Переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства

Переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Закон

Переход от долевого строительства к проектному финансированию

Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые сводят риски граждан к минимуму. Ответственными за исполнение назначены глава Правительства России Дмитрий Медведев, глава Банка России Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Конкретный механизм перехода будет разработан до конца 2017 года.

В конце октября Владимир Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах. По его словам, малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. Позднее президент поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.

По данным Минстроя, в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. Больше всего пострадавших в Краснодарском крае – 6,4 тыс. человек, в Москве – 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.

«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», – заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев. Он напомнил, что в других странах такого инструмента не существует, есть ипотека.

«Нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.

При этом, отметил он, сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также закрыть проблему обманутых дольщиков.

Такого же мнения придерживается и глава Минфина России Антон Силуанов. Застройщики по мере снижения процентных ставок в экономике должны будут постепенно переходить к финансированию своих проектов за счет ресурсов банков, а не граждан – покупателей будущих квартир, заявил Антон Силуанов.

«По-хорошему, с учетом снижения процентных ставок, возможно, все-таки нам подумать о целесообразности продолжения сбора денег таким образом. Имея в виду, что все-таки строители должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов, и все-таки гражданам более правильно и надежно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями», – сказал Антон Силуанов.

По словам министра, «если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу». На данный момент строители привлекают средства дольщиков, «потому что нет дольщиков – нет строительства, кредиты очень дорогие», отметил Силуанов. При этом, как считает министр, по мере снижения ставок в экономике «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».

Минстрой России успокаивает: переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень пояснил, что «никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», – отметил министр. «Дорожная карта» по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования, будет рассчитана на поэтапную смену системы в течение трех лет».

По словам министра, сегодня 80 % индустриального жилья строится с привлечением средств граждан, поэтому резкого перехода на другие правила игры допустить нельзя.

«База под переходный период есть. На одном из этапов совершенствования законодательства о долевом строительстве мы заложили механизм эскроу-счетов», – подчеркнул Михаил Мень.

Также он рассказал о пакете поправок, направленном в Госдуму РФ, который введет универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ.

«Когда мы изучили региональные “дорожные карты” по проблемным объектам, выяснилось, что очень по-разному устроены системы контроля в субъектах», – прокомментировал глава Минстроя России.

Михаил Мень сообщил, что, согласно законопроекту, контроль за долевым строительством в регионе сможет вести только специально созданный орган (по примеру Москомстройинвеста в Москве) или организация, выполняющая государственный строительный надзор.

Переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсуждали в ноябре на заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам. По словам Никиты Стасишина, в ходе работы предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья для человека.

«В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России. Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», – заявил замминистра.

При поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать эскроу-счета. Никита Стасишин рассказал, что Минстрой России сейчас проводит консультации с застройщиками и банками.

«Особого внимания, по нашему мнению, заслуживает опыт банков, которые уже осуществляют проектное финансирование», – подчеркнул замминистра. – В то же время нам важно получить от банков перечень условий, при исполнении которых они будут готовы пересмотреть свои требования к застройщикам при проектном финансировании».

Переход от долевого строительства к проектному финансированию – дело, судя по всему, уже решенное, хотя застройщики и их профессиональные объединения и предупреждают о возможных негативных последствиях для рынка недвижимости. Так, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, комментируя инициативы федерального центра, сокрушался, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. По мнению застройщика, цена квадратного метра в новостройке в Новосибирске может вырасти на 40 %, при том что объемы строительства снизятся также на 40 %.

Читайте также:  Путин подумает об увеличении площади недвижимости, за которую не нужно платить налог

Проектное финансирование или отказ от долевого строительства

С 1 июля 2019 г. рынок недвижимости России ждут серьезные изменения. Долевое строительство, котором можно было воспользоваться целых 15 лет будет упразднено, а строительные компании перейдут на проектное финансирование объектов. Но каким образом эти изменения коснуться простых покупателях? Нужно ли поторопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшую пятилетку?

Предпосылки введения новой модели финансирования

Федеральный закон ФЗ — №214 «Об участии в долевом строительстве» стал действовать с 30 декабря 2004 года — российские застройщики получили в распоряжение отличный механизм для финансирования. Причем он предельно простой и удобный для всех участников процесса. Покупатели получили возможность внести средства в недвижимость еще на стадии котлована и сэкономить в итоге, а фирмы застройщики — получили необходимые инвестиции для реализации объектов. Но у такого подхода были и минусы.

