В Подмосковье хотят штрафовать собственников квартир за неявку на собрания жильцов

Штрафовать и за неявку на субботник

РАНЕЕ была выставлена статья

«Собственников квартир хотят штрафовать за неявку на собрания жильцов»

А в комментариях Наш активный участник привёл пример,что примерно то же у же было в одном ТСж.В котором за неявку на субботник имелось огромное желание ШТРАФАНУТЬ .

КОПИРУЮ :

« Были тоже инициаторы- :КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Пермский краевой суд. 14.03 2011 по делу N 33-2353 Судья Собецкая А.В. Оспаривалось решение общего собрания собственников помещений в доме по установлению плата за неучастие в субботнике в размере 300 рублей с квартиры, также штраф в размере 200 рублей за нарушение общественного порядка и правил проживания.»»»

Решение собрания собственников о штрафе за невыход на субботник незаконно

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2011 г. по делу N 33-2353

Судья Собецкая А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего Толстиковой М.А., судей Вотиновой Е.Г. и Хрусталевой Л.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 14 марта 2011 года дело по кассационной жалобе Товарищества собственников жилья . на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 03 февраля 2011 года, которым признаны несоответствующими закону п.п. 6 и 9 протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул. . от 30.12.08 года; на Товарищество собственников жилья . возложена обязанность произвести М.С. перерасчет платы за текущий ремонт, начисленный за май 2010 года в сумме 300 рублей.
Заслушав доклад судьи Толстиковой М.А., объяснения представителя прокуратуры Пермского края – по доверенности Кузнецовой С.Н., исследовав материалы дела, судебная коллегия

Прокурор г. Лысьвы Пермского края в интересах инвалида 2 гр. М.С. обратился в суд с иском к администрации Лысьвенского городского поселения, ТСЖ . К.З., В.Н., Д.Э., К.И., К.Е., К.Н.В., К.Л., Е.Т., Т.Н., Б.А.А., П.И., Г.Н., Т.Л.А., А.Н., К.Н.А., Р.Д., В.С., К.М., Ч.Д., К.А., П.Н.Н., С.Д., А.В., А.И., Д.З., С.О., З.Н.А., Р.Э., Р.Е., С.М., Т.Л.Б., Б.А.В., М.Я., М.Н., С.С., Н.Т., Р.О.В., З.Н.Б., О., Б.А.Б., Б.С.Н., Р.О.Н., Б.С.А., З.Т., Б.Н., как законному представителю несовершеннолетней Б.Е.Н., Б.Л., Д.И., З.Г., Т.С., К.В., М.О., К.Н.П., К.С.А., Б.Е.А., Б.А.И., Б.В., Т.Р., М.Р., Д.О., С.В., П.Н.П., П.Г., П.В., П.А., В.В., К.С.П., Л., Ш., К.Н.Б., Г.А., Ч.Е., Н.А., Е.С., М.И., как законному представителю несовершеннолетней М.Е., С.П., А.А., Г.Б. о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в жилом доме и возложении обязанности произвести перерасчет платы за жилье. Исковые требования мотивированы тем, что М.С. является собственником жилого помещения по адресу: . формой управления данного дома является Товарищество собственников жилья. Решением общего собрания собственников помещений в доме установлена плата за неучастие в субботнике в размере 300 рублей с квартиры (п. 6), также штраф в размере 200 рублей за нарушение общественного порядка и правил проживания (п. 9). Установление данных сборов не предусмотрено действующим законодательством в сфере регулирования платы за жилье, в связи с чем следует считать данные решения общего собрания собственников помещений в доме недействительными. С учетом того, что в мае 2010 г. М.С. в квитанцию на оплату жилья незаконно включена денежная сумма 300 рублей (за невыход на субботник), ему должен быть произведен перерасчет платы, указанная сумма должна быть учтена в счет иных предусмотренных законом платежей.

