Рекомендованы условия энергосервисного договора, заключаемого между заказчиками и исполнителями коммунальных услуг

Энергосервисный контракт по 44-ФЗ

Энергосервисный контракт: плюсы и минусы

В ряде случаев такое госконтракт закрепляет договорные отношения на длительный период. За короткий срок меньше шансов получить реальную экономию. Заказчику нужно предвидеть результат, обеспечить условия выполнения принятых на себя сторонами обязательств, создать возможности для окупаемости оборудования. Иногда эти сроки превышают 10 лет. При таких долгосрочных планах сложнее предвидеть риски по расходам и точно рассчитать эффективность.

Заказчику необходимо четко представлять тот объем ресурсов, который он имеет без энергосбережения. На основании этого нужно уметь рассчитывать планируемый объем потребления. Заказчику потребуется заложить и учесть возможность непредвиденных факторов в виде изменений погодных условий или резкого увеличения числа потребителей. Потребуется ему думать и над правом собственности на оборудование.

Сэкономленные средства могут перераспределяться на увеличение заработной платы сотрудников (письмо Минфина от 30.12.2010 № 02-03-06/5448).

Как заключить энергосервисный контракт

Закон дает заказчику право заключать ЭСК, это дополнительно подчеркнуто в письме Минэкономразвития от 09.09.2015 № Д28и-2618. При этом с 2010 года государственные и муниципальные учреждения обязаны минимизировать объем потребления воды, топлива, природного газа, тепловой энергии в течение пяти лет (ст. 24 № 261-ФЗ). С 2011 года требования распространились на все государственные (муниципальные) учреждения: казенные, бюджетные, автономные (подтверждено письмом Минфина от 30.12.2010 № 02-03-06/5448).

Заказчики могут заключать энергосервисный контракт по результатам электронных способов определения поставщика (ст. 108 44-ФЗ). На основании ч. 2 ст. 108 он заключается отдельно от контрактов:

  • в области деятельности субъектов естественных монополий;
  • на оказание услуг по водоснабжению, водоотведению, теплоснабжению, газоснабжению;
  • по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения по регулируемым ценам;
  • на поставки электроэнергии, мазута, угля, топлива в целях выработки энергии.

Одновременно условия энергосервисного контракта могут включаться в договоры купли-продажи, поставки, передачи энергетических ресурсов (ст. 20 261-ФЗ).

Основной объем деятельности приходится на энергосервисные контракты в бюджетной сфере (его образец представлен в конце статьи), в жилищном секторе и в промышленности.

Особенности заключения

В документации как к конкурсу, так и аукциону, а также в извещении о запросе котировок заказчику нужно указать начальную (максимальную) цену и привести расходы на поставку ресурсов каждого вида с указанием их количества (ч. 3 ст. 108 44-ФЗ).

НМЦК определяется по фактически подтверждаемым расходам на поставку энергетических ресурсов за прошлый год и не может превышать указанных расходов. Для энергосервисных контрактов сроком исполнения более одного календарного года НМЦК определяется умножением. Например имеем такие исходные данные:

  • фактический объем потребления энергетического ресурса за 2016 г. — 463 261 кВтч;
  • стоимость единицы энергетического ресурса на дату объявления о проведении закупки — 6,3 рубля;
  • минимальное целое количество лет, составляющих срок исполнения договора, — 5.

Получаем НМЦК 463 261 х 6,3 х 5 = 14 592 721,5 рубля.

Размер обеспечения исполнения ЭСК определяется заказчиком в размере от 5% до 30% (ч. 16 ст. 108 44-ФЗ).

Энергосервисный контракт заключается по цене, которая определяется в виде процента экономии расходов на поставку энергоресурсов в соответствии с предложением победителя закупки (ч. 13 ст. 108 44-ФЗ):

  • в соотношении с указанным в документации максимальным процентом на основании п. 1 ч. 3 ст. 108;
  • на основании подлежащего уплате исполнителю процента экономии с минимальным размером на основании п. 2 ч. 3 ст. 108;
  • в виде минимального размера экономии расходов заказчика, максимальный процент от которой может быть уплачен победителю в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 108.

При заключении указывается экономия в натуральном выражении расходов заказчика на поставку энергоресурсов по каждому виду таких ресурсов. Показатели рассчитываются в соответствии с пунктами 1, 2, 3 ч. 3 ст. 108.

Оплата энергосервисного контракта осуществляется на основании предусмотренного в нем размера экономии энергорасходов заказчика и процента такой экономии. Экономия определяется по ценам на действующие энергоресурсы за период исполнения договорных отношений.

Требования к содержанию

Действующим законодательством определено, кем устанавливаются требования к условиям энергосервисного контракта. Такими полномочиями наделили правительственные органы. Постановлением Правительства от 18.08.2010 № 636 установлены два приложения, которые содержат Требования к условиям и особенности определения НМЦК.

Требования к некоторым условиям ЭСК определены необходимостью:

  • наличия перечня мероприятий энергоэкономии с техническим описанием каждого мероприятия и сроками выполнения;
  • отсутствия компенсации участникам затрат при проведении подготовительных работ для подачи своей заявки;
  • определения размера экономии энергоресурса для стороны исполнителя;
  • наличия положения, по условиям которого обязательство исполнителя по экономии считается исполненным при достижении или превышении того размера экономии, который был закреплен в договорном документе;
  • учета факторов, которые влияют на размер экономии и исполнения договорных отношений, вплоть до изменения площади и объемов помещений;
  • обозначения механизма распределения между сторонами договора дополнительной экономии энергетического ресурса;
  • указания начального и конечного срока достижения предусмотренного договором размера экономии.