Первая проблема долевого строительства — увеличение количества обманутых дольщиков. По данным известного издательства РБ., в 1-м квартале 2018 г. в России уже имелось 842 недостроенных объекта, где заключено 80,3 тыс. договоров долевого участия с дольщиками, которые были занесены в реестр пострадавших. И число таких объектов увеличивается, несмотря на принимаемые меры поддержки государством таких застройщиков.

Попытки государства решить проблему за 15 лет так остались тщетны. И в октябре 2017 года президент РФ дал поручение министерствам разработать 3-летний план, который предусматривает отказ от долевого строительства и переход на новый тип финансирования.

В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. президент огласил точную дату ликвидации долевого строительства и новый вид финансирования. Проектным финансированием начнут пользоваться с 1 июля 2019 года.

Проектное финансирование

Проектное финансирование подразумевает уход от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При приобретении недвижимости будет требоваться обязательное участие 3-х сторон: покупателя, продавца и банка (в роли гаранта сделки).

Разберем этапы всей сделки:

  • Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  • Средства переводятся на отдельный специальный счет в банке.
  • Банк выдает застройщику целевой кредит для постройки объекта.
  • После передачи объекта в эксплуатацию банк переводит деньги со специального счета застройщику, а готовый объект переходит в пользование покупателю.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спец. счета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни сами покупатели. Для того чтобы использовать дополнительные средства на строительство объекта застройщик может использовать собственные финансы или сделать обращение в банк за целевым кредитом, но уже под определенные проценты.

Основные цели перехода на проектное финансирование

Минусы 214-ФЗ были определены уже в первые годы действия закона. Его положения не гарантировали полноценной защиты прав дольщиков, в результате чего число обманутых покупателей со временем возрастало. Для решения проблемы с 1 января 2017 года в РФ начал работать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, занимающийся возмещением причиненного ущерба при невыполнении застройщиками своих обязательств. Средства, переведенные в фонд, переводятся из страховых отчислений, которые делаю застройщики.

Созданный год назад такой механизм участия в договоре долевого участия в строительстве показал себя с положительной стороны, но в итоге государственные структуры не поменяли свое решение и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Проектное финансирование ставит перед собой следующие цели:

  1. защита прав покупателей жилья;
  2. удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  3. сокращение сроков строительства.

В правительстве говорят о том, что новый механизм позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их обезопасить, чтобы средства дольщиков расходовались по целевому назначению, а не так, как мы имеем на сегодняшний день. Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование денег застройщиками, то в после нововведений будет какая-то гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только серьезные компании с огромной степенью надежности и доверия, а финансовое давление в виде уплаты процентов по кредитам подтолкнет компании-застройщики не затягивать со сроками передачи объектов в пользованиедольщикам.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Переход на новую систему финансирования — это новые потрясения, которые и так уже не один год сотрясают рынок недвижимости. Со слов президента 7 июня 2018 г. во время «Прямой линии», переход нужно проводить плавно, поэтому процесс разобьют на 2 этапа, которые реализуют в 2018 и 2019 годах.

Переходный этап с 1 июля 2018 г.

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

  1. введение «эскроу-счетов»;
  2. 1 девелопер (застройщик) получает только 1 разрешение на строительство объекта;
  3. запрет жилищных сертификатов и жилищных кооперативов — ЖСК.

Введенные поправки создали неплохой продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. полученные для строительства средства граждан будут храниться на счетах «эскроу» до момента передачи объекта в эксплуатацию.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой фирмы выдается только 1 разрешение на строительство. Во избежание попыток строительных компаний создания новых юридических лиц для получения новых разрешений, требования к девелоперам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этой даты по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением денег застройщиков или кредитных средств. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода

Для решения проблемы обманутых дольщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Такие резкие изменения структуры рынка недвижимости вполне могут привести к неожиданным последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые изменения, покупатели все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но сильной выгоды от такого приобретения получить уже не получится. Застройщики будут устанавливать цену, исходя из будущей стоимости готового жилья, а как сейчас.

Проектное финансирование лишает застройщиков «быстрых денег», которые они получали при долевом строительстве от покупателей в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмам придется обращаться в банки за немалыми кредитами, по которым придется выплачивать проценты, что в свою очередь приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. А вот начинающим фирмам будет нелегко получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного плана. Новый механизм, помимо всего прочего, приведет к отслаиванию череды мелких застройщиков, которые не сумеют приспособится к новым механизмам.

