Правительство создало паевой фонд для инвесторов арендного жилья, обещая доходность 5-6%

На рынке арендного жилья появился новый инструмент

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, куда вносит выкупаемые для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, куда на первом этапе планируется внести недвижимость жилых комплексов Match Point у Кутузовского проспекта и “Лайнер” на Ходынском поле, по расчетам АИЖК, составит 5-6%. Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно из-за текущей инфляции и высоких ставок по банковским вкладам, предупреждают эксперты.

АИЖК создало управляющую компанию для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) “Кутузовский”, сообщил “Ъ” гендиректор агентства Александр Плутник. По его словам, в фонд вносятся стартовые объекты, выкупаемые АИЖК для развития рынка арендного жилья. Ранее стало известно о выкупе у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) и столько же машино-мест в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта. У “Интеко” Микаила Шишханов АИЖК выкупает около 10 тыс. кв. м в комплексе “Лайнер” на Ходынском поле. АИЖК приобретает объекты в свой портфель арендного жилья за счет кредита, выделенного ВЭБом еще в 2010 году (40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году).

Гендиректор АИЖК Александр Плутник — о ситуации на рынке жилья и «смешных квартирах»

Чиновники уверены в том, что спрос на этот продукт будет. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, более 30% российских семей готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды. В свою очередь, в АИЖК рассчитывают, что паи нового ЗПИФН будут пользоваться спросом у инвесторов, в том числе физических лиц. “Поэтому было решено установить минимальную сумму инвестиции в паи нашего фонда 300 тыс. руб.”,— говорит господин Плутник, добавляя, что пайщики смогут рассчитывать на доходность 5-6% годовых.

Привлекаемые средства планируется реинвестировать в покупку новых объектов, отмечает глава АИЖК. По его словам, ведутся переговоры по покупке для ЗПИФН новых объектов, включая малогабаритные квартиры (на них сейчас большой спрос), не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах.

Как власти обещают решить проблемы доходных домов

По оценкам управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, наиболее выгодной является покупка и сдача в аренду однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м. По ее подсчетам, средняя стоимость площадей в Match Point составляет 266 тыс. руб., в “Лайнере” — 191 тыс. руб. “Доходность аренды в этих домах может достигать 5% и 5,6% соответственно”,— говорит она. Между тем названная главой АИЖК предполагаемая доходность для пайщиков ЗПИФН ниже, чем у банковских депозитов, по которым ставки, по данным Banki.ru, превышают 9%. Господин Плутник утверждает, что у пайщиков есть преимущество: недвижимость, как реальный актив, обеспечивает регулярный текущий доход.

Управляющий директор группы “Тринфико” Виталий Баланович говорит, что ЗПИФН “Кутузовский” — первый фонд, специализирующийся на арендном жилье. Но он считает некорректным сравнение паев ЗПИФН с депозитами, так как последние безрисковые и обеспечены госгарантиями. “Доходность паев зависит от возможностей по сдаче в аренду. Необходимо предусмотреть или систему гарантий минимальной доходности, или дисконт при покупке паев”,— поясняет он.

Управляющие паевыми фондами убеждены, что идея покупать в ЗПИФ жилье с последующей сдачей в аренду перспективная, но реализовать ее в России сейчас трудно. “С учетом текущей инфляции и высоких ставок по депозитам рентный бизнес нерентабелен”,— подчеркивает гендиректор УК “Капиталъ ПИФ” Роман Шемендюк, добавляя, что по сравнению с коммерческой недвижимостью жилье проигрывает с точки зрения расходов на организацию аренды. По словам господина Шемендюка, в России единицы классических арендных фондов недвижимости, паи которых продаются разным инвесторам. “Больше половины существующих ЗПИФН существуют не для бизнеса, а для удобства управления группой собственников”,— добавляет он.

