион неслыханной щедрости: потребителю присудили практически все, что он просил. Общая сумма взыскания с застройщика превысила цену ДДУ в 2,4 раза, и вдвое превысила рыночную цену спорной квартиры.

Просьбы застройщика применить ст. 333 Гражданского кодекса суд не удовлетворил: нет доказательств, подтверждающих явную несоразмерность взысканных процентов и штрафа последствиям нарушения обязательства. Доводы о том, что дольщик злоупотребляет правом, суды – районный и областной – оценивать не стали.

Зато на них обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ.

Пересматривая дело по жалобе застройщика, тройка судей ВС РФ указала на следующее:

  • неустойка и штраф, подлежащие взысканию с застройщика, по своей правовой природе являются мерами гражданско-правовой ответственности и направлены на восстановление нарушенных имущественных прав гражданина-участника долевого строительства, а не на получение им необоснованной выгоды;
  • если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд – согласно ст. 333 ГК РФ – вправе уменьшить неустойку. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки;
  • если застройщик просит об уменьшении подлежащих взысканию с него неустойки и штрафа, суд обязан установить разумный баланс между начисленной суммой неустойки и штрафа, с одной стороны, и размером убытков, причиненных гражданину в связи с просрочкой передачи квартиры, с другой. К этим убыткам дольщика могут относиться, в частности, расходы на наем жилья и упущенная выгода в размере процентного дохода по банковскому вкладу;
  • однако суды нижестоящих инстанций уклонились от установления такого баланса, формально сославшись на отсутствие доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, суды не дали какой-либо оценки тому обстоятельству, что сумма начисленных ответчику неустойки и штрафа превышает выплаченную дольщиком цену ДДУ;
  • в отношениях, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, требования добросовестности в равной мере распространяются как на застройщика, так и на гражданина-участника долевого строительства. А ведь требования о расторжении ДДУ, взыскании неустойки и штрафа предъявлено дольщиком в суд после получения уведомления о готовности квартиры к передаче. Следовательно, судам следовало дать оценку поведению истца с точки зрения его добросовестности, учитывая, что обязанность по созданию объекта долевого строительства и направлению истцу уведомления о его готовности к передаче ответчиком исполнена.

Итог: определение областного суда отменено, дело вернется туда же на пересмотр. А схема получения высокого инвестиционного дохода из незначительной просрочки застройщика не выдержала судебной проверки ВС РФ.

Девушка купила квартиру, из которой ее выгнали через неделю. Но ипотеку она заплатит

В сложную ситуацию попала тюменка Анна Сарибекян , которая в августе прошлого года купила в ипотеку однокомнатную квартиру. Сделка была чистой, без обременений. Девушка отремонтировала помещение, заселилась туда, но спустя неделю объявился другой претендент на квадратные метры – дольщица Светлана Солдатова . Больше года шли суды. Итоговое решение оказалось не в пользу Анны. Теперь тюменку выселяют из квартиры, но при ней остается ипотека. Ипотека на два миллиона рублей – на целых 19 лет. Как такое возможно – разбиралась корреспондент «Комсомольской правды- Тюмень ».

Жилищная «путаница»

Камнем преткновения квартира оказалась из-за сложной истории дома. Его начало строить ООО «Тюмень- Лукойл -Строй» в далеком 2001 году за счет средств дольщиков. Но что-то пошло не так: даже спустя почти 10 лет компания не смогла завершить строительство. В 2010 году в рамках процедуры банкротства жилой дом передали для достройки и ввода в эксплуатацию ЖСК «Согласие». Новый застройщик поменял план здания, и те квартиры, которые когда-то покупали дольщики у «Тюмень-Лукойл-Строй», просто-напросто исчезли. Так произошло и в случае дольщицы Светланы, которая приобретала квартиру на третьем этаже дома. Ей ЖСК «Согласие» отказалось передавать жилье, ссылаясь на то, что тождественного договору помещения на третьем этаже дома нет.