Примерные условия энергосервисного договора

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2011, N 8

В последнее время в СМИ стали появляться сообщения о злоупотреблениях управляющих компаний в сфере заключения энергосервисных договоров. Мы не будем давать оценку тем или иным действиям, предпринимаемым УК, предположим лишь, что активность в этом направлении обусловлена внесением поправок в Правила содержания общего имущества (в части дополнения новыми п. п. 38(1) – 38(5)) относительно необходимости и порядка заключения подобных контрактов. Подробнее о них можно прочитать в статье С.Н. Козыревой “Новые правила предоставления коммунальных услуг” (N 6, 2011, с. 46). А сейчас нам хотелось бы обратить внимание на ряд моментов, которые нужно учесть при проведении мероприятий по исполнению требований Закона об энергосбережении и совокупности подзаконных актов, выпущенных или измененных в сфере энергосбережения и содержания жилфонда в целом.

Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ”.

Полномочия УК и ТСЖ

Напомним, что согласно п. 38(3) Правил содержания общего имущества решение о заключении энергосервисного договора должно быть принято собственниками помещений на общем собрании. Если УК или ТСЖ не желают выступать стороной такого договора в качестве исполнителя, собственники могут наделить указанных лиц полномочиями, необходимыми для заключения договора с организацией, оказывающей энергосервисные услуги. В этом случае энергосервисный контракт должен содержать ссылку на наличие у УК или ТСЖ таких полномочий. В качестве документов, подтверждающих право заключения энергосервисного договора, рассматриваются:

  • устав ТСЖ;
  • договор управления, содержащий права и обязанности исполнителя по проведению в МКД мероприятий по энергосбережению и энергетической эффективности;
  • протокол общего собрания членов ТСЖ или общего собрания собственников помещений в МКД о заключении договора, содержащего условия о сбережении и (или) повышении эффективности потребления коммунальных услуг в отношении МКД в целом;
  • письменное согласие каждого собственника на совершение данным собственником действий, направленных на исполнение договора, если по условиям договора для его надлежащего исполнения необходимо совершение этих действий;
  • доверенность на заключение договора.

Согласно проекту приказа об утверждении Примерных условий энергосервисного договора (размещен на официальном сайте Минрегиона 18.07.2011) такой договор должен содержать условие о признании решения собственников о заключении данного энергосервисного договора выражением намерения воспользоваться своим правом по этому договору. Поясним, о чем идет речь. Если УК или ТСЖ заключает энергосервисный договор в пользу собственников помещений в МКД, то к нему применяются правила ст. 430 ГК РФ о договоре в пользу третьего лица. К таковым относятся договоры, в которых стороны устанавливают, что должник (в нашем случае организация, оказывающая энергосервисные услуги) обязан произвести исполнение не кредитору (УК или ТСЖ), а указанному или не указанному в договоре третьему лицу (собственникам помещений в МКД), имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. По общему правилу с момента выражения третьим лицом (собственниками помещений в МКД) должнику (организации, оказывающей энергосервисные услуги) намерения воспользоваться своим правом по договору стороны (организации, оказывающая энергосервисные услуги, и УК или ТСЖ) не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица (собственников помещений в МКД).

Именно поэтому Минрегион рекомендует включить непосредственно в текст договора сведения о волеизъявлении собственников помещений в МКД получить исполнение от энергосервисной организации.

Интересный факт. Получается, что решение общего собрания собственников необходимо не только для заключения энергосервисного договора с УК или ТСЖ в их пользу, но и для его изменения или расторжения. Минрегион предлагает указать в энергосервисном договоре положения, которые:

  • не могут быть изменены без согласия собственников, оформленного соответствующим решением;
  • могут быть изменены без согласия собственников, оформленного соответствующим решением.

Полагаем, что данное предложение имеет рациональное зерно, однако допускаем, что в случае возникновения спора относительно правомерности изменения какого-либо условия договора (из списка не обязательных для согласования на общем собрании собственников) суд примет сторону собственников, желающих контролировать любое изменение любых условий договора.

Перечень мероприятий

По задумке Минрегиона энергосервисный договор обязательно должен содержать перечень мероприятий, обеспечивающих энергосбережение и повышение энергетической эффективности при использовании общего имущества собственников помещений в МКД. Ориентиром служат мероприятия, утвержденные на уровне субъекта РФ в качестве обязательных. Тем не менее предполагается, что прежде чем сформировать данный список мероприятий, организация, оказывающая энергосервисные услуги, может провести обследование МКД и собрать информацию о фактическом потреблении коммунальных услуг в МКД в разрезе 12 месяцев, предшествующих дате заключения договора. Кроме самих мероприятий, направленных на энергосбережение, в договоре должны быть определены базовый период, в течение которого фиксировались данные об объемах потребления коммунальных услуг, и аналогичный ему по длительности период, в течение которого в сопоставимых условиях использования коммунальных услуг будут определяться объемы их потребления после проведения соответствующих мероприятий (отчетный период).

Размер экономии

Как указано в Правилах содержания общего имущества, условие об экономии коммунальных услуг (ресурсов), достигаемой в процессе исполнения энергосервисного контракта (выполнения предусмотренных в нем мероприятий), должно быть сформулировано в договоре в натуральном выражении (в виде уменьшения в сопоставимых условиях объема (количества) потребленных услуг). Проект приказа об утверждении Примерных условий энергосервисного договора свидетельствует еще и о том, что кроме величины экономии стороны должны согласовать порядок ее определения, например:

  • по показаниям приборов учета (разность показателей потребления коммунальных услуг в базовом и отчетном периодах);
  • с использованием инженерно-технических расчетов и (или) методик оценки эффекта.

