Минстрой России разработал рекомендации по проведению общих собраний жильцов многоквартирных домов

Минстрой РФ о некоторых особенностях проведения общих собраний

Недавно мы кратко написали о письме Минстроя РФ от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04. Решили, что этот документ всё же заслуживает отдельного рассказа. Вы узнаете, кто должен входить в состав счётной комиссии, как оформлять протоколы собраний и нужно ли составлять отдельный протокол счётной комиссии.

Как оформить протокол ОСС

Первый вопрос, который рассмотрел Минстрой РФ в своём письме от 28.02.2018 № 7252-ЕС/04 – чьи подписи должны быть в протоколах общих собраний собственников помещений в МКД.

На общем собрании собственники помещений МКД решают, как им распоряжаться общим имуществом дома. Проходит такое собрание в форме обсуждения повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Протокол и решения общего собрания – это документы, подтверждающие решения собственников. Эти документы возлагают на них обязанности в отношении общего имущества МКД или освобождают от таких обязанностей, изменяют объём их прав (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Требования к оформлению протоколов ОСС и порядку передачи решений собственников и протокола собрания в орган ГЖН утверждены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр.

П. 21 приказа № 937/пр предусматривает, что реквизиты протокола собрания содержат сведения о фамилии и инициалах председателя и секретаря собрания, а также членов счётной комиссии. Также такие лица должны поставить свои подписи и даты их проставления.

Кто может входить в состав счётной комиссии

Минстрой РФ в письме отметил, что действующее жилищное законодательство не содержит прямых норм, указывающих на обязательное создание счётной комиссии, в компетенцию которой входит подсчёт голосов по итогам проведения ОСС, и определяющих требования к лицам, осуществляющим подсчёт голосов.

Поэтому для решения таких вопросов ведомство считает возможным применить нормы гражданского законодательства и обратиться к пп. 4 ч. 4 и пп. 4 ч. 5 ст. 181.2 ГК РФ, которые устанавливают, что в протоколе ОСС должны быть отображены сведения о лицах, проводивших подсчёт голосов.

Также Минстрой РФ указал, что в действующем законодательстве отсутствуют ограничения и запреты к составу счётной комиссии, поэтому состав комиссии не должен зависеть от того, кто выступил инициатором собрания. Значит, включить в состав счётной комиссии можно и председателя, и секретаря собрания.

Требования к членам счётной комиссии собственники могут установить самостоятельно на одном из общих собраний (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Вопросы об избрании председателя и секретаря общего собрания Минстрой РФ рекомендует включать в повестку дня каждого собрания.

Когда может быть оспорено решение ОСС

В соответствии со ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено при нарушении требований действующего законодательства. Поводом для оспаривания решений может быть:

  • существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания;
  • отсутствие полномочий у лица, выступавшего от имени участника собрания;
  • нарушены права равенства участников при проведении собрания;
  • существенное нарушения правил составления протокола.

Аналогичные положения содержит и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, в которой говорится, что собственник помещения в МКД может обратиться в суд, если решение ОСС принято с нарушениями требований ЖК РФ в случае, если он не участвовал в таком собрании или голосовал против принятия решения, которое нарушает его права.

Нужно ли составлять отдельный протокол счётной комиссии

Список требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД представлен в приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 № 937/пр. Упоминаний о необходимости составлять протокол счётной комиссии в документе нет.

В своём письме Минстрой РФ указал, что отсутствие отдельного протокола счётной комиссии по итогам ОСС не влияет на легитимность итогов голосования и не является обязательным требованием действующего законодательства.

Выводы

Состав счётной комиссии определяется решением собственников помещений в МКД. При этом в неё могут входить как председатель, так и секретарь общего собрания собственников помещений в МКД. Вопросы об избрании председателя и секретаря ОСС и счётной комиссии Минстрой РФ рекомендует включать в повестку дня на каждом собрании.

В протоколе общего собрания должны быть подписи председателя и секретаря собрания, членов счётной комиссии.