Отстаивая свои права, Светлана подала в суд на застройщика и заказала экспертизу, чтобы доказать, что на третьем этаже существует единственный объект недвижимости, соответствующий техническим параметрам – «однушка» площадью 34,7 квадратных метров (квартира Солдатовой по договору 34,96 квадратов). Но информация об этих спорах нигде не фигурировала.

К тому времени помещение уже поменяло нескольких владельцев. Сначала право собственности на объект было зарегистрировано за Норайром Нерсисяном, потом перешло к Давиду Алексаняну , а после – к компании «СтройПерспектива 2007», которая выставила квартиру на продажу.

Кстати, Норайр Нерсисян , по информации из открытых источников, входит в число учредителей ЖСК «Согласие», а также возглавляет компанию «Аква- Инвест », которая была подрядчиком при достройке дома на Широтной. Объявления о продаже квартир на этом объекте от застройщика «Аква-Инвест» до сих пор встречаются. В то же время генеральный директор компании ООО «Стройперспектива 2007» Андрей Болохонов – учредитель компании ООО « Сибирьпромстрой », где сейчас генеральным директором является Давид Алексанян.

Незнание не доказательство?

О том, что дом был долгостроем, тюменка Анна Сарибекян не знала. Она готовилась купить свое первое жилье, взяв ипотеку в банке, и обратилась в риэлтерское агентство. Там ей предложили среди прочих ту самую злополучную квартиру стоимостью два миллиона рублей. По документам жилье было «чистое» – никаких обременений на нем не висело, запретов на сделки с недвижимостью тем более. И выписку в Росреестре выдали о том, что для совершения сделок по квартире согласия третьих лиц не требуется. Аня сделала выбор.

В августе 2018 года сделка благополучно завершилась. В том числе и банк, который тоже проверяет чистоту сделки, когда выдает ипотеку, не обнаружил никаких сюрпризов. Девушка сделала ремонт в помещениях и заселилась в свой новый дом. Спокойно она прожила там ровно неделю. А потом всплыла история с дольщицей, и Анна стала ответчиком в суде. Причем саму дольщицу, подавшую иск, участники процесса никогда не видели: в суде ее представлял юрист.

За год, прошедший с того момента, было уже два заседания. И Аня проиграла: суд признал сделку между Сарибекян и «СтройПерспективой 2007» незаконной, поскольку квартира на самом деле «СтройПерспективе 2007» не принадлежала. Настоящей владелицей жилья по решению суда стала Светлана Солдатова.

Ане же посоветовали подать в суд на продавца, чтобы получить назад свои деньги и закрыть ипотеку – ее-то никто не отменял. А пока девушке необходимо покинуть квартиру, которую она, как оказалось, занимает незаконно.

– У меня нет другого жилья. Придется снимать. И если сложить ежемесячную выплату по ипотеке и арендную плату – то это вся моя зарплата, – сокрушается девушка. – Даже на юристов уже денег не осталось, потратила все во время предыдущих судов.

Другого жилья у Анны Сарибекян нет, ей придется снимать квартиру, одновременно выплачивая ипотеку Фото: Личная страничка героя публикации в соцсети

Кстати

В «СтройПерспективе 2007» себя тоже считают пострадавшими. Корреспонденту «Комсомолки» в компании ответили, что покупали жилье у физического лица, причем не в долевую собственность, а готовое.

– Мы в этой цепочке оказались такими же покупателями-продавцами. У нас был договор купли-продажи конкретной квартиры в доме, который уже построен, сдан в эксплуатацию и зарегистрирован. Мы прекрасно понимаем ситуацию – человек, который добросовестно взял ипотеку и платил проценты, пострадал необоснованно, у него отсудили квартиру. Если бы мы позже решили продавать этот объект недвижимости и держали его на балансе, то точно также оказались на месте Анны. Мы же тоже узнали обо всем после продажи – с нас запросили все договоры купли-продажи, регистрацию и прочие документы. Ничего не предвещало беды. Тут все расследование нужно вести вообще от застройщика, как так получилось, – прокомментировали в компании-продавце.

