В России запретят сделки с жильем, имеющим долги за коммунальные услуги

В России запретят сделки с жильем с долгами по квартплате

Несмотря на недавнее повышение пеней и штрафов для неплательщиков, долги в отрасли продолжают расти. Причем, как отмечают специалисты, население – вторая по величине категория должников

Выходом из ситуации мог быть запрет на продажу собственного жилья гражданам, задолжавшим за коммунальные услуги.

К чему приведет запрет на продажу квартир с долгами за коммунальные услуги?

Идея о том, чтобы вернуться к обсуждению законодательного запрета на продажуквартир, обремененных долгами за коммунальные услуги, прозвучала на парламентских слушаниях в Госдуме. Их организовал Комитет по энергетике нижней палаты парламента, чтобы обсудить эффективность мер по укреплению так называемой платежной дисциплины в сфере коммунальных услуг и непосредственно в секторе энергоснабжения.

Напомним, что над этой проблемой в свое время уже размышляли в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

После принятия осенью 2015 года Закона, ужесточающего санкции за неплатежи в коммунальной отрасли, пени и штрафы за просрочку оплаты коммунальных услуг заметно выросли.

Более того, закон расширил возможности для введения ограничений потребления энергоресурсов для должников и усилил ответственность за самовольное подключение к системам инженерно-технической инфраструктуры.

Как предполагалось, эти меры должны были остановить рост задолженности за коммунальные ресурсы. Но этого не произошло.

В то же время Ресурсоснабжающие организации предлагают целый комплекс мер для снижения объемов неплатежей. Одна из них как раз касается ограничения неплательщиков в возможности продавать жилье.

Эксперты к подобной инициативе относятся по-разному. Одни из них полагают, что это противоречит и Гражданскому кодексу, и Конституции РФ. Управляющая компания, конечно, может обратиться в суд за взысканием задолженности, но аресты по таким делам, как правило, не накладываются судебными органами. В качестве наказания скорее суд запретит выезд за границу.

Другие эксперты соглашаются с тем, что техническая возможность реализации ограничений есть – это ввод обязательной справки об отсутствии задолженности при подаче документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Такая схема довольно проста: нет документа, право собственности нового владельца не регистрируется. Тем самым, право собственности не переходит покупателю и должник действительно будет ограничен в возможности продать жилье пока не рассчитается с долгами.

Если говорить о свободе права собственности, то противоречий здесь тоже нет. Собственник должен нести бремя по содержанию своего имущества. В случае с долгами этого не происходит.

Другое дело, что предлагаемая норма вряд ли решит проблему неплатежей. Она наоборот может стать препятствием для тех, кто планировал получить средства от продажи или обмена квартиры и тем самым погасить задолженность по комуслугам.

Как часто собственники продают жилье с долгами?

Как отмечает директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Михаил Куликов, такие сделки на рынке есть, но они не носят массового характера.

Обычно собственники такого жилья, по оценке Куликова – это люди из маргинальной среды либо граждане, попавшие в сложную жизненную ситуацию. К примеру, лишившиеся источника дохода или тяжело заболевшие.

Обычно на вторичном рынке недвижимости Москвы доля сделок, где квартира имеет долги по ЖКХ, составляет не более пяти процентов от всего количества.

Как выглядит схема покупки жилья с долгами ЖКХ

Довольно распространенная схема покупки жилья с долгами ЖКХ выглядит следующим образом. В договоре прописывается сумма сделки. Из нее вычитается задолженность продавца – эти деньги покупатель оставляет у себя, чтобы потом направить на погашение долга после перерегистрации права собственности.

Ипотечную сделку с задолженностью по квартире провести чуть сложнее. Банки требуют справку об отсутствии задолженности по квартире, и обычно покупатель сам гасит эту задолженность, вычитая ее затем из суммы сделки.

Учитывая, что схема взаиморасчета с продавцом-должником ЖКХ давно работает на рынке, ни риелторы, ни сами клиенты не отказываются от покупки понравившейся квартиры с долгами.

