В Минстрое призвали не обижать граждан фразами «дешевое жилье» и «экономкласс»

Путин отменил термин «жилье экономкласса»

В России понятие «жилье экономического класса» меняется на понятие «стандартное жилье». Соответствующий закон подписал президент РФ Владимир Путин, сообщается на сайте Кремля.

. Фото: «БИЗНЕС Online»

Минстрой установит требования к такому жилью, в том числе к минимально и максимально допустимым размерам помещений. До появления таких требований для стандартного жилья будут действовать критерии бывшего «экономкласса».

Ранее замглавы минстроя Никита Стасишин назвал слова «дешевый» и «экономкласс» обидными для россиян. По его мнению, жилье должно быть доступным, но не дешевым.

Закон также вводит два новых вида электронных аукционов агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК): аукцион на право заключения договора аренды для комплексного развития территории и аукцион, одно из условий которого — обязательство застройщика передать часть имущества АИЖК.

Не хотите пропускать важные новости?
Подпишитесь на нас в Инстаграм, ВКонтакте или Телеграм — только главное и интересное.

Вот спасибо то! Вот реальная помощь от кандидата в президенты

Вот спасибо то! Вот реальная помощь от кандидата в президенты

В России понятие «жилье экономического класса» меняется на понятие «стандартное жилье»
Подробнее на «БИЗНЕС Online»: https://www.business-gazeta.ru/news/368952
таким образом нищета и убожество переведены в НОРМУ и СТАНДАРТ для большинства россиян – избирателей

Верно. Бедность давно уже заменили на нищету.
Вот и до жилья добрались.

Снятие обиды россиян – это самая примитивная манипуляция над электоратом. Некоторые кандидаты, наоборот клеют вину россиянам. Так и будет , электорат болтаться между своими обидами и виной.

Еще бы сам экономичный класс отменить. Переназвать как “стандартно бедный”. В итоге останутся богатые (удачливые по-нашему) и бедные – неудачники. Вот и итог всей этой эпопеи.

От перемены мест слагаемых сумма не изменяется

Грудинину вопросы не хотите задать? Отчего он , идущий от коммунистической партии не дает своим работникам в своем процветающем хозяйстве жилье бесплатно? Показал бы пример – как раньше при СССР.. Они же на это все упирают.. А он как обычный капиталист – дает зарплату хорошую своим, кредит может дать. Но это какое отношение к коммунистам все имеет?

Откроешь “Новости” – а там
Картинки ЗАГРАНИЧНОЙ жизни
Вот Киев, Вашингтон, Пхеньян
Есть все – нет НАШЕЙ сложной ЖИЗНИ

Там НАВЕРХУ мыслят ГЛОБАЛЬНО
Не видя СВОИХ бед ЛОКАЛЬНЫХ
От заграницы оторвитесь
Народом СОБСТВЕННЫМ займитесь!

РФ должна ПОЛТРИЛЛИОНА
А ей должны все РЕГИОНЫ
Людей же БОЛЬШИНСТВО в долгах
КРЕДИТОВ разных понабрав

Тут ИПОТЕКА, ДОЛЕВОЕ
Однако самое больное
Конечно, ЗАЙМЫ ДО ЗАРПЛАТЫ
Где БЕШЕНЫЕ переплаты

ДЕСЯТКИ ТЫСЯЧ предприятий
За эти годы РАЗОРИЛИСЬ
А ЛЮДИ, потеряв РАБОТУ
На улице вдруг очутились

Зато прошла ОЛИМПИАДА
Грядет ЕЩЕ Чемпионат
Где ТРИЛЛИОННЫЕ затраты
Которым я совсем не рад

Не рад! Ведь МНОГО мест в России
Где нынче даже ГАЗА нет
Отсутствует ВОДОСНАБЖЕНЬЕ
Подчас РАБОТЫ толком нет

Не рад! Ведь МНОГИЕ в России
Зарплату МАЛО получают
Зато МИЛЛИАРДЕРОВ МНОГО
Что ГОСЗАКАЗЫ разбирают

Грудинин – кандидат НАРОДА
Он – лидер нации от Бога
Проблемы наши он решит
Страна рывок с ним совершит

Долой ДВОРЦЫ и СТАДИОНЫ
И Праздники на ТРИЛЛИОНЫ!
Пусть Человек Труда, Крестьянин
Страной владеют как ХОЗЯИН.

если бесплатно налогов больше заплатишь

Жилищная программа Грудинина и Путина это небо и земля. Грудинин даёт кредит своим под 3%, при этом 50% от стоимости квартиры платит совхоз. А я в Путинское время получил коммерческую ипотеку под 13% и на 20 лет. К окончанию срока выплаты сумма, полученная из банка увеличится в 2.5 раза. Взял миллион, верну 2.5 миллиона. Вот оплачиваю кредит третий год, от основного долга сумма уменьшилась на 15 тыс. 985 тыс ещё осталось. Как раз к пенсии закончится. Красота, да? И таких как я миллионы по всей стране, фактически рабы. Тысячи вообще не в состоянии оплачивать кредиты, много разводов из за этого, сирот, алкоголизма, самоубийств. Но как при этом 85% получается, я не понимаю.

Наверное это те кто кредиты не берут. Зачем Вы кредиты берете если возвратить их не можете? В рабов кто вас заставляет превращаться? И что там у вашей любимой америки например? Не в рабстве основная часть населения? Нет? А Вы возьмите и наберите на ютубе хотя бы рассказы там живущих.. Нечего в кредиты залезать. Как брать – так горазды, как отдавать – государство виновато

смотрите как резко выросло благосостояние россиян-аж дух захватывает,молодцы!

Будет просто жильё для бедных.

Так скоро и бараки появятся с удобствами на улице, стандартные бараки еще есть в Казани.

А в самолетах экономкласс тоже отменят? Или соответствующий замминистра еще ничего не сказал?

да, теперь будут стоячие места еще

Переименуют в бизнес, а бизнес в премиум.

Сигнал россиянам, что жить с затянутым поясом народу – это нормально, от кандидата в Президенты весьма понятен.
Но далеко не всем.

Менять шило на мыло, только время терять! Жилье нуждающимся надо давать бесплатно или как минимум с отсрочкой платежа до конца жизни! Жилье – это ГЛАВНОЕ для любой семьи.

Совершенно с вами согласен. Во многих странах, даже ни очень богатых, есть такое понятие как социальное жильё, которое дается бесплатно социально необеспеченным семьям и это является нормальной практикой. Да и с политической точки зрения -это выгодно, поскольку сохраняется социальная стабильность в стране.

Вот и решили проблему, сейчас нищих или малоимущих россиян переименовать в стандартны[ и будет все нормуль

Орешкин уже обозначил средний класс от 20 тысяч р в месяц

Теперь осталось расселить этот средний класс в шуваловки по 26кв м и назвать это стандартом

Лучше минилюкс,богаче звучит.

“Одним всё, остальным закон”. Предполагаю, что “стандартное жильё” часто будет переходить в нестандартное. Особенно на территории “соципотеки”.

Обидно, что дешевое и экономичное жильё теперь становится стандартным и общепринятым.

Тем более в нашей стране, которая является самой богатой в мире по количеству разведанных ресурсов и полезных ископаемых.

не только разведанных НО И ДОБЫВАЕМЫХ. только доходы достаются избранным, в бол шинстве своем с питерской пропиской

сразу ввели бы уж термин “смешные квартиры” да и все, хоть сколько можно переименовывать, больше по размерам такое жилье не станет, халва-халва.

Ерундой занимаются. То “Милицию” переименуют в “Полицию”. То часовыми поясами загоняются. То устраивают “Генеральную” уборку Арктики. То строят тупиковые мосты на остров Русский и в Крым. То татарский язык делают добровольным в школе. Что, больше проблем в стране не осталось.

