Наполняемость компенсационного фонда долевого строительства может составить порядка 30 млрд руб. ежегодно

Наполняемость компенсационного фонда долевого строительства может составить порядка 30 млрд руб. ежегодно

Компенсационный фонд долевого строительства для решения проблем обманутых дольщиков может стать альтернативой существующим механизмам защиты дольщиков, которые сегодня недостаточно эффективны. При этом для качественной работы фонда его размер должен составлять 150-170 миллиардов рублей, считают эксперты рынка недвижимости, опрошенные РИА Новости.

Президент РФ Владимир Путин, выступая во вторник на Госсовете по строительству, заявил, что допускает возможность рассмотрения вопроса о создании компенсационного фонда долевого строительства для решения проблем обманутых дольщиков.

По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, объем компенсационного фонда долевого строительства может составить 30-35 миллиардов рублей в год. Министр уточнил, что фонд планируется пополнять за счет тех средств, которые застройщики отчисляют в страховые компании — это примерно 1% от суммы каждого договора долевого участия.

На государство надейся…

“Я полностью согласен с президентом, что перекладывать решение недоработок нерадивых застройщиков исключительно на бюджет неверно в текущих экономических условиях”, — говорит партнер девелоперской компании “Химки Групп” Дмитрий Котровский. Тем более, подчеркнул он, что в условиях снижения спроса на рынке недвижимости и специфики финансирования строительства за счет дольщиков, риски недостроя возрастают. “Пусть лучше покупатели надеются на застройщиков, а застройщики — на себя, чем все вместе – на то, что все недоработки решит государство”, — заявляет Котровский.

Котровский предполагает, что фонд может частично наполняться не только за счет бюджетных средств, но и за счет средств самих же застройщиков, с привязкой суммы взноса к объему портфеля каждого застройщика, по аналогии с компенсационным фондом Российского союза автостраховщиков на страховом рынке. “Таким образом, рынок, а не только государство, будет нести ответственность за своих же коллег. Компании, которые строят хорошо и в срок — за тех, кто намеренно или непреднамеренно оступился”, — рассуждает девелопер.

При этом Котровский отмечает, что создание такого фонда вполне реально в достаточно сжатые сроки.

По мнению президента ГК “Гранель” Ильшата Нигматуллина, существующая система страхования в долевом строительстве не работает на практике и поэтому нуждается в реформе. Котровский солидарен с ним, он полагает, что существующие механизмы защиты дольщиков, в том числе и страхование ответственности застройщиков, а также прорабатываемые поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ, касающиеся уставного капитала застройщиков и эскроу-счетов, не очень эффективны.

Котровский разъясняет — чтобы все эти инструменты действительно защищали, важно, чтобы выплата (компенсация) закрывала не 3-5% от стоимости метра, а компенсировала хотя бы 50-90% от инвестиционной себестоимости строительства, в противном случае достраивать за теми, кто не справится со своими обязательствами, будет не на что. “Если произвести несложный расчет, исходя из средней себестоимости квадратного метра и количества обманутых дольщиков по стране сегодня, размер этого фонда должен был бы составлять от 150 до 170 миллиардов рублей”, — размышляет он.

Идея создания компенсационного фонда кажется привлекательной, говорит Нигматуллин. При этом он отмечает: чтобы новый механизм успешно работал, необходимо заранее решить проблему сохранности денежных средств в этом фонде. Сегодня, когда случаи с отзывами лицензий участились, доверие внушают только крупные банки с государственным участием. “Пока не понятно, за счет чьих средств будет формироваться резервный фонд, застройщика или дольщика, и будет ли отменено страхование ответственности застройщиков”, — заключает Нигматуллин.

Не подорожал бы метр

Важно учесть механизмы и соответствующие затраты на реализацию этого проекта, чтобы не увеличить себестоимость строительства и, как следствие, стоимость квадратного метра, рассуждает руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков.

Незначительное удорожание допускает и Нигматуллин. “По аналогии с существующей системой страхования можно предположить, что стоимость квадратного метра в сегменте первичного жилья незначительно увеличится”, — говорит он. Однако эксперт делает оговорку, что решающее влияние на ценообразование, как и прежде, будут оказывать рыночные факторы и общая экономическая ситуация в стране.

По мнению президента ФСК “Лидер” Владимира Воронина, схема с фондом может быть эффективной, если этот фонд будет выдавать обманутым дольщикам вместо квартиры денежную компенсацию и кредитовать застройщиков под минимальный процент для достройки объектов. “В таком случае новый застройщик достроит объект, продаст квартиры и вернёт эти деньги обратно государству. Другой механизм спровоцирует злоупотребления”, — резюмирует Воронин.