Как поднимутся цены на квартиры в новостройках

Это, пожалуй, один из самых популярных вопросов, которые интересуют граждан. Но однозначного ответа на него дать пока не получится — в данный момент неясно, как вообще будет работать новая модель, и как поведут себя компании застройщики в условиях сильного прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование нагружает девелоперские компании новые кредиты. А измененный закон ставит застройщика примерно в такое же положение, что и простых граждан, приобретающих жилье в ипотеку — использую такие же ставки в 10-10,5%, за 3 года возведения объекта им придется заплатить банкам до 30% от основного долга кредита. Конечно же самый простой способ снизить или вообще «сбросить» такую нагрузку в подобной ситуации — увеличить цену объекта для покупателя.

Однако многие аналитики утверждают, что застройщикам это будет сделать очень тяжело. А объясняется это следующими условиями.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • ажиотаж на закупку новостроек;
  • неопределенность на рынке первичной недвижимости.
  • уменьшение спроса из-за снижения покупательской способности населения;

С 2016 г. российский рынок жилья переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил около 7,6 миллионов квадратных метров жилья, тогда как в 2011-2013 годы было около 5 миллионов квадратных метров жилья. Число новых проектов в столице, и по всей России будет увеличиваться и впредь, аж до 1 июля 2019 г. Все потому что, застройщики стремятся реализовать как можно большее число объектов по старому закону, и, сами того не понимая, еще сильнее ухудшают свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду население с доходами на уровне 40-50 тыс. руб. в месяц — именно они в настоящее время являются целевой аудиторией для застройщиков-девелоперов.

Если ко всему прочему иметь ввиду, что пока не подготовлена прочный фундамент для строительства и финансирования по новому закону, в первые несколько лет сделки будут заключаться с большой степенью риска для всех. А резкое увеличение цен на недвижимость может попросту обрушить неустойчивый рынок недвижимости.

Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление рубля и уменьшение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились в среднем на 25% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2018 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2019 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы тяжело, так как пока еще до сих пор не понятно как рынок недвижимости отреагирует на нововведения. Серьезное повышение цен при таких обстоятельствах — очень опасный шаг для девелоперов. Наиболее правильный сценарий — это уменьшение объема предложения. Застройщиков загнали в угол последние поправки в 214 Федеральном Законе, после чего они должны более тщательно подходить к строительству объектов и распределению денежных средств. В конце концов в будущем они все равно будут ждать положительную тенденцию, чтобы увеличить цены на жилье.

Прогнозы на 2019-2024 годы

Наиболее подходящий план развития событий в период с 2019 по 2024 годы — это плавное уменьшение предложения с постепенным увеличением цены, но, естественно, в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, должно быть достаточно, чтобы уменьшить удар по карману покупателей.

Стоимость недвижимости будет самой минимальной ориентировочно в 2020 г., когда на рынке появится много жилья, появившегося в период «строительного бума» 2018 г. Далее, скорее всего, последует еще около 2 лет стагнации и приспособления к новым рыночным реалиям. После чего участники рынка уже будут работать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2019 году

214-ФЗ неизбежно канет в лету, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли торопиться и приобретать жилье по договору долевого участия в 2019 г., пока еще не запрещено. Давайте рассмотрим, какие преимущества дает подобный формат сделки.

Так как главная цель проектного финансирования — защита прав дольщиков, то логично было бы предположить, что сделка такого формата будет более надежной, чем по договору долевого участия. Однако если ДУ работает на протяжении 15 лет вместе со всей накопленной за все годы судебной практикой, то новый порядок будет «обтачиваться» еще как минимум 3-4 года. В первые годы разрешение спорных моментов будет нелегким процессом. В этом отношении ДДУ явно превосходит проектное финансирование.

Договор долевого участия даже в 2019 году, все еще остается более приемлимой схемой инвестирования, в то время как проектное финансирование не дает такой возможности. Кроме этого, в последнем варианте вообще исключается необходимость вкладываться в проект заблаговременно — только если приобретатель хочет получить конкретный объект и он будет уверен что его никто не выкупит. Но стоит ли оно того, если можно просто купить акции положить деньги на депозит в банк под проценты, и через несколько лет приобрести уже готовый объект?

В случае с ипотекой ситуация тяжелее, особенно если у вас небольшой первоначальный взнос. Так как правительство уже 10 лет дает обещания об понижении кредитной ставки до 6-8%. В новых условиях нельзя угадать заранее, что выгодней: оформить кредит сейчас или все же подождать обещанные улучшения. В ожидании повышения цен на жилье, уменьшение ключевой ставки по ипотеке, должно стать едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Новая реформа строительства в Российской Федерации направлена для исправления недостатков старого закона, но вполне может только ухудшить положение дел на рынке недвижимости. Полноценная защита дольщиков, которую государство надеется получить, наступит только через несколько лет. Другими словами, это защита только тех кто еще будет покупать, в то время совершенно неясно, какие действия будут осуществлены по отношению к тем, кто купит квартиру в первые годы существования новой модели.