Отдельный протокол счётной комиссии по результатам собрания составлять необязательно.

Минстрой России дал разъяснения некоторых особенностей проведения общих собраний в многоквартирных домах

5 октября 2017 года Минстроем России подготовлено письмо №35851-ЕС/04, в котором выражена правовая позиция федерального органа государственной власти по ряду вопросов относительно порядка проведения общих собраний. В частности, Минстрой России обратил внимание на то, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов. Этот и ряд других вопросов стали предметом разъяснений Минстроя России. Ниже приведен текст письма, передает ИГЖН Волгоградской области .

“Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 – 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть – юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе – от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам – от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования. При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

Читайте также:  Рекомендованы условия энергосервисного договора, заключаемого между заказчиками и исполнителями коммунальных услуг

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные – все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование. Подпись – это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью “исправленному верить”.

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников. Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу (“за”, “против” или “воздержался”) определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. # 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера”.

Читайте также последние новости ЖКХ России, г. Волгограда и Волгоградской области

Взыскание с жителей долгов по квартплате может приостановиться с апреля, если в ближайшие недели не удастся найти решение правовой коллизии, рассказала на пресс-конференции глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Размещение телекоммуникационного оборудования операторов связи на общем имуществе собственников помещений в многоквартирных домах регулируется нормами Жилищного кодекса РФ, Федеральным законом от 07.07.2003 №126-ФЗ “О связи” и иными нормативно-правовыми актами.

Все управляющие компании (УК) в многоквартирных жилых домах, в том числе в ведомственных домах, будут выбираться на конкурсной основе. Закон об этом подписал президент России Владимир Путин.

Поселок Пятиморск, расположенный в Калачевском районе, неофициально считается самым красивым во всей Волгоградской области. Немного сельских поселений могут похвастаться таким роскошным парком, как это, с аллеей, на которой установлены бюсты героев былых времен. На всей зеленой зоне расставлено множество.

Несколько многоэтажных домов остаются без отопления и горячей воды в Волгограде.

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда разбирал спор коммерсантов и ТСЖ. Спорили стороны о рекламе на жилом доме. Важный момент спора – висела эта броская реклама мебельного салона не на самом доме, а на его “нежилой” части – пристройке к дому, в которой размещался магазин.

В соответствии с законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства и рассмотрении обращений граждан органы местного самоуправления обязаны размещать ответы на обращения граждан в Системе, направленные через ГИС ЖКХ в сроки, предусмотренные законодательством.

Рост тарифа на электроэнергию выше инфляции может произойти из-за передачи ответственности за замену электросчетчиков с потребителей на поставщиков, считает председатель Комитета Государственной думы по энергетике Павел Завальный.

В целях предупреждения подтопления подвальных помещений и цокольных этажей многоквартирных домов, в случаях возникновения аварийных ситуаций на наружных трубопроводах, в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской.

Практику, когда ресурсоснабжающие организации и управляющие компании перебрасывают долги тех, кто вовремя не платит за коммуналку, на добросовестных плательщиков – соседей неплательщиков по дому – могут запретить.

Популярные ответы на вопросы по ЖКХ

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома).

Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» было предусмотрено право органов местного самоуправления устанавливать ставки оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также за сверхнормативное потребление коммунальных услуг на уровне экономически обоснованной стоимости коммунальных услуг.

Книги по жилищно-коммунальному хозяйству

Законодательство приводится по состоянию на 1 января 2017 г. Данное пособие будет интересно для граждан, пользующихся услугами управляющих организаций.

Сегодня мы сталкиваемся с новыми реалиями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Ежегодный рост цен на коммунальные услуги – электричество, воду, газ и тепло – побуждает нас перестать пассивно наблюдать происходящее. Что должны вы и что должны вам, как и на основании чего отстаивать свои права собственника, противостоять закулисному.

Читайте также:  Содержание и ремонт жилья что на самом деле за этим стоит?