Что важно знать о компенсационном фонде долевого строительства

Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.

Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков). Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат). В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.

Что такое компенсационной фонд долевого строительства?

Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.

Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб. Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.

Главные направления деятельности:

  • сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
  • выплаты в виде компенсаций дольщикам;
  • полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
  • выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.

В июне 2019 года был принят закон, в соответствии с которым выплаты по устаревшему «договору поручительства», а точнее заключенному застрахованному договору до 20.10.2017 г. (даты начала деятельности фонда), также станут обязанностью этой структуры. Детальный механизм, описывающий передачу обязанностей страховщика, отражен в законах по защите прав дольщиков от 27.06.2019 №153-ФЗ и №151-ФЗ.

Обязательные взносы в компенсационный фонд

Взнос, который застройщик должен внести в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2% от цены квартиры – каждого оформленного договора долевого участия. Впредь допускается увеличение размера взноса до 3-6% или изменение суммы федеральным законом. При повышении стоимости жилья девелопер за собственный счет обязан доплачивать разницу (соразмерно увеличению). Однако сумма отчислений не должна быть включена в ДДУ либо отражаться в виде затрат на себестоимости строительства и конечной цене жилья.

Оплата производится перед тем, как ДДУ будет зарегистрирован. Если обязательный взнос не внесен, Росреестр откажет в регистрации договора. А если он не зарегистрирован по другой причине или впоследствии расторгнут, то застройщику средства возвращаются.

Отметим, что взносы обязательны только для объектов, где первый договор был подан после 20.10.2017 г., когда фонд начал свою деятельность. После перехода на счета эскроу, отчисления в Компенсационный фонд по 214-ФЗ перестанут быть необходимостью.

Как фонд работает?

Механизмы выдачи денег на завершение объектов, как и возврата средств обманутым дольщикам достаточно просты. Управляет ими госструктура, а не частные фирмы, что уже дает определенные гарантии. Благодаря фонду, даже при банкротстве девелопера появится реальный шанс возвести здание.

Компенсационный фонд долевого строительства осуществляет строгий контроль за деятельностью застройщика. Он имеет право надзирать за каждым этапом строительства здания и проверять соответствие девелопера требованиям, установленным ФЗ-214. При обнаружении нарушений, будут уведомлены органы строительного надзора и Росреестр, которые примут необходимые меры. Кроме того, фонд вносит соответствующую информацию в единый реестр и отражает там многоквартирные дома, в отношении которых были получены компенсационные взносы.

Как новый механизм повлияет на стоимость жилья?

Сложно давать какие-то прогнозы, ведь на рынке недвижимости сейчас наблюдается «этап неопределенности», вызванный последними событиями, в числе которых скачки цен из-за ввода эскроу-счетов. Государство применяет для застройщиков как послабляющие санкции, так и рычаги нормативно-правового давления. Существенное повышение цен в таких условиях для девелоперов может стать весьма рискованным шагом. Но снижение нереально из-за ряда выплат, которые ложатся «на плечи» застройщиков. Это основная причина, по которой они теперь будут крайне избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денег. Следовательно, наиболее реальный сценарий в итоге – сокращение объемов предложения с плавным (в разумных пределах) ростом стоимости. Реализующихся сейчас новостроек достаточно, чтобы желающие успели приобрести недвижимость по старым условиям и ценам.

Часть аналитиков все-таки придерживается мнения, что в течение ближайших 1,5-2 лет в мегаполисах по всей стране будет происходить снижение цен на новое жилье. После того, как рынок окончательно захлестнет волна ажиотажа, образовавшаяся в момент ввода эскроу, примерно в 2020 году стоимость квадрата опустится на «дно». Затем, скорее всего, последует года 2-3 адаптации к новым условиям и стагнация строительного рынка. Ну и только после этого застройщики начнут действовать в соответствии с обстоятельствами (например, повышать цены).

Другие эксперты считают, что уже в период с конца 2019 до 2024 года включительно, цены будут только расти. Ведь введение для застройщиков нескольких видов отчислений одновременно (компенсационный фонд долевого строительства + страхование) несомненно отразится на цене квартир, поскольку затраты будут заложены в себестоимости квадратного метра. Соответственно, компании будут ждать наиболее подходящего благоприятного момента для повышения цен на жилье. Это, скорее всего, приведет к монополизации рынка «акулами» – часть мелких застройщиков вынуждены будут уйти, поскольку на счету, еще до начала строительства, у них должно присутствовать минимум 10% от стоимости объекта.