Изменения в ЖК РФ или кому теперь можно уступить долги

Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги отнимает достаточно много времени у юристов управляющих организаций, при этом не всегда приводит к результату. Встречаются собственники помещений, которые либо признают себя банкротами, либо просто не платят годами, и взять с них нечего. Именно поэтому управляющие компании не редко продавали задолженность за жилищно-коммунальные услуги коллекторам и получали пусть меньшие, но быстрые деньги. Теперь ситуация изменилась.

26 июля 2019г. вступил в силу Федеральный закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

Указанным законом были дополнены ч. 15, 18 и 19 статьи 155 ЖК РФ.

Согласно дополнениям, теперь управляющая организация, ТСЖ, ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным.

Вышеуказанные положения не распространяются на случай уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Получается, что уступить задолженность управляющая организация теперь может только в случае, если дом от нее уходит.

Вновь выбранная (назначенная) управляющая организация (ТСЖ/ РСО) при заключении договора уступки права требования задолженности в течение десяти дней с момента его заключения обязаны уведомить об этом в письменной форме собственника помещения в многоквартирном доме, нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, у которых имеется просроченная задолженность и в отношении которых заключен такой договор.

Указанные собственник и наниматель вправе не исполнять обязательство по погашению просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги вновь выбранной, отобранной или определенной управляющей организации, созданным товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, иной ресурсоснабжающей организации, отобранному региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами до предоставления им уведомления об уступке права (требования) по возврату такой задолженности.

В ч.15 ст.155 ЖК РФ теперь прописано право наймодателя жилого помещения, управляющей организации, иного юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представителя взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, изложена в новой редакции часть 4 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», согласно которой закон больше не распространяет свое действие на случаи передачи полномочий по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц в качестве основного вида деятельности.

Законом также была дополнена ч.1 ст.162 ЖК РФ о договоре управления МКД, в частности указано, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч.1 ст.4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Аналогичные нормы об отсутствии обратной силы нормативно-правовых актов жилищного законодательства содержатся в ст. 6 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, все договоры уступки права требования задолженности за жилищно-коммунальные услуги, заключенные с коллекторскими агентствами после 26.07.2019 года считаются недействительными.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Квартиру могут пустить с молотка из-за долгов по ЖКХ

Лента новостей

Все новости »

По новому законопроекту долги за ЖКХ в размере 5% от стоимости жилья могут привести к продаже квартиры с торгов. Впрочем, закон заработает нескоро, прогнозируют эксперты

Читайте также:  Госдума приняла закон о прямых расчетах за услуги ЖКХ, минуя управляющие компании

Квитанции за коммунальные услуги. Фото: Григорий Собченко/BFM.ru –>

Минрегион опубликовал проект закона, согласно которому можно будет взыскать долги за коммунальные услуги, продав квартиру должника на публичных торгах. Для подобного развития событий долги должны будут составить свыше 5% от рыночной стоимости жилья.

Проект федерального закона, вносящий изменения в Жилищный и Гражданский кодексы и другие документы, опубликован на сайте Минрегиона.

Взыскивать долги через продажу жилья можно будет только если собственник не имеет других источников для выплаты долга. Выставлять жилье на торги разрешат с начальной ценой в 80% от рыночной стоимости. В случае, если человеку после этого негде будет жить, он получит жилье по социальному найму.

BFM.ru попросил экспертов пояснить, как именно будет работать этот закон, если будет принят в такой редакции. Эксперты весьма скептически оценили перспективы данного документа.

Не с тех начали

Население России на конец 2012 года задолжало за услуги ЖКХ около 113 млрд рублей. Задолженность управляющих компаний превысила планку 200 млрд рублей. Предприятия и компании должны еще около 210 млрд рублей.

«Объем по долгам ЖКХ превышает просроченную задолженность по потребительским кредитам. 305 млрд рублей должны по всей России граждане и УК по услугах ЖКХ на конец 2012 года», — оценил Александр Морозов, президент Национальной Ассоциации профессиональных коллекторских агентств.