Минстрой России разработал рекомендации по проведению общих собраний жильцов многоквартирных домов

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстрой) РФ выпустило методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений. Их цель – помочь жильцам упорядочить процесс управления своим многоквартирным домом.

В частности, в документе разъясняется, как проводить очное и заочное собрания и при каких условиях собрания собственников и их решения являются легитимными.

Полностью с текстом документа можно ознакомиться на сайте Минстроя.

“Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, – говорится в документе. – При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме дожно быть проведено повторное общее собрание . Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника”.

Если проведение собрания в очной форме оказалось невозможным (не имело кворума), в дальнейшем решения жильцов могут быть приняты путем заочного голосования. “В сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования должно быть указано:

  1. сведение о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. форма проведения данного собрания – заочное голосование;
  3. дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место и адрес, куда должны быть переданы такие решения;
  4. повестка дня данного собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться”, – рекомендует Минстрой.

Комментарии юристов

Как отмечает руководитель управления налогового и правового консалтинга “ФинЭкспертиза” Нина Козлова, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ. На практике при организации проведения общего собрания возникает множество вопросов, прямых ответов на которые профильные нормативно-правовые акты не содержат. В связи с этим, безусловно, документ, устраняющий неопределенность, вносящий ясность в процедурные вопросы проведения общего собрания, является полезным для жильцов многоквартирных домов. “Рекомендации будут хорошим подспорьем жильцам и в судебных спорах”, – говорит эксперт.

Практикующий юрист, адвокат Андрей Безрядов замечает, что данный приказ Минстроя носит рекомендательный характер и необязателен к исполнению. “Предложенные варианты повесток дня, форм документов, способов уведомлений и т. д. могут быть взяты за основу участниками ТСЖ, что избавит их от дополнительных затрат по привлечению специалистов, обладающих специальными навыками. При возникновении спорных правоотношений суды при принятии решения обязаны руководствоваться Жилищным кодексом и профильными законами, которые регулируют данные правоотношения, а также постановлениями пленумов Верховного суда. Возможна ссылка на положения приказа при представлении обоснований в защиту своей позиции, но это будет носить ознакомительный, а не обязательный характер”, – комментирует адвокат.

Комментарии ТСЖ

“В жизни все намного сложнее, и никакими методичками не объяснишь собственникам жилья, как именно должно проходить собрание, – комментирует председатель правления московского ТСЖ “Утес” (СЗАО Москвы) Алексей Фельдшеров. – Например, когда мы делали экопарковку и распределяли места, все происходило так, как показано в фильме Эльдара Рязанова “Гараж”. Это один из немногих случаев, когда был кворум, но при этом лучшие человеческие качества у многих отступили на задний план”.

Как замечает председатель правления ТСЖ “Захарово” (САО Москвы) Александр Клыпин, дело не только в рекомендациях, а в том, в каком состоянии находится дом и кто им управляет. “Например, после того как мы отказались от управляющей компании, убрали всех бизнесменов, дела в доме пошли лучше, потому что для нас это не бизнес”, – рассказывает он.

Оба собеседника портала “РБК-Недвижимость” считают, что самое сложное – это собрать жильцов для обсуждения текущих вопросов, и иногда более продуктивно проводить собрания в заочной форме, хотя это требует большего времени. “Проводить очное общее собрание, чтобы был кворум, практически нереально. Заочная форма лучше, но там должно быть все разжевано, чтобы люди понимали, что именно они подписывают”, – говорит Алексей Фельдшеров.

Совет МКД, образцы документов, методические рекомендации

Создание совета МКД

(Пошаговая инструкция для инициативной группы)

Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.

Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле – инициатива.

Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.

Общее собрание собственников в очно-заочной форме

(посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время. При отсутствии кворума собрание продолжается обходом квартир собственников)

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения. В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Шаг 4. Проведение общего собрания.

В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.

  • Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
  • Проводится голосование.

Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: – «за», «против», «воздержался».

Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Напоминаем, что измерителем в голосовании является – м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.