Что будет в случае банкротства застройщика?

В последних редакциях 214-ФЗ представил для дольщиков новые гарантии, которые позволяют не потерять капиталовложения. В случае банкротства девелопера, фонд предоставляет финансирование для проблемных объектов. И только в момент, когда суд признал строительную компанию банкротом, начнет производиться выплата дольщикам (да и то лишь при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их ДДУ). Кроме того, на общем собрании дольщиков должно быть принято соответствующее решение о выплате.

Дольщик получит обратно всю сумму денежных средств?

Да, компенсационный фонд долевого строительства, известный как «Фонд защиты прав дольщиков», подразумевает возмещение средств при банкротстве девелопера. Но на каких условиях и сколько вложенных денег сможет получить человек?

Для расчета суммы возмещения убытка используется формула: метраж жилплощади, приобретенный дольщиком в здании (не больше 120 кв. м), умноженный на среднестатистическую рыночную стоимость квадратного метра в новостройках данной локации (которая определяется по методике, утвержденной органами статистики/Минстроем и обычно на 30-40% ниже реальной стоимости).

Когда цена по ДДУ не превышает допустимый максимум, вычисленный по формуле, дольщик получит назад всю сумму. Если же стоимость превышает вычисленный результат, то участник долевого строительства, сможет получить средства только в размере, установленном законом (определенном формулой). Гражданам, что приобрели недвижимость посредством уступки прав по ДДУ, заключенному после начала банкротства компании, будет отказано в выплате.

Максимальный размер выплаты по многоквартирному дому составляет 10 млн. рублей. Даже если человек купил в одной новостройке несколько квартир, он не сможет получить больше установленной законом суммы. К тому же, не производятся выплаты в отношении нежилых помещений (у покупателей нет права получить возмещение за счет фонда в случае проблем со стройкой). В отношении апартаментов, которые имеют статус нежилых помещений, ситуация может измениться. В ноябре этот вопрос может быть решен: с целью повышения безопасности дольщиков в законодательство планируют внести соответствующие изменения.

Детально о том, как дольщику получить возмещение из компенсационного фонда долевого строительства, можно узнать из Постановления от 7 октября 2017 г. №1233.

Что надо знать о застройщике?

Репутация и опыт строительной организации не столь важны, как его финансовая устойчивость, хотя все показатели взаимосвязаны. Поэтому дольщику важно выяснить это заранее, чтобы снизить степень риска и не ввязаться в долгострой. Ведь в случае непредвиденных сложностей, у компании в расширенными финансово-административными возможностями гораздо больше шансов выйти из трудного положения без ущерба для конечных потребителей.

Многие поправки в законодательстве направлены как раз на укрепление финансовой устойчивости застройщиков:

  • На их счетах должно присутствовать как минимум 10% собственных средств от сметной стоимости объекта.
  • Должны отсутствовать финансовые обязательства свыше 1%, которые не относятся к строительству.
  • Суммарный размер авансовых платежей не должен превышать 30%.
  • Расходы на содержание фирмы не должны выходить за пределы 10%.
  • Согласно ФЗ-214, застройщик обязан публично раскрывать информацию о себе, в том числе о своем финансовом положении – сведения должны быть опубликованы на сайте.
Читайте также:  Первое заседание рабочей группы по проекту Умный город прошло в Минстрое России

Проверить надежность девелопера и спрогнозировать риски дольщик может самостоятельно, после анализа нескольких критериев:

  • документация о компании (дата основания, состав совета директоров и др.);
  • ключевые партнеры и источники финансирования;
  • отзывы в средствах массовой информации;
  • данные из единого реестра застройщиков;
  • анализ деятельности организации на тематических порталах;
  • реализованные проекты и темпы строительства;
  • личное знакомство с представителями фирмы и осмотр объекта.

Кроме того, дольщик имеет право напрямую запрашивать у застройщика информацию для ознакомления, которая касается его финансового положения. Сюда относится финансовый результат (отчетность) текущего года, а также суммы дебиторской и кредиторской задолженности, которые девелопер обязан отражать в изменениях к проектной декларации.

Дополнительно можно запросить выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика, чтобы изучить состав учредителей и отследить перемены. На практике, при возникновении денежных сложностей, руководящий состав (учредители, генеральный директор, главный бухгалтер) обычно меняется под различными предлогами. Наличие/отсутствие исков в отношении девелопера и связанных с ним компаний, также является существенным показателем его успешности, поэтому данная информация должна стать для дольщика сигналом при принятии дальнейших решений.