Фиг с ним со всем остальным, больше всего за последние годы устала от последствий смены часовых поясов: света белого не видим. Встаешь утром: еще темно, с работы идешь – уже темно. И так уж жизнь непростая, а с этим – сплошная депрессия.

экономикой, ликвидацией безграмотности, медициной заниматься сложнее. С этим справились только большевики и коммунисты! И тем более в суперкороткое время и в условиях Гражданской войны.
А “капиталисты” с–ные довели народ до нищеты уровня 1905 года

Вот сейчас то заживем!

По его мнению, жилье должно быть доступным, но не дешевым.
Подробнее на «БИЗНЕС Online»: https://www.business-gazeta.ru/news/368952

Ну да 🙂 Мне, например, Казанский Кремль доступен – я его из окна вижу. Но купить его я даже в ипотеку не смогу.

меня заинтересовала площадь такого жилья, малометражка? тогда какой смысл был в Москве сносить хрущевки?

Иногда кажется,что некоторые чиновники с Луны свалились.Где он нашел людей,для которых дешевое жилье или жилье экономкласса звучит обидно?Обидно,когда жилье дорогое или некачественное.

Самое интересное, что дешевое жильё не такое уж и доступное )

Но тогда пусть у Всех будет средняя заработная плата по региону. то есть заработная плата 8-15 т.р это не обидно. Это достойно для Жителей РФ.

Ну ладно, теперь будет 1) Элитное жильё, 2) Бизнес-класс, 3) просто “Жильё”. Легче стало?

В самолётах теперь тоже отменим экономкласс? А то не солидно как-то.

Отмените понятие БОМЖ, это обижает людей без жилья. Им станет от этого теплее.

Приставку “эконом” отменили. И что, теперь будет просто “жильё класса”, то есть – классное жильё?

После выборов возможно станут жильём бизнес класса, эти «экономки»

У нас и нищих пенсионеров нет на бумаге. Только по всей стране они есть, а на бумаге нет. И “Живем как в сказке”.

“Волшебник Изумрудного города” или “Урфин Джюс” как в сказках Волкова – КЛАССИКА.

логично. бедных же в России нет, значит и эконом жилья не должно быть.

Кстати у “папы Карло” тоже была Стандартная коморка. Правда в ней висел нарисованный очаг, скрывающий путь в светлое будущее – в сказочную страну.

Теперь экономное жилье станет жильем выгодным! Обычный маркетинг)

Живу в доме монолит,силикат с утеплением и вентилируемый фасад,такие дома в Казани теперь каждый второй,через 5-10 лет начнут гореть и сыпаться.Расчёт на вечное доение граждан,вечную ипотеку и беспредел в сфере ЖКХ.Строю дом.

Следующий этап – панельки хрущовские признают жильём бизнес-класса

Так он же все проблемы так “решает”. ВСЕ. Неужели не понятно еще? Да хотя бы последнее увеличение зарплат врачам и учителям. Откуда еще такие непонятливые берутся.

Всем давно уже всё понятно, кроме самых отсталых недоумков. Но практика показывает, что таких у нас в стране ой как немало.

Готовят нас к снижению уровня жизни.

Есть же люди имеют 5-6 элитных квартир а вы говорите про коморки и имеют несколько домов. Надо широко думать. Капитализм даёт все условия для предпринимательских идей. Но.

А что вы ждете манну небесную, коттеджи как на рублевке , будьте благодарны что крыша есть над головой а у многих еще и в собственности , от смены слагаемых сумма не меняется

Отмените термины: бедность, нищета, недоедание, разруха, жизнь наладиться сразу.

В одном из американских банков когда-то было 33 000 вице-президентов. А у нас в автобусе теперь не кондукторы, а “финансовые помощники водителя”. В последние 17 лет главное в РФ – не быть, а казаться. Пристальное внимание уделяется форме (милиция-полиция, ГЕНЕРАЛЬНАЯ уборка Арктики, РЕНОВАЦИЯ и т.д.), а не содержанию.

С первички уходят на вторичку

Как разгоняют цены на жилье в Киеве и реально ли сейчас купить дешевую квартиру

Прошлый год оказался непростым для столичного рынка нового жилья. С одной стороны, из-за резкого укрепления гривни люди решили повременить с новосельем. Ведь застройщики считали цены по курсу 28 гривен за доллар, а в реальности американская валюта упала до 24 гривен, то есть, в долларах квартиры в новостройках автоматически подорожали.

С другой стороны, рухнула одна из крупнейших строительных корпораций в Киеве — “Укрбуд”. Замороженными оказались 25 новостроек. И хотя проблему вроде удалось решить (проблемные стройки передали “Киевгорстрою”), потенциальные покупатели начали попросту бояться покупать квартиры в строящихся домах.

Все это обвалило продажи жилья у некоторых застройщиков на 20% и больше.

Люди понесли деньги на вторичку. И там продажи, наоборот, начали расти. Если в 2018 году доля вторички в общих продажах составляла меньше 40%, то, по итогам прошлого года, выросла до 60%.

Что уже сказалось на ценах — квартиры подорожали минимум на 10-15%.

В этом году цены на вторичку продолжат расти, ведь спрос опережает предложение. Но и первичка тоже может подорожать, по крайне мере, застройщики предупреждают, что будут переписывать прайсы.

Впрочем, не факт, что за дорогими квартирами выстроится очередь. Поэтому не исключено, что продавцам придется устраивать распродажи.

“Страна” разбиралась, что будет с рынком жилья в этом году и реально ли выгодно купить квартиру.

Как чуть не лопнул строительный пузырь

О проблемах на рынке первичного жилья эксперты говорят уже несколько лет кряду.

В последние годы в Киеве и пригороде строили не просто много, а очень много. А распродавать удавалось не больше половины квартир. Поэтому риелторы предупреждали, что на рынке надувается “строительный пузырь”, и он может лопнуть в любой момент, спровоцировав массовые банкротства застройщиков, десятки недостроев и обвал цен.

Правда, время “Ч”, когда должен лопнуть пресловутый “пузырь” все время переносили.

В прошлом году рынок подошел к этой черте вплотную. Еще с лета начались проблемы у крупного застройщика — корпорации “Укрбуд” экс-нардепа Максима Микитася. А спустя несколько месяцев компания вообще перестала строить, спровоцировав панику среди тысяч вкладчиков.

“Страна” уже писала обо всех нюансах этой истории, где на бизнес-проблемы наложились еще и корпоративные разборки. В итоге “Укрбуд” оказался той самой строительной пирамидой, которой все боялись. И если бы она рухнула, это было бы “как сто “Элита-центров”, — рассказывал “Стране” новый совладелец “Укрбуда” Дмитрий Федотенков.

В ситуацию вмешались власти, и проблему удалось если не решить, то, по крайне мере, купировать. Недострои “Укрбуда” передали “Киевгорстрою”. То есть “пузырь” не лопнул, и рынок не рухнул.

Но почти все застройщики начали фиксировать снижение объемов продаж. У некоторых компаний количество сделок упало на 20-30%, а у других офисы продажи и вовсе опустели.

Стимулировать покупателей удавалось только за счет больших скидок, которые достигали 25%.

Впрочем, тут сработал не только эффект “Укрбуда”, но еще и эффект крепкой гривни. Дело в том, что застройщики считали цены еще по курсу 28 гривен за доллар. А гривня укрепилась до 22-24. То есть среднестатистическая двушка за 1,7 млн гривен, которая в начале года стоила 60 тысяч долларов, к сентябрю подорожала до 70 тысяч.

Многие решили не переплачивать и выждать. При этом застройщики продолжили повышать цены.