Хотя и по поводу застройщика в «СтройПерспективе 2007» говорят, что он без вины виноватый, потому что достраивал чьи-то огрехи по поручению властей и за счет собственных средств. Кроме того, в компании-продавце не понимают, почему дольщица тянула практически 10 лет, прежде чем требовать квартиру.

– Человек вкладывает свои деньги и вспоминает об этом спустя столько времени. Это странно, где она пропадала 10 лет, когда объект уже был продан несколько раз. Насколько нам известно, дольщица «тыкала пальцем», какую бы она хотела квартиру из тех, что давным-давно проданы. Она, конечно, свои права отстаивала, но вопросов в сложившейся ситуации очень много, – предположили в «СтройПерспективе 2007».

Читайте также:  Правительство создало паевой фонд для инвесторов арендного жилья, обещая доходность 5-6%

В компании также отметили, что юристы застройщика в курсе ситуации и готовятся подавать апелляцию в пользу Анны Сарибекян.

Если бы, да кабы

Юристы, изучавшие документы по этому делу, сомневаются, что квартиру получится вернуть. Однако можно подать в суд на продавца и получить деньги с учетом всех убытков.

Этого бы не потребовалось, если бы был застрахован титул. Он защищает покупателя от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки, в том числе если предыдущие сделки по продаже объекта недвижимости не были законными. Но у Анны Сарибекян такой страховки не было – ни в риэлтерском агентстве, ни в банке ее не предложили.

Как станут в дальнейшем развиваться события, пока неизвестно. Но точку в этом процесс ставить рано. «Комсомолка» будет следить за развитием событий.

СОВЕТ ЮРИСТА

Как купить квартиру и не оказаться на улице?

ТОП-5 советов от директора группы компаний « СБПР » Екатерина Браун , которые помогут обезопасить человека при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. Запросить выписку о правах собственника на квартиру в Росреестре.

– В этой выписке имеются данные о том, кто является собственником и на каком основании возникло право собственности, – подчеркнула юрист.

2. Если право собственности зарегистрировано за собственником менее, чем шесть месяцев назад, то целесообразно запросить и исследовать расширенную выписку об «истории» квартиры – сведения о сделках, которые в отношении этой квартиры производились.

– Здесь нужно обратить внимание на то, сколько собственники владели недвижимостью до передачи прав следующему собственнику. Частая смена владельцев (владение квартирой менее, чем шесть месяцев) должна насторожить покупателя, – пояснила Екатерина.

3. Если есть сомнения в порядочности продавца- юридического лица, то следует провести дополнительное исследование с помощью онлайн-программ проверки деятельности предприятий: электронные базы данных отдельных ведомств ( ФССП , ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел) позволяют получить ответ в течение 1-2 минут и бесплатно.

4. Если квартира приобретается с помощью риэлтора, то необходимо исследовать вопрос о наличии в договоре условий об ответственности агентства за чистоту сделки и компенсации в случае нарушения этого условия.

– Если агентство страхует риски утраты титула собственника и потери прав на недвижимость – при заключении договора с агентством требуйте выдачи условий программы страхования (в ней прописано, что является страховым случаем и порядок действий при наступлении страхового случая), а также указания в договоре о действии программы страхования в отношении этой сделки, – порекомендовала юрист.

5. При заключении договора купли-продажи необходимо проследить за тем, чтобы в договоре был указан в качестве продавца и деньги за покупку получил тот собственник, который значится в выписке из ЕГРН. Если продавцом выступает юридическое лицо – нужно требовать подтверждения полномочий того, кто совершает сделку от имени организации, на заключение такого договора (доверенность с правом совершения сделок по отчуждению имущества).