Шаг 5 Оформление результатов общего собрания собственников.

Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол.
Председатель и секретарь собрания оформляют сообщения о результатах проведения общего собрания и размещают их в местах, указанных в решении общего собрания, наиболее доступных для всех собственников.
Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.

Шаг 6 Хранение документов.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Документация, подлежащая хранению при очно-заочной форме голосования:

  • протокол заседания инициативной группы;
  • объявления с повесткой дня общего собрания;
  • реестр всех собственников;
  • реестр собственников принявших участие в голосовании;
  • протокол проведения общего собрания;
  • уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Образцы документов

* Действия совета МКД при обнаружении факта (фактов) неисполнения управляющей организаций обязательств по договору управления

Почему необходимо выбрать совет МКД?

Для продуктивного взаимодействия с организациями жилищно-коммунального комплекса (МУП, управляющая компания) и оперативного принятия решений между жителями, необходимо выбрать уполномоченных представителей интересов всех жителей дома – так называемый совет дома, в который входят несколько инициативных и активных собственников.

Совет дома выбирается жителями на общем собрании и представляет интересы всего дома в управляющей компании, в органах муниципальной власти и прочих структурах. Совет дома – это уважаемые, активные, пользующиеся доверием всех жителей люди, которые заботятся о своем доме. Это помощники и контролеры для управляющей компании.

Читайте также:  Вопрос обоснованности счетов за ЖКУ на особом контроле Правительства Ульяновской области

Совет дома наделен определенными полномочиями:

  • оценивать и контролировать работу коммунальных служб как лично, так и опрашивая жильцов.
  • контролировать сумму сборов по дому за ЖКУ и обоснованность их расходования;
  • организовывать жителей дома в сплоченный коллектив в целях решения общедомовых проблем;
  • следить за тем, как жильцы пользуются общим имуществом многоквартирного дома. Совет дома вправе сообщить о нарушителях в полицию и коммунальным службам;
  • следить за техническим состоянием дома, своевременно сообщает в управляющую организацию о необходимых ремонтных работах, согласовывать срок исполнения;
  • проводить общие собрания жильцов для обсуждения планов по уходу за домом или подъездом;
  • участвовать в составлении дефектных актов и утверждении сметы необходимых ремонтных работ в доме и на придомовой территории и контролировать проведение указанных работ (качество, объем, соответствие, смета и т.д.);
  • участвовать в комиссиях по приемке всех видов работ по содержанию и ремонту дома с правом подписи в акте приема-сдачи работ;
  • ежемесячно совместно с представителем управляющей организации участвовать в снятии показаний общедомовых приборов учета;
  • самостоятельно решать вопросы, относящиеся к его компетенции и не требующие проведения общего собрания собственников, а также совместно со старшими по подъездам готовить предложения для обсуждения на общих собраниях.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Делегатский минимум: Минстрой поддержал новую схему управления домом

Интересы жильцов многоквартирных домов на собраниях будут представлять минимум 10 делегатов. Такие депутатские поправки к законопроекту «О внесении изменений в Жилищный кодекс» одобрил Минстрой, с текстом дополнений ознакомились «Известия». Теперь каждый из делегатов сможет отстаивать позицию не более 10% других собственников дома. Альтернативный механизм управления вводится для учета мнений максимального числа граждан.

Новые предложения ко второму чтению внесли в свой законопроект депутаты Госдумы от «Единой России» Александр Сидякин и Павел Качкаев. Дополнения одобрил Минстрой и профильный думский комитет. В документе (есть у «Известий») указано, что «один делегат не может быть избран собственниками помещений, обладающими более чем 10% голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме». Таким образом, собрание будет состоять минимум из 10 человек. Это нужно для того, чтобы за весь многоквартирный дом не принимал решения один делегат, пояснил Павел Качкаев.