В судебном заседании представитель прокуратуры г. Лысьва на удовлетворении иска настаивал.
М.С. также просил исковые требования удовлетворить.
Представитель администрации Лысьвенского городского поселения иск не признавал.
Представитель ТСЖ . Г. (председатель), ответчики Р.О.Н., Б.С.А., К.М., Л., К.Н.В., К.Н.Б., П.И., Н.А. исковые требования не признавали.
Другие ответчики в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков П. в судебном заседании заявленные требования не признавал.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе ТСЖ . указывая на его незаконность и необоснованность. Судом не учтено, что вопрос об образовании специальных фондов (резервного фонда, на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Решение об установлении суммы за невыход на субботник из расчета 300 рублей с каждой квартиры было принято общим собранием собственников в пределах компетенции и с соблюдением установленного порядка, эта сумма поступает в специальный фонд и расходуются на предусмотренные цели. Вывод суда о том, что указанная сумма является платой за содержание жилья, не основан на законе и противоречит фактическим обстоятельствам дела. Судом не учтено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть обжаловано при наличии совокупности нескольких условий: решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ ; собственник, который данное решение обжалует, не голосовал за его принятие; данным решением существенно нарушены права и законные интересы собственника. Вывод суда о том, что М.С. не знал о собрании 30.12.08 г., не принимал участие в голосовании, нельзя признать обоснованным: обстоятельства, связанные с участием данного лица в собрании, судом не исследованы, свидетели со стороны ответчика не допрошены. Судом не учтено, что иск поступил в суд по истечении срока, в течение которого данное решение могло быть обжаловано (не позднее июля 2009 г.). Судом не исследован вопрос о том, каким образом голосование М.С. по вопросам повестки дня собрания от 30.12.08 г. могло повлиять на результат по существу разрешаемых собственниками вопросов. Судом не исследован вопрос о том, является ли нарушение прав М.С. существенным, могут ли наступать последствия в виде признания решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов кассационной жалобы по правилам ч. 1 ст. 347 ГПК РФ, не находит оснований к его отмене.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги .

В соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в доле, определяемой долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Порядок и форма реализации собственником содержания имущества в установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность” (далее Правила), утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 . Так подпунктом “г” п. И Правил предусмотрено, что содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; подпунктом “б” п. 28 Правил определена форма участия собственника в содержании общего имущества в многоквартирном доме – путем внесения обязательных платежей и взносов.

Из материалов дела следует, что формой управления многоквартирным домом по адресу: . является Товарищество собственников жилья.

Решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 30.12.08 г. (оформлено в форме протокола N 18) установлена плата в размере 300 рублей с квартиры за уклонение от участия в субботнике (п. б), а также штраф в сумме 200 рублей за нарушение общественного порядка и правил проживания, обе суммы подлежат зачислению в фонд ТСЖ (п. 9) – л.д. 26.

Судом установлено, что М.С. является собственником жилого помещения – квартиры N 34 в указанном жилом доме; согласно квитанции на оплату жилья за май 2010 г. ему установлена плата за техобслуживание в сумме 480 рублей и дополнительно к этому еще в сумме 300 рублей (л.д. 23). Из объяснений участвующих в деле лиц следует, что сумма 300 рублей включена в счет-квитанцию за то, что М.С. не принимал участие в субботнике по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Из материалов дела следует, что истец является инвалидом 2 группы и имеет ограничения к труду.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что установление платы за невыход на субботник в сумме 300 рублей, а также штрафа в сумме 200 рублей противоречит законодательству, регулирующему порядок и систему формирования платы за содержание жилья. Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, в решении приведены; выводы не противоречат фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Позиция ответчиков в судебном заседании сводилась к тому, что участие в общих мероприятиях (субботниках) относится к бремени содержания жилья; следовательно, невыход на субботник влечет за собой взимание с лица компенсационной выплаты, которая определена собственниками помещений в многоквартирном доме в сумме 300 рублей.

Давая оценку данным доводам, суд правильно исходил из того, что объем и степень участия собственника в многоквартирном доме в содержании имущества устанавливается не произвольно, а определяется соразмерно его доле в этом имуществе. Эти требования ответчиками при принятии решения об установлении платы не учтены, что свидетельствует о его незаконности.