Дольщиков делят

Главные вопросы о новых правилах строительства недвижимости

  • Ключевое событие на рынке недвижимости в 2019 году — вступление в силу поправок в законодательство о долевом строительстве жилья (ФЗ 214) с 1 июля. Теперь вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики будут использовать механизм проектного финансирования, а эпоха недостроев и обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. «Новая» разобралась, как реформа повлияет на стоимость квартир, смогут ли эскроу-счета на 100% гарантировать безопасность покупателей и с какими подводными камнями столкнутся застройщики при переходе на новые правила.

    Почему власти решили запретить долевое строительство?

    Поправки призваны решить проблему обманутых дольщиков, число которых, по официальным данным Минстроя, к началу 2019 года составило почти 100 тысяч человек. До последнего времени не существовало способов выйти из ситуации, когда дольщик покупает жилье в строящемся доме, а в итоге остается и без денег, и без квартиры. Массовые банкротства девелоперов и спровоцированные ими протесты дольщиков стали политической проблемой федерального уровня.

    Новая система запрещает прямую передачу средств граждан застройщикам и обязывает перечислять эти деньги на эскроу-счета в банках, которые остаются замороженными до момента регистрации прав собственности на первую квартиру в достроенном доме. Это означает, что застройщики больше не смогут использовать деньги покупателей квартир для финансирования строительства и перейдут на проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Эскроу-счета нужно будет оформлять в том же банке, который кредитует строительный проект (сейчас сопровождать застройщиков уполномочены 67 банков).

    Больше всего от нового закона выиграют именно банки — вполне возможно, что они и пролоббировали этот закон,

    считают опрошенные «Новой» эксперты. «После вступления в силу поправок банки смогут зарабатывать вдвойне: с одной стороны — на застройщиках, с другой — на дольщиках, которые все также будут покупать квартиры в ипотеку (уже сейчас 60–70% покупок новостроек обеспечивается за счет ипотеки)», — объясняет управляющий партнер Savills Дмитрий Халин.

    Поскольку банки в России преимущественно государственные, с помощью этих поправок государство забирает под контроль еще и строительную отрасль, говорит генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев. «Закон пролоббирован в интересах государственных банков и госкорпораций, которые не сильно компетентны в строительстве», — сетует эксперт.

    Готовы ли застройщики?

    Российский рынок жилья к изменениям готов давно, ведь переход на эскроу-счета — это требование времени, возникшее из-за большого количество обманутых дольщиков, говорит директор риелторского агентства «МАЯК» Юлия Лурье. Эту схему по отношению к новостройкам часто применяют в западных странах, и Россия в этом смысле движется в правильном направлении.

    Дмитрий Халин напоминает, что эксроу-счета давно используются в ряде российских регионов. «Только Москва и Санкт-Петербург в основном применяют прямой сбор средств с дольщиков, чтобы привлечь покупателей низкими ценами и обезопасить свои проекты — профинансировать их, по крайней мере, на 70–80%», — говорит эксперт.

    Ужесточение регулирования жилищного строительства не должно привести к массовым банкротствам девелоперских фирм, однако не все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Крупным компаниям опасаться нечего: они получат федеральную поддержку и кредиты на хороших условиях, а вот

    основной удар придется по малому и среднему строительному бизнесу.

    «Многие недостаточно крупные застройщики не смогут получить проектное финансирование, — говорит Халин. — Из-за этого любой их проект всегда будет либо убыточным, либо будет обладать практически нулевой прибылью. При этом глобальная статистика по России не пострадает: спад в коммерческом строительстве компенсируют крупные государственные проекты вроде московской реновации».

    Более пессимистичной позиции придерживается генеральный директор «НДВ Групп» Александр Хрусталев: «Это совершенно сырые поправки, которые приведут к спаду в строительстве, снижению количества желающих инвестировать в отрасль и банкротству 50% застройщиков России».

    Фото: Нина Зотина / РИА Новости

    Что произойдет со стоимостью квартир?