Срок действия и цена

Условие о сроке действия договора, как и цене, обязательно для согласования при заключении энергосервисного договора в силу п. 38(3) Правил содержания общего имущества. В проекте приказа об утверждении Примерных условий такого договора содержится требование о продолжительности его срока действия – он не должен быть меньше срока, который необходим для достижения установленной договором величины экономии коммунальных услуг (ресурсов), и должен быть достаточным для возмещения исполнителю затрат на реализацию мероприятий.

Условие о цене договора необходимо устанавливать с учетом:

  • достижения показателей экономии коммунальных ресурсов;
  • величины экономии коммунальных ресурсов в стоимостном выражении, которая определяется как произведение величины экономии коммунальных услуг (ресурсов) в натуральном выражении и цен (тарифов) соответствующего ресурса, действовавших на дату подписания договора или на дату осуществления платежей по договору. Цена договора может определяться как в числовом выражении, так и в виде доли от величины экономии коммунальных услуг (ресурсов).
Читайте также:  Организована работа комиссии по принятию решений о выделении помощи проблемным заемщикам

Еще одно обязательное условие энергосервисного договора – условие о расчетах (оплате цены договора). По мнению Минрегиона, расчеты по такому договору могут осуществляться путем распределения достигнутой в результате реализации энергосберегающих мероприятий величины экономии коммунальных услуг (ресурсов) в денежном выражении между сторонами договора.

В завершение обращаем внимание читателей, что при подготовке материала использовался проект приказа об утверждении Примерных условий энергосервисного договора, который, как вы понимаете, не нормативный документ. Но и после приобретения официального статуса положения Приказа не станут обязательными и безусловными для исполнения заинтересованными лицами – УК, ТСЖ, энергосервисными организациями. Дело в том, что рекомендуемые документом условия договора не являются императивной нормой, установленной законом, поэтому по смыслу п. 1 ст. 422 ГК РФ (о договоре и законе) не носят обязательного характера, а лишь уточняют примерные условия, предусмотренные п. 3 ст. 427 ГК РФ . В данной статье сказано лишь, что договор, заключенный между хозяйствующими субъектами, может содержать отдельные положения, определенные примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати.

Данный вывод содержится в Постановлении ФАС ЦО от 15.12.2010 по делу N А64-2379/2010.

Таким образом, Примерные условия – это лишь ориентир, который задан бизнесу властью, а не догма. Вместе с тем нельзя забывать, что свобода любого договора, провозглашенная Конституцией РФ и Гражданским кодексом, не безгранична, а любая сделка должна соответствовать общим положениям о договоре и специальным требованиям, если таковые установлены федеральными законами или подзаконными актами.

Рекомендованы условия энергосервисного договора, заключаемого между заказчиками и исполнителями коммунальных услуг

Е.П. Кравченко,
эксперт в области бухгалтерского учета и отчетности учреждений госсектора

Энергосервисные контракты (далее – ЭСК) прочно заняли свое место в финансово-хозяйственной деятельности государственных и муниципальных учреждений. В данной статье мы не планируем описывать подробности и условия закупки: лишь вынужденно коснемся некоторых моментов и сосредоточимся на разъяснении вопросов бухгалтерского учета.

Документы регулирующие вопросы энергосбережения

Одним из первых документов, описывающих требования к энергоэффективности зданий, стал «СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий» , в соответствии с которым выполняется ранжирование зданий по удельному энергопотреблению и очередности проведения мероприятий по энергосбережению, а также производится тепловизионный контроль качества тепловой защиты здания с целью обнаружения скрытых дефектов и их устранения при приемке новых и реконструированных зданий в эксплуатацию.
“СП 50.13330.2012. Свод правил. Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003” (утв. приказом Минрегиона России от 30.06.2012 № 265).

Требования по энергоэффективности распространяются на здания учреждений различных сфер, в частности :

здравоохранения (больницы, клиники, стационары и госпитали, диспансеры, амбулаторно-поликлинические учреждения, родильные дома);
социальные (дома ребенка, детские дома, дома-интернаты для престарелых и инвалидов);
образования (детские сады, ясли, ясли-сады и комбинаты).

Вторым документом, регулирующим вопросы энергосбережения, стал Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности (далее – Закон № 261-ФЗ), который установил необходимость снижения в сопоставимых условиях потребленных государственным (муниципальным) учреждением объемов воды, дизельного и иного топлива, мазута, природного газа, тепловой и электрической энергии, угля начиная с 1 января 2010 года.
Другой важной нормой указанного закона стало требование об обязательном проведении энергетического обследования зданий учреждений (ст. 16 Закона № 261-ФЗ) в срок до 31 декабря 2012 года, а о периодическом – не реже чем один раз каждые пять лет. По результатам проведенного обследования (энергоаудита) учреждения получают энергетический паспорт, который состоит из разделов (приложений) с информацией :

об объемах расходуемых в отчетном периоде (пять лет) топливно-энергетических ресурсов, в том числе электроэнергии;
о расчетных показателях экономии на последующий пятилетний период;
о плане мероприятий по снижению потребления ТЭР, а также повышению эффективности их использования.

Иными словами, каждое учреждение, которое провело энергетическое обследование и получило энергопаспорт, имеет сведения о классе энергетической эффективности своих зданий и рекомендации по ее повышению.
Следующий шаг законодателя в развитие начатых мероприятий – организация и поддержка энергосервисных услуг, имеющих цель сбережения энергии и снижения потребности в использовании ресурсов. Энергосервисные компании предлагают государственным и муниципальным учреждениям энергосберегающие услуги посредством заключения энергосервисных контрактов, преимущество которых заключается в самом их предмете –учреждение получает энергосберегающие технологии и оборудование, снижение объемов потребления энергетических ресурсов и оплачивает услуги исполнителя за счет образовавшейся экономии.

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления.
Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.
Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Минрегион утвердил условия энергосервисных договоров

Минрегион определился с примерными условиями энергосервисных договоров. Их собственники помещений в многоквартирном доме заключают с управляющими компаниями для сбережения и повышения эффективности потребления коммунальных услуг.