Суд также правильно высказался о том, что установление штрафа за нарушение общественного порядка в размере 200 рублей не находится в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводами кассационной жалобы правильность указанных выводов суда не опровергнута. Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции.

Суд также пришел к правильному выводу о том, что принятым общим собранием собственников многоквартирного дома решением по вопросам взимания платы в сумме 300 рублей и штрафа в сумме 200 рублей влечет существенное нарушение прав истца.

Доводам ответчиков о пропуске прокурором срока для обжалования решения собрания судом дана оценка, вывод об отсутствии оснований к применению исковой давности судебная коллегия находит правильным. Доводами кассационной жалобы правильность данного вывода суда не опровергнута.
Иных доводов, влекущих отмену решения, кассационная жалоба не содержит.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Кассационную жалобу Товарищества собственников жилья . на решение Лысьвенского городского суда Пермского края от 03 февраля 2011 года оставить без удовлетворения.

Рекомендуем также обзор судебной практики : Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме . Порядок проведения и обжалования

Рекомендуем позднее опубликованный на нашем сайте обзор : Общее собрание собственников многоквартирного дома . Порядок проведения, судебная практика

Почему собственники жилья не хотят нести ответственность?

В России более 90% собственников жилья не ходят на общие собрания жильцов, не участвуют в принятии решений по капитальному ремонту и другим вопросам, связанным с управлением домом. Это одна из ключевых причин всех наших проблем в ЖКХ. Низкая активность граждан сведёт на нет пользу от федерального закона, который устанавливает новые правила накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и их расходование. Не ясно, как его нормы можно будет реализовать на практике. Ведь, мало того, что ежегодно нужно собирать средства, нужно еще, чтобы каждое решение о расходовании этих средств проходило процедуру общего собрания в этом доме. Почему собственники жилья не хотят нести ответственность? Что может заставить владельцев квартир участвовать в управлении домом?

В России более 90% собственников жилья не ходят на общие собрания жильцов, не участвуют в принятии решений по капитальному ремонту и другим вопросам, связанным с управлением домом.

«Практика показала, что в реальных общих собраниях участвует жителей. Это означает, что более 90% населения не принимают решений по своему жилью. Это катастрофа. Это одна из ключевых причин всех наших проблем в ЖКХ», — заявила руководитель дирекции по проблемам ЖКХ аналитического центра при правительстве РФ Мария Шилина.

Читайте также:  Более 26 тыс организаций коммунальной сферы уже зарегистрированы в ГИС ЖКХ

Напомним, что строчка «плата за капитальный ремонт» появится в квитанциях за квартплату в 2014 году. Нововведение коснётся каждого владельца жилой недвижимости. Но низкая активность граждан сведёт на нет пользу от федерального закона, который устанавливает новые правила накопления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и их расходование. Не ясно, как его нормы можно будет реализовать на практике. Ведь, мало того, что ежегодно нужно собирать средства, нужно еще, чтобы каждое решение о расходовании этих средств проходило процедуру общего собрания в этом доме.

Почему собственники жилья не хотят нести ответственность? Что может заставить владельцев квартир участвовать в управлении домом?

Директор аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Александр Пыпин:

На данном этапе население страны в основной своей массе не может и не хочет участвовать в реальном управлении собственными домами. Не может, так как для того, чтобы управлять домом, необходимо обладать широким набором компетенций в экономических, юридических, технических вопросах, а также самим опытом управления. У нас далеко не все могут разобраться даже в тех платежках за ЖКХ, которые им приходят в почтовый ящик. Этим часто пользуются компании сферы ЖКХ, выставляя необоснованные и ошибочные платежи, понимая, что большинство граждан из-за низкой компетентности даже не заметят «подвоха». Конечно, граждане могут нанять компетентных представителей, создать ТСЖ, но это стоит денег, причем немалых. Кроме того, нужно найти не только компетентных представителей, но и честных, которые свою компетентность используют не для своего блага, а для блага жителей.