“В 2019 году рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ составил в среднем 10-15%, что повлекло за собой увеличение цен на квартиры в гривне на 1-2%. Не исключено, что в 2020 году себестоимость может вырасти еще как минимум на 5-7%. На данный момент рентабельность строительства не превышает 25% по каждому объекту. Это тот объективный минимум, ниже которого застройщику просто не выгодно строить. Поэтому рост затрат застройщика неминуемо приведет к росту цены квадратного метра для покупателя”, — пояснила “Стране” директор по маркетингу ЖК Polaris Home&Plaza Анжелика Саакян.

При этом она отмечает, что, несмотря на подорожание квартир в новостройках, люди покупают жилье экономкласса все реже. Продажи в таких объектах в прошлом году снизились на 25-30%. А в этом году экономкласс может потерять еще 15-20% покупателей.

Читайте также:  Эффективность работы коммунальной инфраструктуры должна вырасти на 30% за ближайшие 5 лет

Об этой тенденции говорит и коммерческий директор ЖК Svitlo Park Александр Панфилов.

“Наибольшей популярностью сегодня пользуются объекты комфорт- и бизнес-класса комплексной застройки, например, “город в городе”, многофункциональные жилые комплексы, экоформат. Спрос на экономкласс упал на 15-20%, и данная тенденция сохранится в этом году. Этот сегмент уйдет в минус еще на 15%”, —прогнозирует он.

Объяснений тут несколько.

Во-первых, многие разочарованы качеством нового дешевого жилья, которое оказалось немногим лучше старых хрущевок и панелек, но при этом — намного дороже.

Во-вторых, небогатые покупатели переориентируются на пригород, где за такие же деньги реально купить хорошую квартиру или даже таунхаус.

В-третьих, покупатели с небольшими бюджетами все чаще смотрят на вторичку, где и дешевле, и рисков меньше.

В-четвертых, покупателей стало меньше. Так как реальные доходы украинцев растут не столь высокими темпами, чтобы много людей могли позволить себе купить квартиры, а ипотека так и не заработала.

Вторичка трещит по швам

Неопределенность в первичке заставила потенциальных покупателей снова переориентироваться на вторичный рынок.

“Еще с середины августа прошлого года начался отток покупателей на вторичку. Ищут одно-трехкомнатные квартиры в домах поновее, но, в общем-то, свои покупатели есть на все жилье по адекватным ценам”, — говорит руководитель агентства недвижимости Best & Seller Ирина Луханина. Резкое повышение спроса позволило собственникам квартир тут же накрутить цены.

“К примеру, трешка, которую мы весной продали за 58 тысяч долларов, к осени стоила уже 65 тысяч. За 45 тысяч можно было найти разве что двушку на Троещине, хотя еще недавно по таким ценам продавались трешки”, — отмечает Луханина.

По данным специализированного портала domik.ua, за прошлый год ценник на выставленные на продажу квартиры в Киеве вырос в среднем на 17%. В январе 2019 года среднестатистический квадратный метр на вторичке стоил 1039 долларов, а на начало 2020 года — 1216 долларов.

При этом больше всего подорожали квартиры в Голосеевском районе (на 18%), на Подоле (плюс 18,8%) и Дарнице (на 16,7%). Риелторы поясняют такую динамику просто: вырос спрос, прежде всего, на самое дешевое жилье, которое оказалось в дефиците. Отсюда — ажиотаж и рост ценников. Подол попал в этот список главным образом за счет Виноградаря. Обещания властей построить метро на Виноградарь позволило владельцам жилья тут же повысить цены.

Меньше всего подорожали квартиры в традиционно дорогих районах — Соломенском (на 8,3%), на Оболони (на 10,9%), в Шевченковском (на 12,9%).

В этом году, как считают эксперты, эта тенденция продолжится. Риелторы говорят, что буквально после Нового года начались активные просмотры квартир, хотя январь традиционно считается мертвым сезоном. Жилье по адекватным ценам уходит буквально в течение нескольких дней. Причем даже безо всяких скидок и уступок со стороны владельцев.

Предложение по-прежнему невысокое, так как многие на волне снижения цен в 2017-2018 годах попросту сняли квартиры с продажи, а теперь выжидают, когда цены взлетят. Поэтому на рынке — явный дефицит хороших квартир, особенно единичек.

Так что цены, скорее всего, продолжат расти. В этом году они могут увеличиться еще на 10-15%. Причем чем крепче будет гривня, тем дороже в долларах станут выставлять свои квартиры владельцы. Ведь многие продают жилье, чтобы решить свои текущие проблемы — заплатить за лечение или обучение ребенка, открыть бизнес и пр.

Скидки на экономкласс и плюс 15% на остальное

Главная интрига этого года — что будет с первичкой и сумеет ли она выбраться из кризиса. И, собственно, что будет с ценами на жилье в новостройках.

Анжелика Саакян говорит, что на тенденции в отрасли будут влиять несколько факторов. Среди прямых — себестоимость строительства, курс доллара, объемы строящегося жилья.

По словам Панфилова, себестоимость строительства в этом году вырастет еще на 10-12% (в основном — за счет подорожания стройматериалов и увлечения зарплат). В теории это может увеличить ценник на жилье в новостройках до 5% и больше.

Но тут не все так просто. Управляющий партнер объединения девелоперов RED Community Татьяна Шульга-Забельская говорит, что экономкласс, интерес к которому падает, может подешеветь на 8—10%. А дрожать будут объекты “с изюминкой” (закрытая территория, хорошие планировки и пр.).

Саакян прогнозирует наибольший рост цен (до 10-15%) в классе “комфорт+” (формат “город в городе”) и до 12% — в классе “бизнес+” (многофункциональные комплексы, экокомплексы).

Многое зависит и от курса доллара.

“Сейчас сложно говорить о том, что будет происходить в экономике страны и как курс иностранной валюты будет связан с реальными экономическими процессами, но есть понимание, что в госбюджет заложен курс 27 гривен за доллар. Естественно, стоимость жилья будет установлена, исходя из этого курса”, — говорит Панфилов.

То есть, если реальный курс доллара будет 25 гривен, то потенциальные покупатели по-прежнему будут чувствовать себя обманутыми, ведь в долларах им придется переплачивать, особенно если застройщики все-таки решатся повысить цены.

Ситуацию можно спасти разве что активизацией кредитования.

По подсчетам Саакян, снижение процентных ставок по ипотеке на 1-2% увеличивает спрос на жилье на 10%. Не так давно Нацбанк в очередной раз снизил учетную ставку, что в теории должно отразиться и на предложениях коммерческих.

Но вот захотят ли они запускать ипотеку, на которой многие в прошлые годы погорели, — не факт.

Среди косвенных факторов, которые будут влиять на развитие рынка: как решится вопрос защиты прав инвесторов, будет ли работающий механизм достройки замороженных объектов и чего ждать по ипотечному кредитованию.

“Покупатель должен получить государственные гарантии, что он не прогорит на своих вложениях в новостройку. На сегодняшний день для решения вопроса долгостроев необходимо внедрение механизма государственно-частного партнерства, по которому застройщик будет обязан обеспечить квартирами обманутых инвесторов, а государство должно предоставить ему ряд преференций, среди которых, возможно, выделение дополнительных земельных участков. Естественно, каждый девелопер захочет получить прибыль. Но если в недострое продано более 30% квартир, то участие в подобных проектах застройщику будет экономически невыгодно”, — говорит Саакян.

Но в любом случае предложение на первичке в этом году будет меньшим, чем в прошлом. Ведь многие компании сворачивают объемы.

“Количество новых разрешений, выданных на строительство, уменьшилось в разы. А это значит, что предложение на рынке будет меньше, чем в предыдущие годы. Рынок будет прирастать в основном за счет новых очередей уже существующих объектов, а они, как правило, стартуют уже не по самой низкой цене”, — подытожил Панфилов.