Население, надо отметить, в этой статистике далеко не на первых ролях.
«Маргинальных потребителей услуг ЖКХ не больше 2-3% от всего населения. Из 7,5 млрд рублей задолженности перед нашей компанией по итогам 2012 года население должно только 1 млрд рублей. 80% долгов числится за управляющими компаниями. И сначала, по моему мнению, в рамках Жилищного кодекса надо вводить ответственность УК за эти долговые обязательства», — пояснил BFM.ru Григорий Терян, директор по правовым и корпоративным вопросам ОАО «РКС».

Эксперты уверены, что пока не будет ужесточена ответственность УК за перевод денег ресурсоснабжающим организациям, порядка на рынке не будет.

Кто подпадает под новый закон

Долги по ЖКХ растут, а реального порядка взыскания долгов нет, отмечают эксперты. Тех, кто проживает в социальном жилье, этот закон не коснется, считают они. Такое жилье не является источником погашения кредита, поскольку ее нельзя продать с торгов как частную собственность, указывает Александр Морозов.

«В данном случае единственное воздействие на должников — сообщать об их долгах в бюро кредитных историй, чтобы они не смогли нигде получить кредиты», — предложил Александр Морозов.

С частными квартирами ситуация другая. «К примеру, в спальном районе Москвы трехкомнатная квартира стоит в среднем 10 млн рублей. Долг, который нужно накопить за жилищно-коммунальные услуги, чтобы подпасть под действие закона, составит полмиллиона рублей. Можно подсчитать, что при среднем счете в 3-4 тысячи рублей в месяц нужно не платить несколько лет, чтобы квартиру продали. Ну, на мой взгляд, это более-менее справедливо», — поясняет руководитель рабочей группы Открытого правительства по развитию ЖКХ Андрей Чибис.

«Если стоимость жилья в провинциальном городе примерно 3 млн рублей, то задолженность должна быть 150 тысяч рублей или более, чтобы жильцы подпадали под этот закон», — пояснил руководитель юридической службы компании «РегионДевелопмент» Константин Сычев. Он добавил, что для сравнения долгов УК должна будет заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую должен сделать независимый оценщик. И если квартиру можно оценить по ее каким-то базовым параметрам, даже не входя в нее, то с загородными домами ситуация намного сложнее.

Закон направлен, конечно, на злостных неплательщиков, отмечают эксперты, и малоимущих не коснется. «Если квартплата превышает 22% от дохода семьи, а в Москве таких около 10% собственников, то остальное доплачивает государство», — пояснил Андрей Чибис. Хотя предлагаемый закон вводит непопулярные меры, они нужны, считает он, добавляя, что появится механизм такого адекватного, справедливого выселения дебоширов, хулиганов, пьяниц, которые приватизировали квартиру.

Впрочем, на практике выселить даже маргиналов не получится в ближайшие несколько лет, прогнозируют специалисты рынка недвижимости и юристы.

Затруднения с выселением

«В России есть законодательная база, которая позволяет выселять жильцов за неуплату по ипотечному кредиту, однако на уровне исполнения решений это выливается в очень длительные процедуры. По закону должнику должны предоставить жилье для переселения, которого де-факто нет. Если закон будет принят, то реально действовать он начнет не скоро, поскольку государству придется создать фонд для переселения, и отработать процесс. Скорее всего будет еще много изменений в законодательстве, чтобы нормы закона могли реализовать», — пояснил Константин Сычев.

Александр Морозов также напомнил, что в России уже несколько лет действует закон, позволяющий выселять из ипотечного жилья. «Де-факто случаев такого выселения я не припомню. Проблема в том, что нет квартир переселенческого фонда, а выселить в «никуда» заемщика нельзя», — отметил он.

По его мнению, раз такой механизм [принудительного выселения] не заработал для ипотеки, где человек берет большой кредит, то вряд ли стоит надеяться на его «срабатывание» в случае коммунальных долгов, которые возникают «сами собой», без долговых договоров.