Апартаменты заселяют в фонд На рынке арендного жилья появился новый инструмент

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, куда вносит выкупаемые для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, куда на первом этапе планируется внести недвижимость жилых комплексов Match Point у Кутузовского проспекта и “Лайнер” на Ходынском поле, по расчетам АИЖК, составит 5-6%. Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно из-за текущей инфляции и высоких ставок по банковским вкладам, предупреждают эксперты.

АИЖК создало управляющую компанию для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) “Кутузовский”, сообщил “Ъ” гендиректор агентства Александр Плутник. По его словам, в фонд вносятся стартовые объекты, выкупаемые АИЖК для развития рынка арендного жилья. Ранее стало известно о выкупе у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) и столько же машино-мест в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта. У “Интеко” Микаила Шишханов АИЖК выкупает около 10 тыс. кв. м в комплексе “Лайнер” на Ходынском поле. АИЖК приобретает объекты в свой портфель арендного жилья за счет кредита, выделенного ВЭБом еще в 2010 году (40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году).

Гендиректор АИЖК Александр Плутник — о ситуации на рынке жилья и «смешных квартирах»

Чиновники уверены в том, что спрос на этот продукт будет. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, более 30% российских семей готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды. В свою очередь, в АИЖК рассчитывают, что паи нового ЗПИФН будут пользоваться спросом у инвесторов, в том числе физических лиц. “Поэтому было решено установить минимальную сумму инвестиции в паи нашего фонда 300 тыс. руб.”,— говорит господин Плутник, добавляя, что пайщики смогут рассчитывать на доходность 5-6% годовых.

Привлекаемые средства планируется реинвестировать в покупку новых объектов, отмечает глава АИЖК. По его словам, ведутся переговоры по покупке для ЗПИФН новых объектов, включая малогабаритные квартиры (на них сейчас большой спрос), не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах.

Как власти обещают решить проблемы доходных домов

По оценкам управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, наиболее выгодной является покупка и сдача в аренду однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м. По ее подсчетам, средняя стоимость площадей в Match Point составляет 266 тыс. руб., в “Лайнере” — 191 тыс. руб. “Доходность аренды в этих домах может достигать 5% и 5,6% соответственно”,— говорит она. Между тем названная главой АИЖК предполагаемая доходность для пайщиков ЗПИФН ниже, чем у банковских депозитов, по которым ставки, по данным Banki.ru, превышают 9%. Господин Плутник утверждает, что у пайщиков есть преимущество: недвижимость, как реальный актив, обеспечивает регулярный текущий доход.

Управляющий директор группы “Тринфико” Виталий Баланович говорит, что ЗПИФН “Кутузовский” — первый фонд, специализирующийся на арендном жилье. Но он считает некорректным сравнение паев ЗПИФН с депозитами, так как последние безрисковые и обеспечены госгарантиями. “Доходность паев зависит от возможностей по сдаче в аренду. Необходимо предусмотреть или систему гарантий минимальной доходности, или дисконт при покупке паев”,— поясняет он.

Управляющие паевыми фондами убеждены, что идея покупать в ЗПИФ жилье с последующей сдачей в аренду перспективная, но реализовать ее в России сейчас трудно. “С учетом текущей инфляции и высоких ставок по депозитам рентный бизнес нерентабелен”,— подчеркивает гендиректор УК “Капиталъ ПИФ” Роман Шемендюк, добавляя, что по сравнению с коммерческой недвижимостью жилье проигрывает с точки зрения расходов на организацию аренды. По словам господина Шемендюка, в России единицы классических арендных фондов недвижимости, паи которых продаются разным инвесторам. “Больше половины существующих ЗПИФН существуют не для бизнеса, а для удобства управления группой собственников”,— добавляет он.

Читайте также:  В Чебоксарах остановочные павильоны сменят комплексы с зоной wi-fi и терминалами

Апартаменты заселяют в фонд. На рынке арендного жилья появился новый инструмент

Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, куда вносит выкупаемые для последующей сдачи в аренду апартаменты и квартиры. Доходность будущих пайщиков первого в стране подобного фонда, куда на первом этапе планируется внести недвижимость жилых комплексов Match Point у Кутузовского проспекта и “Лайнер” на Ходынском поле, по расчетам АИЖК, составит 5-6%. Для развития рынка арендного жилья идея хорошая, но реализовать ее в России будет трудно из-за текущей инфляции и высоких ставок по банковским вкладам, предупреждают эксперты.