Проблемы большинства домов и в том, что они не могут договориться в силу крайне пестрого характера российского общества, где нищета соседствует с роскошью. В результате получается, что человек из дома готовы платить за качественное управление, но остальные не могут и не хотят. Получается, что те должны платить за всех, либо смириться. Еще одна причина низкой активности населения в управлении домами в том, что во многих из них граждан годами не допускали до управления, всячески блокируя их инициативы и насаждая карманные управляющие компании. Люди перестали верить, что их мнение и голос кого-то интересует и на что-то повлияет.

Как показывает практика, в новостройках, где как правило проживают более активные граждане и в тоже время более однородные по социальному составу, они готовы участвовать в управлении домом, но их до принятия реальных решений, полной отчетности, финансовых потоков просто, порой, не допускают.

Исправить ситуацию к лучшему может комплекс мер. Это проведение общих собраний в удобное жителям время — то есть в выходные или как минимум вечером. Это и издание ясных наглядных пособий, разъясняющих важность участия в управлении домом, объясняющих, на что может повлиять житель в своем доме и как. Это и введение единых и понятных людям стандартов отчетности в сфере ЖКХ и выкладка отчетов в интернет, чтобы каждый житель мог в удобное время посмотреть, куда и как тратятся уплаченные деньги. Это и организация каждому жителю возможности участвовать в sms и e-mail рассылках и принимать участие в голосовании удаленно. Кроме того, важно и софинансирование работы ТСЖ, чтобы его содержания было по карману хотя бы половине жителей. Понятность, доступность, прозрачность позволят вернуть доверие людей, а значит, они в итоге постепенно начнут участвовать в управлении своими домами, понимая, что могут на что-то повлиять и их голос имеет значение и кого-то интересует.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Не совсем согласна с приведенной оценкой. На мой взгляд, слишком маленькая цифра, не отражающая реальное положение вещей. Мне кажется, что гораздо большее количество собственников квартир принимает активное участие в управлении собственным домом. Хотя бы потому, что основная часть не отличается высокой платежеспособностью, и далеко не каждый готов отдавать деньги просто так, в никуда — им важно контролировать движение этих средств. Конечно, во многих домах наблюдается разброд и шатание — например, в случае, если только часть собственников состоит в ТСЖ. Однако если работа управляющей компании налажена хорошо, то жильцы действительно могут проявлять невысокую активность, поскольку они прекрасно знают, на что тратятся их деньги.

По большому счету, какие-то особые рычаги воздействия на собственников жилья придумать достаточно сложно. Они действительно проявляют большую активность только в том случае, если дом не ремонтируется, территория не благоустраивается, а деньги старшие по подъезды все же регулярно собирают.

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

  • Почему собственники жилья не хотят нести ответственность?

У собственников многоквартирных домов хватает других забот, времени на участие в общих делах дома не остается. Особенно это касается работающего населения, многодетных семей, а также лиц, деятельность которых связана с преимущественным отсутствием по месту жительства (командировки, путешествия и т.д.). Кроме того, плату за капитальный ремонт нужно заплатить «сегодня», а сам ремонт может производиться через несколько лет, а то и не производится вовсе из-за отсутствия кворума на общих собрания собственников зданий. Этот длительный временной люфт между расставанием с деньгами и получением от них реальной отдачи как бы «расхолаживает» собственников. Могу предположить, что их логика поведения в том, что лучше заплатить больше, но потом и не платить сейчас, чем заплатить меньше, но сейчас и не платить больше потом. Пока у населения велико недоверие к частным управляющим компаниям. Доверие к себе необходимо зарабатывать изо дня в день добросовестной и профессиональной работой, но этому принципу следуют далеко не все участники этого рынка управления зданиями. Так, вполне возможна ситуация, при которой управляющая компания может выиграть муниципальный конкурс, получить в управление новостройку, целый год фактически «валять дурака», получая деньги с населения. При этом расторгнуть с такой управляющей компанией контракт до истечения года по закону не допустимо. Только после истечения года по результатам ее деятельности собственники вправе заменить ее на другую компанию, но у них нет гарантий, что с другой компанией не повторится та же самая история. Это позволяет говорить о том, что предложенная государством, начиная с 2005 года, система управления ЖКХ далеко не совершенна и не учитывает в полной мере интересы собственников зданий. Отсюда, возможно, и недоверие к любым новациям в этой сфере, в том числе к идее авансового накопления средств на капитальный ремонт. Свою роль также играет низкая правовая культура значительной массы населения, не знание гражданами своих прав и законодательства в сфере управления многоквартирными домами.