Покупка строящегося объекта недвижимости с 2019 г. из выгодной инвестиции превратится в обычное бронирование. Перечислив деньги на «эскроу-счет», приобретатели тем самым подтверждают свое желание купить конкретный объект. При этом денежные средства на таком счете заморожены — их нельзя использовать в каких-либо финансовых операциях и извлекать прибыль ни компаниям застройщикам, ни покупателям, ни банкам. Это просто фиксированная сумма, которая просто подвергается инфляции и лежит мертвым грузом пока объект не будет реализован.

Непонятно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав дольщиков. Банки в соответствии с новыми поправками в законодательстве выступают в качестве гаранта того что деньги на эскроу-счетах не будут потрачены на другие цели, а регулировать строительство и выступать в качестве контрольного органа они не должны, за это отвечает Министерство строительства.

Проектное финансирование закрывает дорогу на рынок для новых застройщиков и усложняет деятельность нынешних. Когда у фирмы нет необходимого опыта взаимодействия с финансовыми организациями, ей будет нелегко разобраться со всеми «подводными камнями» процесса и спрогнозировать финансовые затраты. Кроме этого, кредитные организации, скорее всего, ужесточат требования к фирмам застройщикам, так как для кредитора финансирование строящегося объекта недвижимости связано с огромными рисками. В общем, переход к новому механизму проектному финансированию — это немалое потрясение абсолютно для всех участников рынка, от застройщиков до простых покупателей жилья.

Отказ от ДДУ в 2019 году – последствия для покупателей

С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее целых 14 лет долевое строительство будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Но как эти нововведения отразятся на рядовых покупателях? Стоит ли торопиться с покупкой квартиры по ДДУ? Каковы перспективы развития отрасли недвижимости в ближайшие 3-5 лет? Ответы на эти и другие вопросы — в подробной аналитической статье от Avaho.ru.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Читайте также:  Собственники жилья больше не будут получать уведомления УК о начале своей деятельности

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
  2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
  3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
  4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

В соответствии с новой моделью средства граждан, привлеченные на строительство, будут храниться на счетах эскроу. Это условные спецсчета, которые открываются до наступления каких-то определенных условий, в конкретном случае — до сдачи объекта в эксплуатацию. Ранее этого момента распоряжаться деньгами не могут ни застройщики, ни банки, ни даже сами граждане. Для привлечения средств на строительство девелопер может использовать собственные финансы или обратиться в банк за целевым кредитом, выдаваемым под проценты.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Переходный этап (с 1 июля 2018 г.)

Вместе с поправками в закон о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля 2018 г., ужесточились требования к застройщикам, работающим по ДДУ. Одновременно с этим усилилась защита прав дольщиков.

Основные положения поправки:

  • введение эскроу-счетов;
  • запрет жилищных сертификатов и ЖСК;
  • обязательное банковское сопровождение;
  • 1 застройщик — 1 разрешение на строительство.

Введенные поправки создали гибридный продукт, который разрешает применение ДДУ и вместе с тем содержит элементы проектного финансирования для защиты прав дольщиков. В частности, с 1 июля 2018 г. привлеченные для строительства средства граждан будут храниться на счетах эскроу до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Такая схема в течение года будет применяться на добровольных началах.

Запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) — это еще одна защитная мера, так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья.

Кроме того, решено ограничить застройщиков в объемах реализации жилья — теперь каждой компании выдается только одно разрешение на строительство. Чтобы девелоперы не смогли обойти данную норму, создавая новые юрлица для получения дополнительных разрешений, требования к фирмам ужесточили.

Окончательный переход на проектное финансирование (с 1 июля 2019 г.)

С этого момента по всей России финансирование жилья будет производиться с привлечением кредитных средств или на собственные деньги застройщиков. Оставшиеся новостройки, для которых получили разрешение до 1 июля 2019 г., продолжат реализацию жилья по старым правилам, но новых проектов с подобной схемой финансирования появляться уже не будет.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • введение эскроу-счетов;
  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Однако по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», застройщики вряд ли смогут переложить обслуживание кредитов на покупателей жилья. Такой вывод был сделан в результате прогнозирования ситуации на рынке недвижимости на период 2018-2024 гг.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • затоваривание новостройками;
  • сниженная покупательская способность населения;
  • неопределенность на рынке новостроек.