АИЖК создало управляющую компанию для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) “Кутузовский”, сообщил “Ъ” гендиректор агентства Александр Плутник. По его словам, в фонд вносятся стартовые объекты, выкупаемые АИЖК для развития рынка арендного жилья. Ранее стало известно о выкупе у ВТБ около 800 апартаментов (46 тыс. кв. м) и столько же машино-мест в жилом комплексе Match Point у Кутузовского проспекта. У “Интеко” Микаила Шишханов АИЖК выкупает около 10 тыс. кв. м в комплексе “Лайнер” на Ходынском поле. АИЖК приобретает объекты в свой портфель арендного жилья за счет кредита, выделенного ВЭБом еще в 2010 году (40 млрд руб. со сроком погашения в 2020 году).

Чиновники уверены в том, что спрос на этот продукт будет. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева, более 30% российских семей готовы рассматривать возможность найма жилья, если будет понятный, прозрачный рынок аренды. В свою очередь, в АИЖК рассчитывают, что паи нового ЗПИФН будут пользоваться спросом у инвесторов, в том числе физических лиц. “Поэтому было решено установить минимальную сумму инвестиции в паи нашего фонда 300 тыс. руб.”,— говорит господин Плутник, добавляя, что пайщики смогут рассчитывать на доходность 5-6% годовых.

Привлекаемые средства планируется реинвестировать в покупку новых объектов, отмечает глава АИЖК. По его словам, ведутся переговоры по покупке для ЗПИФН новых объектов, включая малогабаритные квартиры (на них сейчас большой спрос), не только в Москве и Подмосковье, но и в регионах.

По оценкам управляющего партнера “Метриум Групп” Марии Литинецкой, наиболее выгодной является покупка и сдача в аренду однокомнатных квартир площадью 35-40 кв. м. По ее подсчетам, средняя стоимость площадей в Match Point составляет 266 тыс. руб., в “Лайнере” — 191 тыс. руб. “Доходность аренды в этих домах может достигать 5% и 5,6% соответственно”,— говорит она. Между тем названная главой АИЖК предполагаемая доходность для пайщиков ЗПИФН ниже, чем у банковских депозитов, по которым ставки, по данным Banki.ru, превышают 9%. Господин Плутник утверждает, что у пайщиков есть преимущество: недвижимость, как реальный актив, обеспечивает регулярный текущий доход.

Управляющий директор группы “Тринфико” Виталий Баланович говорит, что ЗПИФН “Кутузовский” — первый фонд, специализирующийся на арендном жилье. Но он считает некорректным сравнение паев ЗПИФН с депозитами, так как последние безрисковые и обеспечены госгарантиями. “Доходность паев зависит от возможностей по сдаче в аренду. Необходимо предусмотреть или систему гарантий минимальной доходности, или дисконт при покупке паев”,— поясняет он.

Управляющие паевыми фондами убеждены, что идея покупать в ЗПИФ жилье с последующей сдачей в аренду перспективная, но реализовать ее в России сейчас трудно. “С учетом текущей инфляции и высоких ставок по депозитам рентный бизнес нерентабелен”,— подчеркивает гендиректор УК “Капиталъ ПИФ” Роман Шемендюк, добавляя, что по сравнению с коммерческой недвижимостью жилье проигрывает с точки зрения расходов на организацию аренды. По словам господина Шемендюка, в России единицы классических арендных фондов недвижимости, паи которых продаются разным инвесторам. “Больше половины существующих ЗПИФН существуют не для бизнеса, а для удобства управления группой собственников”,— добавляет он.

Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости

Недвижимость традиционно лидирует среди инструментов накопления среди россиян. Согласно опросу ВЦИОМ, в 2017 году этому активу отдали предпочтение 46%, в 2015 году — 45% респондентов.