Эти рекомендации содержатся в приказе министерства, передает “РГ” .

В роли заказчика по договору могут выступать собственники помещений в многоквартирном доме, а исполнителем будет являться управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный, жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив либо ресурсоснабжающая организация или иная организация, оказывающая энергосервисные услуги. Также возможен вариант, при котором заказчиком может быть ТСЖ, а исполнителем – ресурсоснабжающая организация.

В договор, считают в Минрегионе, может быть включено условие о том, какая экономия ресурсов может быть достигнута в результате выполнения энергосервисных работ. При этом вознаграждение исполнителей будет напрямую зависеть от достигнутых результатов. Причем исполнитель договора, который проводит работы по повышению энергоэффективности, должен будет нести ответственность за сохранение достигнутого эффекта экономии в течение как минимум от одного года до 3 лет. Для этого необходимо будет обучить персонал, который отвечает за эксплуатацию установленного оборудования. А также своевременно проводить техническое обслуживание.

“Размер экономии, достигнутый в результате исполнения контракта, должен определяться без учета экономии (разности между данными об объеме потребления коммунального ресурса, используемыми до установки прибора учета используемого коммунального ресурса, и данными, полученными при помощи установленного прибора учета), полученной за счет установки прибора учета используемого коммунального ресурса”, – информирует приказ.

Одним из условий, как прописано в документе, могут также быть сведения о выполняемых работах, которые должны включать в себя проведение энергетического обследования, работы по установке и вводу в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета.

Это условие может быть определено на основании энергетического паспорта или отчета, составленных по результатам проведения энергетического обследования многоквартирного дома, а также на основании данных об объеме потребления коммунальных услуг, определенном по показаниям общедомовых или квартирных приборов учета. При этом тот период времени, усредненные показания счетчиков за который определяются как базовые и от них потом должна считаться экономия ресурсов, должен быть не менее 12 месяцев.

Кроме того, в договоре может быть прописано, что если управляющая компания не справится со своими обязанностями, она должна нести за это ответственность. А также возместить собственникам причиненный ущерб. Еще одна рекомендация – заранее подстраховаться от внесения изменений в договор в одностороннем порядке. Они могут быть возможны только при наличии согласия собственников помещения.

Читайте также последние новости ЖКХ России

Более 200 жилых домов и почти 30 социальных объектов остались без отопления и горячей воды в Железнодорожном районе Воронежа вечером 31 января, сообщила пресс-служба мэрии. Решение об отключении принято в связи с необходимостью проведения ремонтных работ.

В Ростове-на-Дону жильцам многоквартирного дома на улице Веры Пановой управляющая компания пересчитала оплату за услуги ЖКУ и вернула более 970 тысяч рублей. Об этом “РГ” сообщил руководитель Госжилинспекции Ростовской области Павел Асташев.

Взыскание с жителей долгов по квартплате может приостановиться с апреля, если в ближайшие недели не удастся найти решение правовой коллизии, рассказала на пресс-конференции глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Доследственная проверка организована по факту сообщения о незаконном подключении к газовой сети многоэтажного дома в посёлке Северный под Белгородом, сообщили 30 января в пресс-службе регионального Следственного комитета. В целях безопасности здание отключено от газа.

Заменить предстоит более 900 подъемников, притом, что в других округах заменят по 300-200 лифтов. Почему на юго-востоке запланирован большой объем работ, “РГ” рассказали в пресс-службе фонда капремонта Москвы.

Печально известный полигон ТБО недалеко от деревни Посохова, куда десятки лет вывозили бытовые отходы, преимущественно из Тюмени, наконец ждет рекультивация. Она начнется после завершения недавно объявленного конкурса. Стартовая цена госконтракта – 210,5 миллиона рублей. Будущему подрядчику предстоит.

Из-за бесснежной тёплой зимы расходы на отопление в Белгородской области сократились на четверть. Такие данные привёл 29 января на своей странице в социальной сети губернатор Евгений Савченко.

Челябинцы недоумевают: с контейнерных площадок стали исчезать ставшие уже привычными сетчатые емкости для сбора пластика и бумаги. Как выяснилось, их забирают не воры, а регоператор по обращению с ТКО. А причина в том, что реализацию пилотных проектов по раздельному сбору мусора в регионе начали с Копейска.

Порыв теплотрассы на улице Гагринской в Ростове-на-Дону ликвидирован. Об этом “ИА REGNUM” сообщили в городской администрации.

В этом году в Подмосковье закроют еще два мусорных полигона – “Ядрово” в Волоколамске и “Лесная” в Серпухове. Такое поручение дал губернатор области Андрей Воробьев.

Утверждены примерные условия энергосервисного договора при использовании общего имущества в МКД

13 мая 2016 года под номером 42079 в Минюсте РФ был зарегистрирован Приказ Минстроя № 644/пр от 8 сентября 2015 года «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме».

В Приказе утверждены новые примерные условия энергосервисного договора, которые призваны повысить экономию и эффективность потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в МКД. Об этом сегодня пойдёт речь.

Основные положения

За собственниками сохранили право заключения энергосервисного договора с УО, ТСЖ, ТСН или ЖСК. Также собственники могут уполномочить УО подписать данный договор в своих интересах от их или от собственного имени с РСО.

В условия о выполняемых по договору работах и услугах могут быть включены проведение энергетического обследования, установка и ввод в эксплуатацию ОДПУ. При отсутствии общедомового счётчика из-за технической невозможности его установки величина экономии при выполнении работ и услуг может быть определена расчётно-измерительным способом.