Что в итоге?

Принимая во внимание все нововведения (государственный компенсационный фонд долевого строительства, счета эскроу, страхование ДДУ), на горизонте уже виднеется неизбежное, но логическое завершение текущей эпохи ФЗ-214. Долевое строительство, конечно, привычное, оно просуществовало 14 лет, хотя и накопило за это время солидный судебный опыт.

Нововведенные схемы будут еще обкатываться не менее 3-5 лет, и разрешение конфликтных ситуаций в первые годы будет процессом непростым, неоднозначным и трудоемким. В этом отношении ДДУ определенно выигрывает на данный момент и остается относительно выгодным инструментом для инвестирования. Новые механизмы, в частности, с применением проектного финансирования, исключают подобную возможность: нет смысла заранее вкладывать деньги в проект – покупка жилья в новостройке превратится из инвестиции в банальное бронирование. А главное, – можно ведь просто подождать и купить готовое жилье.

Поэтому ключевой вопрос о «журавле в небе» до сих пор остается актуальным: стоит ли покупать квартиры от застройщика в 2019 году (пока еще существует возможность), по старым схемам? Здесь и сейчас однозначного ответа быть не может. Решение следует принимать каждому самостоятельно, учитывая индивидуальные потребности и собственные возможности.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Откроется в новой вкладке.”>Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду Откроется в новой вкладке.”>страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации. Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия. Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин Откроется в новой вкладке.”>подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е. запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства. Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (Откроется в новой вкладке.”>ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. Откроется в новой вкладке.”>п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту. То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту. Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ Откроется в новой вкладке.”>специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются. Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд. Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс. Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Откроется в новой вкладке.”>Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных Откроется в новой вкладке.”>поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – Откроется в новой вкладке.”>здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

#Интересное по рынку

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

Читайте также:  На Колыме в этом году плата за отопление повышаться не будет

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение. При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию. По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда. Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности. В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата. Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны. При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации. Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ. Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Наполняемость компенсационного фонда долевого строительства может составить порядка 30 млрд руб. ежегодно

Профильный комитет Госдумы 13 июня рекомендовал принять в первом чтении проект федерального закона №139186-7, регулирующего создание и работу компенсационного фонда долевого строительства.

Совету Госдумы предложено включить этот документ для рассмотрения в первом чтении в проект порядка работы нижней палаты российского парламента на завтра, 14 июня 2017 года. Предлагается определить докладчиком по законопроекту замминистра строительства РФ Никиту Стасишина, а содокладчиком — председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева.

У возглавляемого депутатом Николаевым комитета, как мы уже писали, есть целый ряд претензий к этому документу. Они нашли свое отражение в заключении комитета. Условием принятия законопроекта в первом чтении Комитет считает его «доработку ко второму чтению с учетом замечаний ответственного комитета и комитетов-соисполнителей».

Поскольку претензий, отраженных в заключении профильного комитета на внесенный Правительством законопроект, очень много, публикуем это заключение полностью.

Если доработка законопроекта пройдет успешно, то шансы его принятия в весеннюю сессию (до 31 июля 2017 года) очень высоки. В этом случае компенсационный фонд долевого строительства может заработать уже летом этого года.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

по проекту федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

(в части защиты прав участников долевого строительства)

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – законопроект) и отмечает следующее.

Согласно пояснительной записке, законопроект подготовлен во исполнение поручения Президента Российской Федерации от 21 февраля 2017 года № Пр-317. Законопроектом предусматривается новый законодательный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, который предполагает использование государственного компенсационного фонда долевого строительства, формируемого на основе обязательных отчислений застройщиков, в качестве единственного способа обеспечения их обязательств. Иные способы гарантирования обязательств застройщиков, к числу которых в настоящее время относятся страхование гражданской ответственности и банковское поручительство, законопроектом упраздняются. В результате законодательных изменений государство принимает на себя все риски деятельности застройщиков.

Законопроектом определяются правовое положение организации, учреждаемой для управления компенсационным фондом долевого строительства, порядок формирования ее имущества и органов управления, порядок ее взаимодействия с органами государственной власти, особенности установления и уплаты обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, а также порядок использования средств такого фонда.

Принятие законопроекта потребует принятия ряда подзаконных актов. Предусматривается, что размер обязательных отчислений, уплачиваемых застройщиками в компенсационный фонд долевого строительства, порядок инвестирования его средств, а также основания и порядок их использования будут определены Правительством Российской Федерации.