    По словам Халина, среди аналитиков есть консенсус, что цены будут повышаться, однако резкого скачка удастся избежать: большой объем жилья продолжает продаваться по старым правилам без эскроу-счетов. В число таких объектов могут попасть дома, которые к 1 июля были готовы более чем на 30% и в которых на дольщиков приходится не менее 10% площади. Как говорила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова, новую схему оплаты будут использовать только на 20% недостроенного жилья. В столице ДДУ будут продолжать использовать еще на 374 объектах.

    Кроме того, спрос на новостройки сейчас идет на спад. Это должно сдержать рост цен в пределах 10% в рублях в течение года, оценивает Халин. В меньшей степени поправки затронут сегмент жилья премиум-класса. «В нем пока высокая маржинальность, то есть застройщики ставят себе задачу заработать на этих проектах 30% годовых. Поэтому введение эскроу-счетов и переход на проектное финансирование, пусть и по ставке 10–12% годовых, сохраняет прибыльность сегмента. А вот в сегменте массового жилья многие застройщики работают с маржинальностью 7–10%, поэтому без повышения цен они могут стать нулевыми по прибыли», — объясняет эксперт. По оценкам Хрусталева, массовое жилье в среднем подорожает на 20–30%.

    Однако в долгосрочном периоде новые поправки могут привести и к снижению стоимости новых квартир, поскольку первоначальная завышенная цена урежет инвестиционный спрос, отмечает Юлия Лурье: «Сейчас новостройки — это на 80% инвестиции. Люди покупают там квартиры, чтобы перепродать и получить прибыль. С введением эскроу-счетов эта схема станет не так интересна покупателям». К тому же при сокращении спроса на 25–30% повышение цен будет бессмысленным, потому что квартиры просто никто не будет покупать, добавляет Халин.

    Решится ли проблема обманутых дольщиков?

    Несмотря на видимое снижение рисков из-за ужесточения требований, эксперты сходятся в том, что полностью проблему обманутых дольщиков переход на эскроу-счета не решит.

    Проблема — в деталях закона и качестве его исполнения, полагает Лурье: «Вполне возможно, что сейчас, как и в изначальном ФЗ 214, будут придуманы уловки наподобие предварительных договоров, которые дают возможность уйти от выполнения закона. А если лобби застройщиков окажется сильнее лобби банкиров, курс может развернуться обратно. Но альтернативных способов решить эту проблему все равно нет».

    Читайте также

    Дефекты перестройки. На фоне полного переустройства системы жилищного строительства рынок может рухнуть из-за банкротства одной компании

    Определенный риск связан с тем, что в случае банкротства банка и застройщика государство гарантирует возврат средств в размере не более 10 млн рублей. «В Москве это средняя цена квартиры комфорт-класса. Больше половины московских квартир продаются дороже, поэтому их покупатели гипотетически рискуют потерять часть денег. Вместе с этим в самых уязвимых массовых сегментах, где чаще всего и были проблемы с дольщиками, риски сводятся практически к нулю», — говорит Халин.

    Читайте также:  Работа по контролю и недопущению роста цен на услуги ЖКХ в Ульяновске

    В среднесрочной перспективе число обмантуых дольщиков только увеличится, а государство будет заливать проблему деньгами, категоричен Хрусталев. «Проблему могли бы решить более грамотные инициативы от всех участников рынка, а также более плавная скорость реформирования. Например, нужно было предлагать застройщикам, которые идут по эскроу-счетам, кредиты за 8%, а для тех, кто пользуется другими счетами, ввести кредиты несколько дороже».

    Какого пола потолок?

    Человек купил готовую к заселению однокомнатную квартиру и получил целый набор недостатков. Переделывать длинный список недоделок фирма отказалась, и горе-новосел пошел в суд. Но проиграл, так как выявленные дефекты “не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры”.

    Пришлось новоселу дойти до Верховного суда, который посчитал требования гражданина вполне справедливыми. По мнению высокой судебной инстанции, многочисленные недоделки могут свидетельствовать о несоответствии квартиры предъявляемым к жилью требованиям. А защитить права гражданина в этом случае должен Закон “О защите прав потребителей”.