Российский рынок недвижимости с 2016 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. — около 4-5 млн. кв. м. Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2019 г. Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду слои населения с доходами на уровне 30-50 тыс. руб. в месяц — именно они сейчас составляют целевую аудиторию для девелоперов.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных инфопортала irn.ru, отражающих колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости недвижимости. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков. Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Каковы прогнозы на 2018-2024 гг.

Наиболее вероятный ход развития событий в период с 2018 по 2024 гг. включительно — это постепенное снижение предложения с плавным повышением цен, но в разумных пределах. Того объема предложения, который уже представлен на рынке, хватит, чтобы свести к минимуму удар по кошельку покупателей.

В целом, снижение цен на жилье в крупных городах и по всей стране будет наблюдаться еще от 1,5 до 2 лет. Стоимость недвижимости опустится на «дно» ориентировочно в 2020 г., когда рынок захлестнет волна «долевого жилья», появившегося во время ажиотажа 2018 г. После этого, вероятней всего, последует еще 2-3 года стагнации и адаптации к новым рыночным условиям. После этого участники рынка будут действовать по обстоятельствам.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2019 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее — только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Ломать. Не строить! Смогут ли застройщики обойтись без долевого строительства

Рынку жилищного строительства в России предстоит научиться жить без денег дольщиков

По данным Минстроя, в России зарегистрировано 36,6 тыс. обманутых дольщиков. Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше?

Готовьтесь к готовому!

Введенное в 2005 году долевое участие в строительстве для физических лиц уже не единожды пытались отменить. Несмотря на то, что оно очевидно сделало жилье более доступным и подстегнуло объемы строительства благодаря низким ценам на нулевом цикле и на этапе строительства. Получив деньги от будущих владельцев квартир по договорам долевого участия (ДДУ), застройщики в большинстве случаев благополучно завершали стройку. Дольщик получал таким образом новое жилье в собственность по цене на 25—30% ниже рыночной, застройщик — средства на строительство без банковской 15—20-процентной «наценки». Дольщики, конечно, рисковали потерей средств, если застройщик вдруг исчезнет вместе с собранными средствами. Известно немало случаев, когда злосчастные жилые комплексы переходили из рук в руки, меняли название, но так и не достраивались.

С 1 января 2014 года девелоперов, продающих квартиры в недостроенном доме, обязали иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков — дабы обезопасить инвестиции частных лиц. Но это не сильно помогло: страховщики заключали договоры с теми застройщиками, в которых были уверены, так что выплат по этому виду страхования почти не было. Случаи выплат со стороны ОВС также были единичными. Самые проблемные застройщики прикрывались поручительством банка, которое проблему дольщиков решать никоим образом не помогало.

Читайте также:  Верховный суд разъяснил, как можно законно расширить квартиру за счет чердака

На начало 2015 года в стране насчитывалось 684 проблемных объекта в 62 регионах, а число обманутых дольщиков перевалило за 70 тыс.

Права дольщиков нарушаются всё чаще, сообщили «Известиям» в Генпрокуратуре. Количество зарегистрированных преступлений в сфере долевого строительства в первой половине этого года выросло почти на четверть. Уголовные дела возбуждали в том числе против региональных чиновников, проявлявших халатность. Всего ведомство с января по июнь выявило свыше 6 тыс. различных нарушений прав дольщиков.

В итоге в марте 2014 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заговорил о возможной отмене долевого строительства и переходе к «взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию». А в июле 2015 года первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов уже официально поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева, который ратовал за то, чтобы к 2018 году «у нас вообще не было дольщиков». Была даже создана рабочая группа при Минстрое, призванная ликвидировать долевое строительство к 2020 году. Эти разговоры стали возможными, когда банки начали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9—12% годовых.

Но на тот момент остановить долевое строительство означало буквально заморозить половину строек жилых домов в стране. В 2015 году средства дольщиков, на которые строилось жилье, превышали 50% в общем объеме. К нынешнему моменту эта доля выросла до 70—80%. Однако сейчас реализация этой идеи кажется чуть более реалистичной — из-за низких банковских ставок. Министр финансов РФ Антон Силуанов в конце октября заявил, что ипотечные ставки позволяют перейти на покупку гражданами только готового жилья. Средние ставки по ипотеке на данный момент составляют 12—13%, а у некоторых банков для определенных групп клиентов начинаются от 8%. В будущем году, по прогнозам, они могут опуститься ниже 10%.