Ко второму чтению парламентарии также предложили изменить срок полномочий делегатов. Изначально предлагалось избирать их на период не менее трех лет и не более семи. Теперь устанавливается срок в два года с автоматической пролонгацией еще на столько же, если жители решат не менять представителя. Делегат может избираться на встрече собственников квартир, расположенных на одном, двух или трех соседних этажах в одном подъезде. При этом собрание по выбору таких представителей считается состоявшимся, если в нем приняли участие владельцы жилых и нежилых помещений, обладающие более чем 50% голосов.

Если граждане перестали доверять делегату, они сами смогут прийти на собрание и выразить свою позицию, следует из текста поправки. В этом случае количество их голосов будет соответствовать площади принадлежащих им жилых и нежилых помещений.

— Мы поддерживаем эту поправку. Другого юридического механизма для выбора делегатов у нас, к сожалению, нет, — заявила заместитель директора департамента ЖКХ Минстроя Ольга Олейникова.

В июле Госдума приняла в первом чтении законопроект о выборе представителей собственников помещений в многоквартирном доме. Документ вводит принципиально новый механизм для решения оперативных вопросов, таких как установка домофона или выбор консьержа. Делегаты и будут решать оперативные задачи. Но если на повестке дня стоит более глобальный вопрос, требующий позиции как минимум двух третей жителей дома, например реконструкция здания, то необходимо организовать традиционное собрание собственников.

Новая форма управления актуальна для больших домов с сотнями квартир, отметила председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Если не предусмотреть такой подход, граждане по-прежнему не смогут высказать свою позицию, во многих случаях став жертвами подделки протоколов.

По данным госкорпорации Фонд ЖКХ, доля жилых зданий более чем на 50 квартир в целом по России составляет 32% (в Москве их 81%, в Санкт-Петербурге — 49%). Доля многоквартирных домов более чем на 150 квартир в столице достигает 26%, Санкт-Петербурге — 16%. Многие граждане испытывают серьезные трудности при проведении общих собраний, следует из пояснительной записки к законопроекту.

В больших домах и жилых комплексах людям удобно доверять соседям представлять свои интересы, поэтому идея с делегатами перспективная, считает генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. По его мнению, на первом этапе логично вводить некоторые ограничения, например по количеству участвующих в собрании делегатов. А в дальнейшем можно понемногу ослаблять регулирование.

Минстрой России разработал рекомендации по проведению общих собраний жильцов многоквартирных домов

Собрания жильцов

Минстрой России устанавливает новый порядок в сфере управления жильем – уже принят закон о лицензировании управляющих компаний домов, который позволит «очистить» рынок от недобросовестных УК. «Кроме того, нужно, чтобы собственники активно участвовали в общих собраниях, где принимаются важнейшие решения по управлению домом. И именно для того чтобы упростить гражданам процесс проведения общих собраний, мы разработали и утвердили рекомендации по их организации», – пояснил замглавы Минстроя Андрей Чибис.
Методические рекомендации разработаны для проведения общих собраний собственников как в очной форме, так и в заочной форме. В них разъясняются все основные моменты, связанные с этой процедурой: когда собрание считается правомочным, как проводится голосование, как оформляются решения.
Также в рекомендациях содержатся примерные формы документов, необходимых для организации общего собрания, таких как сообщение о проведении собрания, доверенность на голосование, протокол общего собрания. Теперь жильцы любого дома могут узнать, как должно проходить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и воспользоваться типовыми документами для его организации.
Кроме того, Минстрой России утвердил примерную форму отчета управляющей компании дома и примерные условия договора управления многоквартирным домом.

Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.
Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Основные понятия, применяемые в Методических рекомендациях:
Жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – общее собрание) – передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество) – помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственник помещения в многоквартирном доме (далее – собственник) – собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (граждане, предприятия, владеющие жилыми помещениями на правах собственности), он же – участник долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Наймодатель – орган местного самоуправления, или предприятие, имеющее полномочия по заключению договоров социального найма.
Владельцы нежилых помещений – предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели, граждане, за которыми помещения закреплены по договору на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды или по иному договору.

Ссылка на основную публикацию