Впрочем, если покупатели не станут массово возвращаться на первичку, застройщикам, скорее всего, придется не повышать цены, а наоборот, их снижать. Иначе распродать квартиры им будет очень сложно.

Реально ли еще купить дешевую квартиру

Несмотря на попытки продавцов разогнать цены, предложений дешевых квартир на рынке по-прежнему немало. В том числе, в новостройках. К примеру, единичка в ЖК “Кришталеві озера” предлагается по 40 тысяч долларов, правда, ввод дома в эксплуатацию только в 2022 году.

Единичка в ЖК “Новый автограф”, которая будет готова к 2021 году, выставлена за 51 тысячу долларов. И таких предложений на специализированных сайтах — масса. По прежним временам такие цены считались бы низкими, так как ЖК позиционируются далеко не в экономклассе. Но сейчас это достаточно рискованная покупка.

В экономклассе есть и более лояльные цены. Однокомнатную квартиру предлагают от 20-25 тысяч долларов. Так, на Соломенке смарт-квартиру в ЖК “Современный квартал” выставили за 25,4 тысячи долларов. Правда, заселение обещают только в конце этого года.

За 38,5 тысячи реально купить уже двушку в ЖК “Академ-Квартал” (Святошинский район).

Но на вторичке дешевых предложений все равно больше. Скажем, за 19 тысяч долларов реально купить единичку площадью 24 квадрата на Дарнице. Правда, квартира требует ремонта.

За 29 тысяч долларов на Оболони выставлена единичка с ремонтом площадью 26 квадратов.

То есть цены на квартиры в Киеве, конечно, уже стартуют не от 12-15 тысяч, как это было еще год назад, но, имея 20 тысяч, какое-то жилье подобрать еще можно. Однако уже в этом году минимальный ценовой порог может вырасти до 22-23 тысяч долларов, прогнозируют риелторы.

Экономкласс на первом плане

Российская газета: Александр Альбертович, президент поставил задачу, чтобы в стране ежегодно возводилось не менее 100 млн квадратных метров жилья. Насколько эта цифра достижима?

Александр Плутник: Это вполне реально сделать. Прежде всего необходимо выполнить поставленную президентом задачу по увеличению строительства жилья экономкласса на 25 млн кв. м к 2018 году. Для этого минстроем разработана и правительством утверждена программа “Жилье для российской семьи”, которая официально стартовала в июле этого года. Участники программы получат поддержку на строительство инженерной инфраструктуры через механизмы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Сколько уже заключено соглашений с регионами, готовыми подключиться к этой программе?

Плутник: Примерно месяц назад, когда состоялось первое заседание коллегии минстроя, были заключены первые 16 соглашений с субъектами РФ на возведение 8,126 млн кв. м жилья. В этой программе активно участвует как АИЖК, так и Фонд развития жилищного строительства (Фонд “РЖС”), и, надеюсь, уже очень скоро будут введены в оборот земельные участки через механизмы Фонда “РЖС”. Все эти меры должны дать эффект к 2018 году. Рассчитываем, что 460-500 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия. Это касается работающих граждан, которые не претендуют на бесплатное жилье, имеют постоянный, стабильный доход: рабочих заводов, врачей, учителей и пр. Именно для такой категории населения будут подготовлены специальные ипотечные продукты АИЖК.

Как мотивировать застройщика не только не снижать темпы строительства, но и строить дешевое жилье?

Плутник: Чтобы застройщики активнее строили, необходимо развивать конкуренцию, совершенствовать процедуры в строительстве, мы этим сейчас активно занимаемся. Уже утвержден исчерпывающий перечень административных процедур в строительстве. Сейчас мои коллеги в министерстве работают над тем, чтобы сократить его еще на 40 пунктов.

Главное, чтобы у бизнеса был интерес. А для этого необходимо повышать привлекательность проектов и упрощать работу на застроенных территориях, в промышленных зонах.

Проблему с обеспечением доступного жилья минстрой пытается решить и другим способом – активным строительством арендного жилья. В весеннюю сессию был принят закон о некоммерческом найме жилых помещений. Документ дает возможность застройщикам, которые предложат на аукционах более низкую ставку аренды за наем жилых помещений, получать земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Когда можно будет увидеть первые построенные доходные дома?

Плутник: Проекты первых арендных домов уже есть, в том числе и реализованных при поддержке АИЖК. Они реализуются в Новосибирске, Казани и других городах. Для людей это совершенно новый и очень комфортный продукт. Они заезжают в свою квартиру, имеют долгосрочный контракт, спокойно работают и платят арендную плату. Вариант с арендой квартир особенно подходит мобильным людям, поскольку они могут, поменяв работу, спокойно переехать в другой город, в другой регион. Вопрос в том, чтобы в каждом субъекте можно было взять такое жилье в долгосрочную аренду.

Насколько доходные дома могут быть интересны инвестору?

Плутник: Инвестору для того, чтобы вложить большие деньги на долгий срок, необходимо понимать возвратность его капитала и стабильность тех условий, на которые он приходит, и, конечно, ему необходима поддержка власти. И тот закон, который принят, дает право субъектам устанавливать меры поддержки, предоставлять земельные участки именно под строительство жилья для сдачи внаем.

В Москве существует проблема, связанная с апартаментами, которые фактически относятся к нежилой постройке. Минстрой неоднократно планировал пересмотреть статус апартаментов. Когда все-таки они будут приравнены к жилью и распространится ли эта норма на другие регионы?

Плутник: Мы этим вопросом планируем заниматься в осеннюю сессию. Думаю, что здесь никого обманывать не надо, что апартаменты это и есть жилье. Однако просто так их приравнять к жилым помещениям не всегда возможно: многие апартаменты построены в промзонах, где жилищное строительство запрещено или не может быть разрешено в силу различных причин. К тому же люди уже купили или арендовали апартаменты, и ликвидировать их нельзя. Это сложная проблема.

Что же касается инфраструктуры, то тут будет правильно и честно установить для всех объектов, где проживают люди, будь то жилье или апартаменты, одинаковые требования по оснащению инфраструктурой – поликлиниками, детскими садами, школами. В апартаментах живут люди, они используют всю прилегающую к этому жилью социальную и транспортную инфраструктуру, на которую ложится такая же нагрузка, как и в тех местах, где расположены объекты жилого фонда. Только получается, что вся эта нагрузка ложится на застройщиков, кто возводит жилые дома, а не апартаменты. Мы сейчас обсуждаем этот вопрос и ждем от Москвы предложений по изменению законодательства.

Может так случиться, что после принятия этого законопроекта вырастут цены на апартаменты?

Плутник: Мне кажется, что росту цен можно противопоставить только одно: строить больше жилья, способствовать росту конкуренции. Чем больше будет строиться разноформатного жилья, тем меньше будет возможностей для роста цен. Необходимо увеличивать предложение, люди хотят покупать жилье не только в Москве, но и в других городах. Один из доступных способов осуществить желаемое – взять ипотечный кредит. И действительно, сейчас ипотека растет просто фантастическими темпами. В прошлом году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов, в результате почти 2,5 млн человек смогли улучшить жилищные условия. В этом году мы наблюдаем, что интерес к ипотеке не снижается, за первую половину 2014 года в 1,4 раза по сравнению с тем же периодом 2013 года увеличилось количество выданных кредитов на покупку жилья (в денежном выражении).

Основные игроки на этом рынке – Сбербанк и ВТБ, по сравнению с началом года существенно увеличили процентные ставки по ипотечным программам.

Плутник: Это связано с тем, что для них меняются условия привлечения капитала. Поэтому они автоматически перекладывают эти издержки на заемщиков. Мы только можем помогать законодательно устанавливать новые требования к секьюритизации и к выпуску ипотечных ценных бумаг.

К концу года ставки по ипотеке могут снизиться?