  • Что может заставить владельцев квартир участвовать в управлении домом?

Полагаю, заставлять никого не нужно. Необходимо изменение структуры полномочий совета дома, а также полномочий общего собрания собственников зданий. К компетенции последнего следует отнести только наиболее ключевые вопросы управления зданием, к компетенции совета дома все иные вопросы. Все-таки провести совет дома из нескольких человек (представителей) уполномоченных собственниками гораздо проще и легче, чем проводить всякий раз общее собрание собственников из нескольких десятков, а то и сотен человек. Схема расширения полномочий советов домов по оперативному управлению домами может применяться к зданиям с высокой плотностью заселения. Но для этого нужна реформа жилищного законодательства РФ, в том числе делегирование регионам существенных полномочий в сфере жилищной политики, так как регламентация правил исключительно на федеральном уровне часто не учитывает местной специфики.

Материал подготовили Анна Волкова и Анна Воробьева

Управляющая гоп-компания

До 2015 года такие действия оставались ненаказуемыми. Уголовные дела по этим фактам не возбуждались, так как протоколы общих собраний и листы решений собственников не считались официальными документами, а значит, их подделка не подпадала под статью 327 Уголовного кодекса. С 2015 года такая возможность появилась. Вступили в силу поправки в Жилищный кодекс, где протоколы общих собраний и решения собственников признаны официальными документами. Но уголовные дела в отношении “остапов бендеров” от ЖКХ остаются пока единичными случаями.

147 процентов – “за”

Предприимчивые коммунальщики действуют изобретательно. Например, в прошлом году одна из крупных управляющих компаний в Мурманске решила повысить тарифы на ремонт и содержание общего имущества до 35,82 рубля за 1 квадратный метр в месяц. Более того, за косметический ремонт подъездов коммунальщики решили ввести отдельную плату – 1,31 рубля с квадратного метра ежемесячно, хотя закон не позволяет вводить такой платеж.

Жильцам объяснили просто: такое решение якобы было принято на общем собрании собственников. Жительница одного из домов, которую не приглашали ни на какие общие собрания, подала в суд на УК. Опрос 25 свидетелей показал, что их подписи или подписи их родственников в листах голосования были подделаны. Например, в одном случае за новый тариф “проголосовала” женщина, которая еще 10 лет назад перебралась в Санкт-Петербург.

В Североморске возникла и вовсе анекдотичная ситуация. Несколько лет назад собственники квартир одного из жилых домов решили поинтересоваться, какой способ управления выбран в их доме. Из городской администрации им прислали протокол внеочередного общего собрания собственников квартир, датированный 4 марта 2008 года. В нем было указано, что в доме была выбрана непосредственная форма управления, за которую проголосовали целых 147,98 процента собственников жилья.

Правила безопасности

Есть ряд признаков, по которым можно судить, насколько чисты намерения организаторов общего собрания, рассказала руководитель мурманского регионального центра НП “ЖКХ Контроль” Валентина Котова. По ее словам, извещение о проведении общего собрания должно появиться не менее чем за 10 дней, а не за неделю или 2-3 дня, как это нередко бывает. Информация, изложенная в нем, должна быть полной и соответствовать Жилищному кодексу. Если его инициирует юридическое лицо, должны быть указаны его полные данные, в том числе о его регистрации. Если инициатор – физическое лицо, то он должен быть собственником какого-либо помещения в этом доме. Обязательно должно быть указано, что это за помещение и какими документами подтверждено право собственности.

Также в извещении должна быть указана повестка общего собрания. Его вопрос должен быть сформулирован четко – например, “Участие в программе “Комфортная городская среда”. Формулировка должна быть понятной всем. Кроме того, повестка должна включать в себя пункты о выборе председателя собрания, секретаря и счетной комиссии. Там же должно быть указано, где жильцы могут ознакомиться с материалами для подготовки к собранию.