    Вот как пересматривал спор Верховный суд. Гражданин получил от застройщика квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок – все кривое, бетонная стяжка хрупкая, обои просто грязные, край радиатора заходит за пределы дверного проема. Покупатель посчитал справедливым, если застройщик бесплатно исправит все недостатки или оплатит ему стоимость ремонта.

    Но застройщик выдвинул в суде следующие аргументы: недостатки квартиры несущественные и не мешают использовать квартиру по назначению. А если квартира пригодна для проживания, то дольщик не вправе требовать “безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены”. Про уменьшение цены говорит закон о долевом строительстве.

    А еще, заявил застройщик, в договоре с новоселом было условие о том, что передаваемая дольщику квартира должна соответствовать проектной документации и техническим и градостроительным регламентам. Она им и соответствует, то есть качество квартиры соответствует условиям договора между застройщиком и дольщиком. А значит, по договору никто никому ничего не должен. Ведь у жилья есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

    В суде фирма утверждала, что дефекты, которые они не оспаривают, являются дефектами только с точки зрения некоторых строительных нормативов. Но эти нормативы “носят всего лишь рекомендательный характер и не включены в перечень обязательных к применению стандартов и сводов правил”. Значит, и вменять их нарушение в вину застройщику нельзя.

    С такими “железобетонными” аргументами застройщика согласились все местные суды и полностью отказали новоселу в иске.

    А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе новосела отказы, с подобным решением коллег не согласился.

    По мнению Верховного суда, Закон “Об участии в долевом строительстве. ” (статья 7) обязывает застройщика передать дольщику квартиру, качество которой соответствует не только условиям договора между ними, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных норм, но также и “иным обязательным требованиям”.

    По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами России, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, имеет прямое отношение Закон “О защите прав потребителей”. Он применяется в части, не урегулированной специальными законами.
    Так, в “потребительском” законе перечислено, что считается недостатком товара: это несоответствие товара обязательным требованиям или условиям договора, а при их отсутствии или неполноте условий – обычно предъявляемым требованиям. В договоре между новоселом и застройщиком не определены спорные требования к качеству работ по стяжке пола, выравниванию стен и потолков. Согласно выводам экспертизы выявленные при приемке квартиры отклонения “являются нарушением требований ряда СП и СНиП”. Но в договоре истца нет и условий, которые допускали бы наличие строительных дефектов.

    Местным судам, подчеркнула высокая инстанция, следовало установить, являются ли требования упомянутых СНиП и сводов правил теми требованиями, которые обычно предъявляются к качеству работ при простой отделке квартиры, и если являются, то могло ли их нарушение вести к отказу в удовлетворении заявленных требований.

    В общем, Верховный суд велел пересмотреть дело.

    Экономколлегия ВС разрешила спор двух дольщиков из-за одной квартиры

    Если дольщик отказался от договора с застройщиком и компания заключила соглашение с новым клиентом – по общему правилу ипотека в отношении прежнего дольщика прекращается. Но если девелопер заключил второй договор с целью лишить первого клиента обеспечения – суды должны встать на защиту добросовестного гражданина. Такие разъяснения дала в одном из недавних дел экономколлегия Верховного суда, возглавляемая Олегом Свириденко. В нем дольщица Марина Разина пыталась встать в реестр кредиторов обанкротившегося девелопера ООО «Римэка» с требованиями 1,6 млн руб., которые обеспечивались залогом квартиры в Балашихе. Клиентка должна была получить жилье в 2012 году, но так его и не дождалась. 6 февраля 2015 года суд принял заявление о банкротстве застройщика. Узнав об этом, 9 февраля Разина отказалась от договора, потребовала вернуть ей деньги и проценты. Девелопер их не выплатил, а вместо этого в мае 2015-го заключил договор на освободившуюся квартиру с новым дольщиком Константином Золотухиным.