Плутник: Мы, конечно, рассчитываем, что ставки расти не будут. Но понимаем, что в нынешней ситуации необходимо сформировать специальные программы, где ставка для определенных категорий граждан будет субсидироваться. И определить период субсидирования ставки или же сделать субсидию на первоначальный взнос. Многие считают субсидирование ставки крайне рискованным начинанием, поскольку в момент прерывания субсидии и неготовности заемщика нести уже большую нагрузку по выплате ежемесячных процентов могут возникнуть дефолты и проблемы с выселением. Многие эксперты предлагают другой вариант – субсидировать часть первоначального взноса, сделав кредит более доступным для граждан. Чтобы граждане имели возможность накопить какую-то часть на самостоятельную оплату той процентной ставки, которая существует на рынке, чтобы она не была связана с субсидированием.

Читайте также:  В Чебоксарах остановочные павильоны сменят комплексы с зоной wi-fi и терминалами

Сегодняшние цены на жилье отвечают адекватным запросам граждан? Потому что частенько говорится о том, что необходимо сдерживать рост цен на жилье. А как вы считаете, нужно это делать или пусть сам рынок все урегулирует?

Плутник: Мне кажется, что надо честно признать, что никакого механизма сдерживания цен нет. Россия – страна с рыночной экономикой, и мы не можем никого заставить продавать жилье по одной цене, а завтра по другой. Необходимо анализировать, из чего эта цена складывается, разбивать на различные компоненты и работать над снижением издержек, которые возникают. Необходимо развивать конкуренцию, увеличивать объемы жилищного строительства.

Что касается адекватности цены, то все зависит от объекта, расположения дома, политики региональных властей и, конечно же, от спроса. У нас есть несколько субъектов в стране, где стабильно очень высокий спрос на жилье. Это Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Причем эти регионы и строят достаточно много, здесь развиты строительные комплексы, активно ведется жилищное строительство. В этих субъектах люди покупают жилье на любой стадии: на стадии котлована, строительства “коробки”, скупают и готовое дорогое жилье.

Между тем есть столичные города в регионах, в которых на рынке работают одна-две строительные компании. Такие примеры наблюдаются там, где региональная власть абсолютно не заинтересована в развитии рынка жилищного строительства. Видимо, для них это не является приоритетом. А те строительные компании, которые там работают, наверное, имеют достаточную норму прибыли и программу развития на несколько лет при отсутствии серьезной конкуренции. Поэтому у них и нет мотива снижать цены на возводимое жилье.

Александр Плутник родился в Москве в 1982 году. В 2004-м окончил Российскую экономическую академию им. Г.В. Плеханова. В 2004 – 2008 годах – специалист-эксперт, консультант, советник департамента сопровождения приоритетных национальных проектов экспертного управления президента РФ. С 2008 по 2013 годы – помощник первого заместителя председателя правительства Российской Федерации И. Шувалова, заместитель руководителя секретариата первого заместителя председателя правительства Российской Федерации И. Шувалова. В 2012 году окончил Московскую государственную юридическую академию имени О.Е. Кутафина. В 2013-м – назначен статс-секретарем – заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Жилищные переживания

Пока валюта продолжает плясать вместе с нефтяными котировками, вопрос выгодного вложения обесценивающихся рублей не теряет своей актуальности. Взоры россиян по-прежнему обращены на традиционно привлекательный актив — недвижимость. И речь идет, прежде всего, о первичном рынке — в силу низкого входного порога и потенциального роста стоимости жилья после сдачи объекта.

Декабрьский ажиотаж спал, констатируют риелторы и девелоперы, однако спрос на строящееся жилье все еще есть. Насколько сейчас такие вложения рискованны? Ждет ли рынок новостроек заморозка объектов?

Мусор не помеха

В январе Stadard & Poor’s понизил рейтинг Москвы до мусорного уровня. Также агентство поставило на пересмотр рейтинги шести российских компаний, действующих на рынке недвижимости. «Девальвация рубля и существенное повышение ключевой ставки ЦБ отрицательно повлияли на ожидания экспертов в отношении развития рынка недвижимости в целом, — сообщил “Ленте.ру” источник в ГК “Пионер”, также попавшем в список S&P. — Не случайно рейтинги пересматриваются одновременно нескольким компаниям, а не индивидуально каждой».

Но снижение рейтингов как Москвы в целом, так и строительных компаний, не приведет к коллапсу строительного рынка. Заммэра города по строительству Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете» выразил уверенность, что снижение рейтинга инвестиционной привлекательности Москвы не скажется на работе строительного комплекса, поскольку большая часть вложений в отрасль принадлежит российским инвесторам.

По мнению заммэра, возможно только косвенное воздействие. «Например, банки могут ограничить финансирование строительных организаций», — заметил он. По его словам, даже это практически не изменит объемы ввода недвижимости. Однако с ним согласны далеко не все участники рынка.

Дело в том, что заемное финансирование привлекают и крупные, и средние, и небольшие застройщики, без кредитных средств работают лишь единичные девелоперы. Осенью, с ухудшением ситуации в экономике, ставки для представителей строительной индустрии пошли вверх: только за сентябрь-октябрь в среднем по рынку они выросли на 1,5-3 процентных пункта. Кроме того, банки стали более щепетильно относиться к дополнительному обеспечению по кредитам, требуя в качестве залога земельные участки. После повышения учетной ставки ЦБ в декабре прошлого года до 17 процентов кредитование отрасли практически прекратилось.

В тучные годы одним из драйверов строительного рынка была ипотека. В прошлом году доля ипотечных сделок с новостройками у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40 процентов, по некоторым объектам — 80 процентов.

После повышения Центробанком ключевой ставки выдача жилищных кредитов приостановилась. Согласно исследованию Kalinka Group, в январе некоторые клиенты вернулись на ипотечный рынок, впрочем, их доля не достигает 5 процентов. Ипотека для большинства граждан недоступна: средняя ставка по такого рода ссудам составляет 17-20 процентов годовых, и снижение учетной ставки до 15 процентов ситуацию не изменило.

Столкнувшимся с падением спроса застройщикам сложнее возвращать взятые в банках кредиты. Эксперты не исключают банкротства отдельных игроков и роста просрочки у банков в связи с задержкой реализации отдельных строительных проектов.

По мнению экспертов, сейчас в зоне риска находятся некрупные застройщики. «Абсолютно точно ставки для застройщиков по кредитам вырастут, что лишит небольшие компании возможности получить доступные средства», — говорит Александр Ручьев, президент ГК «Мортон».

Легче всего кризис пройдут игроки, поддерживаемые банковскими структурами: крупные девелоперы, входящие в банковские группы или принадлежащие состоятельным бизнесменам, финансово-промышленные корпорации. То есть компании «Абсолют-Недвижимость», ГК ПИК, ГК «Мортон», ГК МИЦ и другие крупнейшие игроки рынка.

Фото: Кирилл Кухмарь / «Коммерсантъ»

В целом эксперты советуют будущим покупателям квартир тщательно смотреть на акционеров застройщика, анализировать его историю и историю объектов, изучать отзывы клиентов. «На рынке начнут банкротиться застройщики, поэтому важно иметь дело с крупными застройщиками с хорошей репутацией, — подчеркивает председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. — Если вы покупаете квартиру у неизвестной компании, то должны понимать, что рискуете».

Кроме того, необходимо анализировать сам объект для вложений. Уровень рисков напрямую зависит от спроса на жилье со стороны инвесторов. По мнению Александра Ручьева, в 2015 году с оттоком покупателей в первую очередь столкнутся проекты с неудачным расположением — спрос однозначно сместится в сторону удобно расположенных ликвидных площадок.