Обычно ОСС проводятся в очно-заочной форме. Должно быть четко указано, где проходит очная часть собрания, в которой обычно участвуют наиболее активные жильцы. Их может быть двое, пятеро и десять – это не регламентируется законом. Как правило, на очной части собрания формируется его повестка и решаются все организационные вопросы.

Заочная форма, в ходе которой жильцы ставят свои подписи в листах решений, может проводиться достаточно долго. Закон этот срок не регламентирует. Но голоса жильцов должна подсчитывать счетная комиссия. В листах решений должна быть указана та же повестка, что и в извещении.

Если подозрения подтвердились

Данную ситуацию комментирует заместитель руководителя государственной жилищной инспекции Мурманской области Ирина Ракитская.

1. Если у собственников есть подозрения, что протоколы общего собрания фальсифицированы, направить заявление в полицию, приложив к нему копии протоколов. Органы внутренних дел должны решить, есть ли основания считать протоколы фальсифицированными. Это же заявление может быть направлено в государственную жилищную инспекцию, после чего ГЖИ направит свое заявление в полицию.

2. Если у собственников есть подозрения, что протокол фальсифицирован, то они могут обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным.

3. Если в протоколе отражен вопрос о выборе управляющей организации, а по иску собственников суд примет решение о признании протокола недействительным, то собственники должны провести собрание и выбрать другую управляющую организацию или изменить способ управления, создав товарищество собственников жилья или выбрав форму непосредственного управления домом.

Читайте также:  В 10 регионах страны уже расселено более 90 процентов аварийного жилого фонда

– Управляющие организации могут быть инициаторами общих собраний, но таких случаев очень немного, – отмечает Ирина Ракитская. – Общие собрания проводятся в основном по инициативе самих собственников и решения принимаются ими, а затем утверждаются на общем собрании. Протокол должен оформляться секретарем, если он избран, или советом многоквартирного дома. Как правило, управляющая организация “помогает” оформлять протоколы УО.

Стоит помнить, что не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников многоквартирного дома инициатор собрания обязан передать подлинники решений и протокола в свою управляющую организацию, ТСЖ или ЖСК. В свою очередь, жилищники обязаны передать подлинники этих документов в течение 5 дней с момента получения в органы государственного жилищного надзора. Эти документы будут храниться там в течение трех лет. В случае необходимости эти документы можно затребовать.

Но есть еще одна проблема. По словам Валентины Котовой, зачастую инициатор собрания сдает в ГЖИ сам протокол, без приложений в виде листов решений, подписанных собственниками.

– Организации жилищного контроля не имеют права проверять правильность составления этих документов, не говоря уже о проверке их подлинности, – отмечает эксперт. – Закон обязывает ГЖИ только принять бумаги. Те протоколы, которые мне доводилось видеть, в большинстве своем не соответствуют законодательству. А ведь это не просто формальность.

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в голосовании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить

Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.

Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.

Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:

Если нет аварий или жалоб1 раз в 3 месяца в согласованное время
Если нужен ремонтпо мере необходимости, но с письменным уведомлением
Если случилась аварияв любое время

Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:

  1. Составят акт и переложат на вас всю ответственность за ущерб.
  2. Подадут в суд и заставят предоставить доступ в квартиру.

Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:

Предупредить родных в вотсапе

Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире

Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.

Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Читайте также:  Плюсы и минусы ТСЖ, и когда его не нужно создавать

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

А дальше будут такие последствия:

  1. С этого момента вся ответственность за ущерб соседям или общему имуществу лежит на вас, как на собственнике квартиры.
  2. Если есть информация, что ремонт все-таки нужен, управляющая компания может пойти в суд и заставить вас впустить рабочих в квартиру. Решение суда нужно исполнять, иначе подключатся приставы и придется платить штраф.

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра

Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.

Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.

Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.

Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.

А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:

  1. Собственники квартир должны пускать в квартиру представителей УК и надзорных органов, чтобы те осмотрели оборудование и, если надо, провели ремонт.
  2. Управляющая компания отвечает за состояние коммуникаций и должна делать так, чтобы в доме все работало и не было аварий. Для этого она может проводить периодические осмотры и текущий ремонт, даже если ничего не случилось и никто не жалуется.
  3. Доступ нужно предоставлять в заранее согласованное время. Для осмотра — не чаще 1 раза в 3 месяца, для ремонта — по мере необходимости, при авариях — в любое время.

Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.

Разве это не нарушение права на частную собственность?

Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:

  1. Собственник должен содержать квартиру в таком состоянии, чтобы все работало и не было вреда общему имуществу и другим жильцам.
  2. Управляющая компания должна следить, чтобы никто без разрешения не переносил стояки, а из-за сорванного вентиля не заливало соседей.

Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.

Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?

Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:

  1. Реальный ущерб — стоимость ремонта, мебели, оборудования и найма квартиры.
  2. Моральный вред — дискомфорт соседей, если им пришлось снимать квартиру, жить в одной комнате или на время разъехаться.
  3. Упущенную выгоду — если повреждена квартира, которую сдавали, и наниматели съехали.
  4. Судебные расходы — если дело дошло до суда, истец нанял юриста, заказал экспертизу и заплатил госпошлину.

На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.

Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:

Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.

Новости DELFI – Крупнейший новостной портал на русском языке в Эстонии

Квартирное товарищество оштрафовало жильцов за неявку на субботник. ”Мы считаем, что это незаконно!”

”В нашем доме на Тирди, 10, субботники сделали обязательными и за неявку штрафуют, — жалуются жители одного из квартирных товариществ в столице. — Получили недавно счет, там вписана графа talgud, то есть ”толока”, и стоит сумма: 10 евро. Мол, за то, что не пришли на уборку городской территории, с нас теперь требуют деньги! А это две трети от всех квартир. И мы считаем, что это незаконно!” Так ли это и как на подобное смотрят мэрия и присяжный адвокат, выясняла ”МК-Эстония”.

Одна из пятиэтажек в бывшем военном городке в Нымме просто гудит. Люди считают, что правление поступает незаконно и несправедливо.

”Мне скоро 80 лет! Я что, должна выйти и убирать, — возмущается жительница дома, Нелли. — Я столько на этих субботниках напахалась, когда наш председатель еще даже не родился!”

”А я на работе была, — негодует вторая, Людмила. — Я что, должна была не выходить, потому что у нас субботник?”

”У нас была репетиция концерта для ветеранов”, — поясняет причину своей неявки третья жительница дома, Нина.

Четвертая не пришла по состоянию здоровья. Пятая ездила к больной сестре, она лежачая, надо было продуктов привезти. Шестая — на кладбище к родителям, надо было там могилку почистить. И так далее — у каждого в тот весенний день были уважительные причины и неотложные дела. И они не понимают, почему их за это надо штрафовать.
”Тем более что убираем мы не нашу территорию, а городскую — показывают люди в сторону близлежащего леса. — Там, видите ли, листья, которые наш председатель требовала запаковывать в мешки и вывозить. Но листья — это перегной, зачем их убирать? Какая-то бессмысленная работа!”

Споры о красоте и нужности

Тем временем к негодующим подходит и председатель правления КТ Вабадузе пст. , 215, Маргарита Федорова. Она отвечает, что решение о том, чтобы взимать с неявившихся на субботник деньги, было принято еще в 2015 году.

”Убирать выходят одни и те же, — констатирует председатель. — И меня спрашивали, почему уже 2018 год, а решение собрания от 2015 года не выполняется? В протоколе указано, что можно взимать не более 10 евро, поэтому в этом году было решено всем, кто не явился, поставить требование в размере 10 евро”.

По ее словам, эти деньги планируется направить на мойку и покраску козырьков. Но, тут же добавляет она, в итоге получается не такая уж и большая сумма, так что даже неизвестно, сумеют ли заказать на эти деньги фирму.

”Многое делаем своими руками, — заверяет Федорова. — Мой муж за свои деньги заказывал транспорт и ничего с этого не поимел. И не только он. Наш дом Тийа-Лийз Юргенсон (старейшина Нымме — прим.авт. ) ставит в пример”.