«Взыскание будет делаться по суду, а это процесс небыстрый, и человек если будет видеть, что суд не выиграть, то скорее всего попытается погасить задолженность или продать свою квартиру, и купить дешевле. Если нет определения судебных приставов исполнителей, то он может ею распоряжаться», — описал вероятное исполнение норм закона Константин Сычев.

Надо отметить, что против реального выселения должников сработает и «иммунитет», который предложил определить Конституционный суд.
«Конституционный суд уже предложил определить границы имущественного иммунитета для ситуаций, когда речь идет о владельцах единственного жилья. Ни в коем случае не должны пострадать из-за должника его семья. Переселение в маневренный фонд, которого нет — это тоже здесь имеет чисто теоретическое звучание», — пояснила BusinessFM председатель комитета по жилищной политике, член фракции «Справедливая Россия» Галина Хованская.

По мнению Григория Теряна, «законопроект — просто пугалка в настоящий момент, но часть граждан закон будет стимулировать своевременно платить за услуги ЖКХ».

Ни купить, ни продать

Идея вернуться к обсуждению законодательного запрета на продажу квартир, обремененных долгами за коммунальные услуги, над которым в свое время уже размышляли в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства, прозвучала на парламентских слушаниях в Госдуме. Их организовал Комитет по энергетике нижней палаты парламента, чтобы обсудить эффективность мер по укреплению так называемой платежной дисциплины в сфере коммунальных услуг и непосредственно в секторе энергоснабжения.

Закон, ужесточающий санкции за неплатежи в коммунальной отрасли, был принят осенью 2015 года. Пени и штрафы за просрочку оплаты комуслуг заметно выросли. Кроме того, закон расширил возможности для введения ограничений потребления энергоресурсов для должников и усилил ответственность за самовольное подключение к системам инженерно-технической инфраструктуры.

Предполагалось, что эти меры остановят рост задолженности за коммунальные ресурсы. Но этого не произошло.

Ресурсоснабжающие организации предлагают целый комплекс мер для снижения объемов неплатежей. Одна из них как раз касается ограничения неплательщиков в возможности продавать жилье.

Эксперты к подобной инициативе относятся скептически. “Нужно понимать, что запретить собственнику продавать жилье, даже если речь идет о коммунальных долгах, технически невозможно. Это противоречит и Гражданскому кодексу, и Конституции РФ, – говорит Ирина Малиничева, юрисконсульт офиса “Беляево” департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость.

Управляющая компания, конечно, может обратиться в суд за взысканием задолженности, но аресты по таким делам, как правило не накладываются судебными органами. Скорее суд запретит выезд за границу, добавляет Малиничева.

По мнению Елены Мищенко, руководителя отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения “НДВ-Недвижимость”, техническая возможность реализации ограничений есть – это ввод обязательной справки об отсутствии задолженности при подаче документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Схема проста: нет документа, право собственности нового владельца не регистрируется. Тем самым, право собственности не переходит покупателю и должник действительно будет ограничен в возможности продать жилье пока не рассчитается с долгами, поясняет Мищенко.

Что же касается свободы права собственности, то противоречий здесь тоже нет, полагает эксперт. Собственник должен нести бремя по содержанию своего имущества. В случае с долгами этого не происходит.

Другое дело, что предлагаемая норма вряд ли решит проблему неплатежей. “Она наоборот может стать препятствием для тех, кто планировал получить средства от продажи или обмена квартиры и тем самым погасить задолженность по комуслугам”, – заключает Мищенко.

Часто ли собственники продают жилье с долгами?

Такие сделки на рынке есть, но они не носят массового характера, отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость. “Обычно собственники такого жилья – это люди из маргинальной среды либо граждане, попавшие в сложную жизненную ситуацию. К примеру, лишившиеся источника дохода или тяжело заболевшие”, – уточняет он.