На сей раз дело дошло до президентских поручений: 7 ноября Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Подразумевается, что нужно еще придумать, как сохранить доступность жилья, так как при нынешнем уровне доходов населения прибавка к цене в 20% может стать критичной.

Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам совещания с членами правительства, состоявшегося 25 октября 2017 года. Документ опубликован на днях на сайте Кремля.

1 декабря 2017 года Михаил Мень заявил, что резкого отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию не будет, пояснив, что поручение президента содержит в себе всего лишь «создание поэтапного плана-графика». Следует ли это расценивать как намек на то, что за три года полностью отменить долевое строительство и ликвидировать проблему дольщиков не удастся, пока непонятно.

Между тем застройщики и другие участники рынка уже начали задумываться о том, как жить дальше, если ДДУ прикажут долго жить.

«Проектное финансирование может сильно осложнить строительство»

Олег Сухов, адвокат:

— Законодательство о долевом строительстве на самом деле имеет только один, но очень существенный недостаток — отсутствие реальных механизмов ответственности застройщиков. Система страхования ответственности полностью провалилась, поэтому сейчас решить эту проблему пытаются путем создания компенсационного фонда. Однако пока сложно судить, будет ли эффективной его работа, — необходимо дождаться первых попыток достроить с его помощью проблемные объекты. Также будут ужесточены требования к застройщикам — как финансовые, так и касающиеся получения разрешения на строительство. Есть вероятность, что эти требования окажутся слишком жесткими. Это может привести к кризису в отрасли. Однако на сегодняшний день отрасль не готова к таким кардинальным изменениям, поэтому переход возможен, но постепенный. При проектном финансировании контрольные функции возьмут на себя инвесторы, но это может сильно осложнить строительство.

«Необходимо снизить банковские ставки для застройщиков до 5—7%»

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Для того чтобы переход на проектное финансирование прошел наиболее безболезненно, в том числе и для покупателя, требуется учесть несколько важных моментов.

Во-первых, переход на новую систему финансирования должен осуществляться постепенно. Девелоперам необходимо время, чтобы кардинально перестроить свою работу. Обозначенные три года — крайне сжатый срок. Это время необходимо только на то, чтобы тщательно проработать законодательную базу. Чтобы внедрить новые решения, потребуется примерно еще столько же времени.

Во-вторых, для полноценного функционирования новой системы необходимо снизить банковские ставки, по которым будут выдаваться кредиты девелоперам, в среднем до уровня 5—7% годовых.

Если два этих ключевых момента будут соблюдены, мы не столкнемся с глобальными кризисными явлениями на рынке. По сути проектное финансирование — это более правильная и современная модель. Крайне важно грамотно ее внедрить и реализовать.

По поводу того, что объемы строительства могут сократиться — есть такой риск. Это связано с тем, что банкам выгодно сотрудничать с крупными застройщиками. Небольшие строительные компании могут уйти с рынка или будут поглощены более сильными и устойчивыми игроками. Процесс укрупнения рынка и ухода с него небольших компаний может начаться в ближайшие три года, поскольку они уже сейчас понимают, что не смогут вести свою деятельность в новых условиях.

Наша компания строит на собственные средства и на средства участников долевого строительства. При реализации проекта доля собственных средств составляет от 30%. Она может быть и выше, все зависит от условий проекта. Оставшаяся часть — это средства дольщиков. Проектное финансирование мы не используем.

«Мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка и снижения предложения»

Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:

— Для «Группы ЛСР», как для большой надежной публичной компании с хорошей репутацией на рынке, грядущие изменения не несут ничего катастрофического. Мы, как и другие девелоперы, все возможные способы финансирования будем оценивать, исходя из их доступности и стоимости в каждом конкретном случае. В основном мы привлекаем кредитные средства в банках на хороших условиях. Текущая рентабельность девелопмента для многих застройщиков не настолько высока, чтобы заложить в нее еще и стоимость финансирования, поэтому мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка и снижения предложения.

Страхование ответственности застройщиков могут отменить. Компенсационного фонда долевого строительства едва хватит на десяток недостроенных домов.

«Отказ от долевого строительства не подразумевает запрет продажи квартир на этапе строительства»

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами инвестиционно-риелторской компании EstaTet:

— Практически все компании (более 80% застройщиков) на рынке недвижимости сегодня работают в рамках ФЗ-214, поэтому используют средства дольщиков. В Москве по договорам долевого участия сегодня реализуется более 500 комплексов. Это примерно 13 миллионов квадратных метров жилья, в том числе около 3 миллионов квадратных метров апартаментов. По ЖСК продается примерно 30 объектов. Действующих договоров, по которым у застройщика существуют обязательства перед дольщиками по передаче квартир на жилье, зарегистрировано 86,8 тысячи, на апартаменты — 47,8 тысячи. Но есть и проблемные стройки, в Москве их около 35, в Московской области — 25.