Представляется, что предложенный механизм обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства способен оказать положительное влияние на развитие строительной отрасли и усилить приток средств граждан на рынок долевого строительства. Вместе с тем по законопроекту имеются существенные замечания, требующие его всесторонней и тщательной доработки.

Так, законопроект предусматривает учреждение организации, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, в организационно-правовой форме фонда (далее – Фонд), учредителем которого выступает Российская Федерация и имущество которого формируется за счет обязательных отчислений застройщиков. В то же время согласно статье 123 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) фондом признается унитарная некоммерческая организация, учрежденная гражданами или юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов. В результате возникает несоответствие проектируемых норм и требований гражданского законодательства Российской Федерации в отношении состава учредителей фонда и порядка формирования его имущества. Помимо этого предлагаемая законопроектом организационно-правовая форма юридического лица не соответствует публично-правовому характеру реализуемых им функций, на что неоднократно указывалось Государственно-правовым управлением Президента Российской Федерации на этапе подготовки законопроекта Правительством Российской Федерации к внесению в Государственную Думу.

Следует также учитывать, что установленный ГК РФ запрет на реорганизацию такой организационно-правовой формы юридического лица как фонд при принятии в будущем решения о ее изменении потребует ликвидации Фонда и учреждения нового юридического лица. Наряду с этим обращает на себя внимание отсутствие в законопроекте прямого запрета на признание Фонда банкротом, что оставляет для кредиторов возможность инициировать процедуру его банкротства.

Возражения вызывают положения законопроекта, допускающие непрозрачное расходование Фондом средств компенсационного фонда, в том числе право определять порядок их предоставления, на что в своем заключении указывает также Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. Следует, в частности, отметить, что в законопроекте отсутствуют положения, предусматривающие процедуру отбора застройщиков, претендующих на получение средств компенсационного фонда в виде займа. Помимо займа в качестве одной из форм предоставления средств компенсационного фонда законопроектом предлагается пожертвование. При этом в материалах к законопроекту отсутствует обоснование необходимости использования подобной формы безвозвратного предоставления средств, а в самом законопроекте отсутствует указание на целевое назначение выделяемых таким способом средств.

В законопроекте остаются не раскрытыми механизмы контроля за исполнением лицами, получившими средства компенсационного фонда для достройки объектов незавершенного строительства, обязательств по передаче жилых помещений участникам долевого строительства, а также правовые последствия неисполнения указанными лицами данных обязательств.

В этой связи дополнительного обоснования требуют положения законопроекта, предусматривающие возможность использования средств компенсационного фонда для финансирования строительства незавершенных объектов. Кроме того, учитывая прогнозируемую в самом законопроекте недостаточность средств компенсационного фонда для обеспечения исполнения обязательств застройщиков, представляется целесообразным исключить возможность их предоставления на безвозвратной основе.

Включение в законопроект наряду с выплатой возмещения иных форм расходования средств компенсационного фонда в целях обеспечения исполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства требует указания оснований, в соответствии с которыми будет осуществляться их выбор. Помимо этого в законопроекте необходимо отразить основания для заключения организацией, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, договоров о предоставлении его средств и условия их предоставления.

Проектируемые нормы не позволяют обеспечить целевой характер использования средств компенсационного фонда долевого строительства, так как допускают возможность финансирования с их помощью текущих расходов Фонда, то есть направления на цели, не связанные с защитой прав и интересов участников долевого строительства. Наряду с этим законопроект допускает возможность принятия произвольных решений в вопросах использования средств компенсационного фонда долевого строительства, предоставляя Правительству Российской Федерации полномочия по утверждению указанного порядка.

В целом законопроект содержит значительное количество бланкетных норм, которые обуславливают высокую правовую неопределенность предлагаемого законодательного механизма обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве, на что обращается также особое внимание в заключении Комитета Государственной Думы по финансовому рынку. В этой связи в целях соблюдения прав и интересов участников долевого строительства представляется необходимым закрепить на законодательном уровне порядок использования средств компенсационного фонда долевого строительства, а также порядок инвестирования временно свободных средств компенсационного фонда долевого строительства, включая перечень разрешенных объектов инвестирования.

В законопроекте отсутствуют нормы, позволяющие осуществлять эффективный контроль за деятельностью Фонда, в том числе за направлениями расходования его средств, что является одним из наиболее существенных замечаний по законопроекту, отмеченных также в заключении Комитета Государственной Думы по транспорту и строительству. В частности, законопроектом не предусмотрены установленные федеральными законами для учреждаемых Российской Федерацией государственных корпораций, а также государственных и публично-правовых компаний требования о порядке закупки товаров, работ и услуг, требования о ежегодной публикации отчетов об использовании имущества, а также нормы о праве Счетной палаты Российской Федерации и иных государственных органов в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществлять контроль за их деятельностью. Законопроект не содержит также положений, определяющих порядок контроля за целевым использованием средств компенсационного фонда, а также эффективностью их инвестирования.