Читайте также:  Наполняемость компенсационного фонда долевого строительства может составить порядка 30 млрд руб. ежегодно

По оценке Марии Литинецкой, управляющего партнера “Метриум Групп”, если, к примеру, взять вторичный рынок недвижимости Москвы, то доля сделок, где квартира имеет долги по ЖКХ, составляет не более пяти процентов от всего количества. “Самая распространенная схема покупки жилья с долгами ЖКХ выглядит следующим образом. В договоре прописывается сумма сделки. Из нее вычитается задолженность продавца – эти деньги покупатель оставляет у себя, чтобы потом направить на погашение долга после перерегистрации права собственности”.

Ипотечную сделку с задолженностью по квартире провести чуть сложнее. Банки требуют справку об отсутствии задолженности по квартире, и обычно покупатель сам гасит эту задолженность, вычитая ее затем из суммы сделки.

“Учитывая, что схема взаиморасчета с продавцом-должником ЖКХ давно работает на рынке, ни риелторы, ни сами клиенты не отказываются от покупки понравившейся квартиры с долгами”, – резюмирует Мария Литинецкая.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Читайте также:  По предварительным итогам в 2020 году капитально отремонтировано порядка 45 тысяч домов

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Можно ли потерять квартиру по закону? Продажа единственного жилья за долги

В России в последнее время растет число людей, имеющих долги. Их волнует вопрос, могут ли они потерять жилье, если не смогут погасить свои долги.

Это становится особенно важно, если речь идет о недвижимости, являющейся единственной.

В этой статье подробно расскажем о видах долговых обязательств и аресте жилплощади. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Могут ли продать единственное жилье должника по закону?

Под единственным жильем понимают жилое помещение, отвечающее следующим условиям:

  1. Соответствует всем санитарно-технических нормам безопасности и подходит для жилья.
  2. Для должника и лиц, проживающих с ним, – это единственное место, где они могут жить.

В России данный вопрос регулируется следующими нормативно-правовыми документами:

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Виды долговых обязательств и арест жилплощади

Выделяют 3 вида:

  • Долги по кредитам.
  • По алиментам.
  • Долги за ЖКХ.

Могут ли за эти долги наложить арест на жилище и затем продать его? Рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

Задолженность по кредиту

Единственное жилье находится под иммунитетом. Законом запрещается взимание его за долги. Но есть исключение – это случай, когда оно является ипотечным, то есть из-за прекращения выплат по ипотеке можно потерять единственную недвижимость.

Взыскивать единственное жилье закон позволяет только в том случае, если оно является обеспечением обязательства (в залоге или в ипотеке). В таком случае финансово-кредитным организациям предоставляется право обратиться в суд для взыскания недвижимости (даже единственной) для того, чтобы погасить долг по ипотеке.

Вместе с тем, следует заметить, что наложить арест на единственную недвижимость должника для последующей продажи возможно только при:

  • наличии задолженности, превышающей или равной 5% оценочной стоимости имущества;
  • наличии просроченного платежа не меньше, чем за трехмесячный период, при этом отсутствует предупреждение кредитора должником о форс-мажорных обстоятельствах.

Кредитор после продажи имущества забирает только сумму долга, оставшиеся деньги передаются должнику, выносится решение суда о взыскании недвижимого имущества, заложенного на основе договора по ипотеке, и оно начинает действовать.

Все другие обязательства предоставления под обеспечение кредита своей недвижимости как в письменной, так и в устной форме, рассмотрению в суде не подлежат.

Что касается потребительских кредитов, то финансово-кредитные организации редко требуют изъятия недвижимости с последующей продажей для уплаты долга. Такая политика банков объясняется следующими причинами:

  1. Задолженность может быть погашена с помощью средств от продажи жилища должника только на основании судебного решения. В большинстве случаев сумма займа не превосходит 100-300 тысяч рублей. Сравнительно с рыночной ценой квартиры такой долг считают не имеющим существенного значения и, по всей вероятности, суд не удовлетворит просьбу.
  2. Процесс ареста, оценки и продажи жилья с торгов требует длительного времени, поэтому такие процедуры неоправданны для уплаты небольшой задолженности.
  3. Жилище должника может оказаться под обременением, поэтому обращение может значительно осложниться, вырученная сумма может оказаться не удовлетворяющей требования и компенсацию расходов на проведение процедуры.
  4. Взыскатели не часто обращаются в суд по поводу продажи единственной недвижимости должника, если там проживают и зарегистрированы другие лица, являющиеся социально-незащищенными (дети, студенты, инвалиды, пенсионеры и др.).