Привлечение банка в качестве основного финансового партнера на всю стоимость проекта также доступно уже сегодня, но такая схема не часто используется девелоперами. Схема с банковским финансированием применима в нынешних реалиях только в том случае, если банковские кредиты будут выдаваться под минимальные проценты — 3—5%. Но в таком случае самим банкам станет невыгодно долгосрочное сотрудничество с девелоперами. Сегодня, чтобы получить кредит на стройку, доходность проекта должна быть на уровне 20%.

Резкого роста стоимости новостроек в связи с данной новостью во время переходного периода ждать не стоит. В ближайшее время мы увидим разноплановое колебание цен в пределах 3—5%, но в итоге рост цены после перехода к проектному финансированию может достигнуть 20%. Большие изменения коснутся структуры девелопмента — на рынке останутся те компании, у которых достаточно сил и средств принять новые правила игры, более мелкие игроки уйдут из отрасли.

Также стоит отметить, что отказ от долевого строительства не подразумевает запрет продажи квартир на этапе строительства. Возможно, будет разработана схема, по которой покупатель перечисляет обеспечительный платеж намерения покупки квартиры в банк, средства замораживаются на счете и передаются девелоперу после выполнения всех обязательств по передаче квартиры.

«Проектное финансирование намного дороже, чем беспроцентные деньги дольщиков»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

— На смену долевому строительству придет банковское кредитование и проектное финансирование. И то и другое намного дороже, чем бесплатные (то есть беспроцентные) деньги дольщиков. Даже если власти найдут возможность как-то удешевить эти кредиты, все равно процентной ставки менее чем 10% ждать не стоит. Однако следует понимать, что далеко не все застройщики смогут привлекать средства таким образом: проектное финансирование предоставляют всего несколько крупнейших банков, а ставка по нему составляет порядка 12—17%. К тому же на то, чтобы получить одобрение, может уйти несколько месяцев. Осилить все эти условия под силу только крупным компаниям федерального уровня.

Вполне возможно, что переход на банковское финансирование повлияет на рынок не только с точки зрения стоимости квадратного метра, но и в плане объемов. Если кредиты будут дорогие и девелоперы не смогут получать финансирование на начальных этапах строительства, то проектное финансирование банками не сможет заместить механизм долевого участия даже наполовину. Соответственно, вполне возможно снижение объемов строительства.

При этом почти наверняка улучшится качество строительства, поскольку девелоперам придется представлять покупателям товар лицом, а не просто показывать рендеры (компьютерные модели будущих домов в виде объемных картинок. — Прим. Банки.ру) и по картинкам рассказывать, какого качества материалы будут использованы при возведении дома. Правда, и стоить такое предложение будет уже дороже, поскольку готовые квартиры обычно на 20—30% дороже, чем квартиры, которые сейчас продаются на этапе котлована.

Более или менее найдут свою нишу средние и крупные застройщики, а лучше всего будут себя чувствовать в новых реалиях крупные компании в составе многопрофильных холдингов и девелоперские подразделения крупных банков.

«Это лишь незначительно снизит объемы строительства»

Александр Ручьев, президент ГК «Основа», председатель правления НКО «ПОВС застройщиков»:

— Отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию не приведет к кардинальному изменению картины на рынке первичной недвижимости. При планомерном и поэтапном внедрении такой схемы проблем у опытных и устойчивых застройщиков возникнуть не должно. При этом сам по себе переход к такому механизму не повлечет за собой удорожание жилья и не сильно повлияет на себестоимость строительства. Уровень цен на квартиры формируется рынком: объемом предложения, наличием платежеспособного спроса, ипотечными ставками и прочими факторами. Более того, это не новый механизм, уже сегодня многие девелоперы его используют. При этом нужно понимать, что сегодня практически все застройщики реализуют проекты на стадии строительства и привлекают деньги дольщиков. И все они заключают с покупателями договоры об участии в долевом строительстве, поскольку на сегодняшний день это единственный защищенный законодательством способ покупки жилья на таком этапе.

Вместе с этим ввод новой системы повлечет за собой уход с рынка нестабильных и небольших застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование. Однако это лишь незначительно снизит объемы строительства.