В платёж, выставляемый собственникам за ЖКУ, можно включать информацию об оплате энергосервисного договора. Если энергосервисный договор заключён на основании решения ОСС, в него могут быть добавлены:

  • условие об изменении предмета договора;
  • условие об изменении величины экономии коммунальных услуг в стоимостном и натуральном выражении;
  • цена, порядок оплаты и срок действия договора на общедомовые нужды.
Читайте также:  В 2020-м году услуги ЖКХ должны подорожать на 15% или более

Также целесообразно включить в договор положения об исполнении обязательств заказчика по энергосервисному договору в случае ликвидации заказчика, в т. ч. право исполнителя требовать от заказчика демонтажа или выкупа установленного энергосберегающего оборудования по остаточной стоимости с учётом понесённых расходов на его приобретение, доставку, монтаж и эксплуатацию, амортизационных расходов.

Новые примерные условия энергосервисного договора

Приказ Минстроя №644/пр от 8 сентября 2015 года отменяет действие предыдущего Приказа Министерства регионального развития РФ № 252 от 27 июня 2012 года «Об утверждении примерных условий энергосервисного договора, направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных услуг при использовании общего имущества в многоквартирном доме».

Согласно новому приказу, в энергосервисный договор могут быть включены следующие примерные условия о (об):

1. сторонах энергосервисного договора:

  • заказчик – собственники помещений в МКД, а исполнитель – УО, ТСЖ, ТСН, ЖСК, РСО или иное лицо, оказывающее энергосервисные услуги;
  • заказчик – ТСЖ, ЖСК, а исполнитель – УО;
  • заказчик – УО, ТСЖ, ТСН, ЖСК от имени собственников помещений в МКД, а исполнитель – РСО или иное лицо, оказывающее энергосервисные услуги;
  • заказчик – УО, ТСЖ, ТСН, ЖСК в интересах собственников от своего имени, а исполнитель – РСО или иное лицо, оказывающее энергосервисные услуги.

2. наличии у лиц, перечисленных в предыдущем пункте, в подпунктах 2, 3 и 4 полномочий на заключение энергосервисного договора. Полномочия могут быть подтверждены:

  • протоколом ОСС в МКД, на котором принято решение о заключении энергосервисного договора;
  • договором управления МКД или уставом ТСЖ, если заключаемый энергосервисный договор направлен на снижение потребления коммунальных ресурсов, входящих в состав услуги по содержанию жилого помещения, оказываемой УО, и собственники помещений в МКД не имеют обязанностей по энергосервисному договору.

3. выполняемых исполнителем по энергосервисному договору работах или услугах, которые могут включать проведение энергетического обследования, работы по установке и вводу в эксплуатацию общедомовых приборов учёта, мероприятия из включённых в утверждённый органом исполнительной власти субъекта РФ перечень обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Стороны энергосервисного договора могут определить размер экономии одним из способов:

  • на основании данных об объёме потребления КУ, определённом по показаниям общедомовых или квартирных приборов учёта, которые или предоставляются заказчиком за период, предшествующий дате заключения энергосервисного договора, или определяются по показаниям установленных исполнителем по энергосервисному договору общедомовых или индивидуальных приборов учёта;
  • если прибор учёта отсутствует по причине отсутствия технической невозможности его установки, размер экономии определяется на основе расчетно-измерительного способа в соответствии с согласованной сторонами энергосервисного договора методикой определения расчетно-измерительным способом объёма потребления энергетического ресурса в натуральном выражении;
  • на основании энергетического паспорта или отчёта, составленных по результатам проведения энергетического обследования МКД.

При принятии ОСС в МКД решения о заключении энергосервисного договора в отношении МКД в целом и при наличии согласия собственников помещений на выполнение таких работ условие о выполняемых работах может предусматривать услуги в отношении внутриквартирного оборудования соответствующих помещений.

4. периоде времени до выполнения исполнителем работ по энергосервисному договору. В целом этот период должен быть не меньше 12 последовательных месяцев. Для энергосервисного договора, направленного на снижение потребления тепловой энергии в МКД – не менее отопительного периода, в течение которого по показаниям общедомовых и индивидуальных приборов учёта определяются объёмы потребления коммунальных ресурсов, которые принимаются сторонами за базовые.

Если базовые объёмы потребления определяются расчётно-измерительным способом, то условие о периоде времени до выполнения исполнителем работ по энергосервисному договору устанавливается в соответствии с согласованной сторонами методикой определения расчетно-измерительным способом объёма потребления энергетического ресурса в натуральном выражении.

5. начале и длительности периода времени (месяц, квартал, полугодие) после выполнения исполнителем работ по энергосервисному договору, в течение которого по показаниям коллективных и индивидуальных, квартирных приборов учёта будут определяться объёмы потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества в многоквартирном доме для подтверждения достижения величины экономии.

Другие условия, включаемые в энергосервисный договор

6. величине экономии коммунальных ресурсов в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена исполнителем в результате осуществления условий энергосервисного договора.

7. факторах и порядке их учёта при приведении объёмов потребления коммунальных ресурсов за отчётный период к сопоставимым условиям базового периода. Сопоставимые условия в свою очередь содержат данные о (об):

  • количестве проживающих в МКД;
  • температуре наружного воздуха;
  • длительности отопительного периода;
  • изменении площади отапливаемых помещений.

8. порядке расчёта фактической величины экономии в натуральном выражении, достигнутой в результате выполнения исполнителем работ по энергосервисному договору.

Величина экономии определяется как разность объёмов потребления за месяц (квартал, полугодие) базового периода и объёмов потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды в соответствующем месяце (квартале или полугодии) отчётного периода с учётом приведения этих объёмов к сопоставимым условиям.