Участники рынка также советуют присматриваться к жилым комплексам экономкласса. Им легче пережить кризис — спрос на такие объекты всегда высок из-за низкого порога входа. «Экономкласс, как самый массовый и доступный сегмент, изменение спроса коснется в меньшей степени, — резюмирует Ручьев. — Максимальное сужение спроса мы прогнозируем в сегментах элитного жилья и дорогого бизнес-класса».

Также власти решили поддержать россиян, вкладывающихся в дешевое жилье, за счет субсидирования ставки по ипотеке. Правительство выделит 20 миллиардов рублей, чтобы зафиксировать ставку на уровне 13 процентов, но распространяться она будет только на покупку квартир экономкласса в новостройках.

Ожидается, что программа заработает уже весной. По мнению экспертов, если это произойдет, то доля ипотечных сделок с новостройками вырастет до 30 процентов.

Тем, кто рассматривает жилье как объект инвестиций, также будет интересен экономкласс, поскольку дешевое жилье — самое ликвидное, а после сдачи новостройки вероятность получения дохода выше, чем у жилья более высокого класса.

Этот же сегмент привлекателен для граждан, покупающих недвижимость для последующей сдачи в аренду: в период экономической нестабильности арендные платежи дают стабильный и прогнозируемый доход. «Выбор сегмента полностью зависит от суммы, которой располагает покупатель — будущий арендодатель. Однако следует учитывать, что квартиры экономкласса пользуются повышенным спросом», — предупреждает Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». Если говорить о районах Москвы, стоит учесть, что дешевое жилье востребовано везде, в любом районе. Но где сложная транспортная доступность, там ниже цены и квартиру труднее сдать, добавляет эксперт.

Что же касается дальнейших перспектив, то в этих условиях отрасли важно получить сигнал от правительства о том, как станет развиваться экономика, какова будет ключевая ставка, поддержат ли ипотеку. «На мой взгляд, неблагоприятная ситуация сохранится до осени, затем все начнет успокаиваться, нефть подорожает, рубль — тоже, и страна постепенно станет выходить из кризиса», — говорит Рябинский.

Столичные власти также оптимизма не теряют — в 2015 году город намерен построить не менее 9 миллионов квадратных метров недвижимости, включая 3 миллиона «квадратов» жилья, как и в 2014 году.

В Минстрое призвали не обижать граждан фразами «дешевое жилье» и «экономкласс»

Одновременно с ростом арендных ставок в столице спрос постепенно смещался за пределы МКАД – в ближайшее Подмосковье. Соответственно, и здесь цены стали расти как на дрожжах. Неизвестно, чем бы все это кончилось, если бы не грянул кризис. Сложная экономическая ситуация внесла свои коррективы, да так глубоко, что теперь, по словам риэлторов, снять однокомнатную квартирку в Подмосковье можно даже менее чем 300 долларов.

Классовые миграции

С начала 2009 года началось стремительное падение арендных ставок в Москве, что повлекло за собой снижение цен на аренду и в Подмосковье. В то же время после первой волны увольнений спрос на экономкласс существенно вырос, так как обитатели съемных квартир более высокого класса начали менять дислокацию на более щадящие варианты. Люди переезжали из дорогих квартир в более дешевые, а некоторым и вовсе пришлось перебраться за МКАД. Пожалуй, только поэтому падение цен на экономкласс было самым медленным, тогда как бизнес-класс и «бизнес+» падали в цене быстрее всех.

“Этот процесс происходил поэтапно, – поясняет Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. – В первую очередь он затронул людей, которые снимали дорогое жилье и переехали в дешевые квартиры в Москве, затем тех, кто снимал дешевое жилье и стал снимать квартиры в складчину или перебрался в область. Этот процесс уже завершился (в конце марта), и в дальнейшем подобное перемещение спроса возможно только в случае усиления негативных тенденций в экономике страны”.

Будем же оптимистами, и будем верить, что этого не случится. Хотя во всем есть свои плюсы – с тех пор как начался этот кризис, стали падать цены на жилье, а вместе с ними и арендные ставки.

Сколько стоит?

Давно известно, что цены, равно как и арендные ставки на подмосковные квартиры снижаются прямо пропорционально удаленности от столицы. Так как же выглядят нынешние арендные ставки? По данным компании “МИЭЛЬ-Аренда”, в 20-30 км от МКАД (Королев, Мытищи, Лобня, Люберцы, Подольск, Одинцово, Красногорск) средняя цена на однокомнатную квартиру в сегменте экономкласса держится в районе 17-18 тыс. рублей в месяц. В 50-70 км от Москвы (Сергиев Посад, Черноголовка, Троицк, Новопетровское) средняя цена на такую же квартиру держится около 12-15 тыс. рублей.

По данным агентства недвижимости DOKI, экономкласс в Красногорске обойдется арендаторам от 15 тыс., а бизнес-класс – от 30 тыс. рублей в месяц, в Балашихе экономкласс стартует с 13 тыс. рублей, бизнес-класс – с 25 тыс., в Химках – с 12 и 35 тыс. соответственно, в Мытищах – с 11 и 25 тыс., в Подольске – с 11 и 22 тыс., в Домодедове – с 10 и 22 тыс. рублей в месяц.

Рынок элитной аренды

Однако не стоит забывать и о сегменте премиум-класса, в котором сложилась совершенно иная ситуация. Дело в том, что спрос на аренду именно квартир за пределами МКАД в элитном сегменте невелик. Так утверждает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости “Усадьба”. По словам эксперта, предложение в элитном сегменте тоже невелико, поскольку большая часть элитных жилых комплексов построена совсем недавно и съемных квартир в них немного.

“Предложения в сегменте, считающемся элитным, в городах Подмосковья практически отсутствуют, – пояснила Екатерина Батынкова. – В основном цены на предлагаемые в аренду квартиры не превышают 1000 долларов (если не рассматривать отдельные редкие случаи появления на рынке аренды городов Подмосковья по-настоящему элитных объектов), что недотягивает даже до средней минимальной ставки рынка элитной аренды”.

Однако, по мнению эксперта, на данный момент рынок элитной аренды Подмосковья достаточно стабилен, хотя специалисты и отмечают незначительное снижение арендных ставок (по состоянию на апрель текущего года).

“Лето – традиционное время поиска квартир сотрудниками иностранных корпораций (перед началом учебного года, к которому приурочивается большое количество переездов в страну и начало новых трудовых контрактов), и многие наши клиенты уже проинформировали нас о планируемом начале поиска квартир и загородных объектов в аренду в начале – середине этого лета”, – сообщает эксперт “Усадьбы”.

Тенденции и прогнозы

Элита элитой, у нее свои законы, а многих арендаторов волнует вопрос, что будет дальше с арендными ставками на их немногочисленные метры? По прогнозам экспертов DOKI, плавное апрельское снижение спроса на квартирную аренду в ближайшие месяцы будет продолжаться вплоть до августа – обычная картина для весны и лета.

“В этот период возможен рост предложения за счет увеличения средних сроков экспозиции арендных квартир до 40-45 дней и увеличения доли сезонных квартир, – полагает Валерий Барнинец. – Рынок квартирного съема может поддержать сегмент загородной аренды, который в апреле только начал подавать первые признаки оживления. Рост спроса на аренду домов и коттеджей в Подмосковье может продлиться с мая по июнь, что позволит риэлторам возместить те потери, которые они понесут на рынке квартирной аренды”.

Но на рынок аренды отрицательно влияют – и продолжат влиять – все негативные явления в экономике страны (падение доходов населения, сокращение платежеспособного спроса, рост безработицы), что заставит арендные ставки снижаться, по мнению эксперта, как минимум до начала осеннего периода.

“В целом мы ожидаем, что стоимость аренды за летний период снизится на 10-15%. При этом более серьезное снижение возможно в отношении квартир, находящихся в ближайших городах Подмосковья, где арендные ставки пока еще держатся на высоком уровне”, – заключает Валерий Барнинец.