Законопроект предусматривает, что члены совета Фонда назначаются Правительством Российской Федерации. Вместе с тем, учитывая исключительно высокую социальную значимость возлагаемых на Фонд функций, представляется необходимым обеспечить надлежащий парламентский контроль за его деятельностью. С этой целью целесообразно предусмотреть возможность включения в состав высшего органа управления и ревизионную комиссию организации, управляющей компенсационным фондом долевого строительства, представителей Федерального Собрания Российской Федерации.

В законопроекте недостаточно четко разграничиваются полномочия органов управления Фондом, в частности, в вопросах осуществления руководства его текущей деятельностью. Наряду с этим законопроектом не предусматривается создание ревизионной комиссии Фонда в целях осуществления контроля за его финансово-хозяйственной деятельностью. Законопроект не наделяет также совет Фонда полномочиями по принятию решений о проведении внеочередных аудиторских проверок.

Читайте также:  В Засвияжском районе Ульяновска объявлен конкурс по благоустройству территорий «Зимние фантазии»

Законопроект предусматривает возможность формирования Фондом резервного и иных целевых фондов на основании решения его высшего коллегиального органа. Вместе с тем в законопроекте отсутствуют предельные размеры, цели и способы использования таких фондов.

Законопроектом предлагается заменить судебный порядок приостановления деятельности застройщика по привлечению средств дольщиков на административный – по решению контролирующего органа. Такой порядок способен усилить административное давление на бизнес, так как наделит чиновников контролирующего органа правом внесудебного приостановления деятельности застройщика, лишив застройщика возможности равноправного и состязательного рассмотрения вопроса о приостановлении деятельности.

Значимый риск представляет непрозрачность требований к размеру обязательных отчислений, уплачиваемых застройщиками в компенсационный фонд, на что в качестве одного из замечаний к законопроекту указывается также в заключении Комитета Государственной Думы по финансовому рынку. Так, законопроектом предусмотрена возможность ежегодного повышения базовой ставки в связи с прогнозируемой недостаточностью имущества, составляющего компенсационный фонд. Законопроект не устанавливает также предельный размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд, наделяя соответствующими полномочиями Правительство Российской Федерации. В то же время согласно действующим нормам предельный размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства соответствующего объекта недвижимости.

В результате расходы застройщиков по уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд могут оказаться существенно выше аналогичных расходов, связанных со страхованием их гражданской ответственности и получением банковского поручительства. Неопределенность размера обязательных отчислений застройщиков способна существенно затруднить для них планирование и реализацию инвестиционных проектов. Кроме того, издержки застройщиков, связанные с уплатой повышенных взносов в компенсационный фонд в конечном итоге будут переложены ими на участников долевого строительства. В итоге граждане будут вынуждены из своего кармана оплачивать риски деятельности участников строительного рынка.

Согласно проектируемым нормам, на застройщиков возлагается обязанность уплаты обязательных отчислений в компенсационный фонд по каждому договору участия в долевом строительстве до его государственной регистрации. Одновременно при государственной регистрации каждого такого договора устанавливается требование о проверке факта уплаты застройщиком указанных отчислений. Вместе с тем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации уплата цены по договору участия в долевом строительстве осуществляется после его государственной регистрации. Таким образом, возникает неопределенность в вопросе возмещения застройщику таких расходов при возможном отказе регистрирующего органа в государственной регистрации договора.

Законопроект предусматривает выплату как гражданам, так и юридическим лицам за счет средств компенсационного фонда возмещения по договорам участия в долевом строительстве, касающимся передачи жилых помещений. Вместе с тем граждане и юридические лица имеют различные цели инвестирования в долевое строительство. В этой связи требуется дополнительное обоснование целесообразности покрытия за счет средств компенсационного фонда предпринимательских рисков юридических лиц.

Уточнения и доработки требуют переходные положения законопроекта, касающиеся снятия правовой неопределенности в отношении обязательных отчислений застройщиков, осуществляемых по договорам участия в долевом строительстве с 1 января 2017 года, в том числе в вопросе защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, связанном с неуплатой застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд и отсутствием в настоящее время у органа регистрации правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, по которому имеется неуплаченный взнос.