9. порядке определения объёмов потребления коммунальных ресурсов при использовании ОИ, в том числе раздельно по различным видам потребления КУ, которое для КУ электро-, тепло-, водо- и газоснабжения осуществляется по показаниям приборов учёта, установленных для целей измерения объёмов по каждому из видов потребления соответствующего коммунального ресурса.

Объём потребления коммунальных ресурсов для коммунальной услуги теплоснабжения также может определяться отдельно по одному или нескольким видам теплового потребления (например, отоплению, вентиляции, горячему водоснабжению, кондиционированию, осуществлению технологических процессов) в МКД, но только в случае наличия отдельных приборов учёта по каждому виду потребления.

10. сроке действия энергосервисного договора, необходимом для выполнения предусмотренных договором работ по определению достигнутой величины экономии коммунальных ресурсов и оплаты исполнителю цены договора.

Или об исполнении обязательств сторон по энергосервисному договору в несколько этапов, различающихся как характером выполняемых мероприятий, так и порядком осуществления платежей по энергосервисному договору, если стороны договорились о необходимости разделения исполнения своих обязательств по энергосервисному договору на этапы.

11. обязанности исполнителя энергосервисного договора обеспечивать условия предоставления КУ (под условиями также понимается допустимая продолжительность перерывов предоставления КУ и допустимые отклонения качества КУ, температурный режим, уровень освещенности и другие характеристики) в соответствии с требованиями Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354).

Исключение составляют случаи отклонений от таких требований на время проведения работ, длительность и сроки которых согласованы сторонами договора.

12. цене энергосервисного договора.

Цена определяется как стоимость сэкономленных энергоресурсов, а порядок её формирования – исходя из величины плановой или фактической экономии в стоимостном выражении, рассчитанной на основе тарифов на коммунальный ресурс.

13. порядке расчётов по энергосервисному договору, платежи по которому не могут превышать фактическую величину экономии коммунальных ресурсов в стоимостном выражении.

Если в энергосервисном договоре предусмотрены условия об исполнении обязательств в несколько этапов и собственники помещений в МКД выражают на это согласие, то порядок расчётов может устанавливаться отдельно для каждого этапа реализации такого договора и изменяться в течение срока этого договора.

14. включении информации об оплате энергосервисного договора в платёжный документ, выставляемый для внесения платы за жилое помещение и КУ.

15. переходе прав и обязанностей заказчика по энергосервисному договору к собственникам помещений в МКД.

Это условие прописывается в случае смены лица, которое несёт ответственность за содержание и ремонт ОИ в МКД, или в случае изменения формы управления МКД, или к лицу, на которое по решению собственников возложена указанная ответственность.

Какие ещё условия можно включить в энергосервисный договор

16. обязательствах сторон договора по обеспечению сохранения достигнутого эффекта экономии.

В том числе это обязательства по обучению персонала, ответственного за эксплуатацию установленного оборудования, соблюдению условий его эксплуатации, своевременному проведению технического обслуживания, поддержанию оптимальных режимов функционирования и осуществлению иных необходимых мероприятий.

17. порядке возмещения ущерба и устранения повреждений и недостатков работ исполнителя по энергосервисному договору (в том числе недостатков или повреждений, обнаруженных в течение гарантийного срока).

18. Если энергосервисный договор заключён на основании решения ОСС в МКД, в него может быть включено условие об изменении некоторых положений. Отметим, что возможно это только при наличии согласия собственников, оформленного решением ОСС. Что это за положения:

  • предмет энергосервисного договора;
  • величина экономии коммунальных ресурсов в стоимостном и в натуральном выражении, которая должна быть обеспечена в результате исполнения энергосервисного договора на общедомовые нужды;
  • срок, необходимый для достижения указанной выше величины экономии;
  • цена энергосервисного договора на общедомовые нужды и порядок её
  • оплаты;
  • срок действия энергосервисного договора на общедомовые нужды.

19. порядке привлечения исполнителем третьих лиц для выполнения работ по договору.

20. привлечении сторонами лица, осуществляющего контроль реализации энергосберегающих мероприятий по энергосервисному договору и оценку достигнутой в рамках энергосервисного договора экономии коммунальных ресурсов.

21. обязанности исполнителя по энергосервисному договору использовать материалы, изделия и оборудование, имеющие соответствующие маркировку, сертификаты, технические паспорта и другие документы, удостоверяющие их качество.

22.порядке сдачи-приёмки работ по завершении этапов, если они были предусмотрены договором, и по исполнении энергосервисного договора в целом, включая их документальное оформление.

23. ответственности исполнителя по энергосервисному договору за неисполнение своих обязательств.

Это условие также подразумевает случаи, когда исполнитель не обеспечил достижение согласованной при подписании договора плановой величины экономии коммунального ресурса, и ситуации, когда обязательства исполнителя по энергосервисному договору не исполнены.

24. исполнении обязательств заказчика по энергосервисному договору в случае ликвидации заказчика.

Также исполнитель имеет право требовать от заказчика демонтировать или выкупить установленное энергосберегающее оборудование по остаточной стоимости с учётом понесённых исполнителем расходов на его приобретение, доставку, монтаж и эксплуатацию, амортизационных расходов.

25. В энергосервисный договор могут быть включены и иные условия, подлежащие включению в энергосервисный договор по решению собственников помещений в МКД. Провести общее собрание собственников по этому вопросу можно легко с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Энергосервис в многоквартирных домах: пора выходить из тупика

к.т.н. В.Ю. Прокофьев, директор направления «Городское хозяйство»,
Фонд «Институт экономики города», г. Москва
Т.Б. Лыкова, главный специалист направления «Городское хозяйство»,
Фонд «Институт экономики города», г. Москва

Энергосервисные договоры могли бы стать инструментом финансирования комплексных проектов повышения энергоэффективности многоквартирных домов, привлекательным для собственников помещений в таких домах, поскольку энергосервис не требует от собственников каких-либо дополнительных сборов или повышения стоимости содержания и ремонта общего имущества в доме, а риски недостижения плановой экономии энергоресурсов лежат на ЭСКО. Есть весьма заметный потенциал экономии энергоресурсов, которую можно получить в результате реализации энергосервисных проектов в многоквартирном доме. Однако опыт применения энергосервисных договоров в многоквартирных домах в России сводится к единичным случаям, как правило, реализуемым с использованием кредитов международных организаций 1 .