Если есть неоплаченные счета ЖКХ

Проблема неуплаты квартплаты очень актуальна. Часто бывает, что у жильца накапливаются большие долги за жилищно-коммунальные услуги. Когда сумма превышает все мыслимые и немыслимые пределы, то в большинстве случаев жилищно-коммунальным хозяйствам приходится обратиться в суд.

Но основании статьи 90 ЖК РФ при невнесении платы за коммунальные услуги и жилое помещик жилец и его семья выселяются из квартиры. Выселение за долги допускается только, если должник проживает в жилище на основании договора социального найма больше полугода и не платит за квартиру без основательных на то причин. В таком случае он подлежит выселению в другое, неравноценное жилое помещение.

За долги по коммуналке могут выселить только при выполнении нижеследующих условий:

  • наличие решения суда о выселении жильцов;
  • наниматель взамен изъятого получает социальное жилье от государства, соответствующее санитарно-техническим нормам и не меньше 6 квадратных метров на человека (ст. 105 ЖК РФ).

Статья 105 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений в общежитиях

  1. Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
  2. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Собственников долги по коммунальным платежам могут привести к лишению квартиры только в общем порядке исполнительного производства. Лишиться квартиры в подобной ситуации можно, только если она у должника не является единственной, а сумма долга за коммунальные услуги практически равна стоимости жилой площади. Так, никто не станет, да и не сможет, претендовать на квартиру за 1 млн. руб. из-за долга в 30 тысяч рублей.

Неуплата алиментов

В настоящее время наложение ареста на единственное жилище у лица, задолжавшего по алиментам, с последующим выставлением на торги, законом не разрешается (ГПК статья 446). Сейчас готовятся к принятию поправки, разрешающие это делать. Причина этого в том, что многие должники, не имеющие официальных средств к существованию, живут в элитной недвижимости.

В разных регионах РФ этот размер меняется от 14 до 18 м 2 . В столице утверждено максимальное значение. Взимание единственного жилья является экстренной мерой и производится только в том случае, когда по-другому оплатить долги по алиментам невозможно: нет достаточного дохода, автомобиля, банковских вкладов и т.д.

Порядок проведения процедуры

Существуют правила продажи единственного жилища должника, которые защищают граждан от полной потери жилища.

Процедура выставления жилого помещения на торги определяется главой 9 ФЗ №229. Приставы пользуются услугами электронных площадок. Недвижимость передается специализированной организации на торги вместе с правоустанавливающими документами, включающими постановление об аресте и решение суда. Пока проходит аукцион, должник может проживать в жилище, выставленном на продажу.

Аукцион проводится в двухмесячный срок в порядке, установленном Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми документами. Сведения о проводящемся аукционе должны быть опубликованы в официальных источниках сети интернет безвозмездно.

Если во время первого аукциона продаваемая недвижимость должника не была приобретена, то лицо, отвечающее за данное мероприятие назначает дату повторных торгов в течение одного месяца.

Приобрести жилье на аукционе могут все желающие. Объект торгов продается участнику, предложившему самую высокую цену. После того, как недвижимость продана, должник должен в течение четырнадцати дней покинуть помещение, должнику следует заранее подыскать жилье, куда он переедет после продажи.

Как мы видим, существующее законодательство Российской Федерации защищает должников от утраты единственного жилья, но не стоит забывать об исключительных ситуациях, например ипотеке. Во всех остальных случаях изъятие единственного жилья с последующей продажей для выплаты долга возможно только по решению суда.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о том, за какие виды долговых обязательств могут забрать единственное жилье:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Ссылка на основную публикацию