Читайте также:  Жилой фонд и объекты ЖКХ бывшего «31 Арсенала ВМФ» переходят Ульяновску

недвижимость я шагаю по Москве Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Бойкова Мила

Текст научной работы на тему « недвижимость я шагаю по Москве»

Я шагаю по Москве

Низкий платежеспособный спрос на новостройки экономкласса в Москве объясняется высоким уровнем цен предложения, а в Новой Москве — недостаточной развитостью транспортной инфраструктуры.

Вот такой ширины!

С 1 июля этого года вступило в силу положение о присоединении к Москве части земель Московской области. Можно сказать, с этой даты официально зафиксирован факт рождения Большой Москвы.

В составе Москвы вместо нынешних 125 муниципальных образований будут действовать три вида внутригородских образований: муниципальные округа (нынешние муниципальные образования), городские округа (присоединенные Троицк и Щербинка), а также поселения (19 присоединяемых городских и сельских поселений: Внуковское, Вороновское, Воскресенское, Десеновское, Киевский, Кленовское, Кокошкино, Крас-нопахорское, Марушкинское, Михайлово-Ярцевское, Московский, Мосрентген, Новофедоровское, Первомайское, Роговское, Рязановское, Щаповское, Филимо-новское и Сосенское).

Ранее Анастасия Ракова, заместитель и полпред мэра Москвы в Мосгордуме, сообщала, что на новых территориях Москвы будут образованы два администра-

ДОЛЯ ПАНЕЛЬНЫХ НОВОСТРОЕК ВЫРОСЛА

Рис. 1. Соотношение типовых и индивидуальных проектов на первичном рынке недвижимости Москвы, кол-во корпусов

типовые проекты индивидуальные проекты

тивных округа, предполагаемые названия которых Троицкий и Новомосковский. Таким образом, административных округов в столице станет 12.

На новых землях должны быть созданы три пояса. В самом ближнем разместятся переехавшие чиновники — правительственные и общественные объекты. За ними — локальные научные, медицинские, образовательные комплексы. О застройке последнего пояса в документе не сказано.

9 апреля на президентском совещании по расширению Москвы в Троицке мэр Сергей Собянин сообщил, что в числе новых центров деловой и общественной активности обустроят правительственный квартал.

Интересно, что в центральных СМИ в конце мая проходила информация о том, что бизнесмен Василий Анисимов выступил с предложением правительству расселить органы федеральной власти на принадлежащих ему землях в районе Домодедово (проект «Большое Домодедово»). За это домодедовская территория должна быть включена в состав столицы. По информации журналистов, данное предложение рассматривается на самом высоком уровне.

29 мая Владимир Ресин, депутат Госдумы и глава Комиссии по строительству парламентского центра, сообщал, что под парламентский центр рассматриваются две площадки — территория в районе Кутузовского проспекта у станции метро «Парк Победы» и ареал близ поселка Газпрома в 5 км от МКАД по Калужскому шоссе. Ранее в СМИ сообщалось, что здание будет построено также по Калужской трассе, в районе присоединенного к Москве поселка Коммунарка.

По информации в СМИ, одним из последних поручений Дмитрия Медведева на посту президента было разработать проекты — в срок до 9 июля — по передислокации всех федеральных органов власти (кроме МВД, Минобороны, Минюста и ФСБ) на новые территории и — до конца года — по обеспечению присоединенных земель дорожной и коммунальной инфраструктурой.

В адресной инвестиционной программе Москвы на 2012-2014 годы на транспортную инфраструктуру заложено около 8 млрд руб. А всего на эти цели предполагается потратить 32,2 млрд руб. Речь идет о реконструкции 20-49-го км Калужского шоссе (до 2017 года), дороги через 21 км Симферопольского шоссе от МКАД до Подольска (до 2014 года), строительстве 20 км трассы «Солнцево — Бутово — Видное» (до 2017 года).

Концепцию развития новых территорий предполагается принять в сентябре этого года, Генплан Москвы должны разработать до конца 2014 года.

По единодушному заявлению экспертов рынка, сколь-нибудь существенного нового строительства до утверждения нового Генплана столицы на присоединенных территориях вести не будут. Александр Крапин, гендиректор Аналитического агентства RWAY: «Масштабное строительство в Новой Москве начнется не ранее 2015 года, поскольку необходимо принятие нового Генплана развития Москвы».

От квартирного вопроса — к дорожному

По данным Росстата, в 2011 году в Москве сдали в эксплуатацию 1,805 млн кв. м жилья (2,1 млн кв. м с учетом

присоединенных к столице Люберецких полей аэрации). Это на 2,1% больше, чем в 2010 году, но почти в 2,5 раза меньше, чем в докризисные 2004-2007 годы.

Однако снижение объема предложения далеко не так фатально, как его представляют, — отмечает в одном из аналитических материалов Олег Репчен-ко, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Когда в городе вводили по 5 млн кв. м в год (2005-2007), лишь 1,5-2 млн «квадратов» поступало в свободную продажу. Сейчас строят около 2 млн, но зато большая часть из них выходит на рынок (в 2012 году московские власти планируют построить только 529,6 тыс. кв. м жилья за счет средств городского бюджета, то есть социального), — сообщил в феврале руководитель департамента строительства города Андрей Бочкарев. Сокращение объемов ввода в последние годы произошло главным образом за счет бюджетного строительства: сначала из-за недостатка финансов из-за кризиса 2008 года, а затем и вовсе

Спрос на жилье падает даже на фоне панических настроений в связи с сокра-—щением объемов его строительства.

пришли новые власти, переориентировавшиеся с решения квартирного вопроса на дорожный.

Размораживание хотя бы части зависших инвесткон-трактов, ревизией которых по распоряжению мэра Сергея Собянина с конца 2010 года занимается столичная градостроительно-земельная комиссия, в сочетании с реконструкцией ветхого жилья даст столице даже в старых границах возможность в последующие годы вводить примерно 2 млн «квадратов» в год. Собственно, примерно такие показатели и заложены в городскую программу «Жилище» на 2012-2016 годы.

Более того, рынок недвижимости Москвы и Подмосковья давно представляет собой единое целое, и снижение объемов ввода жилья в столице с лихвой компенсируется ростом числа новостроек в области, которая, напомним, третий год подряд выступает лидером по объемам

строительства в РФ, чья доля в общероссийском строительстве жилья составила в прошлом году 13,2%. В абсолютных цифрах это 8,2 млн кв. м (+10,3% по сравнению с 2010-м).

Способствующие созданию панических настроений на рынке мизерные объемы ввода жилья в Москве в апреле не должны беспокоить, — отмечает Олег Реп-ченко. Данные за первые четыре месяца года в целом свидетельствуют о постепенном восстановлении жилищного строительства. Хотя, согласно подсчетам Мос-горстата, в апреле в городе построили лишь 17,5 тыс. «квадратов» — на 17,5% меньше, чем в абсолютно провальном для строителей апреле прошлого года, и на 89,5% ниже относительно марта нынешнего года. Однако с начала года в столице сдали 301 тыс. кв. м

Умеренная нестабильность на финансовых рынках стимулирует реализацию жилья, а глобальный катаклизм способен затормозить продажи.-

жилья — на 36% больше, чем за аналогичный период 2011 года. А если вспомнить, что столичные девелопе-ры еще при Юрии Лужкове набрали такое количество земли, что и с учетом ревизии строительных инвест-контрактов новым градоначальником оставшиеся в их распоряжении площадки позволяют наращивать предложение новостроек, то с краткосрочной перспективой в этом вопросе все благополучно.

Оптимизм относительно объемов строительства новостроек в Москве в среднесрочной перспективе еще более уместен в свете того факта, что в конце февраля Марат Хуснуллин, заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, на встрече со студентами МГСУ сообщил о выдаче разрешения на строительство в столице еще 50 млн кв. м недвижимости.