Почему же, при всей своей привлекательности, энергосервисные договоры до сих пор не нашли соответствующего применения в жилищном секторе в России?

Читайте также:  Минстрой России может быть наделен полномочиями для усиления контроля в долевом строительстве

Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо, во-первых, определить причины отсутствия спроса на энергосервис со стороны потенциальных заказчиков таких услуг, которыми могут выступать как собственники помещений в многоквартирных домах, так и действующие от их имени товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы и управляющие организации. Во-вторых, необходимо понять, чем вызваны высокие риски исполнителей энергосервисных договоров, которыми могут быть ЭСКО и все те же управляющие организации. Эта тема заслуживает всестороннего и детального рассмотрения. В данной статье мы разберем только часть существующих барьеров, остановившись на тех, которые обусловлены действующим российским законодательством и мешают ЭСКО и управляющим организациям активно реализовывать энергосервисные договоры в многоквартирных домах.

Причины отсутствия спроса на энергосервис

Управляющие организации, по логике, должны быть наиболее заинтересованы в исполнении энергосервиса. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация отвечает за весь комплекс действий по управлению, обслуживанию, ремонту, модернизации дома, обеспечению пользователей коммунальными услугами. С этой точки зрения управление энергоснабжением и энергопотреблением (то, что в мировой практике называется «energy management») – это составная часть управления всем многоквартирным домом. Грамотное управление энергосбережением должно давать управляющей организации огромные конкурентные преимущества на рынке управления жильем, но этого не происходит.

Существующее регулирование договорных отношений между собственниками помещений и управляющими организациями в части оплаты расходов на потребленные индивидуально и коллективно энергоресурсы не стимулирует управляющие организации сокращать затраты на энергоресурсы. Более того, управляющие организации стремятся освободиться от необходимости отвечать за коммунальные услуги перед собственниками и собирать с них соответствующие платежи, лишая тем самым себя возможности получить дополнительные доходы от реализации энергосервисных контрактов.

Последние годы все большее распространение приобретают «прямые» договоры между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. Они становятся все более употребительными в российских городах и, возможно, будут закреплены в жилищном законодательстве как обязательные. При такой системе договорных отношений управляющие организации теряют всякий интерес к сокращению потребления тепловой энергии на отопление многоквартирных домов. Энергосбережение, вместо того, чтобы служить приращению прибыли управляющей организации и использоваться как ее конкурентное преимущество, становится для управляющей организации нежелательной затратной статьей.

Причины высоких рисков исполнителей энергосервисных договоров

Существенные барьеры для внедрения энергосервиса в многоквартирных домах создает, как ни странно, сегодняшнее законодательное регулирование этого вопроса. Хотя Закон об энергосбережении и повышении энергетической эффективности № 261-ФЗ и Жилищный Кодекс Российской Федерации не устанавливают специальных требований к энергосервисным договорам в многоквартирных домах, такие требования установлены пунктами 38.2 – 38.5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме 2 (далее – Правила).

Во-первых, проблема кроется в употребленной в Правилах формулировке названия энергосервисного договора. Согласно п. 38.2 Правил, собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее – энергосервисный договор на общедомовые нужды).

Наибольшим потенциалом экономии обладает потребление тепловой энергии на отопление в многоквартирных домах, поэтому реализация проектов с целью сокращения потребления тепловой энергии наиболее привлекательна для ЭСКО и управляющих организаций. Однако надо учитывать, что при оплате гражданами услуг отопления, как правило, не разделяются индивидуальное потребление тепловой энергии и ее потребление «при содержании общего имущества в многоквартирном доме» 3 , кроме редких случаев, когда в доме установлены и коллективный прибор учета, и индивидуальные счетчики потребления тепла во всех помещениях. Граждане оплачивают отопление единым платежом. Поэтому заключить энергосервисный договор на общедомовые нужды для получения экономии тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества в многоквартирном доме, не получается, а энергосервисный договор для сокращения потребления тепловой энергии в целом по дому не будет энергосервисным договором на общедомовые нужды, предусмотренным постановлением Правительства Российской Федерации.

Во-вторых, те же Правила устанавливают, что собственники помещений заключают энергосервисный договор на общедомовые нужды отдельно от договора управления (п. 38.2), и оплата цены энергосервисного договора осуществляется отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 38.4). Эти требования не выглядят хорошо обоснованными с экономической точки зрения, поскольку управляющая организация платит за ресурсы коммунальным предприятиям, экономия от снижения платежей за потребленные ресурсы остается у собственников, а возмещение расходов на энергосберегающие мероприятия должна получать ЭСКО. Фактически, при выполнении данного требования Правил энергосервисный договор превращается в договор подряда на выполнение энергосберегающих мероприятий, который оплачивается (по согласию сторон) в рассрочку. Для собственников помещений плата по энергосервисному договору будет выглядеть как новый платеж, введенный дополнительно к плате по договору управления, что видится малопривлекательным.