Помимо этого в законопроекте не нашли отражения вопросы защиты прав и законных интересов участников долевого строительства в случае недостаточности средств компенсационного фонда, вопросы возложения на добросовестных застройщиков издержек по его наполнению, а также вопросы привлечения застройщиками средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации о долевом строительстве.

С учетом этого представляется целесообразным дополнить законопроект, в частности, положениями, предусматривающими механизмы правового регулирования при недостаточности средств компенсационного фонда и источники покрытия его дефицита в целях обеспечения своевременных выплат участникам долевого строительства, а также положения, касающиеся вопросов неисполнения или неполного исполнения застройщиком обязанности по уплате взносов в компенсационный фонд. Аналогичная позиция отражена также в заключениях по законопроекту, подготовленных Комитетом Государственной Думы по финансовому рынку и Комитетом Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству.

В заключениях комитетов-соисполнителей приводятся также иные существенные замечания к законопроекту, требующие учета при доработке законопроекта ко второму чтению. Кроме того, ряд принципиальных замечаний к законопроекту содержится в заключении Правового управления Аппарата Государственной Думы, в котором, в частности, указывается на необходимость однозначного определения в законопроекте целей использования средств компенсационного фонда, а также дополнения законопроекта положениями о порядке осуществления обязательных отчислений застройщиков в компенсационной фонд, включая установление сроков их уплаты, и о взаимодействии с органами местного самоуправления, не нашедшими отражения в законопроекте.

На основании изложенного Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям считает возможным рекомендовать Государственной Думе принять в первом чтении проект федерального закона № 139186-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», внесенный Правительством Российской Федерации, при условии его доработки ко второму чтению с учетом замечаний ответственного комитета и комитетов-соисполнителей.

Компенсационный фонд: во сколько обойдётся «защита от обманутого дольщика»?

С 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия.

На данный момент сумма отчислений незначительна, но что будет с застройщиками и рынком недвижимости, если существенно увеличить размер отчислений? Мы поговорили с экспертами о деятельности компфонда в ближайшем будущем, а также выяснили, что значат знаменитые слова властей об «открытости» застройщиков.

Novostroy.ru: Чиновники заявили, что после 1 июля 2018 года взнос в компенсационный фонд защиты дольщиков будет зависеть от открытости застройщика. На ваш взгляд, что имелось в виду?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: Полагаю, что размер взносов в фонд будет дифференцирован: застройщики, которые предоставят максимально возможный объем информации о себе, источниках финансирования, участниках бизнеса, получат возможность отчислять от ДДУ меньше тех, кто такими сведениями откажется поделиться. То есть взносы в компенсационный фонд станут, скорее, стимулирующим инструментом для повышения открытости девелоперов по отношению к надзорным органам и покупателям.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group: Необходимо уточнить понятие и обозначить точные критерии открытости, выраженные в выполнении конкретных требований и достижении заданных показателей. На мой взгляд, текущие обязательства застройщиков перед надзорными органами вполне эффективно измеряют открытость организаций: есть соответствующие отчетные формы, требования к показателям деятельности, регулярный контроль со стороны профильных ведомств. Эта система вполне может стать основой оценки открытости застройщика и регулирования отчисления в компенсационный фонд.

Квартиры от застройщиков с акциями

Аркадий Астрахан, ООО «Управление Регионального Строительства»: На мой взгляд – это чисто коррупционная составляющая, которая будет зависеть от конкретного человека. Невозможно адекватно спрогнозировать риск для фонда, чтобы уточнить размер «страхового» тарифа.

Novostroy.ru: По словам министра строительства и ЖКХ России, Михаила Меня, в 2018 году компенсационный фонд будет насчитывать 3,5-4,5 млрд. рублей. Ежегодно в строительство жилья застройщики привлекают порядка 1,5-2 трлн рублей. 4,5 млрд. рублей — это мизерные 0,002% от ежегодного оборота строительных средств. Есть ли вообще смысл в видоизменении размера отчислений, если по-большому счёту деньги, отчисляемые в компенсационный фонд – капля в море?

М. Л.: Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2017 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит и суммарный объем полученных отчислений будет расти. Сейчас только 10% всех строящихся объектов возводятся по разрешениям на строительство, выданным в 2017 году. Большая часть строек стартовала в 2016 и 2015 году, поэтому можно предположить, что максимальный объем отчислений компенсационный фонд получит примерно через два-три года. Всего в России ежегодно заключается около 700 тыс. договоров долевого участия. При средней стоимости такого соглашения порядка 2-3 млн рублей, отчисления в фонд только в течение одного года составят около 21 млрд рублей. Это серьезная сумма, которой достаточно на строительство 25-30 трехсекционных семнадцатиэтажных домов серии П44-Т. А при изменении ставки отчисления на 0,3 п.п. (то есть с 1,2% до 1,5%), суммарный годовой объем отчислений вырастет до 26 млрд рублей.