Чиновник также уточнил, что возведение в Москве

жилья». до 2025 года ранее запланированных 200 млн кв. м

недвижимости (плюс к имеющимся 400 млн кв. м) откладывается до активной фазы застройки присоединенных к столице новых земель — вот вам и запас на долгосрочную — 5-15 лет — перспективу.

Серьезные опасения вызывает у экспертов ситуация с платежеспособным спросом на наиболее дешевые новостройки экономкласса.

Так, в мае Московское управление Росреестра зарегистрировало 6974 сделки купли-продажи жилья, что на 22,4% меньше, чем в апреле (8992 сделки). Относительно мая прошлого года количество сделок упало на 3,8%.

В аналитическом отчете портала IRN.RU «Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2012 года»

такое положение объясняется очередным ухудшением макроэкономической ситуации: «Развитие проблем вокруг Греции и евро привело к бегству от риска, коррекции цен на нефть и оттоку капитала из России. Но еще более значимым для российского рынка недвижимости, как и для любого человека, оказался очередной резкий скачок курса доллара, снова заставивший каждого задуматься о перспективах, о сохранности сбережений и о квартирном вопросе».

Говорить о полноценной реакции рынка недвижимости на все эти процессы из-за его инертности пока рано: более-менее устоявшиеся выводы проявятся через два-три месяца.

«Бивалютность московского рынка жилья сразу же привела к разнонаправленности динамики средних показателей в рублях и долларах, — отмечается в отчете. — Цены на основную массу квартир, разумеется, представлены в рублях, а потому рост курса доллара к рублю автоматически приводит к симметричной коррекции долларовых цен вниз. Однако часть продавцов привязывают цены на квартиры в Москве к доллару или же поспешно пытаются проиндексировать их к росту курса, даже если формально цены представлены в рублях». Олег Репченко: «В то же время ценовые аппетиты владельцев квартир сталкиваются с ограниченной платежеспособностью покупателей, и поэтому в первые недели валютной «болтанки» средние цены в рублях немного растут, а коррекция цен в долларах

ЖИЛЬЯ СТРОИТСЯ МЕНЬШЕ, НО ДОСТАТОЧНО

ЦЕНЫ ЗАВИСИМЫ ОТ ВАЛЮТНОЙ ТУРБУЛЕНТНОСТИ

СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ КВАРТИР НЕ ХВАТАЕТ

Рис. 2. Объем предложения на первичном рынке недвижимости Москвы, кол-во корпусов

Рис. 3. Динамика средневзвешенной цены на квартиры экономкласса, тыс. руб.

Рис. 4. Динамика индекса потенциального спроса на первичном рынке недвижимости Москвы*

* В условных единицах

оказывается меньше, нежели величина снижения курса. Истина же расположена где-то посередине: между снижающимся долларовым индексом цен на жилье и слегка подросшим рублевым».

Так, еженедельный индекс стоимости жилья в долларах, рассчитываемый аналитическим центром IRN. RU, только за последние две недели мая потерял почти 1,5%. Однако среднемесячный индекс за май оказался все же на 0,8% выше среднеапрельского показателя. Это, по сути, величина изменения цен с середины апреля по середину мая, и начало майской коррекции еще не успело полноценно повлиять на него.

Олег Репченко: «Дальнейшая судьба рынка недвижимости Москвы зависит о того, насколько глубоким будет нынешний этап кризиса. От умеренной нестабильности на финансовых рынках недвижимость, как правило, только выигрывает. Скачки курсов валют и фондовых индексов заставляют профессиональных биржевых игроков и простых граждан активно вкладывать сбережения в защитные активы типа жилья, чтобы тем самым уберечь капитал от обесценивания. Однако глобальный катаклизм наподобие кризиса 2008 года затронет все сферы экономики, не пощадив и рынок недвижимости».

чем дешевле — тем лучше

Одной из ключевых тенденций посткризисного периода является переориентация не только покупателя, но и застройщика на жилье экономкласса как наиболее ликвидный товар.

Вадим ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE: «Объекты эконом-класса выходят на площадки, которые планировались под застройку более дорогих сегментов рынка. Проводится реконцепция проектов с целью снижения их стоимости и повышения ликвидности — уменьшаются площади квартир, меняется их соотношение в пользу квартир с меньшим количеством комнат».

Ирина Кирсанова, коммерческий директор зАО «пересвет-Инвест»: «В то же время в столичных районах в пределах МКАД не так много панельных новостроек экономкласса (из строящегося на сегодня эксперты называют всего 47 корпусов из 282 корпусов экономкласса; рис. 1,2. — Ред .). Но даже на этом фоне в прошлом году было зафиксировано снижение цен на «панель» на 5,4% до 118,5 тыс. руб. за кв. м в декабре». Стоит отметить, что в разряд относительно недорогого экономкласса в прежних границах Москвы в последние годы прочно вписались не только типовые панельные дома, но и монолитные комплексы по индивидуальным проектам, необремененные разветвленной бытовой инфраструктурой (о соотношении типового серийного и индивидуального домостроения в структуре новостроек столицы см. рис. 1). В силу этого фактора аналитики обычно рассчитывают динамику цен на экономкласс с учетом расценок на квартиры в таких простых монолитах, что несколько увеличивает показатель среднего уровня цен на самое дешевое жилье в столице к концу прошлого года — до почти 130 тыс. руб. за кв. м (данные «Азбуки жилья»), однако общий тренд на снижение цен в указанный период сохраняется и в этом случае (рис. 3).

За январь-май нынешнего года самое дешевое жилье поднялось в цене, по разным оценкам, на 4-6%

в рублях — то есть продавцы стремятся хотя бы скомпенсировать инфляцию.

Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: «2012 год был отмечен резким повышением покупательской активности на рынке новостроек Москвы в I квартале, особенно в феврале. Так, потенциальный спрос на рынке новостроек, определяемый количеством обращений со стороны покупателей, только в феврале повысился более чем на 30% относительно предыдущего месяца (рис. 4). И произошло это не только за счет традиционного сокращения спроса в январе, когда полмесяца занимают праздники, но и в основном благодаря активной президентской кампании, всегда сопряженной с дополнительными денежными поступлениями в экономику, что в свою очередь приводит к увеличению платежеспособности отдельных категорий населения. В апреле потенциальный спрос немного снизился по сравнению с предыдущими месяцами».

Что касается предложения, то растет оно в количественном отношении в сегменте экономкласса за счет присоединения новых территорий за МКАД, где и наблюдаются самые дешевые квартиры. Так, «однушку» площадью 46 кв. м в поселке Щапово, Подольский р-н, стадия котлована, III квартал 2014 года, в монолитно-кирпичном доме предлагают по цене 2,4 млн руб. Существенно ближе к МКАД (7 км по Калужскому шоссе), в районе поселка Коммунарка, в масштабном проекте «А101» однокомнатную квартиру площадью около 35 кв. м с аналогичными сроками окончания строительства предлагают уже по цене чуть меньше 3 млн рублей.

В Москве самые дешевые варианты квартир в новостройках составляют 5 млн руб. Правда, речь здесь уже может идти и о готовом жилье, например в микрорайоне Царицыно (ЮАО).

Что касается прогнозов до конца 2012 года, практически все эксперты предвидят при условии выравнивания и стабилизации макроэкономического фона 5-7%-ное увеличение цен на первичном рынке «старой» Москвы. За счет столичного статуса и по мере активного освоения новомосковских земель рост цен на жилье в таких новостройках будет опережать средние темпы по области — 3-4% в год. Ш

Концепцию развития новых территорий предполагается принять в сентябре этого года, Генплан Москвы должны разработать до конца 2014 года.

Ссылка на основную публикацию