В-третьих, дополнительным барьером для внедрения энергосервисных договоров в многоквартирных домах является сложность принятия решений о заключении таких договоров. Правила устанавливают, что решение о наделении управляющей организации, товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива полномочиями по заключению энергосервисного договора должно быть принято на общем собрании собственников помещений, и должно сразу устанавливать все условия энергосервисного договора (п. 38.3). Согласно Правилам, общее собрание собственников помещений должно устанавливать условия энергосервисного договора, даже если он заключается управляющей организацией от своего имени и за свой счет с ЭСКО, хотя в этом случае собственники и не являются ни участниками договора, ни принципалами. Помимо процедурных затруднений проведения общего собрания, такое требование влечет за собой риск, что собственники помещений в доме просто не примут необходимого решения, если не будут достаточно информированы и мотивированы.

Предложения по устранению барьеров
и снижению рисков в энергосервисе

Исключение из Правил положений, связанных с энергосервисным договором, может существенно улучшить перспективу реализации энергосервисных отношений в многоквартирных домах, поскольку никакие другие законодательные и иные нормативно-правовые акты не устанавливает запретов или специальных ограничений заключения энергосервисных договоров для повышения энергоэффективности многоквартирных домов. Примерные условия такого энергосервисного договора утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 8 сентября 2015 г. № 644/пр. Они направлены, скорее, на содействие заключению таких договоров и носят рекомендательный характер.

Российская ассоциация энергосервисных компаний (РАЭСКО) выступила в 2015 году с инициативой по разработке предложений о внесении изменений в Жилищный кодекс с целью разрешить сторонам договора управления включать в такой договор условия энергосервисного договора. Инициатива представляется разумной и важной. При этом, на взгляд авторов данной статьи, в договоры управления многоквартирными домами и сегодня можно включать положения о повышении энергоэффективности, – даже при отсутствии разрешающей нормы в законодательстве и при наличии упомянутых ограничений, установленных в п. 38.2 – 38.5 Правил.

Для повышении энергоэффективности многоквартирных домов мы считаем возможным, рациональным и нужным заключение договоров управления, в которые по соглашению с собственниками помещений включаются положения об обязательствах управляющей организации осуществлять энергосберегающие мероприятия и об оплате произведенных расходов управляющей организации за счет средств, полученных от экономии коммунальных ресурсов. По такому договору управляющая организация кроме обычных задач по управлению домом получает задание от собственников помещений на проведение энергосберегающих ремонтов и установку оборудования для учета и регулирования потребления коммунальных ресурсов. По поручению собственников помещений в перечень работ и услуг по договору управления многоквартирным домом могут быть включены любые работы и услуги сверх Минимального перечня, утвержденного Правительством Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290. Годовая стоимость энергосберегающих мероприятий может быть определена равной установленной договором доле от достигнутой экономии коммунальных ресурсов в стоимостном выражении.

Договор управления, в общем, – довольно гибкая материя, в которой главное – это соблюдение установленных Жилищным кодексом требований к условиям договора, согласование всех позиций с заказчиками – собственниками помещений и принятие необходимых решений о перечне услуг и работ и их оплате общим собранием собственников помещений, проведенным, опять-таки, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса.

Обойти упомянутые выше барьеры, установленные Правилами, можно, просто избегая употребления понятий «энергосервис» и «энергосервисный» в заключаемом договоре управления. Кроме этого, управляющая организация может заключать с ЭСКО не энергосервисный договор, а договор на подрядное выполнение работ по повышению энергетической эффективности многоквартирных домов с оплатой в рассрочку за счет средств от экономии коммунальных ресурсов. Для заключения такого договора управляющей организации не потребуется специальных полномочий от собственников помещений.

Управляющая организация может вкладывать в энергосберегающие мероприятия свои или заемные средства, возвращая кредит банку за счет средств, вносимых ежемесячно собственниками помещений по договору управления. Для управляющей организации это бизнес-проект, который должен окупиться за срок действия договора управления. Однако есть существенные риски, угрожающие своевременной и полной окупаемости проекта.

Главный риск обусловлен требованиями действующего законодательства к сроку договора управления многоквартирным домом (3-5 лет максимум) при довольно длительном сроке окупаемости энергосберегающих мероприятий. Соответственно, управляющая организация не может вступать в более длительные договорные отношения с ЭСКО, и не рискнет сама брать на себя крупные расходы на повышение энергоэффективности многоквартирного дома из-за риска невозмещения затрат в течение срока действия договора управления.

Есть также риски расторжения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений и утраты лицензии на управление многоквартирными домами, которые могут произойти прежде, чем стоимость энергосберегающих мероприятий будет полностью возмещена исполнителю энергосервисных мероприятий.

Для снижения данных рисков необходимо, как минимум, внести изменения в жилищное законодательство, позволяющие заключать договоры управления многоквартирными домами, в которые включены обязательства по повышению энергоэффективности, на более длительный срок (не менее 7 лет), и исключить риск невозмещения собственниками затрат на энергосберегающие мероприятия при одностороннем расторжении договора управления по инициативе собственников помещений.

Представляется, что добиться внесения необходимых изменений в законодательство вполне возможно, причем в не самом далеком будущем. В последнее время рабочие группы по вопросам энергосбережения и энергоэффективности при Совете Федерации, Правительстве Российской Федерации, Минэнерго России и Минстрое России существенно активизировали свою работу, которая уже дала определенные результаты. Внесены изменения в Требования к условиям энергосервисного контракта и об особенностях определения начальной (максимальной) цены энергосервисного контракта (цены лота) 4 , в соответствии с которыми осуществляется энергосервис для государственных и муниципальных нужд. Подготовлен проект изменений 5 Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов 6 . Готовится еще ряд проектов нормативных правовых документов в целях улучшения условий для реализации энергосберегающих проектов. В рамках этой работы, на наш взгляд, возможно и необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и в Жилищный кодекс с целью снижения рисков управляющих организаций и ЭСКО, являющихся исполнителями энергосервиса в многоквартирных домах.

Ссылка на основную публикацию