Р. С.: Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования деятельности застройщика, и он не будет выделять капиталовложения на все уже существующие в стране проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно. Для такой модели борьбы с проблемой обманутых дольщиков сумма вполне приемлема.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: Текущий объем фонда действительно небольшой. Только на покрытие расходов по достройке 25 объектов для 5 тыс. дольщиков в Московской области (где проблема стоит гораздо острее, чем в Москве) необходимо 12 млрд рублей. Всего же по стране около 38,5 тыс. дольщиков и 830 объектов. Тем не менее, интенсивность появления новых долгостроев постепенно снижается, поэтому, когда фонд начнет полномасштабную деятельность, я полагаю, проблемы будут решаться.

Novostroy.ru: Затронут ли изменения тех застройщиков, которые успели заключить договоры долевого участия со своими клиентами до момента пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд?

М.Л.: Все правоотношения, возникшие с момента вступления в силу поправок о компенсационном фонде, распространяются только на те проекты, в которых первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября 2017 года. Все остальные проекты продолжат отчислять взносы страховым компаниям, в соответствии с ранее заключенными договорами. Если же первый ДДУ был зарегистрирован после 29 октября, то застройщики будут выплачивать ту сумму, которая положена по закону. До окончания переходного периода (июль 2018 года) размер отчислений останется на текущем уровне. Если ставка повысится, то застройщикам придется платить больше.

Novostroy.ru: Сейчас размер отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2% от суммы каждого заключённого ДДУ. Как может повлиять на устойчивость застройщиков увеличение размера отчислений?

М.Л.: Сейчас размер отчислений страховым компаниям варьируется в диапазоне 1-1,5%. Поэтому увеличение в рамках этого «коридора» едва ли серьезно повлияет на девелоперский бизнес, особенно крупный. Если же взносы вырастут заметнее, то, безусловно, это осложнит реализацию проектов. Кто-то должен будет взять на себя эти расходы в размере нескольких процентов от стоимости квартиры – покупатель или продавец. Учитывая крайне острую конкуренцию на первичном рынке жилья, сопряженную с низкой платежеспособностью населения, эти издержки придется оплатить застройщикам, так как повышение цены будет воспринято негативно.

Р. С.: Увеличение размера отчислений никак не скажется на деятельности застройщиков. Речь идет о не столь значительных суммах, расходы на регистрацию объекта недвижимости зачастую превосходят размер отчислений от ДДУ.

Novostroy.ru: Как Вы считаете, со стартом действия компенсационного фонда можно говорить о том, что новых обманутых дольщиков больше не будет? Почему?

М.Л.: Компенсационный фонд – это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а последствиями подобных ситуаций. То есть банкротство компаний, вероятно, продолжится, но теперь проекты таких девелоперов не превратятся в долгострои, так как в ситуацию своевременно вмешается компенсационный фонд. Проще говоря, обманутые дольщики, возможно, и будут появляться, но их проблемы быстро решатся.

Р. С.: Полагаю, что механизм защиты граждан через Фонд поможет снять напряженность проблемы. Иными словами, сейчас главная сложность в том, что граждане остаются с проблемой один на один и не существует никаких механизмов, которые могли бы помочь выйти из сложной ситуации. При этом речь идет о жилищном вопросе, решая который люди попадают в безвыходное положение, и ни государство, ни застройщики, ни банки не могут им помочь, хотя фактически косвенная ответственность есть на всех участниках долевого строительства. Фонд станет именно тем механизмом, который ликвидирует эту несправедливость посредством быстрого вмешательства в ситуации с долгостроями.

Андрей Гайдуков, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Рассвет»: Полностью исключить проблему обманутых дольщиков возможно только в случае, если не будет самой системы долевого участия в строительстве. Минстроем планируется, что через три года строительный рынок полностью перейдет на проектное финансирование. В этом случае можно говорить о том, что обманутых дольщиков больше не будет. Квартиру покупатель приобретает уже в готовом виде. Компенсационный фонд такую гарантию не дает. Но и цели его создания – защита дольщиков-соинвесторов от недобросовестных застройщиков, завершение проблемных объектов, не исключают появления новых обманутых дольщиков.

Ссылка на основную публикацию