Ольга КУЧЕРОВА, Banki.ru

Подписывайтесь на Телеграм бот Банки.ру!
@banki_ru_bot

К чему приведет отказ от долевого строительства

Российский рынок жилья может кардинально измениться, если застройщики перейдут на проектное финансирование вместо привычного сейчас строительства с привлечением средств дольщиков. По оценкам участников рынка, если долевое строительство отменят, численность застройщиков сократится, снизится объем строительства жилья, а цены на жилье вырастут на 15–35%.

Проработать возможность введения проектного финансирования в области строительства жилья и подготовить план поэтапного перехода на него с долевого строительства президент Владимир Путин на минувшей неделе поручил главе Минстроя Михаилу Меню. Сейчас застройщики оформляют проектную документацию, получают разрешение на строительство и сразу открывают продажи — строительство ведется на средства дольщиков. Их привлечение регулируется федеральным законом №214 (214-ФЗ) о долевом строительстве. Он недавно был изменен. В частности, появилась привязка размера уставного капитала к объему портфеля девелопера. Дополнительно был принят закон о компенсационном фонде дольщиков: он обязывает девелоперов резервировать в уполномоченном банке не менее 10% от ориентировочной стоимости всего проекта, отчислять 1,2% стоимости каждого договора долевого участия в фонд дольщиков, на деньги из которого планируется достраивать дома развалившихся застройщиков или выплачивать компенсации пострадавшим. Предусматривается также и ограничение по выдаче разрешений на строительство: одна компания — одно разрешение. Все это стало необходимым на фоне развала гигантской строительной пирамиды СУ-155 Михаила Балакина, чьи невыполненные обязательства перед покупателями жилья на общую сумму 40 млрд руб. взяли на себя государство и частично коммерческие девелоперы.

Как заработает Фонд защиты прав дольщиков

Текущий механизм финансирования строительства означает, что девелопера кредитуют дольщики — они оплачивают полную стоимость квартиры в еще не построенном доме. По оценкам «НЭО Центра», средства дольщиков в расходах девелоперов на строительство жилья составляют 40%. Строительство с привлечением проектного финансирования подразумевает, что девелопер привлекает деньги институционального инвестора или банка, несет ответственность за готовность проекта перед ними, платит проценты за обслуживание долга (если предусмотрено) и продает только готовое жилье. За рубежом так строится большая часть жилья, строящиеся дома покупатели оплачивают поэтапно — вносят деньги частями по мере готовности здания.

Участники рынка осторожно оценивают последствия таких изменений.

«Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу»

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Если переход к проектному финансированию будет поэтапным, когда все участники готовы перестроиться, то процесс пройдет безболезненно. Но последствия для рынка все же будут. Это связано с тем, что схема проектного финансирования будет доступна в основном крупным застройщикам, которые состоят в партнерских отношениях с банками. Небольшим застройщикам это может оказаться не под силу, что приведет к дальнейшему укрупнению рынка и, как следствие, может привести к сокращению общего объема строительства. Кроме того, проектное финансирование создает тепличные условия для формирования крупного государственного застройщика-монополиста. Стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, даже при сохранении текущих объемов строительства и ввода жилья вырастет как минимум на 15–25% — на текущую разницу между готовым и строящимся жильем. Если объем строительства и ввода будут ниже — рост цен может быть еще более существенным.

«Долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет»

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»:

— Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию изменят правила игры на рынке жилья — и продаж, и строительства. Игроков на рынке станет меньше, цены могут существенно вырасти — на 25–35%. Если не будут работать механизмы повышения доступности жилья, то продажи могут остановиться. Тем не менее не стоит торопиться с выводами, поскольку сегодня рынок долевого строительства — это 3,5 трлн руб. и неизвестно, способны ли банки сейчас заместить эти средства. Вероятнее всего, долевое строительство никуда не уйдет в ближайшие пять—семь лет.

«Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается ростом цен»

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК А101:

— До сегодняшнего дня основной источник финансирования отрасли — деньги граждан, которые на текущий момент инвестировали 3,5 трлн руб. Для сравнения: размер всего кредитного портфеля в сегменте строительства у крупнейшего банка страны Сбербанка составляет 800 млрд руб. Сейчас проектное финансирование — наиболее востребованный инструмент для застройщиков элитного жилья и жилья бизнес-класса. Бывший экономкласс, нынешний стандарт, и комфорткласс традиционно финансировались за счет денег дольщиков. При одновременном переходе всего рынка на проектное финансирование резко сократится доступ застройщиков к деньгам, что снизит количество проектов. Снижение предложения на рынке закономерно сопровождается параллельным ростом цен во всех сегментах.

Ссылка на основную публикацию