    А первая клиентка решила включиться в реестр требований банкрота как залоговый кредитор. Три инстанции удовлетворили ее требования. Они согласились, что у Разиной сохранилось право залога в отношении квартиры в силу ст. 13 закона об участии в долевом строительстве. Банкрот был с этим не согласен и указывал, что на дату введения наблюдения дольщик был уже другой. Три инстанции парировали этот довод со ссылкой на п. 1 постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 года: достаточно того, что у должника есть заложенная квартира в натуре и он не доказал, что на нее нельзя обратить взыскание.

    Защитить добросовестного участника

    С этим не согласилась экономколлегия Верховного суда. Если участник долевого строительства правомерно отказался от договора, а затем застройщик нашел на его место другого желающего, тот получит свободную квартиру, не обремененную ипотекой первого дольщика (ч. 8 ст. 13 закона об участии в долевом строительстве). Но из этого правила есть исключение, о котором рассказывается в определении ВС. Если последующий договор заключался не для привлечения денег в строительство, а для того, чтобы лишить первого дольщика права залога, такое соглашение является злоупотреблением правом.

    По мнению Экономколлегии, суть разногласий в том, можно ли признать ипотеку за Разиной на случай передачи квартиры Золотухину. Но суды не проверили доводы Разиной о том, что участники второго договора злоупотребляли правом. Они привлекли к спору Золотухина в качестве соответчика, хотя, по сути, Разина выдвигала требования против него. Арбитражному суду Московской области предстоит это сделать при новом рассмотрении спора.

    В своем определении Верховный суд разъяснил судьбу залога в разных отношениях между дольщиком и застройщиком. Приводим тезисы определения в виде таблицы.

    СитуацияПравовые последствия
    Квартира передается участнику долевого строительства, за ним регистрируется право собственности на эту квартируПолноценный залог вообще не возникает, потому что до момента регистрации прав на квартиру она не существовала, а после регистрации ее собственником становится сразу дольщик
    Дольщик заключил договор на квартиру, но право собственности на нее зарегистрировано за застройщикомПраво залога у дольщика возникает, когда квартиру регистрируют за девелопером
    Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, новый договор на эту квартиру не заключался, а находится она в собственности застройщикаТребование дольщика о возврате денег обеспечивается ипотекой квартиры с того момента, как квартиру зарегистрировали за девелопером
    Дольщик правомерно отказался от договора участия в долевом строительстве, заключен новый договор на эту квартиру с другим лицомПо общему правилу, ипотека первого дольщика прекращается, если новый договор заключен добросовестно

    ВС устранил дисбаланс интересов бывшего дольщика (кредитора) и нового дольщика, права которого были фактически ущемлены отмененными актами, полагает управляющий партнер юрфирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев. «Другое дело, если суд установит недобросовестность нового дольщика: итоговые акты будут по существу такими же, что и отмененные», – добавляет партнер «Интеллект-С» Александр Латыев. Верховному суду удалось определить правила, которые защищают добросовестного участника правоотношений, полагает партнер юрфирмы «Шаймарданов и партнеры» Айнур Ялилов. Он советует дольщикам застройщиков-банкротов (или будущих банкротов) не отказываться от договора, а дождаться передачи квартиры. «Вы сможете оформить ее на себя и, если потеряете к ней интерес, – просто продать», – рекомендует Ялилов.

    Отмененные акты фактически создали правовую коллизию, рассказывает Солнцев. В процедуре банкротства подобные «мозаичные обременения» (в залоге квартира, а не вся многоэтажка) мешают реализовать весь объект новому застройщику, ведь предмет ипотеки надо реализовать на торгах. Если же передан объект незавершенного строительства, новый дольщик должен был бы его получить, но объект залога так же следовало перед этим продать на торгах. «В обоих случаях теряется смысл самого залога», – подытоживает Солнцев.

    Ссылка на основную публикацию