При этом между делом выясняется, что про козырьки в текущем плане хозяйственной деятельности ничего не говорится, потому что и плана как такового на этот год в товариществе еще нет, хотя обычно его принимают в течение первых трех месяцев после нового года. Федорова говорит, что у них это все приурочивают к годовому финансовому отчету.

”Да и никакой хозяйственной деятельности у нас не ведется”, — заверяет она, убеждая журналиста, что план хозяйственной деятельности нужен только тогда, когда идут строительные работы. Хотя на деле план нужно предоставлять и утверждать каждый год, идут ремонтные работы или нет.

Она говорит, что уже 17 лет работает председателем, и эта группка людей, которые обратились в газету, ее давно уже достают. Метят, мол, на ее место. Но она все делает правильно, и ее даже Юргенсон хвалит.

Жители дома тем временем говорят, что они-то, на самом деле, территорию облагораживают. И не один день, а на протяжении долгого времени. Сажают на клумбах цветы и ухаживают за ними.

”А председатель называет наши цветы ”могильниками”, ”траншеями” и грозит выкопать”, — жалуются оскобленные до глубины души женщины.

”Да разве это красиво? — отрезает председатель. — Я вам могу показать, где красиво. А это так…”

Фирмы нет, а деньги требуют

На вопрос, неужели ни одна из женщин, которая не пришла на толоку, не может быть освобождена по уважительным причинам от штрафа в 10 евро, Федорова, задумавшись, отмечает, что две из них могут написать заявление — пожилая Нелли, которой скоро будет 80 лет, и Людмила, у которой отекают ноги. Но остальным она поблажек давать не намерена. Она не скрывает, что за ее решимостью стоят личные причины и давний конфликт с этими женщинами.

”Они никогда на субботник не ходят! Только смотрят из окон и смеются”, — говорит председатель.

”Мы не смеемся!” — говорят женщины вразнобой. — ”Я на работе была”. ”А я у сестры больной”. ”А у меня поджелудочная, Рита, ты же знаешь”. ”А я — на репетиции для ветеранов…”

Но Федорова от их слов лишь отмахивается: ”У вас есть сыновья, могли бы выйти”.
”У моего сына онкология, как он выйдет?” — недоумевает пенсионерка Ирина.
”А некоторые из вас вообще работают и пенсию получают. Неужели не поубирать? — продолжает Федорова. — Тем, кто предупредил, что не может, таких две квартиры, мы не добавляли. И совсем инвалидам и лежачим тоже — таких пять. 15 квартир из 75 на толоку вышли, остальные пусть платят! Вон идет женщина, которой за 80 лет, но она вышла и убирала со всеми”.

Женщина по имени Тийу тем временем подходит к председателю и говорит, что она тоже против, чтобы брали по 10 евро.

”Это незаконно! — возмущается она. — Так делать нельзя. Я на толоке была, но я против того, чтобы с других брали за неявку деньги”.

После некоторых размышлений председатель говорит, что если люди напишут заявления, то общее собрание их рассмотрит и решит. И обещает, что на следующем собрании, которое будет через месяц, они снова поднимут этот вопрос, и если члены товарищества проголосуют, что не надо взимать по 10 евро с неявившихся на толоку квартир, то не будут.

Чуть позже председатель прислала и копию протокола. Там есть явные недочеты, на которых останавливаться не будем, но пункт в повестке дня, на основании которого, по мнению председателя, можно брать по 10 евро с квартиры, был последним. Он назывался не ”толока”, не ”субботник”, а размыто и неконкретно — ”общие работы по благоустройству”.

Там говорилось, что о них сообщается за две недели. И участие в них обязательно. ”При малой явке заказывается фирма по уборке, а счет делится между неявившимися квартирами (не более 10 евро с квартиры)”, — написано в протоколе.
”За” проголосовали 35 квартир из 75, то есть меньше половины. Остальные были против, воздержались или не явились на собрание.

А теперь, как говорится, следите за руками. Фирма по уборке вызвана не была, и счет она, соответственно, не выставляла. Но по 10 евро в квитанции собственникам квартир, не участвовавших в толоке, добавили.

Ссылка на основную публикацию