Доходность инвестиционной недвижимости опрошенные Forbes эксперты оценивают в 5-10% годовых. По словам брокера агентства недвижимости CENTURY 21 Panorama Realty Константина Ламина, два-три года назад средний уровень доходности от аренды квартиры в Москве составлял 5-7% годовых. «В настоящее время после падения цен на жилье доходность от сдачи его в аренду составляет 6-8% годовых, а в некоторых случаях доходит до 10-11%», — отмечает Ламин.

Доходность аренды готовых квартир в новостройках в среднем составляет 6-8% годовых, если речь идет об объекте с отделкой от застройщика. Если же для инвестиционных целей покупается квартира с черновым ремонтом, то ее доходность будет на уровне 4-6%, дополняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Но покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — это не единственный способ инвестировать в недвижимость. Альтернативой является приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН). Этот инструмент поможет оптимизировать доходы и расходы, связанные с недвижимым имуществом, а также диверсифицировать риски. Правда, подходит он далеко не всем.

Что такое ЗПИФН

ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.

Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.

«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу. По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.

Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.

Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.

Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.

По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность. «Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна. В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.

Какова доходность

В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.

Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.

Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.

«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Читайте также:  Как расcчитываются тарифы на ГВС и тепло, если в доме есть бойлер?

Рейтинги ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.

Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.

Главные минусы

Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.

По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.

«Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.

Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.

Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.

В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.

«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.

Кому подходит

Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.

«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода). В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника. Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.

По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.

«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов. Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.

Квартира по частям: стоит ли инвестировать в недвижимость через ПИФы

Несмотря на падение рынка недвижимости на 6,5% в рублях и на 40% в долларах (до $2700 за 1 кв. м), УК «Сбербанк Управление активами» 13 октября объявила о запуске нового ПИФа недвижимости, рассчитанного на частных вкладчиков. Фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость 3» должен стать альтернативой стандартным вкладам и прямой покупке недвижимости, объяснила управляющая компания.

Минимальная сумма инвестиций в фонд составляет 350 тыс. руб. Стоимость одного пая — 1000 руб. Прогнозируемая доходность — 16% годовых в течение 3,5 года. Как и у большинства аналогичных фондов, инвестиционная стратегия у ПИФа Сбербанка такова: фонд приобретает права на жилье на ранней стадии строительства, а потом распродает ее по максимально возможной цене, когда проект уже готов.

Закрытые фонды недвижимости — отдельная категория на рынке ПИФов, который с кризиса 2008 года так и не пришел в себя. Эти фонды в основном использовались как инструмент для упаковки объектов недвижимости, когда офисный или торговый центр принадлежит ПИФу, а его паи — реальному владельцу. Схема защищает собственников (чтобы отобрать имущество, необходимо сменить УК) и позволяет экономить на налогах (сделки внутри ПИФа ими не облагаются). До 2011 года фонды также не платили налог на недвижимость.

В результате, по данным Investfunds, 42% всех российских ПИФов (их всего 1530) — это закрытые ПИФы недвижимости. Большая их часть — фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, и информация по ним не раскрывается. Теоретически 196 фондов доступны для обычных граждан, но и здесь все не так просто. Стоимость пая может достигать нескольких миллионов рублей (максимум — 64 млн руб. у ПИФов «Региональная недвижимость» под управлением УК «Промсвязь»). У 106 фондов пай стоит менее 25 тыс. руб., но УК может устанавливать порог для входа или вообще не привлекать клиентов со стороны.

В этом смысле предложение УК «Сбербанк Управление активами» вполне конкурентоспособно. Сможет ли ПИФ заработать планируемую доходность в 16% годовых?

«Фонд, как оптовый покупатель недвижимости, получает скидку — около 20% — от рыночной стоимости», — объясняет руководитель отдела «Сбербанк Управление активами» Алексей Новиков. Затем фонд реализует эти квартиры по рыночной цене и за счет этого зарабатывает прибыль. Новиков говорит, что фонд планирует покупать квартиры эконом- и комфорт-класса и апартаменты. География инвестиций — Москва и ближнее Подмосковье.

Директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов называет заявленную доходность «несколько оптимистичной»: платежеспособность населения падает, объем выставляемых на продажу квартир растет. Так, за последние три месяца цена квадратного метра упала на 8,5%, до 155,1 тыс. руб. за жилье экономкласса, рассказывает Антипов. В таких условиях на доходность в 16% годовых можно рассчитывать только на очень длинном горизонте от трех до пяти лет, и то в случае, если управляющий не ошибется в выборе объектов.

Обещания Сбербанка кажутся слишком радужными и управляющему инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорю Индриксонсу. По его словам, максимальная прибыль в нынешних условиях вряд ли может составить больше 8% годовых. Вложения в ПИФы недвижимости в целом не выглядят сейчас выгодными, считает он. «Рынок продолжает падать, и лучше дождаться более низких цен», — говорит Антипов из УК «Альфа-Капитал».

В нынешней ситуации депозит в рублях выглядит привлекательнее, считает Индриксонс: доход не зависит от рынка недвижимости, вклады застрахованы государством. По расчетам РБК, средние ставки годовых депозитов в 15 крупнейших банках сейчас держатся на уровне 8,9%.

«Сбербанк — Жилая недвижимость 3» — уже четвертый закрытый ПИФ недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами»: первые три («Жилая недвижимость», «Жилая недвижимость-2» и «Коммерческая недвижимость») предлагали похожую инвестиционную стратегию. За последний год войти в десятку лидеров по приросту стоимости пая удалось только одному из них (паи фонда «Жилая недвижимость-2» подорожали на 12,84%), паи еще двух фондов недвижимости Сбербанка упали в цене: по данным investfunds, паи фонда «Коммерческая недвижимость» подешевели на 4,24%, фонда «Жилая недвижимость» — на 17,74%.

Читайте также:  Владельцев квартир начнут автоматически включать в состав ТСЖ по решению большинства

«Изменение стоимости пая — не показатель доходности ЗПИФН, если он выплачивает пайщикам инвестиционный доход», — поясняет Новиков из «Сбербанк Управление Активами». По его словам, фонды Сбербанка выплачивают инвестдоход каждые полгода, и в этот момент стоимость пая резко падает. С учетом выплат, на 30 сентября доходность фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость» – 14,53% годовых (за двухлетний период), «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» – 14,82% годовых, говорит Новиков.

Другим фондам недвижимости удалось добиться куда более заметного роста стоимости паев. Для сравнения (данные investfunds): паи фонда «Стрит Ритейл» под управлением УК «Эдельвейс» выросли в цене на 93,62%, фонда «АФМ Перспектива» (УК «АктивФинансМенеджмент») — на 63,93%, «Инженер» (УК «Еврофинансы») — на 53,26%. Тут, правда, стоит отметить, что у этих ПИФов всего 6, 2 и 8 пайщиков соответственно. Число пайщиков действующих фондов недвижимости УК Сбербанка куда выше — от 125 до 1132 человек (данные investfunds).

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Агентство ипотечного жилищного кредитования запускает первый доходный дом в столице. По замыслу правительства, аренда должна стать одним из ключевых способов решения «квартирного вопроса».

О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.

«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», – заметила Балкарова.

Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.

«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.

Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта , которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».

«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.

Арендное жилье дешевле ипотеки

Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц. При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».

Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры – год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.

В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности – в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.

Другая сторона арендного вопроса – работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.

«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт – паи такого фонда. Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», – заметила управляющий директор АИЖК.

Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.

Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доходность по жилью, даже на падающем рынке, – это 4 года, по аренде – 17 лет, – рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. – Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю. Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».

Покупать квартиры уже невыгодно

По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным. Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли. А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.

Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.

Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», – согласилась она.

При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.

Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», – аргументировал он.

В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.

Ссылка на основную публикацию